Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
21. september 2011 Tartu kohtumaja 2-10-37554 Tiina Tobrelutsu hagi Margus Mägi vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamise ja üüri tõstmise vaidlustamise nõudes; Margus Mägi hagi Tiina Tobrelutsu vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest välja nõudmise nõudes hagi hind 1342,14 eurot (21 000 krooni), vastuhagi hind 920,33 eurot (14 400 krooni) hageja/vastuhagi kostja Tiina Tobreluts esindaja RÕA korras vandeadvokaat Marian Priks, Advokaadibüroo Valge & Uiga, Vanemuise 21a, Tartu, e-post [email protected]; kostja/vastuhagi hageja Margus Mägi esindaja Marjo Antik; vastuhagi kostja Sevan esindaja Tiina Tobreluts vastuhagi kostja Raimo Tobreluts
Kohtuistungi toimumise aeg
25. august 2011
Protokollija
kohtuistungisekretär Anneli Elagin
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tiina Tobrelutsu hagi Margus Mägi vastu osaliselt.
2.Tuvastada pooltevahelise üürilepingu kehtivus eluruumile XXX Tartus selle tähtajatuks muutumise tõttu.
3.Tunnustada Margus Mägi 12.05.2010 üürinõude 147 eurot (2300 krooni) kuus tühisust.
4.Jätta Tiina Tobrelutsu hagi nõude osas tunnistada tühiseks üürileandja poolt ühepoolne üüri tõstmine perioodil august 2000 kuni aprill 2010 läbi vaatamata.
5.Jätta Margus Mägi hagi korteriomandi asukohaga XXX Tartus välja mõistmiseks Tiina Tobrelutsu, Sevan Puusta ja Raimo Tobrelutsu valdusest rahuldamata.
6.Poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. Tiina Tobrelutsu riigi menetlusabi kulud jätta riigi kanda. Menetluskulude kindlaksmääramine
Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 1, 3, 6). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 187 lg 6). ASJAOLUD ja MENETLUSE KÄIK Hageja Tiina Tobrelutsu nõue (tsiviilasi 2-10-29721 tl 1-6) Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja alates 11.05.1964 oma elukohana eluruumi XXX Tartus. Elamu tagastati 07.04.1997 Tartu Linnavalitsuse poolt õigusjärgsele omanikule Margus Mägile. Hagejal Margus Mägiga kirjalikku üürilepingut eluruumi kasutamiseks sõlmitud ei ole. Elamuseaduse §-dest 32 ja 33 ning elamu üleandmise aktist tulenevalt saabus üürilepingu tähtaeg 07.04.2010. Hageja on esitanud Tartu Linnavalitsusele taotluse eluaseme saamiseks. Elamukomisjon taotlust rahuldanud ei ole. 15.03.2010 saatis kostja hagejale tähtkirja üürilepingu lõppemise kohta, mille hageja sai kätte 18.03.2010. 31.03.2010 saatis hageja sellele vastuse. Võlaõigusseaduse § 310 lg 2 kohaselt tuleb teatada üürnikule lepingu mittepikendamisest vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist. Kuna hageja sai ülesütlemisteate varem seadusega ettenähtust, ei ole teade kooskõlas kehtiva õigusega ja hageja kasutab oma perega eluruumi edasi. Pooltevaheline üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostja saatis 13.05.2010 hagejale üürinõude, milles teatab, et üür on 2300 krooni kuus. Üürinõude sai hageja kätte 21.05.2010 ning üüriarve maikuu eest 2589,45 krooni, millest põhiüür 2299,65 krooni. 25.05.2010 saatis hageja üüri suurendamise kohta kostjale ja Tartu Linnavalitsusele protesti. 31.05.2010 saatis hageja kostjale üürinõudele 2300 krooni vastuväited: hageja pole kaotanud õigust korteri kasutamisele; tähtajatu üürilepingu korral üüri tõstes peab teatama 30 päeva enne üüri tõstmist; nõudes puudub hinnang konkreetsele korteri seisundile, seega pole hagejal võimalik hinnata, kas üürimäär on samasuguste ühetoaliste remontimata puitelamus asuvatele eluruumidele ülemäärane. Samas on omanik tõstnud üüri ühepoolselt elamuseaduse kehtivuse ajal. Kuna üüri tõstmise teatises märgitu peab olema selge, siis peab põhjenduses väljenduma eluruumi seisundi täpne ja põhjalik iseloomustus võrdlusega sarnaste eluruumide üüriga kogumis koos vastavate tõenditega, eluruumile tehtavate kulutuste, üürileandja kohustuste suurenemine, mõistlike parenduste ja muudatuste tegemine. Kostja pole tõendanud, et elamu ja hageja kasutuses olev ühetoaline korter oleksid seisundis, mis võimaldab üüri tõsta vastavalt turuhinnale. 12.05.2010 üüriteates üürileandjalt puudub üüri tõstmise ulatus, mis asjast üür suureneb, üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kostja ei ole üürileandjana järginud üüri tõstmisest teatamisel VÕS § 299 lg 2 üüri tõstmise teatele sätestatud kohustuslikke vorminõudeid. Üüri tõstmine 2300 kroonini kuus on põhjendamatu, kuna üürileandja ei ole teinud eluruumile parendusi, vaid on hoopis halvendanud elamistingimusi, hävitades hageja kasutuses koridoris oleva sahvri. Kostja on tõstnud ühepoolselt üüri alates augustist 2000. Kostja on rikkunud sellega hageja seadusega kaitstud õigusi. Taoline üüri ühepoolne tõstmine on õigusvastane ja sellest tulenevalt tühine. Kuna oli tähtajaline üürisuhe kehtivusega 07.04.2010 ja puuduvad tõendid sõlmitud üüri perioodilise suurenemise kokkuleppe kohta, puudub kostjal õigus ühepoolselt üüri tõstmiseks. Seega 2(5)
on üüri tõstmine alates augustist 2000 kuni 07.04.2010 alusetu. Hageja taotleb tuvastada üürilepingu kehtivus, tunnistada üürileandja poolt esitatud üürinõue 2300 krooni kohta tühiseks ja tunnistada üürileandja ühepoolne üüri tõstmine perioodil augustist 2000 kuni aprillini 2010 tühiseks. Kohtukulud jätta kostja kanda. Margus Mägi vastuväited ja (vastu)hagi (tsiviilasi 2-10-29721 tl 48-54) Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt:
1.hagi on esitatud kohtusse 18.06.2010, üürilepingu lõpetamise teate sai hageja kätte 18.03.2010; Hageja ei ole järginud VÕS § 329 ja § 326 kohast tähtaega üürileandja poolse ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus.
2.hageja väited üüri ülemäärasusest on ebaõiged, tõendamata ja üldsõnalised; Hageja on minetanud üüri tõstmisele vastuväidete esitamise õiguse, kuna pole järginud VÕS § 303 nõudeid. Hagejal oli õigus kasutada eluruumi XXX Tartus kuni 06.04.2010, pärast seda ei ole hagejal eluruumi kinnipidamisõigust ega õigust eluruumi kasutada. Ajavahemikul 07.04.2010 kuni käesoleva ajani lähtus kostja 2300 krooni suurusest üürinõudest, pidades seda samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks üüri suuruseks. VÕS § 299 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürileandja tähtajatu üürilepingu puhul tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel.
3.üüri tõstmise tühiseks tunnistamise nõue perioodil august 2000 kuni 2010 on aegunud. Hagejaga on 19.12.2002 sõlmitud üürileping, milles on kokku lepitud üürimääras 19 krooni m2 kohta (lepingu p 5.1) ja ka selles, et üür muutub 1 kord aastas tarbija hinnaindeksi suurenemise võrra (lepingu p 5.4). Hageja on teinud 18.11.2003 kostjale kirjaliku pöördumise, millega teatab, et sundüürnike üürilepingu pikendamise näeb ette seadus ORAS § 121 ja ES § 32, ja et on nõus maksma üüri suuruses 19 krooni m2 kohta. Vastuhagiavalduse (tl 4-6) kohaselt tagastati majavaldus XXX Tartus koos päraldistega 07.04.1997 õigusvastaselt võõrandatud vara üleandmise aktiga Adele Eismannile. Seega täitus 13 aastat 06.04.2010 ja eluruumi üürileping Tiina Tobrelutsul XXX ei pikenenud, vaid lõppes 06.04.2010 tähtaja saabumisega. Tiina Tobreluts sai kostjalt teate üürilepingu lõppemise kohta. Vastuseks teatas hageja, et üürilepingu lõppemine toob kaasa valduse tagastamise kohustuse, kui üürileping tuleb lugeda lõppenuks ilma võimaluseta saada uus eluruum. Eluruumi tulnuks hagejal kohalikult omavalitsuselt taotleda enne üürilepingu lõppemist. Majaomanik ei osuta hagejale sotsiaalteenust. Üürilepingu lõppemine ei tulnud hagejale ootamatult. Üürileandjana avaldas kostja tahet lõpetada pooltevaheline üürisuhe, teatades hagejale ette nõuetekohaselt üürilepingu lõpetamisest ning käesoleval ajal ei valda üürilepingu tähtaja möödumisel hageja eluruumi XXX Tartus õiguslikul alusel. Eluruumi omanikuna on kostja olnud omandireformi aluste seadusest tulenevalt sunnitud oma omandiõigust piirama. Alates 7. aprillist 2010 on üürileping lõppenud. Margus Mägi taotleb hagis Tiina Tobrelutsu vastu korteriomandi asukohaga XXX Tartus välja mõistmist Tiina Tobrelutsu valdusest tema valdusse ning eluruumi vabatahtlikult vabastamisest keeldumise korral Tiina Tobreluts ja temaga koos elavad isikud, samuti temale ning kolmandatele isikutele kuuluv vallasvara nimetatud korteriomandist välja tõsta täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. 28.01.2011 määrusega liitis kohus tsiviilasjad 2-10-29721 ja 2-10-37554 ühte menetlusse. 28.01.2011 määrusega rahuldas kohus Tiina Tobrelutsu riigi õigusabi taotluse ja andis hagejale riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Advokatuur nimetas riigi õigusabi osutajaks hagejale vandeadvokaat Marian Priksi. 16.05.2011 määrusega rahuldas kohus Margus Mägi taotluse ja kaasas vastuhagi menetlusse eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes kostjatena Sevan Puusta ja Raimo Tobrelutsu. Vastuhagis kostjad vastuhagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt ei anna asjaolu, et hageja on eluruumi omanik, iseenesest õigust nõuda üürisuhte lõpetamist. Seaduse kohaselt saab nõuda üüritud asja tagastamist alles peale lepingu lõppemist. Hageja ei ole järginud VÕS §-s 310 lg 2 ettenähtud tähtaega üürilepingu ülesütlemiseks ja kuna kostja jätkab asja kasutamist, on VÕS 3(5)
§ 310 lg 1 kohaselt üürileping muutunud tähtajatuks. Üürileping ei ole lõppenud seadusest tuleneva tähtaja (3+5+5) möödumise tõttu ning kostja valdab eluruumi seaduslikul alusel ja eluruumi pole alust välja nõuda. Kostja ei saa eluruumi vabastada, kuna pole kohaliku omavalitsuse poolt teist eluruumi vastu saanud, ja ei ole ka ise võimeline eluruumi muretsema. Kostja ja tema perekonnaliikmed on olukorras, kus üürilepingu lõppemisel, jääksid nad ilma eluruumita ja sellega kaasneksid väga rasked tagajärjed. Hageja Tiina Tobreluts võttis 16.06.2011 tagasi nõude tunnistada tühiseks üürileandja poolt ühepoolne üüri tõstmine perioodil august 2000 kuni aprill 2010 (tl 92). Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus
1.Kohus leiab, et Tiina Tobrelutsu hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada, tema nõue üürileandja poolt ühepoolse üüri tõstmise perioodil august 2000 kuni aprill 2010 tühiseks tunnistamiseks tuleb jätta TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata. Margus Mägi hagi korteriomandi asukohaga XXX Tartus välja mõistmiseks Tiina Tobrelutsu valdusest tuleb jätta rahuldamata.
2.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: elamu aadressil XXX tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle 07.04.1997 jõustunud aktiga; elamu omanikuks on Margus Mägi; Tiina Tobreluts kasutab eluruumi aadressil XXX Tartus koos Sevan Puusta ja Raimo Tobrelutsuga; XXX Tartus asuva eluruumi üürilepingu kehtivus oli Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 ja 3 järgi ning elamuseaduse (ES) alates 01.07.2003 kehtinud redaktsiooni § 32 lg 2 järgi kokku kolmteist aastat alates elamu tagastamisest 07.04.1997 kuni 06.04.2010; 15.03.2010 edastas Margus Mägi Tiina Tobrelutsule teate üürilepingu lõppemise kohta seoses tähtaja möödumisega 06.04.2010; Tiina Tobreluts sai omaniku ülesütlemisavalduse kätte 18.03.2010; 31.03.2010 saatis Tiina Tobreluts omanikule vastuse teatele üürilepingu lõppemise kohta. Pooled vaidlevad XXX Tartus asuva eluruumi üürilepingu lõppemise üle seoses selle tähtaja saabumisega 06.04.2010.
3.Hageja on esitanud kohtule tuvastusnõude, mille kohaselt palub tuvastada üürilepingu kehtivus eluruumile XXX Tartus selle tähtajatuks muutumise tõttu. Hageja väitel ei ole kostja järginud VÕS §-s 310 lg 2 ettenähtud tähtaega üürnikule teate esitamiseks vältimaks üürilepingu tähtajatuks muutumist. Kohus nõustub hagejaga ja leiab, et VÕS § 310 lg 2 alusel on pooltevaheline tähtajaline üürileping muutunud tähtajatuks. VÕS § 310 lg-st 2 tuleneb, et vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul peab lepingupool sellest, et ei soovi lepingu pikenemist, teatama ette vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, vastasel korral muutub leping tähtajatuks. Kohus märgib, et taoline lepingu lõpetamise teade ei pea vastama VÕS §-s 325 (elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemiseavalduse vorm) ettenähtud nõuetele. Kostja oleks pidanud oma soovist üürilepingut mitte enam pikendada ette teatama vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, so hiljemalt 06.02.2010 (VÕS § 310 lg 2). Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostja tahteavaldus üürilepingu lõpetamiseks jõudis hagejani 18.03.2010. Seega hilinenult. Lähtudes VÕS § 310 lg 2 on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping alates 07.04.2010 muutunud tähtajatuks. Kostja ei ole esitanud avaldust tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lõike 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kuna hagejal on koos pereliikmetega õigus kasutada eluruumi XXX Tartus tähtajatu üürilepingu alusel, kasutab hageja eluruumi õiguslikul alusel ja puudub alus XXX Tartus korteriomandi väljamõistmiseks hageja ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse. Neil asjaoludel tuleb Margus Mägi hagi jätta rahuldamata. Kostja on esitanud vastuväite, mille kohaselt ei ole hageja järginud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaega. Kostja viitas VÕS §-dele 326 ja 329, kuid antud juhul ei ole hageja soovinud vaidlustada üürilepingu ülesütlemist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Hagejal puudub vajadus 4(5)
üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks, kuna VÕS alusel ei ole üürilepingu kehtivat ülesütlemist toimunud.
4.Hageja palub tunnistada kostjapoolne 12.05.2010 üürinõue (tsiviilasi 2-10-29721 tl 19) 2300 krooni kuus tühiseks, kuna hageja kasutab Tartus XXX asuvat korterit tähtajatu üürilepingu alusel. Kostja on nii üürinõudes kui ka 25.08.2011 kohtuistungil selgitanud, et seoses pooltevahelise üürilepingu lõppemisega 06.04.2011 taotleb ta VÕS § 334 lg 1 ja § 335 alusel kahjuhüvitisena üüri 2300 krooni kuus, pidades seda samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks üüri suuruseks. Kuna kohus tuvastas eelpool, et üürileping muutus alates 07.04.2010 tähtajatuks, puudub kostjal õigus tugineda VÕS § 334 lg 1 ja § 335 sätestatule ning nõuda hagejalt kahjuhüvitist. Üürileping ei ole lõppenud ning seega ei ole täidetud VÕS § 334 lg 1 ja § 335 kohaldamise eeldused. Kohus märgib, et tähtajatu üürilepingu puhul on küll kostjal õigus tõsta üüri, kuid seda VÕS §-s 299 sätestatud korras.
5.Hageja võttis hagi tagasi nõude osas tunnistada tühiseks üürileandja poolt ühepoolne üüri tõstmine perioodil august 2000 kuni aprill 2010. TsMS § 424 lg 1 kohaselt võib hageja hagi kostja nõusolekuta tagasi võtta kuni eelmenetluse lõpuni ning TsMS § 423 lg 1 p 2 kohaselt jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. Kuna hageja on võtnud osaliselt hagi tagasi, jätab kohus TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel hagi selle nõude osas läbi vaatamata. TsMS § 426 lg 1 kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu uuesti kohtusse.
6.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kohus leiab, et õiglane on jätta menetluskulud poolte endi kanda ja hageja riigi menetlusabi kulud riigi kanda järgmistel põhjendustel. Hageja Tiina Tobrelutsule oli antud 29.06.2010 määrusega menetlusabi ja ta oli vabastatud riigilõivu 5000 krooni tasumisest üksnes hagiavalduse esitamisel. Tiina Tobrelutsule oli 28.01.2011 määrusega antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Kohus jättis hageja ühe nõude läbi vaatamata, millega seoses tuleks hagejal TsMS § 168 lg 4 alusel kanda kostja menetluskulud ja TsMS § 190 lg 4 alusel riigi menetlusabina antud menetluskulud riigituludesse. Samas jättis kohus kostja vastuhagi, mis oli seotud vaid hageja ühe nõudega, rahuldamata, millega seoses tuleks kostjal kanda hageja menetluskulud riigituludesse. Hageja riigi menetlusabi kulud jätab kohus riigi kanda, pidades hagejale riigi õigusabi andmise põhjendatuks, kuna hageja esindaja täpsustas asjatundlikult 21.03.2011 esitatud arvamuses hageja taotlusi ja nõudeid.
Kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.