Kohtulahend

täiendavalt erastama 84/100 suuruse mõttelise osa hagejale, sest IG kasutuses oleva elamispinna endine üürnik ei olnud erastamise õigustatud subjekt erastamisavalduse mitteesitamise tõttu. Kui ei ole kehtivat asjaõiguslepingut, siis on kinnistusraamatus IG omanikukanne ebaõige. Kaasomandis oleva eluruumi koormamine (sh üürimine, pantimine ning võõrandamine) on välistatud ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. Hageja kui kaasomaniku huvi ostueesõiguse teostamiseks suurem IG kui üürniku huvist mõttelise osa omandamiseks. Kaasomaniku ostueesõigus asub põhiseaduse (PS) § 32 kaitsealas. Riik ei tohi takistada hagejat asjaõigusliku ostueesõiguse teostamisel. Üürnikule erastamise regulatsioon tervikuna kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus (EMOES) on põhiseadusvastane ja tuleb jätta asja lahendamisel asjassepuutuvas osas kohaldamata. Kostjate vastuväited Tallinna linn vaidles hagile vastu. Vaidlusaluse korteriomandi reaalosaks olev korter on endine ühiskorter, millest 16/100 mõttelist osa erastati 27.11.1998 üürnikule MB ja mille omandas 28.05.2003 hageja. Tallinna linn erastab ühiskortereid lähtudes Riigikohtu halduskolleegiumi 05.06.2003. otsuses nr. 3-3-1-45-03 sedastatud õiguse analoogiat kasutades, erastades endised ühiskorterid EMOES alusel, käsitledes elamu reaalosaks olevaid eluruume (korteriomandeid) samal viisil kui kaasomandis olevat elamut. EMOES on eriseadus võlaõigusseaduses (VÕS) ja asjaõigusseaduses (AÕS) ostueesõigust reguleerivate sätete suhtes. EMOES rakendamise tulemusel viiakse läbi eesõigusega erastamine, milleks esimest eelistust (eluruumi ostmise eesõigust) omav isik on eluruumi üürnik. Vaidlusalusest korteriomandist kuulus sel alusel erastamisele viis osa, millest 19/100 suurune osa erastati 29.01.2010 IG-le kui üürnikule. Üürniku eesõigusele omakorda kaasomaniku ostueesõiguse teostamist EMOES ette ei näe, samuti oleks selline ostueesõiguse teostamine vastuolus EMOES eesmärkidega. Kaasomaniku ostueesõigus eluruumi mõttelise osa erastamiseks saab tekkida alles vastavalt EMOES § 4 lõikele 2. Haldusasjades nr. 3-10-559 ja 3-10-552 jõustunud kohtulahendites on kohtud asunud seisukohale, et vaidlusaluse korteriomandi mõtteliste osade erastamine peab jätkuma EMOES § 6 alusel. Haldusasjades nr. 3-10-559 ja 3-10-552 on kohtud kontrollinud kostjatevahelise üürisuhte olemasolu ja erastamise haldusaktide õiguspärasust. IG hagile ei vastanud. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt kontrollib kohus, kas EMOES § 4 lg. 1 punktis 1 sätestatud üürnikule esimeses järjekorras erastamine riivab kaasomaniku PS §-s 32 sätestatud omandiõigust seeläbi, et ostueesõigus seatakse EMOES § 4 lg . 1 punktis 2 üürniku erastamisõigusest järjekorras tahapoole. PS § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Seadus võib üldistes huvides sätestada vara liigid, mida tohivad Eestis omandada ainult Eesti kodanikud, mõnda liiki juriidilised isikud, kohalikud omavalitsused või Eesti riik. PS § 32 kaitseb isiku vara kui tervikut avalik-õiguslike piirangute vastu, st juhtudel, kui põhiõiguste adressaat piirab isiku varalisi positsioone avalik-õiguslikult, puudutamata seejuures ühtegi konkreetset

eraõiguslikku omandisuhet. Avalik-õigusliku varalise positsiooniga on tegemist siis, kui isikul on seaduse või mõne muu õigusakti alusel põhiõiguste adressaadi vastu avalik-õiguslik nõudeõigus mingile rahaliselt mõõdetavale sooritusele. PS §-is 32 kasutatud omandi mõiste hõlmab ka kinnisasja ostueesõigust (Riigikohtu otsus nr. 3-4-1-1-01). Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et EMOES regulatsioon, mis seab kaasomaniku ostueesõiguse teostamise õiguse teise eelistusena võrreldes üürnikuga, kes on esimeses eelistuses, võib olla seotud kaasomaniku omandipõhiõiguse riivega. Kuna seadusandja on EMOES § 4 lg 1 p. 1 vastuvõtmisel järginud pädevus-, menetlus- ja vorminõudeid ning piirang on õigusselge, siis asjassepuutuva sätte formaalses põhiseaduspärasuses ei ole kahtlust. Ostueesõigus kuulub PS § 32 lg. 2 kohaldamisalasse. PS § 32 lõikes 2 sätestatud omandipõhiõigus on lihtsa seadusereservatsiooniga õigused, mida võib piirata igal põhiseadusega kooskõlas oleval põhjusel (Riigikohtu otsused nr. 3-4-1-12-10 ja 3-2-1-62-10). Kuna PS § 32 teises lõikes pole nimetatud eesmärke, mis õigustavad omandi vaba valdamise, kasutamise ja käsutamise piiramist, siis saab selle põhiõiguse piiramise puhul olla seaduspäraseks seadusandja iga eesmärk, mis pole PS vastuolus (Riigikohtu otsus nr. 3-4-1-304). Seadusandja eesmärk eelisõiguse jätmisel elamu mõttelise osa erastamisel üürnikele võis seisneda selles, et võimaldada isikutel, kes kasutasid eluruumi mõttelist osa eluruumina, jätta elamispinnana kasutav ruum jätkuvalt nende isikute kasutusse ja tagada kasutuses olevate eluruumide omandamine. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 2 lg 1 sätestab, et eluruumide erastamise eesmärgiks on anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Seega esimese eelistuses erastatakse elamispinnad eraomandusse nendele üürnikele, kes elavad oma korteris. Vabanevad või vabad elamispinnad sh ka need pinnad, mille suhtes üürnikud ostuõigust teostada ei soovi erastatakse juba muudele isikutele. Ka selles osas on seadusandja reguleerinud isikute järjekorra, määrates eelisseisundisse elamu mõttelise osa kaasomanikud juhul, kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud ei soovi erastamise objekti ühegi osa suhtes ostuõigust kasutada ning määrates, et juhul kui erastamise objekti või selle osa ei ole erastatud selleks eesõigust omavatele isikutele, erastatakse see avalikul enampakkumisel. EMOES § 4 lg 1 punktides 1 ja 2 sätestatud abinõu on sobiv ning vajalik, kuna see võimaldab jätta kasutuses olevad eluruumid isikutele, kes nendes reaalselt elavad, st see soodustab eesmärgi täitmist ning sama eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise sama efektiivse, kuid isikut vähem koormava abinõuga. Üürniku eelisõigus kaalub üles kaasomaniku ostueesõiguse teostamise õiguse esmajärjekorras põhjusel, et üürnik kasutab eluruumi elamispinnana, aga kaasomanikule kuulub juba sellises olukorras teatava mõttelise osa omandiõigus ja sellele vastav kasutusõigus. Kuivõrd kaasomanikul on juba omandi osa olemas erinevalt üürnikust, on põhjendatud eelistuse andmine mitte kaasomanikule, vaid üürnikule. Samuti tagab seadus kaasomanikule eelisõiguse võrreldes teiste isikutega mõttelise osa omandamisel. Seega on abinõu mõõdukas. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: hagejale kuulub 16/100, Tallinna linnale 65/100 ja IGle 19/100 mõttelist osa kaasomandist asukohaga XXXXX XXXXX XX Tallinnas; Tallinna linn erastas 19/100 enda ja hageja kaasomandist IG-le, mis vormistati 29.01.2010 müügilepinguga; hageja esitas 26.03.2010 kostjale notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks; tegemist on eluruumi mõttelise osas erastamisega, mis on kinnisasja oluliseks osaks.

Kaasomandis olevat eluruumi ei ole reaalosadeks jagatud. Puudub ka eluruumi kaasomanikevaheline kasutuskorra kokkulepe. Eluruumi kasutamine on aastate jooksul välja kujunenud. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 3 lg 2 p. 2 järgi moodustab muu hulgas munitsipaalvara erastamine ühe osa omandireformist. Täpsemalt on erastamine omandireformi käigus riigi- ja munitsipaalomandis oleva vara tasu eest või tasuta andmine teiste isikute omandisse, mille tulemusena muutub vara omanik (ORAS § 32). Kostjatevaheline müügileping vastab erastamise tunnustele, sest selle tulemusel läks omandireformi käigus munitsipaalomandis olnud vara üle senise üürniku omandisse. Omandireformi menetlused on vähemalt kuni vastava võla- ja asjaõiguskokkulepete sõlmimiseni haldusmenetlused (ORAS § 41). Haldusasjas nr. 3-10-559 jäid rahuldamata hageja kaebused IG-le vaidlusaluse mõttelise osa erastamise haldusaktide vaidlustamiseks. Tallinna linn esitas tõendid üürisuhte olemasolu ja IG astumise kohta eelmise üürniku asemele, hageja väited VÕS § 321 rikkumise osas on tõendamata. Seega tuleb asja lahendamisel lähtuda sellest, et erastamine IG-le on toimunud kehtivate ja õiguspäraste haldusaktide alusel. Halduskohus on hageja samasisulisi väiteid kontrollinud, st Tallinna linn ei ole rikkunud erastamise korda, IG oli erastamise õigustatud subjekt ja linn ei pidanud erastama vaidlusalust mõttelist osa IG asemel hagejale. EMOES § 2 lg. 1 kohaselt on selle seaduse järgi erastamise objektiks kaasomandis oleva elamu mõtteline osa, mille omanik on riik või kohalik omavalitsusüksus, samuti äriühing, kelle kõik aktsiad või osad kuuluvad riigile või kohalikule omavalitsusüksusele, või EES§ 6 punktides 4-6 nimetatud eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Seega on erastamise eesmärgiks võimaldada vara üleminek avalikult sektorilt erasektorisse. Viidatud seaduse kohaldamise kasuks räägib asjaolu, et vaidlusalune elamu vastab pigem kaasomandis oleva elamu tunnustele kui lihtsalt eluruumi tunnustele vastavalt EES § 2 lõikele 1 (Riigikohtu otsus nr. 3-3-1-45-03). Vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada EMOES ka põhjusel, et AÕS ei reguleeri kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamist. EMOES § 4 lg. 1 punktid 1-3 sätestavad, et erastamise õigustatud subjektideks on esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine; teise eelistusena elamu kaasomanik ning kolmandal juhul toimub erastamine avalikul enampakkumisel. Nimelt sätestab EMOES isikute järjestuse, kellele ja mis järjekorras eluruum erastatakse. EMOES § 4 lg. 1 p. 1 annab selge eelistuse üürnikule ostueesõiguse teostamisele, siis AÕS sätete kohaldamine välistaks igal juhul üürniku ostueesõiguse teostamist. Eluruumide erastamine toimub eelkõige erastamise õigustatud subjektide huvides, mitte kohustatud subjektide huvides. Ostueesõigusega erastamist kaasomanikule võimaldab aga ainult EMOES. EMOES-s sätestatud erastamise eesmärgiga oleks vastuolus olukord, kui kaasomanik saab tugineda ostueesõiguse asjaõigusliku toimele tulenevalt AÕS regulatsioonist ja omandada elamut eelisjärjekorras, kui EMOES annab selge eelistuse üürnikule. Kaasomaniku ostueesõigus on piiratud lisaks asjaõigusseaduse rakendamise seaduse 131 lõikega 1, mille kohaselt kaasomaniku ostueesõigus piiratud peale võõrandamise lähedastele ka teistel seaduses sätestatud juhtudel ning üheks seaduses sätestatud juhuks on ka üürniku ostueesõigus (Riigikohtu otsus nr. 3-2-1-134-03). EMOES § 4 lg. 1 sätestab erastamise subjektide järjekorra ja § 6 lg. 1 reguleerib erastamise korda kaasomanikule, kes on EMOES § 4 lg. 1 p. 2 kohaselt teise eelistusena elamu kaasomanik. Sama seaduse § 6 lg. 1 kohaselt tuleb teise eelistusena kõne alla kaasomaniku ostueesõigus juhul, kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud (st üürnikud) puuduvad või kui erastamise objekt on väiksem kui väikseima korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide

üldpinna suhe. Põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et tema mõttelise osas suurus oli väiksem kui IG-l ja seega oleks pidanud linn erastama kaasomandi osa hagejale, mitte IG-le. Erastamise menetluses on kehtivalt tuvastatud, et IG kui üürnik on esimest eelistust omav isik, kelle suhtes kohaldatakse EMOES § 5. Hageja suhtes EMOES § 6 kohaldamine oleks EMOES § 4 lg. 1 punktide 1 ja 2 tõttu võimalik üksnes juhul, kui esimest eelistust omav isik puuduks. Asjaolu, et hageja mõtteline osa on väiksem IG mõttelisest osast, ei muuda seaduses sätestatud erastamise järjekorda, kuivõrd EMOES § 5 lg. 1 ja § 6 lg. 1 sõnastusest tuleneb, et üürnike omavahelistes suhetes ja kaasomanikel omavahelistes suhetes on sätestatud eraldi erastamise järjestus vastavalt pinna suurusele. EMOES § 6 lõikest 1 tuleneb, et kaasomanikul tekib ostueesõigus vaid siis kui selgub, et esimest eelistust omavad isikud ostueesõigust ei kasuta. IG kui üürnik on erastanud esimeses järjekorras eluruumi mõttelise osas ja seega hagejal ei teki ostueesõiguse teostamise õigust EMOES sätete kohaselt. Ka haldusasjas nr. 3-10-599 ei ole kohus tuvastanud kostjate rikkumisi seoses kostjate vaheliste erastamistoimingutega. Kohus leidis EMOES § 4 lg. 1 punktide 1 ja 2 põhiseaduspärasust kontrollides, et üürniku huvi eluruumi erastamiseks on suurem kaasomaniku huvist ostueesõigusega omandamise vastu. Seetõttu ei saa hageja esimest nõuet rahuldada ka lähtuvalt hageja väidetavast huvist. Kuna kohus ei tuvastanud, et hagejal oleks ostueesõigus kostjatevahelise vaidlusaluse mõttelise osa müügilepingu suhtes, siis jäi hageja esimene nõue rahuldamata. Hageja tugines alternatiivselt kostjatevahelise asjaõiguslepingu tühisusele selle vastuolu tõttu heade kommete (TsÜS § 86) ja seadusega (TsÜS § 87 ning AÕS § 63 lg. 3 ja § 257 lg. 3). Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ja sel põhjusel tühine. Järelikult saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski esineb käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (Riigikohtu otsused nr. 3-2-1-80-05 ja 3-2-1-14007). Asjaosaliste käitumise võimalik vastuolu hea usu põhimõttega lepingute sõlmimisel (TsÜS § 138, VÕS § 6) ei saa olla aluseks lepingute tühisusele ega tühistamisele (Riigikohtu otsus nr. 3-2-1-41-04). AÕS § 257 lg. 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Vastavalt AÕS § 63 lõikele 3 on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Samas TsÜS § 87 on kohaldatav siis, kui seaduses on keeld sätestatud, kuid samas ei ole sätestatud tagajärge, mida selle keelu rikkumine endaga kaasa toob. IG kui üürnik oli õigustatud ostma vaidlusaluse mõttelise osa eelisjärjekorras ning hageja suhtes ei tekkinud ostueesõiguse teostamise olukorda. Tulenevalt eeltoodust ei esine hagiavalduses toodud asjaolude pinnalt asjaõiguslepingu tühisuse aluseid ja hageja teine nõue jäi samuti rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Maakohus rakendas puudulikult eelkohtumenetluses ning kohtuistungil uurimispõhimõtet. Kohus kohaldas ka materiaalõiguse norme ebaõigesti. EMOES § 4 kohaldamise eelduste hulka

kuulub muu hulgas ka erastatava vara täpse suuruse tuvastamine. Maakohus ei tuvastanud asja lahendamiseks olulist asjaolu (erastatud kaasomandi mõttelise osa täpset suurust). Haldusasjades nr. 3-10-559 ja 3-10-562 jõustunud kohtulahendites on kohus asunud seisukohale, et XXXXX XX-XX korteriomandi mõtteliste osade erastamine peab jätkuma KaasES (nüüdne EMOES) § 6 alusel. Tallinna Ringkonnakohus asus asjas nr. 3-08-680 seisukohale, et EMOES § 6 lg. 1 näol on tegemist erisättega sama seaduse § 4 lg. 1 suhtes. EMOES § 5 lg. 1 sätestab, et erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust erastatakse osade kaupa nende suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Tallinna linn jätkas 2010.a. jaanuaris erastamist suuruselt neljandast osast ning erastas EMOES § 5 lg. 1 nõudeid rikkudes mõttelise osa üürnikule. IG-le ostu-müügilepinguga erastatud 19/100 mõttelisele osale vastab üldpind 21,907 m2. IG-le on tegelikkuses erastatud eeltoodud 20,12/100 mõttelist osa, millele vastav üldpind on 23,2 m2 ja sellega on vähendatud ilma hageja nõusolekuta EMOES § 6 alusel kaasomanikule erastatavat mõttelist osa 63,88/100 mõttelisele osale. Maakohus jättis välja selgitamata, kas esines EMOES §-de 5 ning 6 olukord ning kas erastatavate mõtteliste osade väljaarvutatud osad on õiged. Hageja näitas lihtsa aritmeetilise tehtega kohtuistungil, et mõttelised osad on arvutatud ning ostu-müügilepingus näidatud ebaõigesti. Tallinna linn kohaldas lahendis nr. 3-3-1-45-03 toodud analoogiat ning käsitles ühiskorterit kaasomandis oleva elamuna EMOES mõttes üldpinna suurusega 115,3 m2. Erastamise objekt, mis on väiksem kui väikseima korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe, erastatakse EMOES § 6 alusel (mitte § 4 lg. 1 alusel). EMOES § 6 lg. 1 annab sellisel juhul erastamise õiguse hagejale. IG üüridokumentidel figureerib üldpinnana 23,2 m2,mis ei ole ostu-müügilepingus näidatud 19/100 mõttelist osa 115,3 m2 üldpinnast, vaid ligi 20,12/100. Järelikult on ostu-müügilepingus toodud ese (mõtteline osa 19/100) ebaõige ning vähendab tulevikus erastamisele tulevat pinda 65/100-lt 64/100-le ning ebaõigete andmetega ostu-müügileping on tühine. Rikutud on EMOES § 5 lg. 1, kuna mõtteliste osade summa on suurem kui terve reaalosa. Erastamine IG-le on tühine tehingu eesmärgi tõttu – takistada kaasomanikule erastamist - TsÜs § 87 mõttes või tühistatav kohtu poolt heade kommete vastasuse tõttu. TsÜS § 86 kohaselt toob asjaõiguslepingu tühistamine omakorda seadusliku aluse kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks. Maakohus kohaldas seadust, mis tegelikkuses halvendab kaasomaniku positsiooni. Mitte ainult AÕS § 257 lg. 3,vaid ka EMOES § 5 lg. 1 ja § 6 lg. 1, mis on erisäte EMOES § 4 lg. 1 suhtes, välistavad samuti üürniku ostueesõiguse, mistõttu maakohus rakendas ebapiisavat normikontrolli (EMOES § 4 lg. 1 p. 1) ning EMOES § 6 lg. 1 ja § 5 lg. 1 mitterakendamisele tegi maakohus ebaõige ja põhjendamatu kohtuotsuse. Hagejal, kui eluruumi nr. XX kaasomanikul, oli ja on kinnisasja mõttelise osa võõrandamisel ostueesõigus. See ostueesõigus on asjaõigusliku toimega. Ostjana on ostueesõiguslasel õigus nõuda müüjalt tema kohustuste täitmist VÕS § 108 lg. 2 järgi ning kohustuste rikkumise korral rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid. Puudub vaidlus, et IG-le võõrandati 29.01.2010 kaasomandi mõtteline osa. VÕS § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada 2 kuu jooksul pärast müügilepingu teate saamist. Hageja esitas 26.03.2010 kostjatele notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Hageja on seega esitanud VÕS-is ettenähtud tähtaja jooksul VÕS §-le 244 vastava avalduse. Pärast seda, kui hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse, oli

Tallinna linnal VÕS § 208 lg. 1 ja § 244 lg. 1 järgi kohustus teha võimalikuks omandi üleminek hagejale. Lepingu täitmise ettepaneku lükkas Tallinna linn tagasi põhjendusega, et AÕSRS § 131 lg. 2 kohaselt ei kohaldata kaasomaniku ostueesõigust eluruumide ja elamutes kasutatavate eluruumide erastamisel. AÕSRS § 131 lg. 2 reguleeris ostueesõiguse teostamist vallasasjana toimuvate eluruumide erastamisel. Sellise põhjendusega kinnisomandi mitteüleandmine on lepingu rikkumine. AÕSRS § 131 piirang oli ehitiste kui vallasasjade käibe lõppemisega ajutine. Lisaks käsitles Riigikohtu lahend nr. 3-2-1-13-06 ostueesõiguse teostamise korda enne 01.07.2002, mil muutusid asjaõigusseaduse olulised sätted ning kehtima hakkas VÕS. Riigikohtu lahendis nr. 3-2-1-13-06 rõhutati sõnaselgelt üürniku ostueesõigust kajastava keelumärke kohustuslikkust, mida käesoleval juhtumil kinnistusraamatusse kantud ei ole. Kinnisasjade puhul annab VÕS § 244 lõikega 6 sarnase regulatsiooni AÕS § 257 lg. 3, mille kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusel kinnisasja kaasomanike ostueesõigusel või seaduse alusel tekkinud ostueesõigusel, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, kolmandate isikute suhtes samane tähendus eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks. Eelmärke toime on antud AÕS § 63 lõikes 3, mille järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, kuid eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lõikele 3 ja § 63 lõikele 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab hageja ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja (Tallinna linn) ning hageja kui ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Alternatiivnõuet sisuliselt suulises menetluses kohtuistungil läbi ei vaadatud, vaid maakohus lahendas selle Tallinna linna ning hageja kirjalike seisukohtade põhjal kirjalikus menetluses. Vastuväited kaebusele Tallinna linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. IG apellatsioonkaebusele ei vastanud. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub iseenesest maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata, kuid peab vajalikuks otsuse põhjendusi täpsustada (täiendada) õigusliku kvalifikatsiooni osas. Hageja nõuded rajanevad sellele, et ta on teostanud kaasomandi mõttelise osa ostueesõigust. Kinnisasja mõttelise osa ostueesõigust reguleerib AÕS § 73 lg. 2, mille kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Nagu maakohus tuvastas, oli IG antud korteriomandis ainukene üürnik ja korteriomandi mõttelise osa erastamisel (müügil) kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 4 lg. 1 p.1 järgi erastamise õigustatud subjekt esimese eelistusena. Seega oli antud mõtteline osa müüdud seaduse järgi eesõigustatud isikule, mistõttu hagejal kui kaasomanikul puudus AÕS §-ist 73 lg. 2 tulenevalt müügilepingu eseme ostu eesõigus. Järelikult on alusetud ka tema nõuded müügilepingu eseme omandi talle ülekandmiseks ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks (põhjendusel, et

müügilepingu sõlmimine IG-ga oli vastuolus seadusega ja heade kommetega, sest ei arvestatud hageja ostueesõigust). Hageja alternatiivnõudes ei ole tuginetud väitele, et üürniku IG kasutuses olev eluruum on väiksem, kui 19/100 osa kogu korteri elamispinnast. Juba seetõttu on kaebuse sellekohased väited asjakohatud. Lisaks ei saa nimetatud asjaolu tuua kaasa asjaõiguslepingu tühisust. Seadusest tulev ostueesõigus on ise omandi kui põhiõiguse riive. Seetõttu ei saa üürnikule seadusega eesõiguse andmine olla vastuolus PS §-ga 32. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata, apellatsioonkaebuse kui põhjendamatu rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud apellandi kanda. Apellandile võimaldati riigi menetlusabi korras apellatsioonkaebuselt tasutava riigilõivu tasumist osade kaupa. Käesoleval hetkel on tasumata riigilõivu suurus 390 eurot. Vastavalt TsMS §-dele 179 lg. 1 ja 190 lg. 4 mõistab ringkonnakohus selle summa hagejalt välja riigituludesse.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Kaupo Paal

Imbi Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.