Kohtulahend

TÜ Gerkules poolt kinnistu asukohaga XXX Narva (Viru Maakohtu kinnistusosakonna Narva jaoskonna registriosa nr 5009) võõrandamiseni.

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

26.10.2008 eksperthinnangu kohaselt on hageja kinnisasja väärtus kostja tegevuse tagajärjel vähenenud ligemale 45%. Samuti hageja kinnistu on kaotanud ligikaudu 10% oma pindalast. Hagejal oli kavas rajada kostja rajatiste allajäävale maale välikohvik. Hageja leidis, et eeldades kostja heauskset ehitamist, on tal õigus nõuda kostjalt kui naaberkinnisasja omanikult asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg 2 kohaselt kitsenduste talumise eest perioodilist hüvitist, s.o iga-aastast tasu ja seda tagasiulatuvalt alates oktoobrist 2000. Hüvitise arvestamisel tuleks aluseks võtta kinnisasja väärtuse vähenemine 45% vastavalt ERI Kinnisvara OÜ hinnangule ja mõistlikuks iga-aastase tasu suuruseks võiks olla 60 000 krooni. Hageja palus mõista kostjalt välja hüvitise perioodi 01.10.2000 – 01.10.2010 eest summas 600 000 krooni ja alates 01.10.2000 tähtajatu perioodilise hüvitise summas 60 000 krooni aastas.

MAAKOHTU LAHEND

sai hageja teada, et kostja oli XXX tänava remondi käigus ehitanud hageja kinnistule kõnnitee, haljasala ja autoparkla. Hageja kinnisasja pindalast hõivas kostja rajatud ehitis 99,3 m2. Kostja poolt ehitatud kõnnitee, haljasala ja parkla on XXX tänava osad ehk rajatised ning seega teeseaduse (TeeS) § 2 lg 1 ja § 6 ning ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 1 ja lg 3 kohaselt ehitised. Kostja poolt hageja kinnisasjale ehitamine toimus heauskselt. Maakohus leidis, et kostja nõue ei ole aegunud. Hageja nõue tuleneb AÕS § 148 lg-st 2, s.o hageja nõude puhul on tegemist seadusest tuleneva nõudega ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat selle nõude sissenõutavaks muutumiseni. Vastavalt TsÜS § 147 lg-tele 1 ja 2 algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega. Nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Maakohus leidis, et käesoleval juhul ei oma aegumise küsimuse lahendamisel tähtsust, kas hageja nõue muutus sissenõutavaks 2000 oktoobris või 2005 jaanuaris, kuna seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on 10 aastat ning isegi kui hageja nõue muutus sissenõutavaks 2000 oktoobris, saabuks aegumistähtaeg 2010 oktoobris. Hagi esitati kohtule 21.07.2005, s.o enam kui viis aastat enne nõude aegumistähtaja lõppemist. Kuna hageja nõue ei ole aegunud, jättis maakohus rahuldamata kostja taotluse kohaldada nõude aegumist. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja kinnisasja osa ulatub üle hageja kinnisasja piiri ning ehitis on püstitatud heauskselt. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt perioodilist hüvitist, sealhulgas ka juba sissenõutavaks muutunud hüvitist tagantjärgi alates hageja õiguste rikkumise algusest. Maakohus oli seisukohal, et AÕS § 148 lg 2 teises lauses märgitud perioodilise hüvitise all tuleb mõista kompensatsiooni omanikul kinnisasja osa kasutamise võimatuse tõttu saamata jäänud kasu eest. Nimetatud säte annab omandiõiguse osalise kaotuse korral makstava hüvitiste alusteks kaks erisust: kui kinnisasja omanik nõuab üleehitatud ehitise alla jääva maatüki omandamist üleehitanud naaberkinnisasja omanikult, saab kinnisasja omanik hüvitiseks kinnisasja osa müügihinna (turuhinna) ehk kinnisasja vähenemist hüvitava ühekordse tasu omandi kaotuse seisuga; kui kinnisasja omanik ei soovi kinnisasja osa müüa ja nõuab perioodilist hüvitist, tuleb perioodilise hüvitisega katta vaid kinnisasja osa kasutamise võimatuse tõttu saamata jäänud kasu, sest kinnisasi ei ole üleehituse tõttu vähenenud, piiratud on vaid selle kasutamine. Kui on tuvastatud kinnisasja väärtuse (turuhinna) vähenemine üleehitamise tagajärjel, on kinnisasja omanikul õigus nõuda ka ühekordset hüvitist kinnisasja väärtuse vähenemise ulatuses. Väärtuse ühekordse vähenemise eest perioodilist hüvitist nõuda oleks naaberkinnisasja omaniku suhtes ebamõistlikult koormav, kuna tähtajatu perioodiline hüvitis muutub teatud ajahetkest hüvitist saama õigustatud isikule alusetu rikastumise allikaks. Et tegemist on tähtajatu hüvitisega, siis aja jooksul ületab saadud hüvitise summa mingist hetkest alates kinnisasja väärtuse vähenemise ning hüvitis muutub tuluallikaks naaberkinnisasja omaniku arvelt. Seda isegi siis, kui kinnisasja üleehitatud osa oma iseloomult tulu saada ei võimaldaks. Hageja väitel oli tal plaan ehitada üleehitatud osale väliskohvik, kuid hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et tal oli plaan ja võimalus avada kostja poolt üleehitatud maa-alal välikohvik ning samuti ei ole tõendatud hageja võimalus saada välikohviku avamise tulemusel tulu. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks kostja poolt hageja kinnistule kõnnitee, haljasala ja parkla rajamise tagajärjel jäänud saamata kasu. Hageja väitel on kinnisasja üldine väärtus üleehituse tagajärjel vähenenud. Kostja väidab vastupidist, s.o hageja kinnisasja väärtus on üleehituse tagajärjel suurenenud. Pooled esitasid oma eksperthinnangud kinnisaja väärtuse muutumise kohta. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja esitatud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang ei vasta tegelikkusele, kuna selle tegemisel osales Narva Linnavalituses ametnik R.Z. . Maakohus leidis, et hageja ei ole esitanud tõendeid,

millest saaks järeldada, et R.Z. ekspertarvamus ebaõige.

ei oleks erapooletu või, et R.Z. i tegevuse tagajärjel on

Ekspertarvamuste järeldused erinevad oluliselt nii kinnisasja hinna kui ka väärtuse muutumise osas. AS Pindi Kinnisara eksperthinnang ja AS Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnang on tehtud vähem kui kuuajalise vahega ja erinevad teineteisest olulisel määral, kinnisasja hind erineb 15%. Samuti on ekspertarvamuse koostajad jäänud eriarvamusele kinnisasja väärtuse muutumise osas. ERI Kinnisvara OÜ eelhinnangus on koostaja eksinud arvestusega, märkides jääkväärtuse 25% väiksemaks arvutusvea tõttu. Maakohus leidis, et ei vasta tegelikkusele ja on ülehinnatud kinnisasja väärtuse vähenemine 45% ainuüksi seetõttu, et 99,3 m2 suurusele maa-alale, mis moodustab kogupindalast 8,3% ja asub kinnistu tänavapoolses haljastusega kaetud servas, on rajatud kõnnitee ja haljastus ning väike osa parklast, sealjuures ei ole ära märgitud konkreetseid asjaolusid, et nimetatud maa-alale ehitamise tõttu oleks hagejal kinnisasjalt kasu saamise võimalus vähenenud. Maakohus leidis, et menetlusosaliste esitatud tõendid on vastuolulised ning ei tõenda üheselt ei kinnisasja väärtuse suurenemist ega ka vähenemist kostja poolt üleehituse tegemise tagajärjel. Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud tähtajatu perioodilise hüvitise suurust ega selle arvutamise aluseks olevaid asjaolusid. Hagejal on õigus saada hüvitist vähemalt maamaksu ulatuses üleehitatud maa-ala osas. Hageja maamaksu omapoolset arvestust ei esitanud. Maakohus nõustus kostja esitatud maamaksu arvestusega. Kuna hageja ei saa kasutada oma 1200 m2 suurusest kinnistust 99,3 m2 suurust maa-ala, on põhjendatud, et talle hüvitataks alusetult tasutud maamaks. Maamaksu tuleb arvestada valemi järgi, kus maamaksu aastane summa jagatakse kogupindalaga ja korrutatakse äralõike pindalaga ehk 1500 krooni aastas : 1200 m x 99,3 m2 = 124,13 krooni aastas. Maakohus leidis, et hagejale kostjalt välja mõistetav hüvitise määr moodustab 124,13 krooni aastas. AÕS § 148 lg 2 eesmärk on kaitsta kinnisasja omaniku õigusi. Juhul, kui rikkumine on seadusega lubatud, on kinnisasja omanikul õigus saada omandiõiguse rikkumise eest hüvitist. Maakohus oli seisukohal, et hüvitise nõude õigus tekib kinnisasja omanikul alates omandiõiguse rikkumise algusest. Kostja poolt oktoobris 2000 alustatud XXX tänava rekonstrueerimine ei võimaldanud hagejal enam oma omandiõigust teostada ja seega on põhjendatud hüvitise sissenõutavaks muutumine alates omandiõiguse rikkumise algusest, s.o alates oktoobrist 2000. Maakohus ei nõustunud hageja väitega, et hüvitis tuleb välja mõista tähtajatult. Juhul kui hageja võõrandab kinnistu, kaotab ta õiguse saada hüvitist, kuna tema omandiõiguste rikkumine lõpeb kinnistu võõrandamisega. Maakohus leidis, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud hüvitis perioodi eest oktoober 2000 - 31.12.2010 (lõpeb maamaksu arvestuse periood), s.o kokku 10 aasta ja 3 kuu eest, määras 124,13 krooni aastas kokku 124,13 x 10 + 31,03 = 1 272,33 krooni (81,32 eurot), ja hüvitis alates 01.01.2011 (algab maamaksu arvestuse periood) kuni hageja poolt kinnistu XXX Narva võõrandamiseni arvestusega maamaksu aastane summa jagatud kinnistu kogupindalaga ja korrutatud äralõike pindalaga ehk 1500 krooni aastas : 1200 m x 99,3 m2 = 124,13 krooni aastas. Ülejäänud osas tuleb hageja nõue jätta rahuldamata.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on täpset kahjusummat antud juhul keeruline kindlaks teha ning seetõttu on võimalik hüvitise suurus välja pakutud näitlikult, arvestades esitatud tõendeid kinnistu väärtuse vähenemise kohta ja maatüki kasutamise piirangust tulenevalt (võttes aluseks VÕS § 127 lg 6). Seepärast jääb ka arusaamatuks, miks on kohus seisukohal, nagu hagi oleks osaliselt rahuldatud ning, miks pole kostjalt hageja menetluskulusid välja mõistetud. Eeltoodut arvestades saab maksimaalseks hagihinnaks olla kolmekordne perioodilise hüvitise suurus, ehk siis 3 x 3 834,85 = 11504,55 eurot; 2) on maakohus ebaõigesti tõlgendanud AÕS § 148 lg-t 2, mille kohaselt kui üle naaberkinnistu piiri ulatuv ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist, mitte aga kinnistuga seonduvate kulude katmist, nagu seda antud juhul tehtud on - kostjalt väljamõistetud maamaksu maksab TÜ Gerkules maksuna ära ja saab oma kulutused n.ö nulli, kuid hüvitist seaduse mõttes ta ei saagi. Sisuliselt võib öelda, et tegemist on maatüki „tasuta äravõtmisega“ TÜ-lt Gerkules; 3) on maakohus rikkunud TsMS § 232 lg-t 2. Maakohus on arusaamatutel põhjustel jõudnud seisukohale, et hageja pole tõendanud kinnistu väärtuse vähenemist, jättes samas põhjendamata, miks kohus ei loe seda tõendatuks ERI Kinnisvara OÜ-lt võetud eksperthinnanguga ja Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i eksperthinnanguga. Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i hindamisaktist tuleneb ka selgelt, et n.ö äralõigatud maatükil on kindlasti olemas oma kindel väärtus (antud hetkel eksperdi arvates 5 350 eurot), mis juba iseenesest peaks välistama maatüki n.ö tasuta äravõtmist TÜ-lt Gerkules ning mõistliku hüvitise määramist. Kummaline on maakohtu seisukoht R.Z. i kui kostja poolt esitatud tõendi koostamisel osalenud ja kostjaga vahetult seotud isiku rollist. Taolist tõendit hinnates peaks kohus eeldama, et R.Z. andmeid kogudes ei saanud erapooletu olla ning vastupidist oleks pidanud tõendama kostja, mitte aga hageja. Tähelepanu väärib veel maakohtu arvamus, et pole tõendatud ERI Kinnisvara OÜ arvamuse ebaõigsus – maakohus ise möönab sellega seda, et see võib õige olla, kuid jätab selles toodud järeldused ikkagi tähelepanuta, leides paljasõnaliselt, et hageja pole suutnud võimaliku hüvitise suurust tõendada. Hageja on arvamusel, et kostja poolt tekitatud kahju on tõendatud, kuid vaatamata sellele, et TÜ Gerkules on läbi menetluse erinevaid variante ning arvestamise viise pakkunud, samuti esitanud tõendeid, on iga-aastase hüvitise suurust täpselt väga keeruline välja arvutada ja maakohus oleks selle suuruse ja eesmärgi (viisi) ka ise võinud kindlaks määrata VÕS § 127 lg 6 alusel, mitte aga tuginema väitele, nagu hageja pole esitanud piisavalt tõendeid. Maakohus ei ole oma otsuses toodud seisukohti tõendite ebapiisavuses vms, samuti väljamõistetud hüvitise suuruse osas kuidagi põhjendanud, rikkudes sellega TsMS § 436 lõikeid 1, 2 ja 4.

realiseeris kostja rekonstrueerimistööde käigus hageja soovid liikluskorralduse muutmise osas ning ehitas linna kulul välja hageja huve kajastavad rajatised; 2) on maakohus põhjendatult leidnud, et AÕS § 148 lg 2 annab õigustatud isikule valikuvõimaluse nõuda kas kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maa omandamist ehitise omaniku poolt või perioodilist hüvitist talumiskohutuse eest, sest kinnisasi ei ole vähenenud, piiratud on vaid selle kasutamine. Samuti on maakohus asjakohaselt viidanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-41-08 p-s 23 sätestatule. Maakohus on lahendit tehes juhindunud otseselt Riigikohtu poolt väljendatud seisukohast ja määranud hüvitise suuruseks maamaksu proportsionaalselt maatüki suurusega; 3) on hageja menetluse jooksul korduvalt paljasõnaliselt väitnud, et soovis vaidlusalusele kinnisasja osale ehitada välikohviku, kuid kostja tegevuse tõttu tal see võimalus puudub. Samas jätab hageja täielikult tähelepanuta asjaolu, et juba kinnisasja omandamisel 1998 asus kinnisasja vaidlusalusel osal kõnnitee, mis juba iseenesest välistab hageja poolt väidetavalt soovitud välikohviku rajamise või kinnisasja osa kasutamise muul viisil.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

ERI Kinnisvara OÜ eelhinnangust nähtuvalt on kinnisasja turuväärtus jalakäijate tee tõttu langenud 30% ning hinnalangusele tuleb lisada veel 15% seetõttu, et reaalselt ei ole võimalik teatud osas maad kasutada. Ringkonnakohus leiab, et selline ERI Kinnisvara OÜ ei ole põhjendatud. Eelhinnangu aktist nr 27 ei nähtu põhjendusi, miks on kinnisasja väärtus vähenenud jalakäijate tee tõttu 30% ning miks tuleb sellele lisada veel 15% seetõttu, et reaalselt ei ole võimalik teatud osa maast kasutada. Kui lugeda õigeks üleehitamise tõttu kinnisasja turuväärtuse vähenemine 30%, siis peaks ju selles sisalduma ka üleehitatud rajatiste alla jääva maatüki mittekasutamisest tingitud kinnisasja turuväärtuse vähenemine. Eelhinnangu akti nr 27 kohaselt „Kindlasti on omanik kaotanud ka osa oma krundi turuväärtusest asjaolu tõttu, et ei suutnud kinnisvara hinnatõusu ajal realiseerida oma vastuvõetud detailplaneeringut, mis oleks oluliselt tõstnud antud krundi väärtust“. Seega tuleneb eelhinnangust, et hageja on kaotanud enda tegevuse tõttu mingi osa turuväärtusest, kuid aktist ei selgu, milline seos on viidatud asjaolul kinnisasja turuväärtuse määramisega konkreetsel ajahetkel. Ringkonnakohus arvates eelhinnangu aktis nr 27 esinevate vastuolude tõttu ei ole võimalik kindlaks määrata seda, kas ja kuivõrd on kinnistu, asukohaga XXX Narva, turuväärtus langenud seoses üleehitatud rajatistega. Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i hindamisaktist tulenevalt on üleehitatud rajatiste all asuva maatüki turuväärtus seisuga 20.04.2011 5 350 eurot ning hinnanguliselt vähendab äralõige kinnisasja turuväärtust proportsionaalselt äralõike suurusega. Seega tuleneb Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i hindamisaktist, et kinnistu, asukohaga XXX Narva, turuväärtus on langenud seoses üleehitatud rajatistega 5 350 eurot. Kostja on hageja poolt nõutud suuruses hüvitisele vastu vaielnud ning esitanud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu (II kd tl 34-50). AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et XXX asuva maatüki XXX tänavaga külgnevas osas paiknevad rajatised (parkla, haljastusala ja kõnnitee) on kinnisasja väärtust suurendavad tegurid, arvestades maatükil asuva hoone kasutamist toitlustuskohana ja baarina, kuna hoonele on juurdepääs rajatud XXX tänavalt. Õige on maakohtu seisukoht, et Narva Linnavalitsuse ametniku R.Z. i osalemine objekti ülevaatusel koos hageja esindajaga, tema poolt objekti pildistamine ning küsimuste koostamine ja nende edastamine eksperthinnangu koostajale ei muuda eksperthinnangut ebausaldusväärseks.

suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Hageja väite kohaselt tuleb talle välja mõista kostjalt menetluskulud. Arvestades hagi rahuldamise väikest ulatust (hagi rahuldatakse 6,3 % ulatuses) leiab ringkonnakohus, et on õigustatud jätta menetluskulud poolte endi kanda. Siinkohal arvestab ringkonnakohus sellega, et kostja ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud.

Andra Pärsimägi

Kersti Kerstna-Vaks

Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.