Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Indrek Parrest, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.09.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-59349
Tsiviilasi
Reimani Kinnisvara OÜ hagi Prime Development OÜ, OÜ Talu Management Group, MT ja AT vastu kinnistu valdamise ja kasutamise korra kehtivuse tuvastamiseks
Prime Development OÜ, OÜ Talu Management Group, MT ja AT apellatsioonkaebus ning Reimani Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Reimani Kinnisvara OÜ (registrikood 12416013, asukoht Põllu tn 44, 11619 Tallinn), esindaja v/adv Neve Uudelt Kostja I Prime Development OÜ (registrikood 11069325, asukoht V.Reimani 5a-2, 10124 Tallinn) Kostja II OÜ Talu Management Group (registrikood 10489692, asukoht V.Reimani 5a-2, 10124 Tallinn) Kostja III MT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XX-X XXXXX XXXXXXX)
Kostja IV AT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XX-X XXXXX XXXXXXX)
Kostjate esindaja vadv abi Reesa Paatsi
Kohtuistungi toimumise aeg
10.09.2014
RESOLUTSIOON
1.
Harju Maakohtu 31.03.2014 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada 01.11.2004 lepingu punkti 5.12 kehtivus. Muus osas jätta otsus muutmata. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses.
2.Maakohtu otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Reimani Kinnisvara OÜ hagi rahuldada; 2) Tuvastada 01.11.2004 lepingu (notari ametitoimingute raamatus reg/nr 7542) punktis 5.12 antud volituste kehtivus; 3) Tuvastada V.Reimani tn 5a Tallinnas kinnistu kaasomanike enamuse 10.12.2013 otsuse lõpetada osaliselt kinnistul asuva hoone pööningukorrusele elektrienergia jagamine tühisus; 4) Menetluskulud jätta võrdsetes osades kostjate kanda.
3.Reimani Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Prime Development OÜ, OÜ Talu Management Group, MT ja AT apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Apellatsioonimenetluse kulud jätta võrdsetes osades Prime Development OÜ, OÜ Talu Management Group, MT ja AT kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud ja hageja nõue
1.Reimani Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 13.12.2013 Harju Maakohtule hagi Prime Development OÜ (kostja I), OÜ Talu Management Group (kostja II), MT (kostja III) ja AT (kostja IV) vastu kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe kehtivuse tuvastamiseks. Menetluskulud palus jätta kostjate kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 12.02.2013 AS-lt Suntee 72/510 suuruse kaasomandi osa V.Reimani tn 5a asuvast kinnisasjast (registriosa nr 4334301), mille ülejäänud kaasomanikeks on kostjad, kes said omanikeks 01.11.2004 lepingu alusel. Nimetatud leping sisaldab ka kokkulepet kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta (punktis 5) ning võlaõiguslikku kokkulepet kinnistu jagamiseks korteriomanditeks ja kaasomandi lõpetamiseks (punktis 6) (t I kd lk 12-36).
3.01.11.2004 lepingu ja selles sisalduva kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal oli hageja ainukasutuses ja -valduses oleva kaasomandi osa faktiline olukord selline, et pööningukorrus oli küll välja ehitatud ja kasutuses, kuid viidatud toimingud olid seadustamata. Teadlikkust sellest on kostjad kinnitanud 01.11.2004 lepingu punktides 1.4.1 ja 1.4.2. Samas sätestati nüüdseks hagejale kuuluva kaasomandi osa ostnud OÜ Vandelux kohustus korraldada ja teostada vajalikud toimingud ning kanda kõik kulud seoses pööningukorruse sihtotstarbe muutmisega, ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimise ja vormistamisega, pööningu väljaehitamisega ja ehitustegevuse seadustamisega (punktis 1.6). Kostjad kinnitasid kaasomanikena, et on nõus andma nimetatud toimingute tegemiseks vajalikud volitused ja nõusolekud (punkt 1.7). Seda lepingu punktis 5.12 ka tehti – kostjad andsid igaüks eraldi OÜ-le Vandelux volituse korraldada ja teostada vajalikud toimingud ning kanda kõik kulud seoses pööningukorruse sihtotstarbe muutumisega, ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimise ja vormistamisega, pööningu väljaehitamise ja ehitustegevuse seadustamisega.
4.Hageja on 01.11.2004 lepingu pooleks OÜ Vandelux eriõigusjärglasena ja seetõttu seotud 01.11.2004 lepinguga, sh punktis 1.6 sätestatud õiguse ja kohustusega korraldada ja teostada vajalikud toimingud ning kanda kõik kulud seoses pööningukorruse sihtotstarbe muutmisega, ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimise ja vormistamisega, pööningu väljaehitamisega ja ehitustegevuse seadustamisega. Seda on hageja kinnitanud AS-le Suntee ka nendevahelises müügilepingus (t I kd lk 37-48; punktis 1.4.3) ning kostjad hagejale oma 08.08.2013 kirjas. Kostjad on kinnitanud, et 01.11.2004 lepingus nimetatud kokkulepped kehtivad kõigi kaasomandi osade igakordsete omanike suhtes. Kostjad on ise nõudnud hagejalt lepingu täitmist (t I kd lk 49-51). 01.11.2004 leping on kehtiv ja siduv ka tänaste kaasomanike suhtes.
5.Kostjad I ja II on äriühingutena täielikult kaaskostjate III ja IV kontrolli ning juhtimise all. Sisuliselt on vaidluse leerideks ühelt poolt abielupaar kostjad III ja IV, kes koos omavad suuremat osa kinnistust ja soovivad kogu kinnistut enda kontrolli alla saada, ja teiselt poolt hageja, kes on ainus nö võõras kaasomanik. Vastavalt 01.11.2004 lepingu punktile 5.12 on hageja (ning kaasomandi eelmine omanik AS Suntee) tegelenud mh pööningukorruse ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimise ja vormistamisega. Kostjatele on kaasomanike vahelises sisesuhtes tutvumiseks ja kooskõlastamiseks üle antud ehitusprojekt (t I kd lk 5255). Kostjad on ise hagejale teatanud, et kinnistu korteriomanditeks jagamine on võimatu, kuni ei ole koostatud nõuetekohast projektdokumentatsiooni pööningukorruse väljaehitamiseks (t I kd lk 49-51), samas kostjad igati takistavad vastavate toimingute läbiviimist ja asjaajamist kohalikus omavalitsuses.
6.01.11.2004 lepingu punktis 5 sisalduva kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe (edaspidi kasutuskorra kokkulepe) punkti 5.2.4 kohaselt on hageja ainukasutuses ja -valduses kogu ehitise pööningukorrus, sh ruumid (suurusega ca 72m2) ning 2 parkimiskohta. Kasutuskorra kohta on kinnistusraamatusse kantud vastav märkus (t I kd lk 57-59). Kasutuskorra kokkuleppe punkti 5.4 kohaselt peab kaasomanike ainukasutusse jäävate osade kasutamine toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada lepingu alusel kokkulepitud osa. Kokkuleppe punkt 5.8 sätestab täiendavalt, et kaasomaniku poolt tema ainukasutuses olevates ruumides remondi ja/või parendustööde korral ei ole kaasomanikul vaja võtta teiselt kaasomanikult lubasid, kooskõlastusi või muid heakskiite nimetatud tööde tegemiseks.
7.Kokkuleppe punktis 5.12 andsid kostjad igaüks eraldi hagejale volituse korraldada ja teostada vajalikud toimingud ning kanda kõik kulud seoses pööningukorruse sihtotstarbe muutumisega, ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimise ja vormistamisega, pööningu
väljaehitamisega ja ehitustegevuse seadustamisega. Kokkuleppe punktis 5.12 sätestatud volitused ehk käsund on oluliseks osaks kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest ning taolised mitmepoolse kokkuleppega ettenähtud volitused ei ole ühepoolselt tagasivõetavad. Pööningukorruse seadustamine ja selleks vajalike toimingute tegemine on üheselt mõistetavalt selle kaasomaniku huvides, kelle ainukasutusse pööning on kokkuleppega määratud ning käsundile (volitustele) tagasivõtmatu iseloomu andmine läbi mitmepoolse tehingu oli ettenähtud selleks, et pööningut kasutav kaasomanik ei sõltuks pööningukorruse seadustamise toimingute tegemisel teiste kaasomanike hilisemast suvast, vaid saaks iseseisvalt kõik seadustamiseks vajalikud toimingud ära teha ning anda kõik vajalikud kooskõlastused ja teha kõik vajalikud toimingud kõikide kaasomanike nimel. Ka kokkuleppe punkt 5.4 kinnitab teiste kaasomanike mitte sekkumise kohustust.
8.Kostjad eelpool kirjeldatud kokkuleppeid ei järgi ega võimalda hagejal (ja varasemalt ka AS-l Suntee) oma kohustusi kokkulepitud viisil täita. Kostjad on takistanud hagejat pööningukorruse ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimisel ja vormistamisel. Nt esitas kostja IV hageja teadmata ja mõni päev pärast seda, kui hageja oli Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitanud projekteerimistingimuste taotluse, Tallinna Linnaplaneerimise Ametile omapoolse ja erineva sisuga projekteerimistingimuste taotluse. Selle tulemusena ei kooskõlastanud Tallinna Linnaplaneerimise Amet projekteerimistingimusi ja tagastas taotlused (t I kd lk 60-62). Teiseks tegid kostjad 02.05.2013 notari juures hageja hinnangul ebaseadusliku avalduse, millega soovisid ühepoolselt kehtetuks tunnistada kasutuskorra kokkuleppe punktis 5.12 hagejale pööningu väljaehitamise ja ehitustegevuse seadustamiseks antud volitused (t I kd lk 63-64). Kolmandaks takistasid kostjad hagejal ehitusprojekti alusel ehitusloa taotlemist. Kostjad teavitasid lepingu punkti 5.12 järgsete volituste väidetavast „kehtetuks tunnistamisest“ Tallinna Linnaplaneerimise Ametit hagejat sellest informeerimata. Tallinna Linnaplaneerimise Amet keeldus seetõttu projekti menetlemisest (t I kd lk 65-66).
9.Hageja hinnangul rikuvad kostjad kaasomanike kokkulepet ja takistavad hagejal tema ainuvalduses ja -kasutuses oleva kaasomandi osa (pööningukorruse) väljaehitamise ja ehitustegevuse seadustamist (so 01.11.2004 lepingu täitmist) ning seeläbi ka hagejal tema ainuvalduses ja -kasutuses oleva kaasomandi osa kasutamist. Kostjate eesmärgiks (erinevalt 01.11.2004 lepingu punktis 6 kokkulepitust) on saada enda omandisse ka hagejale kuuluv kaasomandi osa (t I kd lk 67-68). Lisaks olemasolevale hoonele on kinnistul kehtiva detailplaneeringu järgi ehitusõigus, mis on kasutamata ja millest mõtteline osa kuulub hagejale. Detailplaneering võimaldab kinnistule täiendavalt juurde ehitada 612,9m2 müüdavat pinda. Ehitusõigusel on seega konkreetne väärtus. Kostjad püüavad kõikvõimalike vahenditega hagejat survestada tema kaasomandi osa võimalikult odavalt müüma. Hagejal ei ole huvi oma kaasomandi osa kinnistust kostjatele võõrandada. Hageja soovib kasutuskorra kokkuleppe täitmist, tulevikus kinnistu jagamist korteriomanditeks ja selliselt kaasomandi lõpetamist 01.11.2004 lepingus sätestatud viisil (t I kd lk 69-70). Kaasomandi lõpetamise eelduseks on pööningu väljaehitamise ja ehitustegevuse seadustamine ja sellega seonduva ehitusprojekti kooskõlastamine kohalikus omavalitsuses, mida kostjad hagejal teha takistavad.
10.05.12.2013 sai hageja kostjalt III kostjate nimel kirja, milles nõutakse hageja ainuvalduses ja -kasutuses oleva pööningukorruse kütmise lõpetamist viivitamatult, kuid hiljemalt 09.12.2013 (t I kd lk 71-73). Kirja kohaselt ei olevat hoone pööning kavandatud ega ehitatud selliselt, et seda oleks võimalik kahjulike tagajärgedeta pidevalt kütta ning et pööningukorruse pidev kütmine takistavat teistel kaasomanikel oma omandi kasutamist. Kostjate väited on alusetud. Hoone katuse läbijooksu ja fassaadi kahjustuste põhjusteks ei ole kütmine. Hagejale teadaolevalt on pööning faktiliselt välja ehitatud täna eksisteerival
kujul juba 1996. aastal. Pööningukorrus on olnud kasutuses ja kütteperioodil köetud alates selle tegelikust väljaehitamisest, sh aastaid enne seda, kui kostjad 2004. aastal kinnistu kaasomanikeks said. Riiklikult tunnustatud ekspert TR on katusekatte läbijooksude ja välispiirde märgumise põhjustena nimetanud karniisi servapleki vale tehnilist lahendust, sademeveetoru ja katusekatte vahelisi ebatihedusi, katteplekkide valtside ebatihendusi ning pleki aluskatte vale paigaldust, samuti vale tüüpi värvi kasutamist (t I kd lk 74-77). Ainuüksi fotode pinnalt on selge, et majal esinevaid fassaadi kahjustusi ei saa põhjustada pööningukorruse kütmine.
11.Enne kui hageja jõudis 05.12.2013 nõudekirjale vastata, esitasid kostjad hagejale 11.12.2013 Reimani 5a kinnistu kaasomanike enamuse otsusena vormistatud dokumendi, mille kohaselt olevat kostjad kaasomanike enamusena otsustanud lõpetada alates 13.12.2013 hoone pööningukorrusele elektrienergia jagamine senises mahus ning alates 15.12.2013 jagatakse hoone pööningukorrusele elektrienergiat maksimaalselt läbi 6amprise jaotuskaitsme senise 20-aprise kaitsme asemel (t I kd lk 78). Otsuse kohaselt olevat hageja kohustatud lõpetama hoone pööningukorruse kütmise, sh elektrivõrku ühendatavate mobiilsete seadmetega nagu puhur, radiaator ning patareidel, akudel või kütusel või muul allikal töötavate seadmetega.
12.Sellisel viisil on kostjad vormistanud alusetuid „kaasomanike enamuse otsuseid“ ka varem. Siis teatasid kostjad, et kuivõrd hageja ei ole piisavalt kiiresti projektdokumentatsiooni korraldanud, tellivad kostjad lepingu täitmiseks vajalikud eeltööd ise (t I kd lk 49-51). Selle pinnalt tõusetunud kohtuvaidluse lahendasid pooled alles äsja kompromissi sõlmimisega (t I kd lk 52-54). Hageja tuli kostjatele vastu ning võimaldas neile soovitud juurdepääsu pööningukorrusele. Hageja on 01.11.2004 lepingu täitmiseks tellinud projekti ning kostjatele esitanud. Kostjad kohustusid edaspidi lähtuma hageja tellitud projektist, selle läbi töötama ning esitama oma kooskõlastuse või märkused hiljemalt 31.12.2013. Seni ei ole kostjad seda teinud, vaid on leiutanud järgmise viisi, kuidas hagejat survestada omandist loobuma. Kostjad käituvad pahatahtlikult.
13.Eeltoodu moodustab põhiliste asjaolude kogumi, miks hageja oli sunnitud pöörduma kohtu poole. Hagiavalduse eesmärgiks on lõpetada takistused kokkuleppega hageja ainukasutusse antud ruumide kasutamiseks. Eesmärgiks on saavutada 01.11.2004 lepingu täitmise võimalikkus väljapoole kaasomanike vahelist sisesuhet. Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõuab hagejalt projekti kooskõlastamiseks kaasomanike nõusolekut (t I kd lk 65-67). Kasutuskorra kokkulepe (sh selle koosseisus hagejale antud volitused) kehtivad.
14.Hageja esitas kohtule kaks tuvastusnõuet: 1) tuvastada poolte vahel kehtiva kasutuskorra kokkuleppe osaks oleva ja 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 sätestatud volituse kehtivus ja 2) tuvastada, et kaasomanike enamuse 11.12.2013 otsus ei ole kehtiv. Hageja sooviks on, et pööningul toimunud ehitustegevus saaks seadustatud ja edaspidi kaasomandi lõpetatuks nii, et kinnistu jagatakse korteriomanditeks. Kostjate vastuväited
15.Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. On ebaõige ning poolte vahel 21.11.2013 määrusega tsiviilasjas nr 2-13-41771 kinnitatud kompromissiga vastuolus, et kostjad on 08.08.2013 kirjaga nõudnud hagejalt lepingu täitmist. Hagile lisatud 08.08.2013 kirjast ei nähtu vastavat kaasomanike enamuse nõuet. Viidatud kirjaliku dokumendi osas oli tegemist kaasomanike enamuse otsusega, millega seonduvalt on pooled oma erimeelsused tsiviilasjas nr 2-13-41771 kinnitatud kompromissiga lahendanud. Eelneva valguses on hageja uudsed ning kohtumäärusega lahendatud küsimustes esitatud tõlgendused pahatahtlikud ning kohut eksitavad.
16.Kostjad ei soovi kogu kinnistut oma kontrolli alla ning kui kostjatel oleks kaasomandi jagamise soov, saaksid nad pöörduda vastava nõudega kohtusse. Asjaolu, et mingil ajaperioodil on kaasomanikud hagejale kaasomandi jagamise ettepaneku teinud, ei viita kostjate pahausksusele.
17.Hageja koostatud ehitusprojekt anti kostjatele üle tsiviilasja nr 2-13-41771 menetluses ning vastavalt poolte vahel samas asjas kinnitatud kompromissile on kostjad ehitusprojekti kohta esitanud oma seisukohad tähtaegselt. Hageja tellitud ehitusprojekt on ulatuslike puudustega. Seega nähtub eelnevast, et kaasomanikud on juba alustanud läbirääkimisi seonduvalt ehitusdokumentatsiooniga ning hageja püüd näidata, et kostjad takistavad tema tegevust, ei ole kooskõlas tsiviilasjas nr 2-13-41771 sõlmitud kompromissiga ega asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõikest 5 tuleneva kohustusega tegutseda heas usus.
18.Väär on hageja väide, et kostjad ei teavitanud hagejat volituste lõppemises. Kostjate vastusele on lisatud dokumentaalsed tõendid selle kohta, et hagejat teavitati volituste lõppemisest viivitamatult.
19.Riiklikult tunnustatud ekspert AL ekspertiisiga on tõendatud, et hoone pööningukorruse, mis on ametlikult külm pööning ja mis ehituslikult ei võimalda pidevat kütmist, kütmine põhjustab kogu hoone kahjustumist ning läbijookse. Läbijooksud toovad kaasomanike enamusele, aga ka hagejale endale kaasa ulatuslikku kahju. Ka selles on pooled juba pidanud 30.12.2013 läbirääkimisi ning kostjad teinud ka ettepanekuid, kuid hageja ei ole kostjate ettepanekutele vastanud ega soovinud läbirääkimisi jätkata.
20.Meelevaldne on hageja tõlgendus lepingu punktides 1.4.1 ja 1.4.2 antud kinnituste sisu kohta (hagi punkt 1.3). Kostjad ei ole lepingu punktides 1.4.1 ega 1.4.2 kinnitanud, et kütmata pööning oli juba 01.11.2004 väljaehitatud ning igapäevases kasutuses, sh pidevalt köetav.
21.Hageja on esitanud tsiviilasjas kaks tuvastusnõuet, kuid hagejal puudub tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lõike 1 kohane tuvastusnõude huvi seonduvalt kaasomanike enamuse 10.12.2013 otsusega. Tuvastusnõude saab tsiviilkohtumenetluses esitada vaid erandlikel asjaoludel ning käesoleval juhul ei ole hageja selliste erandlike asjaolude esinemist tõendanud. Liiati ei ühti hageja nõue, so tuvastada, et kaasomanike enamuse otsus ei kehti, TsMS § 368 lõikes 1 sätestatuga, et tuvastushagi võib esitada õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamiseks. Eelneva valguses on hageja poolt tuvastusnõude esitamine põhjendamatu ning menetluslikult ebaselge. Antud asjaoludest lähtuvalt leidsid kostjad, et TsMS § 423 lõike 2 punkti 2 alusel tuleb jätta hageja nõue tuvastada, et kaasomanike enamuse 10.12.2013 otsus ei kehti, läbi vaatamata.
22.Kostjate volitused ei olnud osaks kasutuskorrast. Kostjate antud volitused ei saanud asjaõiguslikku toime. Volitusel kui sellisel ei saa olla asjaõiguslikku toimet. Asjaõiguslik toime saab olla vaid kinnistusraamatusse tehtud kandel kui sellisel. Seejuures on kande eesmärgiks võimaldada kolmandatel isikutel teada, et kaasomanikud on omandi kasutamise korras kokku leppinud (AÕS § 72 lõige 2). Kaasomanike vahelises sisesuhtes ei oma kinnistusraamatu kanne kasutuskorra kohta tähendust. 01.11.2004 lepingu punktist 5 nähtub, et volituste andmine ei ole osaks kasutuskorrast. Kasutuskorra kokkulepe lõppeb sisuliselt lepingu punktiga 5.11 ning volitused on antud kasutuskorrast eraldiseisvalt. Tähelepanuta ei saa jätta kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra eesmärki, milleks on AÕS § 72 lõikest 1 lähtuvalt kitsalt kokku leppimine selles, kuidas kaasomandit kasutatakse. Kaasomanike poolt ühele kaasomanikule eraldiseisvalt volituse andmine midagi teha, ei ole kokkulepe selles, kuidas kaasomandit kasutatakse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)
§ 126 lõike 1 kohaselt võib esindatav volituse igal ajal tagasi võtta. 01.11.2004 lepingus antud volitus ei sisalda tagasivõtmatuse klauslit ning isegi sellist volitust on TsÜS § 126 lõike 3 kohaselt võimalik tagasi võtta. Kuivõrd kogu pööningukorrusel teostatav ehitus ning pööningukorruse kasutamine mõjutab otseselt kogu hoone säilimist, ei ole võimalik eirata teiste kaasomanike õigusi seonduvalt pööningukorruse ehitamise ja kasutamisega. Hagejal puudub kaasomanike vahelises sisesuhtes volitus esitada kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlus ilma kaasomanike enamuse nõusolekuta. Kostjad soovivad hoone säilitamiseks vajalike tegevuste tegemist, kuid siiani ei ole see hageja omavolilise ning ebapädeva tegutsemise tõttu olnud võimalik. Kostjad on hagejale kinnitanud, et esmalt tuleb koostada kõikidele nõuetele vastav ehitusdokumentatsioon ja seejärel teha ümberehitustööd, et pööningukorrust oleks võimalik kasutada elu- või kontoriruumina, mida igapäevaselt köetakse. Selliste tegevuste juures tuleb aga olulist tähelepanu pöörata kogu hoone säilimisele, millist vajadust ei ole hageja senini oma tegevustes eesmärgiks võtnud.
23.Kaasomanike enamuse 10.12.2013 otsus on kehtiv ega ole vastuolus kasutuskorraga. Samuti ei ole kaasomanikud takistanud hagejal kasutada külma pööningut. Kostjad on oma tegevusega õigustatult soovinud hageja poolt pööningu ebaseadusliku kasutamise lõpetamist. Kuivõrd hageja leiab, et kaasomanike enamuse otsus ei oma õiguslikku tähendust, jääb arusaamatuks tema põhjendatud huvi selle kehtetuse tuvastamiseks.
24.Hageja on hagis kinnitanud, et hoone kütmata pööning ehk külm pööning on igapäevases kasutuses ning ilma kütteta ei ole ruume võimalik kasutada. Hageja on hagi punktis 1.3 kinnitanud külma pööningu eluruumina kasutamise õigusvastasust. Seega on hageja hagis kinnitanud oma seadusevastast tegutsemist ning selliselt hoone edasise säilimise jätkuvat ohustamist. Just hoone säilimise eesmärgist lähtuvalt võtsid kaasomanikud vastu otsuse vähendada elektrienergia jagamist pööninguruumidele. Seejuures ei ole kaasomanike enamuse otsusest lähtuvalt elektrienergia jagamine täielikult lõpetatud. Pööningule jagatakse endiselt 6 ampri jagu elektrit, mis on igati piisav külma pööningu kasutamiseks. Pööningukorrus ei ole mõeldud igapäevaseks elu- või kontoriruumina kasutamiseks. Pelgalt asjaolu, et hageja on külma pööningut kasutanud seadusevastaselt, ei ole aluseks sellise tegevuse põhjendatuse jaatamiseks.
25.Tõendamata on hageja väide, et juba 01.11.2004 lepingu sõlmimise ajal oli külm pööning tänasega võrreldes samas seisus välja ehitatud ning igapäevases kasutuses, sh köetavana. Lähtuvalt TsMS § 230 lõikest 1 ei ole poole tõendamata väited asja lahendamisel aluseks võetavad. Lepingust ei nähtu, et hagejal on õigus külma pööningut kasutada igapäevaselt köetava elu- või kontoriruumina. Kostjad ei ole takistanud hagejal pööningu kasutamist lähtuvalt sellest, et tegemist on külma pööninguga. Hageja väited selle kohta, et kaasomanike enamuse otsus muudab kasutuskorda, on ainetud. Ehitusregistri andmetel on kaasomanike omandis oleva hoone osas tegemist kolmekorruselise hoonega, millel on külm pööning.
26.Kaasomanike poolt ühele kaasomanikule eraldiseisvalt volituse andmine midagi teha ei ole kokkulepe selles, kuidas kaasomandit kasutatakse. Isikute tahteavaldused ei ole kokkulepped. See ei lähe kokku volituse eesmärkide ja andmisega ega ka sellega, mis on kasutuskorra eesmärk. Kostjad ei soovi omandada seda osa, mis kuulub hagejale. Kostjad viitasid 27.02.2014 menetlusdokumendi lisale 2 (t I kd lk 223). Pööningu osas ei ole tegemist ruumiga, mida hetkel saaks kütta. Tegemist on ruumiga, millel on ühekordne kipssein ja mis ei ole soe. Kui hageja soovib ruumi kütta, siis tuleb vajalikud tööd koos ära teha. Hageja on nii hagis kui 14.02.2014 seisukohas viidanud, et tänane pööninguruumi kasutamine on ebaseaduslik, selles osas pooltel vaidlus puudub. Kuna hageja on seda ise
kinnitanud, võivad kostjad sellele tugineda. Kohus ei saa läbi oma lahendi seadustada seda, mis kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Senised tegevused ei ole suunatud sellele, et takistada seadustamist ja hoone parandamist selleks, et ta säiliks, küll ei ole kostjad huvitatud arendustegevusest. Eesmärk on, et olemasolev hoone saaks korda ja säiliks. Esimese astme kohtu otsus
27.31.03.2014 otsusega rahuldas maakohus hagi osaliselt. Kohus tuvastas, et V.Reimani tn 5a Tallinnas kinnistu kaasomanike enamuse otsus lõpetada kinnistul paikneva hoone pööningukorruse elektrienergiaga jagamine senises mahus ei ole kehtiv. Teise tuvastusnõude jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jäid poolte endi kanda.
28.Seoses hageja nõudega tuvastada 01.11.2004 lepingu (t I kd lk 12-36) punktis 5.12 sätestatud volituse kehtivus ei nõustunud kohus hageja seisukohaga, et nimetatud volitus kui käsund on oluliseks osaks kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest ning taoline mitmepoolse kokkuleppega ettenähtud volitus ei ole ühepoolselt tagasivõetav ega tühistatav. Esiteks ei sisalda 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 sätestatud volitus (t I kd lk 18) tagasivõtmatuse klauslit (TsÜS § 126 lõiked 2 ja 3). Seetõttu puudub kohtul vajadus kontrollida, kas antud volitus on tagasi võetud mõjuval põhjusel või mitte.
29.Kohus peab lähtuma asjaolust, et 02.05.2013 on kostjad teinud notariaalse avalduse, milles avaldasid soovi tunnistada kehtetuks 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 registriosa nr 4334301 kaasomanikule antud volitus (t I kd lk 63-64). Tõestamisseaduse (TõS) § 371 lõike 2 kohaselt, kui notar tõestab volitaja tahteavalduse volikirja kehtetuks kuulutamiseks, avaldab ta volikirja kehtetuks kuulutamise teate väljaandes Ametlikud Teadaanded. TõS § 371 lõike 3 kohaselt volikiri muutub kehtetuks kümne päeva möödumisel teate avaldamisest. 03.05.2013 on väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud teade, mille kohaselt kostjad tunnistavad kehtetuks nende poolt hagejale antud volikirja (t I kd lk 172).
30.Vaidlusaluse volituse kehtetuks tunnistamine kostjate poolt on vaadeldav ka hagejale antud volituse tagasivõtmisena. TsÜS-i kommenteeritud väljaandes on märgitud, et volituse tagasivõtmise avaldusest peab järelduma esindatava tahe volitus lõpetada. Termini „tagasivõtmine“ kasutamine ei ole vajalik. Volituse tagasivõtmiseks ei ole vajalik tagasivõtmist õigustava põhjuse olemasolu ning volituse tagasivõtmise tagajärjeks on volituse lõppemine vastavalt TsÜS § 125 lõike 2 punktile 5 (TsÜS komm vlj, lk 372).
31.Kohus nõustus kostjate seisukohaga, et 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 sätestatud volitus (t I kd lk 18) ei ole osaks kasutuskorrast ega ole saanud asjaõiguslikku toimet. Volituse andmine ja tagasivõtmine on reguleeritud TsÜS-is, mitte AÕS-is, ning volitusel kui sellisel ei saa olla asjaõiguslikku toimet. Asjaõiguslik toime saab olla kinnistusraamatusse tehtud kandel, kuid see ei välista ega takista volituse tagasivõtmist. Samuti nähtub kohtu hinnangul 01.11.2004 lepingu punktist 5, et volituste andmine ei ole sisuliselt osaks kaasomandi valdamise ja kasutamise korrast. Kohus nõustus kostjatega, et kasutuskorra kokkulepe lõpeb sisuliselt lepingu punktiga 5.11 ning volitused on antud kasutuskorrast eraldiseisvalt (t I kd lk 18). Kohus nõustus samuti kostjatega selles, et kaasomandi valdamise ja kasutamise korra eesmärgiks on AÕS § 72 lõikest 1 lähtuvalt kokku leppimine selles, kuidas kaasomandit vallatakse ja kasutatakse. Kaasomanike poolt ühele kaasomanikule eraldiseisvalt volituse andmine ei ole kokkulepe selles, kuidas kaasomandit vallatakse ja kasutatakse. 02.05.2013 notariaalse avaldus ei ole tühine ega kehtetu. Kuna kostjatel oli seaduslik õigus volituse kehtetuks tunnistamiseks ja tagasivõtmiseks ning kostjad kasutasid seda õigust, ei hinnanud kohus poolte muid väiteid ja tõendeid seoses volituse kehtivuse tuvastamise nõudega, kuna need ei muudaks kohtu lõppjäreldust.
32.Kohus leidis, et põhjendatud on hageja nõue tuvastada kaasomanike 11.12.2013 kirjaga teatavaks tehtud otsuse kehtetus. Vaidlus puudub selles, et pooled, sh hageja õiguseellane, sõlmisid 01.01.2004 kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe (t I kd lk 1236) ning märkus kasutuskorra kohta vastavalt lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks olevatele plaanidele on sisse kantud kinnistusraamatusse (t I kd lk 58). 11.12.2013 kaasomanike enamuse otsusena vormistatud dokumendiga on kostjad sisuliselt soovinud kasutuskorra kokkulepet (selle punkte 5.4 ja 5.8) ühepoolselt muuta. Kasutuskorra kokkuleppe punkti 5.2.4 kohaselt on hageja ainukasutuses ja -valduses kogu ehitise pööningukorrus, sh ruumid (suurusega 72 m2), mis on lepingu lahutamatuks lisaks nr 2.4 oleval plaanil tähistatud sinisega viirutatud alana (t I kd lk 17). Kokkuleppe punkti 5.4 kohaselt peab kaasomandi ainukasutusse jäävate osade kasutamine toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada lepingu alusel kokkulepitud osa, kusjuures kaasomaniku poolt tema osa kasutamine ei tohi takistada teise osa kaasomaniku kasutamisõigust (t I kd lk 17). Kokkuleppe punkti 5.8 kohaselt ei ole kaasomaniku poolt tema ainukasutuses olevates ruumides remondi ja/või parendustööde korral kaasomanikul vaja võtta teistelt kaasomanikelt lubasid, kooskõlastusi, nõusolekuid või muid heakskiite nimetatud tööde tegemiseks (t I kd lk 18).
33.Riigikohtu 16.02.2011 määruses nr 3-2-1-149-10 (punkt 15) on selgitatud, et „Juhul kui kaasomandi kasutuskorra järgi on kaasomanikel osa kaasomandi hulka kuuluvate ruumide ainukasutusõigus (osavaldus), siis selles osas võivad kaasomanikud piirangutes küll kokku leppida, kuid mitte teha seda AÕS § 72 lõike 1 järgi häälteenamusega otsustades ega taotleda selles osas kohtulahendit. Erandina sellest reeglist võivad kaasomanikud häälteenamusega otsustada või taotleda kohtult kasutuskorras kindlaks määrata kaasomaniku osavaldusest tulenevate kahjulike mõjutuste (nt müra, hais, vibratsioon jne) keeld või piirangud. See reegel ei piira ka kaasomandi kasutuskorras kaasomaniku osavaldusse sekkumise võimaldamist olukorras, mis on vajalik kaasomandis oleva asja säilimise tagamiseks ja korrapäraseks majandamiseks. Kaasomaniku tegevus tema ainukasutuses olevates ruumides, sh seal lemmikloomade pidamine ja kolmandatel isikutel elamise lubamine, ei tohi rikkuda teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on õigus sõltumata sellest, kas kaasomandi kasutuskord talle selleks õiguse annab või mitte, nõuda teiselt kaasomanikult rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lõike 5 järgi. Sellisel juhul peab olema tõendatud õiguste rikkumine ja selle kordumise oht või oht, et rikkumine võib tulevikus aset leida. Analoogia alusel VÕS § 1055 lõikega 2 võib kohus otsustada, et kaasomanik peab rikkumist taluma, saades selle eest hüvitist.“
34.Kohus nõustus eelviidatud Riigikohtu esitatud seaduse tõlgendusega ja leidis, et 11.12.2013 kaasomanike enamuse otsusena vormistatud dokumendiga on kostjad soovinud kasutuskorra kokkulepet (selle punkte 5.4 ja 5.8) õigusvastaselt, st ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, muuta. Vaidlusaluse otsuse eesmärk vältida pööningu kütmise läbi väidetavalt toimuvat pööningukorruse sise- ja välistemperatuuride vahest tingitud hoone edasist kahjustumist, ei ole piisav selleks, et lõpetada kaasomanike enamuse otsusega ühepoolselt hageja ainukasutuses ja -valduses olevale pööningukorrusele elektrienergia jaotamine senises mahus. Kui kaasomanike enamus leiab, et kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra alusel toimuv hageja tegevus rikub nende õigusi, on neil võimalus nõuda hagejalt rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lõike 5 järgi, kuid mitte sekkuda ühepoolsete otsustega hageja ainukasutusõigusesse.
35.11.12.2013 kaasomanike enamuse otsus ei ole vajalik V.Reimani tn 5a Tallinnas asuval kinnistul paikneva hoone säilimise tagamiseks. Hoone säilimise tagamise vajadusele ei ole viidatud vaidlusaluses otsuses endas ning see ei tulene ka teistest kohtule esitatud tõenditest. Hageja poolt kohtule esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi TR 15.01.2014 arvamuse
kohaselt ei ole pööningukorruse kütmine põhjustanud ega põhjusta hoone ja selle pööningukorruse kahjustumist (t I kd lk 197-199). Kuigi kostjate poolt kohtule esitatud AL ekspertarvamusest (t I kd lk 108-162) võib järeldada, et koosmõjus muude ehituslike puudustega võib hoone pidev kütmine temperatuurini 18C ja rohkem põhjustada niiskuskahjustusi (t I kd lk 160), ei tulene ka sellest arvamusest, et hageja tegevus tema ainukasutuses ja -valduses olevas pööningukorrusel tuleks lõpetada hoone säilimise tagamiseks. Võimalikke niiskuskahjustusi ei saa sõltumata nende põhjustest samastada hoone säilimise küsimusega.
36.Kuna kohus leidis, et kasutuskorra kokkulepet ei saa ilma hageja vastava tahteavalduseta muuta teiste kaasomanike otsusega ning seega ei ole kaasomanike 11.12.2013 kirjaga teatavaks tehtud kostjate otsus kehtiv, siis ei hinnanud kohus poolte muid väiteid ja tõendeid antud küsimuses, kuna need ei muudaks kohtu lõppjäreldust. Kohtule ei ole esitatud nõudeid selles, millise temperatuurini ja kui tihti tuleks vaidlusalust pööningut kütta, samuti muude väidetavate lepingu või kasutuskorra rikkumiste tuvastamiseks või kõrvaldamiseks. Kohus ei saa lahendada poolte erimeelsuste kõiki aspekte ilma, et selles osas oleks esitatud asjakohaseid nõudeid, mh ei ole kohtul alust lahendada küsimusi sellest, kas ja kelle süül on takerdunud pööningu sihtotstarbe muutmine, ehitusloa saamine jne. Kui keegi kaasomanikest leiab, et talle on teiste kaasomanike või kaasomaniku poolt tekitatud kahju, tuleks ka selles osas esitada vastavad nõuded.
37.TsMS § 368 lõike 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus leidis, et hagejal on käesolevas asjas olemas huvi tuvastada, et kaasomanike 11.12.2013 kirjaga teatavaks tehtud otsus ei ole kehtiv. Vastasel korral saaksid teised kaasomanikud oma õigusvastase otsuse alusel sekkuda ühepoolse otsusega hageja ainukasutusõigusesse pööningukorruse valdamisel ja kasutamisel. Põhjendatud ei ole kostja taotlus jätta hageja nõue kaasomandi enamuse 11.12.2013 otsuse kehtetuse tuvastamiseks läbi vaatamata.
38.Menetluskulude osas leidis kohus, et arvestades hagi osalist rahuldamist, kusjuures üks hageja nõue rahuldati ja teine jäi rahuldamata, tuleb jätta menetluskulud poolte endi kanda kooskõlas TsMS 163 lõikega 1. Kostjate apellatsioonkaebus ja seisukoht hageja kaebuse osas
39.10.04.2014 esitatud apellatsioonkaebuses paluvad kostjad tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on otsuses rikkunud olulises ulatuses menetlusnorme (TsMS § 232, § 426 lõiked 1 ja 2, § 442 lõige 8), kohaldanud vääralt materiaalõigust ja hinnanud vääralt tõendeid.
40.Hagejal tuvastushuvi jaatamisega on maakohus rikkunud TsMS § 368 lõiget 1. Kohtu vastav seisukoht on põhjendamata. Kohus on jätnud alusetult kohaldamata TsMS § 423 lõike 2 punkti 2. Kostjad osundasid korduvalt, et olukorras, kus tuvastusnõudel puudub õiguslikku situatsiooni muutev järelm, koormab selle menetlemine tarbetult kohtusüsteemi. Maakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta tuvastushagi esitamise eeldused – hageja ei ole menetluse kestel seonduvalt kaasomanike otsusega toonud välja ühtegi õigussuhet, mille olemasolule või puudumisele hageja esitatud nõue on suunatud. Samuti on kohus jõudnud väärale järeldusele, et kui kohus hageja nõuet ei rahuldaks, saaksid teised kaasomanikud oma õigusvastase otsuse alusel sekkuda ühepoolse otsusega hageja ainukasutusõigusesse. Esiteks ei sekku kaasomanike enamus selle otsusega hageja ainukasutusõigusesse seonduvalt hoone pööninguga, teiseks puudub kaasomanike enamusel kohustus pööningu varustamiseks elektriga mistahes ulatuses.
41.Kohus on menetlusnorme rikkudes asunud väärale seisukohale, et kaasomanike enamus on oma 10.12.2013 otsusega soovinud ühepoolselt muuta kasutuskorra kokkulepet. Kohtu seisukoht on põhjendamata ega tugine esitatud tõenditele. Kasutuskorras ei ole kokku lepitud, et kaasomanike enamus peab hoone pööningut varustama teatud hulga elektrienergiaga. Samuti ei ole hageja senises menetluses toonud välja ühtegi asjaolu, kuidas kaasomanike enamusele kuuluvate osade kasutamine on viimaste 10.12.2013 otsusest lähtuvalt takistuseks hageja poolt pööningu kasutamisele, mh ei reguleeri kaasomanike enamuse otsus remondi ja/või parendustööde tegemist. Seega ei ole lepingu ning kaasomanike enamuse otsuse alusel objektiivselt võimalik asuda seisukohale, et viimasega on muudetud lepingu punkte 5.4 ja 5.8 ning seetõttu kaasomanike otsus ei kehti. Kostjad ei ole takistanud hagejal pööningut kasutada. Pööningu, mida ei saa seaduslikult kasutada eluega kontoriruumina, kasutamist ei mõjuta nimetatud hoone osale jagatava elektri maht. Hagejal on võimalik takistamatult hoone pööningut kasutada ning hagist ja hageja 14.02.2014 seisukoha lisast 1 nähtuvalt hageja seda ka teeb. Seega on maakohtu otsus asjas tähtsust omavatest asjaoludest ning tõenditest lähtuvalt vastuoluline. Olukorras, kus isik igapäevaselt mingit ruumi kasutab ning selline kasutamine, olgugi, et ebaseaduslik, ei ole katkenud, ei ole võimalik asuda seisukohale, et nimetatud ruumi kasutamine on takistatud. Hageja on senises menetluses pidanud kaasomanike enamuse otsust pööningu kasutamise takistuseks, kuna pööningut kasutatakse ebaseaduslikult igapäevaselt köetava eluruumina. Vaidlus puudub selles, et pööningu sellisel viisil kasutamine on ebaseaduslik. V.Reimani tn 5a hoone pööning ei ole selline ruum, mille osas tuleb tagada teatav temperatuur, valgus jne, kõnealune pööning on nn külm pööning. Ka tõenditest nähtub, et V.Reimani tn 5a hoone on kolme korrusega, st pööningut ei ole võimalik kasutada elu- või kontoriruumina. Maakohus ei ole eelnevat otsuses analüüsinud ega otsuse tegemisel aluseks võtnud. Lisaks on kostjate hinnangul maakohtu viide Riigikohtu määrusele nr 3-2-1-149-10 asjakohatu, kuivõrd viidatud lahendi aluseks olevad asjaolud ei ole isegi mitte sarnased käesoleva asja asjaoludega. Seega leiavad kostjad, ei olukorras, kus isikul on hoone kasutamise õigus, puudub igasugune alus eeldada, et seda peab saama ning olema õigus kasutada igapäevaselt köetava ruumina ja veel vähem elu- või kontoriruumina. Kohus ei ole vastavat kostjate seisukohta otsuses üldse käsitlenud, rikkudes sellega menetlusnorme.
42.Maakohus on otsuses tõendeid ebaõigesti hinnates asunud järeldusele, et hoone edasise kahjustumise vältimise eesmärk ei ole piisav elektrienergia vähendamiseks pööningul. Järeldus, et kaasomanike enamusel puudub õigus hoone säilimise eesmärgil vähendada külmale pööningule jagatavat elektrit, ei põhine mitte ühelgi õigusnormil. Asjakohatu on maakohtu viide AÕS § 72 lõikest 5 kaasomanike enamusele tulenevale nõudeõigusele hageja vastu. Kaasomanike kasutuskorra kokkuleppes ei ole kokku lepitud, et hagejal on õigus pööningut kasutada pidevalt köetava ruumina ning elu- või kontoriruumina.
43.Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, asudes seisukohale, et kaasomanike enamuse otsus ei ole V.Reimani tn 5a hoone säilimise seisukohalt vajalik. Kohus on leidnud, et hoone säilimise tagamise vajadusele ei ole viidatud vaidlusaluses otsuses endas ning see ei tulene ka teistest kohtule esitatud tõenditest. Samas on kohus riiklikult tunnustatud ekspert AL arvamusest järeldanud, et koosmõjus muude ehituslike puudustega võib hoone pidev kütmine temperatuurini 18C ja rohkem põhjustada niiskuskahjustusi. Eelnevast nähtuvalt on kaevatav otsus vastuoluline. Kaasomanike enamuse otsuses on sõnaselgelt viidatud hoone säilitamise vajadusele, samuti on sellele viidatud ekspert AL ekspertarvamuses. Seega on maakohus jätnud kaasomanike enamuse otsuse ning AL ekspertarvamuse igakülgselt hindamata. Ekspertarvamuse valguses on asjatundmatu maakohtu seisukoht, et niiskuskahjustusi ei saa samastada hoone säilimise küsimusega.
44.Hageja apellatsioonkaebusele vaidlevad kostjad vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus ja seisukoht kostjate apellatsioonkaebuse osas
45.30.04.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda ning teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult ja jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Maakohus on eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ja menetlusõiguse normide vastu ning see on toonud kaasa väära otsuse.
46.Maakohus kohaldas vääralt TsÜS § 126 lõiget 1. Viidatud säte ei ole hageja nõude lahendamisel asjakohane. Kohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 8 lõiget 2 ja § 13 lõiget 1, kuivõrd pooltevahelise kasutuskorra kokkuleppe punktis 5.12 sätestatud volitused ehk käsund on oluliseks osaks kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest ning taolised mitmepoolse kokkuleppega ettenähtud volitused ei ole ühepoolselt tagasivõetavad ega tühistatavad TsÜS § 126 lõike 1 alusel. Hageja leiab, et 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 sätestatud volitusi ei saa lepingust ja selles sisalduvast kasutuskorra kokkuleppest eraldada. See muudaks kogu lepingu hageja suhtes mõttetuks. Volitus on vältimatult vajalik lepingu eesmärkide saavutamiseks – pööningukorruse kasutamine hageja poolt vastavalt kaasomanike kokkuleppele lepingu punktis 5.2.4 ning kaasomandi lõpetamisele suunatud kokkulepped lepingu punktis 6. Volitus kui käsund on üheks olulisemaks osaks 01.11.2004 lepingust. Kui hagejale ei oleks volitusi antud, oleks tõenäoliselt leitud muu mehhanism, mille kaudu oleks kaasomanike nõusolekud ja kinnitused kuidagi ette ära võetud, et kaasomanikud ei saaks hakata ühte neist takistama. Lepingus antud volituste lõpetamine on võimalik üksnes lepingu muutmise kaudu selliselt, et volituste lõpetamiseks on ka hageja andnud tahteavalduse. Hageja sellist tahteavaldust teinud ei ole. Sõltumata sellest, millist õiguslikku tähendust omab 01.11.2004 lepingu punkt 5.12 seeläbi, et kinnistusraamatusse on lepingu punkti 5 kohta selles sisalduva kinnistu kasutuskorra kohta kantud märkus, sisalduvad hagejale antud volitused ikkagi lepingus. Volituste tagasivõetamatuse kontekstis ei oma määravat tähtsust, kas hagejale on antud volitused kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppega (st 01.11.2004 lepingu punktis 5) või laiemalt 01.11.2004 lepinguga, st kasutuskorrast eraldiseisvalt.
47.Samas on väär maakohtu hinnang, nagu ei oleks hagejale antud volitused osaks kasutuskorra kokkuleppest. Ilma, et lepingu punktis 5.12 sätestatud volitused eksisteeriksid, ei ole võimalik kokkuleppega hagejal tema kasutusse jäänud ehitise pööningukorrust kasutada, sest ehitustegevus on seadustamata. Pööningukorruse kasutamine eeldab selle sihtotstarbe muutmist, ehitistehnilise dokumentatsiooni tellimist ja vormistamist ning muude vajalike toimingute tegemist ja kulude kandmist, et pööningu väljaehitamine ja ehitustegevus oleks võimalik seadustada. Just selleks andsid kostjad lepingu punktis 5.12 volitused ning selle täitmisele oli hagi eesmärk ka suunatud. Maakohus on eksinud ka VÕS § 29 lõike 1 vastu, sest otsuses on jäänud tuvastamata lepingupoolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel. Maakohus on eksinud tõendite hindamise nõuete vastu. Kohus on andnud väära hinnangu kostjate notariaalsele avaldusele (t I kd lk 63, 64), millega nad soovisid tagasi võtta või tühistada lepingust hagejale tulenevad volitused. 01.11.2004 leping on tõendina sisuliselt kõrvale jäetud. Kohtu eksimus tõendite hindamisel seondus eelnevalt käsitletud TsÜS § 126 lõike 1 väära kohaldamisega.
48.Kostjate apellatsioonkaebusele vaidleb hageja vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
49.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et hageja apellatsioonkaebuse väited annavad aluse maakohtu otsuse
osaliseks tühistamiseks. Maakohus rikkus menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, kui jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 antud volituste kehtivus. Teise nõude rahuldamise osas kolleegium maakohtu poolseid rikkumisi ei tuvastanud. Kostjate apellatsioonkaebuse rahuldamiseks kolleegium alust ei näe. Hagi rahuldamise ulatuse muutumise tõttu tuleb uuesti jaotada ka maakohtus kantud menetluskulud.
50.Kolleegium nõustub maakohtuga, et hagejal oli õiguslik huvi esitada kohtusse nõuded kaasomanike vahelisest sisesuhtest tulenevate õigussuhete vastavalt olemasolu ja puudumise tuvastamiseks. TsMS § 423 lõike 2 punkt 2, millele kostjad tuginevad, annab kohtule diskretsiooniõiguse otsustamaks, kas jätta hagi läbi vaatamata või lahendada vaidlus sisulise otsusega juhul, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Käesolevas asjas on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teatega (t I kd lk 66) tõendatud, et 02.05.2013 notari juures vormistatud avaldusega tekitasid kostjad kohaliku omavalitsuse ja seeläbi ka hageja jaoks õiguslikult ebaselge olukorra, mistõttu ei tunnistanud linn 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 antud volitusi. Sellega on takistatud nimetatud lepingus kokkulepitud hagejapoolne asjaajamine tema ainukasutuses oleva pööningukorruse otstarbe muutmiseks ja juba teostatud ehitustööde seadustamiseks. Hageja teise tuvastusnõude puhul võib möönda, et kaasomandiosa kasutamisel takistuse kõrvaldamiseks ja pööningu elektrivarustatuse endise olukorra taastamiseks oleks hageja saanud esitada ka vastavasisulise kohustusnõude. Samas on hageja TsMS § 4 lõikest 2 tulenevalt hagimenetluses vaba määrama vaidluse eseme ning arvestades, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik (TsMS § 457 lõige 1), ei saa nõustuda kostjatega, nagu ei oleks menetletava hagiga võimalik hageja huve kaitsta või ei peaks riik andma sellisele nõudele õiguskaitset või ei oleks hagejal esitatud hagiga võimalik saavutada enda kui kaasomaniku, kellele kuulub väiksem osa kaasomandist, õiguste kaitset. Kolleegium nõustub maakohtuga, et puudub alus jätta hageja nõudeid läbi vaatamata. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-55-13 sedastanud, et tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta hagiga saavutada üritab. Selline eesmärk on hagejal käesolevas asjas mõlema nõude puhul olemas.
51.Kolleegium nõustub hagejaga, et vaidlusaluse lepingu punktis 5.12 kokkulepitud volituste andmist ei saa vaadelda eraldiseisvana 01.11.2004 lepingust kui tervikust. Kolleegium ei nõustu sellega, et maakohus käsitles vaidlustatud lepingutingimust kitsalt TsÜS § 126 alusel, pööramata tähelepanu kogu tehingu, sh selle punkti 5, tõlgendamisele. Selleks, et tuvastada, kas kaasomanike ühine tahe 01.11.2004 lepingu punkti 5 sõlmimisel oli suunatud sellele, et kasutuskorra kokkuleppe koosseisu kuulub ka punkt 5.12, tuli nimetatud tehingut kui tervikut ja kaasomanike tolleaegseid tahteavaldusi tõlgendada VÕS §-s 29 kehtestatud reeglite alusel. Et kostjad ise on samuti seonduvalt vaidlusaluste volitustega tõlgendanud lepingut kui tervikut, nähtub kostjate 02.05.2013 notariaalselt tõestatud avaldusest (t I kd lk 63-64), milles nad mh kinnitasid, et tõlgendavad lepingu punkti 1.7 selliselt, et nende täiendav nõusolek oli vajalik lepingu punktis 1.6 nimetatud toimingute läbiviimiseks. Maakohus 01.11.2004 lepingut ei tõlgendanud, kuid kolleegium on seisukohal, et maakohtu poolt kogutud tõendite põhjal on apellatsioonikohtul võimalik maakohtu rikkumine kõrvaldada. VÕS § 29 lõike 1 kohaselt tuleb tehingut eelkõige tõlgendada läbi poolte ühise tahte väljaselgitamise.
52.Kostjate seisukohtadest ja maakohtu otsusest saab järeldada, et kostjad ja maakohus on seisukohal, nagu ei saaks selline volituste andmine põhimõtteliselt olla kaasomanike vahelise kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe, milline tehakse nähtavaks kinnistusraamatusse vastava kande tegemise kaudu, osaks. Kolleegium sellega ei nõustu.
Kaasomanike kokkulepe tehakse kinnistusraamatus nähtavaks vastavasisulise märkuse kaudu. Märkus kinnistusraamatus kujutab endast märget AÕS § 63 lõike 1 punkti 4 mõttes, mille abil saab isiklikke õigusi kanda kinnistusraamatusse ja selle abil anda neile asjaõiguslik toime (teha teatud asjaolud nähtavaks kaasomanike ringist väljaspool seisvale isikule). Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei võiks kuuluda kaasomanike eriõigusjärglastele nähtavaks tehtud kasutuskorra koosseisu ka punktis 5.12 sisalduv volituste andmine. AÕS-i sätted, sh § 79 lõige 2, annavad kinnisasja kaasomanikele võrdlemisi laia kokkuleppevabaduse ühise omandi valdamise ja kasutamise korraldamisel ning seeläbi ka vastavate kokkulepete kinnistusraamatusse kandmisel. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-6-07 leidnud, et sellisteks kokkulepeteks võivad mh olla, kes millist reaalosa võib kasutada ja millised on sellega seoses tema õigused, samuti kaasomandiga seotud kulutuste kandmise ja tulu teenimise kokkulepped. Lahendi nr 3-2-1-97-06 kohaselt nt ka kokkulepped millal peavad kaasomanikud tegema asjaõiguslikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja jagamiseks. Kostjad ja maakohus ei pane kahtluse all, et vaidlusaluse kasutuskorra koosseisu kuuluvad lisaks kokkulepetele, kes milliseid ruume valdab ja kasutab ka kokkulepped selles, et ainukasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada kokkulepitud osa, kusjuures oma osa kasutamine ei tohi takistada teise osa kaasomaniku kasutusõigust (punkt 5.4) ning et kaasomanikud nimetavad lihtkirjalikus vormis ühiskasutuses olevate osade haldaja hiljemalt 1 kuu jooksul, arvates lepingu sõlmimisest (punkt 5.9). Seega on kostjad ise samuti seisukohal, et kaasomandi kasutuskord, milline läbi vastavasisulise märkuse kinnistusraamatus on tehtud nähtavaks, võib sisaldada mitte ainult nn klassikalisi asja kasutuse ja valduse kokkuleppeid, vaid laiemalt erinevaid mh asja valitsemisega seonduvaid leppeid.
53.Kolleegium võtab 01.11.2004 tehingu tõlgendamisel aluseks järgmiste tõendite ja neist nähtuvate asjaolude kogumi: 1) 01.11.2004 lepingudokumendis (t I kd lk 12-36) sisalduvad mitu erinevat nii võla- kui asjaõiguslikku tehingut, mille tulemusena omandasid 5 isikut AS-lt Suntee kaasomandisse hoone, leppisid samas kokku selle hoone kasutuskorras ning selles, et teatud aja möödudes nad lõpetavad kaasomandi korteriomanditeks jagamise teel; 2) lepingu punktis 1.5 kinnitas hageja õiguseelneja, et oli teadlik asjaolust, et pööningukorruse inventariseerimise andmed olid Tallinna Ehitusregistrisse esitamata ning punktis 1.6 võttis sama isik müüja ees kohustuse korraldada ja teostada vajalikud toimingud ning kanda kõik kulud seoses pööningukorruse sihtotstarbe muutmisega, ehitustehnilise dokumentatsiooni tellimise ja vormistamisega, pööningu väljaehitamisega ja ehitustegevuse seadustamisega, muuhulgas maksma nõutavad riigilõivud ja muud maksed ning lepingutasud; 4) punktis 1.7 nõustusid kaasomanikud andma punktis 1.6 nimetatud toimingute tegemiseks vajalikud volitused ja nõusolekud; 5) kinnistu valdamise ja kasutamise korra punkti 5.2.4 kohaselt jäi hageja õiguseelneja ainuvaldusesse ja –kasutusse kogu ehitise pööningukorrus ning 2 parkimiskohta; 6) lepingudokumendi struktuuris asub volituste punkt 5.12 alapunktina osas 5, milline on pealkirjastatud “Kokkulepe kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta“; 7) senini kehtiva kinnistusraamatu kande kohaselt kanti 10.11.2004 vastava registriosa III jakku märkus „kinnistu kasutuskorra kohta vastavalt 01.11.2004 sõlmitud lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks olevatele plaanidele“.
54.Esiletoodud tõendite ja asjaolude kogumi alusel on kolleegium seisukohal, et 01.11.2004 lepingu punktis 5.12 leppisid kaasomanikud sisuliselt kokku, et kuna nende eesmärgiks on omandatava kaasomandi lõpetamine korteriomandiks jagamise teel, siis selleks, et see oleks saavutatav, on vajalik teha pööningukorrusega erinevaid toiminguid, millede tõrgeteta toimumiseks antigi vaidlusalused volitused. Et samal ajal hageja õiguseelneja alles ostis oma osa, siis on mõistlikult järeldatav, et punktita 5.12 ei oleks hageja õiguseelnejal olnud mõistlik võtta endale ka punktist 1.6 nähtuvat kohustust müüja ees, teised kaasomanikud
olid kohustusest teadlikud ja nõustunud selle täitmiseks vajalike toimingute jmt tegemise vajadusega. Seega oli kõigi kaasomanike huvides ja nende ühine tahe, et pööningukorruse seadustamine toimuks nende sisesuhtes tõrgeteta ja täiendava ajakuluta igakordsete volituste/kooskõlastuste saamiseks ning punkti 5.12 tuleb mõista kui kaasomandi kasutuskorra lahutamatut osa. Kaasomanike kokkulepet ei saa enamuse otsusega lõpetada. Seda saab muuta vaid uue kaasomanike konsensuse alusel tehtava kokkuleppega või kokkuleppe mittesaavutamisel, kui mõni kaasomanik leiab, et kehtiv kord rikub tema õigusi, siis kohtu kaudu. Eeltoodust tulenevalt ei oma 02.05.2013 kaasomanike enamuse avaldus lepingu punkti 5.12 lõpetamise kohta õiguslikke tagajärgi.
55.Hageja teise nõude (enamuse otsuse tühisuse tuvastamine) osas nõustub kolleegium maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid allpool korrata. Vastuseks kostjatele selgitab kolleegium, et elektrienergia kasutamise piiramine kaasomandi osal, milline on kasutuskokkuleppega antud ühe kaasomaniku ainukasutusesse, on selle kaasomaniku jaoks sedavõrd oluline küsimus, et seda ei saa otsustada teised kaasomanikud enamuse häältega, vaid vajalik on saavutada kõigi kaasomanike konsensus. Kolleegiumi käsitlust toetavad AÕS § 72 lõiked 3 ja 5, mille kohaselt on kaasomanikel kohustus käituda üksteise suhtes heas usus ja mitte takistada üksteise kaaskasutust. Iseenesest on juba erandlik olukord, kus teised kaasomanikud saavad piirata ühe kaasomaniku poolt kasutatavat elektrivõimsust, kuid kui see osutub võimalikuks ja on sisesuhtes senini selliselt toiminud, peab senise kasutuse piiramine olema õiglane ja selline eesmärk on saavutatav vaid kõigi kaasomanike konsensuse tulemusena. Kui kaasomanikud konsensust ei saavuta, on huvitatud kaasomanikul õigus nõuda küsimuse lahendamist kohtult.
56.Käesolevas asjas saab kaasomanike poolt kohtu ette toodud asjaoludest järeldada, et kostjate eesmärgiks 05.12.2013 otsuse vastuvõtmisel oli tegelikult takistada hagejal kasutada oma kaasomandiosa seaduses ettenähtud kasutusotstarbe vastaselt. Puudub vaidlus, et senini on hageja kasutuses olev pööningukorrus, sh ruumid suurusega 72m2, ehitusregistris kirjas pööningukorrusena ning et aegade jooksul toimunud ümberehitustööd on senini seadustamata. Sellise eesmärgi saavutamiseks on kaasomanikul võimalik esitada teise kaasomaniku vastu nõue tema ainukasutuses oleva kaasomandiosa kasutusotstarbevastase kasutamise lõpetamiseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-90-13 selgitanud, et tulenevalt AÕS § 72 lõigetest 3 ja 5 on kaasomanikul õigus nõuda, et teine kaasomanik kasutaks oma osa vastavalt ehitise kasutamise otstarbele, so nõuda otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. Sellist eesmärki ei ole võimalik heausklikult saavutada enamuse otsusega kasutamiseks takistuste loomise teel.
57.Hagi täieliku rahuldamise tõttu jäävad hageja menetluskulud TsMS § 162 lõike 1 ja § 165 lõike 1 alusel võrdsetes osades kostjate kanda. Hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise ja kostjate kaebuse rahuldamata jäämise tõttu jäävad apellatsiooniastme menetluskulud TsMS § 171 lõike 1, § 162 lõike 1 ja § 165 lõike 1 alusel võrdsetes osades kostjate kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.