Kohtulahend

1(14)

Asjaolud ja hageja nõue M T i esitas 10. septembril 2012. a. Harju Maakohtule hagi Yit Ehitus AS-i vastu kahjuhüvitise 6827, 76 euro väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 28. aprillil 2008. a. kostjaga Tallinnas Mäepealse 14 - 26 asuva korteriomandi müügilepingu. Alates hageja korterisse elama asumisest on selles ilmnenud puudused, millest kostjat on pidevalt ja korduvalt teavitatud. 2011. a. märtsis hakkas hageja pesumasina tsentrifuugimise ajal alumistele naabritele (eluruum nr. 22) laepaneelide vahelt vett tilkuma. Tekkinud probleemist teavitati kostjat koheselt, kuid kostja reageeris alles 10 päeva möödudes. Peale teistkordset kirjalikku pretensiooni kostjale kontakteerus hagejaga kostja alltöövõtja K T ning arvas, et leke võib olla põhjustatud pesumasina äravoolutorusse sisse keeratud seinakarkassi kruvist. Samal päeval tuli torumees, kes paigaldas äravoolutorusse uue „kõri“- toru. Peale proovipesu selgus, et leke on endiselt alles, millest hageja teavitas K T ut isiklikult telefoni teel. K T helistas hagejale hiljem tagasi ning pakkus välja, et kuna seina sees oleva äravoolutoru väljavahetamine võtab rohkem aega ning tekitab palju tolmu ning kuna hageja peres on väike imik, siis nad viivad esialgu ajutiselt pesumasina äravoolutoru vannitoa kraanikausi all oleva haisuluku külge. Hageja oli ajutise lahendusega nõus, kuid rõhutas, et see on ajutine lahendus ning ta soovib, et katkine toru asendatakse. Järgmise pesukorra ajal tekkis vanni all olevas äravoolutrapis ummistus ning kogu pesumasinas olev vesi voolas vannituppa. Ummistuse 2(14)

likvideeris hageja oma jõududega, kuid peale seda helistas hageja uuesti K T ule ning rõhutas veelkord, et soovib seina sees oleva äravoolutoru remonti, et vältida veeavariide kordumist ning kuna ta soovib vannituppa kraanikausi alla paigaldada kappi, siis jäävad rippuvad torud sellele ette. Samuti ajab kraanikausist iga pesukorra ajal pesupulbrivahtu välja. K T oli väga mõistev ning ütles, et kuna tegemist on suuremamahulise tööga, siis peab ta kostjaga ühendust võtma, sest peale torutöid on vaja teha ka plaatimistöid ja hagejaga võetakse ühendust, mida siiani tehtud ei ole. Endiselt on hageja seina sees oleva pesumasina äravoolutoru parandamata. 2011. a. algusest saadik on hakanud pragunema vannitoa uksepiidad. Kuna magamistoa uksepiitadel pragunemisjälgi ei ole, siis ilmselt ei talu vannitoa uksepiitade või selle viimistlusvahendite materjal vannitoas paratamatult olevat niiskust, seega on vannitoa uksepiitade materjali puhul tegemist puudusega materjalivalikus ning vajalik oleks vannitoa uksepiidad välja vahetada niiskuskindlamate uksepiitade vastu. Alates 2009. a. detsembrist on hageja järjepidevalt teavitanud kostjat probleemist akende alt sissetuleva külma õhuga. Kostja ei reageerinud hageja kirjadele kuni 2010. a. septembrini, kui hagejale teatati, et ettevõte tegeleb hinnapakkumiste võtmisega. 2010. a. oktoobris käidi aknaaluseid silikoonimas, millega hageja isiklikult probleemi lahendatuks ei lugenud ning seetõttu tellis hageja oma korterile ekspertiisi, mille koopia on edastatud kostja esindajale Poldingule 28. juunil 2011. a. Ekspertiisi põhjal on korterile akende ettepaigutamisel tehtud vaegtöid, mis vajavad likvideerimist. 12. septembril 2011. a. tegi kostja korteri akendele garantiitööd. Mäepealse 14 korteriühistu juhatuse ja kostja juhatuse kokkusaamisel soovitati A S, kes on ka hageja elukaaslane, kontrollida töö efektiivsust põrandal jalataldadega. Sellise kontrollimise tulemusel leidis hageja, et tubade põrandad olid endiselt jahedad (novembris 2011. a.) ning töö ebaefektiivselt teostatud.

3(14)

kvaliteeti. Hageja ei olnud müügilepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadlik. Hageja oli sunnitud tellima ekspertiisi kostjalt soetatud korteriomandile kostjapoolse tegevusetuse tõttu, selgitamaks välja korteriomandil esinevad puudused ning tasuma ekspertiisi maksumuse 300 eurot. Hageja on võtnud hinnapakkumised vaegtööde kvaliteetseks likvideerimiseks. Expolio OÜ teostatavad seinatööd ja pesumasina äravoolutoru vahetus (hinnapakkumise sees kipsseinte lammutamine ja ehitamine, viimistlustööd, niiskuskindlamad uksepiidad, plaatimis-, toru- ja elektritööd) 3571, 07 eurot; vannitoa põrandaplaadid 76, 79 eurot, seinaplaadid 273, 31 eurot ja nurgaliist 2, 89 eurot (kõik Rautakesko AS-i kauplustes); tapeet Scandinavia tapeedisalongist (hüvitis 1⁄2 ulatuses, täishind 167, 40 eurot) 83, 70 eurot; Karina Teenused OÜ poolt teostatavad ehitusjärgsed koristustööd 120 eurot; ööbimine Tähetorni Hotellis ehitustööde vältel, s. o. orienteeruvalt 2 nädalat, 390 eurot. Suulise hinnapäringu kohaselt Glenwood OÜ-st kulub akende soojustamisele seestpoolt (põrandate lammutamine, uus soojustamine ja uue põranda valamistööd) 1000 eurot. Kokku kulub vaegtööde kvaliteetsele teostamisele 5517, 76 eurot, lisaks ekspertiisi teostamisega tekkinud kulud 300 eurot, õigusabikulude hüvitamine pretensiooni koostamise eest 250 eurot, kompromissi ettepaneku koostamise kulud 60 eurot ning hinnapakkumistega tegelemise ja viimase 2 aasta jooksul tekkinud moraalne kahju 700 eurot. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Hageja sõlmis müügilepingu 28. aprillil 2008. a. ja 2011. a. märtsiks oli garantiiperiood lõppenud. Kostja reageeris siiski hageja teavitusele. Kuivõrd äravoolu lahendus vannitoa kraanikausi all oleva haisuluku külge täiendava ühenduse paigaldamisega on heale ehitustavale vastav paigaldus, siis jääb arusaamatuks hageja väide, et tegemist oli ajutise lahendusega. Lahendus, millega seoses kaasneks vajadus lõhkuda vannitoa sein ja põrand, on ebamõistlikult koormav nii ehitajale kui ka korteriomandi omanikule (võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg. 2 p. 2). Ebamõistliku koormuse puhuks puuduste kõrvaldamisel on ette võimalus kasutada muud mõistlikku lahendust (VÕS § 108 lg. 2 p. 3). Asjaolu, et haisuluku kaudu paigaldatud äravoolul tekkis takistus, võib pidada normaalseks, sest kraanikausist satub äravoolu erinevaid osakesi nagu juuksekarvad või muu taoline ning haisulukku tuleb aeg-ajalt puhastada. See on korteriomaniku kohustus. Puhastamiseks loetakse juhendi järgi veelukkude avamist ja puhastamist. Vannituppa kraanikausi alla kapi paigaldamine on võimalik ka praeguse pesumasina äravoolu lahendusega, kui teha kapile vajalikku kohta täiendav ava. Eeltoodud põhjendusi arvesse võttes langevad ära hageja nõutud kahjunõuded hinnapakkumiste 1, 2, 3 ja 4 osas. Uksepiida värvi pragunemist alates 2011. a. algusest ei saa käsitleda garantiiprobleemina, kuna 2011. a. alguseks oli hoone garantiiperiood lõppenud. Mäepealse 14 majas on kasutatud vannitubades Haapsalu Uksetehase toodetud ja turul kõrgelt hinnatud niiskuskindlamaid uksi ja ukselenge. Seega ei ole kostja paigaldanud ka antud tingimustesse mittevastavaid tooteid, pealegi oleks vastasel juhul probleem ilmnenud juba garantiiaja esimeste kuude jooksul. Kostja on saanud hageja koostatud ja allkirjastatud korteri garantiiaegse kontrollkaardi, millel fikseeriti esineva probleemina tubade kohta, et akna ja põrandate kokkupuutekohast puhub külma sisse. 2010. a. oktoobris ja 2011. a. septembris teostas kostja tellitud täiendavad tööd akendega seoses. Kostja käis 17. jaanuaril 2012. a. termokaameraga mõõtmas Mäepealse 14 - 26 akende ümbrusi ning põrandaid, mille tulemusel tegi kostja otsuse avada aknaümbrused ning aknaümbruste lisasoojustamine teostati 2012. a. märtsis. Seega on probleem kõrvaldatud ning sellega seotud nõue (hageja esitatud hinnapakkumine nr. 4(14)

8) alusetu. Pooled on varasemalt kokku leppinud täiendava termokaameraga kontrollmõõtmise teostamise 2012. – 2013. a. talvel. Kostja ehitustegevuse käigus muudeti mitmel korral projekti. Nii toimus ka vannitoa välimiste seinte (S-2 seinte) osas protokolliline tööprojekti muudatus. Muudatusega jäeti ära S-2 120 mm paksusega seinte nõue vannitoa ja magamistoa vahelisel seinal ja asendati S-2 104 mm paksuse seinaga. Protokollilise muudatusega kaasneb tööprojekti jooniste muutmine ja nii on kajastatud tööprojekti muudatus ning projektikausta leht AE-22, mis on koostatud

5(14)

laminaatparketi, et vältida üleminekukohti või värvierinevusi erinevate parketipindade vahel, mis näitab veelkord kostjapoolset vastutulekut garantiipuuduste lahendamisel. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 5116, 23 eurot. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Hageja nõuab kahju hüvitamist asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Pooled sõlmisid 28. aprillil 2008. a. müügilepingu, mille p. 2. 1. 6 kohaselt on müüja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu p. 4. 6 kohaselt annab müüja ehitustöödele 24-kuulise garantii, arvates hoonele kasutusloa väljastamisest (veebruar 2008. a.). Müüja ei vastuta ostja poolt ehitise ja korteri ebaõigest kasutamisest tulenevate ehitusdefektide eest. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on kostja poole pöördunud 2009. - 2011. a. seoses järgmiste korteris ilmnenud probleemidega: seina sees olev pesumasina äravoolutoru on parandamata; vannitoa uksepiidad pragunevad; akende alt tuleb sisse külma õhku; vannitoa seinte läbikostvus tulenevalt materjalide kasutamata jätmisest. Pooled ei ole üksmeelel selles, kas hageja küttekulud suurenesid 2009. a. detsembris mittetöötanud radiaatori tõttu, kuna elamisväärne temperatuur saavutati teistes tubades asuvate radiaatoritega. Tulenevalt TsÜS § 146 lõikest 2 on hagejal õigus esitada ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenevaid nõudeid viie aasta jooksul, alates ehitise valmimisest. Seega on hagi esitatud tähtaegselt. Kuna tegemist oli uue korteriomandiga, eeldas hageja põhjendatult, et korteriomandil ei ole mingisuguseid puudusi. Vaidlusaluse korteriomandi üleandmisel oli pesumasina äravoolutoru paigaldatud vastavalt ehitusprojektile seina sisse. Kuivõrd veevarustuse- ja kanalisatsioonitööd teostatakse vastavalt projektile, on nimetatud töödega seonduvad puudused ehitise puudused. Et tegemist on ehitise puudusega, viitab ka kostja vastuses märgitu, et esialgu lisati äravoolutorusse täiendav toru, kuid sellega ei õnnestunud veelekkega seonduvat puudust kõrvaldada. Pesumasina äravoolutorust tingitud veeleke ilmnes 2011. a. märtsis ja sellest on hageja kostjat teavitanud tähtaegselt, s. o. küll pärast garantiitähtaja möödumist, kuid enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest. Pooled on üksmeelel, et kostja on probleemi lahendamiseks parandustööd teinud, kuid ei ole pesumasina vee äravoolu taganud niisugusel viisil, nagu müügilepingus kokku lepiti. Kostja kasutatud lahendus võib küll olla mõistlik ja heale ehitustavale vastav, kuid ei vasta müügilepingu tingimustele. Kostja ei ole tõendanud, et hageja on rikkunud kohustust hooldada ja puhastada vee äravooluga seotud sõlmi. Samas ei ole asjakohane hageja väide vannituppa kapi paigaldamise võimatuse kohta; kapi paigaldamine on võimalik ka praeguse äravoolu lahendusega, kui teha kapile vajalikku kohta täiendav ava. Kuna pesumasina vee äravoolu ei ole tagatud samal viisil nagu hageja poolt korteri ostmise ajal, on kostja rikkunud lepingutingimusi. Kostja ei pea põhjendatuks pesumasina vee äravoolu lahenduse vastavusse viimist algselt ehituslikult kavandatuga. Seega on hagejal õigus tulenevalt VÕS § 222 lõikest 5 asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Vaegtööde kvaliteetseks likvideerimiseks tehtud Expolio OÜ hinnapakkumine on mõistlik. Korterelamu XXXXXXXXX eelprojekti kohaselt peavad vannitoa uksed olema niiskuskindlad ning varustatud madala lävepakuga või värskeõhurestiga, mis tagaks korteri ventileeritavuse. Hageja on küll esitanud fotod vannitoa uksest, milles on näha kahjustused, kuid ei ole tõendanud, et uksepiitade materjali puhul on tegemist puudusega materjalivalikus ning et tegemist ei ole Haapsalu Uksetehase poolt toodetud niiskuskindla uksega. Uksepiida värvi pragunemist alates 2011. a. algusest ei saa käsitleda garantiiprobleemina, kuna 2011. a. alguseks oli hoone garantiiperiood lõppenud. Piltidele järgi on võimalik, et tegemist on ukse 6(14)

värvipinna kahjustustega, mitte ukse või uksepiida niiskusest tingitud pundumisega ning värvikahjustuste kõrvaldamine (ülevärvimine) ei eelda kogu ukse ja uksepiida väljavahetamist. Seega hageja nõue seoses ukse väljavahetamisega ei ole põhjendatud. Kuna hageja ei ole hagis radiaatoriga seonduvalt konkreetset kahjunõuet esitanud, ei ole vaja analüüsida radiaatori soojenemise osas esitatud väidete põhjendatust ja tõendatust. Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisi kohaselt võib akende ümbruse külmatemperatuuridel olla mitu põhjust: tihendite ebakorrektse sulgumise tõttu ei ole tagatud piisav õhupidavus; aknaprofiilid on esialgsest asendist ära vajunud; aknaprofiilide paigaldustäpsus; aknaprofiilide liitekohtade tihedus; külmasilda võib tekitada rõdu metallpiirde kinnitussüsteem; paneelide vuugi sulgemise külmakindlus. Kohtuistungil selgitas ekspertiisi teostanud ekspert, et ei ole võimalik üheselt väita, kas madala pinnatemperatuuri põhjuseks oli mõõdetava akna tihendi ebapiisav sulgus või ehitusviga ning et väidetud härmatis aknaraami postil tugines korteriomaniku väitele. Samuti olid eksperdi väitel mõõtmisel kasutatud logerid 2 ja 3 paigaldatud väljapoole kontrolltsooni ning nendega kirjeldati avatäite läbipuhutavust ja ei esitatud täiendavaid nõudeid korteri sisekliima klassi tagamiseks. Sisekliima standardi EVS 839:2003 p. 5. 1. 13 järgi on lubatud akendel ja välisustel lühiajalist veeauru kondenseerumist määral, mis ei kahjusta viimistlust,

Kahekordne kips on paigaldatud vaid vannitoa sisemisele poolele (kraanikausi tagune sein), kuid peab olema ka magamistoa poolel ning ka vannitoa ukse poolne lühem sein (elutuba ja vannituba eraldav seinaosa) peab mõlemal pool karkassi olema kahekordse kipsplaadi kihiga kaetud. Kahe kipsplaadi kasutamise nõue on märgitud ekspertiisiakti lisana esitatud tööprojekti korteri plaani väljavõttel, mille kuupäev on 17. august 2006. a. Kostja esitatud

teostamise kulud 3369, 54 eurot koos käibemaksuga, kulutused ehitusmaterjalidele (vannitoa põrandaplaadid, seinaplaadid, nurgaliist, tapeet) 436, 69 eurot ning ehitusjärgsele koristustööle 120 eurot. Kuna tegemist on parandustöödega vannitoas, mille teostamise ajal on takistatud korteris elavate inimeste tavapärane elukorraldus, on põhjendatud kuluks ka hageja perekonna hotellis ööbimine 390 eurot. Hageja nõue hüvitada Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt teostatud ekspertiisikulu on põhjendatud. Nimetatud ekspertiisi on hageja tellinud TsÜS § 146 lõikes 2 sätestatud aja jooksul ehitise puuduse tõttu müügilepingust tuleneva nõude esitamiseks ning probleemide lahendamiseks, millega hageja oli kostja poole pöördunud juba alates 2009. a. detsembrist ning mida kostja on ka ise asunud lahendama lepingus kokku lepitud garantiiaja jooksul (näiteks akende alt sissetuleva õhuga seonduv probleem). Kui hageja leiab, et tema õigusi on rikutud, on tal õigus oma õiguste kaitseks pöörduda kohtusse ning oma väidete tõendamiseks tellida ja esitada dokumente, s .h. ka ekspertiisiakti. Hageja nõue on tõendatud Ehitusekspertiisibüroo OÜ 27. mai 2011. a. arvega nr. 211191. Hageja nõue hüvitada kahju, mis hagejal tekkis enne kohtumenetlust osutatud õigusabiteenuse eest kulude kandmise tõttu, ei ole põhjendatud. Hagejale on osutatud õigusabi pretensiooni koostamiseks ja kompromissiettepaneku koostamiseks. Suhtlemiseks kostjaga seoses korteris ilmnenud puudustega enne hagiavalduse esitamist ning pretensiooni ja kompromissiettepaneku tegemiseks ei olnud vajalik õigusteenuse kasutamine, vaid hagejal oli võimalik selgitada tekkinud probleemide olemust ja teavitada teist lepingupoolt lepingu esemes ilmnenud puudustest isiklikult õigusteenust kasutamata. Hageja esitatud mittevaralise (moraalse) kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Hageja ja kostja vahel 28. aprillil 2008. a. sõlmitud müügilepingust tulenev kohustus ei olnud suunatud pooltevahelise mittevaralise huvi järgimisele. Lepingu järgi kohustus müüja müüma lepingu eseme ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale ning ostja kohustus tasuma ostuhinna rahas ning võtma asja vastu. Lepingu sõlmimise või kohustuse rikkumise asjaoludest ei pidanud kostja aru saama, et kohustuse rikkumine võib põhjustada hagejale mittevaralise kahju. Hageja esitatud põhjendused ei ole piisavad ning nõue tõendatud. Kuivõrd mittevaraline kahju hõlmab eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi, ei tulene hageja esitatud andmetest, et temale asjaajamisest kostjaga enne kohtusse pöördumist tekkinud väidetav mittevaraline kahju oleks vastavuses VÕS § 128 lõikega 5, samuti ei ole väidetava mittevaralise kahju suurus tõendatud. Et hagi rahuldatakse osaliselt, on vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lõikele 1 õige ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse osaliselt tühistada ning uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ebaõige on maakohtu seisukoht, mille kohaselt on kostja seoses pesumasina äravoolutoruga rikkunud lepingutingimusi. Vastavalt müügilepingu punktile 4. 5 garanteeris kostja korteriomandi ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse projekteerimis- ja ehitusnormidele, kusjuures kvaliteedi hindamise aluseks lepiti kokku “Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded RYL 2000”, kvaliteediklass 2. Müügilepingu p. 4. 6 nägi ette, et kostja annab ehitustöödele 24-kuulise garantii, arvates hoonele kasutusloa andmisest, kuid garantiiajal teostatud parandustööd, muudatused või osade vahetused ei pikenda tööde üldist garantiiaega. Seega nägid pooled juba müügilepingu sõlmimise ajal ette võimaluse, et korteriomandi garantiiajal võib ilmneda vajadus parandustööde käigus ehitustööde osas muudatuste tegemiseks. Samas puudus müügilepingus nõue ehitustööde teostamise kohustusele vastavalt mingile fikseeritud projektlahendusele, välistades ehitamise käigus hilisemates projekti staadiumides (põhiprojektis või tööprojektis) projektlahenduste 9(14)

osas muudatuste tegemise võimaluse. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 108, eeldades, et selle paragrahvi lg. 2 punktile 3 tuginedes puuduse kõrvaldamiseks muu mõistliku lahenduse kasutamine eeldab teise poole nõusolekut. Kohus on möönnud, et kostja poolt vea kõrvaldamisel välja ehitatud lahendus on mõistlik ning heale ehitustavale vastav. Samuti ei pidanud kohus asjakohaseks hageja väidet vannituppa kapi paigaldamise võimatuse kohta ning nõustus kostjaga, et kapi paigaldamine on võimalik ka praeguse pesumasina äravoolu lahendusega, kui teha kapile vajalikku kohta täiendav ava. Müügilepingu p. 4. 5 nägi ette ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse projekteerimis- ja ehitusnormidele, mis on täidetud. Hageja on seoses korteri akende ümbrusest väidetava sissepuhuva külma õhu probleemiga esitanud kohtule tõenduseks Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt läbiviidud ehitusekspertiisi aruande ning OÜ Vana Grupp poolt läbiviidud termografeerimise raporti. Kohus on leidnud õigesti, et kuivõrd OÜ-l Vana Grupp puudub ehitusekspertiisi läbiviimiseks nõutav Majandustegevuse registri registreering või üleüldse igasugune ehituslikule pädevusele viitav registreering, ei ole OÜ Vana Grupp poolt läbiviidud termografeerimise raporti järeldused üksi arvestatavad. Samuti on Ehitusekspertiisibüroo ekspert H K tunnistanud kohtuistungil, et ekspertiisi läbiviimise käigus ei tuvastatud üheselt, et aknaümbruse külmatemperatuuride põhjuseks on ehitusviga, mitte, näiteks, aknatihendite ebatihedast sulgumisest tingitud ebatihedus. Seega ei ole hageja esitatud tõenditega tõendatud, et korteri akende ümbruses esineva külmema õhu põhjuseks on ehitusviga. Poolte vahel sõlmitud müügilepingus puudus nõue ehitustööde teostamise kohustusele vastavalt mingile fikseeritud projektlahendusele, millega oleksid pooled välistanud ehitamise käigus hilisemates projekti staadiumides (põhiprojektis või tööprojektis) projektlahenduste osas muudatuste tegemise võimaluse. Ehitustegevuse käigus muudeti mitmel korral projekti. Nii toimus ka S-2 seinte osas protokolliline tööprojekti muudatus. Ekspert H K vastas 6. mai 2013. a. kohtuistungil, et heliisolatsiooni mõõtmisi korteris ei tehtud. Ekspert kinnitas, et arvutuslikult annab väljaehitatud 1 + 2 ilma mineraaltäiteta kipskartongidest sein välja normikohase helipidavuse 43 dB. Samuti oli ekspert nõus kostja esindaja väitega, et pesemisruumi poolne keraamiliste plaatidega katmine lisab seinale täiendavat helipidavust. Seega on kostja taganud väljaehitatud seinte vastavuse projekteerimis- ja ehitusnormidele ning poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingule. Kuivõrd hageja nõue seisnes pesemisruumi seina läbikostumises, ei ole kohtumenetluse käigus leidnud tõendamist korteriomandi pesemisruumi seinte normidele mittevastav heliisolatsioon. Kuigi tunnistajana üle kuulatud ehitusekspert H K kinnitas, et väljaehitatud 1 + 2 seinatüüp annab arvutuslikult välja normikohase helipidavuse ning ehitusekspertiisi käigus ei tuvastatud korteri pesemisruumi seinte osas nõuetest madalamat helipidavust, leidis maakohus, et ehitusloa projektist erineva lahenduse väljaehitamise puhul on tegu lepingutingimuste rikkumisega, viidates korteriomandi müügilepingu punktile 2. 1. 6. Kohus ei ole lähtunud haginõudest ega hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt ja täielikult. Ühtlasi on hageja muutnud nõude alust ning viidanud kostjapoolsele väidetavale müügilepingu p. 2. 1. 6 rikkumisele alles kohtukõnes. Kohtumenetluses ei käsitletud väljaehitatud lahenduste vastavust või mittevastavust müügilepingu tingimustele. Hageja soetatud korteri garantiiperiood lõppes juba 2010. a. kevadel, kuid sellele vaatamata ei ole kostja jätnud hageja varasemaid ega ka hilisemaid pretensioone tähelepanuta. Seega on kostja täitnud omalt poolt kõik seaduses sätestatud kohustused garantiipuuduste menetlemisel ega pea hageja ehitusekspertiisile tehtud kulutuste hüvitamist põhjendatuks. Samuti leidis 6. mail 2013. a. toimunud kohtuistungil OÜ Ekspertiisibüroo eksperdi tunnistajana ülekuulamisel kinnitust, et väga suur osa ekspertiisiaktis tehtud järeldustest ei põhinenud reaalselt ekspertiisi käigus läbiviidud kontrollimisel (järeldused põhinesid korteriomaniku väidetel või eksperdi tõendamata arvamustel). Samuti tunnistas ekspert 10(14)

kohtuistungil, et läbiviidud mõõtmiste tulemuste põhjal ei saa üheselt väita, et ekspertiisi käigus mõõdetud aknaümbruste madalamad pinnatemperatuurid on põhjustatud ehitusveast, mitte aknatihendite läbipuhumisest. Eksperdi poolt läbi viidud korteri õhutemperatuuride mõõtmiste puhul, mille osas on eksperdi järeldused kajastatud eksperthinnangu punkti 2. 1. 5 alapunktis a) leidis kinnitust asjaolu, et nimetatud järelduste aluseks olnud andmed mõõdeti väljapoolt standardis nimetatud kontrolltsooni. Lähtudes eeltoodust ei ole põhjendatud OÜ Ekspertiisibüroo poolt läbiviidud ekspertiisi kulude kostjalt väljamõistmine. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, millega hagi on osaliselt rahuldamata jäetud. Kooskõlas TsMS § 651 lõikega 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Nii ei kontrolli kolleegium lahendi seaduslikkust ja põhjendatust osas, millega hagi on rahuldamata jäetud. Osas, millega hagi rahuldati, tuleb maakohtu otsus TsMS § 657 lg. 1 p. 2 alusel osaliselt tühistada, rahuldades hagi maakohtu otsuses märgitu asemel summas 2083, 92 eurot. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada. Vaidlust ei ole selle üle, et 28. aprillil 2008. a. sõlmisid pooled Tallinnas Mäepealse 14 – 26 asuva korteriomandi müügilepingu (VÕS § 208 lg. 1). Ostjast hageja on esitanud müüjast kostja vastu müügilepingu rikkumisele tuginedes kahju hüvitamise nõude, väites, et korter ei vasta müügilepingu tingimustele. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja andis hagejale üle müügilepingus kokkulepitud omadustega korteriomandi või ei vastanud see lepingutingimustele. VÕS § 77 lg. 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab ostjale üleantav asi VÕS § 217 lg. 1 järgi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg. 2 p. 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg. 2 p. 1 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vaidluse lahendamiseks on oluline tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev korteriomand poolte kokkuleppe kohaselt vastama ning kas see tegelikkuses neile tingimustele vastas. Hageja tõi esile rea puudusi, millest apellatsioonimenetluses on vaidluse all järgmised: vannitoas asuva pesumasina vee äravoolu toru tehniline lahendus ei vasta lepingule; vannitoa seintel puudub projektis ette nähtud teine kipsplaadikiht ja mineraalvill; akende ümbrusest tuleb sisse külma õhku. Lisaks loetletud puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamisele taotles hageja hüvitist puuduste kindlakstegemise kulu katteks ja remonditööde ajal hotellis ööbimise kulu katteks. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks lepinguesemeks olnud korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks välja kahjuhüvitise 5116, 23 eurot, sealhulgas 3926, 23 eurot vannitoas asuva pesumasina vee äravoolu puuduse kõrvaldamiseks ja vannitoa seina lepinguga vastavusse viimiseks, 500 eurot akende ümbrusest sissetuleva külma õhuvooluga seotud puuduse kõrvaldamiseks, 300 eurot puuduste kindlakstegemise kulu ja 390 eurot hageja perekonna remonditööde ajal hotellis ööbimise kulu. Kolleegium maakohtu järeldustega täiel määral ei nõustu. Lepingu p. 2. 1. 6 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata 11(14)

ülevaatuse teostamisel (kd. I, tl. 23) ja p. 4. 5 kohaselt garanteerib müüja lepinguesemes teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse projekteerimis- ja ehitusnormidele, kusjuures kvaliteedi hindamise aluseks võetakse „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded RYL 2000“, kvaliteediklass 2. Rohkem kohaseid tingimusi, mis käsitleksid lepingueseme kvaliteeti ja käiksid vaidlusaluste väidetavate puuduste kohta, lepingudokument ei sisalda. Mis pesumasina vee äravoolutoru puudutab, siis ei vaidle pooled selle üle, et korteriomandi valduse hagejale üleandmisel oli see vastavalt ehitusprojektile paigaldatud seina sisse, kuid et toru hakkas lekkima ja et leket ei olnud võimalik kõrvaldada, siis ühendas kostja pesumasina vooliku garantiikorras vannitoa kraanikausi haisulukuga (vt. fotod kd. I., tl.88). Hageja ei ole taolise lahendusega rahul, sest see põhjustab ebamugavust: rippuv toru segab vannitoamööbli paigaldamist ja iga pesukorra ajal täitub kraanikauss pesupulbrivahuga. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et lekkiv äravoolutoru on lepinguesemel olnud ja hiljem ilmnenud puudus ning et kostja poolt garantiikorras teostatud lahendus ei vasta lepingule, sest ei ole samaväärne kostja poolt müügilepingu täitmiseks hagejale üleantud lahendusega, millega hageja vastavalt lepingu punktile 2. 1. 6 oli tutvunud ja millega ta sai arvestada. Osundatud puudust ei ole kostja kohaselt kõrvaldanud ja hageja nõue puudusest tuleneva kahju hüvitamiseks on põhjendatud. Ülejäänud vaidlusaluste puuduste olemasolu ei ole hageja tõendanud. Vannitoa seinte osas põhinevad hageja etteheited kostjale väitel, et projektis ette nähtud teise kipsplaadikihi, ja võimalik ka, et mineraalvilla puudumise tõttu kostavad vaiksel ajal (hilisõhtul ja varahommikul) vannitoast hääled selgelt magamistuppa. Maakohus on leidnud, et kuna korteri vannitoa välimistel seintel puudub teine kipsplaadikiht, mis ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti kohaselt pidi olemas olema, siis on tegemist lepingu punktile 2. 1. 6 mittevastavusega vaatamata sellele, et heliisolatsiooninäitajaid ei ole rikutud. Kolleegium selle järeldusega ei nõustu. Müügileping ei sisalda kokkulepet selle kohta, nagu peaks lepinguese vastama kõigile ehitusloa väljaandmisel aluseks olnud 17. augusti 2006. a. projekti tehnilistele lahendustele. Kostja on esile toonud, et esialgset projekti töö käigus muudeti ning on esitanud selle väite kinnituseks ka kirjaliku tõendi – 25. oktoobri 2006. a. tööprojekti muudatuse (kd. I, tl. 57), mille kohaselt toa ja niiske ruumi vahel asuvas vaheseinas peab ühel pool metallkarkassi olema üks kipsplaadi kiht. Et pidada ühe kipsplaadikihi puudumist lepingueseme varjatud puuduseks, peaks olema tuvastatud, et sein, nagu ta ehitatud on, et vasta projekteerimis- ja ehitusnormidele, sealhulgas normistikule „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded RYL 2000“ kvaliteediklassiga 2, mis lepingu p. 4. 5 kohaselt on võetud kvaliteedi hindamise aluseks. Seda maakohus ei tuvastanud ning hageja ei ole esitanud tõendeid, mille alusel oleks võimalik seda asjaolu tuvastada. Ka ei ole hageja esitanud tõendeid, mis võimaldaksid järeldada, nagu ei vastaks vaidlusalused seinad helipidavuse nõuetele. Eesti standardi EVS 842:2203 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded“ kohaselt on heliisolatsiooninõue ühe korteri ruumide vahel mitte rohkem kui 43 detsibelli (kd. I, tl. 59) ning OÜ Ehitusekspertiisibüroo ekspert H K , kes kohtuistungil tunnistajana ütlusi andis, kinnitas, et kuigi ta ei teinud kõnealuses korteris helipidavuse mõõtmisi, annab vaidlusalune sein arvestuslikult normikohase helipidavuse välja (kd. III, tl. 20). Muid tõendeid seinte helipidavuse kohta esitatud ei ole. Ka ei ole hageja tõendanud korteri puudust seoses akende ümbrusest sisse tuleva külma õhuvooluga. Et probleem algselt esines ja kostja sellega ka tegeles – oktoobris 2010. a. silikoonis aknaaluseid, septembris 2011. a. teostas akendele garantiitöid ning märtsis 2012. a. paigaldas akende alla lisasoojustuse, nagu maakohus oma otsuses tuvastas – ei ole vaidluse all. Vaidluse all on asjaolu, kas vaidlusaluse korteri akende ümbrusest tuleb pärast kostja poolt tehtud parandustöid sisse külma õhku viisil ja määral, et see võiks anda alust väitele korteri mittevastavusest ehitusnormidele. Maakohus on leidnud, et korteri akendest sissetuleva külma õhu probleemi ei ole vaatamata kostja töödele täielikult kõrvaldatud, seda 12(14)

seisukohta ei ole aga otsuses mõistetavalt põhjendatud ega osundatud tõenditele, millel taoline järeldus põhineb. Kolleegium leiab, et esitatud tõendid ei anna taolisele järeldusele alust. Ehitusekspertiisibüroo OÜ asjatundja H K poolt hageja tellimusel koostatud arvamuse (kd. I, tl. 29 jj.) kohaselt põhineb see 2. detsembril 2010. a. toimunud paikvaatluse andmetel (kd. I, tl. 31, p. 2. 1. 3), seega ei saadud selles juba iseenesest arvestada kostja poolt pärast paikvaatlust tehtud parandustega ning arvamus ei kajasta akende seisukorda parandustööde järgselt. Juba ainuüksi sellest tulenevalt ei ole arvamus piisav, et puudus tuvastada. Mis arvamuses avaldatud seisukohti puudutab, siis vastavad selle kohaselt siseõhu üldtemperatuurid korteris standardi normidele, kuid õhutemperatuuride vertikaalne erinevus ei ole normidekohane (kd. I, tl. 32, p. 2. 1. 5 a). Arvamusest nähtub, et paikvaatluse käigus paigaldati korterisse siseõhu temperatuuri mõõtmiseks logerid, kuid tunnistajana ütlusi andes kinnitas asjatundja H K kostja väidet, et osa logerite paigutus ei vastanud sisekliima standardis EVS 839:2003 (kd. III, tl. 30 jj.) esitatud nõuetele (logerid 2 ja 3 paiknesid väljaspool kontrolltsooni). Nende logerite näitajatega ei saa sisekliima nõuetele vastavuse hindamisel seega arvestada, arvamusest nähtub aga, et järeldus õhutemperatuuride vertikaalse erinevuse normile mittevastavuse kohta põhines just võrdlusel väljaspool kontrolltsooni paiknenud logeri näitajatega (kd. III, tl. 19 – 20). Vastavalt nõuetele paigaldatud logeritega saadud andmed olid osundatud standardiga vastavuses (kd. I, tl. 32). Mis pinnatemperatuure puudutab, siis kinnitas H K kohtuistungil, et akende ülevaatuse käigus ei tuvastanud ta erinevalt tellija väidetest aknaraamil härmatist ega probleemsetel pindadel veeauru kondensaati, aga samuti, et paikvaatluse tulemusena ei õnnestunud asjatundjal kindlaks teha aknaümbruse madalama pinnatemperatuuri põhjust, sealhulgas, kas tegemist on ehitusveaga või aknatihendite ebapiisava hooldusega (kd. III, tl. 18 – 20). Vaidlusaluse ehitise kohta on OÜ Vana Grupp koostanud termografeerimise raporti (kd. I, tl. 105 jj.), kuid et sellel äriühingul puudub registreering, mis viitaks ehituslikule pädevusele, siis ei saa tema järeldustega arvestada. Küll saab arvestada OÜ Jõgioja Ehitusfüüsika KB arvamusega, mis on antud OÜ Vana Grupp koostatud termografeerimise piltide põhjal (kd. I, tl. 145 jj.). Osundatud arvamuse kohaselt esineb hoonel akende liitekohtades ebatihedusi, kuid et madala sisepinna temperatuuriga kohad moodustavad kogu välispiirdest marginaalse osa, siis ei mõjuta need nimetamisväärselt küttekulusid ega põhjusta diskomforti - sisekliima standardi kohaselt mõõdetakse komforti mõjutavaid näitajaid akendest 1 m kaugusel. Termopiltide põhjal võib öelda, et akende läheduses ei ole põrandapinna temperatuur madalam kui põranda muus osas, suurte klaaspindadega välispiirete korral on aga ebamugavustunde põhjuseks asjaolu, et ruumiõhust madalam klaaspaketi pinnatemperatuur tekitab akna läheduses tunde, et aken ja akna ümbrus ei ole õhutihe. Kolleegium leiab, et viidatud arvamus ei võimalda järeldada, et hageja korteri akende tihedus ei vasta ehitusnormidele ja –tavadele. VÕS § 128 lg. 3 kohaselt võib otsene varaline kahju seisneda muuhulgas ka kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavates kulutustes, samuti kahju kindlakstegemiseks tehtud kulutustes. Hageja ongi taotlenud, et kohus mõistaks kostjalt välja tasu hotellis ööbimise eest ajal, mil hageja ja tema perekond ei saa remonditööde tõttu korteris ööbida, samuti tasu, mille hageja on maksnud Ekspertiisibüroo OÜ-le asjatundja arvamuse koostamise eest. Kolleegium leiab, et hotellis ööbimise kulu ning asjatundja arvamuse eest makstud tasu võivad olla samas paragrahvis märgitud kulutused, mille hüvitamise kohustus võib kahju tekitanul iseenesest olla. Kolleegium ei nõustu aga eespooltoodud põhjendusel hageja väidetega nende puuduste olemasolu kohta, mida hageja on soovinud vaidlusaluse asjaandja tõendiga tõendada, seega ei ole ka asjatundja arvamuse saamiseks tehtud kulutus käsitletav kahjuna, mille kostja peaks hüvitama. Küll ei vaielnud kostja apellatsioonikohtu istungil vastu hotellis ööbimise kulutusele eeldusel, et kohus peab korteris teatud parandustööde tegemist vajalikuks. Eespool on kolleegium põhjendanud, et pesumasina vee äravoolutoru on kostja poolt kohaselt parandamata ning selle puuduse 13(14)

kõrvaldamiseks tehtavad kulutused tuleb kostjal hagejale hüvitada. See eeldab vannitoaseina lõhkumist ja remonti ning hotellis ööbimise kulu tuleb seega kostjal hagejale samuti hüvitada. Mis kahju hüvitise suurust puudutab, siis on hageja selle kohta esitanud üksnes OÜ Expolio hinnakalkulatsiooni, mille kohaselt remonditööde maksumus on 3571, 07 eurot (kd. I, tl. 9), kalkulatsioonist ei nähtu aga, milliste puuduste kõrvaldamiseks selles kajastatud töid on vaja teha ning milline on seoses pesumasina vee äravoolutoru puuduse kõrvaldamisega seoses kantav kulu. Apellatsioonikohtu istungil selgitas apellant, et vajalikke torutöid kajastavad hinnapakkumise read 8 (plaatimine), 9 (torutööd) ja 10 (elektritööd), millele lisandub käibemaks ja koristamise kulu vastavalt Karina Teenused OÜ hinnapakkumisele 120 eurot (koos käibemaksuga, kd. I, tl. 10). Elektritööde osas selgitas hageja, et nende tööde tegemise vajadus ei ole teada, aga hinnapakkumises sisalduvad need seetõttu, et äravoolutoru asub seinas, kus asuvad ka elektrikaablid ning teada ei ole, mis seisukorras need on ning kas sellega seoses tuleb mingeid töid teha. Kostja hinnapakkumises märgitud elektritöödega ei nõustunud ning kolleegium leiab, et nende tegemise vajadust ei ole hageja kohaselt põhjendanud, tõendamisest rääkimata. Nii kujuneb pesumasina vee äravoolutoruga seoses kantavate vajalike kulutuste suuruseks 2083, 92 eurot (hinnapakkumise ridade 8 ja 9 summa 1311, 60 eurot + käibemaks 20% summas 262, 32 eurot + koristamisele kuluv 120 eurot + hotellis ööbimise kulu 390 eurot). Suuremas ulatuses ei ole hageja kulutuste vajalikkust tõendanud ning osundatud summas tulebki hagi rahuldada. Eespooltoodust tulenevalt rahuldatakse hagi osaliselt. TsMS § 163 lg. 2 kohaselt, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Apellatsioonikohtu istungil pakkus kostja kohtu ettepanekul hagejale kompromissi, mille kohaselt ta tasub hagejale kahju hüvitamiseks 3500 eurot. Kohus selgitas hagejale, et peab taolist pakkumist hagejale soodsaks, hageja sellele vaatamata kompromissiga ei nõustunud. Vaidluse lahendamise tulemusena tegi kohus hageja suhtes oluliselt ebasoodsama otsuse, võrreldes kostja pakutud kompromissiga. Kirjeldatud asjaolud annavad aluse jätta poolte kohtumenetluses kantud kulud hageja kanda.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.