esindajad: Tamara Vologžanina ja Julia Tuštšenko (e-post: [email protected]; [email protected]) Kostja: Tallinna linn (aadress Vabaduse väljak 7, Tallinn); lepinguline
Tuvastada, et AS-i IE poolt kostja Tallinna linn nimel 3. veebruaril 2012 hageja AN esitatud (ning hageja poolt 5. veebruaril 2012 kätte saadud) hageja ja kostja vahel 25. jaanuaril 2011 sõlmitud üürilepingu nr XXXülesütlemise avaldus ei ole õiguslikult kehtiv.
Menetluskulude jaotus 1(10)
2-12-9314
1.Jätta menetluskulud kostja Tallinna linna kanda.
2.Mõista kostjalt Tallinna linn välja riigituludesse menetluskuluna riigilõiv, mille tasumisest
hageja
oli
vabastatud,
summas
383,46
eurot
(kolmsada
kaheksakümmend kolm eurot ja 46 senti). Riigituludesse välja mõistetud menetluskulu
tuleb
kanda
Rahandusministeeriumi
arvelduskontole
nr
10220034796011 AS-is SEB Pank või arvelduskontole nr 221023778606 Swedbank AS-is või arvelduskontole nr 333416110002 Danske Bank A/S Eesti filiaalis, viitenumber 2900078444. Maksekorraldusel selgituste lahtrisse tuleb märkida kohtu nimetus, tsiviilasja number, nõude sisu ning kui isik ei tasu kulu ise, siis isiku nimi, kelle eest tasumine toimub. Tasumine peab toimuma 15 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest arvates. Tähtaegselt nõuetekohase tasumata jätmise korral suunatakse nõue sundtäitmisele täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 11. juunil 2013. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.AN (hageja) on esitanud 5. märtsil 2012 Harju Maakohtule hagiavalduse Tallinna linna (kostja) vastu, milles palus algselt tuvastada, et AS-i IE poolt 3. veebruaril 2012 esitatud hageja ja kostja vahel 25. jaanuaril 2011 sõlmitud üürilepingu nr XXX ülesütlemise avaldus ei ole kehtiv ning tuvastada, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. 5. märtsi 2013 menetlusdokumendis on hageja esitanud täiendavalt alternatiivsed nõuded, paludes tuvastada, et hageja ja kostja vahel 25. jaanuaril 2011 sõlmitud eluruumi üürileping nr XXX on jätkuvalt kehtiv, või tuvastada, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud uus üürileping samadel tingimustel, millistel oli poolte vahel sõlmitud üürileping nr XXX. 2(10)
2-12-9314
2.Hagiavalduse kohaselt anti poolte vahel 25. jaanuaril 2011 sõlmitud üürilepingu nr XXX(edaspidi ka üürileping) järgi hageja kasutusse eluruum aadressil XXX, Tallinn. Üürilepingu lisaks olevate "Eluruumi üürilepingu üldtingimused" (edaspidi üürilepingu üldtingimused) punkti 21 järgi on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega (alapunkt 21.5); üürniku üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa (alapunkt 21.6); üürnik võlgneb kõrvalkulude eest summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa (alapunkt 21.7). AS IE edastas üürnikule 17. jaanuaril 2012 hoiatuskirja, milles nõudis üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 437,59 eurot tasumist hiljemalt 31. jaanuariks 2012 ning hoiatas, et võlgnevuse tasumata jätmise korral katkestatakse eluruumi varustamine elektrienergiaga. Koheselt pärast hoiatuskirja saamist pöördus hageja suuliselt Tallinna Linnavalitsuse ja hoiatuskirja edastanud AS IE poole taotlusega tasuda võlgnevus maksegraafiku järgi, kuna hageja on üksikisa, kelle ülalpidamisel on kaks last ning tema ainukeseks sissetulekuks oli toona töötutoetus. Hageja soovis tasuda võlgnevuse kolme kuu jooksul. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 114 lg-st 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub kohustust, peab võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Tallinna Linnavalitsus ega AS IE ei ole vastanud hageja avaldusele võlgnevuse tasumiseks maksegraafiku järgi. Suuliselt vastas üürnikule üksnes AS IE esindaja, et võlgnevuse tasumise ajatamise korral peab ta tasuma ühes kuus vähemalt 500 eurot. Hageja leiab, et tema taotlus üürivõlgnevuse tasumiseks on käsitatav heastamise teatena vastavalt VÕS §-le 107. Kostja ega tema esindajana tegutsenud AS IE ei ole hagejale teatanud, et ei ole heastamisega nõus. Sellisel juhul võis hageja kohustuse rikkumise heastada vastavalt VÕS § 107 lg 1.
5.veebruaril 2012 edastas AS IE üürnikule üürilepingu (3. veebruari 2012 kuupäeva kandva) ülesütlemisavalduse, millega öeldi hageja ja kostja vahel 25. jaanuaril 2011 sõlmitud üürileping üles alates 20. märtsist 2012. Ülesütlemisavalduse kohaselt on ülesütlemise põhjuseks üürnikupoolne võlgnevus üüri ja kõrvalkulude osas summas 743,11 eurot, s.o ajavahemiku alates 2011. aasta november kuni 2012. aasta jaanuar eest esitatud arvete osas. Üürnik tasus kogu võlgnevuse 9. veebruaril 2012. Ülesütlemisavalduse saamisele järgnenud üürniku suulistele pöördumistele vastati Tallinna Linnavalitsusest ja AS-ist IE, et võlgnevuse tasumine on õigusliku tähenduseta, kuna üürileping on üles öeldud. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv. 17.01.2012 hoiatuskirja saatmise hetkeks ei olnud üürileandjal õigust üürilepingut erakorraliselt üles öelda, kuna selleks hetkeks ei esinenud üürilepingu alapunktides 21.5-21.7 sätestatud ülesütlemise aluseid. Samuti ei ole üürileandja määranud enne üürilepingu ülesütlemist üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise lõpetamiseks vastavalt VÕS § 196 lg-le 2. Hoiatuskirjas antud tähtaega võlgnevuse summas 437,59 eurot tasumiseks (kuni 31. jaanuar 2012) ei saa pidada mõistlikuks tähtajaks kohustuse rikkumise lõpetamiseks. Üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st 3(10)
2-12-9314 üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 2 ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist. Samuti leiab hageja, et üürilepingu ülesütlemine pärast hagejalt heastamise teate saamist on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2). Arvestades hagejapoolset avaldust rikutud kohustuse heastamiseks, millest üürileandja ega tema esindaja ei ole keeldunud, ei vastanud üürileandja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 107 lg-s 3 sätestatule, oli VÕS § 6 lg 2 järgi vastuvõtmatu, pahauskne ja lubamatu.
3.Pärast ülesütlemisavalduse saatmist on üürisuhted poolte vahel siiski jätkunud. Seetõttu hageja leiab, et kostja sisuliselt aktsepteeris hageja poolt 9. veebruaril 2012 võlgnevuse tasumist üürilepingust tuleneva kohustuse rikkumise heastamisena VÕS § 107 mõttes. Kuna kostja ei nõua hagejalt eluruumi vabastamist, jätkates samal ajal üüriarvete esitamist ning hageja poolt arvete tasumise aktsepteerimist, leiab hageja, et kui 25. jaanuaril 2011 sõlmitud üürileping mingil põhjusel lõppeski, siis hageja ja kostja vahel on sisuliselt sõlmitud uus üürileping samadel tingimustel. Kostja käitumist (Tallinnas XXX asuva eluruumi hageja kasutusse jätmist ning vastavate üüriarvete esitamist) võib lugeda üürilepingu sõlmimise pakkumuseks VÕS § 16 lg 1 mõttes, hageja poolt nimetatud eluruumi kasutamist ja üüriarvete tasumist aga nõustumuseks VÕS § 20 lg 1 tähenduses.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
4.Kostja hagi ei tunnista. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.Kostja selgitab esmalt, et AS IE (kui ühendav ühing, registrikood XXX) ja Osaühing MV (kui ühendatav ühing, registrikood XXX) on ühinenud 23. aprillil 2009 sõlmitud ühinemislepingu alusel. Ühinemisotsused on vastu võetud 29. mail 2009. Äriregistrisse on ühinemise kanne tehtud 15. juulil 2009. Seoses sellega on ühendatav ühing registrist kustutatud ja kõik õigused ning kohustused on üle läinud ühendavale ühingule, s.o AS-ile IE. Tulenevalt elamu omaniku OÜ RA(registrikood XXX) ja Osaühingu MV(AS IE õiguseellane) vahel sõlmitud kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste osutamise lepingu punktist 3.2 ja kostja ja OÜ RA vahel sõlmitud lepingu p-st 3 kohustub AS IE esindama kostjat üürilepingute sõlmimise, täitmise ja lõpetamise küsimustes. Muude kohustuste hulgas esitab AS IE eluruumide üürnikele üüriarveid haldus- ja kommunaalteenuste eest OÜ RA nimel. Samuti on nimetatud lepingu alusel haldaja kohustuseks üürilepingute rikkumisel pöörduda kokkuleppe mittesaavutamisel üürnikuga Tallinna Üürikomisjoni või Harju Maakohtusse. Kostja on üürilepingut allkirjastades kinnitanud, et ta on üürilepingu üldtingimustega tutvunud, mõistnud tingimuste sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Üürilepingu üldtingimuste punktide 6.1-6.3 ja 7.1-7.7 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri, samuti kõrvalkulude eest. Üürilepingu punktis 9 oli kokku lepitud, et üürimäär on 1,92 eurot ühe ruutmeetri eest, seega oli üürisumma 146,88 eurot kuus. Kuna hageja ei täitnud pikaajaliselt üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust nõuetekohaselt, esitas hageja 3. veebruaril 2012 kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse. Kostjal oli õigus öelda üürileping üles üürilepingu üldtingimuste p 21.5 alusel. Üürilepingu ülesütlemise hetkeks oli üürnik olnud alates 1. juulist 2011 viivituses 4(10)
2-12-9314 kaheksal üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega. Ka vastavalt VÕS § 316 lg 1 p-le 1 võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kostja leiab, et käesoleval juhul ei ole asjakohane hageja viide VÕS §-le 196, mis sätestab lepingu erakorralise ülesütlemise üldreegleid. Üürilepingute puhul kehtivad VÕS §-d 313-319, mis reguleerivad nii erakorralise ülesütlemise aluseid kui korda. Sellest tulenevalt ei olnud kostjal kohustust määrata hagejale mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise lõpetamiseks. Liiatigi saatis kostja hagejale hoiatuskirja 17. jaanuaril 2012 ja üürilepingu ülesütlemisavalduse sai hageja kätte 5. veebruaril 2012.a. Seega oli hagejal reaalselt aega võlgnevuse tasumiseks alates 17. jaanuarist 2012 kuni 5. veebruarini 2012 ehk 19 päeva. Kuna üürniku põhikohustuseks on üüri ja kõrvalkulude tasumine, oli hagejal kohustus ja võimalus tasuda oma võlgnevus alates selle tekkimise momendist, s.o alates 01.07.2011 ja üürilepingu ülesütlemisele eelnenud üheksa kuu jooksul anti igas hagejale esitatud arves võlgnevuse likvideerimiseks täiendav tähtaeg kohustuse kohaseks täitmiseks. Seega on kostja andnud hagejale korduvalt täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja alustas reaalselt võla likvideerimist alles pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse kättesaamist. 9. veebruaril 2012 laekus temalt 743,11 eurot (võlgnevuse jääk koos viivistega 23,89 eurot läks üle märtsi kuu arvele). Kostjal puuduvad andmed selle kohta, et pärast hoiatuskirja kättesaamist pöördus hageja Tallinna Linnavalitsuse ja AS-i IE poole taotlusega tasuda võlgnevus maksegraafiku alusel. Sellekohane hageja väide on paljasõnaline. Isegi juhul, kui hageja oleks pöördunud graafiku sõlmimiseks kostja poole, on maksegraafiku sõlmimise eelduseks tingimus, et üürnik tasub jooksvad arved ja lisaks sellele kustutab osade kaupa tekkinud võlgnevuse. Hoiatuskiri saadeti hagejale 17. jaanuaril 2012, jaanuari kuu arve esitati hagejale 10. jaanuaril 2012.a. Selle arve tasumise tähtaeg saabus 31. jaanuaril 2012. Ka selle arve jättis hageja hoiatuskirjale vaatamata tasumata, rääkimata juba tekkinud võla osalisest kustutamisest. Vastavalt VÕS § 316 lg 2 esimesele lausele ei ole üürileandjal sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud üleütlemise õigust üksnes siis, kui üürnik täidab kohustused enne ülesütlemist.
6.Kostja vaidleb vastu ka alternatiivsetele nõuetele. See, et hageja ei ole korterit vabastanud ei tähenda, et lepingulised suhted jätkuvad ja leping kehtib edasi. Kostjal puudub täitedokument, mida saaks täitmisele pöörata ning selle käigus hagejat korterist välja tõsta, kuna hageja vaidlustab hetkel ülesütlemise avaldust, mille ta sai kätte. Hageja ei ole nõus vabatahtlikult korterit kostjale tagastama või sõlmima uut lepingut, mis oleks aluseks eluruumis viibimiseks. Kostja väljastab pärast lepingu ülesütlemist hagejale tõepoolest jätkuvalt arveid. Arvetel kajastub aga mitte üüri nõue, vaid kahjuhüvitis, mille maksmise kohustus tuleneb üürilepingu üldtingimuste p-st 22.5, ehk kui üürnik ei tagasta üürileandjale lepingu lõppemise järgselt eluruumi, siis on üürileandjal õigus nõuda kahjuhüvitist. Seni ei ole kostja küll nõudnud kahjuhüvitist lepingu p-s 22.5 toodud määras, vaid on teinud seda väiksemas määras ehk tavapäraselt esitatavate üüriarvete määras.
MENETLUSE KÄIK
7.Asja sisulisel arutamisel 15. mail 2013 toimunud kohtuistungil jäi hageja senises menetluses esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja esindaja 5(10)
2-12-9314 vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kohus võttis istungil hagejalt vande all seletuse.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus leiab, et hagi kuulub esimese alternatiivse nõude osas rahuldamisele.
9.TsMS § 370 lg 2 kohaselt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Hageja on palunud esimese alternatiivse nõudena tuvastada, et AS-i IE poolt 3. veebruaril 2012 esitatud (ja 5. veebruaril 2012 hageja poolt kätte saadud) üürilepingu (nr XXX) ülesütlemise avaldus ei ole kehtiv ning tuvastada, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagis esitatud väidetest võib siiski järeldada, et hageja esmaseks sooviks on eelnimetatud ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamine. Kohus märgib, et tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu 29. oktoobri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17, või 22. oktoobri 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-08, p 10).
10.Lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal ülesütlemisavaldus (VÕS § 195 lg 1, § 196 lg 3) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st ülesütlemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (VÕS § 196 lg 2). Kostja kui üürileandja ülesütlemisavaldus peab praegusel juhul olema VÕS § 325 lg-test 1 ja 2 tulenevalt ka kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Nendele nõuetele mittevastav ülesütlemisavaldus on VÕS § 325 lg 5 järgi tühine.
11.Seonduvalt esimese alternatiivse nõudega ei ole pooltel vaidlust vähemalt järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. - Poolte vahel on sõlmitud 25. jaanuaril 2011 hagis märgitud üürileping nr XXX, mille alusel kasutab hageja üürnikuna eluruumi aadressil XXX, Tallinn; üürilepingule laienevad ka ülalmärgitud üürilepingu üldtingimused. - Hagejal oli 2012. aasta jaanuaris tasumata 2011. aasta novembri ning detsembri üürija kõrvalkulude eest kokku summas 437,59 eurot vastavalt esitatud üüriarvetele nr 1111 ja nr 1112 (need kostja nõuded olid muutnud sissenõutavaks) ning AS IE poolt üürnikule edastatud 17. jaanuari 2012 hoiatuskirjas nõuti nimetatud võlgnevuse tasumist hiljemalt 31. jaanuariks 2012. - 5. veebruaril 2012 sai hageja kätte AS IE poolt edastatud üürilepingu (3. veebruari 2012 kuupäeva kandva) ülesütlemisavalduse, milles teatati üürilepingu ülesütlemisest alates 20. märtsist 2012. Ülesütlemise alusena on ülesütlemisavalduses viidatud üürilepingu üldtingimuste punktidele 21.5 ja 21.6.
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas täidetud on ülesütlemise materiaalsed eeldused. Ülesütlemise formaalsete eelduste osas kohtu hinnangul vaidlust ei ole. Muu hulgas vastab ülesütlemisavaldus iseenesest VÕS § 325 lg-s 1 ja 2 sätestatud nõuetele. Hageja pole menetluses ka väitnud, et ülesütlemisavaldus osundatud nõuetele ei vasta.
13.Vaidlusaluses üürilepingu ülesütlemisavalduses on viidatud üürilepingu üldtingimuste punktidele 21.5 ja 21.6 ning märgitud ülesütlemise põhjusena asjaolu, et 2. veebruari 2012 seisuga on hagejal üüri ja kõrvalkulude võlg koos viivisega kokku 743,11 eurot, 6(10)
2-12-9314 millega üürnik on kolmel kuul järjest olnud viivituses tasumisele kuuluva üüri või kõrvalkulude või nende olulise osa tasumisega (I kd, tl 28). Üürilepingu üldtingimuste (I kd, tl 14-26) punkti 21.5 järgi on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Punktist 21.6 tuleneb ülesütlemise õigus juhul, kui üürniku üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Sisuliselt kattub nendest punktidest tulenev VÕS § 316 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alustega.
14.VÕS §-st 294 lähtub, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Üürilepingu üldtingimuste punkti 6.1 järgi maksab üürnik üürileandjale üüri lepingu punktis 9 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Samuti on üürnik kohustatud vastavalt üürilepingu üldtingimuste punktile 6.2 igakuiselt kandma kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud, sh üürileandja maamaksud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele ja eluruumile vastava osa kuludest hoonekindlustusele selle olemasolul. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest (mõõturite olemasolul), teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Lähtudes üürilepingu üldtingimuste punktist 7.1, pidi üürileandja esitama üürnikule igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve 6. punktist tulenevate maksete tasumiseks, sh üüri ja teiste muutumatu suurusega maksete osas järgneva kuu kohta ning teiste lepingu alusel tasumisele kuuluvate maksete osas eelneva kuu kohta. Üürnik pidi üürilepingu üldtingimuste punkti 7.2 järgi lepingu alusel tasumisele kuuluvad maksed kümne päeva jooksul 20. kuupäevast arvates tasuma. Pooltel ei ole vaidlust igakuiselt tasumisele kuuluva üüri suuruse üle. Samuti on AS IEasja materjalidest nähtuvalt kostja nimel kooskõlas lepinguga üürnikule arveid esitanud, hageja ei ole menetluses vastupidist ka väitnud.
15.Seega olid üüriarvetel nr 1111, nr 1112 ja nr 1201 (I kd, tl 29 ja 30) märgitud nõuded ülesütlemisavalduse tegemise ajaks (s.o 3. veebruar 2012) sissenõutavaks muutnud (VÕS § 82 lg-d 1 ja 7) ning hageja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri tasumisega, samuti ületas võlgnetava üüri summa sellel hetkel kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Samas tuleneb VÕS § 196 lg-st 2, et kui ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et täiendava tähtaja andmine VÕS § 196 lg 2 järgi ei ole VÕS § 316 lg-s 1 nimetatud asjaolude esinemisel vajalik. Raha maksmise kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (VÕS § 108 lg 1). Üüri ja kõrvalkulude maksmine on üürniku rahaline kohustus. Üürilepingu kui kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. Seega tuleneb nii VÕS §-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda (vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2004 otsus tsiviilasjas nr 32-1-146-04, p-d 21 ja 22). Kostja pole väitnud, et tegu oli olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 2, 3 või 4 mõttes ning tähtaja määramine ei olnud seetõttu VÕS § 196 7(10)
2-12-9314 lg 2 teisest lausest lähtuvalt vajalik. Nimetatud olulise lepingurikkumise asjaolusid ei ole kohus menetluses ka tuvastanud.
16.Kohus leiab, et 17. jaanuaril 2012 kostja poolt hagejale saadetud hoiatuskirja (I kd, tl 27) võib siiski käsitleda VÕS § 196 lg 2 kohase täiendava tähtaja andmisena 2011. aasta novembris ja detsembris esitatud üüriarvete (nr 1111 ja 1112) tasumiseks. Kirjas on palutud nende arvete osas võlgnevus tasuda hiljemalt 31. jaanuariks 2012 ning märgitud, et antud tähtaja tulemusteta lõppemisel on kostja sunnitud algatama lepingu ülesütlemise menetluse. Kohus on taolist võimalikku õiguslikku hinnangut pooltega menetluses ka arutanud (I kd, tl 222). Asja materjalidest ei nähtu samas, et kostja oleks andnud hagejale täiendavat tähtaega 2012. aasta jaanuaris esitatud üüriarve (nr 1201) tasumiseks. 17. jaanuari 2012 hoiatuskirjas on küll selgitatud, et 31. jaanuariks 2012 tuleb tasuda ka jaanuarikuu eest esitatud arve summas 298,63 eurot. Lähtudes üürilepingu üldtingimuste punktist 7.2 pidigi hageja selle üüriarve tasuma 31. jaanuariks 2012 (st nõue ei olnud enne seda sissenõutav). Eelnevast lähtudes leiab kohus, et materiaalseid eelduseid üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu üldtingimuste punkti 21.6 alusel ei esinenud, kuna kostja ei ole andnud VÕS § 196 lg 2 kohast täiendavat tähtaega 2012. aasta jaanuaris esitatud üüriarve tasumiseks. Isegi kui nõustuda seisukohaga, et 17. jaanuari 2012 kirjaga anti hagejale täiendav mõistlik tähtaeg jaanuari kuu eest esitatud üüriarve tasumiseks, ei olnuks selline tähtaeg ülesütlemisavalduse tegemise hetkeks 3. veebruaril 2012 veel lõppenud.
17.Kohtu arvates ei esinenud üürilepingu ülesütlemise materiaalseid eeldusi ka üürilepingu üldtingimuste punkti 21.5 järgi. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt. Nagu eelpool juba märkinud, kattub üürilepingu üldtingimuste punkti 21.5 sisu VÕS § 316 lg 1 p-st 1 lähtuva ülesütlemise alusega, mille järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kohus leiab, et "oluline osa" nii üürilepingu üldtingimuste punkti 21.5 kui VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades. Samale seisukohale on VÕS § 316 lg 1 p 1 osas asunud ka Riigikohus 27. aprillil 2010 tsiviilajas nr 3-2-1-29-10 tehtud otsuses (p 13). Kohus leiab, et kuivõrd tegemist on eluruumi üürilepinguga, peaks üürlepingu ülesütlemiseks üldtingimuste punkti 21.5 (või VÕS § 316 lg 1 p 1) järgi üürniku üüri ja/või kõrvalkulude võlg ületama kahe kuu oma. Vastasel juhul oleksid VÕS § 316 lg 1 p-d 2 ja 3, mis seavad ülesütlemise eelduseks võlgnevuse kolme kuu üüri või kõrvalkulude suuruses summas, õiguslikult sisutud. Vastavalt VÕS §le 275 oleks eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Lähtudes kostja poolt 17. jaanuaril 2012 saadetud hoiatuskirjast, oli hageja selle kuupäeva seisuga viivituses üksnes kahel (üksteisele järgneval) maksetähtpäeval tasumisele kuulunud üüri ja kõrvalkulude maksmisega (arved nr 1111 ja nr 1112). Sama võib järeldada AS IE poolt 5. märtsil 2012 hagejale saadetud kirjalikust vastusest (I kd, tl 185-187). Lepingu ülesütlemisavalduse tegemise ajaks oli hageja viivituses juba lisaks ka 2012. aasta jaanuari kuu eest esitatud arve tasumisega (st kokku kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega), kuid kostja ei ole andnud ka selle rikkumise lõpetamiseks VÕS § 196 lg 2 kohast mõistlikku tähtaega (vt lisaks otsuse põhjenduste p-d 15 ja 16).
18.Kostja on märkinud, et hageja viivitas üüri ja kõrvalkulude tasumisega ka varem, seejuures oli hageja tasumisega viivituses kõikidel kuudel alates 2011 aasta juulist. Kohus leiab, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise õigusliku põhjendatuse hindamisel saab lähtuda ülesütlemisavalduses esitatud ülesütlemise alustest. Seda järeldust toetavad 8(10)
2-12-9314 otseselt VÕS § 325 lg 1 ja 2 normid. Poolte esitatu põhjal ei ole kostja teinud muid avaldusi üürilepingu ülesütlemiseks peale 3. veebruari 2012 avalduse. Seda ülesütlemisavaldust sisustab kohus praegusel juhul omakorda 17. jaanuari 2012 hoiatuskirjast lähtudes. Nendest kahest dokumendist järeldub, et sisuliselt on kostja soovinud üürilepingu üles öelda kolme kuu üüri ja kõrvalkulude eest tasumata jätmise tõttu (üüriarved nr 1111, nr 1112 ja nr 1201). Nendel asjaoludel oli ülesütlemine kohtu poolt ülaltoodud kaalutlustel põhjendamatu. Ülesütlemisavalduses märkimata võimalikke üürilepingu rikkumisi ei saa asja lahendamisel arvestada.
19.Eeltoodust johtuvalt rahuldab kohus hageja nõude ning tuvastab käesoleva otsusega, et AS-i IE poolt kostja nimel 3. veebruaril 2012 hagejale esitatud (ning hageja poolt 5. veebruaril 2012 kätte saadud) hageja ja kostja vahel 25. jaanuaril 2011 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise avaldus ei ole õiguslikult kehtiv. Seetõttu puudub kohtul vajadus täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega.
20.Seonduvalt poolte väidetega lisab kohus järgmist. Kostja on märkinud, et igakuiselt hagejale esitatud üüriarvetes kajastus ka võlgnevus eelmiste perioodide eest. Seega anti üürilepingu ülesütlemisele eelnenud üheksa kuu jooksul hagejale igas esitatud arves sisuliselt täiendav tähtaeg kohustuste kohaseks täitmiseks. Kohtu hinnangul on kostja taolised väited õiguslikult asjakohatud. VÕS § 316 lg 2 esimese lause järgi ei ole üürileandjal sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Asjas esitatud ja kogutud tõenditest ilmneb, et enne 2011. aasta novembrit tekkinud võimalikud üürilepingust tulenevad nõuded oli hageja juba 17. jaanuari 2012 seisuga rahuldanud. Taolise järelduse saab teha eelpool käsitletud
17.jaanuari 2012 hoiatuskirjast ja 5. märtsil 2012 hagejale saadetud kirjalikust vastusest. Seetõttu ei oma võimalike eelnevate rikkumistega seonduv ülesütlemisavalduse põhjendatuse hindamisel tähtsust. Asjaolu, et üürnik tasus ülesütlemisavalduses märgitud võlgnevuse 9. veebruaril 2012, seega pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist, ei oma hageja esimese alternatiivse nõude lahendamise seisukohast samuti iseseisvat tähtsust. Nagu kohus eelpool leidis, ei olnud ülesütlemine kehtiv, kuna kostja ei ole andnud hagejale kohustuste täitmiseks eelnevalt mõistlikku täiendavat tähtaega. Kostja poolt esitatud tõenditest (I kd, tl 106-124) ilmnevalt saab AS-i IE vaadelda vaidlusaluses üürisuhtes kostja esindajana. Kostja ja AS-i IE vahel on kohtu hinnangul käsunduslepingule (VÕS §-d 619 jj) sarnane õigussuhe. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg-le 1 võib tehingu teha ka esindaja kaudu. Esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Isegi kui AS IE on tegutsenud üürisuhtes hagejaga esindusõiguseta või esindusõiguse piire ületades, on kostja sellise tegevuse hiljem heaks kiitnud (TsÜS § 129 lg 1). Seda võib muu hulgas järeldada kostja poolt käesolevas tsiviilasjas esindajale volikirja väljastamisest (I kd, tl 169) ning menetluses esitatud vastuväidetest.
21.Seonduvalt hageja esimese (alternatiivse) nõude rahuldamisega ei pea kohus TsMS § 442 lg 8 neljandast lausest juhindudes vajalikuks käesolevas otsuses teiste alternatiivsete nõuete põhjendatust sisuliselt kontrollida.
22.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse 9(10)
2-12-9314 korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud asjas kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
23.Hageja on saanud tsiviilasjas riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Kohus on vabastanud 17. aprilli 2012 määrusega hageja hagiavalduse esitamisel täielikult 383,46 euro suuruse riigilõivu tasumisest (I kd, tl 85-87). TsMS § 190 lg 3 esimesest lausest tuleneb, et menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. Võttes aluseks ülalesitatud menetluskulude jaotuse, mõistab kohus eelnimetatud menetluskulu (mille tasumisest hageja oli vabastatud) kostjalt täies ulatuses riigituludesse välja. Väljamõistmisele kuulub seega riigilõiv 383,46 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest kohtunik
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.