Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGEJATE NÕUE JA HAGIAVALDUSE PÕHJENDUSED

L Bja I Š (edaspidi hagejad) esitasid 17.07.2008 maakohtule hagi L B ja F B ’i (edaspidi kostjad) vastu solidaarselt 870 000 krooni ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15.05.2007 korteriomandi asukohaga XXX as võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping) ja avalduse hagejate kasuks kinnisusregistrisse eelmärke sissekandmiseks. Lepingu esemeks olev korteriomand oli kostjate ühisvara. Kostjad on hagejatelt 18.05.2007 seisuga saanud lepingu alusel 1 300 000 krooni. 31.07.2007 andsid kostjad hagejatele lepingu eseme valduse üle. Asjaõiguslepingu sõlmimiseks pidid hagejad kostjatele vastavalt müügilepingu p 2.3 alusel tasuma 3 000 000 krooni. Kuna hagejatel ei õnnestunud neile kuuluvat korteriomandit võõrandada, ei suutnud nad lepinguga võetud kohustust täita. Hagejad on teinud kostjatele 24.10.2007 ettepaneku lepingulise vahekorra muutmiseks ning alandada müügihinda. Sellest on kostjad keeldunud. Kostjad teatasid, et taganevad lepingust ja tahavad korteriomandi valdust tagasi ja maksavad tagasi 870 000 krooni, jättes leppetrahvina 450 000 krooni. Hagejad võtsid taganemise vastu ja 29.10.2007 tagastasid kostjatele korteriomandi valduse, mille kohta koostati akt.. Hagejad käsitlevad kostjate poolt lepingust taganemise kuupäevana 29.10.2007. Kostjad esitasid hagejatele notari poolt koostatud kokkuleppe projekti müügilepingu lõpetamiseks ja registriossa sisse kantud eelmärke kustutamiseks. Kuna kostjate poolt pakutav kokkulepe ei garanteerinud hagejatele raha tagastamist, siis keeldusid hagejad 29.10.2007 kell 15:30 notari büroos sellekohase kokkuleppe sõlmimisest. Hageja I on vastanud raha tagastamisele keeldumisega. Hagejad paluvad kostjatelt solidaarselt välja mõista 870 000 krooni ning alates 05.11.2007 viivist 0.029 % päevas iga viivitatud päeva eest kuni kohtuotsuse tegemiseni.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostjad vaidlevad hagile täies ulatuses vastu. Kostjad ei ole müügilepingust taganenud ning see kehtib. Seega ei ole hagejatel raha tagastamise nõudeõigust. Kostjad ei ole kunagi vastavat tahteavaldust hagejatele teinud. Kostjate tahe on suunatud lepingu täitmisele. Kostjatel ei olnud huvi lepingust taganemise vastu, kuna nad kasutasid saadud raha endale uue eluaseme ostmiseks. Seega oleks lepingust taganemine kostjatele majanduslikult kahjulik.

Pooltel ei olnud soovi 29.10.2007 lepingut lõpetada, vaid selle täitmise tingimusi muuta. Üheks lepingu muutmise variandiks oli see, et hagejad tagastavad korteriomandi valduse ning lepingu täitmine lükatakse edasi, et hagejad leiaksid lepingulise kohustuse täitmiseks rahalisi vahendeid. Kostjad on saatnud 08.02.2008 hagejatele lepingu täitmise nõude ning korduvalt nõudnud lepingu täitmist. Kostjad ei ole saanud hagejate ettepanekut lepingulise vahekorra muutmiseks. Kostjate poolt ei ole olnud ka järelduslikku lepingust taganemist. Kuna kostjatel sellist soovi lepingust taganemiseks ei olnud, ei saanud hagejad ka sellist kostjate taganemise tahet eeldada. Tahteavaldus peab olema selge ja väljendama tõepoolest tahet leping lõpetada (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-50-06). Ekslik on hagejate seisukoht, et korteriomandi valduse tagasivõtmisega taganesid kostjad lepingust. Kostjad on lepingu täitmist kogu aeg nõudnud. Kuna hagejad palusid lepingu täitmise tähtaja pikendamist, siis soovides vähendada hagejate viivitusest tingitud kahju, leiti selleks perioodiks üürnik. Hagejad ei nõustunud korteriomandi üürile andmisega ning ähvardasid lepingu lõpetamisega, tuginedes nende kasuks seatud eelmärkele. Seega oli korteri valdus kostjate poolt tagasi võetud ajutiselt. Lisaks märgib kostjate esindaja, et taganemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, kuna kostja II allkiri valduse tagasivõtmise aktil puudub (VÕS § 192 lg 1). Taganemine kui õigus, on ühine õigus ja seega jagamatu. Kui kohus nõude rahuldab, paluvad kostjad jätta viivise nõude rahuldamata võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 8 ja § 162 alusel. Kostjad on hagejate lepingu rikkumise tõttu saanud umbes 1 000 000 krooni varalist kahju. Samuti teatasid hagejad viivisenõudest alles 9 kuu möödudes.

KOHTU SEISUKOHAD

Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) Kostja L B (kostja I) ja hagejad I Š ja L B on 15.05.2007 sõlminud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping) ja avalduse eelmärke kinnistamiseks korteriomandi asukohaga XXX suhtes (t lk 7-16); 2) Lepingu p 2.1 ja 2.2 kohaselt on hagejad tasunud kostjale ostuhinnast 1 300 000 krooni; 3) Korteriomandi valduse andis kostja I hagejatele üle 31.07.2007 (t lk 26) ning valdus anti kostjale I hagejate poolt tagasi 29.10.2007 (t lk 27) 4) Hagejad ei suutnud lepingu p 2.3 ostuhinna 3 000 000 krooni tasumise kohustust täita, kuna neil ei õnnestunud korteriomandi XXX müümine; 5) Pooled ei ole vastavalt lepingu p 3.1 sõlminud korteriomandi suhtes asjaõiguslepingut. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooltel on vaidlus selle üle, kas kostjad on lepingust taganenud. VÕS § 188 lg 1 taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vorminõuet ei ole lepingust taganemise avaldusele ette nähtud. Samuti ei ole seaduses ette nähtud lepingust taganemise avaldusele konkreetseid sisulisi nõudeid. Seega on vaid oluline, et teisele poolele ilmneks taganeda sooviva poole tahe lepingu ühepoolseks lõpetamiseks.

Kostjate esindaja leiab, et lepingust taganemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, kuna kostja II ei ole lepingust taganenud. VÕS § 192 lg 1 esimese lause kohaselt kui lepingus osaleb ühel lepingupoolel mitu isikut, võivad nad taganemisõigust teostada üksnes ühiselt. Puudub vaidlus, et kostja II ei viibinud korteriomandi valduse tagasivõtmise juures 29.10.2008. Riigikohus on 12.12.2007 tsiviilasja nr 3-2-1-113-07 otsuse p 11 leidnud, et abikaasat, kes andis kinnistu müügilepingu sõlmimiseks nõusoleku, ei saa pidada müügilepingu pooleks ning seega müügilepingu järgi kohustatud isikuks selle tõttu, et kinnistu oli abikaasade ühisvara. Abikaasade ühisvara hulka kuuluvat asja müüv abikaasa ei esinda teist abikaasat kui sama asja kaasmüüjat. Käesoleval juhul ei saa kostjat II käsitleda kui korteriomandi müüjat, kuna ta andis üksnes nõusoleku, et teine abikaasa võib sõlmida abikaasade ühisvara hulka kuuluva asja müügilepingu. Eeltoodud põhjendustel ei saa hagejad nõuda kostjalt II lepingu alusel tasutud summa tagastamist, kuna kostja II ei ole lepingu pool, st solidaarse vastutuse alust ei ole ning hagejatel ei saa olla nõuet kostja II vastu. Sellel põhjusel tuleb jätta hagejate nõue kostja II vastu rahuldamata. Esmalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostja I tegi lepingust taganemise tahteavalduse hagejale I suuliselt telefoni teel 23.10.2007. Nimetatud asjaolu kinnitab vande all antud seletusega hageja I ning tunnistajad NK ja IB(t lk 149, 151-152). Vastupidist kinnitab vande all antud seletusega kostja I (t lk 150). Kohtu hinnangul ei ole suuline lepingust taganemine kostja I poolt 23.10.2007 usaldusväärselt tõendamist leidnud. Kohus võtab arvesse asjaolu, et NK ja IB on hageja I lähedased tuttavad ning nendepoolne telefoni teel kuuldud asjaolude tõlgendamine ja arusaam ei ole kohtu jaoks usaldusväärsed. Nimetatud asjaolu kohta puuduvad teised objektiivsed tõendid, mis haakuksid hageja I ja tunnistajate NK ja IB ütlustega. Hagejad leiavad, et kostja I taganemise tahe tuleneb sellest, et notaribüroos oli ette valmistatud müügilepingu lõpetamise kokkuleppe ja eelmärke kustutamise avalduse projekt ning 29.10.2007 võttis kostja I korteriomandi valduse tagasi (t lk 21-25, 27). Puudub vaidlus, et 29.10.2007 viibisid pooled notaris, kuid notariaalset kokkulepet lepingu lõpetamiseks või muutmiseks ei sõlminud (t lk 47). Taganemine on kujundusõigus, mis on teostatav ühepoolse tahteavaldusega, kui taganemise materiaalsed eeldused on täidetud. Käesolevas asjas ei vaidle pooled taganemise materiaalsete eelduste täitmise üle. Hagejad on lepingut rikkunud: lepingu eseme ostuhind on tasumata ning hagejatest tingitud põhjustel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi kostjale üleandmiseks sõlmitud lepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks (29.10.2007). Selline rikkumine annab lepingu p 4.1.1 ja 4.1.2 tulenevalt kostjale I õiguse lepingust taganeda. Tahteavaldus peab olema selge ja väljendama tahet leping lõpetada. Otsene on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg (TsÜS § 68 lg 2) ning kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg (TsÜS § 68 lg 3). Tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisega. Kuna taganemine on vastuvõtmist vajav tahteavaldus, kohalduvad tsiviilseadustiku üldosa seaduse üldised nõuded tahteavaldustele (TsÜS § 67 jj). VÕS § 188 lg 1 ei ole taganemisavaldusele ette nähtud vorminõuet, s.t võimalik on seega ka järelduslik taganemine TsÜS § 68 lg 3 järgi kaudse tahteavaldusena. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb

tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Käesolevas asjas ei ole kohus tuvastanud, et kostja oleks teinud otsese tahteavalduse vastaspoolele lepingust taganemiseks. Samas kohus, hinnates käesolevas asjas esitatud ja tuvastatud asjaolusid kogumis, leiab, et kostja tuginemine asjaolule, et leping ei ole temapoolse taganemisega lõppenud, kuigi ta ise on tegelikult oma käitumisega seda aktsepteerinud, on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja I on saatnud hagejatele nõudekirja lepingu täitmiseks alles 08.02.2008 (t lk 40), kuigi lepingujärgne kohustus tuli hagejatel täita hiljemalt 29.10.2007. Tulenevalt VÕS § 6 lg 1 peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usus põhimõttest lähtuvalt. Kohtu arvates võimaldavad lepingu lõpetamise tahet järeldada asjaolud, mis näitavad poolte tahet lepingu täitmist enam mitte jätkata. Ennekõike kinnitab lepingu lõpetamise tahet see, et pooled asusid lepingu tagasitäitmist (hagejate poolt kostjale valduse tagastamine 29.10.2007, t lk 27) ning valduse tagastamine toimus päeval, kui notaris oli ette valmistatud projekt lepingu lõpetamiseks, mis reguleeris ka tagasitäitmist. Kostja enda käitumisest võis järeldada kostja tahet lepingust taganeda kaudse tahteavaldusega ning hagejatega sarnane mõistlik isik võis samadel asjaoludel mõista, et kostja on lepingust taganenud. Kohtu hinnangul on tõendatud tunnistaja MMK ütluste ja L B seletusega, et korteriomandi tagastamise initsiatiiv tuli kostjalt I (t lk 149, 151). Tunnistaja MMK ütlused ei oma lepingust taganemisele hinnangu andmisel tähtsust, kuna nimetatud isik ei ole viibinud 29.10.2007 korteriomandi tagastamise ega notari juures ning ta ei mäleta, kas 26.10.2007 oli notari juures juttu lepingu lõpetamisest (t lk 151). Kostja I seletused korteriomandi tagastamise kohta üürileandmise eesmärgiga ning notaris viibimise kohta 26.10.2007 ja 29.10.2007 on ebaloogilised ning ei haaku teiste asjas tuvastatud asjaoludega (t lk 150). Tulenevalt lepingu p 3.1 sai asjaõiguslepingu sõlmida tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või on hoiustatud notari notarikontole või on tagatud selle tasumine. Puudub vaidlus, et 26.10.2007 ning 29.10.2007 ei olnud hagejad seda kohustust täitnud. Seega leiab kohus, et kostja I on müügilepingust taganenud ning taganemine on kehtiv. VÕS § 189 lg 1 tulenevalt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Puudub vaidlus, et hagejad on tasunud kostjale ettemaksuna 1 300 000 krooni. Kuna kostja on müügilepingust taganenud lepingu p 4.1 alusel, on tal õigus lepingu p 4.3 tulenevalt leppetrahvile summas 430 000 krooni. Nimetatud asjaolu üle hagejad ei vaidle. Seega tuleb kostjal hagejatele tagastada 870 000 krooni seitsme kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest ning nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel tasuma viivist 0.029% tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest (lepingu p 4.3). Kohus nõustub hagejate seisukohaga, et taganemise jõustumiseks saab lugeda 29.10.2007. Kostjal tuli hagejatele raha tagastada kohtu hinnangul hiljemalt 05.11.2007 ning viivist saab tagastatavalt summalt arvestada alates 06.11.2007. Hagejad nõuavad viivist kuni kohtuotsuse tegemiseni, s.o 18.03.2009. Kostja I on olnud viivituses 498 päeva ning temalt tuleb välja mõista viivis summas (870 000 krooni x 0.029% x 498) 125 645.40 krooni. Kostjad paluvad jätta viivise nõude rahuldamata VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel, kuna kostjad on hagejate lepingu rikkumise tõttu saanud umbes 1 000 000 krooni varalist kahju ning

hagejad teatasid viivisenõudest alles 9 kuu möödudes. VÕS § 162 tulenevalt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul ei ole tegemist ebamõistlikult suure viivisenõudega, arvestades asjaolusid, et hagejad on tagasitäitmise käigus oma kohustuse täitnud 29.10.2007, tagastatavast summas jääb kostjale I leppetrahvi 430 000 krooni ning kostjal I tuli raha hagejatele tagastada 05.11.2007. Seega puudub alus viivise vähendamiseks. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele, siis menetluskulud jäävad kostja I kanda. Kuna kostjad osalesid menetluses solidaarvõlgnikena, siis kohtu hinnangul ei muuda kostja II vastu hagi rahuldamata jätmine TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulude jaotust. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.