Margot Mäe hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 186/2009/980
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013 määrus
Menetlustoiming
Hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamine
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Margot Mäe määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse 45511082719)
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta muutmata Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013.a määruse resolutsioon, millega keelduti menetlusse võtmast Margot Mäe hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes. Muuta osaliselt kohtumääruse õiguslikke põhjendusi.
esitaja
(hageja):
Margot
Mäe
(IK:
2.Jätta Margot Mäe määruskaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse menetlusosalisele kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
ASJAOLUD JA MAAKOHTU LAHEND
1.Margot Mäe (hageja) esitas Tartu Maakohtule hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas 186/2009/980. Hageja soovib
täitemenetlust lõpetada või alternatiivselt peatada. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Kristel Mäe (ostja), Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ (müüja) ning Margot Mäe (pantija) 21. juunil 2008 notariaalse kinnisomandite müügilepingu ning ühishüpoteegi seadmise lepingu. Lepingu kohaselt omandas Kristel Mäe korteri asukohaga XXX (nr XXX) ning lepingu täitmise tagamiseks seati ühishüpoteek müüja kasuks hüpoteegisummaga 1 300 000 kr M. Mäele kuuluvale kinnistule nr XXX asukohaga XXX ning müügilepingu objektiks olevatele kinnistutele. Hageja suhtes on sissenõudja Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ avalduse alusel algatatud täitemenetlus. Hageja palub kohaldada sundtäitmise lubamatuks tunnistamisel aegumist AÕS § 346 lg 1 alusel. Kohtutäitur alustas täitemenetlust 2. märtsil 2009 ning hageja sai enampakkumise teate kätte 3. septembril 2013. Samuti peaks kohus keelama ebamõistlikult suure tagatise nõudmise VÕS § 42 lg 22 ja TsMS § 443 alusel, kuna tagatisenõue kaks korterit ühe korteri vastu on ebaõiglaselt suur.
2.Tartu Maakohus keeldus 18. oktoobri 2013 määrusega M. Mäe hagiavaldust menetlusse võtmast. Määruse põhjendustes märkis kohus, et TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel tuleb keelduda hagi menetlusse võtmisest, sest hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. AÕS § 346 lg 1 ei reguleeri nõude aegumist, vaid hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. Nõude aegumist reguleerib TsÜS, mille paragrahv 157 lg 1 kohaselt on täitedokumendist tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks muu hulgas notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hagiavaldusele lisatud
21.jaanuaril 2008 sõlmitud korteriomandite müügilepingu ning ühishüpoteegi seadmise lepingu p-i 9.2 kohaselt kohustub hüpoteegi esemeks oleva vara omanik alluma kohesele sundtäitmisele ühishüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Sellest tulenevalt ei ole nõue aegunud. Hageja soovib täitemenetluse lõpetamist või alternatiivselt selle peatamist. Täitemenetluse lõpetamise alused on sätestatud TMS §-s 48, peatamise alused TMS §-s 46. Hageja väljatoodud asjaoludest lähtudes ei esine käesoleval juhul TMS §-s 48 ja 46 sätestatud aluseid. Hageja on hagiavalduses viidanud, et lepingu sõlmimisel on seatud hüpoteek ebamõistlikult suures ulatuses. Müügilepingu tagamiseks on seatud ühishüpoteek kahele kinnistule summas 1 300 000 kr. Ekslik on hageja arusaam, et kummalegi kinnistule on seatud hüpoteek kostja kasuks summas 1 300 000 kr, kokku 2 600 000 kr. Hageja on hagiavalduses viidanud ka müügilepingu objekti puudustele ning soovib alternatiivselt esitada hagi hinna alandamiseks. Müügileping oli sõlmitud K. Mäe ning Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ vahel. Hageja kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik ei saa esitada hinna alandamise avaldust. Vastav õigus kuulub müügilepingu poolele.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.M. Mäe esitas Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013 määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määrus täies ulatuses tühistada. Määruskaebuse esitaja selgitas, et soovib sundtäitmine lubamatuks tunnistamist või alternatiivselt täitemenetluse peatamist. Samuti taotles M. Mäe keelata täituril ilma Euroopa täitekorraldusmäärusi täitmata täitemenetlust läbi viia. Menetluskulud palus määruskaebuse esitaja jätta vastustaja kanda.
Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on hageja tagatise andjana õigustatud ka lepingut vaidlustama. Tagatise andjal on VÕS §-st 149 tulenevalt kõik samad õigused kui võlglasel; 2) on hageja ostetava asja notariaalse lepinguga üle võtnud. Lepingu sellest osast, kus on notari selgitused seaduste kohta, nähtub, et kõik õigused ja kohstused lähevad hagejale üle. Lisaks on ostetava asja suhtes teostanud täitur täitemenetlust, kus võlglaseks on M. Mäe ja mitte enam K. Mäe; 3) tuleb VÕS § 42 lg 22 ja TsMS § 443 alusel. keelata ebamõistlikult suure tagatise nõudmine Tagatisenõue kaks korterit ühe korteri vastu on ebaõiglaselt suur; 4) on ekslik kohtu väide, et hüpoteek summas 1 300 000 kr on pandud kahele kinnistule kokku. Kinnisturegistrisse oli seatud ostetavale korterile XXX hüpoteek 1300 000 kr ja korterile XXX samuti 1 300 000 kr, mis on kokku 2 600 000 kr. Sama nähtub ka elektroonilisest kinnistusregistrist. Kohtutäitur realiseeris XXX korterile pandud hüpoteegi 1 300 000 kr. Kui üks korteritest, millele on pandud hüpoteek 1 300 000 kr, realiseeritakse, on leping täidetud ja lõppenud. Isegi kui hagejal poleks õigust lepingut nr 236 vaidlustada, oleks hagejal õigus nõuda XXX korterile seatud hüpoteegi tühistamist. Asjaolu, et lepingus pole näidatud, mis ulatuses kummagile kinnistule hüpoteek seatud on, teebki selle lepingu sundtäitmise võimatuks; 5) on kehtetud sellised lepingud, kus enne tingimuse saabumist lepitakse kokku kohesele sundtäitmisele allumine; 6) rakendab Euroopa täitekorraldusmääruse kohaselt asja lahendav kohus ka selle riigi seadusi, kus pool elab. Hageja elukohariigis määrab korteri sundmüügi puhul hinna ringkonnakohus ja ostetava korteri tagatis on ostetav korter; 7) on asjakohatu kohtu väide, et AÕS § 346 lg 1 ei reguleeri nõude aegumist, vaid hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. Kui täitur realiseeris ostetava XXX korteri hüpoteegi, siis on edasised nõuded tekkinud rohkem kui kolm aastat tagasi; 8) on hagejal SEB Pangaga notariaalne kokkulepe tarbijalaenu kohta 2007. aastast. Pank on esimesel hüpoteegi järjekohal ja Kodumaja Kinnisvara OÜ-ga 2008. aastast teisel järjekohal (tõend-notari akt nr 236). Esimesel järjekohal oleval sissenõudjal on õigus otsustada müümise viisi üle. SEB Pangal ei ole aga kehtivat täitedokumenti. Viimane lahend on Tartu Ringkonnakohtu 18. juuni 2013 määrus nr 2-13-13164, milles ringkonnakohus tuvastas, et tarbijalaenu õiguspärase tagastamise kohta peab antud juhul tegema otsuse Saksa kohus.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
4.Ringkonnakohus on seisukohal, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust muuta maakohtu määruse resolutsiooni, millega kohus keeldus menetlusse võtmast Margot Mäe hagi Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes. TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel muudab ringkonnakohus kohtumääruse õiguslikke põhjendusi. Margot Mäe määruskaebus ei kuulu rahuldamisele.
5.Määruskaebuse esitaja soovis maakohtule esitatava hagiga saavutada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise täiteasjas nr 186/2009/980. Nimetatud täiteasjas on kohtutäitur 02.09.2013.a koostatud täitmisteates informeerinud määruskaebuse esitajat, et 16.10.2013.a avalikul suulisel kordusenampakkumisel müüakse M. Mäe’le kuuluv korteriomand asukohaga
XXX. Kordusenampakkumine toimub teate kohaselt hüpoteegiga ja keelumärkega tagatud nõude täitmiseks, alghinnaga 28 760,24 eurot.
6.Täitedokumendiks on Tartu notar Tiina Tombergi poolt 21.01.2008.a tõestatud korteriomandite müügileping ja ühishüpoteegi seadmise leping, mille p 9.2 kohaselt kohustus hüpoteegiga koormatud vara omanik alluma kohesele sundtäitmisele ühishüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Lepingust nähtuvalt koormati kinnistud registriosa nr XXX (XXX korteriomand), nr XXX (XXX miteeluruum/panipaik) ja nr XXX (XXX korteriomand) ühishüpoteegiga. Tagatavaks kohustuseks oli XXX korteri müügilepingust tulenev ostja kohustus. Lepingu p 10.1 kohaselt olid hüpoteegiga tagatavateks nõueteks Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ nõuded Kristel Mäe vastu, mis tulenevad XXX korteri ja XXX miteeluruumi müügilepingus kokkulepitud müügihinna ja intresside tasumise kohustusest, millele p 10.2 kohaselt lisandusid ka kõrvalnõuded – sh intressid, leppetrahv, kohtukulud, asja müügiga seotud kulutused jm. XXX korteri ja mitteeluruumi XXX omandas toimikus olevatelt kinnistusraamatu väljatrükkidelt nähtuvalt 21.01.2008.a Kristel Mäe, 28.11.2008.a on kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse kantud Margot Mäe ja 16.06.2011.a enampakkumise tulemusena T, H..
7.Lepingu eseme (s.o XXX korteri ja XXX mitteeluruumi) hinnaks oli notariaalse lepingu kohaselt 910 000 krooni, müüja nõuete tagamiseks seatud ühishüpoteegi hüpoteegisummaks oli 1 300 000 krooni. Hüpoteegisumma näol on AÕS § 346 lg 1 järgi tegemist maksimumsummaga, mille ulatuses on sissenõudjal võimalik pöörata oma sissenõuet ühishüpoteegiga koormatud kinnistutele. Ringkonnakohus on seisukohal, et hüpoteegisumma suurus on mõistlik ja praktikas tavapärane, arvestades müügihinna suurust ja asjaolu, et hüpoteegiga on nii AÕS § 346 lg 1 kui ka lepingu kohaselt tagatud muuhulgas võlausaldaja kõrvalnõuded. AÕS § 359 lg 1 kohaselt vastutab ühishüpoteegi seadmise korral iga koormatud kinnisasi hüpoteegisumma ulatuses kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. See tähendab, et hüpoteegipidajal (võlausaldajal) on õigus nõuda omal valikul sundtäitmist iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel kogu oma nõude ulatuses, kuid mitte hüpoteegisummat ületavas osas. Kui ühe ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja müügist saadu arvel ei õnnestunud võlausaldaja nõuet täies ulatuses rahuldada, siis on võlausaldajal (hüpoteegipidajal) õigus pöörata oma sissenõue ülejäänud ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjadele, kuid kokku siiski mitte suuremas ulatuses kui on hüpoteegisummaga kindlaks määratud. Seega on õige maakohtu seisukoht, et hüpoteegisumma 1 300 000 krooni on määratud kõigi koormatud kinnistute kohta ühtse hüpoteegisummana ja see ei anna hüpoteegipidajale võimalust rahuldada oma nõudeid kõigi ühishüpoteegiga koormatud kinnistute arvel kokku suuremas ulatuses kui 1 300 000 krooni.
8.Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi võib võlgnik TMS § 221 lg 1 kohaselt esitada eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kohtule ei ole esitatud täpseid andmeid, missuguse hinnaga müüdi täitemenetluse käigus XXX korter ja kui suur on jätkuvalt täitemenetluses olev sissenõudja nõue. Hagiavalduses väidetu kohaselt müüdi 910 000 kr väärtusega korter kolm korda odavamalt. Ringkonnakohus märgib, et ainuüksi asjaolust, et korteri ostmisel 21.01.2008.a lepinguga oli korteri hinnaks määratud 910 000 kr, ei tulene, et 2011.a toimunud sundenampakkumisel oleks olnud võimalik saavutada sellele lähedane tulemus. Vara müük täitemenetluses alla notariaalses lepingus kindlaksmääratud hinna ei muuda sundtäitemenetlust ebaseaduslikuks. Lisaks on 28.11.2008.a notariaalse kinkelepingu p 3.2 kohaselt XXX korteriomandi väärtuseks märgitud 300 000 kr ja mitte 910 000 krooni.
Kohtutäituri 02.09.2013.a dateeritud teatise kohaselt on täitmisele kuuluva nõude sisuks hüpoteegiga tagatud võlanõue summas 59 534,49 eurot ehk 915 865,70 krooni. Nõude suuruseks on märgitud 30 843,34 eurot (482 593,40 kr). Ringkonnakohtu arvates võimaldavad need andmed järeldada, et sissenõudja esialgne hüpoteegiga tagatud nõue (59 534,49 eurot) on täidetud ligikaudu 52 % ulatuses, kuivõrd menetlusse on jäänud nõue veel 30 843,34 euro ulatuses. Selles ulatuses on sissenõudja õigustatud täitemenetlust ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade arvel jätkama. Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et sundtäidetavad nõuded oma kogumis ületaksid hüpoteegisummat 1 300 000 krooni (83 085,14 eurot) isegi juhul, kui võlausaldaja nõuetele lisanduvad sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud.
9.Riigikohus on oma otsustes nr 3-2-1-153-09, 3-2-1-64-09 ja 3-2-1-137-06 selgitanud, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga on võimalik taotleda ka viivise ja leppetrahvi ning intressi suuruse vähendamist. Viivise ja leppetrahvi vähendamine tuleb kõne alla nende ebamõistliku suuruse korral. Samas ei nähtu käesolevas asjas ei sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiavaldusest ega määruskaebusest väiteid selle kohta, et määruskaebuse esitaja arvates oleksid sissenõudja kõrvalnõuded võrreldes põhinõudega (korteri müügihind) ebamõistlikult suured. Kohtu enda algatusel viivise või intressi vähendamine saaks kõne alla tulla vaid juhul, kui nende suurus oleks kehtestatud tüüptingimustega, mille vastavust headele kommetele tuleb kohtul kontrollida ka sellekohase taotluseta. Käesoleval juhul ei ole iseenesest alust pidada täitedokumendiks olevat 21.01.2008.a notariaalset lepingut tüüptingimustel sõlmituks. Ringkonnakohus märgib siiski, et lepingu p 3.3 kohaselt kohustus ostja tasuma intressi 8 % aastas tasumata müügihinna osalt aastas, millist intressimäära ei ole alust pidada ebamõistlikult suureks. Lepingu p 8.2 kohaselt kohustus ostja juhul, kui ta ei tasu müügihinda kokkulepitud tähtpäevadeks ning on viivituses üle 14 päeva, tasuma viivist arvestusega 0,05 % viivitatud summast päevas. Ka nimetatud viivisemäära ei ole alust pidada ebamõistlikult suureks.
10.Iseenesest on õige määruskaebuse esitaja seisukoht, mille kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul võimalik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi raames esitada samu vastuväiteid, mida võiks esitada ka võlgnik (või käendaja). Tal on seega õigus esitada ka neid vastuväiteid, mis tulenevad täitedokumendiks olevast müügi- ja tagatislepingust. Muuhulgas võib ta esitada vastuväite, et hüpoteegiga tagatavat nõuet ei ole. Hagiavalduses ja määruskaebuses märgitu kohaselt soovib M. Mäe tugineda asjaolule, et tal puuduvad sissenõudja (Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ) ees kohustused. Määruskaebuse esitaja väitel võttis ta üle 21.01.2008.a lepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused. Sellekohane leping on esitatud kohtule koos määruskaebusega (t lk 151-157). Ringkonnakohus selgitab, et Tartu notar Anne Priks-Toomi poolt 28. novembril 2008.a tõestatud korteriomandite kinkelepingu alusel on Kristel Mäe kinkinud oma emale, Margot Mäe’le, korteriomandid XXX (registriosa nr XXX) ja XXX (registriosa nr XXX). Lepingus sisaldub muuhulgas viide XXX korteriomandil lasuvale ühishüpoteegile, mis on seatud hüpoteegipidaja Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ kasuks kõnealuse korteriomandi ostuhinna tasumata osa nõude tagamiseks. Notar on tehingu pooltele selgitanud kinkelepingu õiguslikke tagajärgi. Küll aga ei tulene kinkelepingust, et kingisaajale (M. Mäe’le) oleksid üle läinud 21.01.2008.a korteriomandite müügilepingust tulenevad müügilepingu poole õigused ja kohustused. Kohustuste ülevõtmine on VÕS § 175 lg-te 1 ja 2 kohaselt võimalik üksnes võlausaldaja (müüja) nõusolekul. Kõne alla tuleks Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ ja Margot Mäe vaheline leping selle kohta, et M. Mäe võtab üle K. Mäe müügilepingu järgsed kohustused ja astub lepingusuhtesse K. Mäe asemele (VÕS § 175 lg 1). Teiseks oleks võimalik kohustuse ülevõtmine selliselt, et lepingu kohustuse üleandmise kohta sõlmiksid
omavahel M. Mäe ja K. Mäe, kuid kohustus läheks siis üle üksnes tingimusel, et sellega nõustub Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ (VÕS § 175 lg 2). Käesoleval juhul ei tulene 28.11.2008.a korteriomandite kinkelepingust kumbagi kokkulepet ega võlausaldaja nõusolekut. Kuna määruskaebuse esitaja on sõnaselgelt märkinud, et tema arvates on ta võtnud müügilepingu järgsed õigused ja kohustused üle 28.11.2008.a kinkelepinguga, puudub ringkonnakohtu arvates vajadus hageja väiteid täiendavalt hagimenetluses kontrollida. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks saaks seega jätkuvalt olla asjaolu, et müügilepingu järgi kohustatud isikul, Kristel Mäe’l, ei ole sissenõudja ees selles ulatuses kohustusi, millises ulatuses toimub võlgnevuse sissenõudmine täitemenetluses. Üheski kohtule esitatud menetlusdokumendis ei sisaldu viiteid sellele, et K. Mäe’l ei ole enam müügilepingu järgseid kohustusi või on need kohustused müügilepingus ja täitmisteates märgituga võrreldes väiksemad. Ka ei oleks kohtul võimalik tuvastada K. Mäe kohustuste ulatust ja olemasolu ilma K. Mäe’d ennast menetlusse kaasamata.
11.M. Mäe on sundtäitmise lubamatuks tunnistamisele suunatud hagiavalduses esitanud väited selle kohta, et tema poolt omandatud XXX korter ei vastanud kokkulepitud tingimustele ja ehitusalastele nõuetele. Ringkonnakohus jääb seisukohale, et määruskaebuse esitajale ei ole üle läinud Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ ja Kristel Mäe vahelisest korteriomandi müügilepingust tulenevad õigused ega kohustused. Seega asus maakohus õigesti seisukohale, et määruskaebuse esitajal puudub õigus kasutada müügilepingust tulenevaid ostja õigusi ja õiguskaitsevahendeid. Hagiavalduses ei ole esitatud konkreetset avaldust XXX korteri müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kohaldamiseks, mh ei ole esitatud konkreetset hinna alandamise avaldust, millest nähtuks hinna alandamise tahe ja ulatus. Ringkonnakohus märgib, et VÕS § 112 lg-s 2 nimetatud hinna alandamise avalduse võib lepingupool teha ka kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus. Avalduse tegemiseks ei ole kehtestatud kindlat tähtaega. Võimalikuks saab iseenesest pidada avalduse esitamist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses, kuna hinna alandamise näol on tegemist kujundusõigusega ja selle tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil (RKTKo 3-2-1-17-12 p 12 ja 3-2-1-131-05 p 18). Ringkonnakohtu arvates oleks see kooskõlas Riigikohtu eelviidatud praktikaga, mille kohaselt on sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga võimalik taotleda viivise, intressi ja leppetrahvi vähendamist. Seega võib kujundusõiguse teostamine tuua kaasa täitemenetluses täitmisel oleva võlausaldaja nõude vähenemise. Kuna aga Margot Mäe ei ole võlasuhte pooleks, puudub tal õigus omapoolsete tahteavaldustega lepingut ümber kujundada.
12.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti märkinud hagi menetlusse võtmisest keeldumise alusena TsMS § 371 lg 2 p 2, põhjendusel, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja on isik, kellel on võimalik täiteasjas nr 186/2009/980 esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi. Ringkonnakohtu arvates tuleb käesoleval juhul keelduda hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel seetõttu, et eeldades hageja esitatud väidete õigsust ei ole hageja õiguste rikkumine hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik. Hageja (määruskaebuse esitaja) on sõlminud 21.01.2008.a korteriomandite müügilepingu ja ühishüpoteegi seadmise lepingu. 28.11.2008.a sõlmitud kinkelepingu tulemusena omandas hageja XXX korteri, mis on müügilepingust tuleneva kohustuse täitmise raames sundenampakkumisel müüdud. Asjaolu, et hageja on kohustatud alluma sundtäitmisele ka
teise temale kuuluva korteri, s.o XXX, osas, ei kujuta endast iseenesest hageja õiguste rikkumist, kuna tegemist on endale vabatahtlikult võetud kohustusega.
13.Ringkonnakohus leiab, et ka ülejäänud määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Asjakohased ei ole viited Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määrusele (EÜ) nr 805/2004 21. aprillist 2004.a, millega luuakse Euroopa täitekorraldus vaidlustamata nõuete kohta. Määruse artikli 3 kohaselt kohaldatakse määrust niisuguste nõuete puhul, millele võlgnik ei ole vastu vaielnud. Käesoleval juhul ei ole tegemist vaidlustamata nõudega, mille kohta oleks välja antud Euroopa täitekorraldus. Täitekorralduse määrus ei reguleeri täitemenetluse läbiviimist kinnisvara asukoha liikmesriigis ega sätesta põhimõtteid, mille järgi tuleb määrata täitemenetluses müüdava vara väärtus. Käesolevat menetlust ei mõjuta tsiviilasjas nr 2-13-13164 tehtud Tartu Maakohtu määrus, milles leiti, et SEB Panga hagi M. Mäe vastu ei kuulu Eesti kohtu pädevusse seetõttu, et kostja (tarbija) elukoht on välisriigis (Saksamaal). Käesolevas asjas on hageja soovinud esitada hagi Eestis asuva juriidilise isiku (äriühingu) vastu ning vastavalt sellele on asi Eesti kohtu alluvuses.
14.Asjassepuutumatud on määruskaebuses esitatud väited selle kohta, et XXX asuval korteriomandil lasub esimese järjekoha hüpoteek SEB Panga kasuks (kinnistusraamatu 09.04.2013 väljatrüki kohaselt on kinnistule seatud kolm hüpoteeki – neist esimesed kaks SEB Panga kasuks ja kolmas Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ kasuks). Täitemenetluse seadustiku § 158 kohaselt ei takista järjekohtades eespool asuvad hüpoteegid tagapool asuva hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmist. Kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad sissenõudja nõude tagatiseks oleva õiguse (hüpoteegi) järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused püsima. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks ka notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Seega ei ole asjakohased määruskaebuses esitatud väited, nagu oleks täitemenetlus võimalik üksnes kohtulahendi alusel. Maakohus on õigesti selgitanud AÕS § 346 lg-s 1 sätestatut ja märkinud, et nimetatud säte ei reguleeri nõude aegumist, vaid hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. Piirang, mille kohaselt tagab hüpoteek võlausaldaja nõudeid kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müüki täitemenetluses, puudutab üksnes kõrvalnõudeid (intressid ja viivis). Seega ei mõjuta AÕS § 346 lg 1 kuidagi võlausaldaja võimalusi realiseerida oma ülejäänud nõudeid ka juhul, kui need on tekkinud enam kui kolm aastat tagasi.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.