Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
19. märts 2012. a Tartu
Tsiviilasja number
2-03-401
Tsiviilasi
TÜ Tehnoauto hagi OÜ Soja Foods ja OÜ Larossa Grupp vastu lepingueseme üleandmiseks kohustamiseks hageja otsesesse valdusse
Tsiviilasja hind
31 955.82 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 30. märtsi 2011. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tulundusühistu Tehnoauto apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28. veebruar 2012. a
Menetlusosalised ja nende
Apellatsioonkaebuse esitaja (hageja): TÜ Tehnoauto (registrikood: 10132955; asukoht: Narva Kerese 40), esindaja Igor Sumarok Vastustaja I (kostja I): OÜ Soja Foods (registrikood: 10797360; asukoht: Narva Kerese 40), esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel Vastustaja II (kostja II) OÜ Larossa Grupp (registrikood:
esindajad
10246050; asukoht: Vahtra Narva vandeadvokaadi vanemabi Rein Laid
RESOLUTSIOON
2-50),
esindaja
1.Jätta Viru Maakohtu 30.03.2011 otsus muutmata, arvestades käesoleva otsuses toodud põhjendusi.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetlusosaliste menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.TÜ Tehnoauto esitas 22.07.2003. a Narva Linnakohtule hagiavalduse OÜ Soja Foods vastu lepingu täitmisele kohustamiseks lepingueseme üleandmiseks hageja otsesesse valdusse. 05.02.2010. a esitas hageja muudetud hagi (II köide, tl 92-97), mille kohaselt sõlmis OÜ Soja Foods 07.05.2003. a hoone mõttelise osa müügilepingu OÜ-ga Larossa Grupp (kostja II). Hagejal oli vastavalt AÕSRS § 13' lõikele 1 hoone asukohaga XXX Narva mõttelise osa ostueesõigus. 20.05.2003. a koostas hageja ostueesõiguse teostamise avalduse. Notar saatis ostueesõiguse teostamise avalduse kinnitatud ärakirjad kostjatele. Notari poolt koostatud avaldus sisaldas kohustust kostjatel koos hagejaga ilmuda notaribüroosse 30.05.2003. a asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseks. Notaribüroosse ilmus ainult hageja. Hageja palus tuvastada, et hageja on teostanud ostueesõiguse mõttelise osa hoonest asukohaga XXX Narva suhtes. Hageja palus kohustada kostjat täitma kohtuotsuse alusel müügileping, s.o sõlmima hagejaga notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe hoonest mõttelise osa omandiõiguse ja valdusse üleandmiseks, millega kostja II tagastab omandiõiguse kostjale I, aga kostja I annab hagejale omandiõiguse ja valduse. Anda kostjatele tähtaeg eeltoodud asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseks notariaalses vormis 1 kuu arvates kohtuotsuse jõustamisest. Juhul, kui kostjate kohustus mõttelise osa omandiõiguse üleandmise osas jääb täitmata ja kostjad jätavad sõlmimata notariaalse kokkuleppe omandiõiguse ja valduse üleandmiseks kohtuotsuses määratud tähtajaks, siis kohtuotsus tuleb täita täitemenetluses.
Viru Maakohtu 07.07.2010. a määrusega (II köide, tl 119-121) kaasati tsiviilasja nr 2-03-401 menetlusse kostjana OÜ Larossa Grupp.
2.OÜ Soja Foods hagi ei tunnistanud (II köide, tl 152-154). Kostja I ei saa omandit hoone osale üle anda, sest see on juba kehtivalt kostjale II üle antud ning õiguslikku alust selle tagasinõudmiseks ei ole. Müügitehingu tegemise ajal (07.05.2003) kehtinud AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekkis omand hoone osale müügilepingu sõlmimise ja sellele valduse üleandmisega. Ostueesõigust teostatakse võlaõigusliku müügilepingu suhtes, see tähendab, et hagejal tekkis ka samasugune maksekohustus, nagu see oli kostjal II ehk 10 000 krooni tuli maksta kohe (hageja puhul ostueesõiguse teostamise päeval) ning ülejäänud hiljemalt 20.04.2006. a. Hageja ei ole ei ostueesõiguse teostamise (st müügilepingu tekkimise) päeval ega hiljem maksnud kostjale I mitte midagi.
3.OÜ Larossa Grupp esindaja seisukoha kohaselt (II köide, tl 160) ei ole õiguslikult võimalik esitatud hagi rahuldada.
MAAKOHTU LAHEND
4.Kohus jättis 30.03.2011. a otsusega TÜ Tehnoauto hagi täies ulatuses rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Kohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 16 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast 1. juulit 2002. a. VÕSRS § 2 kohaselt asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Kohus leidis, et vaidlus tuleb lahendada võlaõigusseaduse ja ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud seaduste järgi. Ostueesõiguse teostamiseks on vajalik ostueesõigust omava isiku poolt vastavasisulise avalduse tegemine (tahteavaldus TsÜS § 69 mõttes) ja avaldus peab olema tehtud müüjale (VÕS § 244 lg 4) ning see jõustub avalduse kättesaamisest müüja poolt (TsÜS § 69 lg 1). Kirjaliku dokumendina vormistatud tahteavalduse isiklikul üleandmisel on võimalik selle hilisema tõendamise jaoks võtta saajalt allkiri või tahteavaldus üle anda tunnistajate juuresolekul. Hageja nimetatut tõendanud ei ole ja järelikult ei ole ta ostueesõigust asunud kehtivalt realiseerima. Ostueesõiguse teostamiseks ei piisa lihtsalt vastava avalduse esitamisest notarile. Hageja esindaja oli seisukohal, et kostjat tuleb kohustada notariaalse asjaõigusliku kokkulepe sõlmimiseks omandiõiguse ja valduse üleandmiseks ja määrata selle kokkuleppe sõlmimiseks tähtaeg. Kui kokkulepet ei sõlmita, tekib hagejal õigus esitada kohtunõue kohustamaks kostjat andma täitemenetluses hagejale üle vallasasja omandiõigus ja valdus. Kostja I arvates ta ei saa, ega pea omandit müüdud asjale (hoone osa) hagejale üle andma, sest see on juba kehtivalt kostjale II üle antud ning õiguslikku alust selle tagasinõudmiseks ei ole. Õigusnorm, mis nägi ette vallasasjade puhul ostueesõigust rikkuva käsutustehingu tühisuse, jõustus 27.12.2003. a. Tehingu tegemise (07.05.2003. a) ja ostueesõiguse teostamise (20.05.2003. a) ajal õigusnorm ei kehtinud.
Kohus nõustus kostja esindaja väitega, et asjas ei tule kohaldada VÕS § 244 lg 6, mille kohaselt on eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Seega võimaldab VÕS § 244 lg 6 ostueesõigusega isikul nõuda reaalselt omandi ülekandmist, kuivõrd omandi üleandmise leping (käsutustehing) on seadusest tuleneva ostueesõiguse teostamise korral tühine ja seega on esialgne müüja endiselt asja omanik. Kohus märkis, et viidatud säte kehtib VÕS § 244 täiendusena alates 27. detsembrist 2003. a ning ei ole seetõttu asjas kohaldatav. Nimetatud norm ei kehtinud ostueesõiguse teostamise ajal. Alates võlaõigusseaduse jõustumisest ei olnud ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet ei vallasasjade ega õiguste puhul. Ostueesõigus ei välista ostueesõigusega koormatud eseme käsutamist ostueesõiguse kohaselt kohustatud isiku poolt. Hoone mõttelise osa võõrandamisel sõlmitakse sisuliselt võlaõiguslik müügileping ja omandi üleandmise tehing (käsutustehing). Võlaõiguslik ostueesõigus loob õigusi ja kohustusi üksnes kahe isiku – ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isiku ja kohustatud isiku ehk müüja vahel. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (VÕS § 208 lg 1). Ostueesõigust omaval isikul on seega üksnes VÕS § 244 alusel tekkinud müügilepingust tulenev nõue võõrandaja vastu, mis on suunatud ostueesõigusega koormatud eseme omandi (ja esemete puhul ka valduse) üleandmisele. Kuna tegemist on võlaõigusliku toimega ostueesõigusega, siis ei ole hagejal nõudeid ostja OÜ Larossa Grupp vastu selleks õigussuhte puudumise tõttu. Asjas kohaldatavad võlaõigusseaduse ostueesõiguse kohta kehtestatud sätted ei näinud ette ostueesõigust omava isiku õigust esitada ostjale ostueesõigusega seonduvaid nõudeid. Kohus ei nõustunud hageja esindaja väidetega omandiõiguse ja valduse ülekandmise või andmise osas. Ostueesõiguse teostamise avaldusega loetakse müügileping sõlmituks müüja ja ostueesõiguse teostaja vahel ning viimasel tekib müüja vastu lepingu täitmise nõue (VÕS § 108). Seega on hagejal õigus nõuda müüdud hoone osa selle müüjalt. Müüjal on võimalik kohustus ostueesõiguslase ees täita, kui tal on võimalik ostetud asja valdus üle anda ja tagada ostueesõiguslasele omandi üleminek. Müüja ei saa aga omandit üle anda, kui selle on kehtivalt omandanud juba esialgne ostja. Vaadeldaval juhul on aga hoone osa müügilepingu järgi üle antud ostjale (käsutustehing). Sellisel juhul on müügileping nõuetekohaselt täidetud ning ostueesõiguse teostamine ei oma ostja ja müüja vahelises suhtes mingit tähendust. Kui müüja ostueesõigust rikkus ning andis müügilepingu objektiks oleva asja ning omandiõiguse asja suhtes üle ostjale, lõppes ka ostueesõiguslase lepingu täitmise nõue müüja vastu VÕS § 108 lg 2 p 1 kohaselt. Müüja suudab täita ainult ühte kahest lepingust. Ostueesõiguse teostamine ei mõjuta müügilepingu täitmiseks tehtud käsutustehingu kehtivust. Antud juhul oli OÜ Soja Foods OÜ-le Larossa Grupp omandiõiguse ostueesõigusega koormatud varale ostueesõiguse teostamise hetkeks juba üle andnud ja vastav käsutustehing on kehtiv ning ostja OÜ Larossa Grupp jääb endiselt vara omanikuks. Siit tuleneb, et ostja (kostja) on omandanud vaidlusaluse hoone osa seaduslikult, mistõttu pole ta kohustatud seda ka tagastama. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei muuda asja senist seaduslikku valdust ebaseaduslikuks ega valdajat pahauskseks valdajaks. Seega ei saanud ka müüja esitada nõuet selle tagastamiseks ning tal pole võimalik täita ostueesõigust omava isikuga seonduvat müügilepingut. Sellises olukorras on hagejal võimalus kasutada õiguskaitsevahendeid tulenevalt sellest, et müüja rikkus müügilepingut ning nõuda eelkõige kahju hüvitamist. Ostueesõiguslase ja esialgse ostja vahel ostueesõiguse teostamisest võlasuhet ei teki, st ostueesõiguslasel puuduvad nõuded esialgse ostja vastu ja vastupidi.
Hageja väited on vastuolulised. Ühelt poolt leidis hageja, et ei tohi nõuda müüja ja esialgse ostja vahel sõlmitud lepingust taganemist või esialgselt ostjalt omandiõiguse ülekandmist otse ostueesõiguse kasutajale. Teisest küljest leidis hageja, et ostueesõiguse teostamisega tekkis kostjatel kohustus anda üle hageja omandisse hoonest mõtteline osa ning et müüja peab ostjaga sõlmitud müügilepingust taganema selle edasise täitmise võimatuse tõttu. Kohus ei nõustunud hageja esindaja selliste „õiguslike konstruktsioonidega“, eelkõige sellega et ostja peab müüjale omandiõiguse ja valduse tagasi andma ning pärast annab müüja omakorda omandiõiguse ja valduse üle hagejale. Kohus märkis, et müügileping oli juba hageja poolt ostueesõiguse teostamise ja hagi esitamise ajaks täidetud, seega ei saa kõne alla tulla ka lepingu edasise täitmise võimatus. Hagejal oli lepingu täitmise nõue ainult müüja vastu ja hetkeni, mil omandiõigus ja valdus polnud veel ostjale üle antud. Samuti oli hagejal võimalus taotleda hagi tagamise abinõude rakendamist (kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 155). Edaspidi oli hageja õiguskaitsevahendiks kahju hüvitamise nõue müüja vastu (VÕS § 115 lg 2), mis tulenes müügilepingust (VÕS § 244 lg 1) tuleneva kohustuse rikkumisest. Eeltoodu alusel ei saanud hageja esitada lepingu täitmise nõuet (omandiõiguse ja valduse üleandmine), sh täitemenetluses nii mõlema kostja kui ka müüja vastu ning nende tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega sellel eesmärgil. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega saab ostueesõiguslasele tuleneda kohustusi (sh kõrvalkohustusi) üksnes seaduse või lepinguga nõutud vormis sõlmitud müügilepingust, mille suhtes ta ostueesõigust teostab. Kostja ja esialgse ostja sõlmitud müügilepingu p-de 4.1. ja 7.1 kohaselt (I kd, tl 12) on müügihinnaks 500 000 krooni ja ostja kohustub tasuma ostusummast 10 000 krooni lepingu sõlmimise päeval ning edaspidi lisatud maksegraafiku alusel igakuiselt 894.76 krooni. Müügilepingu p 6.1. kohaselt loetakse lepinguobjekti omandiõiguse üleminek esialgsele ostjale toimunuks lepingu allakirjutamisega. Ostja kui müügilepingu ühe poole üheks põhikohustusteks on ostuhinna tasumine (VÕS § 208 lg 1). Hagejal kui ostueesõiguslasel on VÕS § 244 lg 1 järgi samad õigused ja kohustused kui esialgsel ostjal müügilepingu järgi. VÕS § 248 lg 1 sätestab, et kui ostja ei pea müügilepingu kohaselt ostuhinda tasuma lepingu sõlmimisel, on ostueesõigust omaval isikul sama õigus üksnes juhul, kui ta annab ajatatava summa eest tagatise. Kostja ja esialgse ostja kokkulepe, mille kohaselt esialgne ostja ei olnud kohustatud ostuhinda tasuma müügilepingu sõlmimisel, omab VÕS § 248 lg 1 järgi tähtsust ka hageja jaoks, kes ei pidanud samuti kogu ostuhinda tasuma müügilepingu sõlmimisel, kuid hagejal oli kohustus nagu esialgselgi ostjal tasuda kohe 10 000 krooni. VÕS § 76 lg-st 3 tuleneb, et kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Ostueesõiguse teostamise ajal (20.05.2003) oli hagejal kohustus nagu esialgselgi ostjal tasuda kohe 10 000 krooni. Hageja poolt esitatud pangaarve väljavõtte kohaselt (II köide, tl 193) kanti 03.06.2003 I B OÜ arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXX üle XX XXX krooni selgitusega „osta-müügi leping 07.05.2003“. Kuid kohus leidis, et seda ei saa lugeda hageja kohustuse kohaseks täitmiseks, kuna ülekanne oli tehtud mitte õigel ajal ja mitte õigustatud isikule. Raha, mis on hageja poolt ekslikult tasutud kolmandale isikule, ei saa lugeda tasutuks õigustatud isikule. Tõendatud on, et hageja pole müügihinnast midagi tasunud õigeaegselt ja õigustatud isikule, sest tõendid selle kohta puuduvad (08.02.2011 kohtuistungi protokoll, lk 4, hageja esindaja seletused).
Eeltoodud põhjendustel jättis kohus hagi täies ulatuses rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.TÜ Tehnoauto esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Apellant palub menetluskulud jätta kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) ei ole kohus hinnanud kõiki apellandi poolt esitatud tõendeid, väiteid ja seisukohti igakülgselt, täielikult ja objektiivselt TsMS § 232 lg 1 kohaselt; 2) ei ole vaidlust, et kostjad on kätte saanud notari poolt koostatud ostueesõiguse teostamise avalduse. Kostjad ei ole sellele vastu vaielnud. Nimetatud fakt on tõendatud asjaoluga, et sama notari juures 20.06.2003. a sõlmisid kostjad 07.05.2003. a sõlmitud hoone mõttelise osa müügilepingu muutmise lepingu, millega suurendati 07.05.2003. a lepinguga sätestatud hind 250 000 krooni võrra. Lepingu muutmise lepingus mainiti hageja ostueesõiguse teostamisest; 3) tekkis TÜ Tehnoauto ostueesõigus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 11 alusel, aga mitte tehinguga. Seega on kohtu arvamus võlaõigusliku toimega ostueesõigusest ekslik; 4) on ostueesõigusega koormatud asja omandi üleandmisega seotud tehingud asjaõigusliku toimega. Nimetatud fakt on tõendatud asjaoluga, et hageja ostueesõigus kehtib igale ostjale, st et kaasomaniku ostueesõigus ei lange kaasomaniku omandiõiguse üleandmisega, vaid kehtib asja iga kaasomaniku suhtes. Kohus jättis arvestamata asjaolu, et isegi pärast võlaõigusliku tehingu tegemist jääb ostueesõigus kaasomanikule, kellele on jäänud omandiõigus oma kaasomandi üle; 5) lähtuvalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-66-07 peab kohus analüüsima ja hindama, kas tehtud tehing on vastuolus hea usu põhimõttega või mitte. Kohus on jätnud hinnangu andmata kostja I ja kostja II vahelisele tehingule; 6) maksis hageja kostjale lepingu alusel 490 000 krooni. Osa nendest summadest on tagastatud. Hetke seisuga on 350 000 krooni jäänud tagastamata. VÕS § 209 kohaselt ei ole asja üleandmise kohustus seotud ostuhinna tasumisega. Lisaks sellele ei näe müüja ja esialgse ostja sõlmitud leping ette ostja kohustust maksta rohkem kui 10 000 krooni enne valduse ja omandi üleminekut ostjale. Kuna apellandile ei ole veel üle antud omandiõigust, ei ole apellandil kohustust ka raha maksmise osas.
6.OÜ Soja Foods vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on apellatsioonkaebus esitatud hilinemisega ega kuulu menetlemisele; 2) ei oma apellatsioonkaebuses esiletõstetud küsimus ostueesõiguse teostamise avalduse kättetoimetamisest või mittekättetoimetamisest vastustajale I (punkt 3) lõpptulemusena tähtsust, sest ka siis, kui avalduse kättetoimetamine oleks üheselt tuvastatav, ei ole hagi kohtuotsuses nimetatud muudel alustel rahuldatav. Asjaolu, et vastustaja 1 võis olla teadlik ostueesõiguse avalduse esitamisest notarile ei ole samastatav selle avalduse saamisega.
Apellant ei selgitanud ka maakohtu istungil, millest peaks nähtuma avalduse kättetoimetamine vastustajale 1. Seega on alusetu etteheide maakohtule, et see ei tuvastanud ostueesõiguse avalduse kättetoimetamist müüjale; 3) ei sisalda apellatsioonkaebus põhjendusi, mis viitaks maakohtu otsuse ebaõigsusele. Küsimus ei ole mitte ostueesõiguse olemasolus või puudumises apellandil, vaid selles, millised õiguslikud tagajärjed on ostueesõiguse avalduse esitamisel mais 2003. a, kui müüja oli omandi ostjale juba loovutanud. Maakohus tuvastas õigesti, et mais 2003. a olid ostueesõigust omavad isikud halvemas õiguslikus olukorras võrreldes nendega, kes teostasid ostueesõigust alates 27.12.2003. a; 4) samastab apellant alusetult tema poolt viidatud Riigikohtu lahendis kasutatud ja AÕS §-st 95 tulenevat mõistet „heausksus“ heas usus tegutsemise põhimõttega (VÕS § 6). Ka erineb põhimõtteliselt tsiviilkoodeksi ja võlaõigusseaduse ostueesõiguse regulatsioon: esimese järgi astus ostueesõigust teostav isik ostja asemele, teisel juhul aga tekkis ostueesõigust omaval isikul võlaõiguslik suhe müüjaga. Käesoleva kohtuasja aluseks on ostueesõiguse teostamine VÕS alusel, kui ostueesõigust omaval isikul tekkis õigussuhe vaid müüjaga.
7.OÜ Larossa Grupp vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole vastustaja kindel, et apellatsioonkaebus on võetud õigesti ringkonnakohtu menetlusse. Apellatsioonkaebus on raskesti loetav ja arusaadav. Vastustaja arvates on apellant esitanud apellatsioonkaebuse hilinenult; 2) nõustub vastustaja maakohtu põhjendustega ning rõhutab, et õiguslikult ei ole võimalik esitada nõue hoona osa, mille omanik ta on, tagastamiseks OÜ-le Soja Foods ja et seejärel OÜ Soja Foods omakorda loovutaks osa omandiõiguse apellandile; 3) on vastustaja kõik oma õigused ja kohustused, mis tulenevad müügilepingust, täitnud ning tema suhtes VÕS § 244 lg 5 regulatsiooni kohaldamine tagasiulatuvalt ei ole võimalik.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus jätab muutmata maakohtu otsuse resolutsiooni, kuid muudab käesolevas otsuses osaliselt maakohtu põhjendusi.
9.Asja materjalide kohaselt oli hageja TÜ Tehnoauto ja kostja OÜ Soja Foods kaasomandis hoone Narva linnas XXX . 7.05.2003 sõlmis kostja OÜ Soja Foods (müüja) ja OÜ Larossa Grupp (ostja) ehitise mõttelise osa 16278/19953 (XXX ruumide nr 1-31 ja 33a) müügilepingu hinnaga 500 000 kr, millest lepingu sõlmimise päeval tuli tasuda 10 000 kr ja 490 000 kr lepingule lisatud graafiku alusel (I kd lk 9). Hageja kasutas kaasomanikuna seadusest tulenevat ostueesõigust ja tegi 20.05.2003 ostueesõiguse teostamise avalduse, milles teatas lepinguosalistele, et TÜ Tehnoauto kasutab 7.05.2003 lepingu suhtes ostueesõigust (I kd lk 20). OÜ Soja Foods ja OÜ Larossa Grupp sõlmisid 20.06.2003 ehitise mõttelise osa müügilepingu ja pandi seadmise lepingu muutmise lepingu (I kd lk 51). Hageja esitas 22.07.2003 hagiavalduse OÜ Soja Foods vastu lepingu täitmisele kohustamiseks ja lepingueseme üleandmiseks hageja otsesesse valdusesse.
10.Ringkonnakohus märgib, et kuna hageja teostas 07.05.2003 ostueesõigust, siis ei oma tema suhtes õiguslikke tagajärgi 20.06.2003 müüja ja ostja vahel sõlmitud müügilepingu muutmise leping. Hagejal oli seadusest tulenev ostueesõigus, mida ta kasutas. Maakohtu väited selle kohta, et müüja ei teadnud ostueesõiguse kasutamise avaldusest ei ole asjakohased. Lisaks märkisid ostja ja müüja 20.06.2003 lepingusse, et see sõlmitakse just sellepärast, et kaasomanik soovis ostueesõigust kasutada.
11.Maakohus on õigesti määratlenud ja sisustanud käesoleva vaidluse lahendamisel kohaldamisele kuuluva materiaalõigusnormi, milleks on ostueesõiguse avalduse tegemise ajal kehtinud VÕS § 244 lg 1. Õige on ka maakohtu seisukoht, et kohaldamisele ei kuulu VÕS § 244 lg 6. 20.05.2003 kehtinud VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Alates võlaõigusseaduse jõustumisest kuni 27. detsembrini 2006, kui jõustus VÕS § 244 lõige 6, ei olnud võlaõiguslikul ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet. Hageja poolt ostueesõiguse teostamise ajal ei välistanud võlaõigusliku ostueesõiguse teostamine müüja poolt eseme käsutamist. Hoone mõttelise osa võõrandamisel sõlmiti võlaõiguslik müügileping ja omandi üleandmise tehing (käsutustehing). Võlaõiguslik ostueesõigus loob õigusi ja kohustusi üksnes kahe isiku – ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isiku ja kohustatud isiku ehk müüja vahel. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et võlaõigusliku ostueesõiguse teostamine ei mõjutanud selle teostamise ajal kehtinud õiguse järgi müügilepingu täitmiseks tehtud käsutustehingu kehtivust. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei toonud kaasa käsutustehingu kehtetust. Sellises olukorras on hagejal võimalus kasutada õiguskaitsevahendeid tulenevalt müügilepingu rikkumisest, sh nõuda kahju hüvitamist.
12.Apellandi väide, et ta teostas ostueesõigust mitte tehingu alusel, vaid AÕSRakS § 131 järgi, st seadusest tulenevalt ja seetõttu omab apellandi ostueesõigus ka asjaõiguslikku toimet, ei ole õige. VÕS § 244 kuulub kohaldamisele sõltumata sellest, kas ostueesõigus tekkis seaduse või tehingu alusel, seda kinnitab ka sätte teine lõige.
13.Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse motiveeriva osa p-ti 3, milles kohus tuvastas, et hageja ei ole kostjale ostueesõiguse kasutamisega seoses raha tasunud. Kuna hageja ei ole müügilepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid esitanud, siis puudus põhjus selles osas seisukoha võtmiseks. Ringkonnakohus leiab, et hagejal on müügilepingu rikkumisest ja täitmise võimatusest tulenevalt põhjendatud nõuded müüja vastu, kuid käesolevas hagimenetluses ei ole hageja sellist nõuet esitanud.
14.TsMSRS §-st 3 tuleneb, et enne 01.01.2006 alanud kohtumenetlustes kuulub kohaldamisele menetlusseaduse varasem redaktsioon. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 3 kohaselt kui pool ei ole esitanud enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude hüvitamist nõuda. Kuna kostjad ei ole maakohtus ega ringkonnakohtus esitanud menetluskulude nimekirju, siis jäävad TsMS § 60 lg 1 alusel asjas kantud kõik menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Kersti Kerstna-Vaks
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.