Kohtulahend

Kostjal oli õigus üürileping üles öelda, kuna kostja koos abikaasaga vajab tungivalt korralikku elamispinda ise. Pensioniameti ekspertiisi 07.09.2010 otsusega nr xxxxxx tuvastati kostjal raske puue, millest tingituna vajab ta igal ööpäeval kõrvalabi söömisel, hügieenitoimingutel, riietumisel, liikumisel, suhtlemisel, juhendamist, järelevalvet. Kostja valduses olevas hoones puuduvad igasugused mugavused. Hoone on varisemisohtlikus seisundis, puudub pesemisvõimalus, käimla, köök. Kostja on ostnud teise elamu tarvis uued plastikaknad, WC komplekti ja dušikabiini, et kõrvalabi kasutades asuda elama inimväärsetesse tingimustesse. Kostja on suhtunud hagejasse mõistvalt ja soovinud, et hageja vabastaks kostjale kuuluva majavalduse. Hageja on eiranud kostja ettepanekuid. Hageja on teadlik, millistes tingimustes kostja oma abikaasaga elab ning, milline on kostja ja tema abikaasa tervislik seisund. Hageja on rahvastikuregistri järgi registreeritud alates 1994 aadressil xxxxxxxxxxxx Seega on hagejal võimalus elada mujal. Lihula Vallavalitsuse 20.12.2001 korraldusega nr 1194 eraldati hagejale ühetoaline munitsipaalkorter Tallinna mnt 2a-16, mis on vallavalitsuse väitel tühi. Nimetatud korraldus on siiani jõus, kuid hageja keeldus korterisse sisse kolimast. Munitsipaalkorteri taotles ta põhjendusel, et Raudtee tänava elamine on elamiskõlbmatu. Kostja elab koos abikaasaga xxxxxxxx kinnistul asuvas täielikult amortiseerunud elamus, mis ei kuulu rekonstrueerimisele. Lihula Vallavalitsus on 20.04.2010 märgukirjas osundanud asjaolule, et xxxxxxxx asuvad hooned on hooldamata ning viidatud mitmetele puudustele tulenevalt heakorraeeskirjade p-st 5. Kostja tervislik seisund ei võimalda hooldada amortiseerunud ehitist, mis laguneb ja on muutunud elamiskõlbmatuks. Lihula Vallavalitsus on 02.07.2010 märgukirjaga osundanud, et kostja valduses ja kasutuses olev elamu ei vasta ehitusseaduse §-s 3 sätestatud nõuetele. Korduvalt on ka vallavalitsuse esindajad pöördunud suuliselt kostja ja tema abikaasa poole, et selles hoones on eluohtlik viibida ja sealt tuleb välja kolida, ning asuda elama kõrval asuvasse kostja omandis olevasse elamusse. Kostja esitas 06.07.2010 kirjalikult hagejale avalduse suulise üürilepingu ülesütlemiseks alates 10.09.2010 VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 alusel. Hageja avaldusele ei reageerinud, kuigi lepingu lõpetamine ei ole vastuolus hea usu põhimõtetega. Asjaolu, et kostja soovis muuta üürilepingu tingimusi üürniku kahjuks ja nõudis üürnikult üüri tasumist, on üksnes hageja paljasõnaline väide. Üüri tasumine majavalduse kasutamise eest oli jutuks, aga mingeid konkreetseid nõudmisi pole kostja hagejale esitanud. Seega on tegemist tähtajatu tasuta suulise üürilepinguga ülesütlemisega. Hageja väide, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ka seetõttu, et üürilepingut ei saa üles öelda enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud kohtumenetlusest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks, tuleb jätta tähelepanuta. Tegemist oli teiste asjaolude ja isikutega, millest kostja ei olnud faktiliselt teadlik. Kostja esindajal oli võimalus viibida kostjale kuuluvas elumajas Raudtee 5. Üüritav majavaldus ei vasta sanitaartehnilistele- ja tuleohutusnõuetele ning on elamiseks ohtlik ja kõlbmatu. Hageja on ka 2001 avalduses Lihula Vallavalitsusele kinnitanud, et xxxxxxxxxxx on elamiskõlbmatu. Eelnevast tulenevalt tuleb üürileping erakorraliselt üles öelda ning kohustada hagejat koheselt vabastama kostjale kuuluv majavaldus (VÕS § 276, § 313). Hageja on alusetult ja pahatahtlikult venitanud kohtuprotsessi, süüdistades kostjat temale kahju tekitamises ja vägivaldses käitumises. Hageja esitas kohtusse ka alusetu taotluse kostjale kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi tegemiseks. Taotlus läbis kolm kohtuastet, millega jäeti hageja taotlus põhjendatult rahuldamata. Kostja on raske puudega isik, kes on üle elanud

kaks insulti. Küll aga saab kostja täielikult ja adekvaatselt kõigest aru temaga suhtlemisel. Kostjal esineb üksnes rääkimis-ja väljendusraskus. Suhtlemisel kostjaga on abistanud ka tema abikaasa ja nõustaja H J. Maakohtu otsus

hageja. Hoone seisukorra kohta annavad ilmeka pildi kostja poolt esitatud pildid. Elamus puudub WC ja pesemisvõimalus ning maja on varisemisohtlik. Samas on hageja käsutuses oleva hoone fassaad oluliselt paremas seisundis ja on selge, et omaniku jaoks tähendaks hageja kasutuses oleva hoone remont väiksemaid kulutusi. Samuti ei oleks tal vaja üürida teist eluruumi, et enda kasutuses olevas hoones kapitaalremonti tegema hakata. Kohus on üleütlemise põhjendatuse hindamisel kaalunud mõlema poole huvisid ja leidnud, et ülesütlemine on põhjendatud, kuna ülesütlemise põhjus on mõjuv ja ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab. Hageja ei ole üürilepingu kehtivuse ajal teinud midagi üüritud eluruumi parendamiseks. Juba alates 1988 lülitati hoonest välja elekter ja seda maksevõla tõttu. Majal on sisse varisenud korsten. Hageja kasutuses olevad eluruumid on täis sinna ladustatud kõiksugu materjale ja riideid. Hageja ise on pöördunud Lihula Vallavalitsuse poole uue elamispinna saamiseks põhjusel, et tema kasutuses olev elamu on elamiskõlbmatu ja talle on Lihula Vallavalitsuse 20.12.2001 korraldusega nr 1194 eraldatud korter xxxxxxxx, xxxxxxx, mis on endiselt vaba ja korraldus kehtiv. Seega on hagejal võimalik sinna elama asuda. Hageja seda teha ei soovi, kuna on enda sõnul harjunud praeguses elamus elama sentigi maksmata ja omaette. Talle eraldatud korteris oleks tal naabrid ja ta peaks maksma üüri. Hageja kui üürniku ja kostja kui üürileandja suhted on halvad. Seda näitavad ka hageja kirjavahetus Lihula Vallavalitsusega, kohtule esitatud avaldus kostja teovõime piiramiseks ja läbi kohtumenetluse kohtule hageja poolt saadetud elektronkirjad. Hageja huvi jätkata ruumi kasutamist endistel tingimustel, ei kaalu üles kostja huvi saada enda omandis oleva ja praegu kasutatavast oluliselt paremas seisus hoone enda kasutusse, et saada endale inimväärsed elamistingimused. Kostja on selleks teinud ka eeltööd, varudes materjale, pakettaknad ja sanitaartehnika teise hoone remondi alustamiseks. Pensioniameti ekspertiisi 07.09.2010 otsusega nr xxxxxxx on kostjal tuvastatud raske puue, mistõttu elutingimuste parandamine on tema jaoks eriti oluline. Samas võiks ülesütlemine olla heade kommete vastane põhjusel, et üürileandja ütles lepingu üles, kuna soovis üürilepingut muuta üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Kohus ei pea hageja sellekohaseid väiteid asjakohaseks, sest kostja ei ole ülesütlemist põhjendanud kirjaliku lepingu sõlmimisest keeldumisega hageja poolt. Lepingu sõlmimiseks tegi kostja pakkumise 2005, hagi esitati kohtusse alles 2010 septembris. Seega on hageja toodud põhjus ülesütlemise hea usu vastaseks tunnistamiseks pigem otsitud. On väheusutav, et ülesütlemine sai olla ajendatud viis aastat tagasi toimunud lepingu läbirääkimistest. Maakohus jättis hagi rahuldamata kui põhjendamatu ja leidis, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Seega on hageja kohustatud eluruumi vabastama ja omanikule üle andma. Apellatsioonkaebus

realiseerunud tegelikkuses ja ei oma juriidilist jõudu, ei ole seaduslik ja õige. Kostja on tunnistanud, et üürilepingu muutus on kostja poolt 2005 tehtud. Seega on kostja sisuliselt tunnistanud hagis toodud väiteid. Lisaks on asja materjalide juurde võetud tsiviilasja nr 2-089925 toimik, milles sisaldub kostja poolt allkirjastatud eluruumi üürilepingu projekt. Kostja väide, et ta on öelnud hagejaga sõlmitud lepingu üles seetõttu, et hageja ei ole kasutanud üüritud asja sihtotstarbekohaselt ja hoolikalt, ei vasta tegelikkusele, on täiesti uus väide ning tõendamata. Hageja on alates 1984 elanud üürnikuna majas ja on heakorrastanud seda võimetekohaselt. Hageja on korduvalt remontinud küttekoldeid ja korstnat, sh ehitanud uue pliidi ja ahju. 06.07.2010 saadetud avaldus üürilepingu korralise ülesütlemise kohta sisaldab ülesütlemise põhjusena vaid üürileandja enda vajadust üüritava eluruumi järgi. Selles ei ole sõnagi mittesihtotstarbelise kasutamise kohta ja eluruumi lõhkumise tahtliku kahjustamise kohta. Seega pole kostja lepingut üles öelnud kostja esindaja poolt toodud väidetel. Samuti pole kostja esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et hageja kasutab eluruumi mittesihtotstarbeliselt ja tahtlikult lõhub eluruumi.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja oli õigustatud hagejaga sõlmitud tähtajatut üürilepingut üles ütlema ja üürilepingu ülesütlemise eeldused on maakohtu poolt õigesti tuvastatud. Vaidlust ei ole, et kosja 06.07.2010 kirjalikult tähtajatu üürilepingu korraliselt üles ütles (I kd, lk 76-77) ja hageja on ülesütlemisteate kätte saanud. Kuna tegemist ei olnud käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades VÕS § 327 lg 2 olukorraga, ei ole üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, nagu on õigesti tuvastanud ka maakohus. Maakohus tuvastas õigesti üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste täitmise ja ringkonnakohus ei nõustu apellandiga. Samuti saab nõustuda lepingu ülesütlemise materiaalsete eelduste tuvastamisega, sest asjas puudus vaidlus, et kostja valduses ja kasutuses olev elamu ei vasta ehitisele esitatavatele nõuetele (sh tuleohutusenõuetele), ning on tunnistatud amortiseerunuks määral, et kostja eluruum rekonstrueerimisele ei kuulu. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjale tehti vallavalitsuse poolt ettekirjutusi hoone suhtes, sh lammutamiseks (I kd, lk 74, 75). Eeltoodust tulenevalt ei saa pidada 06.07.2010 kostja poolt tähtajatu üürilepingu ülesütlemist põhjendamatuks. Vaidlust ei olnud ka selles, et hageja kasutusse eraldati tema taotlusel Lihula vallavalitsuse poolt 20.12.2001 xxxxxxxxxx asuv eluruum, kuid hageja ei ole aastaid soovinud sinna elama asuda, kuigi takistuse olemasolu selleks tõendatud ei ole. Hageja on ise käesoleva menetluses 19.04.2011 ja 10.04.2013 kohtuistungil kinnitanud, et valla poolt on talle eluruume pakutud, kuid need ei ole sobinud. Asjas on tuvastatud, et kostjal, arvestades tal ajuinfarkti jääknähuna tuvastatud rasket puuet, ööpäevaringset kõrvalabi vajadust liikumisel, suhtlemisel jm toimingute tegemisel (I kd, lk 126), on lepingu ülesütlemise põhjus ja vajadus korralikuma elamispinna järgi kaalukam, kui hageja põhjendus, et ta on tema enda poolt tekitatud olukorraga harjunud. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt on hageja tunnistanud tekkinud probleemide lahendamise ja kostjale kuuluva elamispinna vabastamise vajadust sellega, et on taotlenud Lihula vallavalitsuselt elamispinda, milline talle 20.12.2001 eraldati ja milline korraldus oli 29.04. 2011 seisuga kehtiv (I kd, lk 117) ning milline pind on poolte kinnitusel siiani vaba. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole rikkunud asja lahendamisel menetlusnorme ka sellega, et kuulas asjas üle tunnistaja Helve Jürimäe, kes väidetavalt viibis asja arutamise ajal saalis, sest keeld tema ülekuulamiseks puudus, sest tema poolt antud ütlused ei olnud määravad asjaolude tuvastamisel ega kohtulahendi aluseks, vaid kinnitasid poolte eelnevaid väiteid (III kd, lk 6). Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda TsMS § 171 lõike 1 alusel. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.