Võlaõigus › Kommunaalteenuste osutamise lepingud (sh soojusenergia, elektrienergia ja veevarustuse lepingud)

Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7). Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE (tl 3-4) 09.06.2007.a. nimetati OÜ Võru Kinnisvara alates 01.08.2007.a. viieaastaseks perioodiks XXX 4 korteriomandite omanike üldkoosolekul KÜ Võru XXX 4 valitsejaks koos volitustega esitada oma nimel nõudeid kõigi valitsemisest tulenevate rahaliste nõuete osas. Samal koosolekul määrati kindlaks valitsejale valitsemiskuludeks ja maja remondifondi makstavate summade arvestamise kord. Kostja esindaja Andres Uibokand osales samuti koosolekul. OÜ Võru Kinnisvara väljastas alates septembrist 2007.a. korteriomandi omanikele vastavad arved eelmise arvelduskuu kohta, mis ülalnimetatud üldkoosoleku otsuse kohaselt kuulusid tasumisele hiljemalt arvestuskuule järgneva kuu 20. kuupäevaks. Sama tasumiskuupäev sätestati ka üldkoosolekul vastu võetud kodukorra punktis 1.16. Kostjale on igakuiselt arved väljastatud tema registrijärgsel aadressil Jüri 39, Võru. Kodukorra punkt 1.16 kohaselt oli korteriomanikul juhul, kui ta on tellinud arve posti teel ja see ei ole saabunud hiljemalt arvestuskuule järgneva kuu 15. kuupäevaks, kohustus informeerida sellest kommunaalmaksete arvestajat (antud juhul Võru Kinnisvara OÜ-d), kes tagab uue arve saamise. Kui arvet ei ole tellitud posti teel, tehakse see kodukorra sama punkti alusel kättesaadavaks OÜ Võru Kinnisvara kontoris (Vabaduse 22, Võru) hiljemalt arvestuskuule järgneva kuu seitsmendaks kuupäevajks, kust selle väljanõudmine on korteriomaniku kohustus. Samuti oli kotjal kodukorra punkti 1.16 kohaselt õigus esitada pretensioone arvete kohta, seda ei ole kostja aga ühegi arve puhul teinud. Novembris 2008.a. avastas OÜ Võru Kinnisvara arvelduste inventuuri käigus, et kostja ei ole tasunud ühtegi talle esitatud arvetest ja saatis 27.11.2008.a. kostjale kirja palvega võlgnevus tasuda või leppida kokku tasumise graafiku koostamises. Kostja ei ole seda teinud ja võlgneb 22.01.2009.a. seisuga hagejale 106 270.25 krooni, mis ei sisalda makseid 2009. aasta jaanuari kuu eest. Hageja palub nimetatud summa kostjalt välja mõista. KOSTJA VASTUS (tl 27-32) 23.02.2009.a. esitas kostja vastuse hagiavaldusele. Kostja hagi ei tunnistanud. Võru linnas asukohaga XXX 4 asuv kinnistu on 75% elamumaa ja 25% ärimaa. Kinnistul asub ehitis registrikoodiga XXX , mille kasuliku pinna spetsifikatsioon jaguneb kaheks kasutuse otstarbe järgi:

korteriomanikule. Pärast kutsete saamist esitas kostja 30.06.2007.a. ühistu juhatusele taotluse väljastada tõend, mis kajastaks korteriühistu liikme varalisi õigusi ja kohustusi korteriühistu suhtes. Tõendit ei väljastatud. 09.07.2007.a. koosolekul otsustati määrata likvideerijad ja korteriühistu rahalised vahendid kanda XXX 4 valitsejale, kelleks nimetati OÜ Võru Kinnisvara. Nimetatud koosolekul majanduskava hageja poolt ei esitatud. Eeldada ei saa ka asjaolu, et 2007. aastaks kortertiühistu poolt kinnitatud majanduskava oleks valitsejal aluseks omale võetud kohustuse täitmiseks, sest hageja on esitanud nõuete alusena elektroonilise andmebaasi väljatrüki arvete kohta. Hageja poolt esitatud arvetel arvestab ja nõuab hageja remondifondi ettemakseid, teenustasu ja teisi makseid kostjalt ka keldripinna eest kokku 707.8 m2-lt ning hinnad on erinevad võrreldes korteriühistu arvetega, vee arvestus ei vasta veemõõtja näidule ega Võru Linnavalitsuse poolt kinnitatud hinnakirjale. Korterite omanikud ei tasunud ühistule ettemakseid ega hooldustasu keldripinnalt, sama ei teinud ka kostja, olles ühistu liige ja tasudes 562.3 m2 arvestusega. Teostatud ei ole ka korteriühistu majanduskava kohaseid planeeritud remonttöid. Tõsiseks ohuks elanike ja äripinnal viibijate tervisele ja elule ning kaasomandi säilimisele on amortiseerunud elektrijuhtmestik korterites ja elanike kasutuses olevates trepikodades, abiruumides. Esimesele korrusele korteritest aegajalt tulev vesi on eelduseks kaupade riknemisele. Kes ja kuidas ning millise dokumendiga ehitise valitsemise valitsejale üle andis, ei ole kostjale teada. Seaduse kohaselt tuleb koostada üleandmise-vastuvõtmise akt. KOS § 22 lg 1 sätestab, et valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava. Kostja ei ole hagejalt saanud ühtegi teadet üldkoosoleku toimumise kohta 2008. aasta majanduskava kinnitamiseks või valitseja aruande kinnitamiseks. Samuti mitte 2009.a aasta majanduskava. KOS § 22 lg 1 punktide 2-4 kohaselt sisaldab majanduskava muuhulgas andmeid kaasomandi eseme valitsemiseks kavandavate sissetulekute ja väljaminekute kohta, korteriomanike kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele ja kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suuruse kohta. KOS § 22 lg 3 kohaselt esitab valitseja pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muuhulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab sama sätte tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsust koos kinnitatud majanduskavaga. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Sellist tõlgendust on toetanud ka Riigikohtu prakitka. Riigikohus selgitas 28.11.2005.a. otsuses nr 3-2-1-132-05, et valitseja poolt nõuete esitamiseks kohtus on vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleklu otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamsie kohta. Kuna hageja ei ole nimetatut esitanud, puudub hagil õiguslik alus. Kostja on püüdnud selgitada hageja juhatajale Mati Kriis ́ile ja Võru Kinnisvara OÜ töötajatele majanduskava olemasolu vajalikkust, millest ilmneks elamu hoolduse ja remondi maht ning sellest tulenevalt vastavad maksed. Kostja raamatupidamise eest vastutav isik on püüdnud hageja pearaamautpidajale selgitada käibemaksuseadusest tulenevaid erisusi eluruumide ja äriruumide tarbeks osutatud teenuste maksustamisel ja nende kajastamist arvetel, et hagejale remondifondi kantav raha on sisuliselt ettemaks teenuse eest ning teenuse osutamisel tuleb teha tasaarveldus ettemaksuga jne. Kostja on Maksu- ja Tolliametile teatanud käibemaksu rakendamisest XXX 4 miteeluruumide osas. Hageja palub hagi jätta rahuldamata ja asjas menetlus lõpetada.

HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE (tl 72-75) 16.03.2009.a. esitas hageja omapoolse seisukoha kostja vastuse osas. Kostja seisukoht, et temale kuuluvad mitteeluruumid ei ole üks osa korteriomanditeks jaotatud kinnisasjast ja seetõttu tuleks tema puhul rakendada teistsugust lähenemist, on ekslik. KOS § 3 lõikest 2 tulenevalt võib korterioamnditeks jagada üksnes kogu kinnisomandi. Kõnesolev kinnistu on jaotatud 37. korteriomandiks, millest 36 kannavad numeratsiooni vastavalt reaalosa korterinumbrile ja kostjale kuuluva korteriomandi tähistuseks on M100 (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna väljatrükk, tl 80-82), reaalosa suuruseks 707.8 m2, mis tuleneb ka kostja kirjalikust vastusesest. KOS § 13 kohaselt on korteriomanikud kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutusi kandma võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Kuna kaasomandi suurus tuleneb otseselt reaalosa suurusest ja on omavahel võrdelises seoses, tagabki reaalosa suurusest tulenev (nn ruutmeetripõhine) kulude jaotus kõige lihtsama ja õiglasema, seadusele vastava kulude jaotuse. Sellega on seletatav, miks tuleb kostjal tasuda vastavaid kulutusi ka pinnalt, mida tema nimetab keldripinnaks, kuid mis tähistatuna Tartu Maakohtu kinnistusosakonna plaanil M100 moodustab tegelikult ühe osa kostja korteriomandist suurusega 707.8 m2. Kostja on õigesti viidanud, et korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest KÜS järgi. Samas tuleb silmas pidada asjaolu, et kuna korteriomanikud otsustasid korteriühistu likvideerida ja määrata valitseja vastavalt KOS-ile, taasutus korteriühistu likvideerimisega selle asutamise eelne õiguslik olukord. Samuti ei saa valitsejale olla siduvad tema valitsejaks määramisele eelnenud perioodil kostja tehtud remonttööd või kahepoolsed kokkulepped likvideeritud korteriühistuga. Samuti pole nimetatud tööde loetleu aluseks, et tunnistada valeks hageja väide selle kohta, et kostja ei mõista oma kohustusi teiste kaasomanike ees. Nimetatud tööd on seotud peamiselt kostjale kuuluva korteriomandi reaalosaga ja kui see ka nii ei oleks, ei ole kostja poolt eelnevalt teostatud töödel mingit seost käesolevas tsiviilasjas käiva vaidlsuega. Likvideeritud korteriühistu rahalised vahendid, mis otsustati kanda hagejale, kandis hageja tagasi korteriühistu arveldusarvele ning likvideerijad pidid selle tagastama kõigile korteriomanikele vastavuses nende osas suurusele. Selle otsuse tingis hageja soov vältida rahaliste vahendite osas tekkida võivat vaidlust kostjaga, mille eeldamiseks andis alust kostja kiri 30.06.2007.a. korteriühistule, kus kostja seadis kahtluse alla rahaliste vahendite valitsejale üleandmise. Hageja ei ole kunagi vaielnud vastu kostja kirjalikus vastuses toodud tõsiasjale, et kostjal on hetkel soojusenergia, prügiveo ning kanalisatsiooni ja vesivarustuse kohta sõlmitud lepingud otse tarnijaga; samuti ka elektrvarustuse osas, nagu ka kõikidel teistel korteriomaikel. Kostjale ei ole hageja poolt esitatud arveid nende teenuste kohta otselepingute kehtimise perioodil. Kostja väide hageja poolt 2007. aasta augustis küsitud hinna osas ei vasta kehtestatud hinnakirjale ja ei ole õige. Hageja on jaotanud augustikuu kulud täpses vastavuses AS Võru Vesi poolt esitatud arvele. Kostjale esitatud arvel võrdub vee- ja kanalisatsiooniteenuse käibemaksuta hind täpselt AS-i Võru Vesi poolt esitatud ja veearvesti näitudest tuleneva käibemakusta vee- ja kanalisatsiooniteenuse hinnaga. Sama kehtib ka abonenttasu kohta. Kahjuks ei võimalda hageja poolt kasutatav kommunaalteenuste arvestamise programm kasutada ühe maja lõikes ühel teenusel erinevaid hinnakirju samale ühikule (aga Võru Linnavalituse normatiivaktidest tulenevalt kehtisid sellele hetkel juriidilistele ja füüsilistele isikutele erinevad vee- ja kanalisatsiooniteenuse hinnad), oli valitud kostja kui juriidilise isiku tarbitud vee- ja kanalisatsioonitennuse ühikuks kuu vee- ja kanalisatsiooniteenuse maksumuse koguhind (290.40 krooni) ja koguseks üks (kuu). Summaks kujuneski 290.40 krooni. Täpselt selline oli ka AS Võru Vesi poolt esitatud arve. Füüsilisest isikuteste korteriomanike puhul kasutati ühikuna tavapärast kuupmeetrit. Hageja märgib, et kui kostjale jäi midagi arusaamatuks või tekkis pretensioone, oli ta vastavalt korteriomanike poolt vastu võetud kodukorra punktile 1.16

kohustatud esitama vastava pretensiooni enne arve tasumistähtaja saabumist ehk siis hiljemalt arvestuskuule järgneva kuu 19. kuupäevaks. Kostja väide majanduskava puudumise kohta on osaliselt õige. Majanduskava valitsejaks määramisest kuni 2007. aasta lõpuni on kinnitatud korteriomanike üldkoosolekul 09.07.2007.a., millest kostja ka ise osa võttis. Majanduskava kinnitamine fikseeriti koosoleku protokollis. Protokoll on koostatud vastavalt KOS § 18 lõikele 6. Aastaks 2008 majanduskava koostatud pole, peamiselt on see tingitud remondifondi rahaliste vahendite ja nende kasutamise planeerimise keerukusest tingimustes, kus pole õiguslikku lahendit 20% korteriomandite kogupinnast omava korterioamniku tahtmatusele alluda ülejäänud korteriomaike poolt seadusetele vastavas korras vastu võetud otsustele ja sellest tulenevalt pole selgust ühe neljandiku remondifondi rahaliste vahendite olemasolus. Samas ei saa üksnes majanduskava puudumine olla aluskes kommunaalmaksete, valitsemiskulude ja remondifondi maksete tasumisest keeldumiseks, sest nimetatu eest arvete esitamine oli kooskõlas korteriomanike 09.06.2007.a. toimunud üldkoosoleku otsusega, mis kinnitas majanduskava koostamise ja kulude arvestuse aluseks olevad põhimõtted kuni korteriomanike uue vastavasisulise otsuseni. Uut otsust seni vastu võetud ei ole. Majanduskava puudumine on küll hageja töö puudujääk, kuid ei anna alust keelduda oma kohustuste kandmisest võrdsetel alustel teiste korteriomanikega. Hageja märgib, et kostja ei ole tasunud esitatud arvete alusel ühtegi senti ka 2007. aastal, mil majanduskava oli olemas. Kostja viidatud Riigikohtu lahendi osas märgib hageja, et tegelikult asus Riigikohus nimetatud otsuses seisukohale, et valitseja võis kohtusse esitada nõudeid ka ilma korteriomanike üldkoosoleku otsuseta. Samuti märgib hageja, et käesoleval juhul on hagejale antud korteriomanike 09.07.2007.a. üldkoosoleku otsuse punktis 1 antud volitused nõuete esitamiseks kohtus ja seda ka XXX 4 kaasomanike vastu. KOHTUISTUNG (tl 87-92, 215-219) 12.05.2009.a. toimud eelistungil jäi hageja varasemalt esitatud seisukohtade juurde ning kinnitas, et saab esitada vaidlusaluse üldkoosoleku protokolli originaali ja ka koosoleku registreerimislehed. Kõigepealt toimus korteriühistu XXX 1 liikmete üldkoosolek, kus otsustati likvideerida korteriühistu ja seejärel juba XXX 4 korteriomanike üldkoosolek valitseja määramiseks, sama üldkoosolekul osalejate koosseisuga, sest keegi saalist ei lahkunud ja seetõttu oli välja saadetud ka kaks koosoleku kutset sama kellaajaga - esimene korteriühistu XXX 1 likvideerimiseks ja teine selle kohta, et valitseja määramise üldkoosolek toimub vahetult pärast korteriühistu XXX 1 üldkoosoleku lõppemist. Mõlemad kutsed olid välja saadetud seaduses sätestatut järgides. Ka Werrohof Invest OÜ esindaja oli teisel koosolekul, sest keegi ei lahkunud saalist. Registrikande järgi on korteriühistu XXX 1 lihtsalt likvideeritud, ilmselt ilma õigusjärgluseta 2008 aastal, 2007. aasta augustis on valitseja nimetatud, tegutsema hakkas alates 01.08.2007.a. Majanduskava puudumine 2008. aasta mõnede kulude kohta on pigem formaalne, kui sisuline puudujääk. 2008. aastal toimus majandamine vastavalt 09.07.2007.a. toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsustele, kus olid näha rahalised koormatised ja perspektiivne tegevus. Kostja lepinguline esindaja selgitas, et Werrohof Invest OÜ ei olnud valitseja määramise üldkoosolekul ja ei hääletanud selle poolt, seetõttu ei olnud koosolek ka otsustusvõimeline. Korteriühistu XXX 1 on saatnud 21.08.2007.a. saldoteatise Werrohof Invest OÜ-le, kus on teatanud 31.07.2007.a. seisuga osakapitali suurus ja palutud seda kinnitada. Seega nimetatud ajal korteriühistu eksisteeris. Kostja ei vaidle vastu arvete saamisele, kuid arved ei vasta seaduses sätestatule. Arved ei ole konkreetsed. Hageja on unustanud, et kostja on äriühing. Arve peal peab olema remondifond käibemaksuga. Hageja pole käibemaksu näidanud, aga kostja on käibemaksukohuslane. Käibemaksuseaduse (kuni 01.01.2009.a. kehtinud

redaktsioon, KMS) § 16 lg 2 p 2 kohaselt oli maksuvaba käive eluruumi teenuse osas. Kuna Werrohof Invest OÜ ei ole eluruumi omanik, siis ei saa ka seda äriruumi käsitleda kui eluruumi. Alates 01.01.2009.a. on ka eluruumide omanikule maksustatavad kõik teenused käibemaksuga. Kui remondifondi raha tehakse sihtotstarbelise sissemaksena, siis tehakse tasaarvestus. Eluruumi hooldusteenuse osa on käibemaksuvaba. Kui ühe ruutmeetri pealt võetakse raha 8 krooni, siis see sisaldab ka käibemaksu (1.3 krooni), mis tuleks näidata käibemaksuna. Kui valitseja ise seda teenust ei osuta ja ostab teenust, siis selleks peavad olema kirjalikud kokkulepped, et siis käibemaksu näidata teenuste osas ja teenuste ostjaga tehakse tasaarvestus. Antud asja juures oleks olnud vaja arvel tuua välja käibemaksu summa, mis oleks olnud remondifondile. Kostjal oleks võimalik olnud küsida tagasi käibemaksu oma kulutuste osas. Hageja selgitas täiendavalt käibemaksu osas, et kuni 2009. aasta 1. jaanuarini ei olnud hageja kohustatud lisama käibemaksu välikoristuse teenustasule ja remondifondile, mis on sihtotstarbeline makse ja seda ei pidanud tegema ka alates 1. jaanuarist 2009. Käibemaksu seadus loetleb üksikasjalikult ja ilma erandita, mis on maksustatavad käibed ja remondifond ei ole käive, see on kui sihtotstarbeline makse ja seda ei maksustata käibemaksuga. Seaduses ei ole loetelu, mis ei ole käive. Järelikult pole õige lisada käibemaksu remondifondile ja pole õigus seda ka tagasi küsida. Kohus lükkas asja arutamise edasi ning andis pooltele aega täiendavate tõendite esitamsieks. 25.05.2009.a. esitas kostja täpsustavad seisukohad hagiavalduse osas (tl 97-106). Kostja jäi varasemate seisukohtade juurde, kuid täpsustas vastust. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 sätestab erastamise objekti. Lõike 2 kohaselt on korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas mõttelise osana. Lõike 3 kohaselt abiruumid, mis asuvad elamus või elamuga ühisel krundil, kuuluvad erastamisele Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Abiruumiedks loetakse elamus või elamuga ühisel krundil paiknevates hoonetes asuvaid ruume, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks või individuaalseks kasutamsieks. Samuti loetaksekse abiruumideks endisi eluruume, mida vastavalt kohaliku omavalitsuse otsusele ei ole tunnistatud mitteelurruumideks, olenemata sellest, kuidas nimetatdu ruume teglikkuses kasutatakse. Sama seaduse § 13 lg 1 sätestab, et omandiõigus erastatavale eluruumile, sealhulgas järelmaksuga ostetud eluruumile tekib vastavalt AÕS §-le 92. Mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES) § 2 sätestab erastamise objekti. Lõike 1 kohaselt on erastamise objektiks elamus asuv mitteeluruum koos selle suurusele vastava muu osaga elamust, mis on riigi või kohaliku omavalitsusüksuse või riigi äriühingu või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühing, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitususüksusele, omandis. Elamuks nimetatud seaduse mõttes loetakse hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga. Mitteeluruumideks loetakse sama paragrahvi teise lõike kohaselt elamutes paiknevaid kontoriruume, kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid, kaubandusruume, kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitusprojektile, kasutusloale või valla- või linnavalitsuse loale ettenähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina. Enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruumi andmed kanda riiklikusse ehitisregistrisse. Lõike 3 kohaselt ei ole mitteeluruumiks elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida arastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kui abiruumid on antud kolmanda isiku valdusesse lepingu alusel, lähevad pärast antud elamus korteriühistu moodustamist või elamu haldamise üleandmist korteriomanikele lepingujärgsed õigused ja kohustused eluruumide erastamise kohustatud subjektilt üle korteriühistule või korteriomanikele. Lõike 6

kohaselt erastatakse mitteeluruume korteriomandi esemena. Kuni vastava korterioamndi kinnistusraamatusse kandmiseni erastatakse mitteeluruume valasasjana. MEES § 4 lg 2 kohaselt erastatakse mitteeluruumid elamus, mille üheks omanikuks on riik või kohalik omavalitusüksus või riigi äriühing või aktsiaselts, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühing, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, mitteeluruumide erastamise seaduse kohaselt, kui kaasomandis oleva elamu omanikud on lihtkirjaliku kokkuleppe alusel kindlaks määranud elamu reaalosad ja registreerinud need hooneregistris. Kokkuleppe mittesaavutamisel edastatakse nimetatud mitteeluruumid eraldis eaduse alusel. Sama seaduse § 61 kohaselt kohaldatakse mitteeluruumide haldamisel eluruumide erastamise seaduse §-de 151-152 sätteid. Võru Linnavalitsus mitteeluruumide omanikuna ja korteri valdajad on kokku leppinud eluruumide ja mitteeluruumide reaalosa suuruses, mis on kantud ehitisregistrisse ning seejärel on sõlmitud asjaõiguslepingu (08.02.2001.a.), mille alusel on korteriomandid kinnistusregistrisse sisse kantud. Kostja esitas korteriomandite registriosa detailvaated 22.04.2009.a. seisuga (tl 108-151). EES § 15 sätestab: -

-

lg 1: erastatud eluruumidega elamus võivad omanikud asutada elamu ühiseks haldamiseks korteriühistu. Korteriühistu liikmeks on ka käesoleva seadue §-s 6 nimetatatud kohustatud subjekt erastamata korterite ja aniel vastava muu osaga elamust. Elamutes, kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist korterioamikele üle antud, korraldab elamu haldamist kuni 2002. aasta 31. detsembrini eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on erastatud eluruumide omanikud kohustatud maksma majandamiskulusid KOS järgi. Eluruumide erastamise kohustatud subjektile või isikule, kellele on haldamine üle antud, kohaldatakse selles õigussuhtes KOS-is valitseja kohta käivaid sätteid. Korteriomanikud võivad KOS alusel tehtud otsusega valitsejaks oleva isiku tagandada; lg 2: elamus, kus korteriomanikud on elamu haldamiseks sõlminud ühise tegutsemise lepingu, jääb leping kehtima niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus KOS-iga; lg 3: korteriühistute moodustamise ja tegevuse alused sätestatakse teiste õigusaktidega.

KÜS § 16 lg 1 kohaselt lähtutakse erastatud eluruumidega elamutes korteriühistu asutamisel EES-i §-s 15 sätestatust. EES § 151 lg 2 kohaselt annab eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle kolme kuu jooksul pärast vastava avalduse saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Elamu haldamise üleandmise korra kehtestab Vabariigi Valitsus. Kostjal puuduvad andmed selle kohta, et erastamise kohustatud subjekt Võru Linnavalitsus oli määranud XXX 1 elamu (praeguse aadressiga XXX 4) haldajaks valitseja õiguste ja kohustustega hageja ning sõlminud sellekohase lepingu. 13.02.2001.a. otsustati asutada korteriühistu XXX 1, mis omandas õigusvõime registrisse kande tegemisest, s.o 13.02.2001.a. KOS § 16 lg 4 kohaselt on senine elamu haldaja kohustatud kolme kuu jooksul, arvates korteriühistu registrisse kandmisest, korteruühistule üle andma Vabariigi Valitsuse korras loetletud dokumendid elamu kohta. Vajaliku dokumentatsiooni puudumisel tuleb see vastava elamu remondirahade eest taastada ja korteriühistule üle anda. Kõik elamu majandamiseks sõlmitud lepingud lõpevad kolme kuu jooksul pärast nende üleandmist ühistule, kui ühistu neid ei pikenda. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud KÜS-is sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. KÜS § 5 lg 2 kohaselt loetakse korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteri võõrandamisel omandaja korteriühistu

liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev. KÜS § 7 lg 2 kohaselt hinnatakse korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel selle korteriomandi väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas. Kostja omandas XXX 4 elamu esimesel korrusel asuvad kaupluse ruumid ja keldris asuvad abiruumid ning Võru Linnavalitsuse poolt korteriühistule tasutud liikmemaksu ja remondifondi osamaksed Võru linna ja kostja vahel 20.07.2005.a. sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. 09.07.2007.a. toimunud koosoleku eel allkirjastati koosolekust osavõtmise kohta osavõtu leht, millel ei olnud märget I või II koosolek. 21.08.2007.a. esitas korteriühistule raamatupidamisteenue osutaja Abacus Invest OÜ osakapiptali saldovõrdluse summas 14 156 krooni, mis ühtis kostja raamatupidamise andmetega. 19.10.2007.a. on KÜ XXX 1 likvideerija Birgit Järvis ja Abacus Invest OÜ juhatuse liige allkirjastanud KÜ XXX 1 majandustegevust kajastavad raamatupidamise dokumentide üleandmise-vastuvõtmise akti. Raamatupidamisest anti dokumendid likvideerijale üle. 06.02.2008.a. likvideerijate esitatud avalduse alusel on KÜ XXX 1 Tartu Maakohtu registriosakonnas registrist kustutatud. Hageja poolt esitatud maksekorraldusest nähtub, et enne registrist kustutamist on korteriühistu likvideerijad kandnud remondifondi kogutud raha 58 085.03 krooni OÜ Võru Kinnisvara arvele (laekunud 01.02.2008.a.). Likvideerijate poolt esitatud avalduse alusel kustutati ühistu registrist ilma korteriühistu liikmetele raha tagastamata, millega Werrohof Invest OÜ ei nõustunud. Registrikaardi 4 veerust nähtub, et Tartu Maakohtu 20.03.2008.a. määrusega asjas 2-08-7427 on otsustatud korteriühistu täiendav likvideerimine ja likvideerijate õiguste taastamine. 09.05.2008.a. laekus kostja arveldusarvele 32 386.50 krooni selgitusega „KÜ XXX I likvideerimine“. 05.06.2008.a. kustutati KÜ XXX I registrist ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 45 lg 2 kohaselt lõppes juriidiline isik XXX 1. Seetõttu ei ole hageja tuginemine korteriühistu eelsele elamu valitsemise olukorra taastumisele seaduspärane. Kostja on korduvalt ühistu likvideerijatelt nõudnud suulist või kirjalikku tõendit, mis kajastaks korteriühistu liikmete varalisi õigusi ja kohustusi, kuid tulemusteta. Korteriomandi valitsemise probleemistiku juures tuleb eristada reaalosa ja kaasomandi osa valitsemise õiguslikku režiimi. AÕS § 68 kohaselt on omand isiku täielik võim asja üle. KOS 10 kohaslt ei tohi korteriomandi reaalosa kasutus vastuollu seaduse või kolmanda isiku huvidega. Kolmandate isikutena on antud juhul käsitletavad teised korteriomaikud. Korteriomaike kohustuste hulka kuuluvad kaasomandil lasuvate maksude tasumine ning avalik-õiguslike reaalkoormatiste ja kaasomandi majandamise kulutuste kandmine. Maksudest tulb eelkõige nimetada maamaksu ja kindlustusmakse tasumise kohustust, mida arvutatakse proportsionaalselt kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kostja tasub nimetatud maksud ise kinnistatud 25% ärimaa kohta temale esitatud maamaksuteate ja kindlustuslepingu alusel. Kulutuste hüvitamisel tuleb juhinduda KOS § 11 lõikest 1 – kohustus hoida oma korteri reaalosa korras. KOS § 13 lg 2 kohaselt tuleb hüvitada kaasomandi eseme korrashoiu kulutused neid kulutusi teinud teistele korteriopmanikele suuruses, mis vastab korteriomanikule kuuluva kaasomandi suurusele. Kostja on 2005. aasta augustist kuni 2007. aasta septembrini kandnud selleks 118 112 krooni korteriühistu XXX 1 arvele. Hageja peaks tõendama kulutuste vajalikkust. Kaasomanikega kokkuleppel tuleb otsustada ehituslike või muude kaasomandi korrashoiuks vajalike suuremate ümberkorralduse tegemise küsimusi, s.h ka rahalisi ettemakseid. Tegu on tavapärasest hooldusest või hoolduseks hädavajalikest kulutustest erinevate kulutustega, mida ei saa otsustada enamuse häälte alusel. Veel enam nimetatud muudatuste tegemiseks võib üldiselt puududa vajadus, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata korteriomanike õigusi üle tavakasutusest tuleneva määra (KOS § 16 lg 1). KOS § 19 lg 2 kohaselt korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosasdest. Kostjale

kuulub 5216/16020 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum M100. Hageja poolt esitatud protokolli kohaselt oli koosolekul esindatud 79.3% kaasomandiosadest lisatud ka II koosolekust osavõtnute registreerimise lehele. Kostja väidab, et tema ei ole II koosolekul osalenud. Koosoleku protokolli punkti 5 kohaselt koosolek otsustas kandidaatide puudumisel majanõukogu mitte nimetada. Kostja arvates ei ole selline asi mõistlik ning kostja soovib kindlasti, et majanõukogus oleks tema esindaja, kuulub ju kostjale kinnistu kaasomandi mõttelisest osast 32.5% ja kõikide eluruumide korteriomanikele 67.5%. TsÜS § 67 lg 1 järgi on tehing toiming või omavahel seotd toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärgje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. TsÜS § 67 lg 2 kohaselt on mitemepoolne tehing tehing, mille tegemiseks on vajalik kahe või enama isiku tahteavaldus. Korteriomanike üldkoosoleku otsus on olemuselt korteriomanike mitmepoolne tehing, mille tegemiseks on vajalik nõutav kvoorum. KOS § 17 lg 2 kohaselt on otsuse vastuvõtmiseks vaja, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud päevakorras kirjeldatud. Kõnealusel kutsel oli päevakord märgitud järgmiselt:

hagejal sõlmitud leping. Valitseja ongi määratud selleks, et iga korteriomanik ei peaks ise sõlmima lepinguid oma osa suhtes. Kohus lükkas asja arutamise edasi ja andis kostjale aega kokkuvõtliku seisukoha esitamiseks. 06.11.2009.a. esitas kostja omapoolse kokkuvõtte ning taotluse tõendite väljanõudmiseks (tl 228-230). Vastavalt KOS § 21 lg 2 p-le 1 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. Seega eeldusel, et valitsejale on üldse hagi esitamiseks volitused antud, saab ta oma volitusi realiseerida esindatava nimel, s.o kõigi korteriomanike nimel, olles ise nende esindaja. OÜ Võru Kinnisvara on aga seevastu esitanud hagi iseenda nimel. Pealegi pole OÜ Võru Kinnisvara ka oma volitusi korteriomanike nimel hagi esitamiseks siiani tõendanud. OÜ Võru Kinnisvara ajab antud juhul alusetult enda nimel võõrast asja. Analoogne oleks olukord, kui näiteks advokaat ajaks kliendi kohtuasja enda nimel. Kostja on seisukohal, et tulenevalt TsMS §-st 3 puudub hagejal õigus antud asjas kohtusse pöördumiseks ning esitatud hagi tuleb jätta läbi vaatamata. Isegi kui saaks väita, et hageja saab antud juhul hageda korteriomanike asja enda nimel, on esitatud nõue kostja jaoks ebaselge. Hageja ei ole siiani esitanud kohtule ühtegi arvet ega muud alusdokumenti, millest tuleneks tema väidetav nõue kostja vastu. Kostja on ise esitanud kohtule illustratiivse materjalina talle e-posti teel saadetud paberid, mis on pealkirjastatud “kommunaalteenuste arve”. Milles osutatud “kommunaalteenused” täpsemalt seisnevad, jääb aga arusaamatuks. Kommunaalteenuste mõiste sisustavad tavapäraselt vesi, elekter, soojusenergia ja koristus. Pooltel puudub vaidlus, et hageja ei ole enda nimel ega ka vahendatult osutanud kostjale mingeid teenuseid seoses vee, elektri ega soojusega. Välikoristuse osas on hageja osutanud teenust vaid korterelamu elanikele, puhastades trepikodade esist territooriumi. Kostjal on eraldi sissepääs oma korteriomandisse ning selle esist territooriumi ei ole hageja kunagi koristanud. Olgugi, et kogu XXX 4 kinnistu maa-ala kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse, puudub vaidlus, et faktiliselt väljakujunenud kasutuskorra kohaselt kasutab ja hooldab kostja oma korteriomandi esist territooriumi, samal ajal kui hageja hooldab vaid elanike trepikodade esist territooriumi, kuhu kostja faktiline kasutus ei ulatu. Olukorras, kus hageja on osutanud oma teenust vaid “poolikult”, on kostjal õigus alandada võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 alusel hageja poolt osutatud koristusteenuse maksumust selle summa ulatuses, mida hageja kostjalt nõuab. Hinna alandamise avaldus võib sisalduda ka kohtule esitatavas menetlusdokumendis ning see jõustub alates teisele poolele kättetoimetamise hetkest. Käesolevaga kostja alandab hageja puhastusteenuse hinda kostjale esitatud arvetel märgitud “välikoristuse” kogusumma võrra. Ülaltoodust selgub, et hageja ei ole reaalselt kostjale ühtegi teenust osutanud. Samuti on arusaamatu, millest tulenevalt on nn “teenustasu” suurenenud alates 2008.a jaanuarist ligemale kolm korda ning alates 2009.a jaanuarist veel ca 100 krooni võrra. Juhul kui hageja peab oma “teenuseks” teenust, mida ta on osutanud korterelamu elanikele, siis ka seda “teenust” on hageja osutanud poolikult, sest kostja pole sellest teenusest kuidagi osa saanud. Kõik kostja korteriomandit ja selle esist väliterritooriumi, samuti kostja korteriomandiga seotud, kuid reaalosast väljapoole jäävate trasside, liinide ja konstruktsioonidega seotud teenused on kostja ise sisse ostnud. Kui hageja tugineb oma nõudes korteriomanike üldkoosoleku otsusele, siis soovib kostja tähelepanu juhtida, et nimetatud koosoleku otsus ei anna hagejale mingit õigust valikuliselt otsustada, millist majaosa tema teenused puudutavad. Olukorras, kus hageja on osutanud täistasu eest oma väidetavaid teenuseid vaid osa maja suhtes, on kostjal õigus vastavas osas hageja nõuet VÕS § 112 alusel alandada. Analoogselt välikoristusega alandab kostja käesolevaga hageja “teenustasu” nõuet kostjale esitatud arvetel märgitud “teenustasu” kogusumma võrra. Remondifondi osas soovib kostja näha tõendeid selle kasutamise ja hoiustamise kohta. Kostjal on alust arvata, et hageja kasutab XXX 4 remondifondi raha KOS § 21 lg-ga 4 vastuolus oma

igapäevases majandustegevuses. Kuivõrd kostjale on siiani jäänud täiesti arusaamatuks, milleks kulub igakuiselt koguta remondifond, esitab kostja käesolevaga taotluse nõuda hagejalt välja tõendid: - Remondifondi rahasummade hoiustamise kohta perioodil 01.08.2007.a kuni tänase päevani; - Remondifondi rahasummade üksikasjaliku kasutamise kohta perioodil 01.08.2007.a kuni tänase päevani. Kostjal on põhjendatud alus arvata, et hageja kuritarvitab XXX 4 elanike usaldust ning tegelikkuses teenib nn remondifondi kogutav raha kõnesoleva korterelamu asemel hoopis hageja muid majandustegevuse eesmärke. Kostja on seisukohal, et tal on õigus keelduda hageja muu majandustegevuse finantseerimisest. Kui hageja keeldub vabatahtlikult eeltoodud tõendusmaterjali esitamisest, palub kostja kohtu kaasabi nimetatud tõendite väljanõudmiseks. Kostja on seisukohal, et esitatud hagi on täies ulatuses alusetu ning tuleb jätta rahuldamata. 11.12.2009.a. esitas hageja kostja seisukoha osas kirjaliku arvamuse (tl 235-238). Hageja kinnitab, et tal on õigus hagi esitada. Kuigi KOS § 21 lg 2 sisaldab sõnastust „valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel“, ei tähenda see seda, et nõude esitamisel saavad hagejateks olla üksnes korteriomanikud. Riigikohus on 02.11.2005.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 asunud seisukohale, et elamu hooldustasude ja kommunaalkulude sissenõudmise hagis saab olla hagejaks korteriühisuse valitseja. KOS § 21 lg 2 p 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samausust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 punktist 1 kohtuvälise nõuete esitamise korra osas. Seetõttu nõustub kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et valitsejal oli õigus käesoleval juhul hagi esitada. /.../ Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid vailtseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Hageja on valitud koreriühistu valitsejaks, talle on antud volitus kohtus ja kohtuväliselt esitada oma nimel nõudeid elamu valitsemisest tulenevate kõigi rtahaliste nõuete, sealhulgas halduskulude, teenustasude ja muude valitsemise korraldamisest tulenevate summade, remondiks vajalike summade, vahendatavate teenuste eest tasutavate summade, viiviste, lepingutrahvide ja kõikvõimalike kahjusummade ning ümberarvestusest tulenevate summade sissenõudmsieks. Välikoristuse, teenustasu ja remondifondi maksete suurused ja maksmise põhimõtted on kehtestatud 09.07.2007.a. XXX 4 korteriomanike üldkoosoleku otsusega. Kostja ei ole nimeatatud otsust vaidlustanud, mistõttu on see KOS § 8 lg 3, § 15 lg 1 lg 4 alusel kostjale täitmiseks kohustuslik. Hageja on osutanud välikoristusteenust XXX 4 korteriomaikele kogu XXX 4 teriitooriumil. Hagejal ei ole andmeid, et kostja koristaks XXX 4 territooriumit. Samas on hageja seisukohal, et isegi kui kostja seda teeb, ei anna see kostjale alust keelduda korteriomaike üldkoosolekuga otsustatud välikoristuse tasu maksmisest. Tõendite väljanõudmise osas märkis hageja, et ei pea seda põhjendatuks, kuna kostja viidatud dokumendid ei saa tõendada käesolevas asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Lisaks märgib hageja, et remondifondi arvestus ja kulutuste aruanne on saadetud kõikidele korteriomaikele koos 2009. aasta üldkoosoleku kutsega ning valitseja aruanne, s.h remondifondi kasutamise kohta on 15.05.2009.a. üldkoosolekul koos 2009. aasta majanduskava kinnitamisega heaks kiidetud. 01.03.2010.a. toimunud kohtuistungil (tl 252-253) kinnitas kostja esindaja, et komromissi sõlmimine võib olla võimalik, kui hageja tõendab nõude põhjendatuse, kui hageja näitab ära,

et remondifondi rahade eest kulutusi tehti, et teised korteriomanikud on raha maksnud. Hageja esindaja selgitas, et hagejal ei ole võimalik järeleandmisi teha. Hageja ei ole seni nõudnud viiviseid. Hageja nõue vastab täies ulatuses XXX 4 üldkoosolekul vastu võetud otsustele. Kui teha järeleandmist, siis see tähendaks seda, et korteriomanikke koheldakse ebavõrdselt. Teised on oma maksed teinud lähtudes nendest otsustest. Hageja oleks nõus loobuma esitatud nõudest osaliselt, mis puudutab välikoristuse tasu ja ka teenustasu; ja jääks remondifondi nõude juurde. Kuna see hagis kajastatud periood ei hõlma kogu kostja võlgnevust hageja ees, siis saaks kokku leppida ka selles osas, mis jääb hagist väljapoole kuni omaniku vahetumiseni. Poolte palvel tegi kohus võimaliku kompromissi arutamiseks istungis vaheaja. Pooled kokkulepet ei saavutanud ning selgitasid, et vajavad aega kuni 19.03.2010.a. Nimetatud kuupäevaks esitavad pooled kompromissi või teatavad läbirääkimiste ebaõnnestumisest. Kohus andis pooltele aega kompromissläbirääkimiste pidamiseks. 07.06.2010.a. toimunud kohtuistungil (tl 258-263) kinnitas hageja esindaja, et läbirääkimised kompromissi sõlmimiseks ebaõnnestusid. Samuti avaldas hageja esindaja, et hageja jääb esitatud nõude juurde. Kostja esindaja selgitas, et kostja oli valmis tasuma 50 000 krooni, kuid kuna läbirääkimised tulemusi ei toonud, jääb kostja seniste vastuväidete juurde. Hageja on esitanud enda nimel nõude, mida tal õigus teha ei ole. KOS räägib õigusest esitada nõue korteriomanike nimel. Hageja esindaja selgitas täiendavalt, et hageja vaidleb vastu taotlustele, mis on esitatud kostja 06.11.2009.a. seisukohtades. See, kuidas on toimunud remondifondi rahade hoiustamine või kuidas raha on kasutatud, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Nimetatu ei vabasta kostjat täitmast korteriomanike üldkoosoleku otsust ja see teenustasude ja remondifondi tasumise kohustus on kostjal olemas sõltumata sellest, kas ja kuidas on hoiustatud ja kasutatud neid rahasummasid. Nõude aluseks on korteriomanike üldkoosoleku otsus. Ükski seadus ei näe ette seda, et korteriomanikul tekib kohustus tasuda ainult siis, kui neid rahasummasid teatud viisil kasutatakse. Kostja ei ole viidanud ühelegi õiguslikule alusele, millele see vastuväide tugineb. Hageja nõude aluseks ei ole see, et hageja on tööd teostanud, vaid üldkoosoleku otsus tasuda remondifondi makseid ja hooldustasusid. Sellistes nõuetes on ükskõik, kas tegemist on korteriühistuga või ühisusega. Üldkoosoleku otsused on siduvad kõigile korteriomanikele. Kui neid üldkoosoleku otsuseid vaidlustatud ei ole, siis ei saa pärast öelda, et summade nõudmine ei olnud põhjendatud. Remondifondi makseid tasutakse ette. Tuleb lähtuda sellest, mis korteriomanike üldkoosolekul on otsustatud. See, kas see raha on ära kasutatud või seisab kuskil arvel, see ei oma nõude sissenõutavaks muutumisel tähtsust. Kostja esitatud taotluse tõendite (remondifondi rahasummade hoiustamise kohta perioodil 01.08.2007 kuni tänase päevani ja remondifondi rahasummade üksikasjaliku kasutamise kohta perioodil 1.08.2007 kuni tänase päevani) väljanõudmise osas jättis kohus rahuldamata. Kostjal, kui korteriomanikul, on õigus saada informatsiooni remondifondi rahasummade hoiustamise ja kasutamise kohta, kuid käesolevas asjas on hagi esitatud remondifondi rahasummade nõudmiseks. Hageja esindaja kinnitas, et hageja jääb selle juurde, et KOS § 20 lg 4 mõte ei ole see, et lisaks originaalile peaks samaaegselt esitatama ka notariaalselt kinnitatud üldkoosoleku protokolli. Kui kostja leiab, et allkirjad üldkoosoleku protokollil ei ole õiged, et need on võltsitud, siis kostjal on olnud võimalus esitada taotlus käekirja ekspertiisi tegemiseks. Kostja ei põhjenda ratsionaalselt seda taotlust ja hageja leiab, et kostja venitab menetlust. Kostja taotluse (nõuda välja hagejalt korteri omanike üldkoosoleku notariaalselt kinnitatud protokoll) jättis kohus samuti rahuldamata. TsMS § 330 lg 3 kohaselt uusi asjaolusid ja taotlusi sisaldav avaldus tuleb esitada selliselt, et selle saaks teistele menetlusosalistele edastada vähemalt seitse päeva enne asja arutamist kohtuistungil. TsMS § 331 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline pärast selleks ettenähtud tähtaja möödumist esitab avalduse, taotluse,

menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Ilmselt põhjustaks selle kostja taotluse rahuldamine asja arutamise edasilükkamise ja seega ka menetluse lahendamise viibimise. Kostja ei ole esitanud ka põhjendusi, miks ei olnud võimalik kostjal seda taotlust esitada varem. Samuti ei ole kostja viidanud sellele, mis konkreetselt selles üldkoosoleku protokollis, mille originaal on esitatud, tingib vajaduse selle üldkoosoleku protokolli notariaalselt kinnitatud eksemplari esitamise. Kostja esitas kohtu tegevusele vastuväite. Kostja leidis, et kohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata kostja 06.11.2009.a. menetluslikus dokumendis esitatud taotlused, kuna käesoleval juhul on poolte vahel ka sisuline vaidlus selles, kas kostjale on hageja poolt viidatud teenuseid osutatud. Kostja leiab, et antud asjaoludel asja lahendamine ei veniks ning samuti leiab kostja, et tema viidatud taotlus tuleb rahuldada, kuna antud asjas on sisuline vaidlus ka hageja õiguse osas käesoleva hagi esitamiseks. Kohus leidis, et protokolliliste määruste muutmiseks ei ole alust. 05.11.2010.a. esitas kostja kohtule taotluse tunnistaja ülekuulamiseks (tl 255-256). Kostja palus tunnistajana üle kuulata XXX 4 elanik J.E., kes saab anda ütlusi selle kohta, kuidas toimus teenuste osutamine hageja poolt XXX 4 majas. Samuti saab tunnistaja anda ütlusi teiste korteriomanike poolt teenuste eest hagejale tasumise kohta. 12.11.2010.a. toiomunud kohtuistungil (tl 269) kinnitas hageja esindaja, et hageja jääb esitatud avalduse juurde. Hageja seaduslik esindaja selgitas, et kostjal pole sisulisi argumente ja ta on tehtud kõik selleks, et asja venitada. Tänaseks päevaks on võlgnevus küll suurenenud, kuid hageja ei ole seda kohtu kaudu suurendanud. Uue firmaga, mis sellel pinnal nüüd asub, on samad probleemid, oleme samuti esitanud hagi kohtusse. Viivisenõuet pole hageja senini veel esitanud. Kostja seaduslik esindaja selgitas, et kostja ei ole teenuseid saanud; samuti kinnitas kostja, et jääb esitatud tunnistaja ülekuulamise taotluse juurde. Kompromissina pidas kostja võimalikuks tasuda 50 000 krooni. Hageja esindaja selgituste kohaselt on hageja pakutava kompromissi suuruseks 76 862.94 krooni. Praeguseks lisanduks veel 9 kuu eest saamata jäänud summad. Juhul, kui kohus on nõus jätkama asja arutamist kirjalikus menetluses, siis hageja suurendab oma nõuet 9 kuu teenuste eest. Kogu tasumata remondifond kostja poolt on summas 207 352,99 krooni. Kui tasutakse see summa kostja poolt, siis hageja mingeid muid nõudeid juurde ei lisa. Kostja esindaja palus asja arutamine edasi lükata, et saaks hagejaga läbi rääkida võimaliku kompromissi variandid. Kohus jättis rahuldamata esitatud taotluse tunnistaja ülekuulamiseks ning lükkas asja arutamise edasi. 17.11.2010.a. jätkas kohus istungit (tl 275). Kostja selgitas, ei ole õnnestunud kätte saada juhatuse liiget V.V. . Kostja jäi varasemalt pakutud kompromissi juurde. Hageja esindaja selgitas, et kuna kokkulepet ei tule, siis esitab hageja haginõude suurendamiseks avalduse. Pooled avaldasid, et on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. 18.11.2010.a. määrusega kohaldas kohus asjas kirjalikku menetlust ning kohustas pooli esitama täiendavad taotlused ja seisukohad hiljemalt 13.12.2010.a. Kohtulahendi avalikult teatavaks tegemise ajaks määras kohus 17.01.2011.a. kell 14.00 (tl 276). Hageja esitas 13.12.2010.a. nõude suurendamise avalduse (tl 282-284). XXX

korteriomanike 09.07.2007.a üldkoosoleku protokolli punktist 2.3. tulenevalt otsustas korteriomanike üldkoosolek, et korteriomanikul lasub kohustus tasuda remondifondi ja teisi makseid arvestuskuule järgneva kuu 20. kuupäevaks. Nimetatud kohustuse tasumisega

viivitamise korral on viivis tasumata summalt 0,07 % iga maksetähtaega ületava päeva eest. Kostja ei ole alates 2007.a augustist tasunud korteriomanike üldkoosoleku otsusega ette nähtud makseid. Seega on kostja kohustuste täitmisega viivituses ja tal lasub kohustus tasuda viivituse eest viivist. Viivis perioodil 2007.a august kuni 31. detsember 2008.a on 17 926,21 krooni. Perioodil 1. jaanuar 2009.a kuni käesoleva hagi täpsustuse avalduse esitamiseni on kostja 106 270,25 krooni tasumisega viivitanud 712 päeva. Arvestades põhinõude summat ja viivise suurust, on viivis päevas seega 74,40 krooni päevas. Viivis kokku nimetatud perioodi eest on seega 52 972,8 krooni. Ülaltoodust tulenevalt on viivis perioodil 2007.a august kuni 13. detsember 2010.a hageja poolt esitatud põhinõude tasumisega viivitamise eest 70 899,01 krooni. Hageja palub TsMS § 367 kohaselt kostjalt välja mõista ka viivis põhinõude tasumisega viivitamise eest alates 17. novembrist 2010.a 0,07 % päevas iga põhinõude tasumisega viivitatud päeva eest kuni põhinõude lõpliku tasumiseni. Hageja nõue on seega järgmine: võlgnevus summas 106 270,25 krooni; viivis summas 70 899,01 krooni ja alates

13.12.2010.a menetlusdokumendi alapunkt I). Lähtudes eeltoodust, puudub hagejal nõue kostja vastu. VÕS § 113 regulatsiooni kohaselt on viivisenõue võimalik vaid juhul, kui hagejal on kostja vastu rahaline põhinõue. Antud juhul hagejal kostja vastu rahalist nõuet ei ole, millest tulenevalt ei ole hagejal võimalik esitada kostja vastu ka viivisenõuet. Lähtudes eeltoodust, tuleb hageja viivistenõue jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus peaks siiski mingil põhjusel asuma seisukohale, et hagejal on kostja vastu viivisenõue, palub kostja alternatiivselt viivisenõuet vähendada mõistliku suuruseni. TsMS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS § 162 sätestatule. Tulenevalt VÕS § 162 lg-st 1, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud poole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise poole õigustatud huvi ja lepingupoole majanduslikku seisu. Kostja palub kohtul alternatiivselt vähendada temalt väljamõistetavaid viiviseid mõistliku suuruseni, kuna viivisenõude täielik rahuldamine kostja suhtes ei oleks õiglane, sest kostja ei ole hageja poolt väidetud teenuseid saanud. Samuti on kostja teinud kulutusi kaasomandi esemele, mida ei ole talle hüvitatud. 12.01.2011.a. esitas hageja seisukoha seoses kostja poolt esitatud tasaarvestusavaldusega (tl 297-298). Kostjal puudub hageja vastu nõue kaasomandi esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kostja poolt väidetavalt tehtud kulutused ei ole käsitatavad ühisel asjal lasuvate koormatiste, asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutustena. Kostja ei ole tõendatud, et tegemist oleks ka asja säilitamiseks vajalike kulutustena, mida kostja oleks olnud õigustatud tegema ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kuna kostjal puudub hageja vastu nõue, ei ole tasaarvestuse teostamine võimalik. XXX 4 korterelamu mõttelised osad ei kuulu hageja ja kostja kaasomandisse. Seetõttu ei saa kostjal olla nõuet hageja vastu. Tulenevalt VÕS § 198 on tingimuslikult tehtud tasaarvestuse avaldus tühine. Kostja poolt tehtud tasaarvestuse avaldus on tingimuslik ja sellest lähtuvalt tühine, sest kostja on märkinud, et ta tasaarvestab oma nõude hageja vastu juhul, kui kohus peaks leidma, et hageja nõue kostja vastu on kasvõi mingis osas põhjendatud.

KOHTU SEISUKOHT

Käesolevas asjas on hagejaks korteriühistu liikmete poolt üldkoosolekul korteriühistu valitsejaks valitud äriühing OÜ Võru Kinnisvara. KÜS § 2 lõike 1 kohaselt on korteriühistu KOS-is sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (KÜS § 5 lõige 1). Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja on korteriühistu liige. Tulenevalt seadusest laienevad kostjale kõik ühistu liikme õigused ja kohustused. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse aga ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid (KÜS § 151). Kostjal korteriomanikuna ei ole õigust keelduda

üldkoosoleku poolt vastu võetud ja kõiki korteriomanikke puudutava kohustuse täitmise keeldumisest, see on KÜS § 13 lõikest 4 tulenevalt õigusvastane. TsMS §230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja on esitanud hagi kostja vastu kostjale esitatud arvete alusel tekkinud võlgnevuse väljamõistmiseks. Kostja on korduvalt väitnud, et ei ole saanud teenust, mille eest hageja on arved esitanud. Samas aga ei ole kostja oma väiteid kuidagi tõendanud. Kostja väide, et üldkoosolek, kus elamu valitsejaks hageja valiti, ei olnud otsustusvõimeline, ei ole kohtu hinnangul käesoleval juhul asjakohane. Kohtule teadaolevalt ei ole kostja üldkoosolekul vastu võetud otsust soovinud vaidlustada. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kostjale kuuluva reaalosa suuruseks alates 20.04.2005.a. 707.7m2. Kostja on kõnealuste ruumide omanik alates 20.07.2005.a., seega ajast, millal kinnistusraamaatu kohaselt on mitteeluruumi M100 suuruseks 707.7m2. Seetõttu ei ole asjakohased kostja väited selle kohta, et arvetel on võtteldes teiste korteriomanikega arvestatud suurema pinnaga (s.h keldripinnaga). Majanduskava puudumise osas märgib kohus järgmist. Kohus möönab, et majanduskava koostamine on KOS kohaselt kohustuslik. Hageja on tunnistanud, et nimetatud kohustust ei ole alati järgitud. Kohus märgib aga, et kostja ei ole hagejale esitatud arvete eest tasunud ka perioodil, mil kehtis 2007. aastaks kinnitatud majanduskava. Seetõttu ei ole kostja tuginemine majanduskava puudumisele asjakohane. Tunnistaja ärakuulamise taotluse osas märgib kohus järgmist. TsMS § 464 lg 2 sätestab, et kohus võib kohtuistungil teha suulise või kirjaliku määruse. Suuline määrus kuulutatakse kohe ja protokollitakse. Kohus on kostja sellekohase taotluse lahendanud 12.11.2010.a. toimunud kohtuistungil, tehes taotluse rahuldamata jätmise kohta suulise määruse. Seetõttu jätab kohus tähelepanuta kostja vastuväited kohtu tegevusele. Kuna kohus on määranud asjas tähtpäeva oma lõplike seiukohtade esitamiseks (13.12.2010.a.) ja seejärel asunud asja sisuliselt lahendama, ei pea kohus põhjendatuks käsitleda pärast nimetatud tähtpäeva kohtule esitatud taotlusi ja seisukohti, v.a 14.12.2010.a. saabunud kostja vastus viivisenõude osas. Kohus märgib, et ka nimetatud seisukoht on kohtule esitatud hilinenult, kuid kostjalt ei saa võtta võimalust hageja nõudele vastuväiteid esitada. Hageja on kohtu määratud tähtpäeval kell 22:26 esitanud elektrooniliselt kohtule viivisenõudega hagiavalduse täienduse. Kostjal ei oleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt olnud võimalik tähtaegselt omapoolseid seisukohti esitada, kuid kuna tegemist oli nõudega, mida hageja ei olnud varasemalt esitanud, peab kohus põhjendatuks lugeda ka kostja 14.12.2010.a. esitatud seisukohad tähtaegselt esitatuks. Ülejäänud dokumendid jätab kohus tähelepanuta kui hilinenult esitatud. Olukorras, kus kohus on kohaldanud kirjalikku menetlust ja määranud kindlaks ka asjas tehtava lahendi aja, on lubamatu, et pooled hakkavad esitama taotlusi ja seisukohti, mis seaduse kohaselt tuleks vastaspoolele seisukoha võtmiseks kätte toimetada. Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et kostja keeldumine korteriühistu üldkoosoleku otsusega vastuvõetud otsuse alusel ühistu liikme kohustuste täitmisest on õigusvastane. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus 106 270.25 krooni ehk 6791.91 eurot; sissenõutavaks muutunud viivis 70 899.01 krooni ehk 4531.27 eurot; viivis 0.07% põhinõudelt (6791.91 eurot) päevas alates 14.12.2010.a. kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Kuna viivise suurus (0.07% põhinõudelt päevas) tuleneb seadusest (KÜS § 7 lg 4) ega ületa käseoleval juhul põhinõuet, on kohus seisukohal, et ei ole põhjendatud kostja taotluse viivise vähendamiseks rahuldamine.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lõike 1 alusel jäävad kõik menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.