BO hagi J-AH ja T-MH vastu kinnisasja väljanõudmiseks kostjate valdusest ning 2400 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.juuni 2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
J-AH ja T-MH apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: BO (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Ott Lammertson Kostja I: J-AH (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II: T-MH (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja Tatjana Dobolina
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 16.juuni 2014 otsus osas, kus kohus määras vara väljaandmise tähtajaks 27.08.2014 ja teha tühistatud osas uus otsus, millega määrata kohtuotsuse täitmiseks uus tähtaeg. Muus osas jätta otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
3.1.Võtta vastu BO loobumine nõudest mõista J-AHlt ja T-MHlt välja 2 400 eurot korteri kasutamise eest ning lõpetada nimetatud nõude osas menetlus.
3.2.Hagi rahuldada.
3.3.Välja nõuda XXXXXXX XXX XX / XXXX XX XX asuv korter X J-AH ja TMH valdusest BO valdusesse.
3.4.Määrata, et J-AHl ja T-MHl tuleb XXXXXXX XXX XX / XXXX XX XX asuv korter X välja anda BOle hiljemalt kolme kuu möödumisel kohtuotsuse jõustumisest. 3.5.Kui J-AH ja T-MH jätavad XXXXXXX XXX XX / XXXX XX XX asuva korteri X BOle käesoleva otsuse p-s 3.3. määratud tähtajaks välja andmata, tõsta J-AH ja T-MH täitemenetluse seadustiku § 180 järgi XXXXXXX XXX XX / XXXX XX XX asuvast korterist X välja teist eluruumi vastu andmata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Maakohtu menetluses kantud menetluskulud jätta 40,7% osas hageja BO kanda ning 59,3% osas solidaarselt kostjate J-AH ja T-MH kanda.
2.Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta solidaarselt kostjate JAH ja T-MH kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.BO esitas 06.02.2014 Harju Maakohtule hagi J-AH ja T-MH vastu XXXXXXX XXX XX/XXXX XX XX korter X vabastamiseks kostjate ebaseaduslikust valdusest ning 2400 euro saamiseks. 27.05.2014 kohtuistungil avaldas hageja, et soovib loobuda 2400 euro nõudest ja täpsustas väljaandmise nõuet, paludes kohustada kostjaid andma korteri valduse hagejale üle hiljemalt 28.08.2014 ning valduse üle andmata jätmisel tõsta kostjad korterist välja.
2.Hagejale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnistust registriosa numbriga XXXXXXX, mis asub Tallinnas, XXXXXXX XXX XX/XXXX XX XX. Kinnistul paikneb nelja korteriga maja. Vastavalt kinnistu kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppele on hageja ainuvalduses ja -kasutuses korterid X ja X. Korteris X elavad kostjad. Kostjatel puudub korteri valdamiseks õiguslik alus. Kostjad ei ole vaatamata hageja nõudmistele korterit vabastanud. Nad ei maksa ega ole kunagi maksnud hagejale korteri kasutamise eest tasu. Hageja omandas korteri 24.11.1998 notariaalse kinkelepingu alusel.
Kostjate vastuväited
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostja II on korterit X kasutanud alates 1984. aastast üürilepingu alusel. Korteri õigusjärgseks omanikuks oli ES, kes tunnistati Rakvere Rajoonikohtu 01.12.1983 otsusega teovõimetuks. ES viibis kohtuotsuse tegemise ajal XXXXXX hooldekodus. XXXXXX hooldekodu sai ka ES eestkostjaks. 30.05.1984 sõlmisid XXXXXX hooldekodu ja kostja II vara hooldamise, kasutamise ja üürile andmise kohta lepingu. Lepingu sisuks oli korteri I kostjale II üürile andmine. Lepingus seisnes eraldi kohustus asuda vara hooldama ja seda heaperemehelikult kasutama. Seoses XXXXXX hooldekodus toimunud põlenguga paigutati ES ümber XXXXXXX hooldekodusse. XXXXXXX hooldekodu sai ES uueks eestkostjaks. 10.09.1987 sõlmisid XXXXXXX hooldekodu ja kostja II uue lepingu varasema üürisuhte uuendamiseks. Kokkulepe korteri kasutamiseks sõlmiti teadmisega, et kostja II kasvatab väikest last (kostjat I). Seega tekkis ka kostjal I õigus korteri kasutamiseks. Kostjad said umbes 10 aastat tagasi teada, et ES on kinkinud oma korteri hagejale. Tehingu tegemise ajal pidi hageja teadma ES teovõime puudumisest. ES viibis hooldekodus kuni oma surmani.
4.Kui jätta kõrvale omandiõiguse üle peetav vaidlus, ei ole hageja üürilepingut seadusega kooskõlas olevalt üles öelnud. Hagejal ei ole õigus nõuda üüritasu, sest selles ei ole lepingus kokku lepitud. Kostja II on täitnud kohustust hooldada korterit ja teha omal kulul kõik selle säilimiseks. Hageja ei ole nõudnud üüripinna vabastamist enne 2013. aasta viimaseid kuid. Hageja on aktsepteerinud üürisuhet vaikimisi. Kostja II on täitnud üürilepingut üürnikuna. Täitmine seisneb ulatuslike investeeringute tegemises korteri rekonstrueerimiseks ja kõikide korteriga seotud kulude kandmises. Korteriga seotud kulutusi on kostjad kandnud oluliselt kõrgemal määral sellest, kui üüritasu oleks makstud rahas. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
5.Maakohus võttis vastu 2400 euro nõudest loobumise ja lõpetas selle nõude osas menetluse. Kohus rahuldas hagi, nõudes XXXXX XXX XX / XXXX XX XX asuva korteri X kostjate ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse ja määrates, et kostjatel tuleb korter välja anda hiljemalt 27.08.2014 ja kui kostjad jätavad korteri välja andmata, tõsta nad korterist välja. Maakohus jättis menetluskulud 40,7% osas hageja kanda ja 59,3% osas solidaarselt kostjate kanda.
6.Kostjad elavad Tallinnas, XXXXXXX XXX XX/XXXX XX XX asuva maja korteris X. Nimetatud asjaolu üle puudub vaidlus. Hageja esitatud nõude (asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1) rahuldamise eeldusteks on, et hageja on asja omanik ning kostjatel puudub õiguslik alus asja valdamiseks.
7.Tõendatud on asjaolu, et hageja on kinnisasja asukohaga XXXXXXX XXX XX/XXXX XX XX mõttelise osa kaasomanik ja tal on asja kaasomanikuna õigus nõuda asi kostjatelt välja, kui kostjad valdavad seda õigusliku aluseta.
8.30.05.1984 kostjaga II sõlmitud lepingu kohaselt annab XXXXXX Internaatkodu ES-le kuuluva vara, mis koosneb Tallinnas, XXXXXXX XXX XX-X asuvast mõttelisest osast majast (kolm tuba ja köök) hooldamiseks ja kasutamiseks kostjale II, kes on kohustatud vara heaperemehelikult kasutama ja korras hoidma. 10.04.1987 XXXXXXX Internaatkoduga sõlmitud vara hooldusele ja kasutamise andmise leping on samasisuline. Lepingutes ei ole kokku lepitud tähtaega, mis ajaks vara hooldamisele ja kasutamisele antakse. Vaidlus puudub, et kostja II on korterit X kasutanud käesoleva ajani. Tegemist on kestvuslepinguga. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus (VÕSRS) § 12 lg 1 kohaselt enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.
9.30.05.1984 ja 10.09.1987 lepingutes ei lepitud kokku asja kasutamises tasu eest ning kostjad ei ole kunagi kasutamistasu maksnud. Vastavalt 30.05.1984 ja 10.09.1987
lepingutele sai kostja II asja oma kasutusse tasuta. 30.05.1984 ja 10.09.1987 lepingud ei vasta üürilepingu tunnustele, kuna üürilepingu üheks tunnuseks on tasulisus (võlaõigusseaduse (VÕS) § 271). Seega ei ole tegemist üürilepingutega. Asjaolu, et 30.05.1984 leping on pealkirjastatud mh üürilepinguna, on õigusliku tähenduseta. Asjaolu, et kostja II on väidetavalt teinud korteri säilimiseks või rekonstrueerimiseks kulutusi, ei seondu kasutamistasu kokkuleppe olemasoluga. Lepingutes ei ole kokku lepitud, et kostja II peab tegema omal kulul kõik korteri säilimiseks.
10.Kuivõrd kostja II sai õiguse korteri X kasutamiseks 30.05.1984 ja 10.09.1987 lepingute alusel tasuta, on nimetatud lepingute puhul tegemist tasuta kasutamise lepingutega (VÕS § 389). Asjaolule, et kohtu arvates on tegemist tasuta kasutamise lepingutega, on kohus juhtinud poolte tähelepanu 27.05.2014 kohtuistungil. Erinevalt üürilepingust ei näe seadus tasuta kasutamise lepingu puhul ette, et asja võõrandamisel läheks lepingust tulenevad asja kasutusse andja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kuivõrd 30.05.1984 ja 10.09.1987 lepingud on sõlmitud ES (eestkosteasutuse esindamisel) ja kostja II vahel, mitte aga hageja ja kostja I või kostja II vahel, puudub kostjatel hageja suhtes õiguslik alus asja valdamiseks. Hageja ei ole sõlminud kostjatega üürilepingut või muud kasutuslepingut.
11.Kuna hageja loobus 2400 euro väljamõistmise nõudest, märkimata, et kostjad oleksid nimetatud nõude rahuldanud ja kohus rahuldab nõude, mille hind on 3500 eurot, tuleb menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt jätta 40,7% osas hageja ja 59,3% osas solidaarselt kostjate kanda. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
12.Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi rahuldas (otsuse resolutsiooni punktid 2–6). Kostjad on seisukohal, et hagi rahuldamine on ebaõige.
13.Maakohus ületas nõude piire, sest AÕS § 80 lg 1 ei võimalda hagi rahuldada, kui kostjatel on seaduslik alus üüripinna kasutamiseks. ES ja kostja II vahel sõlmiti tähtajatu üürileping. Hageja poolt 2013. a novembris kostjatele esitatud korteri vabastamise nõuet ei ole võimalik käsitada üürilepingu ülesütlemise teatena, sest see ei vasta VÕS-s sätestatud nõuetele (§ 325 lg 5).
14.Maakohus tõlgendas kehtivat üürilepingut ebaõigesti tasuta kasutamise lepinguna, kuigi kumbki pool ei esitanud tuvastushagi. 30.05.1984 ja 10.09.1987 lepingud on üürilepingud. Vastavalt lepingutele anti vara kostjatele hooldamisele ja kasutamisele. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt lepingud ei vasta üürilepingu tunnustele, on väär. Kinnisvara hooldamine ei saa toimuda tasuta. VÕS § 276 lg 1 kohaselt lasub üüritud asja hooldamise ja korrashoidmise kohustus eelkõige üürileandjal. Lepingutega pandi need kohustused üürnikule, st kostjale II. Kuna kohustuste vahekorra muutmisega kaasnevad üürnikule täiendavad rahalised kulutused, puudub mõistlik põhjendus lugeda lepinguid tasuta kasutamise lepinguteks. Vastus apellatsioonkaebusele
15.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
16.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, s.o osas, millega kohus hagi rahuldas. Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus võttis vastu hageja loobumise raha saamise nõudest.
17.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, kus kohus määras korteri vabastamise tähtajaks 27.08.2014. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega määrab otsuse täitmiseks selle jõustumisel uue tähtaja.
18.Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
19.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu otsus vastuoluline. Kohus leidis otsuses, et korteri nr X kasutamiseks sõlmitud leping on kestvusleping ja sellele tuleb VÕSRS § 12 lg 1 järgi kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ja võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Samas leidis kohus, et lepingust tulenevad asja kasutusse andja õigused ei läinud asja omandajale (hagejale) üle, st nagu oleks leping lõppenud. Samuti käsitles maakohus ebaõigesti korraga 30.05.1984 ja 10.09.1987 lepinguid. Ringkonnakohtu arvates tuleb lepingu kvalifitseerimisel anda hinnang üksnes 10.09.1987 lepingule, mis kehtis ka hageja poolt korteri omandamise ajal 24.11.1998 ja teha seda lepingu sõlmimise ajal kehtinud seaduse – tsiviilkoodeksi (TsK) järgi. Lepingu ülesütlemisega seonduvaid asjaolusid tuleb hinnata kehtiva seaduse, so TsÜS ja VÕS järgi. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsuse põhjendusi muuta.
20.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et ES ja kostja II vahel 10.09.1987 sõlmitud leping oli tähtajatu tasuta varakasutuse leping. Selle järelduse tegemisel ei ületanud kohus nõude piire, nagu kostjad ekslikult leiavad. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Selleks, et lepingut lugeda tasuta kasutamise lepinguks, ei pidanud esitama tuvastusnõuet. Maakohus juhtis poolte tähelepanu asjaolule, et kohtu arvates on tegemist tasuta kasutamise lepinguga ja pooltel oli võimalik esitada selles osas oma seisukohti.
21.Lepingujärgne korteri hooldamise ja korrashoiu kohustus ei olnud ega ole samastatav üüri tasumise kohustusega lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK §-de 279 ja 290 järgi ega ka kehtiva VÕS järgi. Tingimus, mille kohaselt tasuta kasutusse antud asja hooldamise ja korrashoiu kohustus on kasutajal, ei ole vastuolus tasuta kasutamise lepingu olemusega. VÕS § 391 lg 1 sätestab selgelt, et kasutaja peab kandma kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjad ei ole kunagi üüri maksnud.
22.TsK § 353 sätestas, et tasuta varakasutuse lepingut, mis on sõlmitud tähtaega nimetamata, võidakse lõpetada isiku nõudel, kellele läks üle omandiõigus sellele varale. Selle sätte mõtte kohaselt ei lõppenud leping omandiõiguse ülemineku korral, vaid andis vara omandajale õiguse lepingu lõpetamiseks. Hageja seda õigust TsK kehtivuse ajal ei kasutanud, kuid see ei tähenda, et ta oleks sellise õiguse kaotanud. Kuna tegemist on kestvuslepinguga, tuleb lepingu lõpetamisele hinnangut andes kohaldada VÕSRS § 12 lg 1 järgi TsÜS ja VÕS sätteid.
23.VÕS § 393 lg 1 järgi peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud, tuleb ese sama paragrahvi teise lõike järgi tagastada pärast lepingust tuleneva eseme kasutamise eesmärgi saavutamist. Kasutusse andja võib nõuda eseme tagastamist ka varem, kui on möödunud aeg, mille jooksul kasutaja oleks saanud kasutuseesmärgi saavutada. Kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu VÕS § 393 lg 3 järgi üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist.
24.Eeltoodu kohaselt võib kasutusse andja tähtajatu tasuta kasutamise lepingu kooskõlas VÕS §-ga 195 igal ajal pärast lepingu sõlmimist üles öelda. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu korraliseks ülesütlemiseks ei ole vaja põhjust. Kui tähtajatu tasuta kasutamise leping on sõlmitud mingil eesmärgil, võib lepingu üles öelda pärast selle eesmärgi saavutamist. Antud juhul ei ole kostjad toonud kohtu ette asjaolusid, millest võiks järeldada lepingu sõlmimist kindlal eesmärgil, nt kostjate majutamiseks nende eluajaks.
25.TsÜS § 69 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Hageja ütles
tasuta kasutamise lepingu üles 26.03.2014 avaldusega alates 24.05.2014. Kostjad said selle avalduse kätte 28.03.2014. Seega on leping ülesütlemisega alates 24.05.3014 lõppenud. Tähtsust ei ole asjaolul, et hageja nimetab avalduses lepingut üürilepinguks. Avalduses sisaldub TsÜS § 68 lg-le 2 vastav otsene tahteavaldus lepingu ülesütlemiseks ja eluruumi vabastamiseks. Lepingu lõppemise tõttu on hagejal VÕS § 393 lg 3 järgi õigus nõuda kostjatelt eseme tagastamist.
26.Kuna maakohtu poolt määratud korteri väljaandmise tähtaeg 27.08.2014 on kohtuotsuse edasikaebamise tõttu möödunud ja otsuse jõustumisel ei ole seda võimalik järgida, määrab ringkonnakohus uue tähtaja, seades selle sõltuvaks otsuse jõustumise ajast. Kostjatel tuleb korter hagejale tagastada kolme kuu jooksul otsuse jõustumisest. Muus osas ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni ei muuda.
27.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad 40,7% ulatuses hageja kanda ja 59,3% ulatuses solidaarselt kostjate kanda, nagu määras maakohus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt kostjate kanda.
28.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.