Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg Tallinna Ringkonnakohtule on 30 päeva alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viis kuud alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

HAGEJA NÕUE, PÕHJENDUSED

My Property OÜ ja Tallinn, Majaka tn 42 korteriühistu vahel on 01.09.2019 sõlmitud käsundusleping (lisa 1). Lepingu kohaselt kohustub hageja osutama kostjale haldusteenuse ja tehnosüsteemide hooldusteenuse ning koristaja-kojamehe teenuse (lepingu p 1.1. ja lepingu lisa 1). Hageja osutas kostjale: 01.05.-31.05.2024 heakorrateenuse, halduse ja tehnohoolduse ning on esitanud tasumiseks arve 12805 summale 408,70 (lisa 2); 01.06.-30.06.2024 heakorrateenuse, halduse ja tehnohoolduse ning on esitanud tasumiseks arve 13017 summale 408,70 (lisa 3); 01.06.-30.06.2024 majapidamistarvete ostu ning on esitanud tasumiseks arve 13045 summale 18,71 eur (lisa 4); 01.06.-30.06.2024 valgusti vahetuse koos materjalikuluga ning on esitanud tasumiseks arve 13080 summale 100,53 eur (lisa 5); 01.08.-31.08.2024 heakorrateenuse, halduse ja tehnohoolduse ning on esitanud tasumiseks arve 13460 summale 408,70 (lisa 6). Hageja osutas kostjale teenuseid kokku 1345,34 euro eest. Kostja tasus eelviidatud arvete alusel poole ehk 672,67 eurot, ülejäänud pool on tasumata. 22.08.2024 esitas hageja kostjale arve 13380 (lisa 7) viiviste tasumiseks seisuga 22.08.2024 27,67 eurot. Kostja on tasunud pool ehk 13,84 eurot. Kostja saatis 03.09.2024 hagejale kirja, kus palus hinnaalandust 50% arve nr 13460 toodu osas, kuna augustikuu jooksul ei ole väidetavalt näinud lepinguliste töödes erilist tegevust. Hageja vastas 06.09.2024, et tema suhtes pole pretensioone olnud. Kostja esitas ebamäärasee viite „ei näinud erilist tegevust“, mistõttu pole alust jätta tasu maksmata (lisa 8). Kostja vastas 10.09.2024, et alandab 50% võrra ka arvetes nr 13380, 13045, 13080, 13017 ja 12805 osutatud teenuste hinda, kuna arvab, et kohustused on täielikult või osaliselt täitamata (lisa 8). Kostja ei ole selgitanud ega täpsustanud, milles täpsemalt seisnes kohustuste mittekohane täitmine. Kostja ei ole varasemalt ega ka hilisemalt arvetel numbritega 12805, 13017, 13045, 13080, 13460 toodud tööde kvaliteeti kurtnud ega ole pretensioone esitanud ja ei saa hinda alandada. Hagejal on õigus arvestada viivist maksetähtpäeva järgnevast päevast. Hageja nõuab viivist summas 25,10 eurot (arve 12805 summalt 204,35 eurot vahemiku 08.06 - 27.11.2024 eest 11,86 eurot (lisa 9); arve 13017 summalt 204,35 vahemiku 08.07.-27.11.2024 eest 9,78 8 eurot (lisa 10); arve 13045 summalt 9,35 eurot vahemiku 08.07.-27.11.2024 eest 0,45 eurot (lisa 11); arve 13080 summalt 50,26 eurot ajavahemiku 08.07.-27.11.2024 eest 2,41 eurot (lisa 12), arve 13460 summalt 204,35 eurot ajavahemiku 08.09.-27.11.2024 eest 5,54 eurot (lisa 13). Kokku on viivised 38,94 eurot, millest 13,84 eurot on tasutud arve nr 13380 alusel. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlga 672,67 eurot, hagi esitamise hetkeks põhivõlgnevuselt sissenõutavaks muutunud viivist 25,10 eurot ja alates hagi esitamisest 2 (10)

kuni põhinõude kohase tasumiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud ja sellelt nõutava viivise palub jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Poolte vahel on 01.09.2019 sõlmitud käsundusleping. Hageja kohustus on oma kutsetegevuse raames ja vastavalt lepingule tagada teenuste osutamise nõuetekohane tõendamine asjakohaste dokumentidega. Poolte vahel sõlmitud käsunduslepingu lisa 1 alusel olid pooled üheselt kokku leppinud teenuste sisus ja ulatuses. Hageja kohustus osutama kostjale kolme liiki teenuseid: haldusteenust, tehnosüsteemide hooldusteenust ning koristaja-kojamehe teenust. Lepingu punkt 4.1 kohaselt tasub käsundiandja teenuste nõuetekohase osutamise eest käsundisaajale 255 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Lepingu järgi oli: haldusteenus – 35 €/kuus + km; tehnosüsteemide hooldusteenus sisaldab (vesi- kanalisatsioon-küte) – 40 €/kuus + km; Koristajakojamehe teenus - 180€/kuus + km; kokku 255€/kuus + km. Viimaste aastate arved on olnud 335€/kuus + km. Vahepeal on teenuste tasu tõusnud ümardatult 30%, kuid kirjaliku kokkulepet selle kohta ei ole. Uued hinnad on järgmised: haldusteenus – 45,5 €/kuus+ km; tehnosüsteemide hooldusteenus (vesi, kanalisatsioon, küte) – 52 €/kuus + km; koristaja-kojamehe teenus 234€/kuus + km; Kostja ei ole saanud järgmiseid teenuseid: jooksvate probleemide lahendamine; KÜ arhiivi säilimine; koristaja ja kojamehe töö kontrollimine; kinnisvara objekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja konsulteerimine; majanduskava koostamine ja elluviimise korraldamine; kinnisvaraomaniku nõustamine haldus- ja hooldusalastes küsimustes; vajalike materjalide ja hinnapakkumiste hankimine, lepingute kontrollimine ja sõlmimine volituse olemasolu korral; finantsplaneerimine (kulude analüüs): jooksva remondi planeerimine ja organiseerimine. Haldusteenuste kulude eest on hinda alandatud 50% ehk 22,75€/kuus + km. Tehnosüsteemide hooldusteenuse (vesi, kanalisatsioon, küte) tasu on 52 €/kuus + km. Kuna hooldustööde päevikut ei ole täidetud ja ühtegi dokumenti soojussõlme hooldustest edastatud ei ole, pole hooldust teostatud kokkulepitud mahus. Lisaks ei tehta seda tööd tegelikult iga kuu, vaid kütteperioodi alguses ja vahel ka kütteperioodi lõpus. Kompromissina on kostja nõus 50% tööde mahust tehtuks lugema: 52 / 2 = 26€ /kuus + km (tegelik teenuse hind). Koristaja, kojamehe teenus on 234€/kuus + km. Eesti lipu heiskamist tuleb teha kolm korda aastas (24. veebruar, 23. juuni, 24. juuni, 20. august), territooriumi korrashoidu viis korda nädalas, sisekoristust 1 kord nädalas. Hageja poolt esitatud GPS-i päevikud näitavad, et kohal käidi tegelikkuses mitte rohkem kui 3 korda nädalas, vahel 2 ja vahel üldse mitte. Arvestades, et kohal käidi 3 korda nädalas, kujuneb tasu järgmiselt: 234 / 4 = 58,5€ /nädal + km; 58,5 / 5 = 11,7€ / päev + km 3*4= 12 12*11,7 = 140€/kuus + km (tegelik teenuse hind). Hinnaalandus on 94€/kuus + km. Kostja tegi hinna alandamise teenuste ja kulude eest, mille eest on esitatud järgmised arved: 3 (10)

Nr 13017 – 408,7€ (koos km); Nr 13460 – 408,7€ (koos km); Nr 12805 – 408,7€ (koos km); Nr 13080 – 100,53€ (koos km); Nr 13045 – 18,71€ (koos km); Nr 13380 – 27,67€ (koos km). Vastavalt lepingu punktile 4.2 ei hõlma tasu kõiki teenuste osutamisega seotud käsundisaaja kulusid. Lisaks tasule võib käsundisaaja nõuda üksnes nende dokumentaalselt tõestatud kulude hüvitamist, (miks ainult pesuvahenditele), milles pooled on eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Kostja keeldus tasumast arvetes nr 13080, nr 13045 ja nr 13380 toodud summasid, sest neid ei ole eelnevalt kirjalikult kooskõlastatud. Arvetelt nr-ga 13017, 13460 ja 12805 on teinud hinnaalanduse vastavalt arvutuskäigule: 3 kuu arve summa – 3 kuu reaalselt osutatud teenuse summa = summa mille võrra hinda alandanud 1226,1€ - 690,83€ = 703,65 = 535,27 eurot. Hinnaalanduse ja tasumisest keeldumise summa on 682,18 eurot. Hoone, millele hageja pidi osutama haldusteenust, on tugevalt halvenenud ja laguneb, mis viitab hageja poolt osutatud haldusteenuse puudulikkusele. Maja krohv on murenenud, käsipuud lagunevad ning korstnad on ohtlikus seisukorras. Kostjal tuli omaalgatuslikult tellida korstnapühkija, kes tuvastas korstnate ohtliku seisundi ja kehtestas küttekeelu. Selline olukord oleks pidanud olema hageja tähelepanu keskmes ning nõudma kohest teavitamist ja parandavate meetmete algatamist. Hageja tegevusetus on otseselt vastuolus lepingujärgse kohustusega tagada hoone korrashoid ja ohutus. Selle tulemusena on hoone seisukord pidevalt halvenenud, mis on toonud kaasa kostjale täiendavaid remondi- ja hoolduskulusid. Lepingujärgselt oleks hageja pidanud lahendama tekkinud probleemid jooksva remondi organiseerimise kaudu, kuid ta ei ole neid meetmeid rakendanud ega isegi kostjat hoone probleemidest teavitanud. Sisekoristuse ja territooriumi korrashoiu osas puuduvad tõendid. Leping näeb ette, et territooriumi korrashoidu tuleb teostada viis korda nädalas ja sisekoristust vähemalt üks kord nädalas, kuid hageja ei ole esitanud asjakohaseid aruandeid. Esitatud kulutšekid ja üldine graafik ei anna piisavat kinnitust, et teenused on osutatud lepingus sätestatud ulatuses ja kvaliteedis. Trepikodade määrdunud seisukord ja dokumentatsiooni puudumine viitavad, et lepingujärgseid kohustusi ei ole täidetud. Hageja mittekohane täitmine on otseselt põhjustanud kostjale lisakulusid remondi- ja hooldustöödeks ning probleemide lahendamata jätmine on viinud hoone seisukorra märgatava halvenemiseni ja vajalike tööde mahu märkimisväärse suurenemiseni. Teenuste puudulik osutamine, dokumentatsiooni puudumine ja hoone olukorra halvenemine näitavad selgelt lepinguliste kohustuste rikkumist vastavalt VÕS § 100 järgi. Kuna haldusteenust ei osutatud üldse ning korrashoiuteenuse osutamisel esines olulisi puudujääke, alandas kostja tasu 50% ulatuses, tuginedes proportsionaalsuse põhimõttele. Seega on hinna alandamine põhjendatud ja õiguspärane. Kostjal polnud kohustust anda hagejale üksikasjalikke juhiseid tööde teostamiseks, kuivõrd Hageja tegutses kutsetegevuses ning pidi tuginema oma erialastele teadmistele. Lepingu punkt 3.1 (iii) kohaselt kohustub käsundisaaja teavitama viivitamatult käsundiandjat asjaoludest, mis mõjutavad või võivad mõjutada oluliselt kokkulepitud teenuste osutamist. Juhul, kui hageja leidis, et tal ei ole võimalik enda lepingulisi kohustusi täita, sest ta ei ole 4 (10)

saanud selleks kostjalt vajalikku dokumentatsiooni või juhiseid, siis lasus tal kohustus sellest viivitamatult ostjat teavitada. Hageja ei ole kostjat kordagi informeerinud, et tal oleks kokkulepitud teenuste osutamiseks kostjalt täiendavaid juhiseid tarvis. Hageja poolt esitatud tõendid (Prisma ja Maxima ostutšekid ning ESPAK AS arve) ei tõenda teenuste tegelikku osutamist Majaka tn 42 kinnistul. Need dokumendid tõendavad seda, et need on soetatud, kuid ei tõenda seda, et neid kasutati vaidlusalusel objektil ega sedagi, et vastavad tööd nagu sisekoristust või valgusti vahetus olid reaalselt teostatud. Samuti ei tõenda tööde tegemist ka esitatud GPS-logid, neid pole kogu 2024.a. kohta. Hageja väide, et tal puudus ligipääs objektile ja hoolduspäevikule, kuivõrd võtmed olid tagastatud, ei vasta tõele. Kostja palub 01.09.2024 saadetud e-kirjas võtmete tagastamist, mis kinnitab, et need ei olnud 30.08.2024 lepingu lõppemise hetkeks üle antud. Hageja 02.09.2024 vastas, et kui võlgnevused tasutud, siis tuuakse võtmed ära. See tähendab, et hagejal oli võimalus objektile minna ning teha hoolduspäevikust koopiad. VÕS § 112 lg 1 järgi võib mittekohase täitmise korral hinda alandada võrdeliselt selle väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kostja hinnangul vastas osutatud teenus üksnes 50% ulatuses kokkulepitud kvaliteedile ja mahule. Lähtuvalt teenuse puudulikkusest alandas kostja hinda poole võrra ja tasus 672,67 eurot. Arvutus: (50 × 1 345,34 €) ÷ 100 = 672,67 €. Alternatiivselt, juhul, kui kohus ei nõustu kostja õigusliku seisukohaga õiguskaitsevahendi valimisel, soovib kostja jätta tasumata 50%.

KOHTU PÕHJENDUSED

I Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kuivõrd käesoleval juhul on tegemist lihtmenetluse vaidlusega TsMS § 405 järgi, siis teeb kohus otsuse lihtsustatud vormis kooskõlas TsMS § 444 lg 2. II VÕS § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS §-s 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1 tuleneb, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmist, täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 101 lg 1 p 2, 5 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, alandada hinda. VÕS § 112 lg 1 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase 5 (10)

täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus, lg 2 1, lause sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 619 järgi kohustub käsunduslepinguga üks isik vastavalt lepingule osutama teisele isikule teenust, käsundiandja peab aga maksa selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 620 lg 1 peab käsu käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. VÕS § 621 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid, lg 2 järgi kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes. VÕS § 628 lg 1 1. lause järgi kui käsundisaajale maksmisele kuuluv tasu on määratud ajavahemike järgi, tuleb tasu maksta vastava ajavahemiku möödumisel; lg 2 järgi peab käsundiandja käsundisaajale hüvitama mõistlikud kulud, mida käsundisaaja on teinud käsundi täitmiseks ja mida ta võis vastavalt asjaoludele vajalikuks pidada, välja arvatud, kui kulud tuleb katta käsundisaaja tasu arvel. Eeldatakse, et tasu arvel kaetakse käsundisaajale käsundist tulenevate ülesannete täitmisel tavaliselt tekkivad kulud ning kulud, mis oleksid käsundisaajale tekkinud ka ilma käsunduslepingut sõlmimata. VÕS § 13 lg 3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. III Hageja tõendas, et pooled sõlmisid 01.09.2019 lepingu, millega hageja kohustus osutama kostjale haldusteenuse ja tehnosüsteemide hooldusteenust ning koristaja-kojamehe teenust (lepingu p 1.1. ja lepingu lisa 1, dtl 48 jj). Pooled leppisid punktis 4.1 kokku teenuse hinnas kuus vastavalt 255 eurot pluss käibemaks, millest haldusteenus oli 35 eurot, tehnosüsteemide hooldus 40 eurot ja koristaja teenus 180 eurot, millele kõigele lisandus käibemaks (lepingu lisa 1, dtl 5152). Lepingu p 3.2 alusel peab kostja maksma hagejale tasu. Lepingu p 4.2 sätestab, et „Tasu ei hõlma kõiki teenuste osutamisega seotud käsundisaaja kulusid. Lisaks tasule võib käsundisaaja nõuda üksnes nende dokumentaalselt tõestatud kulude hüvitamist, (miks ainult pesuvahenditele), milles pooled on eelnevalt kirjalikult kokku leppinud.“ Seega oli poolte vahel sõlmitud VÕS § 619 järgi käsundusleping. Kostja ei vaidlustanud oma 18.07.2025 vastuses, et 2024.a. oli teenuse hind kuus 335 eurot pluss käibemaks (kostja vastus dtl 164, hageja 28.10.2023 e-kiri hinna tõstmise kohta, dtl 176 ). Seega pidi kostja maksma hagejale alates 01.10.2024 teenustasu 335 eurot pluss käibemaks ja pooled muutsid tasu suurust kokkuleppel VÕS § 13 lg 3 erinevalt lepingu p -s 7.1 kokkulepitud kirjalikust vormist. Hageja esitas kostjale tasunõuded arvetega nr 12805, nr 13017, nr 13460 2024.a. mai, juuni, augustikuu heakorra, haldusteenuse ja hooldusteenuse eest ning arved nr 13045 ja nr 13080 majapidamistarvete, valgusti ja materjalikulu eest (dtl 53-58). Hageja esitas kostja e-kirja 03.09.2024 (dtl 60 alumine e-kiri), milles kostja märkis, et tahab saada arve 13460 eest hinnaalandust 50%, kuna ei näinud erilist tegevust koristustööde ja muude lepingus kokkulepitud tööde osas. Kostja esitas e-kirja 09.10.2024, milles alandas 6 (10)

arvetes nr 13460, nr 13380, nr 13045, nr 13080, nr 13017 ja nr 12805 nõutud tasu 50% ja märkis, et tasumisele kuulub 686,51 eurot (dtl 102). Kohus märgib, et hagiavalduses ja selle lisas märgitud arve nr 13380 (dtl 58) ei ole mitte tasunõude arve, vaid viivisenõude arve. Hageja on tõendanud My Property OÜ hooldustööde juhataja A. K. seletuskirjaga, et vaidlusalusel perioodil lahendati korduvalt jooksvalt probleeme, millest elanikud, juhatus teavitas, hoonega seotud dokumente ja arhiivi hagejale ei antud, kuid anti üle vaid kütteprojekt, mis tagastati pärast lepingu lõppemist. Samast tõendist nähtub, et kontrolliti koristaja ja kojamehe tööd. Kinnisvara objekti ülevõtmine haldamiseks toimus 2019. aastal kui leping sõlmiti ja see oli ühekordne kohustus. Hageja korraldas kulude analüüsid, arvestused, ettepanekud majanduskavaks, mille ühistu otsusega kinnitas. Ka nähtub seletuskirjast, et vastavalt ühistu pöördumisele võeti hinnapakkumisi, kuid hagejal ei olnud volitust lepingute sõlmimiseks; jooksvat remonti planeeriti ja organiseeriti vajaduspõhiselt hinnapakkumiste alusel kooskõlas juhatuse otsusega. Tehti soojussõlme hooldust: näiteks filtrite puhastust, rõhu ja pumpade kontrolli jne. Süsteemi kontrolliti ja see seati sisse enne hooaja algust, millega tagati valmisolek kütmiseks. Veevarustuse ning kanalisatsiooni- ja drenaažisüsteemide hooldust tehti vastavalt õigusaktides ja tootjatehase dokumentatsioonis toodud tingimustel ja seda vastavalt vajadusele ja graafikule. Seletuskirja kohaselt pidasid hageja töötajad hoolduspäevikut, mis asus objektil (08.09.2025 lisa 2, dtl 178). Hageja on esitanud kohtule hageja tööauto (registrimärk XXX) väljavõtted GPS-i logidest 2024.a. augusti ning osaliselt juuli kohta (07.03.2025 lisa 2- 3, dtl 115-144). Nendega on tõendatud, et töötajad viibisid objektil viis korda nädalas territooriumi korrashoiuks ja üks kord nädalas sisekoristuseks. Hageja väidetel ei ole maikuu kohta GPS-i andmeid, kuna need on kustutatud, sest süsteem võimaldab vaadata andmeid vähem kui viimase kaheksa kuu kohta. Kohtul puudub alus kahelda hageja sellises väites, kuivõrd tõendeid, millest nähtuks, et kostja oleks juhtinud tähelepanu koristustööde ja ka muude eelloetletud tööde tegemata jätmisele märgitud perioodil, ei ole. Kostja 03.09.2024 e-kiri, mille kohaselt ei nähtud üldsõnaliselt 2024.a augustis koristustöid ja muid teenuseid, hageja tõendeid ümber ei lükka. Seega on alusetu kostja väide, et kuivõrd logid puuduvad varasemate kuude kohta, siis pole ka teenus tõendatud ning kostja enda koostatud analüüs hageja esitatud logide kohta hageja väiteid ümber ei lükka (dtl 152). VÕS § 621 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes. KrtS § 24 järgi on juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Kostja pole väitnud, millal pidi toimuma kostja liikmete üldkoosolek, mille kokkukutsumist pidanuks hageja korraldama 2024.a. juunis, juulis või augustis, mida hageja siis ei teinud või tegi ebakvaliteetselt. Kohus asub eelviidatud hageja tõendeid kogumis hinnates, et ta on tõendanud, et osutas 2024.a. mais, juunis, augustis 2024.a lepingus kokkulepitud mahus kostjale teenust, ja ümber lükanud kostja väited, et hageja pole valmistanud ette üldkoosolekuid, korraldanud nende protokollimist, teinud tehnosüsteemide ülevaatust, planeerinud jooksvat remonti, pole korraldanud sisekoristust 1 kord nädalas, territooriumi korrashoidu viis korda nädalas või jätnud pidamata hooldustööde päeviku ja jätnud tegemata muud kostja viidatud kohustused. Lisaks on tõendanud, et ta ei saanudki organiseerida hoonega seotud dokumentide süstematiseerimist ja säilitamist, korraldada arhiivi, kuna dokumente, arhiivi pole üle antud, välja arvatud küttesüsteemi projekt, mis tagastati. Kostja väitis, et kostja ei pidanudki kõik juhiseid hagejale andma, vaid hageja pidi professionaalina ise teadma ja korraldama töid, hooldusi, ja et hageja pidanuks lepingu punkt 3.1 (iii) kohaselt teavitama viivitamatult kostjat 7 (10)

asjaoludest, mis mõjutavad või võivad mõjutada oluliselt kokkulepitud teenuste osutamist. See väide on osaliselt õige, kuid ei tähenda, et dokumentide korrashoiuks, arhiivi korrastamiseks pidi hageja neid kostjalt hakkama nõudma. Kostja dokumentide korrastamist, arhiveerimist ehk sellist kohustust saab siiski täita, kui dokumendid ise ja vastav juhis ühistult /Krts § 24 mõttes juhatuselt/ VÕS § 621 järgi ja lepingu lisa 1 (haldusteenus) järgi dokumentide korrashoiuks ka hagejale antakse. Seda pole kostja väitnud, et selline juhis ja dokumendid oleksid hagejale antud vaidlusalusel perioodil. Mis puudutab kostja esitatud Päästeemeti ettekirjutust Majaka tn 42, Tallinn, Harju maakond korstnate kasutamise peatamiseks ja korstnapühkija akti, siis pooltevahelisest lepingust ei tulene VÕS § 76 lg 1, 2, § 619 järgi kohustust hooldada põleva materjalidega tulekoldeid (korstnad, kaminaid), vaid kohustus on teha keskküttesüsteemi hooldust (lepingu lisa 1, dtl 51). Kostja etteheide nende tööde tegemata jätmise kohta on alusetu. Hageja on tõendanud kohtule esitatud arvetega nr 13045 ja nr 13080, et nõudis kostjalt tasu majapidamistarvete eest juunis 2024.a 18,71 eurot valgusti vahetuse ja materjalide eest juunis 2024 100,53 eurot ja need on seostatavad Espaki vasta arvega nr 0604990 valgusti kohta ja Prisma Peremarketi ja Maxima kviitungiga 14.06.2024 ja 17.06.2024 mis kajastavad puhastusmaterjale (dtl 55, 56, 87, 88, 89). Kohtul puudub alus kahelda, et need materjalid ja valgusti on kasutatud muudes elamutes kui kostja hallavas elamus. Lepingu p 4.2 1. lause järgi tuleb neid kulusid pidada kuludeks, mis pole hõlmatud tasuga, kuid tegemist pole selliste kuludega p 4.2 II lause tähenduses, mis ei puudutaks otseselt hooldatavat elamut ja milleks peaks olema poolte kirjalik kokkulepe. Seega saab hageja nõuda puhastusmaterjalide, valgusti ja sellega seotud kulude hüvitamist VÕS § 76 lg 1, 2, § 628 lg 2 ja lepingu p 4.2 1 lause järgi. Hageja esitas teenuste ja viidatud materjalide ja valgusti eest tasunõude 2024.a perioodil maiaugust, kuid kostja esitas esmakordselt hinna alandamise avalduse alles 03.09.2024 ja 10.09.2024.a., viidates üldsõnaliselt, et e- kirjades loetletud kohustused on My Property OÜ jätnud, kas täielikult või osaliselt nõuetekohaselt täitmata. Sisuliselt on võimalik kostja avaldustest 03.09.2024 ja 10.09.2024 aru saada, et kostja alandas hinda ja keeldus ka teenuse eest osaliselt tasumata, tegemata vahet mille osas ta hinda alandas (hinna alandamine) ja millise eest ta tasumata jättis (kohustuse täitmisest keeldumine). Kostja ei ole tõendanud hinna alandamise eeldusena teenuste kohase ja mittekohase täitmiste väärtust. Kuna hageja tõendas, et ta on täitnud oma kohustused, ei saanud kostja 1) VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt hinda alandada ülalviidatud teenuste eest (2024.a. mai, juuni, augustikuu teenus), 2) ei saanud hinda alandada ka nn materjalide eest (majapidamistarbed, valgusti), kuivõrd mitte kuskilt ei nähtu, et tegemist oleks olnud ebakvaliteetsete materjalidega, valgustiga, 3) lisaks ei saanud keelduda VÕS § 101 lg 1 p 2 järgi teenuse ja materjalide eest tasumast. Kohus asub järeldusele, et hageja on täitnud vaidlusalusel perioodil kostja ees VÕS§ 76 lg 1, 2, § 619 tulenevad lepingulised kohustused kohaselt. Lepingu p 3.2 alusel on käsundisaajal õigus (i) määrata kindlaks teenuste osutamise kord ja viis, arvestades käsundiandja juhiseid. Vaidlus puudus selles, et hageja osutas teenust ja tegi kulusid mille kostja pidi tasuma vastavalt hageja esitatud arvetele neil märgitud kuupäevadel (järgmise kuu 7. kuupäeval) ehk VÕS § 628 lg 1 1. lause järgi. Vaidlus puudus selles, et hageja nõudis kostjalt heakorrateenuse, halduse ja tehnohoolduse eest arve 12805 järgi 408,70 eurot, arve 13017 järgi 408,70 eurot, arve 13460 järgi 408,70 eurot, majapidamistarvete ostu arve 13045 järgi 18,71 eurot, valgusti vahetuse eest koos materjaliga arve 13080 järgi 100,53 eurot, kokku 1345,34 eurot. Vaidlus puudus selles, et kostja on nende 8 (10)

arvete alusel tasunud 672,67 eurot ehk tasumata on 672,67 eurot. Vaidlus puudus ka nõutava viivise arvestuse kui sellise üle (dtl 58, 62-66) ja et viivis on võlalt 672,67 eurolt seadusjärgses määras VÕS § 113 lg 1 2. lause järgi hagi esitamise aja seisuga 25,10 eurot. Kuna kostja on jätnud hagejale tasumata teenuste ja materjalide ja valgusti eest 672,67 eurot, on ta viivituses ja seega ka VÕS § 100 mõttes VÕS § 619, § 628 lg 1 1. lause, lg 2, lepingu p 3.2, 4.1, 4.2 tulenevalt muudetud tasu maksmise ja kulude hüvitamise kohustuse rikkumises. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1 2. lause, § 619, § 628 lg 1 1. lause, lg 2 järgi võlgnetava kohustuse täitmist, seadusjärgset viivist ja alates hagi esitamisest viivist võlgnetavalt kohustuselt TsMS § 367 järgi seadusjärgses määras kuni võla tasumiseni. Hagi on tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlga 672,67 eurot, hagi esitamise hetkeks põhivõlgnevuselt sissenõutavaks muutunud viivist 25,10 eurot ja võlgnetavalt põhivõlalt viivist alates hagi esitamisest 28.11.2024 kuni põhivõla kohase tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Hageja esitas kirjavahetuse kostjaga aastate 2021-2023 kohta (värvimine, koosoleku kutse jms), samuti koristusgraafiku 2021.a. kohta, mis ei puuduta vaidlusaluse perioodi teenust ja kohus neid ei hinda (dtl 183-186, hageja 08.09.2025 lisad 4-6, dtl 90 16.01.2025 lisa 3). Kostja esitas võtmete tagastamisest keeldumise kirja, ent vaidluses pole sellel tähtsust ja kohus seda ei hinda (dtl 152, kostja 24.04.2025 lisa 2). Kuna viivise kui sellise arvestuse üle sisuline vaidlus puudus, ei hinda kohus viivisearvet (dtl 58). IV

MENETLUSKULUDE JAOTUS, SUURUS

TsMS § 162 lg 1, 2 alusel jäävad hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskulud hageja kanda. Kostja kulude avaldust ei esitanud, kohus ei määra kindlaks nende suurust. TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud on lepingulise esindaja kulud TsMS § 144 p 1 järgi. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus hindab esindaja töö vajalikkust, kvaliteeti, mahtu koos asja materjalide mahukuse ja keerukusega ja kohus ei pea analüüsima iga toimingut minuti, sendi täpsusega. Kohus lahendab kulude küsimust hagita menetluse põhimõtete kohaselt, olemata seotud poolte väidetega. Hageja menetluskulud on 02.03.2026 nimekirja kohaselt järgmised (dtl 202): - lepingulise esindaja kulud 14 tunni eest 2180 eurot; esindaja tunnitasu määr on 130 eurot (käibemaksuta); - lõiv 245 eurot. Kohus märgib, et kulude nimekirjas märgitud 14 tunni töötasu ilma käibemaksuta on 1820 eurot (14 x 130) mitte 2180 eurot. Kostja vaidles kuludele vastu 13.03.2026 (dtl 212). Hageja arvestuse kohaselt kulus esindustööks aega 14 tundi ehk 1,75 tööpäeva 8-tunnise tööaja arvestuse juures. Asjas oli kaks ärakuulamist, mis kestsid ligikaudu kokku 1,5 tundi. Kostja 9 (10)

esitas 3 mahulist vastust (seisukohta), millele hageja pidi vastama ja esitama tõendeid. Kohus leiab, et hageja esindaja tehtud töö vastab asja mahule ja keerukusele ega ole ülepaisutatud tööaja arvestuse osas. Sealjuures väärib märkimist, et hageja esindaja töö oli korrektne, ei olnud esitatud asjakohatud taotlusi, väiteid. Esindustöö puhul on oluline töö enda sisu, mitte dokumendi pikkus. Samas leiab kohus, et menetluskulude nimekirja koostamise aeg on nimekirja järgi 1 tund, mis on ebamõistlikult pikk aeg, arvestades nimekirja lühidust. Põhjendatud aeg on 0,5 tundi. Eeltoodu alusel on hageja lepingulise esindaja põhjendatud tööaeg 13,4 tundi, esindaja tasu 130 eurot tunnis vastab kohtupraktikale. Esindaja tasu oleks aritmeetiliselt 1755 eurot (13x130 +65). Kuigi kostja pidi arvestama vastaspoole menetluskuludega, ei pidanud ta arvestama sellises ulatuses esinduskuludega, kuna kostja ei kasutanud kohtumenetluses õigusabi teenust. Kohus leiab diskretsiooni korras, et hageja põhjendatud esinduskulud TsMS § 175 lg 1 järgi on 1475 eurot, mille peab kostja hagejale hüvitama. Hageja menetluskulude avaldus kuulub osalisele rahuldamisele. Kostjalt tuleb välja mõista TsMS § 162 lg 1, 2 § 138, § 139 lg 1, 2, § 175 lg 1, § 144 p 1 järgi lõivu 245 eurot, esindaja kulusid 1475 eurot, kokku 1720 eurot. Vastavalt hageja taotlusele (TsMS § 177 lg 4) tuleb kostjal tasuda hagejale võlgnetavatelt menetluskuludelt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/digitaalne allkiri/ Kohtunik

10 (10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.