KÜ Narva mnt 61 hagi R S vastu 3728,56 euro ja viivise 1073,24 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.oktoobri 2011 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse KÜ Narva mnt 61 ja R S apellatsioonkaebused liigid Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ Narva mnt 61 (registrikood 80211194), lepinguline esindaja Julia Saveljeva Kostja R S (isikukood xxxxxxxxxxx), lepingulised esindajad vandeadvokaat Ott Saame ja advokaat Anna Fedurko
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3728,56 eurot
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 21.oktoobri 2011 otsus ja teha uus otsus.
2.Jätta KÜ Narva mnt 61 hagi R S vastu võla 3728,56 euro ja viivise 1073,24 euro saamiseks rahuldamata.
3.R S apellatsioonkaebus rahuldada. KÜ Narva mnt 61 apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Kõik esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jäävad kostja, KÜ Narva mnt 61 kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.KÜ Narva mnt 61 esitas 10.02.2010 Harju Maakohtule hagi R S vastu võla 33 995,88 krooni ja viivise saamiseks. Hagi põhjenduste kohaselt on kostja Narva mnt 61, Tallinnas asuva elamu kaasomanik, kellele kuulub 214/1000 kaasomandist. Elamut majandab hageja, kes osutab ja vahendab kommunaalteenuseid ning esitab selle eest kostjale arveid. Kostja kasutas kommunaalteenuseid, kuid tasus nende eest ebaregulaarselt. Kostjal tekkis hageja ees võlgnevus perioodil veebruar 2006. a – veebruar 2010.a. Hageja pöördus korduvalt kostja poole palvega võlgnevus kustutada, kuid kostja seda ei teinud. 01.02.2010 seisuga on nõue 44 564,82 krooni, millest põhivõlgnevus on 33 995,88 krooni ja viivis 10 568,94 krooni.
2.Hageja täpsustas 05.04.2010, et kostja tasus võlgnevuse 2006. ja 2007. a eest, kuid 2008. kuni 2010. a arveid ei ole kostja endiselt tasunud. Kuigi 2007. a kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-07-2348 tuvastati kostja kohustus anda nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks, ei ole kostja otsust täitnud ja vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele on ta elamu 214/1000 suuruse mõttelise osa omanik. Kuigi kostja väidab, et korteri omandit talle üle ei antud, ei võtnud ta nelja aasta jooksul midagi ette korteri enda valdusesse saamiseks. Asjaolu, et korter anti kostja nõusolekul üle I K-N ja A N valdusesse, kinnitab kostja poolt A. Nle antud volitus, mille kohaselt volitab kostja A. Nt korteriühistu üldkoosolekul esindama kostja huve.
3.Korteriühistu liige on kohustatud maksma korteriga seotud majandamiskulusid ja kommunaalmakseid. Hageja arvestab majandamiskulusid, mis on elamu ja selle juurde kuuluva maa säilitamiseks ja hooldamiseks vajalikud. Majandamiskulude arvestus toimub KÜS § 151, hageja põhikirja p. 3.2.6, 3.2.7 ja KÜ üldkoosoleku otsuste alusel. Kommunaalmaksete arvestus toimub teenuste hankijate tariifide alusel.
4.Hageja esitas kohtule 15.02.2011 avalduse põhinõude ja kõrvalnõuete muutmiseks. Pärast hagi esitamist tasus kostja 4000 krooni. Seisuga 31.01.2011 on kostja
majandamiskulude ja kommunaalmaksete võlgnevus 3728,56 eurot ja viivis 1073,24 eurot.
Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu. Hagi on osaliselt aegunud. Hagiavalduse järgi tekkis kostja võlgnevus perioodil veebruar 2006.a kuni veebruar 2010.a esitatud arvete tasumisel. Kuna hageja ei esitanud oma nõuet kostja vastu seaduses sätestatud kolmeaastase aegumistähtaja jooksul, siis on kostjal õigus nõuda ajavahemiku veebruar 2006.a - veebruar 2007.a osas aegumise kohaldamist.
6.Korteriomand ei ole kostjale üle läinud. Harju Maakohtu 25.06.2007 otsusega ja Tallinna Ringkonnakohtu 27.02.2007 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-2348 tuvastati AS Hansa Liising kui kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus ja kostja kohustus anda nõusolek tema kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 19507601 kantud kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande kustutamiseks. Nimetatud korter oli küll 30.10.2006 A. N, I. K-N ja kostja vahel sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu objektiks, kuid asja omandi üleandmist ei toimunud ning korter on senini müüjate valduses ja kasutuses. Antud juhul ei saa kostja omandiõigust tõendavaks dokumendiks olla kinnistusraamatu väljatrükk.
7.Kostja korterit ei kasutanud, see on kolmandate isikute valduses ja kasutuses. Kostja ei ole hageja poolt osutatud teenuseid kunagi tarbinud. Vastutust väidetavate võlgnevuse ees peab kandma korteri omanik või korteri valdaja, kes tegelikult asja valdab ja kasutab.
8.Hageja ei tõendanud elamu haldamiseks tegelikult tehtud kulutusi. Hagiavalduses ei märgitud, millisest metoodikast lähtudes kostjale teenuste koguseid arvestati ja milliste tariifide alusel tasud määr. Hagiavalduse kohaselt osutas hageja kostjale kommunaalteenuseid, kuigi korteri valdajatele esitatud arvetel on märgitud ka remondikulud ja hooldustasud. Ei ole selge, milliseid teenuseid hageja kostjale tegelikult osutas. Hagiavaldusele lisatud raamatupidamise õiend on tabel, millest ei ole võimalik tehtud kulutusi välja lugeda ja nende õiguspärasusest aru saada. Hageja kohustus on tõendada, millist teenust, millises mahus ja millise hinnaga kostjale osutati. Hageja on kohustatud esitama tõendeid tema poolt kostjale tegelikult osutatud ja vahendatud teenuste kohta.
Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 2882,96 eurot ja viivise 1073,24 eurot. Menetluskulud jättis kohus 82% ulatuses kostja kanda.
10.Asjas esitatud tõendite ja poolte poolt vaidlustamata asjaolude alusel luges kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: - vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele on kostja 30.10.2006 asjaõiguslepingu alusel Tallinnas, Narva mnt 61 asuva kinnistu 214/1000 kaasomanik, millele vastavalt kaasomanike kokkuleppele vastab elamus korter nr 3; - hageja on elamu majandamiseks loodud korteriühistu, mille põhikiri võeti vastu asutamiskoosolekul 28.04.2004 ja registreeriti Tallinna Linnakohtu registriosakonnas 12.05.2004. Põhikirja p 2.1. kohaselt on ühistu liikmeteks kõik
Narva mnt 61 korteriomanikud, p 3.2.6. kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu - ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmise kulu, üldelekter, maksed avariide likvideerimiseks, eraldised remondi reservfondi ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast; p 3.2.8 kohaselt võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriomanikult nõuda viivist kuni 0,5% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates; - hageja nõudis kostjalt 21.07.2008 võlgnevuse 22 055,05 krooni tasumist ja 08.09.2008 võlgnevuse 23 804,04 krooni tasumist; - hageja esitas kostjale arved jaanuar 2008 - november 2010 üldpinna ja köetava pinna 76,90 m2, haldus- ja hooldustasu 3,20 krooni/m2, remondifondi 5 krooni/m2, prügiveo, üldelektri, vee, kanalisatsiooni ja gaasi eest vastavalt tegelikule kulule; - kostja andis A. Nle 10.04.2009 volikirja esindada tema huve ja hääletada korteriühistu üldkoosolekul 2009. a jooksul; - hageja 27.11.2006 üldkoosolekul, kus osales ka kostja, otsustati tõsta hooldusfondi tasu 3,20 krooni/m2 ja jäeti remondifondi tariif 5 krooni/m2; - hageja 13.04.2008 üldkoosolekul, millel osales A. N kostja volitatud esindajana, otsustati jätta hooldus-ja haldustariifid samaks.
11.Ebaõige on kostja vastuväide, et tulenevalt Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustest ei ole kostja kinnistu kaasomanik, kuna omand ei läinud temale üle ja seetõttu peavad hageja ees korteri nr 3 majandamiskulude ja kommunaalmaksete eest vastutama korteri endised omanikud A. N ja I. K-N, kes on ka jätkuvalt nimetatud eluruumi faktilised kasutajad. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 mõtte kohaselt ei lähe kinnisasja omand üle teisele isikule teisiti kui kinnistusraamatusse kande tegemisega. Kinnisturaamatu kande kohaselt on kostja 30.10.2006 asjaõiguslepingu alusel kinnistu kaasomanik. AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kuigi kostja väidab, et tema puhul ei ole tegemist kinnistu kaasomanikuga, ei ole kinnistusraamatus kannet kostja kui kaasomaniku kohta muudetud või kustutatud. Sellele, et kostja on pidanud end ka ise kinnistu kaasomanikuks, viitab asjaolud, et kostja andis A. Nle 10.04.2009 volikirja esindada tema huve ja hääletada korteriühistu üldkoosolekul 2009. a jooksul. Kostja osales isiklikult hageja 27.11.2006 üldkoosolekul ja 13.04.2008 üldkoosolekul oma esindaja A. N kaudu.
12.Hagi on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-dest 146 ja 147 tulenevalt 2006. a osas aegunud. Hageja arvestuse kohaselt on kostja võlgnevus majandamiskulude osas kokku 75 132,43 krooni, mis tekkis ajavahemikul veebruar 2006 kuni november 2010 esitatud arvete alusel. Hageja esitas 2006. a osas kostjale 11 arvet kogusummas 20 603,29 krooni, millele lisandub viivis 683,37 krooni. Kostja tasus arvetest 8055,41 krooni ja seega on võlgnevus 2006. a osas 13 231,25 krooni. TsÜS § 147 lg 3 kohaselt algas hageja poolt 2006. a esitatud arvete aegumine 01.01.2007 kell 00 ja lõppes 01.01.2010 kell 00. Hageja 2007. a arvete aegumistähtaeg algas 01.01.2008 kell 00. Hagi esitati 10.02.2010 ja seega 2006. a võlgnevuse osas peale kolmeaastase aegumistähtaja möödumist. 2007. a jaanuari ja veebruari arvete aegumine lõppes
01.01.2011 kell 00 ja nendest arvetest tulenevad nõuded ei olnud hagi esitamise ajaks aegunud.
13.Hageja poolt esitatud arvestusest nähtub, et kostja tasus perioodil 2006 kuni 2010 kokku 68 907,68 krooni. Hageja arvestas kostja poolt tasutud summad võlaõigusseaduse (VÕS) § 88 alusel tagasiulatuvalt eelkõige kostja 2006. ja 2007. a võlgnevuste katteks ja leidis, et selle perioodi osas tal kostja vastu enam nõuet ei ole. Ilma kostja nõusolekuta ei olnud hagejal õigus määrata, millise konkreetse kohustuse kostja arvete mitteregulaarselt tasumisel täitis. Hageja ei esitanud asjas väiteid ega tõendeid selle kohta, et ta oleks kostjale kohustuste täitmise määramisest mõistliku aja jooksul teatanud ja seega ei ole VÕS § 88 lg-s 4 sätestatud eeldused täidetud. Eelnevast tulenevalt on hageja nõuded 2006. a tasumata arvetest ja arvestatud viivistest tuleneva võlgnevuse osas (13 231,25 krooni) aegunud.
14.Kostja leidis ekslikult, et hageja ei tõendanud elamu haldamiseks tehtud kulutusi, kuna hageja ei teostanud elamu hooldust ja remonti nõuetekohaselt. Kostja vastav kohustus tuleneb õigusaktidest ja ei sõltu hageja poolt elamu hoolduseks ja remondiks tehtud tegelikest kulutustest. Kuivõrd kostjale kuuluvale kaasomandiosa suurusele vastab korteri nr 3 kasutusõigus, siis tuleb kostjal AÕS § 75 lg 1 kohaselt kanda korteri kasutamisega ja majandamisega kaasnevaid makse ja koormatisi. Majandamiskulude olemust täpsustab korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1. Korteriomaniku kui ühistu liikme kohustused tasuda elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid on sätestatud põhikirja p-s 3.2.6. Hageja poolt kostjale esitatud arvetes kajastatud haldus- ja hooldustasu, remondifond, prügivedu ja üldelekter vastavad seaduses ning hageja põhikirjas ettenähtud sihtotstarbelistele maksetele. Tariifid kinnitati korteriühistu üldkoosoleku otsustega, millede vastuvõtmisel osales ka kostja.
15.Viivisemäär 0,07 % maksmata jäänud summast iga viivitatud kalendripäeva eest on kooskõlas KÜS § 7 lg-ga 4. Asjaolu, et hageja arvestas viivist vähem kui põhikirja p 3.2.8 seda võimaldab (kuni 0,5 %), ei tee viivisearvestust ebaseaduslikuks, kuivõrd hageja rakendas seaduses ettenähtud viivisemäära ja seadus on põhikirja suhtes ülimuslik. Viivis ei kuulu vähendamisele, kuna see ei ole võrreldes kostja põhivõlgnevusega ebamõistlikult suur.
16.Hageja arvestuse kohaselt on kostja võlgnevuse jääk 31.01.2011 seisuga kokku 4801,83 eurot. Võttes arvesse kuni 01.01.2007 kujunenud kostja võlgnevuse aegumist summas 13 231,25 krooni, on kostja põhivõlgnevus hageja eest 2882,96 eurot ja viivisevõlg 1073,24 eurot.
Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
17.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi osaliselt rahuldamata ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
18.Kohus kohaldas valesti TsÜS § 146 ja § 147. Pooltevahelised suhted põhinevad seadusel. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat. Hageja nõue ei ole seega aegunud.
19.Hageja esitas kostja vastu hagi ajavahemikul 2008.a – 31.01.2011 tekkinud põhivõlgnevuse tasumiseks. VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaselt, kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks
muutunud kohustus. Hageja esitas kostjale 2006. a arved summas 20 603,29 krooni (ilma viiviseta). VÕS § 88 lg 6 p 1 alusel arvestas hageja kostja poolt tasutud summad tagasiulatuvalt eelkõige kostja 2006. ja 2007. a võlgnevuste katteks. Ajavahemikus 21.03.2006 – 02.11.2007 tasus kostja hagejale 26 817,44 krooni ning sellega kustutas ta võlgnevuse 2006. a eest. Kohus kohaldas otsuse tegemisel ekslikult VÕS § 88 lg 4, kuid oleks pidanud kohaldama VÕS § 88 lg 6 p-s 1 sätestatut. Pooled ei esitanud kohtule väiteid ega tõendeid selle kohta, et hageja või kostja oleks määranud, millise kohustuse täitmiseks raha arvestatakse. Kohus ei saa vastavalt TsMS § 436 lg-le 4 tugineda asjaolule, mida menetluses ei esitatud ega arutatud. Kostja apellatsioonkaebus
20.Kostja palub Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi rahuldas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda või uue otsuse tegemise võimatuse korral saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.
21.Kohus tuvastas valesti, et kostja on kinnistu kaasomanik. Kinnistusraamatu kandele tuginedes saanuks kohus TsMS § 232 lg 1 alusel tuvastada üksnes selle, et vastava kinnistu kinnistusraamatu teisse jakku on 214/1000 mõttelise osa kaasomanikuna kantud kostja. See, kas vastavast kandest tuleneb, et kostja on kinnistu kaasomanik või mitte, on õiguslik hinnang ning ei ole pelgalt kande alusel tuvastatav.
22.Ebaõige on maakohtu järeldus, nagu ei tuleneks Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-07-2348, et kostja ei ole kinnistu kaasomanik. Kohus jättis põhjendamatult vastavad kohtuotsused kui tõendid hindamata ja rikkus seega TsMS § 232 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut. Kohus ei hinnanud jõustunud kohtuotsuseid sisuliselt, vaid tugines üksnes kinnistusraamatu kandele. Kohus ei põhjendanud otsuses tõenditega mittearvestamist.
23.Harju Maakohus tunnistas eespoolmainitud tsiviilasjas tühiseks nii asjaõiguslepingu, millega V. M andis omandi üle A. ja I. Nle kui ka asjaõiguslepingu, millega viimased andsid omandi üle kostjale. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse vastavas osas muutmata. Kinnisasja kaasomandi osa omanik on V. M ja kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Seega tuvastati jõustunud kohtuotsusega, et asjaõigusleping, mis oli suunatud kinnisasja omandi kostjale üleandmisele, on tühine. TsÜS § 84 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tehingu tühisus tõi kaasa selle, et kostjale ei ole kunagi vaidlusaluse kinnistu kaasomandiosa omand üle läinud.
24.Maakohus eksis otsuses oluliselt AÕS § 64ɪ kohaldamisel. Kuivõrd kostja esitas tõendi, millega tõendas asjaõiguslepingu tühisuse, leidis kohus põhjendamatult, tuginedes AÕS § 64ɪ sätestatule, justkui oleks omand kostjale üle läinud. Kuna AÕS § 64ɪ üks kahest kohustuslikust eeldusest (kehtiva asjaõiguslepingu olemasolu) ei ole täidetud, ei saanud omand kostjale üle minna.
25.Samuti eksis kohus oluliselt AÕS § 65 lg 1 ja § 56 lg 1 kohaldamisel. AÕS § 65 lg-st 1 tulenev õigus ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Asjaolust, et isik ei kasuta seadusest tulenevat õigust kannet parandada, ei saa tuletada isiku nõustumist vastava kande õigsusega. Kande parandamise nõudmine viiks kinnistusraamatu kooskõlla tegeliku olukorraga. Kanne on ebaõige tulenevalt
jõustunud kohtulahendist, mitte aga sellest, kas isik nõuab kande parandamist või mitte.
26.Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust üksnes eeldatakse, st et vastav eeldus on ümber lükatav. Nii on kanne ebaõige näiteks siis, kui see tehti ilma kehtiva asjaõiguslepinguta. Andmete õigsuse eelduse lükkas kostja ümber ning tõendas, et kohus jättis tõendi kehtiva asjaõiguslepingu puudumise kohta põhjendamatult tähelepanuta.
27.Kohus asus ekslikult seisukohale, et kostja peab end ka ise kinnistu kaasomanikuks, kuivõrd ta andis A. Nle volikirja enda huvide esindamiseks ning osales esindaja kaudu korteriühistu üldkoosolekul. Kostja poolt volikirja väljastamine ja ühistu koosolekul osalemine olukorras, kus ta ei ole kunagi kinnistu kaasomanik olnud, ei kujuta endast enamat kui tühiseid tehinguid TsÜS § 84 tähenduses.
28.Juhul kui kohus oleks õigesti tuvastanud, et kostja ei ole vaidlusaluste kinnistu kaasomanik, ei oleks kohus saanud korteriühistu hagi kostja vastu rahuldada. Kuivõrd hagejal ei ole kostja vastu nõuet, on väärad ka kõik maakohtu edasised järeldused seonduvalt nõude suuruse, aegumise ja viivisega. Kuna kostja ei ole kunagi kinnistu kaasomanik olnud, välistab see mistahes korteriühistu nõuded kostja vastu mistahes aja eest.
29.Hageja kui korteriühistu tegevus ei vasta seaduses sätestatud nõuetele, kuivõrd puuduvad korteriomandid, mida hageja saaks korteriühistuna hallata. Seega ei ole hagejal hagemisõigust. Maakohus jättis vastava asjaolu tuvastamata. Kohus luges ekslikult tuvastatuks, et hagejal saab olla nõue ühistu liikmeks olevate korteriomanike ehk korteriomandite omanike vastu, kuid jättis samas tuvastamata, kes (ja kas üldse) on need korteriomanikud, kelle vastu võiks ühistul nõue olla.
30.KÜS § 3 lg 1 sätestab korteriühistu asutamise ning selline kord kohaldub juhul, kui korteriühistu asutatakse ajal, mil korterid ei ole veel kinnistatud. Hageja asutati kooskõlas KÜS §-ga 17 ja eluruumide erastamise seaduse (EES) §-ga 15 olukorras, kus Narva mnt 61 ei olnud kinnistatud. Pärast korteriühistu asutamist kinnistati kinnistu kaasomandisse, mitte aga korteriomanditena, mistõttu ei vasta korteriühistu alates Narva mnt 61 kinnistamisest enam korteriühistutele esitatavate nõuetele. Korteriomandeid, mida korteriühistu kaudu majandada, ei eksisteeri. Narva mnt 61 kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kinnistu ei ole (ega ole kunagi olnud) korteriomanditeks jagatud. Tegemist on ühe kinnistuga, millel on praegu kolm kaasomanikku. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu KOS-s sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu. Kuna kinnistu ei ole korteriomanditeks jagatud, siis ei tohiks niisugust korteriühistut olemas olla, sest korteriomandid ja korteriomanikud puuduvad. Kui arvestada KÜS § 5 lg-s 1 sätestatut, siis ei ole korteriühistul ühtegi liiget. Olukorras, kus hageja ei vasta temale seadusest tulenevatele nõuetele, ehk olukorras, kus korteriühistu haldab olematuid korteriomandeid, ei saa niisugusel juriidilisel isikul, kes ei vasta oma sisult korteriühistule, olla mistahes nõudeid kinnistu kaasomanike vastu. Hagejal saaks olla teoreetiliselt nõue korteriomanike vastu, kuid seda, et kostja näol oleks tegemist korteriomanikuga, kes on vastava korteriühistu liige, kohus ei tuvastanud.
Vastused apellatsioonkaebustele
31.Pooled vaidlevad teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja paluvad jätta need rahuldamata.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
32.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuste ja asja materjaliga, leiab, et kostja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele ja maakohtu otsus tühistamisele TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel. Hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega jätab hagi täies ulatuses rahuldamata.
33.Maakohus leidis ekslikult, et kinnisasja omaniku kindlakstegemiseks piisab kinnistusraamatu kandest, kuna AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigust. Sätestatud õigsuse eeldamine ei välista, et kanded võivad olla ebaõiged, kui see leiab tõendamist.
34.Kostja tugines hagile vastuväiteid esitades muu hulgas asjaolule, et ta ei ole Tallinnas, Narva mnt 61 asuva kinnisasja kaasomanik, kellelt hageja võiks nõuda majandamiskulude ja kommunaalmaksete tasumist. Selle tõendamiseks esitas ta Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsused tsiviilasjas nr 2-07-2348. Kohus jättis nimetatud kohtuotsused kui kirjalikud tõendid põhjendamatult hindamata, millega rikkus TsMS § 232 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut ning mis viis ringkonnakohtu hinnangul ebaõige kohtuotsuse tegemiseni.
35.Harju Maakohus tunnustas eelnimetatud tsiviilasjas 25.06.2007 otsusega nii 06.02.2006 sõlmitud asjaõiguslepingu, millega V. M andis omandi üle A. ja I. Nle kui ka 30.10.2006 sõlmitud asjaõiguslepingu, millega viimased andsid omandi üle kostjale, tühisust. Ringkonnakohus jättis 27.02.2007 otsusega maakohtu otsuse vastavas osas muutmata ja tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks. Kuna asjaõigusleping, mis oli suunatud kinnisasja omandi kostjale üleandmisele, on tühine, ei ole AÕS 64ɪ järgi kinnisasja mõttelise osa omand kostjale üle läinud ja kostja kohta tehtud omanikukanne on ebaõige.
36.Asja lahendamisel ei oma tähtsust kostja poolt A. Nle antud volikiri ega osalemine hageja üldkoosolekutel. Nimetatud asjaolud kostja omandiõigust ei tõenda.
37.Kuna kostja ei ole kinnistu kaasomanik ning ta ei ole kunagi hageja osutatud ja vahendatud teenuseid kasutanud, puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt hagiavalduses märgitud summade tasumist ja hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Eeltoodu tõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust poolte väited võla ja viivise suuruse tõendatuse ning hagi osalise aegumise kohta ja ringkonnakohus neile hinnangut ei anna.
38.TsMS § 652 lg 4 alusel jätab ringkonnakohus tähelepanuta esmakordselt kostja apellatsioonkaebuses esitatud väited hageja kui korteriühistu vastavuse kohta seaduses sätestatud nõuetele. Kostja ei põhistanud apellatsioonkaebuses uute asjaolude esitamise lubatavust.
39.Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse kulud kostja, kelle kahjuks otsus tehti.
40.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Ele Liiv
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.