Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu avaldus Tedre Arenduse OÜ vastu võlgnevuse nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Avaldaja:
Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu (rk 80008197, asukoht Õpetajate tn 14, Ahtme linnaosa, Kohtla-Järve linn)
Avaldaja lepinguline esindaja:
vandeadvokaat Roman Golovenko (JeweLex Advokaadibüroo OÜ, e-post [email protected])
Puudutatud Tedre Arenduse OÜ (rk 16388176; Õpetajate isik: tn 14-40, Ahtme linnaosa, Kohtla-Järve linn; e-post: xxx)
RESOLUTSIOON
Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu avaldus rahuldada.
2.Välja mõista Tedre Arenduse OÜ-lt Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu kasuks võlg 1579 (üks tuhat viissada seitsekümmend üheksa) eurot 25 senti (millest 1261,43 eurot on põhivõlg ja 317,82 eurot seisuga 30.11.2025 sissenõutavaks muutunud viivis).
3.Välja mõista Tedre Arenduse OÜ-lt Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu kasuks viivis alates 1.12.2025 kuni põhinõude (1261,43 euro) tasumiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
4.1 Välja mõista Tedre Arenduse OÜ-lt Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu kasuks avaldaja menetluskulude katteks 304 (kolmsada neli) eurot. 4.2 Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras (seadusjärgses määras).
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest arvates.
AVALDAJA NÕUE JA MENETLUSE KÄIK
1.Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu esitas 22.12.2025.a. Viru Maakohtule avalduse Tedre Arenduse OÜ vastu võlgnevuse nõudes. Avaldaja palub Tedre Arenduse OÜ-lt välja mõista avaldaja kasuks: võlgnevus summas 1579,25 eurot (sh põhinõude 1261,43 eurot ja viivis 317,82 eurot); viivise alates 1.12.2025. a kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulud palub avaldaja jätta Tedre Arenduse OÜ kanda ja puudutatud isikult välja mõista avaldaja menetluskulude katteks 304 eurot, millest riigilõiv summas 50 eurot, esindaja kulu 248 eurot ja dokumentaalsete tõendite saamise kulud 6 eurot. 1.1 Avalduse kohaselt on Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriomanikud asutanud korteriühistu, mille tegevuse eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ning korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on Tedre Arenduse OÜ-le korteri nr 40 (registriosa nr 369707) omanik ja seega ka Kohtla-Järve linn, Õpetajate tn 14 korteriühistu liige. Korteriomanikul on majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevus korteriühistu ees. Arvestades puudutatud isiku korteriomandi suurust ja tarbitud teenuseid on avaldaja igakuiselt esitanud puudutatud isikule arveid, millistes sisalduvad osutatud teenused ning puudutatud isiku poolt tasumisele kuuluvad summad. Puudutatud isik/korteriomanik ei ole aga esitatud arvete alusel midagi tasunud ning 30.11.2025. a on põhivõlg avaldaja ees 1261,43 eurot, sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevus 317,82 eurot. Avaldaja nõuab võlgnevust, mis on tekkinud ajavahemikus mai 2022 - oktoober 2025.a. Põhikirja p. 3.2.1, 3.2.6-3.2.11 kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma KÜ põhikirja, üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid, sh tasuma jooksvate ja planeeritavate kulude katteks sihtotstarbelisi makseid (ka makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest) ning maksetega viivitamisel tasuma viivist. Avaldaja esitas puudutatud isikule igakuiselt arveid. Esitatud igakuistes arvetes sisalduvad osutatud teenused, tariifid ning korteriomanike poolt tasumisele kuuluvad summad. Arvetes on kajastatud maja hooldus ja haldus, vesi, vee vahe, vee soojendamine, küte, soojavee kaudsed kulud, gaas, prügivedu, laen, remondifond. Tasu maja hoolduse ja halduse, laenu, remondifondi arvestatakse lähtudes korteri üldpinnast (puudutatud isiku korteriomandi ametlik suurus on 31,5 m2). Tariife kinnitab üldkoosolek 2
(aluseks on kehtetu KÜS § 151 lg 1, KrtS § 40 lg 1, KrtS § 41 lg 1 ja põhikirja p. 3.2.7, 6.2.10). Need on majandamiskulud, s.o korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest. Vesi, vee vahe, vee soojendamine, küte, soojavee kaudsed kulud, gaas, prügivedu on seotud kommunaalteenuste tarbimisega. Arvestamise aluseks on mõõturite näidud ja kehtivad kommunaalteenuste tariifid. Tasu kütte eest arvestatakse talveperioodil, s.o perioodil, mil elamus töötab küttesüsteem. Gren Viru AS (varem oli VKG Soojus AS) esitab kütteperioodil korteriühistule arved. Arvetest nähtub kui palju soojusenergiat oli korteriühistu liikmete poolt tarbitud ning kui palju oli korteriühistu kohustatud soojusenergia eest tasuma. Korteriühistu jaotab üldarve korteriühistu liikmete vahel. Arve üldsummast lahutakse kulu, mis oli seotud vee soojendamisega ning ülejäänud summa jaotatakse korteriomanike vahel lähtudes eriomandite (so korterite) suurustest. OÜ Järve Biopuhastus esitab korteriühistule arved, mis tõendavad, kui palju oli korteriühistu kohustatud vee eest tasuma. Kostja korteris on paigaldatud veemõõturid ning tasu vee eest tehakse veemõõturite näitude ja kehtiva vee tariifi alusel. Maja üldvee arvesti näidust lahutatakse kõigi korterite veearvesti näidud. Pärast seda jääb tavaliselt jagamata veekogumi jääk. Antud jääk jagatakse maja elanike vahel võrdselt ning arvestamise aluseks on kommunaalteenuse tariif. Prügiveo eest esitab korteriühistule arved Ekovir OÜ. Arve summa jagatakse elamu elanike vahel. 1.2 Tedre Arenduse OÜ omandas korteriomandi Tartu Tippmaakler OÜ-lt 11.12.2023 (kanne kinnistusregistris on tehtud 01.02.2024). Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 43 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Avaldaja andmetel ületab korteriomandi asukohaga Õpetajate tn 14-40, Kohtla-Järve linn, IdaVirumaa (registriosa number 369707) turuväärtus hinnanguliselt 5000 eurot. Tartu Tippmaakler OÜ võlgnevused avaldaja ees ei ületa vaidlusaluse korteriomandi turuväärtust. KrtS § 43 lg 2 alusel vastutab Tedre Arenduse OÜ ka võlgnevuste eest, mis tekkisid endistel korteriomanikel kuni 11.12.2023. Seisuga 30.11.2025. a on puudutatud isiku põhivõlg avaldaja ees 1261,43 eurot. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 42 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Korteriühistu on viivist arvestanud kooskõlas mainitud seadusesättega ning põhivõlgnevusele lisandunud (so sissenõutavaks muutunud) viivise summa on 30.11.2025. a seisuga 317,82 eurot. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
3
Avaldaja kasutab TsMS § 367 tulenevat võimalust ning esitab puudutatud isikute vastu veel sissenõutavaks mittemuutunud viivise tasumise nõude põhinõudelt 100% ulatuses alates 01.12.2025 kuni põhinõude (s.o 1261,43 eurot) täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses.
2.Kohus saatis Tedre Arenduse OÜ-le avalduse koos lisadega. Materjalid on puudutatud isikule kätte toimetatud 26.01.2026.a. vastavalt TsMS § 3111 lg 51 sätestatule. TsMS § 3111 lg 51 kohaselt kui äriühingule ei ole võimalik menetlusdokumente kätte toimetada infosüsteemis, saadab kohus menetlusdokumendid äriregistri registrikaardile kantud elektronpostiaadressil. Äriühingule saadetud menetlusdokument loetakse kättetoimetatuks viie tööpäeva möödudes registrikaardile kantud elektronpostiaadressil saatmisest. TsMS § 3111 lõikes 5 sätestatud kinnitust ei nõuta äriühingu registrikaardile kantud elektronpostiaadressil kättetoimetamise korral. Kohus kohustas puudutatud isikut 14 päeva jooksul kirjalikult vastama. Kohtu määratud tähtajaks ei ole korteriomanik avaldusele vastust ega vastuväiteid esitanud.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
Kohus rahuldab avalduse.
4.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kuuluvad alates 01.01.2018.a. korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel esitatud asjad, mis tulenevad korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi (välja arvatud nõue, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks) menetlemisele hagita menetluses.
5.Avaldaja tugineb nõudes asjaolule, et Tedre Arenduse OÜ korteriomanikuna ja korteriühistu liikmena on rikkunud puudutatud isiku liikmelisusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Eelduseks, et asjast puudutatud isikul on kohustus tasuda ühistu majandamiskulude eest, on tema kuulumine avaldaja liikmete hulka. Selles osas käesolevas tsiviilasjas vaidlust ei ole. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Tedre Arenduse OÜ kantud alates 1.02.2024.a. kantud kinnistusraamatusse Õpetajate tn 14 korteri nr 40 (registriosa nr 369707) omanikuna (dtl 2123). Õpetajate tn 14 korteriühistu põhikirja (dtl 11-20) p 2.1 järgi on ühistu liikmeteks sellekohast avaldust esitamata kõik elamu korteriomanikud. Põhikirja p 2.2 kohaselt pärast korteriomandi võõrandamist loetakse uus korteriomanik endise omaniku asemel korteriühistu liikmeks sellekohast avaldust esitamata alates omandiõiguse ülemineku päevast (dtl 11). Seega on Tedre Arenduse OÜ korteriühistu liige, kellele laienevad ühistu põhikirjast ja korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevad ühistu liikme kohustused, sh kohustus tasuda kommunaalteenuste eest.
6.Avaldaja nõuab korteriomanikult majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevust perioodi eest mai 2022-oktoober 2025. Tedre Arenduse OÜ on korteriomanikuna kinnistusraamatusse kantud 1.02.2024.a
4
Alates 26.01.2022 kuni korteri omandamiseni puudutatud isiku poolt oli korteri nr 40 omanik Tartu Tippmaakler OÜ (dtl 21-23). Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 43 lg 1 ja 2 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Seega vastutab Tedre Arenduse OÜ ka endise omaniku täitmata kohustuste eest korteriühistu ees. Kohtu ette ei ole toodud andmeid, et Õpetajate 14-40 korteriomandi väärtus jääb alla avaldaja nõudesumma (perioodi eest, mil korter oli Tartu Tippmaakler OÜ omandis).
7.KrtS) § 12 lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu ja lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ning arvestama üksteise õigustatud huve. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid osutatud ja ostetud teenuste eest. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2). Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses (KrtS § 42 lg 1).
8.Õpetajate tn 14 korteriühistu liikme kohustused on sätestatud põhikirja p-s 3.2 jj (dtl 12 jj). Muuhulgas on Õpetajate tn 14 korteriühistu liige kohustatud: täitma ühistu põhikirja; üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi (p 3.2.1); tasuma regulaarselt iga kuu viimaseks kuupäevaks möödunud kuu eest elamu majandamise jooksvate kulude katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse kehtestatud suuruses ja korras (p 3.2.7); tasuma igakuiselt kasutatavate kommunaalteenuste eest makseid teenuse tarnijatele. Kui ühistu üldkoosolek otsustab lepingu sõlmimise tarnijaga, on liige kohustatud tasuma igakuiselt ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest makseid üldkoosoleku kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kululiikide lõikes põhikirja p-des 3.2.8.1-3.2.8.16 toodust (p 3.2.8); tasuma majandamiskulude tasumisega viivitamisel viivist 0,2% maksmata jäänud summalt päevas iga kalendripäeva eest (p 3.2.11). maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist iga viivitatud päeva eest üldkoosolekul kehtestatud korra ja määra järgi. Viivise tasumisest võib ühistu liiget vabastada mõjuvatel põhjustel vabastada juhatus oma otsusega (p 4.2.8). Korteriühistu liikmena on Tedre Arenduse OÜ kohustatud eeltoodut järgima.
5
9.Avaldaja nõuab Tedre Arenduse OÜ-lt kommunaalteenuste võlgnevust ajavahemiku eest mai 2022 – oktoober 2025 summas 1579,25 eurot (sh põhinõue 1261,43 eurot ja viivis 317,82 eurot). Oma nõude tõendamiseks on avaldaja esitanud korteriühistu Õpetajate 14 võla tõendi (dtl 25), mille kohaselt on korteri nr 40 omaniku võlg avaldaja ees seisuga 30.11.2025 1579,25 eurot, sellest põhivõlg 1261,43 eurot ja viivis 317,82 eurot. Avaldaja on lisanud tõendi võla kujunemise kohta perioodil aprill 2022-oktoober 2025 (dtl 2832). Tõendil on toodud osutatud teenused iga kuu kohta kululiikide kaupa, arvestatud summa, saldo, võlg ja sellelt arvestatud viivis. 13.06.2022 üldkoosolekul otsustati, et hooldustasu on 0,9 EUR/m 2 (dtl 34-35); 17.04.2022 üldkoosolekul võeti vastu otsus mitte köetaval perioodil tõsta makset 1 m2 eest 0,20 EUR võrra (dtl 36-37); 15.04.2023 üldkoosoleku otsustati, et alates augustist kuni detsembrini on 1m 2 tasu 0,90 EUR, sellest remondifond 0,46 eurot ja maja hooldus ja haldus 0,44 eurot; dtl 38-41); 28.04.2024 üldkoosoleku otsusega kinnitati hooldustasu maksete suurus 0,90 EUR/m2 . Tedre Arendus OÜ ei ole esitanud omapoolset seisukohta ega vastuväiteid esitatud nõudele (nõude sisule) ega selle suurusele. Eeltoodust tulenevalt loeb kohus, et puudutatud isik on avaldaja väited võla ja selle suuruse kohta omaks võtnud.
10.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmata jätmine või täitmisega viivitamine on kohustuse rikkumine VÕS § 100 mõttes, mis annab võlausaldajale õiguse VÕS § 101 sätestatud õiguskaitsevahendite rakendamiseks kohustust rikkunud võlgniku suhtes (sh nõuda kohustuse täitmist lg 1 p 1 ja viivist p 6). Viivise tasumise kohustus tuleneb ka korteriühistu põhikirja p-st 3.2.11. Korteriomanik on jätnud kommunaalteenuste eest esitatud arved tasumata, põhivõlg tasumata arvete eest on 1261,43 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivis perioodi eest mai 2022 – oktoober 2025 317,82 eurot (arvestus ja kujunemine dtl 28-33) Seega on korteriomanik rikkunud ühistu liikme kohustust tasuda regulaarselt kommunaalteenuste eest ning avaldajal võlausaldajana õigus kasutada õiguskaitsevahendeid kohustust rikkunud korteriomaniku vastu. Korteriühistu nõuab Tedre Arenduse OÜ-lt lisaks sissenõutavaks muutunud viivisele viivist alates 01.12.2025 kuni põhivõla täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras TsMS § 367 alusel. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
11.Kohus mõistab Tedre Arenduse OÜ-lt välja võlgnevuse 1579,25 eurot (millest põhivõlg on 1261,43 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 317,82 eurot) ning viivise TsMS § 367 alusel alates 1.12.2025.a kuni põhivõla 1261,43 euro tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (ehk seadusjärgses määras).
Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus avalduse täies ulatuses.
6
Menetluskulude jaotus
13.Vastavalt TsMS § 172 lg 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Avaldaja taotletud menetluskulu on avalduse esitamisel tasutud riigilõiv 50 eurot, avaldaja lepingulise esindaja kulu (avalduse koostamise kulu 248 eurot, 2 tundi tunnihinnaga 124 eurot, s.o koos käibemaksuga), dokumentaalse tõendi kulu 6 eurot (kinnistusregistri väljavõtted)kokku 304 eurot (dtl 7).
14.Kohus on seisukohal, et avaldaja menetluskulude hüvitamise taotlus on põhjendatud. Vastavalt TsMS § 138 lg 1 on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on sh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 lg 1). Dokumentaalse tõendi saamise kulu on asja läbivaatamise kulud (TsMS § 143 p 2) Põhjendatud on taotlus tasutud riigilõivu ja tõendi saamise kulu hüvitamise osas. Põhjendatud on ka avaldaja esindaja kulude 248 euro hüvitamise taotlus. Avaldajat esindas menetluses TsMS § 218 vastav lepinguline esindaja. Õigusabikulu on arvestades tunnihinda ning menetlustoimingutele kulutatud ajahulka mõistliku suurusega. Kohus mõistab Tedre Arenduse OÜ-lt välja avaldaja menetluskulude katteks 304 eurot.
15.Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg 4. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/ allkirjastatud digitaalselt / Piret Raik Kohtunik
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.