Võlaõigus › Võõrandamislepingud

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja ei tunnista kirjaliku vastuse kohaselt hagi. Kostja tuli Eestisse 20.08.2012.a. Kostjal puudus igasugune eluase. Internetist leidis ta eluaseme müügikuulutuse, mis talle hinna poolest sobis. 24.09.2012.a sõlmiti müügileping XXX hinnaga 5 500 eurot. Korter aadressil XXX, Keila ei olnud alaliseks elamiseks kõlblik, sest puudus veevarustus, kanalisatsioon, elektrijuhtmed. Korter ise oli antisanitaarses seisundis. See vajas puhastamist ja soojustust. Kapitaalremonti vajasid nii korteri siseruumid kui ka välisukse esine. Kostja ja XXX vahelise kokkuleppe kohaselt aga samuti vastavalt notarilt saadud selgitustele oli kindlaks tehtud, et müüja peab ostueesõigust omavatele isikutele viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kostja teatas 01.10.2012.a kaasomanikele 24.09.2012.a sõlmitud lepingust ja selle sisust. Lisaks sellele teatas kostja müügilepingust ja selle sisust 02.10.2012.a kaasomanike üldkoosolekul. Kuna koosolekult puudusid 2 kaasomanikku korter 3 XXX ja korter 2 XXX, siis võttis koosolek vastu otsuse teavitada koosolekul puudunud kaasomanikke korteri nr 7 kaasomaniku vahetusest, XXX sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Koosolek kohustas kaasomanikku XXX aitama kostjal, kui uuel kaasomanikul puuduvatele kaasomanikele teatised kätte toimetada. 04.10.2012.a läksid kostja, XXX ja XXX hageja alalise elukoha juurde, kus teatasid talle 02.10.2012.a üldkoosoleku otsusest ja 24.09.2012.a ostu-müügilepingu sisust. 24.09.2012.a lepingu suhtes ütles hageja, et ta ei kavatse korterit osta, sest liigset raha tal ei ole. Koosoleku otsuse suhtes mädanenud majaseina tugevdamisest ja seina soojustuse taastamise kohta väljendas hageja ennast ülbelt ning keeldus esitatud dokumente alla kirjutamast. Kostja palub jätta hagi rahuldamata.

VASTUHAGI ASJAOLUD JA VASTUHAGIS HAGEJA NÕUE

Vastuhagis hageja (edaspidi kostja) teavitas kaasomanikke 24.09.2012.a sõlmitud ostumüügilepingust ja selle sisust. Pärast seda, kui kostja veendus, et kõik kaasomanikud on 24.09.2012.a sõlmitud lepingust ja selle sisust teavitatud ning, et kaasomanikud ei kavatse

kasutada ostueesõigust, alustas kostja oma osa remontimisega, et valmistada ruum ette talvisel ajal elamiseks. Kostja tegi seoses korteri korrastamisega suures mahus töid. Kostja tegi järgmisi kulutusi: tasus remondi- ja ehitustööde eest 9026 eurot, ostis materjale ja seadmeid 10 053,01 eurot. Kokku tegi kostja investeeringuid remondiks 19 079,01 eurot. Korteri ostuhind oli 5500 eurot. Korteri remonditööd on seisuga 15.08.2013.a lõpetatud. Hageja saab kostjalt kasulike parendustega korteri. Kostja soovib, et hageja kostja kulutused hüvitaks. Kostja nõudis notarilt, et tehing toimuks 18.02.2013.a. Kostja soovis mõttelise osa maha müüa hagejale 6 400 euro eest. 18.02.2013.a keeldus hageja nimetatud summaga tehingut sõlmimast. Hageja soovib kostja arvel rikastuda. Korteri elamispind on 28,5 m2. Korteris on tehtud täielik euroremont. Korteris ja korterini on kõik kommunikatsioonid rajatud so kanalisatsioon, veevarustus, elektrijuhtmestik. Teostatud on kõikide seinte ja põranda täielik viimistlus. Seinte soojustuse külge on kinnitatud parkett. Materjalid ei ole eemaldatavad. Kostja palub, et hageja kompenseeriks kõik kostja kulutused summas 19 079,01 eurot korteri parendamise eest ja maksab müügihinna 5 500 eurot. Peale selle palub kostja tema nõude rahuldamise korral lisada kinnistusraamatusse piirang hageja õiguse kohta vaidlusaluses korteris elada, kuni hageja pole kostjale kogu summat ära maksnud. 23.09.2013.a suurendas kostja vastuhagi nõuet. Nõude suurendamise aluseks on vaidlusaluses korteris tehtud ülevaatus, mille tulemusel XXXOÜ leidis, et korteri parendamine, ülalpidamine ja remont moodustab summa 27 800 eurot. Algselt oli kostja hinnanud, et kulutused olid 19 079,01 eurot. Kostja arvab, et väike erinevus kostja poolt näidatud ja eksperdi järeldustes toodud summades s.o summas 8 720,99 eurot on põhjustatud asjaolust, et tööde teostamisel rakendas kostja oma isiklikku tööd, mida ta ei hinnanud ümber rahaliselt. Osaliselt kasutas kostja ka materjale, mis olid kingitud sõprade poolt ja seetõttu polnud esmases nõudes arvestatud. Kostja palub hagejalt välja mõista kinnisvaraosa parendamiseks tehtud kulutused summas 27 800 eurot ja müügisumma 5 500 eurot.

VASTUHAGIS KOSTJA VASTUS

Kostja väide, et 02.10.2012. a toimus elamu XXX kaasomanike üldkoosolek ei vasta tegelikkusele. Kaasomanike allkirjad protokollile on võetud tagantjärgi. Kostja väidab, et ta teavitas 02.10.2012.a üldkoosolekul kõiki kohalviibinud kaasomanikke XXX sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Vastuhagis kostja (edaspidi hageja) on seisukohal, et see väide on tõendamata. Tõendamata on ka see, et 04.10.2012.a teavitas kostja hagejat tunnistajate juuresolekul 02.10.2012.a toimunud üldkoosoleku otsusest ning 24.09.2012.a sõlmitud ostumüügilepingust. 04.10.2012.a ei ole kostja hagejale teadaolevalt hageja elukohas/korteris või selle trepimademel käinud. 04.06.2013.a tulid kostja, XXX ja veel üks hagejale tundmatu naine hageja elukohta. Delegatsioon teatas, et nad tõid hagejale meeldetuletuse ja andsid selle meeldetuletuse hagejale üle. Hageja on seisukohal, et kostja väited tehtud remonditööde ja kulutuste kohta on paljasõnalised ja ei ole tõendatud. Kostja nõue kulutuste hüvitamiseks on põhjendamatu. Kostja ja hageja vahel ei ole lepingut või kokkulepet korteri parendamise kohta. Tegelikult oli hageja see, kes kooskõlastas aja notariga tehingu tegemiseks. Hageja maksis 5500 eurot deposiiti. XXX ja hageja vahel sõlmiti 24.09.2012.a Keila linnas, XXX asuva kinnistu XXX suuruse mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping, mille kohaselt müüja müüs eelnimetatud kinnistu mõttelise osa kostjale hinnaga 5 500 eurot. Vastavalt lepingu p 8.3 lepingust taganemisel hüvitab müüja ostjale otsesed dokumentaalselt tõendatud kulud, mis on seotud käesoleva lepingu sõlmimisega. Müüjaks oli XXX mitte kostja.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

I. Poolte vahel puudub vaidlus alljärgnevas: - Hageja on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kaasomanikuna. Talle kuulub 20/100 mõttelist osa kaasomandist (I kd, tlk 30-31). - XXX oli kantud samasse registriossa kaasomanikuna, talle kuulus XXX mõttelist osa kaasomandist. - XXX kasutas kaasomanike suulise kasutuskorra kokkuleppe kohaselt aadressil Keila, XXX tuba nr 7. - XXX (edaspidi müüja) ja kostja vahel sõlmiti 24.09.2012.a Keila linnas XXX asuva kinnistu XXX suuruse mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping (I kd, tlk 13-26). Nimetatud lepingute kohaselt müüs müüja nimetatud mõttelise osa kostjale hinnaga 5 500 eurot. Pärast asjaõiguslepingu sõlmimist hakkas kostja müüja asemel kasutama Keila, XXX tuba nr 7. - Hageja teostas 27.12.2012.a notari juures kaasomaniku ostueesõigust, tehes sellekohase avalduse (I kd, tlk 27-29). - 09.01.2013.a. kinnitas müüja allkirjaga avaldusel, et avaldus on kätte saadud (I kd, tlk 33-34). - 17.04.2013.a. sõlmisid XXX ja hageja ostueesõiguse avalduse alusel sõlmitud asjaõiguslepingu, millega XXX andis hagejale üle omandi lepingu eseme so XXX suuruse mõttelise osa XXX, Keila linn asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Sama lepinguga taganes XXXkostjaga sõlmitud müügilepingust (I kd, tlk 36-42). Poolte vahel on vaidlus selles, millal sai hageja müüja ja kostja vahelisest kinnistu mõttelise osa müügilepingust ja lepingu olulistest tingimustest teada. Hageja väide on see, et müügitehingust sai ta esmakordselt teada 09.11.2012.a, kui tema nõudmisel edastati e-posti teel müügileping. Kostja väidete kohaselt sai hageja müügilepingust ja selle tingimustest teada 04.10.2012.a, kui kostja koos oma abikaasa ja XXX käis Tallinnas XXX asuvas hageja elukohas. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, lg 2 kohaselt kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Kuivõrd VÕS § 249 lg-st 1 ja 2 ei tulene, et müügilepingust peab teavitama kirjalikult, on järelikult lubatav ka müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Seejuures on vaidluse korral nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis müüjal. Seejuures tuleb arvestada, et VÕS § 249 lg 3 järgi loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Kostja on käesolevas asjas väitnud, et hagejale anti müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teada 04.10.2012.a. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on veenvalt tõendamist leidnud tunnistaja XXX ütlustega see, et hagejale anti tema elukohas, Tallinnas XXX üle XXX, Keila kinnistu omanike 02.10.2012.a. koosoleku protokoll (I kd, tlk 77, tõlge tlk 76). Kohtu arvates oskas tunnistaja XXXveenvalt kirjeldada hagejaga toimunud kohtumisele eelnenud sündmuste käiku ja hagejaga kohtumist ja seetõttu on tema ütlustega tõendamist leidnud veenvamalt, et hagejaga 04.10.2012.a kohtumine toimus. Tunnistaja XXX ütlused selle kohta, et ta mäletab täpselt 04.10.2012 a sündmusi sh seda millisel kellajal tema abikaasa e hageja kodus oli, ei ole kohtu arvates piisavalt veenvad. Veenvad ei ole nad seetõttu, et kuigi tunnistaja teadis

täpselt, et 04.10.2012.a oli koos lastega ajavahemikul 19.00-21.00 üksinda kodus, ei osanud ta vastata (ei mäletanud) teistele küsimustele seoses selle päevaga. Ta ei osanud öelda, mis nädalapäevaga tegu oli ja samuti ei mäletanud ta seda kas tema vanem laps oli sellel päeval trennis, ta ei osanud öelda kas tema noorem laps oli haige või millistel kuupäevadel konkreetselt tema laps üldse viimasel aastal on haige olnud. Kohtu arvates ei ole usutav, et ajaliselt umbes aasta tagust konkreetse kuupäeva kindlat ajavahemikku isik mäletab, aga sama päeva teistel ajavahemikel toimunud sündmusi ei mäleta. Hageja väiteid, mille kohaselt ei kohtunud ta 04.10.2012.a XXX, kostja ja XXX, ei muuda kohtu arvates usutavamaks ka esitatud töögraafikud (II kd, tlk 162-164) ja ostutehingute tegemist tõendavad tõendid (II kd, tlk 40-41). Hageja enda seletuste järgi teeb ta töögraafikud seetõttu, et raamatupidaja saaks palga välja arvestada (II kd, tlk 167), seega ei ole töögraafikud kohtu arvates piisavalt veenvad tõendidhageja väidete tõendamiseks. Ostutehinguid ei tehtud sellel ajal, kui väidetav kohtumine 04.10.2012.a ajaliselt toimus. Seetõttu ei ole ka nende tõenditega veenvalt tõendatud, et kohtumist ei saanud toimuda. Nagu eelpooltoodust nähtub, on kohus seisukohal, et tunnistaja XXX ütlustega on tõendamist leidnud, et hagejale anti 04.10.2012.a XXX, Keila kinnistu omanike 02.10.2012.a. koosoleku protokoll (I kd, tlk 77, tõlge tlk 76). Müügiteatise (I kd tlk 71) üleandmise kohta kohtu arvates veenvad tõendid puuduvad, kuivõrd tunnistaja XXX ütlustest nähtuvalt anti 04.10.2012.a hagejale üle ainult üks dokument st protokoll. XXX, Keila kinnistu omanike 02.10.2012.a protokollist nähtub teave, et kostja ostis XXX 24.09.2012.a ära mõttelise osa kinnistust summaga 5 500 eurot, ilma lisakohustusteta. Kohus osutab, et VÕS § 249 lg 1 kohustuse saab lugeda täidetuks, kui hagejale anti nõuetekohaselt teada kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine. Seejuures ei ole oluliseks tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslaste hagejat teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimaliku vastutuse välistamise kokkulepped (vt RK kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08 p 12). Kostja ja XXX vahel sõlmitud lepingust (I kd, tlk 13-26) nähtuvalt kustutati koos kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega nimetatud mõttelisel osal lasunud kaks hüpoteeki. Mõlemad hüpoteegid olid seatud nii, et kinnistu igakordne omanik oli kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lepingu esemele oli seatud ka keelumärge selle käsutamise keelamiseks, kuid koos müügilepingu sõlmimisega see kustutati. Müügilepingus avaldas müüja (p 2.1.2), et kinnistu mõtteline osa ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega (sh üüri-, rendi-või muud kasutuslepingud), p-s 2.1.6. oli märgitud tehnovõrkude ja rajatiste olemasolu lepingu eseme teenindamiseks, p-s 2.1.7 oli märgitud, et lepinguese on kapitaalremonti vajavas seisundis, p-s 2.1.12 oli müüja kinnitus, et müüja on tasunud kõik lepingu esemega kasutamisega seotud maksed jne. Kohtu arvates on nimetatud punktide näol tegemist müügilepingu oluliste tingimustega. Asja materjalidest ei nähtu, et müüja (või tema asemel ostja) nendest müügilepingu olulistest tingimustest hagejat teavitas enne 09.11.2012.a. Hageja on hagis ja 17.04.2013.a asjaõiguslepingus kinnitanud, et sai kostja ja müüja vahelise müügilepingu kätte 09.11.2102.a e-posti teel. Kohus peab siinkohal vajalikuks osutada, et isegi juhul, kui asjas oleks tõendamist leidnud müügiteatise (I kd, tlk 71) üleandmine, ei saaks lepingust teavitamiskohustust lugeda täidetuks, kuivõrd ka selles teatises puuduvad kõik lepingu olulised tingimused.

VÕS § 250 järgi võib ostueesõigust teostada kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Kuna müüja XXX on kinnitanud, et ta sai ostueesõiguse avalduse kätte 09.01.2013.a. (I kd, tlk 33), siis on hageja ostueesõigust teostanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusel sh kinnisasja kaasomanike ostueesõigusel, kolmandate isikute suhtes samane tähendus eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks. Eelmärke toime on antud AÕS § 63 lg-s 3, mille järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, kuid eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Käesolevas asjas on tõendatud, et hageja teostas kaasomaniku ostueesõigust ja 17.04.2013.a. sõlmisid XXX ja XXX ostueesõiguse avalduse alusel sõlmitud asjaõiguslepingu, millega XXX andis hagejale üle omandi lepingu eseme so XXX suuruse mõttelise osa XXX, Keila linn asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Samuti lubas müüja ning ostueesõigust omav isik avaldas soovi kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa number XXX teises jaos senine kanne ostja kohta ning lepingu eseme (XXX suuruse mõttelise osa kinnistust) omanikuna sisse kanda Jelena Haritonova. Sama lepinguga taganes XXX kostjaga sõlmitud müügilepingust (I kd, tlk 36-42). Kinnistusraamatusse on käesoleval ajal Keila linn, XXX XXX mõttelise osa suhtes omanikuna sisse kantud kostja e esialgne ostja. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut ka esialgselt ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Sellise nõude on hageja ka esitanud. Lähtudes (Tsiviilseadustiku üldosa seaduse) TsÜS § 68 lg-st 5, võib kostja tahteavalduse kinnistusraamatus paranduskande tegemiseks asendada kohtuotsusega. Käesolevas asjas ei ole kostja vastuväidetes AÕS § 2611 lg-le 1 tuginenud. Seega tuleb hagi rahuldada. Kostja väited ja tõendid, mis puudutavad Keila, XXX kaasomanike vahelisi vaidlusi seoses piirdeaia lõhkumisega, veevarustusega jmt ei ole käesoleva asja lahendamisel asjakohased ning ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks. II. Kostja on esitanud hageja vastu vastuhagi, milles nõuab müügisumma 5500 euro tasumist ja samuti vaidlusaluse kinnistu mõttelisele osale tehtud kulutuste hüvitamist. Vastuhagi palub kostja läbi vaadata vaid siis, kui põhihagi rahuldatakse. Eelpool nähtuvalt asus kohus seisukohale, et põhihagi tuleb rahuldada.

Asja materjalidele lisatud asjatundja arvamusega (II kd, tlk 74-147) on kohtu arvates tõendatud, et Keila linnas, aadressil XXX paiknevas elamus on XXX korteris nr 7 läbiviinud ehitus-remonttöid. Korteris on 2012-2013.a ehitustöid tehtud summas 27 800 eurot. Võlaõigusseaduse 1042 lg 1 esimese lause kohaselt teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isiku võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. AÕS § 88 lg 1 kohaselt võib valdaja nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042. Käesolevast asjast nähtuvalt sõlmiti kostja ja müüja vahel müügileping ja asjaõigusleping 24.09.2012.a. Hageja teostas ostueesõigust 27.12.2012.a. Vastuväidetes hagile ja vastuhagis väitis kostja, et ta hakkas omandatud kinnisasja mõttelist osa remontima kohe peale 04.10.2012.a. Asja materjalidele lisatud nimekirjast (tlk 150-152) nähtub, milliseid kulutusi tegi kostja ostetud kinnisasja mõttelise osa remontimiseks kuni 27.12.2012, sh nähtub, et ostetud olid ka aknad. VÕS § 1042 lg-t 1 ei kohaldata olukorras, kus asjaõiguslik kokkulepe asja omandiõiguse üleandmiseks on kehtiv. Sellisel juhul teeb soorituse saaja kulutusi oma asjale. Ka AÕS § 88 kohaldamine ei ole käesoleval juhul võimalik, sest AÕS § 88 reguleerib asja omaniku ja ebaseadusliku valdaja vahelist õigussuhet. VÕS § 1033 lg 2 järgi kui saaja uskus saadu omamise kestmisse ja on sellest tulenevalt teinud kulutusi, peab ta saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama üksnes juhul, kui talle hüvitatakse tema poolt tehtud kulutused. VÕS § 1033 lg 2 kohaldamise eeldused on sätestatud VÕS § 1035 lg-tes 1 ja 2. VÕS § 1035 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse §-s 1033 sätestatut ei kohaldata juhul, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule, lg 2 kohaselt käesoleva seaduse §-s 1033 sätestatut ei kohaldata ka juhul, kui saadu hävimine, äratarvitamine või kahjustumine või saadule kulutuste tegemine on toimunud pärast seda, kui saaja sai teada või pidi teada saama asjaoludest, mis annavad aluse üleantu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule. Nimetatud sätetest nähtub seega, et kulutusi saab nõuda üksnes isik, kes kulutuste tegemise ajal ei teadnud ega pidanudki teadma asjaoludest, mis annavad aluse üleantut tagasi nõuda. Kostja ja XXX vahel sõlmitud müügilepingu p-s 8 (I kd, tlk 20), leppisid ostja ja müüja kokku, et kui ostueesõigust omav isik kasutab ostueesõigust ning esitab ostueesõiguse teostamise avalduse, on müüjal või ostjal õigus käesolevast lepingust ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse alusel taganeda. Lepingust taganemisel hüvitab müüja ostjale otsesed dokumentaalselt tõestatud kulud, mis on seotud käesoleva lepingu sõlmimisega (ostja poolt tasutud notari tasu, riigilõiv). Muid kulusid ega kahjusid ei pea müüja ostjale hüvitama. Lepingu p.8.4 kohaselt käesolevas punktis toodud kokkulepped annavad müüjale ostueesõiguse teostamisel võimaluse lõpetada käesoleva ostjaga sõlmitud lepingu kehtivus ja nõuda ostjalt lepingu eseme omandi ja valduse tagasiandmist, et täita ostueesõiguse kasutajaga jõustunud müügileping ja anda lepingu eseme omand ja valdus üle ostueesõiguse kasutajale.

Seega oli kostjal teada, et juhul, kui ostueesõigust omav isik kasutab ostueesõigust, siis tuleb kostjale üleantu tagastada. Seega ei olnud kostja ajavahemikul oktoober 2012-märts 2013.a kulutuste tegemise ajal heauskne ja temal puudub kulutuste hüvitamise nõue. Hageja teostas ostueesõigust 27.12.2012.a. Ostueesõiguse teostamisega, muutus kinnistusraamatu kanne omaniku kohta ebaõigeks ning omanikuks oli jätkuvalt müüja e XXX. 17.04.2013.a. sõlmisid XXX ja XXX ostueesõiguse avalduse alusel sõlmitud asjaõiguslepingu, millega XXX andis hagejale üle omandi lepingu eseme so XXX suuruse mõttelise osa XXX, Keila linn asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Käesolevas asjas on nii hageja kui ka kostja kinnitanud, et 18.02.2013.a pidi notari juures sõlmitama XXX ja kostja vahel 24.09.2012.a sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu lõpetamise kokkulepe ja XXX poolt 27.12.2012.a tehtud ostueesõiguse teostamise avalduse alusel asjaõigusleping. Seda asjaolu tõendab ka notari poolt väljastatud tõend (II kd, tlk 32). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 18.02.2013.a jäid lepingud sõlmimata seetõttu, et hageja teatas kostjale, et ta ei kavatse kostjale hüvitada vaidlusaluse kinnistu mõttelisel osal väidetavalt akende vahetamiseks kulutatud 900 eurot (I kd, tlk 121). Seega teadis kostja juba enne kui omand hagejale üle anti, et hageja ei ole nõus tasuma kostja poolt vaidlusalusele kinnistu mõttelisele osale tehtud kulutusi. Hoolimata sellest jätkas kostja kulutuste tegemist, kuivõrd tema kulutuste nimekirja kohaselt ostis ta kinnistu mõttelise osa jaoks materjale ja seadmeid ning tasus tööde teostajale tasu kuni juunini 2013 (I kd, tlk 158, 161-162). Alates hetkest kui hagejale omand üle anti, saab kulutuste hüvitamise nõudele kohaldada VÕS § 1042. Samas sätestab VÕS § 1042 lg 2 p 2, et kulutuste tegijal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust, kui kulutusi teinud isik ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud. Kostjal oli juba veebruarist 2013 teada, et hageja tema tehtud kulutusi hüvitada ei kavatse. Seega on kostja kaotanud hüvitisnõude, kuna ta on teinud kulutusi soodustatu tahte vastaselt. Ka AÕS § 88 lg 1 järgi ei saa kostja hagejalt kulutuste hüvitamist nõuda, kuna nimetatud säte välistab otsesõnu võõra asja omavolilise valdaja nõude asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks. Kohus osutab ka asjaolule, et enamus kulutustest sh ka need millest võib järeldada, et asja säilitati (näiteks puiduseenevastased keemilised lahused ja elektrikaubad) on tehtud enne kui omand hagejale üle anti. Seega tuleb kostja kulutuste hüvitamise nõue jätta rahuldamata. Rahuldamata tuleb jätta ka kostja nõue hagejalt müügisumma saamiseks. Müügilepingust taganes müüja ja nõue üleantu e müügisumma tagastamiseks tuleb esitada müüjale. Samas peab kohus vajalikuks osutada, et asja materjalidest nähtuvalt on XXX ja hageja vahel 17.04.2013 a sõlmitud asjaõiguslepingu p-s 3 mh märgitud, et ostuhind on hoiustatud Tallinna notar Kaata Kartau notarikontole ning notariaalakti tõestaja edastab hoiustatud raha müüja ja ostueesõigust omava isiku soovil ostja kontole kolme pangapäeva jooksul arvates päevast kui notariaalakti tõestajale on esitatud ostja vastavasisuline notariaalselt kinnitatud avaldus või seda asendav kohtulahend, millega on antud nõusolek ostueesõigust omava isiku kandmiseks kinnistusraamatusse lepingu eseme omanikuna. Seega on müüja kostja jaoks raha deposiiti kandnud. Eeltoodu kohaselt asub kohus seisukohale, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagis palub kostja tema nõude rahuldamise korral lisada kinnistusraamatusse piirang hageja õiguse kohta vaidlusaluses korteris elada, kuni hageja pole kostjale kogu summat ära maksnud. Kostja on sisuliselt tuginenud AÕS § 2611 lg-le 2, mille kohaselt pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. Kostja taotletud

märke kandmine kinnistusraamatusse ei ole võimalik. Kostjal on teada müügisumma deponeerimine notari juures, mistõttu ostuhinna vastuvõtmata jätmise tõttu ei saa ta keelduda kinnisasja üleandmisest. Menetluskulude jaotus Kuna hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS (Tsiviilkohtumenetluse seadustiku) § 162 lg 1 järgi XXX kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt tuleb hüvitatava summa kindlakstegemiseks esitada avaldus. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.