Asjaõigus › Omandiasjad

Hageja nõue ja selle põhjendused Hageja on XXX omanik. 26.04.2010 sõlmisid pooled kinnistu võlaõigusliku müügilepingu hinnaga 594 344 krooni. Kostja kohustus ostuhinna tasuma vastavalt maksegraafikule iga kuu

viimaseks kuupäevaks alates 30.06.2010-30.11.2013. Asjaõigusliku lepingu kinnistu üleandmiseks pidid pooled sõlmima hiljemalt 01.12.2013 tingimusel, et ostuhind on tasutud. Kostja ei ole hagejale ostuhinda tasunud. Kuna kostja ei tasunud osamakseid esitas hageja 04.08.2010 lepingu p 7.1.1 alusel lepingust taganemise avalduse. Hageja andis kostjale võimaluse tasuda osamaksed hiljemalt 25.08.2010. Kostja osamakseid ei tasunud ning 26.08.2010 esitas hageja nõude kinnistu valdus temale üle anda. Samuti nõuab hageja lepingu p 7.3 kohaselt kostja oluliste lepingurikkumise tõttu leppetrahvi 50 000 krooni. Leppetrahvilt nõuab hageja ka viiviseid seaduses sätestatud ulatuses. Hageja palub nõuda kinnistu kostja ebaseaduslikust valduses välja hageja valdusesse, välja mõista kostjalt leppetrahv 50 000 krooni, viivised 1 023 krooni ja seisuga 02.12.2010 mitte sissenõutavaks muutunud viivised seadusjärgses määras põhinõudelt (50 000 krooni) kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Pooled on sõlminud 26.04.2010 müügilepingu. Hageja sai kinnistu omanikuks ja lubas kinnistu takistamatut tagasiostmist, kuid hakkas kohe takistusi tegema. Hageja käitus kinnistul kui peremees, kuigi valdus jäi kostjale. Hageja kasutas ära kostja kogenematust. Hageja kinnitas kostjale, et kui kostja kirjutab alla taganemisavaldusele, ei anna ta nõuet kostja vastu sundtäitmisele. Samuti ei andnud kostja vabatahtlikult nõusolekut märke kustutamiseks kinnistusraamatust. Selle vormistas notariabi oma kodumaja ees ja kostja andis hageja blanketile allkirja. Ka siis lubas hageja kostjale, et hagimenetlust ei tule. Kostja leiab, et lepingust taganemine oli alusetu. Tasumata jäid intressimaksed, mitte väljaostu maksed. Tasumata jäi kokku 13 000 krooni, kinnistu väärtus oli aga 594 344 krooni. See näitab, et hagejal puudus tahe teha kostjaga kinnistu tagasiostu tehing. Kostja palub jätta hagi rahuldamata.

Menetluse senine käik Kohus sai hagi menetlusse 02.12.2010. 10.12.2010 määras kohus hagihinna 594 344 krooni. 20.12.2010 võttis kohus hagi menetlusse. Seejärel asus kohus välja selgitama kostja asukohta. Arvestades avalikke registreid ning teisi tsiviilasju (näiteks tsiviilasja nr 2-09-9691) tuvastas kohus kostja elukoha aadressiks XXX. Seda aadressi kinnitas ka kostja oma vastuses, telefoni teel kohtuistungi sekretärile (vt toimiku teadete lehte) ja ka politsei. Kostja vastas 16.02.2011 ning seejärel määras kohus istungi. Esimene eelistung toimus 07.03.2011. Kostja edastas teate enda haigestumisest ning kohus lükkas eelistungi edasi. Järgmine eelistung toimus 07.06.2011, kuid ka siis teatas kostja, et on haige ja kohus lükkas eelistungi edasi. 31.08.2011 teatas kostja, et on haigestunud ega saa kohtusse tulla. Hageja taotles asja sisulist läbivaatamist. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 414 lg 3 kohaselt „kohus võib lahendada asja sisuliselt poole osavõtuta, isegi kui pool teatab mõjuvast põhjusest kohtuistungile ilmumata jäämiseks, kui pool oli nõus kirjaliku menetlusega või kui asja arutamine on poole kohtuistungilt mõjuval põhjusel puudumise tõttu juba korra edasi lükatud ning pool on saanud võimaluse esitada avaldused, väited ja tõendid kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude kohta. Kohus leiab, et antud asja on võimalik lahendada sisuliselt TsMS § 414 lg 3 alusel. Kostjale on kohtukutse edastatud TsMS § 314 lg 8 järgi ning ka istungi edasilükkamise taotlusest nähtub, et kostja on teadlik istungi toimumisest. Kuivõrd kostja haiguse tõttu on istung juba

kahel korral varem edasi lükatud, on võimalik kohaldada TsMS § 414 lg 3 sätestatut ning lahendada asja sisuliselt. Kostja on oma vastuse antud asjas andnud. Kohtu põhjendused Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hageja on XXX omanik (t lk 11-12). Pooled on 26.04.2010 sõlminud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, mille kohaselt müüb hageja kostjale kinnistu hinnaga 594 344 krooni. Ostuhinna kohustub kostja tasuma osamaksetena alates 30.06.2010-30.11.2013. Pooled leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks hiljemalt 01.12.2013 tingimusel, et ostuhinna kohustus on täielikult tasutud (t lk 13-24). Kohus kvalifitseerib poolte vahelise suhte müügisuhteks. Võlaõigusseaduse § 208 lg 1 järgi „asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.“ Viidatud lepinguga omandiõigus üle ei läinud ning hageja jäi endiselt kinnistu omanikuks. 04.08.2010 on hageja esitanud avalduse 26.04.2010 müügilepingust taganemiseks. Avalduses märgib hageja, et kostja ei ole hagejale teinud ei esimest ega teist osamakset. Hageja märkis, et taganeb müügilepigust, kui kostja ei tasu enne 25.08.2010 hagejale tasumata osamakseid ja viivist. Kostja on taganemisavaldusega olnud nõus ja kinnitanud seda oma allkirjaga (t lk 2526). 26.08.2010 kirjas märgib hageja, et kostja ei tasunud enne 25.08.2010 osamakseid ja viivist ning seetõttu lõppes müügileping 25.08.2010. Hageja palub temale kinnistu valdus üle anda, tasuda temale leppetrahvi 50 000 krooni ja anda nõusolek kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks. Kostja on selle kirja kätte saanud ja märkinud, et on kirjaga nõus (t lk 27-28). VÕS § 106 lg 1 kohaselt „lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).“ Pooled on müügilepingus kokku leppinud, et hagejal on lepingust taganemise õigus mh kui kostjal on tasumata vähemalt 2 järjestikust osamakset. Hageja väitel jättis kostja tasumata esimesed kaks osamakset. Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud ning puuduvad tõendid maksete tasumise kohta. Kohus loeb selle asjaolu tuvastatuks. Puudub alus väita, et hageja takistas kostjal makseid teha. Seetõttu leiab kohus, et hagejal oli lepingust taganemise õigus. Vastavalt lepingule andis hageja kostjale täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks, kuid ka selleks ajaks kostja võlgnevust ei tasunud. Kohus leiab, et leping on lõppenud 25.08.2010. Lepingust taganemise õigus on hageja kujundusõigus ning taganemise kehtivus ei sõltu kostja nõusolekust või allkirjast. Kostja allkiri taganemisavaldusel tõendab pelgalt seda, et kostja on selle dokumendi kätte saanud. Seega on kohus tuvastanud, et kostja jättis tasumata kaks esimest osamakset, mida ta pidi tasuma vastavalt lepingu maksegraafikule 30.06.2010 ja 31.07.2010. Hagejal oli lepingust taganemise õigus ja taganemine on kehtiv. Leping lõppes 25.08.2010. Lepingu järgi oli kostjal kinnistu valdamise õigus. Lepingu lõppemisel aga seda õigust enam ei ole.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 järgi „omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.„ Puudub vaidlus selles, et hageja on kinnistu omanik. Seda kinnitab ka kinnistusraamatu väljavõte. Pooltevahelise lepingu lõppemisel kadus aga kostja õigus kinnistut vallata. Seetõttu tuleb kostja valdust pidada ebaseaduslikuks. Hagejal on seega nõudeõigus kostja vastu, kes hageja kinnistut õigusliku aluseta valdab. Kohus leiab, et hageja vindikatsiooninõue tuleb rahuldada ning kinnistu välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi 50 000 krooni. Lepingu p 7.3 järgi lepingust taganemisel punkti 7.1 alusel tasub kostja hagejale leppetrahvi 50 000 krooni. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et hagejal oli õigus lepingust p 7.1 alusel taganeda. Seetõttu on hagejal alus nõuda kostjalt ka lepingu p 7.3 alusel leppetrahvi 50 000 krooni. Kohus rahuldab ka selle nõude. 03.09.2010 on pooled sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt ei nõua hageja kostjalt leppetrahve, kui kostja annab kinnistu üle 07.10.2010 (t lk 29). Tegemist on aga tingimusliku tehinguga, mille tingimus ei ole saabunud. Seetõttu leppetrahvi nõudmine välistatud ei ole. Hageja nõuab ka viivist seaduses sätestatud määras. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 „rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.“ 04.08.2010 lepingust taganemise avalduses on hageja märkinud, et leppetrahv tuleb tasuda 31.08.2010. Seda on hageja korranud ka 26.08.2010 nõudes lepingu lõppemisest tulenevate kohustuste täitmiseks. Mõlemad kirjad on kostja kätte saanud. Seega on hagejal põhjust viivist arvutada alates 01.09.2010. Seda on hageja ka teinud. Seisuga 02.12.2010 on hageja viivise suuruseks arvestanud 1 023 krooni. Kostja ei ole viivise arvestusele matemaatilises mõttes vastu vaielnud. Kohus leiab, et viivis nimetatud ulatuses tuleb kostjalt välja mõista. Hageja nõuab viivist kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 367 kohaselt „viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.“ Kohus leiab, et ka see nõue kuulub rahuldamisele. Kuivõrd hageja on arvestanud viivist kuni 02.12.2010, tuleb protsendina arvestatav viivis välja mõista alates 03.12.2010 leppetrahvilt (50 000 krooni) kuni leppetrahvi tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Seega rahuldab kohus hagi täielikult. TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus arvestab kroonid ümber eurodeks. Eesti kroonide ümberarvestamisel eurodesse lähtub kohus kehtivast Euroopa Keskpanga vahetuskursist ja euro kasutusele võtmise seaduse §-s 5 sätestatud arvestusreeglitest.

Meelis Eerik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.