Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium
Kohtunikud
Mare Merimaa, Gaida Kivinurm, Margo Klaar
Määruse tegemise aeg ja koht
11.04.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-54161
Tsiviilasi
Maket Kinnisvara AS-i hagi S R vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.01.2014 määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumises
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Maket Kinnisvara AS määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Maket Kinnisvara AS (registrikood 10846131, asukoht Narva mnt 13a, 10151 Tallinn), lepinguline esindaja Priit Pööbo Kostja: S R xxxxxxxxxxxxxxxxx)
Menetluse liik
(IK
xxxxxxxxxx,
elukoht
Kirjalik menetlus
Tühistada Harju Maakohtu 22.01.2014 määrus ja saata tsiviilasi menetlusse võtmise otsustamiseks.
Asjaolud ja menetluse käik Maket Kinnisvara AS esitas 15.11.2013 Harju Maakohtusse hagi S R vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja kinnitatud korteriomanike ühisuse Haigla 3 Maardu valitsejaks 04.03.2013 üldkoosoleku otsusega. Hageja osutab kostjale hooldus- ja kommunaalteenuseid, esitades igakuiselt arved. Kostja on jätnud alates 30.09.2011 arved tasumata. Harju Maakohus jättis 25.11.2013 hagiavalduse käiguta põhjusel, et nõude saavad kostja vastu esitada korteriomanikud solidaarselt, kes on hagejateks ja valitseja on korteriomanike esindajaks.
Tuginedes Riigikohtu lahendile 3-2-1-132-05 (p 9 ja 10) jäi hageja oma seisukoha juurde, et korteriomanike otsuse alusel saab hagi esitada ka valitseja. Maakohtu määrus Harju Maakohtu 22.01.2014 määrusega keelduti hagi menetlusse võtmast TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel. Kohus leidis, et asjaolu, et hageja vahendab hooldus- ja kommunaalteenuseid, esitades igakuiselt teenuste eest arveid, mis tuleb tasuda valitseja arvelduskontole, ei anna hagejale nõudeõigust vastava võlgnevuse väljanõudmiseks. Valitsejale tasumata arvete nõudeõigus on korteriomanikel, mitte valitsejal. Korteriomandiseaduse (KOS) § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 09.02.2011 otsuses nr 3-2-1-146-10 (p 10) märkinud, et tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kolleegium leiab, et nimetatud sätete alusel on valitseja seega õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. Sama põhimõtet kordab Riigikohtu tsiviilkolleegium ka 25.05.2011 määruse 3-2-1-38-11 p-s 12. Hageja poolt lisatud 04.03.2013 üldkoosoleku protokolli p 7 kohaselt võivad võlgniku vastu esitada nõude korteriomanikud ise või volitada selleks valitsejat, kes esindab volituse alusel korteriomanikke kohtus. Protokollist nähtub, et valitsejale Maket Kinnisvara AS-le on antud volitused korteriomanike esindamiseks kohtus, sh on hagejal edasivolitamise õigus. Ka nimetatud protokollist tuleneb, et valitseja esindab korteriomanikke kohtus esindajana volituse alusel. Kuivõrd võlgnevuse nõue kuulub Haigla 3 Maardu elamu korteriomanikele, mitte valitsejale, on käesolevas tsiviilasjas esitatud hagi esitamise õigus korteriomanikel ühiselt ning valitseja saab kohtumenetluses olla üksnes korteriomanike esindaja ja mitte hageja. Määruskaebus Maket Kinnisvara AS palub kohtumääruse tühistada kuna määrus on vastuolus seadusega, motiveerimata ja põhistamata ning palub menetluse tsiviilasjas taastada. Hageja on seisukohal, et hagejal olid kehtivad volitused ja õigused esitada hagi kostja vastu enda nimel. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta, mille alusel on hagejal volitus võlgnevuse sissenõudmiseks ning kohtusse pöördumiseks kostja vastu. Hageja on elamu majandamise kulud kandnud ise. Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest, tekib tagasinõude õigus solidaarkohustuse järgi. Käesolevaga ei ole korteriomanikud tasunud võlgniku ehk teise korteriomanike eest, kostja eest on tasunud valitseja (hageja). Riigikohus on lahendis nr 3-2-132-05 selgitanud, et KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Samale seisukohale on jõudnud kohus ka tsiviilasjas 2-12-47808, leides, et kuigi KOS § 21 lg 2 sõnastusest nähtub, et valitsejal on õigus hagi esitada korteriomanike nimel, ei tähenda see kohta hinnangul, et korteriomanikud peavad olema hagejateks, vaid et hagi peab teenima mitte valitseja, vaid korteriomanike ühiseid huve.
Kuivõrd korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid valitseb valitseja, oleks nõude esitamiseks õigustatud korteriomanike ühisus valitseja kaudu. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et hagejal ei ole õigust esitada hagiavaldust valitsejana, kuivõrd hagiavaldus tuleks esitada korteriomanike poolt. Hageja on seisukohal, et kohus on tuginenud hagi menetlusse võtmata jätmisel ebaõigetele riigikohtu lahenditele. Kohus ei ole hinnanud kõiki hageja esindaja väiteid ja on tuginenud vaid asjaolule, et hageja ei saa hagiavaldust esitada enda nimel. Alternatiivse nõudena on hageja esitanud ning palunud kohtul nõude lahendamise aluseks võtta alusetu rikastumise normid. Lisaks on võimalus, et nõude aluseks võib olla käsundita asjaajamine. Määruskaebuse esitaja leiab, et kohtul on oluline määrust motiveerida. 06.11.2013 aasta määrus on selles osas motiveerimata. Eeltoodud asjaoludest ja põhjendustest tulenevalt leiab määruskaebuse esitaja, et käesolevas asjas tuleb kohtumäärus hagi menetlusse võtmata jätmise kohta tühistada ja teha uus määrus, millega võtta hagi menetlusse. Edasine menetluse käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis kaebuse rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus kuulub tühistamisele menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. Hagiavalduses on esile toodud, et hageja kui Maardus Haigla tn 3 asuva elamu valitseja on saanud korteriomanikelt käsundi, mille täitmiseks ta on osutanud korteriomanikele hooldus- ja kommunaalteenuseid, vahendades korteriomanike huvides kolmandate isikutega (Tallinna Vesi, Tallinna Soojus jt) sõlmitud lepingute alusel kommunaalteenuseid, mille eest ta on igakuiselt väljastanud arved. VÕS § 619 näeb käsunduslepingust käsundiandjale tuleneva põhikohustusena ette tasu maksmise kohustuse, kui selles on kokku lepitud. Maakohus ei ole oma määruses põhjendanud, miks ta leiab, et käsundisaajal ei ole õigust käsundiandjalt tasu nõuda, vaid seda saavad tema asemel nõuda teised korteriomanikud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-33-06 märkinud, et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule võib valitseja ja korteriomanikevaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Sel juhul sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel, näiteks juhul, kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist. Siis on vaidluse korral vaja selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel ning lepingu tõlgendamise kaudu tuleb tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse või remonttöö saamiseks. Korteriomanikud võivad olla ka valitseja poolt enda nimel sõlmitud kommunaalteenuse hankimise lepinguga või töövõtulepinguga soodustatud või kaitstud kolmandateks isikuteks (VÕS §-d 80 ja 81). Kolleegium on seisukohal, et maakohus ei ole pooltevahelist õigussuhet tuvastanud, mille alusel hagejal võiks olla nõudeõigus kostja vastu. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et valitseja ei saa oma nimel korteriomanike vastu mingeid nõudeid esitada. Määruskaebuses on põhjendatult osundatud sellele, et lahendis 3-2-1-132-05
on Riigikohus põhimõtteliselt tunnustanud elamu valitseja õigust omal nimel korteriomaniku vastu elamu majandamisest tulenevaid nõudeid kohtusse esitada. Maakohtu määruses viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-146-10 vaidlustas korteriomanik ühistu üldkoosoleku otsustega kinnitatud kulutuste suuruse ja selles kontekstis on Riigikohus leidnud, et hagi oleks tulnud esitada teiste korteriomanike kui otsused teinud isikute, mitte valitseja vastu. Seega ei ole selle lahendi seisukohad ülekantavad käesolevale tsiviilasjale, mil valitseja esitab korteriomaniku vastu nõude osutatud teenuste eest tasumiseks. Samale seisukohale on asunud Tallinna Ringkonnakohus ka määruses nr 2-13-5703. Kolleegium on seisukohal, et kuivõrd maakohus ei ole pooltevahelist õigussuhet tuvastanud, siis ei saanud maakohus asuda seisukohale, et hagi rahuldamine ei ole võimalik. Eelnimetatud põhjendustel oli tsiviilasja menetlusse võtmisest keeldumine ennatlik ning maakohtu määrus kuulub tühistamisele.
Gaida Kivinurm
Mare Merimaa
Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.