Kohtulahend

06.02.2014, toimunud kohtuistungil viibisid hageja lepinguline esindaja XXX, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarvo Lindma

Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg 1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hagiavalduse asjaolud ja nõue Hagiavalduse kohaselt on hageja korteriühistu, mille koosseisu kuulub mitteeluruum nr M1 üldpinnaga 1569,3 m2 (registriosa XXX). Kostja omandas nimetatud korteriomandi 13.05.2013 enampakkumisel ning kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 06.06.2013. Alates 2012 aasta jaanuarist ei ole mitteeluruumi endised omanikud ega kostja hagejale arveid nõuetekohaselt tasunud. 20.04.2014 seisuga on mitteeluruumi omanikul põhivõlgnevus hageja ees 6404,03 eurot, millele lisandub viivis 0,07% päevas kooskõlas KÜS § 7 lg 4 ja põhikirja punktiga 3.2. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 6404,03 eurot ja viivised hagiavalduse esitamise seisuga, s.o. 08.04.2013 579,84 eurot ja alates 09.04.2013 0,07% põhivõlgnevuse summalt päevas kuni kohase täitmiseni. Hageja seisukoht kostja vastuse osas Hageja ei nõustu kostjaga, et kostja ei vastuta üleeelmise omaniku tasumata jäänud võlgnevuste eest ja, et majapidamiskulud on seotud üksnes eluruumiga. Asjaolu, et vaidlusalune korteriomand ei ole eluruum, ei mõjuta kostja kohustust tasuda hagejale majapidamiskulud. Viivise nõue on samuti üle läinud kostjale. Hageja ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja on kaotanud kostja suhtes nõudeõiguse, kuna ei teatanud kohtutäiturile võlgnevuste olemasolust. Kostja pidi enne enampakkumises osalemist ja pakkumuste tegemist uurima korteriomandi omandamisega kaasnevate kohustuste ulatust ning arvestama nendega pakkumuse tegemisel. Hageja leiab, et korteriomandamise võõrandamise viis ei mõjuta KÜS § 51 ja § 7 lg 3 alusel kohustuste üleminekut uuele omanikule, kui uus omanik vastutab eelmise omaniku poolt tasumata jäänud majapidamiskulude ja muude maksete eest.

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja leiab, et täitemenetluses avalikul enampakkumisel korteriomandi omandamisel ei lähe endise omaniku ja üle-eelmise omaniku

kohustused omandajale üle ning omandaja ei muutu solidaarvõlgnikuks, kuna võõrandajaks on kohtutäitur või pankrotihaldur, kellel ei ole võlgnevusi korteriühistu ees. Kostja leiab, et kohustused ei ole kostjale üle läinud, kuna vaidlusalune korteriomand ei ole eluruum ja KÜS § 151 kohaselt on majapidamiskulud seotud üksnes eluruumiga. Kostja leiab, et kostjalt ei saa viivist nõuda, kuna vastavalt KÜS § 7 lg 4 saab viivist nõuda üksnes korteriomanikult. Kostja ei saa vastutada viivise eest, mille tasumise kohustus on tekkinud sõltumata kostjast ja enne seda, kui kostja sai korteriomandi omanikuks. Isegi kui põhinõuded on mis tahes ulatuses kostjale üle läinud, siis kostja suhtes sai hakata viiviseid arvestama alles kostja omanikuks saamise hetkest ning mitte varem. Kostja ei vastuta varasemalt tekkinud viiviste eest. KÜS § 7 lg 3 ei näe ette jooksvalt tekkinud viivisevõlgnevuse üleminekut. Viivist saab nõuda üksnes sellelt korteriomanikult, kelle tõttu viivised tekkisid, mitte uuelt omanikult, samuti ei ole viivise arvestamine lubatud muudelt kohustustelt kui üksnes majandamiskuludelt. Kostja leiab, et hageja on kaotanud kostja suhtes nõudeõiguse, kuna ei teatanud kohtutäiturile võlgnevuste olemasolust. Kostja leiab, et hageja viivisearvestus ei ole õige. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluse käik Harju Maakohtu 15.04.2013 määrusega on hagi menetlusse võetud (I kd, lk 66-67). Harju Maakohtu 11.11.2013 määrusega on asendatud senine kostja OÜ XXX uue kostja XXX OÜ-ga (I kd, lk 164-165). Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud osaliselt ning hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kolmandate isikutena menetlusse kaasatud endised korteriomanikud ei ole kohtule seisukohti esitanud aga istungile ilmunud. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja on mitteeluruumi M1 asukohaga XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) omanik ja, et kostja omandas nimetatud korteriomandi 13.05.2013 enampakkumisel ning kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 06.06.2013. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostjale läks korteriomandi omandamisel üle ka korteriomandil lasuvate kommunaalvõlgnevuste ja viivise tasumise kohustus. Kostja leiab, et eelmiste omanike kohustused ei ole kostjale üle läinud, kuna korteriomand on omandatud täitemenetluses enampakkumisel ja korteriomandi võõrandajaks on sel juhul kohtutäitur või pankrotihaldur, kellel ei ole võlgnevusi korteriühistu ees. Kostja leiab ka, et kohustused ei ole kostjale üle läinud, kuna korteriomand ei ole eluruum ja KÜS § 151 kohaselt on majapidamiskulud seotud üksnes eluruumiga. Kostja on seisukohal, et kostja ei saa vastutada

viivise eest, mille tasumise kohustus on tekkinud sõltumata kostjast ja enne seda, kui kostja sai korteriomandi omanikuks. Kostja leiab, et hageja on kaotanud kostja suhtes nõudeõiguse, kuna ei teatanud kohtutäiturile võlgnevuste olemasolust. Kostja ei nõustu hageja viivisearvestusega. Hageja leiab, et võlgnevuse ja viivise tasumise kohustus on kostjale üle läinud ja majapidamiskulud ei ole seotud üksnes eluruumiga. Hageja on seisukohal, et ei ole kaotanud kostja suhtes nõudeõigust, kuna ei teatanud kohtutäiturile võlgnevuse olemasolust. Kostja pidi enne enampakkumises osalemist ja pakkumuste tegemist uurima korteriomandi omandamisega kaasnevate kohustuste ulatust ning arvestama nendega pakkumuse tegemisel. Hageja leiab ka, et korteriomandamise võõrandamise viis ei mõjuta KÜS § 51 ja § 7 lg 3 alusel kohustuste üleminekut uuele omanikule, kui uus omanik vastutab eelmise omaniku poolt tasumata jäänud majapidamiskulude ja muude maksete, sh. viivise eest. Korteriühistu seaduse (KÜS) § 51 kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Kooskõlas KÜS § 7 lõikega 3 on korteri omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega on seaduse alusel kostjale üle läinud ka endiste korteriomanike poolt tasumata jäänud majapidamiskulude ja muude maksude tasumise kohustus. Kohus ei nõustu kostjaga, et KÜS § 151 kohaselt on majapidamiskulud seotud üksnes eluruumiga. Kohus on seisukohal, et majapidamiskulud on seotud vaidlusaluse korteriomandiga – mitteeluruumiga ja kohustused on seega kostjale üle läinud. KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 alusel majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KOS § 13 lg 1 alusel korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Võlaõigusseaduse (VÕS § 76) lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja viivist. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohus nõustub hagejaga ka selles osas, et korteriomandi endiste omanike kohustused on kostjale üle läinud täitemenetluses avalikul enampakkumisel korteriomandi omandamisel. Riigikohus on märkinud lahendi nr 3-2-1-192-12 p-s 15, et kuigi täitemenetluse seadustiku § 156 järgi tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kande tegemisest

kinnistusraamatusse, ei ole seaduses, sh korteriühistuseaduses sätestatud erisusi enampakkumisel müüdud korteriomandi võlgade ülemineku kohta. Kohus nõustub hagejaga, et hageja ei ole nõudeõigust kostja suhtes kaotanud asjaolu, et hageja ei teatanud kohtutäiturile võlgnevuse olemasolust, tõttu. KÜS § 7 lg 2 kohaselt korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel hinnatakse selle väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas. Kostjal oli võimalus ja kostja huvides oli tutvuda enne enampakkumist enampakkumise tingimustega (I kd, tlk 139-152). Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, et viivist saab nõuda üksnes sellelt korteriomanikult, kelle tõttu viivised tekkisid. KÜS § 7 lg 3 sätestab, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega on kostjale üle läinud ka viivisenõue. Kohus lähtub rahalisele nõudele hinnangu andmisel kostja vastuväidetest. TsMS § 5 lg 1 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma väiteid põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hagiavalduse kohaselt on võlgnevuse periood juuli 2012 – veebruar 2013 ning põhivõlgnevus on 6404,03 eurot. Kostja ei ole arvete osas (tlk 45-50) sisulisi vastuväiteid esitanud. Kostjalt tuleb eeltoodust lähtudes välja mõista hageja kasuks põhivõlgnevus 6404,01 eurot. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel nõuda viivist. KÜS § 7 lg 4 kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast alates. Kostja ei nõustu hageja viivise arvestusega. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivis hagiavalduse esitamise seisuga, s.o 08.04.2013.a. viivis 579,84 eurot ja edaspidi 0,07% põhivõlgnevuselt päevas kuni kohase täitmiseni. Kohus leiab, et põhjendatud on kostjalt viivise väljamõistmine osas, milles hagi kuulus rahuldamisele. Kuni 14.11.2012 oli mitteeluruumi nr M1 omanikuks Osaühing XXX (rk XXX), kes on jätnud hagejale tasumata järgmised arved: 1) arve nr 880812 summas 903,34 eurot, tasumise tähtaeg 28.08.2012 2) arve nr 880912 summas 890,35 eurot, tasumise tähtaeg 28.09.2012

3) arve nr 881012 summas 979,22 eurot, tasumise tähtaeg 28.10.2012 4) arve nr 881112 summas 957,57 eurot, tasumise tähtaeg 28.11.2012 Alates 01.11.2012 sai mitteeluruumi nr M1 omanikuks OÜ XXX (rk XXX), kes on täiendavalt jätnud tasumata järgmised arved: 5) arve nr 881212 summas 905,61 eurot, tasumise tähtaeg 28.12.2012 6) arve nr 880113 summas 875,30 eurot, tasumise tähtaeg 28.01.2013 7) arve nr 880313 summas 892,62 eurot, tasumise tähtaeg 28.03.2013 Seega on hagiavalduse esitamise seisuga, s.o. 08.04.2013 viivisearvestus järgmine: 1) arve nr 880812 summas 903,34 eurot, viivitatud 219 päeva, viivis 138,48 eurot 2) arve nr 880912 summas 890,35 eurot, viivitatud 189 päeva, viivis 117,79 eurot 3) arve nr 881012 summas 979,22 eurot, viivitatud 158 päeva, viivis 108,30 eurot 4) arve nr 881112 summas 957,57 eurot, viivitatud 128 päeva, viivis 85,80 eurot 5) arve nr 881212 summas 905,61 eurot, viivitatud 97 päeva, viivis 61,49 eurot 6) arve nr 880113 summas 875,30 eurot, viivitatud 66 päeva, viivis 40,44 eurot 7) arve nr 880313 summas 892,62 eurot, viivitatud 7 päeva, viivis 4,37 eurot Kokku viivis: 556,67 eurot Lähtuvalt eeltoodust kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele hagiavalduse esitamise seisuga, s.o. 08.04.2013 viivis 556,67 eurot ning alates 09.04.2013 0,07% tasumata põhivõlgnevuselt päevas kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulude jaotus Juhindudes TsMS § 163 lg 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda. Tulenevalt TsMS §-st 174 tuleb hüvitatava summa kindlakstegemiseks esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Liili Lauri Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.