Kohtulahend

Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei olnud nõus hooldamis- ja kommunaalteenuste eest hagis nimetatud summasid maksma, sest XXXXX X elamus pole remonditöid tehtud. Kostja juhtis tähelepanu elamu tehnilistele puudustele seoses katuse, kanalisatsiooni, kütte- ja elektrisüsteemiga. Ühtlasi on kostja korduvalt juhtinud vallavalitsuse tähelepanu nendele asjaoludele, kuid olukorda pole parandatud. Kostja seadis kahtluse alla hageja poolt tehtud kulutuste põhjendatuse seoses 2005, 2007, 2009 ja 2010. a teostatud remonditöödega. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus rahuldas 07.11.2013 otsusega hagi osaliselt ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 232,91 eurot. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et hageja oli elamu XXXXX X XXXXXX alevikus haldaja ning esitas igakuiselt arveid elamu hooldamis- ja kommunaalteenuste osutamise eest. Kostjale kuulub nimetatud elamus korteriomand. Hageja kohustuseks elamu haldurina oli tagada elamule hooldamis- ja kommunaalteenuste osutamine. Hageja täitis halduri kohustusi 01.12.2002 - 31.07.2010. Alates 01.08.2010 kuni korteriühistu moodustamiseni 23.12.2011 täitis elamu halduri kohustusi Vasalemma Infra OÜ. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas hageja ja Vasalemma Infra OÜ eelnimetatud perioodidel esitatud arved elamu hooldamis- ja kommunaalteenuste osutamise eest on põhjendatud ja kuuluvad tasumisele kostja poolt täies ulatuses. Kohus leidis, et hageja poolt esitatud arvetel osutatud teenuste kulud kuuluvad oma iseloomult kaasomandi majandamise kulude hulka, mis kuuluvad korteriomaniku poolt tasumisele KOS § 13 lg 1 järgi. Ühtlasi näeb korteriomandiseadus ette õiguse koguda remondifondi jaoks makseid ning vastavate maksete tasumine on korteriomanikule kohustuslik KOS § 15 lg 5 ja lg 6 alusel. Hageja esitas haldus- ja kommunaalteenuste arvestuse väljatrüki, samuti kostjale 31.07.2010 esitatud arve nr 3120 ja 31.12.2011 arve nr 2201. Lisaks 11.04. ja 21.06.2013 selgitused ja nimekirja teostatud remonditööde kohta ning remonditöödeks kulutatud rahaliste vahendite arvestuse. Kostja tunnistas 13.06.2013 kohtuistungil hageja poolt erinevate remonditööde teostamist. Hageja poolt 21.06.2013 esitatud seisukohtades on toodud ka andmed remondifondi kogutud raha ja selle kasutamise kohta. Kohus leidis, et nimetatud tõenditega on tõendatud, et hageja on rakendanud abinõusid elamu tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks ning lisaks valitsenud korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid remondifondi näol. Vastavad õigused on valitsejal KOS § 21 lg 1 p 2 ja p 4 alusel. Mh puudus poolte vahel vaidlus selles, et hageja oli pädev vastavaid toiminguid tegema. KOS § 21 lg 2 p 1 alusel on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. Eeltoodust tulenevalt ongi hageja esitanud hagi kostja vastu hooldus- ja kommunaalteenuste osutamise eest võlgnetava summa sissenõudmiseks. Kostja keeldus haldusteenuse ja remondifondi maksete tasumisest, kuivõrd maja on pikka aega olnud tehniliselt halvas seisukorras ning hageja pole suutnud pika aja kestel olukorda parandada. Kostja leidis, et hageja on teinud arusaamatuid kulutusi remonditöödeks ning juhtinud nendele tähelepanu. Hageja esitas kostja väidetele 27.08.2013 selgitused. Hageja esitas selgitused ja dokumentaalsed tõendid remonditööde kohta 11.04.2013 ja 21.06.2013 seisukohtades. Seoses maja halva tehnilise seisundiga hageja märkis, et korteriomanikud

nõustusid tasuma remondifondi makseid, millest on olnud võimalik teha üksnes avariiremonditöid. Kapitaalremondiks pole remondifondi laekuvatest summadest piisanud. Kohus leidis, et hageja poolt teostatud remonditööd on olnud põhjendatud ning hageja esitatud dokumentaalsed tõendid tõendavad kulutuste vastavust remonditöödele. Kohus selgitas, et hageja kohustus pole oma vahendite arvelt teostada elamu remonditöid. Hageja saab elamu remonditöid teostada vastavalt korteriomanikelt laekunud vahenditele. Seega pole õige kostja järeldus, et maja halvale tehnilisele seisukorrale viidates esineb alus haldusteenuse ja remondifondi maksete tegemisest keelduda. KOS § 13 lg 3 sätestab, et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Antud juhul pole kostja tõendanud, milliseid kulutusi on põhjendatud lugeda vajalikest kulutustest suuremateks kulutusteks. Kohus leidis, et kostja pole esile toonud asjaolusid, mis õigustaksid halduri poolt osutatud teenuste osutamise eest nõutava rahalise summa vähendamist. 23.12.2011 moodustati XXXXX X elamus korteriühistu ning KOS § 8 lg 1 teise lause kohaselt kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Sellega seoses andis hageja kasutamata remondifondi üle moodustatud korteriühistule. Hageja esitas selle tõendamiseks maksekorraldused. Korteriühistuseaduse § 6 lg 1 alusel võib korteriühistu kui mittetulundusühistu omandada põhikirjaliste ülesannete täitmiseks vajalikku vara. Korteriühistu vara tekib tema liikmete osamaksudest, ühistu tegevusest saadavast tulust ja muudest laekumistest. Kohus leidis, et hageja on tema poolt valitsetud remondifondi ja sellega seotud õigused ja kohustused üle andnud korteriühistule, mistõttu puudub hagejal õiguslik alus nõuda remondifondi tasumata makseid kostjalt. Vastav nõudeõigus on Korteriühistul XXXXX X XXXXXX, mille varaks remondifond on saanud. Muuhulgas pole hageja tõendanud, et tasumata remondifondi maksetest oleks talle kahju tekkinud. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et remondifondi maksete võlgnevused tuleb hagiavalduses esitatud rahalisest nõudest maha arvata. Ajaperioodil 01.12.2002 - 30.06.2007 oli remondifondi makse suuruseks 0,064 eurot/m2 kohta ning alates 01.07.2007 makse suuruseks 0,19 eurot/m2. Hooldus- ja kommunaalteenuste arvetelt nähtus, et kostja korteri pindalaks on 48,2 m.2 Kostja on 01.12.2002 - 30.06.2007 igakuiselt pidanud maksma remondifondi 3,1 eurot ning alates 01.07.2007 - 31.12.2011 tasuma 9,24 eurot. Hageja poolt esitatud arvete laekumise koondtabelist nähtus, et kostja tasus 2010. a märtsi arve osaliselt ja pärast märtsi kuni 2010. a juulini jätnud arved tervikuna tasumata. 2010. a detsembri arve on kostja taas tasunud osaliselt ning alates 2011. a jaanuarist kuni 2011. a detsembrini on jätnud arved tervikuna tasumata. Kostja pole vastuväiteid esitanud hageja eeltoodud arvestusele. Kuivõrd kostja väljendas, et on teadlikult jätnud maksmata haldusteenuse tasud ja remondifondi maksed, siis järeldas kohus, et hageja poolt arvestatud võlgnetavate summade sisse on arvestatud tasumisele kuulunud remondifondi maksed ajavahemikul 03.2010 - 07.2010 ning 12.2010 - 12.2011. Eeltoodu alusel on kostja jätnud remondifondi maksed tasumata kokku 18 kuu eest, mis rahaliselt on 166,32 eurot (9,24 x 18). Kohus leidis, et vastav summa tuleb maha arvestada hagiavalduses nõutud 399,23 eurost. Seega jättis kostja tasumata KOS § 13 lg 1 sätestatud kaasomandi majandamise kulutused, millega on rikkunud KOS § 13 lg 1 tulenevat korteriomaniku kohustust. Kohus tuvastas, et kostjal puudus alus keelduda kaasomandi majandamise kulutuste tasumisest. Hageja nõudis mh tasumata remondifondi maksete tasumist. Kohus leidis, et hagejal puudub vastav nõudeõigus kostja vastu, sest remondifondi kasutamise ja käsutamise õigus on üle antud korteriühistule.

Hageja pole tõendanud seda, et kostja poolt remondifondi maksete mittetegemine on põhjustanud talle kahju. Eeltoodu alusel leidis kohus, et hagi tuleb rahuldada VÕS § 101 lg 1 p 1 ja VÕS §§ 1027, 1041 alusel osaliselt ning hageja põhjendatud nõue kostja vastu on 232,91 eurot. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis kostjalt välja mõistmata 166,32 eurot. Hageja palub hagi rahuldada terves ulatuses ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus peab poolte esitatule õigusliku hinnangu andma. Kohtu õiguslik hinnang ei või tulla pooltele üllatuslikult, s.t kohus peab üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust. Maakohtu oluline menetlusnormide rikkumine seisneb selles, et kohus tegi täielikult üllatusliku otsuse, tuginedes asjaolule, mida kogu menetluse jooksul pooltega ei arutatud ja mille tõttu omakorda jäi hageja ilma võimalusest anda selgitusi ja esitada tõendeid, mis oleks maakohtu järeldused välistanud. Maakohus ei arutanud kordagi pooltega võimalust ega küsinud hagejalt, kas remondifondimaksete osas võiks nõue olla üle läinud korteriühistule. Kostja tasus 2010.a märtsi arve osaliselt ja pärast kuni 2010.a juulini jättis arved tervikuna tasumata ja alates 2011.a jaanuarist kuni 2011.a detsembrini samuti tervikuna tasumata. Hageja kandis jooksvad hooldus- ja remondikulud eelarveaasta arvestusliku remondifondi alusel ja mahus, krediteerides tehtavaid töid. Korteriühistu loomisel remondifondi korteriühistule üleandmisel andis hageja korteriühistule üle samuti arvestusliku remondifondi tervikuna – hageja kandis ise kostja osa üleantavasse remondifondi. Hageja arvestas, et kostja eest üleandmisel remondifondi kantud osa nõuab ta ise kostjalt välja. Seetõttu jäigi kostja arvete tasumata jätmisel võlgu hagejale. Kogu kohtumenetluse jooksul ei arutatud kordagi võimalust hagejal vaid osalise nõudeõiguse olemasolu kohta. Maakohtu otsusest ei selgu, mille alusel ta tuvastas, et tasumata remondifondi maksetest ei tekkinud kahju mitte hagejale, vaid hiljem loodud korteriühistule. Seisukoht, et remondifondi korteriühistule üleandmisel läks kõikide varasemate võlgade osas samuti nõudeõigus üle korteriühistule, on kõigest üks teoreetiline juriidiline võimalus. Juhul kui maakohus oleks menetlemise käigus juhtinud tähelepanu võimalusele, et remondifondi osas võib nõudeõigus olla korteriühistul, oleks saanud korteriühistu kaasata iseseisva nõudega kolmanda isikuna. Kohtuasja materjalidest nähtub selgelt, et hageja nõue on esitatud reaalselt kantud kulude hüvitamiseks ja hageja ei ole nõudnud hagis kostjalt raha kandmist remondifondi, mis on korteriühistule üle antud, ega ka remondifondi kuuluva raha tasumist endale. Lisaks sellele on maakohus jätnud tähelepanuta, et hagi esitamise ajaks ei olnud kogu remondifond korteriühistule üle antud. Maakohtule 11.04.2013 esitatud vastuses selgitas hageja, et arvestuslik ja kogutud remondifond antakse korteriühistule üle 2013.a jooksul. Hagiavalduses tugines hageja VÕS § 1027 ja § 1041 ja selgitas, et kostja sai kasu hageja arvelt, kuna korterelamu remondiks ja hooldamiseks vajaliku töö tegi hageja ära vaatamata kostja võlgnevusele. Seega võlgnevuse osas krediteerib hageja kostjat. Pärast hageja poolt kulutuste tegemist kogunenud remondifond koguti uue perioodi kulude katteks. Remondifondi ei kasutatud hagejale kostja võlgade maksmiseks. Sellel põhjusel on ebaõige maakohtu otsusest tulenev seisukoht, nagu nõuaks hageja korteriühistu remondifondi kuuluvaid makseid omale.

Kostja 18.03.2013 avalduse lisaks on korteriühistu 11.03.2013 tõend nr 12 selle kohta, et kostjal, JS puuduvad KÜ XXXXX X XXXXXX ees võlgnevused. Nimetatud tõend kinnitab, et hagejal on kostja vastu endiselt nõue. Hageja selgitas, et korterelamu remondifond vaatlusaluse perioodi kohta oli 10 373,66 eurot, reaalselt laekus 9441,78 eurot, ära kasutatud 6096,78 eurot ning korteriühistu üle antud 4277,08 eurot. Arvestades, et hageja andis korteriühistule üle remondifondi lähtudes selle arvestuslikust suurusest, mitte reaalselt fondi laekunud vahendeid arvestades, siis on hagejal korterelamu elanikelt saamata 10 373,66 – 9441,78 eurot, so 931,88 eurot. Juhul kui hageja oleks korteriühistule andnud üle vaid reaalselt korteriomanikelt laekunud maksetest kogunenud remondifondi, siis oleks tõepoolest kostja poolt tasumata remondifondi maksete osas läinud nõudeõigus üle korteriühistule. Apellant leiab, et kohaldamisele kuulub VÕS § 1041. Vastustaja seisukoht Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi põhjendused TsMS § 651 lg 1 kohaselt ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsus on vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata remondifondi makse nõudes summas 166,32 eurot. Juhindudes TsMS § 651 lg-st 1, ülejäänud osas kolleegium maakohtu otsust ei kontrolli. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus vaidlustatud osas kuulub tühistamisele materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormi rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. KOS § 15 lg 1 kohaselt kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Seejuures nimetatud paragrahvi lõike 6 punkti 4 kohaselt käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena kohase suurusega remondifondi kogumist. Vaidlus puudub selles, et remondifondi kogumist teostas vaidlusalusel perioodil hageja ning Vasalemma Infra OÜ, kes loovutas oma nõude hagejale. Maakohus tuvastas, et kostja jättis vaidlusalusel perioodil maksmata remondifondi maksed summas 166,32 eurot, mida kostja ei ole vaidlustanud. Kostja vastuväidetel ei pidanud ta seda tegema, kuivõrd elamu oli äärmiselt halvas seisundis ning remonttöid ei teostatud. Kolleegium nõustub apellandiga, et asjaolu, et elamu oli halvas seisundis, ei vabastanud kostjat remondifondi maksete tegemisest. Elamus kapitaalremondi tegemiseks oligi vaja koguda rahalisi vahendeid. Korteri erastamisega said korteriüürnikest kaasomanikud ning seega puudus hagejal kohustus oma vahenditest remonti teostada. Maakohus asus seisukohale, et hageja osutas elamu valitsejana elamu hooldamis- ja kommunaalteenuste täitmist ning oli õigustatud KOS § 21 lg 1 p 2 ja p 4 alusel esitama nõudeid korteriomanike vastu, mida ei ole ka apellatsiooni korras vaidlustatud. Jättes hagi remondifondi makse osas rahuldamata, asus kohus seisukohale, et hagejal ei saa olla nõuet kostja vastu, kuivõrd ta on kogutud remondifondi raha andnud üle Korteriühistule XXXXX X XXXXXX ning hageja ei ole tõendanud kahju olemasolu. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus ei ole eelnimetatud järelduses analüüsinud tõendeid, millest tulenevalt on jõudnud ebaõigele järeldusele. Hageja esitas väite, et vaidlusalusel perioodil oli remondifondi suuruseks 10 373,66 eurot, millest laekus 9441, 78

eurot, laekumata jäi 931,88 eurot. Sellest remondifondist oli ära kasutatud 6096,78 eurot. Hageja kandis korteriühistule üle 4277,08 eurot, seega 931, 88 eurot rohkem, kui temale laekus korteriomanikelt (t.lk.106-108). Eelnimetatud summa sisaldab ka kostjalt laekumata jäänud remondifondi makset summas 166, 32 eurot. Eelnimetatud väidete tõendamiseks esitas hageja tõendeid ning kostja ei ole eelnimetatut ka ümber lükanud. Seega on hageja täitnud kostja eest rahalise kohustuse, kandes Korteriühistule XXXXX X XXXXXX remondifondi makse ka kostja eest, mille tagajärjel on kostja faktiliselt hageja arvel alusetult rikastunud. Hageja poolt kostja rahalise kohustuse täitmise tõttu lõppes kostjal rahaline kohustus VÕS § 186 p 1 mõttes. Korteriühistul ei saagi olla nõuet kostja vastu, kuivõrd hageja täitis kostja eest rahalise kohustuse. Hageja ei olnud kohustatud täitma kostja eest remondifondi makse tasumise kohustust. Seega on täidetud VÕS §-s 1041 sätestatud eeldused nõude rahuldamiseks ning hagi kuulus rahuldamisele ka vaidlustatud osas. Menetluskulu jaotus Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses, siis tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta maakohtu ja apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda.

Fred Fisker

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.