OÜ Õhukeskus hagi OÜ Baltic Furniture vastu kostja kohustamiseks anda tahteavaldus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Õhukeskus (rk 11192965, asukoht Pärnu mnt 463, Tallinn 10916) • Hageja esindaja: Sulev Tammemäe (Advokaadibüroo Luberg ja Päts, Pärnu mnt 20, Tallinn 10141; [email protected]) • Kostja: OÜ Baltic Furniture (rk 10983788, asukoht Tehnika 1-6, Antsla, Võrumaa 66404) • Kostja esindaja: Hannes Olli (Advokaadibüroo Laus ja Partnerid, Rävala pst 4, Tallinn 10149; [email protected]) • Kaasatud kolmandad isikud: 1) OÜ BaltMeister (rk 10332708, asukoht Nafta 1, Tallinn 10152) 2) AS Komplekt (rk 10167209, asukoht Endla 4, Tallinn 10142; esindaja Sulev Tammemäe (Advokaadibüroo Luberg ja Päts, Pärnu mnt 20, Tallinn 10141; [email protected]) •
RESOLUTSIOON
Juhindudes TsMS § 442, TsÜS § 68 lg 5 VÕS § 76 lg 1, § 108 lg 2 ja § 208 lg 1, kohus o t s u s t a s:
Tuvastada OÜ Baltic Furniture kohustus anda nõusolek: a. OÜ Õhukeskus (rk 11192965) kandmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
Tartu Kinnistusjaoskonna registriossa nr 5067703 kaasomanikuna 541/1000 mõttelises osas; b. OÜ BaltMeister (rk 10332708) kandmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu Kinnistusjaoskonna registriossa nr 5067703 kaasomanikuna 274/1000 mõttelises osas; c. AS Komplekt (rk 10167209) kandmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu Kinnistusjaoskonna registriossa nr 5067703 kaasomanikuna 185/1000 mõttelises osas.
3.Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
ASJAOLUD
1.08.04.2008.a. sõlmisid hageja ja kostja lihtkitjaliku nõude loovutamise lepingu, mille punktis 1.1 märgiti, et hagejale kuulub rahanõue OÜ BaltMeister vastu summas 609 967 krooni. Lepingu punkti 2.1 kohaselt loovutas hageja oma rahanõude täielikult kostjale.
2.Nõude loovutamine oli tasuline ning lepingu punktis 3.1 lepiti kokku, et kostja tasub nõude omandamise eest korteriomandi (asukohaga Tähe 105-8, Tartu) üleandmisega. Samuti lepiti kokku, et hageja saab eelmärgitud korteriomandi kaasomanikuks ning tema osa suurus vastab loovutatud nõude suurusele korteriomandi turuväärtusest (lepingu kohaselt 1 120 500 krooni).
3.09.04.2008.a. sõlmiti hageja, kostja ja OÜ BaltMeister vahel kolmepoolne notariaalne müügileping, mille kohaselt võttis kostja kohustuse müüa hagejale ja OÜ-le BaltMeister korteriomandi asukohaga Tähe 105-8, korteriomandi kaasomanikuks 1⁄2 mõttelises osas pidi saamas hageja. 22.08.2008.a. lõpetati notariaalse lepinguga müügilepigust tulenev võlaõiguslik suhe ning sõlmiti uus notariaalne müügileping (edaspidi kohustustehing), mille poolteks olid hageja, kostja ja OÜ BaltMeister ja AS Komplekt. Kohustustehingu esemeks oli uus korteriomand asukohaga Tähe 108-5, Tartu. Lepinguga võttis kostja kohustuse võõrandada eelmärgitud korteriomand hageja, OÜ BaltMeister ja AS Komplekt kaasomandisse, hageja kaasomandi suuruseks pidi saama 541/1000. Ostusumma tasuti lepingu punktide 3.1.3-3.1.5 alusel tasaarvestamise teel. Kohustustehingu punkti 5.1 kohaselt tuli asjaõigustehing omandi ülekandmiseks teha hiljemalt 31.10.2008.a. ning lepingu punkti 5.2 kohaselt pidi kostja sellest hagejat vähemalt 5 päeva ette teavitama. Kuni hagi esitamiseni ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud. Korteriomandi väärtus on märgatavalt langenud. Hageja taotles ka hagi tagamist – kinnistusraamatusse hageja kasuks eelmärke kandmist (tl 4-6).
4.30.04.2009.a. rahuldas kohus hageja taotluse hagi tagamiseks ning OÜ-le Baltic Furniture kuuluvale kinnistule (registriosa nr 5067703, 541/1000 kaasomandis, asukoht
Tähe 105) kanti eelmärge omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks OÜ Õhukeskus kasuks (tl 26-29).
5.07.07.2009.a. esitas kostja kohtule oma vastuse. Kostja leiab, et hagi aluseks oleva nõude esitamise eeldused ei ole täidetud. Müügilepingu punktis 5.4 kehtestasid lepinguosalised tingimuse, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks on kinnistamisavaldus lepingu eseme vabastamiseks seda koormavatest ühishüpoteekidest (nimetatud lepingu punktis 1.1), mis peab olema müüja ja AS Swedbank (end. AS Hansapank) poolt esitatud tagasivõetamatuna kinnistusosakonnale, kas enne lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu sõlmimist omandi üleandmiseks ostjatele või sisalduma samas notariaalaktis nimetatud asjaõiguslepinguga (tl 41). Kuna kostjal ei ole AS-i Swedbank ees pooltevahelisest laenulepingust tulenevad kohustused täidetud, ei nõustu AS Swedbank esitama kinnistusosakonnale kinnistamisavaldust lepingu eseme vabastamisesks hüpoteekidest. Kostja on seisukohal, et kuna viidatud asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused ei ole täidetud (ja seda kostjast mitteolenevatel põhjustel), ei ole võimalik hageja nõudeid rahuldada. Samuti on kostja seisukohal, et hagejal puudub iseseisev nõudeõigus. Lepingu kohaselt on hageja koos kolmanda ostjaga solidaarvõlgnikud ja ühisvõlausaldajad. Võlaõigusseaduse § 72 lg 3 kohaselt võiks hageja nõuda kohustuse täitmist, sealhulgas võlgnetava eseme hoiustamist või müüki, üksnes võlausaldajatele ühiselt. Hageja ei ole aga sellist nõuet esitanud. (tl 42).
6.07.09.2009.a. esitas hageja oma seisukohad kostja vastuse osas. Väär on kostja seisukoht, et lepingus oli sätestatud edasilükkav tingimus asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Müügilepingu sõlmimise ajal oli lepingu ese koormatud hüpoteegiga AS Swedbank kasuks. Hageja (kui ostja) huvi oli saada koormatisest vaba korteriomand. Seda tingimust aktsepteeris ka kostja ja seetõttu sätestatigi kostja kohustus anda hagejale üle hüpoteegist vaba ese ning lepingu punkt 5.4 nägi ette, et vajalik tehing hüpoteegi kustutamiseks tuleb teha kas enne omandi ülekandmise tehingut või vähemalt sisalduma omandi ülekandmise tehingus. VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaselt peab müüja tagama, et lepingu esemel ei ole kolmanda isiku õigusi. Lepingu tekst ega selle sõlmimise asjaolud ei näe ette poolte tahet seada omandi ülekandmine sõltuvusse kostja suutlikkusest täita AS Swedbank ees oma laenukohustus ning seeläbi saavutada AS Swedbank nõusolek korteriomandi vabastamisest hüpoteegist. Lepingus oli sätestatud tähtaeg, kuna tuleb omandi ülekandmine teha. Iseseisva nõudeõiguse osas märgib hageja, et peab vajalikuks haginõuet täpsustada ning kolmandate isikutena menetlusse kaasat AS Komplekt ja OÜ BaltMeister, kellele tulenevad otsesed õiguslikud tagajärjed nõude täpsustamisel ja neile tuleb võimaldada kohtuasjas osalemine. Samuti kui hageja nõue jääks rahuldamata, võivad AS Komplekt ja OÜ BaltMeister esitada ühivõlausaldajatena nõude hageja vastu. Samuti märgib hageja, et AS Komplekt ja OÜ BaltMeister omavad lepingust tulenevalt sama eseme omandi ülekandmise nõuet. Kuna menetlusse tuleb kaasta kolmandad isikud, on otstarbekas vaidlus lahendada suuliselt, kohtuistungil. (tl 48-49).
KOHTUISTUNG
7.16.10.2009.a. kohtuistungil jäid pooled varem avaldatu juurde. Kuna tunnistajaid, keda kohtuistungile kutsuda, ei nimetatud, avaldasid nii hageja kui kostja, et on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses (tl 54).
8.26.10.2009.a. määrusega kaasas kohus kolmandate isikutena hageja poolel AS-i Komplekt ning OÜ BaltMeister (tl 55).
9.12.11.2009.a. esitas kostja kohtule taotluse hagi läbi vaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, kuna hagejal puudub õiguslik alus nõuda OÜ BaltMeister ja AS Komplekt kasuks kinnistusraamatu kande muutmist (tl 66-67).
10.24.11.2009.a. esitas hageja vastuse kostja taotlusele. Hageja leiab, et kostja seisukoht ei põhine seadusel. VÕS § 72 lg 3 sätestab, et iga ühisvõlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist, sealhulgas võlgnetava eseme hoiustamist või müüki, üksnes kõigile võlausaldajatele ühiselt. Hageja on seisukohal, et seda tuleb mõista järgmiselt: ei ole õiguslikku ega kvalitatiivset vahet, kas täitmisnõude kõikide võlausaldajate kasuks esitavad kõik ühisvõlausladajad koos või üks neist (tl 71-72).
11.26.11.2009.a. esitas AS Komplekt oma seisukoha kostja 12.11.2009.a. esitatud taotluse osas. AS Komplekt ei nõustu, et ühisvõlausaldajad saavad täitmisnõude esitada üksnes ühiselt. Ainus piirang VÕS § 72 lõikes 3 seisneb selles, et täitmisnõue tuleb esitada kõigi ühisvõlausaldajate kasuks, s.t ühisvõlausaldaja ei saa nõuda kohutsuse täitmist ainult endale. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08 lahendanud küsimuse, kas ühist ostueesõigust omavad isikud peavad koos esitama ostueesõiguse teostamise avaldanuse ning leidnud, et ei pea. Ühist ostueesõigust omav isik (ühisvõlausaldaja) võib nõude esitada ka eraldi teistest ühisvõlausaldajatest sõltumata, kuid kohustus tuleb sellele vaatamata täita kõigile võlausaldajatele ühiselt. AS Komplekt toetab hagi ning selgitab, et vaidlusaluse müügilepingu näol ei olnud tegemist tavapärase korteriomandi müügiga. Lepingu alusel pidi toimuma kostja poolt varasemalt tekkinud võla tasumine. Lepingu sõlmimise ajal oli korteriomandi turuväärtus võrdne hageja ja kolmandate isikute nõude kogusummaga (tl 77-78).
12.OÜ BaltMeister ei ole kohtule oma seisukohti avakdnud. Määrus menetlusse kaasaimsieks on juhatuse liikmele kättetoimetatud 19.11.09. (tl 64a).
13.25.01.2010.a. määrusega kohaldas kohus asjas kirjalikku menetlust ning andis menetlusosalistele aega kompromissi sõlmimiseks või täiendatave dokumentide esitamiseks kuni 12.02.2010.a. (tl 83).
14.09.02.2010.a. esitasid hageja ja AS Komplekt kohtule oma menetluskulude nimekirja. Rohkem dokumente ei esitatud.
KOHTU SEISUKOHT
15.Poolte vahel ei ole vaidlusi selle üle, et nad on sõlminud kaks notariaalset müügilepingut VÕS § 208 lg 1 tähenduses. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Vaidlus on tekkinud selle üle, kas lepingus oli sätestatud edasilükkav tingimus asjaõiguslepingu sõlmimiseks või mitte. Kostja on oma 07.07.2009.a. esitatud vastuses avalanud, et kuna kostjal ei ole AS-i Swedbank ees pooltevahelisest laenulepingust tulenevad kohustused täidetud, ei nõustu AS Swedbank esitama kinnistusosakonnale kinnistamisavaldust lepingu eseme vabastamisesks hüpoteekidest. Kohus on seisukohal, et asjaolu, mille koahselt kostjal on AS Swedbank ees kohustused täitmata, ei puutu hagejasse. Kostja on 22.08.2008.a. sõlmitud kohustustehingu punkti 5.1 kohaselt võtnud kohustuse teha asjaõigustehing omandi ülekandmiseks hiljemalt 31.10.2008.a. ning lepingu punkti 5.2 kohaselt pidi kostja sellest hagejat vähemalt 5 päeva ette teavitama. Kostja lepingut vaidlustanud ei ole. Sellest tulenavalt nõustub kohus hagejaga, et lepingu sisu ega selle sõlmimise asjaolud ei näe ette poolte tahet seada omandi ülekandmine sõltuvusse kostja suutlikkusest täita AS Swedbank ees oma laenukohustus ning seeläbi saavutada AS Swedbank nõusolek korteriomandi vabastamiseks hüpoteegist.
16.Kostja väide, mille kohaselt ei ole hagejal nõude esitamise õigust, ei ole asjakohane. Kohus on menetlusse kaasanud ka AS-i Komplekt ja OÜ BaltMeister. AS Komplekt on avaldanud, et toetab igati hagi. Samuti peab kohus vajalikuks selgitada VÕS § 72 lg 1 tähendust. On õige, et asja omandi või õiguse üleandmise puhul tuleb käsutustehing teha kõigi võlausaldajatega ühiselt. Kui aga võlgnik on rikkunud kohustusi, siis on
täitmisnõude esitamiseks õigustatud iga ühisvõlausaldaja. Seega ei ole seaduse kohaselt seatud piirangud mitte täitmisnõude esitamisele vaid täitmisele – täitmist saab nõuda vaid kõigi ühisvõlausaldajate kasuks ning võlgnik saab oma kohutsuse täita üksnes kõigile ühisvõlausaldajatele ühiselt. Hageja on oma 07.09.2009.a. esitatud vastuses haginõuet täpsustanud ja palunud tuvastada hageja kohustus nõusoleku andmiseks nii hageja kui ka kaasatud kolmandate isikute kandmiseks kinnistusraamatusse kaasomanikena.
17.Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et OÜ Õhukeskus hagi OÜ Baltic Furniture vastu kuulub rahuldamisele. Tuvastada OÜ Baltic Furniture kohustus anda nõusolek: • OÜ Õhukeskus kandmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu kinnistusjaoskonna registriossa nr 5067703 kaasomanikuna 541/1000 mõttelises osas; • OÜ Baltmeister kandmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu kinnistusjaoskonna registriossa nr 5067703 kaasomanikuna 274/1000 mõttelises osas; • AS Komplekt kandmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu kinnistusjaoskonna registriossa nr 5067703 kaasomanikuna 185/1000 mõttelises osas. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel asendada tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega.
Kohtunik:
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.