Tsiviilasja number
2-09-30410
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
2. juuli 2010, Tallinn
Kohtukoosseis
Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Gaida Kivinurm, Kaupo Paal
Tsiviilasi
OÜ Roosvall hagi OÜ Kutavar vastu 50 000 krooni, intressi ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
50 377 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.01.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Kutavar apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10. juuni 2010, avalik kohtuistung
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja Roosvall OÜ (registrikood 10504411), esindajad adv Arina Liskmann-Getsu ja Jelena Lehter Kostja OÜ Kutavar (registrikood 10569936), esindaja Ervin Nurmela
Harju Maakohtu 29.01.2010 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda.
Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Asjaolud ja hageja nõue Roosvall OÜ esitas 25.06.2009 Harju Maakohtule hagi OÜ Kutavar vastu põhivõla 50 000 krooni, intressi ja viivise väljamõistmiseks.
Hageja ja kostja sõlmisid 20.03.2009 Tallinnas Kaupmehe 7-A8 asuva äripinna võõrandamisele suunatud broneerimislepingu nr 1-200309, mille alusel tasus hageja kostjale 20.03.2009 broneerimistasu 50 000 krooni, mis loeti ettemaksuks ja seda arvestati müügihinnas. Lepingu p-s 1.4 leppisid pooled kokku, et äripinna notariaalne võõrandamis- ja asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 20.05.2009. Äripind oli koormatud kolme hüpoteegiga SEB Eesti Ühispank kasuks kokku summas 4 000 000 krooni. Kostja ei täitnud lepinguga ettenähtud müüja kohustusi, s.o ei vabastanud äripinda võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest koormatistest ja kohustustest, mille tagajärjel jäi notariaalne võõrandamisleping sõlmimata lepingus sätestatud tähtajaks, kusjuures lepinguperioodi jooksul ei väljendanud kostja soovi müügilepingu sõlmimiseks ega pakkunud hagejale notariaega tehingu tegemiseks. Kuna notariaalne leping jäi hagejast mitteoleneval põhjusel sõlmimata, siis esitas hageja kostjale 28.05.2009 broneerimislepingust taganemise teate ja broneerimistasu 50 000 krooni tagastamise nõude. Hageja taganes lepingust seoses kostja poolt lepingukohustuste täitmata jätmisega. Täiendavalt märkis hageja, et 20.03.2009 sõlmitud broneerimisleping on tühine, kuna tegemist oli tegelikult kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga, mis on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Seega kuulub hageja poolt tasutu kostja poolt tagastamisele. Kostja vastus Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Pooled ei leppinud broneerimislepingus kokku, et hageja poolt notari juurde ilmumise eelduseks on asjaolu, et kostja kustutab enne notariaalse müügilepingu sõlmimist hüpoteegid. Hüpoteegi kustutamine korteriomandilt olukorras, kus hüpoteek tagab pangalaenu tasumise kohustust, toimub tavapraktikas sama müügi- ja asjaõiguslepinguga, millega antakse uuele omanikule üle omandiõigus. Seega, kui hageja oleks ilmunud notari juurde korteri müügi- ja asjaõiguslepingut sõlmima, oleks ta saanud kinnisasja ilma hüpoteekideta. Kuna hageja keeldus notari aega kooskõlastamast ning pärast broneerimislepingu sõlmimist kaotas huvi korteriomandi omandamise vastu, jäid hüpoteegid kustutamata ja korteriomandi müügileping sõlmimata. Kuigi broneerimislepingu p 1.4 võib selle sõnastuse tõttu olla käsitletav kinnisasja omandamise kokkuleppena ja olla seetõttu vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, ei ole broneerimisleping tühine tervikuna. Pooled oleksid broneerimislepingu sõlminud ka ilma p 1.4 olemasoluta lepingus. Poolte soov oli fikseerida lepingueelsete läbirääkimiste toimumine ja hageja sooviks oli kindlustada see, et kostja ei peaks paralleelseid läbirääkimisi äripinna müügiks kolmandate isikutega. Hageja sõlmis broneerimislepingu, kinnitades sellega lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitu ning soovides välistada läbirääkimiste jätkumised kolmandate isikutega. Kostja pidas läbirääkimisi heas usus ning ootas, et hageja saaks oma pangafinantseeringuga seotud küsimused lahendatud, ega pakkunud objekti samal ajal teistele huvilistele. Hageja aga katkestas läbirääkimised, hakates täiendavalt nõudma lepingu objektile lisaks ka lepingu objektiks mitteolevaid garaažibokse, seejuures sama hinna eest, millega ta oli esialgselt nõus ostma üksnes lepingu objekti. Kostja on kandnud kulutusi seoses lepingueelsete läbirääkimistega, kohtutud on mitmel korral hageja esindajatega, et arutada lepingu tingimusi. Kulutuste ja hüve (broneerimine) saamise tagamiseks leppisid pooled kokku broneerimistasu suuruses 50 000 krooni. Pooled leppisid kokku, et lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise korral kuulub kahjustatud poolele tasumiseks leppetrahv 50 000 krooni. Juhul kui käsitleda tasutud 50 000 krooni ettemaksuna, mitte broneerimistasuna, siis kasutab kostja oma õigust ning teostab tagastamisele kuuluva 50 000 kooni osas tasaarvestuse omapoolse leppetrahvinõudega 50 000 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks põhivõla 50 000 krooni, viivise 377 krooni ja viivise alates 19.06.2009 põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 sätestatud määras. Intressinõude jättis kohus rahuldamata. Hageja menetluskulud jäid 80% ulatuses kostja kanda, kostja menetluskulud jäid tema enda kanda.
Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 20.03.2009 sõlmitud leping sisaldab nii broneerimislepingu kui ka kinnisasja omandamise eellepingu sätteid. Nimetatut ei muuda ka asjaolu, et pooled on lepingu p-s 1.7 deklareerinud, et lepingut ei käsitleta eellepinguna. Kuna nimetatud eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, on see VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, kuna ei ole sõlmitud notariaalselt. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Põhimõtteliselt ei pruugi kinnisasja müügilepingu neellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise, tühisuse. Seega kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks sõlmitud ka ilma tühise eellepingu osata. Viidatud seisukohta on väljendanud ka Riigikohus 08.05.2006 otsuses 3-2-1-32-06. Kostja väide, et pooled oleksid broneerimislepingu sõlminud ka ilma müügilepingu eellepingu sätetega, ei ole tõendamist leidnud. Poolte vahel sõlmitud lepingus on läbivalt käsitletud nii broneerimislepingu kui ka kinnisasja müügilepingu eellepingu sätteid, m.h on kokku lepitud p-s 1.4 aeg, millal pooled hiljemalt notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmivad, p-s 1.5 notaritasu jagunemisega seonduv, p-s 1.6 müügihind, p-s 3.3 broneerimistasu müügihinnaks lugemine jne. Seega ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks sõlmitud ilma müügilepingu eellepinguta, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et poolte vahel sõlmitud leping on tervikuna tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleb kostjal VÕS § 1028 lg 1 järgi hagejalt saadud 50 000 krooni tagastada. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et kohustuselt tuleb tasuda intressi, kui see on ette nähtud seaduses või lepingus. Alusetu rikastumise kohaldamine ei näe üldreeglina ette tagastamisele kuuluvalt rahalt intressi tasumise kohustust. VÕS §-le 1035 hageja tuginenud ei ole ja see on ka tõendamata. Seega tuleb hageja intressinõue jätta rahuldamata. Hageja viivisnõue kuulub VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel rahuldamisele. Kostja ei ole viivise arvestusele vastu vaielnud. Kostja tasaarvestus (hageja põhinõude tasaarvestamine kostja leppetrahvinõudega) ei too kaasa õiguslikke tagajärgi, kuna ei ole materiaalselt kehtiv. Kuna poolte vahel sõlmitud leping on tühine, siis on tühised ka lepingust tulenevad kõrvalkohustused. Seega ei ole kostjal võimalik lepingule tuginedes esitada leppetrahvinõuet. Kostja on väitnud, et talle on tekkinud kahju, kuid see on täielikult tõendamata. Seega puudub kostjal nõue, mida hageja nõudega tasaarvestada. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada osaliselt maakohtu otsuse ning uue otsusega jätta hagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus rikkus otsuse tegemisel olulisel määral menetlusõiguse norme, hindas ebaõigesti kogutud tõendeid ning jättis kohaldamata materiaalõiguse normid. Maakohus ei põhjendanud otsuses, miks ta ei nõustu kostja väitega, et sõlmitud broneerimisleping on oma sisult käsitletav äripinna müügilepingu sõlmimisele eelnenud lepingueelsete läbirääkimiste fikseerimise dokumendina, millega üheskoos sõlmiti ka äripinna hagejale broneerimise kokkulepe ning et äripinna broneerimine (kolmandate isikutega läbirääkimiste pidamise välistamine) oli hageja
soov. Maakohus hindas kohtuotsuses üksnes asjaolu, kas broneerimislepingus sisalduvad kinnisasja eelmüügilepingule omased sätted. Kohus ei ole õigesti hinnanud asjas kogutud tõendeid. Broneerimislepinguga ja tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kostjale kuuluvast äripinnast olid huvitatud mitmed isikud. Hageja oli esmalt huvitatud äripinna omandamisest, kuid pooled vajasid tehingu vormistamiseks aega, mistõttu avaldas hageja soovi äripind broneerida ja et sellega kaasneks kostja kohustus lõpetada kolmandate isikutega läbirääkimiste pidamine äripinna müümiseks. Oma olemuselt pidasid pooled seega lepingueelseid läbirääkimisi, mille eesmärk oli jõuda äripinna notariaalse müügilepingu sõlmimiseni ning läbirääkimiste ajaks soovis hageja välistada kolmandate isikutega läbirääkimiste pidamine ning broneeris endale äripinna omandamise läbirääkimiste eelisõiguse. Selleks sõlmiti broneerimiskokkulepe, mida mõlemad pooled ka täitsid (hageja tasus broneerimistasu ja kostja katkestas läbirääkimised kolmandate isikutega). Märgitud asjaolud on tõendatud asjas kogutud dokumentaalsete tõenditega ja ka tunnistajate ütlustega. Pooled pidasid lepingueelseid läbirääkimisi äripinna müümiseks hagejale ning fikseerisid broneerimislepingus poolte poolt lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitud põhimõtted (mida müüakse, mis hinnaga, millise aja jooksul sõlmitakse notariaalne leping jne) ja kostja kohustuse lepingueelsete läbirääkimistel lõpuni, s.o notariaalse müügilepingu sõlmiseni, mitte pakkuma äripinda müügiks kolmandatele isikutele. Broneerimislepingut rikkus hageja, kes pidas lepingueelseid läbirääkimisi tegeliku tahteta notariaalset müügilepingut sõlmida ning kes katkestas läbirääkimised pahauskselt, vaatamata läbirääkimistel saavutatud teineteisemõistmisele. Asjas on tunnistajate ütlustega tuvastatud, et pärast äripinna broneerimist hakkas hageja nõudma äripinnale lisaks ka maa-aluseid garaažikohti, kusjuures ta ei olnud nõus garaažikohtade omandamise eest juurde tasuma. Antud olukord on selgelt lepingueelsete läbirääkimiste pahauskne pidamine, kuivõrd hageja lõi kostjale ettekujutuse, et soovib omandada äripinda pakutud tingimustel, kuid seejärel hakkas ühepoolselt lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitut muutma. Kui kostja ei nõustunud hageja nõutud uutel tingimustel tehingut sõlmima, katkestas hageja lepingueelsed läbirääkimised, mis on käsitletav lepingueelsete läbirääkimiste pahauskse katkestamisena. Kostja on kandnud kulutusi seoses lepingueelsete läbirääkimistega, kohtutud on mitmel korral hageja esindajatega arutamaks lepingu sõlmimise tingimusi (aja- ja sõidukulu), valmistatud on ette lepingueelseid läbirääkimisi fikseeriv lepinguprojekt - broneerimisleping (ajakulu), lisaks on kostja usalduskahjuks kahju, mis ta sai sellest, et ta võttis läbirääkimiste objekti müügist maha ning teatas teistele huvilistele, et objekt on broneeritud ja ei ole enam müügis. Kahju hüvitamise nõudmiseks on kaks võimalust: kas tõendada tekkinud kahju suurust või leppida rikkumise puhuks kokku kahjustatud poolele leppetrahvi tasumise kohustus. Antud juhul on pooled leppinud kokku, et lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise korral kuulub kahjustatud poolele tasumiseks leppetrahv 50 000 krooni. Arvestades läbirääkimiste objekti müügihinda 1 873 014 krooni ei ole tegemist ebamõistliku sanktsiooniga. Maakohus ei ole antud asjaolusid hinnanud, vaid leidnud kergekäeliselt, et broneerimiskokkulepet ei oleks sõlmitud ilma broneerimislepingu punktideta, mida on võimalik tõlgendada kinnisasja müügilepingu eellepinguna. Lepingueelsed läbirääkimised ei pea lõppema lepingu sõlmimisega. Ka antud juhul soovis üks pool saada läbirääkimiste pidamiseks eeliseid. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et broneerimiskokkulepe oli kinnisasja eelmüügilepingu sätete kõrvalkokkulepe. Broneerimiskokkulepe oli poolte eraldiseisev kokkulepe, mille eesmärgiks oli hagejale ainuõiguse andmine läbirääkimiste lõpuleviimiseks. Broneerimislepingu hindamisel tuleks arvesse võtta ka hageja enda käitumist. Hageja ei pidanud äripinna broneerimise kokkulepet tühiseks, vaid alles pärast kostja vastuväidete esitamist hagile otsustas hageja, et asub viitama broneerimislepingu tühisusele. Seega hindas ka hageja broneerimiskokkulepet esialgu kehtivaks, kuivõrd tegemist on kinnisasja eelmüügilepingust eraldiseisva kokkuleppega, mille sõlmimisel oli poolte eesmärgiks hagejale läbirääkimiste lõpuleviimisel ainuõiguse andmine.
Kohus peab selgelt kohtuotsuses märkima, millised lepingu osad on tühised, kuivõrd on esmalt leidnud, et osa lepingust on tühine ning see toob kaasa lepingu kui terviku tühisuse. Ilma konkreetsete lepingupunktide väljatoomist ei ole võimalik kohtuotsuse põhjendatust kontrollida. Kohtuotsusest jääb ebaselgeks, milline broneerimislepingu osa (millised punktid) on kohtu hinnangul tühised, mis toob kohtu hinnangul kaasa kogu broneerimislepingu tühisuse. Kohus on näiteks viidanud müügilepingu sõlmimise tähtajale, mis on lepingueelsete läbirääkimiste lõpetamise kuupäev ja ei ole tühine. Pooltel on õigus määratleda lepingueelsete läbirääkimiste ja broneeringu kehtivuse kestvus. Samuti võivad pooled fikseerida lepingueelsete läbirääkimiste käigus saavutatud kokkuleppe, kuidas peaks jagunema notaritasu müügilepingu sõlmimise korral. Sama kehtib ka lepingueelsete läbirääkimiste objekti müügihinna ja muude tingimuste kohta. Kohus on jätnud arvestamata, et suur osa menetluskuludest on kantud seoses hageja esialgu esitatud haginõudega, mida hageja menetluse kestel oluliselt muutis, asudes tuginema hoopis broneerimislepingu tühisusele. Seega on nii hageja kui ka kostja kandnud olulises osas kohtukulusid seoses hageja ebaõige ja ebaselge hagiavalduse esitamisega. Kostja ei peaks hüvitama hagejale õigusabikulusid, mis on seotud esialge hagiavalduse koostamise ja menetlemisega ning menetluskulude kandmise proportsiooni määramisel tuleb arvesse võtta ka asjaolu, et ka kostja on kandnud menetluskulusid seoses hageja esialgse ebaõige ja ebaselge hagiavaldusega. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu kaevatava otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda ringkonnakohus esimese astmekohtu otsuse põhjendusi, sest nõustub nendega. Vastuseks kaebusele märgib ringkonnakohus, et ei nõustu apellandi seisukohaga, et vaidlusaluses lepingus sisalduv broneerimiskokkulepe on iseseisev kokkulepe ja seetõttu ka kehtiv. Kolleegium nõustub maakohtuga, et broneerimislepinguna pealkirjastatud leping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tervikuna tühine. Maakohus on viidanud seejuures õigesti ka Riigikohtu lahendile. Kuigi on õige, et kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus ei pruugi kaasa tuua kogu lepingu tühisust (TsÜS § 85), tuleb siiski eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, antud juhul broneerimislepingu, tühisuse. Seega, kui samas lepingudokumendis on nii müügi eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks sõlmitud ka ilma tühise eellepingu osata. Vastupidist ei ole ka praegusel juhul tõendatud. Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme ega hinnanud tõendeid ebaõigesti. Kohtule esitatud tõendite ja esiletoodud asjaolude pinnalt ei olnud kohtul võimalik teha apellandi soovitud järeldust. Lepingu sisust kui tervikust nähtuvalt olid pooltevahelised kokkulepped suunatud kinnisvara võõrandamistehingu sõlmimisele, mistõttu ei olnud kohtul alust pidada osa lepingust kehtivaks. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud, mistõttu ei vaja selles toodud järeldused täiendavat motiveerimist. Seetõttu ei ole võimalik arvestada ka apellandi väiteid hageja pahauskse tegutsemise ja kostjale kahju tekitamise kohta. Kulutuste hüvitamise nõuet ei ole kostja käesolevas menetluses esitanud. See, et hageja ise ei pidanud algselt lepingut tühiseks, vaid esitas sellest taganemiseks kostjale avalduse, ei võimalda teha järeldust tehingu kehtivuse kohta. Ka Riigikohus on väljendanud
korduvalt seisukohta, et tehingu kehtivust tühisuse aspektist tuleb kohtul alati kontrollida (näiteks otsused 3-2-1-82-08, 3-2-1-37-09, 3-2-1-39-09, 3-2-1-40-10). Tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine on asjaolu, mida peab kohus arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele ise tuginevad. Kohus ei saa lahendada vaidlust tehingu alusel, mida õiguslikus mõttes ei eksisteeri. Ka menetluskulude jaotuse osas ei ole ringkonnakohtul alust maakohtu otsust muuta. Asjaolu, et hageja ei tuginenud esialgses hagiavalduses tehingu tühisusele, vaid lepingust taganemisele, ei ole käsitletav apellandi soovitud viisil. See, et hageja soovis tasutud raha tagasi seetõttu, et notariaalne leping jäi (väidetavalt temast sõltumatutel põhjustel) tähtajaks sõlmimata ja ta oli esitanud kostjale lepingust taganemise teate, ei tähenda, et kohus ei oleks pidanud kontrollima, kas (nõude aluseks olev) tehing on kehtiv või mitte. Sõltumata hagi aluseks olevatest asjaoludest tuli kohtul hinnata vaidlusaluse tehingu kehtivust. Hagi rahuldati sisuliselt tervikuna: vaid intressi 793 krooni nõue jäi rahuldamata. Seega ei saa pidada 80% hageja menetluskulude kostja kanda jätmist (ja kostja kulude tema enda kanda jätmist) põhjendamatuks ega ka kostja suhtes ebaõiglaseks. Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.
Ü. Jänes
G. Kivinurm
K. Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.