Muud › Teised asjad, mis seadusega on antud kohtu pädevusse ja mida ei saa läbi vaadata hagimenetluses

Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse kohaselt leppisid osalejad kokku, et Mäksa vald avaldab soovi ja Dorpat Projekt OÜ lubab kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa number xxxxxxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale reaalkoormatis Mäksa valla kasuks tee ehitamise kohustuse täitmise tagamiseks vastavalt 21.07.2011 lepingu punktile kaks üks(2.1). Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 08.08.2011 kandemäärusega nr xxxxxxxxx kinnistamisavalduse rahuldamata. Kandemääruses asuti seisukohale, et AÕS § 229 lg 1 kohaselt iseloomustab reaalkoormatist tehtavate soorituste korduvus, st et on võimalik eristada üksiksooritusi ja nende sissenõutavaks muutumise ajahetke. Tee ehitamise kohustuse täitmine ei saa olla reaalkoormatise sisuks. Kinnistamisavalduses kirjeldatud kohustuste täitmine toimub tõenäoliselt küll pikema aja kestel, kuid tegemist on ühekordsete sooritustega. Antud juhul on reaalkoormatise näol tegemist ühekordse sooritusega, ehitustegevusega ning ei ole oluline, et selle täitmine võib kesta pikemat aega. Teistsuguse kui korduva kohustusega reaalkoormatis ei saa sisu tõttu lubatav olla, kuna see läheb vastuollu numerus claususe printsiibi ja tüübipiiranguga. Kinnistusraamatusse ei ole võimalik kanda reaalkoormatist tee ehitamise kohustuse täitmise tagamiseks. Määruskaebus Mäksa vald ei nõustu kandemäärusega. Mäksa vald ja Dorpat Projekt OÜ leppisid notariaalses lepingus kokku, et tee ehitamise kohustus laieneb Kastani kinnistu igakordsele omanikule. Vastava kohustuse olemasolu reaalkoormatisena kinnistusraamatusse kantult on kinnistu võõrandamisel uuele omanikule selgelt ning üheselt mõistetav. Tulenevalt AÕS § 141 lg 3 tehinguga kinnisomandile seatud kitsendus kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud kinnistusraamatusse. Asjaõigusseaduses puuduvad muud sobivad instrumendid vastava kohustuse kandmiseks kinnistusraamatusse, mis oleks seotud kinnistu igakordse omanikuga mitte konkreetse isikuga ning tagaks teisele lepingu poolele kohustuse täitmise ka pärast omandisuhte muutumist. Maakohtute kinnistusosakondade praktika kohaselt kinnistusraamatusse kantakse ühekordseid sooritusi reaalkoormatisena. Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistamispraktikas on tavapärane, et reaalkoormatisega saab tagada ka ühekordseid sooritusi. Eelnimetatud kanded on tehtud registriosadesse xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx. Sarnaseid sooritusi on tagatud reaalkoormatisega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxx kantud kinnistu puhul. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus on vastuolus õigusselguse ja õiguskindluse põhimõttega. Eelnimetatud kinnistusosakondade praktika tekitab avalduse esitamisel õiguspärase ootuse, et vastava korrektselt esitatud avalduse rahuldamisel ei teki takistusi ning sellise soorituse kandmine kinnistusraamatusse on reaalkoormatisena on võimalik. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. augusti 2011. a kandemäärus nr xxxxxxxxx kuulub tühistamisele täies ulatuses. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus, olles tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et esitatud määruskaebus kuulub rahuldamisele. AÕS § 229 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Nimetatud sätte mõtte kohaselt reaalkoormatis annab õiguse nõuda koormatud kinnisasja igakordselt omanikult teatud aktiivset tegevust ning üldjuhul on tegemist korduvate sooritustega. Kohus leiab, et hinnata tuleb asjaõiguslepingu sisu. Osalejad on kokku leppinud, et lepingueseme igakordne omanik kohustub omal kulul sõlmima kõik vajalikud lepingud, saama kõik vajalikud load ja kooskõlastused lisatud plaanil positsiooniga 6 tähistatud transpordimaale äärekivideta, kõnniteedeta ja vähemalt nelja meetri laiuse kruusakattega tee ehitamiseks ning selle tee valmis

2(3)

ehitama ja saama sellele kasutusloa. Kohustuse täitmine tagatakse reaalkoormatisega Mäksa valla kasuks, mis kantakse lepingu eseme registriosa kolmandasse jakku teisele järjekohale. Kohus, hinnates Osalejate poolt sõlmitud kokkulepet, leiab, et tee rajamiseks on lepingueseme igakordne omanik kohustatud: 1) omal kulul sõlmima kõik vajalikud lepingud, 2) saama vajalikud load ja kooskõlastused, 3) ehitama transpordimaale äärekivideta, kõnniteedeta ja vähemalt nelja meetri laiuse kruusakattega tee, 4) saama ehitatud teele kasutusloa. Seega hõlmab kinnistusraamatusse kantav reaalkoormatis mitmete erinevate tegude sooritamise kohustust, mida kohustatud isik peab tegema pikema aja vältel. Kohtu seisukohta kinnitavad ka Teeseadus ́e sätted, mille § 19 lg 1 kohaselt peab tee ehitamise aluseks olema tee-ehitusprojekt, § 21 lg 1 nõutav teeehitusluba, § 22 tee- kasutusluba. Kohus leiab, et teed ei saa rajada ühekordse sooritusega. Sõlmitud reaalkoormatise seadmise lepingu punktis 2.1 kokkulepitu vastab reaalkoormatise nõuetele. Reaalkoormatis seatakse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa number xxxxxxx, seega kinnisasjale. Antud juhul on lepingueseme igakordne omanik kohustatud aktiivselt tegutsema, tegevuse maht on üheselt ja selgelt kindlaks määratud. Kohus leiab, et tee rajamine ei ole ühekordne kohustus, kuna tee rajamiseks ja selle kasutusele võtmiseks on vajalik nii eelnev (projekt, ehitusluba) kui ka järgnev (tee- kasutusluba) tegevus. Reaalservituut ei ole tühine ka juhul, kui sooritus olekski ühekordne. Lepingust lähtuvalt on reaalkoormatise sisus eristatavad erinevad kohustused, mille täitmist saab Mäksa Vallivalitsus nõuda igakordselt kinnisasja omanikult. Reaalkoormatise seadmise lepingust ja asjaõiguslepingu punktist 3 nähtuvalt soovivad Osalejad, et lepingus kokkulepitu kehtiks ka kolmanda isiku, kinnisasja igakordse omandaja suhtes, seega peab see nähtuma kinnistusraamatust. TsMS § 663 lg 4 kohaselt kui maakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud, rahuldab ta selle ise määrusega. Eeltoodu alusel rahuldab kohus määrusekaebuse ja saadab tsiviilasja Tartu Maakohtu kinnistusoakonnale kandetoimingute tegemiseks. TsMS § 172 lg 2 teise lause kohaselt tagastatakse riigilõiv määruskaebuse rahuldamise korral vastavalt §-le 150. TsMS § 150 lg 4 kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Seega juhul, kui Mäksa Vallavalitsus soovib riigilõivu tagastamist, tuleb Tartu Maakohtu Võru kohtumajale esitada vastav avaldus.

Heiki Kolk kohtunik

3(3)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.