Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
29. mai 2014. a Tartu
Tsiviilasja number
2-12-37736
Tsiviilasi
Mare Lauri hagi Tõnis Benga vastu üüri 2025 euro ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
3833,78 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 31. oktoobri 2013. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mare Lauri apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Mare Laur (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht: X-XX, XXX) Vastustaja (kostja): Tõnis Benga (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht: X-XX, XXX), esindaja vandeadvokaadi abi Tõnu Mets
Jätta Tartu Maakohtu 31. oktoobri 2013. a otsus muutmata. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluses kantud menetluskulud Mare Lauri kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16.05.2011 kirjaliku üürilepingu, mille kohaselt andis hageja üheks aastaks (kuni 15.05.2012) kostjale tasu eest kasutamiseks X-XX, XXX asuva kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu. 09.08.2011 kella 19 paiku näitas hageja elamut uutele potentsiaalsetele üürnikele. 12.08.2011 e-kirjas teatas kostja hagejale, et ta ei sõlmi hagejaga uut rendilepingut ja soovib lõpetada olemasoleva. 12.08.2011 vastuses selgitas hageja majja sisenemise põhjusi ja teatas, et ta ei ole nõus üürilepingut ennetähtaegselt lõpetama. 16.08.2011 e-kirjas teatas kostja hagejale, et ta lõpetab üürilepingu hageja poolt kostja territooriumile omavolilise tungimise tõttu alates 28.08.2011. 27.08.2011 e-kirjas kinnitas hageja, et ta on nõus üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega, kui kostja leiab uue üürniku. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt ei ole formaalselt ega materiaalselt õiguspärane. Kostja 12.08.2011 ega 16.08.2011 e-kirja ei ole võimalik tõlgendada üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusena, sest tahteavaldus ei ole väljendatud piisava selgusega. Kostja ei ole kinni pidanud ülesütlemise etteteatamise 2-nädalasest tähtajast lepingu p-i 7.3 järgi. Hageja sisenes 09.08.2011 elamusse kostja teadmisel ja nõusolekul. Hageja ei ole rikkunud lepingu p-i 5.1.1. Punkt 5.1.1 on üürniku kohustuste loetelus. Õiguse elamusse sisenemiseks andis VÕS § 283 lg 2. Lepingu p-i 3.1 järgi oli üüri suurus 225 eurot kuus. Seega pidanuks kostja maksma hagejale üüri lepingu kehtivuse ajal kokku 2700 eurot (12 x 225). Kostja on maksnud üüri kokku 675 eurot (225 eurot 16.05.2011; 225 eurot 14.06.2011 (16.06.-15.07.2011 eest); 225 eurot 15.08.2011 (16.07.-15.08.2011 eest)), st kokkulepitust 2025 eurot vähem. Hageja ei nõustunud kostja paljasõnalise väitega, et kostja tasus üüri 2011. a juuli eest paadisilla ehitamise kulude kandmise teel. Lepingu p-i 3.5 järgi kohustus kostja tasuma üüri üks kord kuus saabuva kuu eest ette, millest tulenevalt oli üüri tasumise tähtajaks eelneva kuu viimane päev. Kostja on tasunud üüri
kokkulepitust hiljem (31. mai asemel 14. juunil ja 30. juuni asemel 15. augustil) või üldse mitte. Kuna kostja üüri maksmise tähtaegadest kinni ei pidanud, võlgneb ta viivistena 700,09 eurot. Üürilepingust ei tulene, et kostja vabaneks üüri maksmise kohustusest seni, kuni hageja ei esita üüri maksmise nõudeid või arveid. Arvete esitamise mittevajalikkust kinnitab poolte käitumine lepingu täitmise perioodil, kostja on tasunud kolmel korral üüri ilma hageja poolt nõude või arve esitamiseta. Lepingu p 5.4 (hageja on ilmselt pidanud silmas p-i 3.4, p-i 5.4 lepingus ei ole) ei puutu asjasse, see kohaldub vaid kõrvalkulude, mitte üüri osas.
Samas ei pidanud kohus hageja poolt elamusse nõusolekuta ja eelnevalt teatamata sisenemist antud juhul ja asjaoludel selliseks rikkumiseks, mis annaks aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. Üürilepingu p-i 5.1.1 (tlk 9) ja VÕS § 283 lg 2 järgi peab üürnik lubama üürileandjal vajadusel üüritud asi üle vaadata. Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et kostja soovis üürida hagejalt elamispinna Tartus. Kirjavahetus ega tunnistajate K.M ja M.Mi, Ü.Ui ja T.Ui 10.04.2013 ütlused ei kinnita ega lükka ümber seda, et kostja soovis kehtiva üürilepingu lõpetada. Tõenditest nähtub vaid see, et hageja väitel soovis kostja lepingu lõpetada (tlk 3539, 43-46, tlk 138-143). Tunnistajate ütluste järgi oli sisenemise ainsaks põhjuseks siiski elamu tutvustamine potentsiaalsetele üürnikele ning tõendatud ei ole, et hageja oleks läbi otsinud kostja ja tema elukaaslase asju ja dokumente või midagi kaasa võtnud, samuti sisenemise seos asjaoluga, et hageja oli kostja elukaaslase vastaspoole esindaja kohtumenetluses. Sisenemine toimus S.Bi juuresolekul, kelle kostja oli enda kinnitusel palunud oma äraolekul elamut valvama (tlk 37). S.B sisenemisel takistusi ei teinud. Hageja sisenemine elamusse ei muutnud üürlepingu jätkamist võimatuks. Tegemist oli ühekordse juhtumiga ning puudus alus arvata, et see võiks korduda. Arvestades eeltoodut ning kaaludes üürileandja huvi üürilepingu jätkumise ja üüri saamise vastu kuni lepingu lõpuni, pidas kohus üürileandja huvisid antud juhul kaalukamaks. Kohus oli seisukohal, et ülesütlemine oli tühine ning pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostjapoolse ülesütlemisega, vaid kehtis kuni tähtaja lõpuni. Üürilepingu p-ide 3.1 ja 3.5 järgi kohustus kostja tasuma hagejale üüri 225 eurot üks kord kuus saabuva kuu eest ette (tlk 8). Pooled ei vaidle selles, et kostja on hagejale maksnud üüri kokku 675 eurot – 225 eurot 16.05.2011, 225 eurot 14.06.2011 ja 225 eurot 15.08.2011 (tlk 32-34). Kostja on loobunud väitest, et paadisilla ehitamise tõttu tuleb lugeda täiendavalt tasutuks üür 112,50 euro ulatuses (tlk 111). Kuna üürileping ei lõppenud erakorralise ülesütlemisega, vaid tähtaja möödumise tõttu, on kostjal maksmata hagejale üür 2025 eurot (12x225-675). Üürilepingu p-i 3.6 järgi on üürnik kohustatud maksma viivist 0,15% üürileandjale tähtajaks laekumata maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Riigikohus leidis kohtuasjas nr 3-2-1-43-13 p-is 14, et hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest. TsÜS § 138 järgi tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg-st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Riigikohus juhtis 17.06.2009 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-70-09 p-is 11 tähelepanu oma praktikale, mille kohaselt aegumistähtaja kestel nõude maksmapanekut saab lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes vaid erandlikel asjaoludel (vt nt 29.01.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 23; 02.06.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13). Samuti osutas Riigikohus 10.10.2007 tsiviilasjas nr 3-2-1-41-07 tehtud otsuse p-s 27, et ka viivisenõue (nii lepinguline kui ka seadusjärgne) võib olla hea usu põhimõttega vastuolus. Kolleegium selgitas, et võlausaldaja kaotab seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduses ja ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei tohi lepingupooled oma õigusi kuritarvitada, käituda vastuoluliselt või eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju (vt nt 06.12.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-07, p 16; 07.11.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16; 09.03.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06, p 17).
Kohus leidis, et nii hageja üüri-, kui ka viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, sest nõuete maksmapanek on vastuolus hea usu põhimõttega ja need tuleb lugeda lõppenuks pikemaajalise sissenõudmata jätmise tõttu. Kostja pidas üürilepingu lõpetatuks alates 28.08.2011 ega kasutanud pärast seda üürilepingu eset. Kohus tuvastas, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 15.05.2012 ning samal seisukohal oli ja on ka hageja (tlk 55). Üürilepingu p-i 3.1 järgi tuli üüri tasuda 225 eurot kuus, poolte vahel ei ole vaidlust selles, et üüri tuli tasuda igakuiste maksetena. Kohus ei nõustunud iseenesest kostjaga, et üüri tuli kostjal tasuda lepingu p-i 3.4 alusel vastavalt arvetele. Lepingu p 3.4 käib selle sõnastusest tulenevalt kõrvalkulude, mitte üüri kohta. Kohus nõustus hagejaga, et arvete esitamise mittevajalikkust kinnitab ka poolte käitumine lepingu täitmise perioodil, kostja on tasunud kolmel korral üüri ilma hageja poolt üürinõuete või arvete esitamiseta. Pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemist 16.08.2011 ei ole kostja üüri tasunud ning kostja kinnitusel ei ole hageja temalt pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse saamist üüri tasumist nõudnud (tlk 62, 157). Hageja ei ole vastupidist väitnud ega tõendanud. Alles 18.09.2012 hagiavalduses (tlk 2), s.o ca aasta pärast kostja üürimaksete lakkamist ning ca 4 kuud pärast üürilepingu tähtaja lõppu, nõudis hageja kostjalt üüri ja viivist. Kuigi lepingu järgi ei olnud üüri tasumise eelduseks arvete või nõuete esitamine, ei vastanud hageja käitumine (tegevusetus) kujunenud situatsioonis lepingulise suhte olemusele ega lepingu eesmärgile. Hageja leidis, et tal oli tähtaegse üürilepingu sõlmimise järel õigustatud ootus üüri saamiseks (tlk 170). Hageja seisukohast nähtuvalt sai ta aru, et kostja jättis üüri maksmata põhjusel, et pidas üürilepingut ekslikult lõppenuks (tlk 53). Eeltoodust hoolimata ei teinud hageja midagi, et kostjale tema ekslikust arvamusest teada anda ning realiseerida oma õigustatud ootus üüri saamiseks. Kohus nõustus kostjaga, et hageja tegevus pärast üürilepingu ülesütlemise teate ning võtme saamist ei olnud mõistuspärane ja heauskne (tlk 62, 157). Hageja on käitunud pahatahtlikult ja vastuoluliselt, jättes oma käitumisega kostjale eksitava mulje, millest võis järeldada nagu oleks ta üürilepingu lõpetamist siiski aktsepteerinud ega nõua üüri tasumist. Õiguste kuritarvitamise ja vastuolulise käitumise keeld peaks olema eriti teada hagejale kui vandeadvokaadile ja õigusteadmistega isikule. Kuigi kostja on sellele kogu menetluse kestel viidanud (tlk 28, 86), ei ole hageja pidanud vajalikuks esitada seisukohta või põhjendust, miks ta jättis nõude pikemaajaliselt sisse nõudmata. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda.
nõuab üüri tasumist. Kostja pidi ette nägema, et lepingust tuleneva kohustuse täitmisest keeldumise ja viivitamise korral on hagejal õigus nõuda kokkulepitud üüri ja viivist; 2) ei tohi õiguse kohaldamine olla pooltele üllatuslik, st kohus peab juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust. Seetõttu ei saa otsuse põhjenduste aluseks olla hagis ega kostja vastuväidetes esitamata asjaolud (3-2-1-96-11 p 10). Antud juhul on kohus teinud meelevaldselt ebaõigeid oletusi asjaolu kohta, mis ei ole olnud pooltevahelise vaidluse esemeks. Apellant ei ole põhjendamatult venitanud hagi esitamisega ning hagi esitamine septembris 2012. a ei ole olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Kuni hagi esitamiseni oli apellandil põhjus kahelda T. Benga maksevõimes. Seetõttu ei soovinud apellant varem, s.o enne hagi esitamist teha kulutusi (st tasuda riigilõivu ja esindajakulusid), et saada lahend, mille reaalne maksmapanek oleks olnud ebatõenäoline. Kõige enam on takistanud varasemat hagi esitamist kostja ja tema elukaaslase käitumine. Nimelt sõitis kostja elukaaslane I.N 17.06.2012. a tema poolt juhitud sõiduautoga apellandile tahtlikult otsa (vt kiirabikaart tl. 105), kostja oli otsasõidu hetkel selles autos. Apellant hospitaliseeriti ja saadud trauma tagajärjel oli apellant töövõimetu kuni 21.09.2012. a. Perioodil 17.06.2012- 22.09.2012 ei saanud apellant tegeleda hagiga seonduvate tõendite kogumise ja analüüsimisega. Apellant esitas nimetatud asjaolu tõendamiseks ka eesti.ee portaali väljatrüki, millest nähtub töövõimetuse periood. Nimetatud tõendit ei olnud võimalik varem esitada, kuivõrd esimese astme kohtumenetluses ei tõstatatud probleemi hagi hea usu põhimõttele vastavusest.
ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 275 kohaselt on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et üürilepingu p 7.5, millele hageja 27.08.2011e-kirjas viitas, oli seadusega vastuolu tõttu TsÜS § 87 alusel tühine. Maakohtu järeldus, et üürniku poolt erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, on õige. Samas edastas üürileandja üürnikule pärast üürniku poolset ülesütlemise teadet segadust tekitavaid teateid ning pärast üürniku poolt üüritud eseme vabastamist ei edastanud mingeid teateid ega teinud toiminguid, millest oleks üürnik pidanud järeldama, et üürisuhe ei ole lõppenud. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on oluline hinnata asjaolusid kogumis: hageja üürileandjana on õigusteadmistega isik, kes sõlmis üürnikuga lepingu, milles piiras seadusega vastuolus üürniku poolt erakorralise ülesütlemise aluseid. Üürnik teatas soovist leping erakorraliselt üles öelda alusel, mis lepingu järgi ei olnud lubatav, ja valduse üle anda. Üürileandja vastas, et üürnik võib lepingu üles öelda vaid lepingus märgitud alusel ja teatas, et soovib üüritud asja üle vaadata. Üürileandja ei ilmunud üüritud asja üle vaatama, ega teatanud ka uut ülevaatamise aega. Üürnik vabastas valduse ja saatis võtme üürileandjale. Üürileandja ei reageerinud võtme saatmisele ega andnud märku, et loeb üürisuhte kehtivaks, samuti ei esitanud arveid ega juhtinud tähelepanu, et üürnik ei tasu üüri. Üürileandja läks üüritud asja valdust üle võtma üheksa kuud pärast üürniku poolt ülesütlemise teate ja võtme saamist. Maakohus tuvastas õigesti, et arvestades faktilisi asjaolusid, võis üürnik sellises olukorras õigustatult, kuigi ekslikult, uskuda, et üürileandja aktsepteeris üürisuhte lõppemist.
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.