2-08-10565/15 - Võlaõigus - Muud - Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja - lahend.ee

Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse, kostja vastuse ja hageja täiendavad seisukohad ning kuulanud kohtuistungitel ära menetlusosalised ja uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastas, et 04.jaanuaril 2008 on OÜ A. K. (Maakler) ja A. Z. (Käsundiandja) sõlminud lepingu (tl 39), mille punkti 1.1 kohaselt Käsundiandja annab ja Maakler võtab täitmisele käsundi alljärgnevas: müüma Käsundiandja omandis oleva kinnistu majaga asukohaga xxx, katastritunnus xxx lepingus sätestatud tingimustel viimase täitmise tähtajaga 30.juuni 2008.a Lepingu punkti 1.2 kohaselt oli objekti müügihinnaks määratud 520 000 krooni, mis sisaldab maakleritasu 5% lõplikust müügihinnast, millele lisandub 18% käibemaksu. Lepingu p 3.4 kohaselt kohustus Maakler esindama Käsundiandjat objekti müügiga seotud lepingute ja eellepingute sõlmimisel. Lepingu punkti 1.4 kohaselt oli Maakleril muuhulgas õigus saada Käsundiandjalt Lepingus ette nähtud tasu ning nõuda Käsundiandjalt Lepingu täitmisega seotud kulude hüvitamist. A. S. ning O. L. on A. K. OÜ juhatuse liikmed (tl 44), samuti on O. L. ja A. K. OÜ vahel sõlmitud tööleping (tl 40-43), mille kohaselt kostja töötab äriühingus kinnisvaramaaklerina. Kinnistu + maja ostu-müügi lepingu sõlmiseks oli müüja A. Z. ja ostja J. P. vahel sõlmitud eelläbirääkimiste protokoll (tl 6,18), milles lepiti kokku kinnistu müügihinnaks 480 000 krooni, millest ettemaks moodustab 10 000 krooni. Summa 10 000 krooni tuli tasuda a/a xxx Hansapangas, mille omanikuks on O. L.. Eritingimusena oli kokku lepitud, et kui ostja keeldub notariaalsest tehingust, kaotab ta õiguse ettemaksu tagastamisele. Eelläbirääkimiste protokollile on alla kirjutanud maakler O. L. ja ostja J. P. Hageja soovib kostjalt eelläbirääkimiste protokolli alusel tasutud 10 000 krooni väljamõistmist. Kostja vaidleb hagile vastu, leides, et ta on tegutsenud OÜ A. K. nimel, eelläbirääkimiste protokollis kokkulepitud broneerimistasu on kantud OÜ A. K. arveldusarvele, mistõttu hagi esitamine kostja kui füüsilise isiku vastu ei ole õige. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on tasunud kostja arveldusarvele ülekandega 10 000 krooni ning kinnistu müüja A. Z. nimetatud rahasummat saanud ei ole.

Eelläbirääkimiste protokolli (tl 6, 18) sisust tuleneb, et A. Z. müüb ja J. P. ostab kinnistu + maja aadressil xxx. Eelläbirääkimiste protokollist ei nähtu, et ettemaksu 10 000 krooni näol oleks tegemist nn broneerimistasuna, sh ei ole eellepingus kokku lepitud, et müüja oleks võtnud endale kohustuse mitte müüma kinnisasja kolmandatele isikutele. Kinnisasja omandamisele ja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (vt ka nt Riigikohtu 10. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (RT III 2003, 34, 357) (p 27-29), 19. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-131-03 (RT III 2003, 35, 369) (p 23-26) ja 20. detsembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-151-04 (RT III 2005, 3, 25) (p 15 ja 16)). Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kuna protokoll on suunatud kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine. Riigikohus on oma 08.12. 2006 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 leidnud, et kolleegiumi arvates tuleb AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt nt Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04 (RT III 2004, 19, 223) (p 20 ja 21)). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 115 lg1 kohaselt tehingu võib teha ka esindaja kaudu. Esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 118 lg 3 kohaselt kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas vormis. VÕS § 658 lg1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu) ning lg 2 kohaselt maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 659 kohaselt maakler võib tema poolt vahendatud või osutatud lepingu poolte nimel vastu võtta makseid ja lepingust tuleneva muu kohustuse täitmist, kui ta on selleks eraldi volitatud. Eelläbirääkimiste protokollil kinnisasja müüja A. Z. allkiri puudub. Kostja väitel oli tal protokolli allkirjastamisel õigus müüjat esindada. Kuigi tulenevalt 04.01.2008 sõlmitud maaklerlepingust oli OÜ A. K. kohustus esindada müüjat müügiga seotud lepingute ja 4 (6)

eellepingute sõlmimisel, ei tulene maaklerlepingust sõnaselgelt, et müüja oleks volitanud OÜ A. K., sh ka viimase juhatuse liiget O. L., teda kinnisasja võõrandamistehingute sõlmimisel esindama. Kuna kinnisasja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema notariaalselt tõestatud, pidi müüja poolt eelläbirääkimiste protokolli sõlmimiseks antud volitus samuti olema notariaalselt tõestatud. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et müüja oleks volitanud kostjat (maaklerit) enda nimel protokolli allkirjastama, mistõttu eelläbirääkimiste protokoll on ka seetõttu tühine. VÕS § 664 lg 1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kehtiva kinnisasja omandamisele-võõrandamisele suunatud eellepingu alusel oleksid vastastikused lepingulised õigused ja kohustused, sh müüja õigus saada ettemaksu ja ostja kohustus ettemaksu tasuda, tekkinud A. Z. ja hageja vahel. Maaklerleping oli sõlmitud OÜ A. K., keda esindas juhatuse liige O. L. ja A. Z. vahel ning maaklerlepingust tulenevad õiguslikud suhted ei laienenud hagejale, sh ei ole hagejal antud juhul kohustust tasuda kostjale maakleritasu. Ka tekkis kostjalt tulenevalt VÕS § 664 lg 1 õigus ostjalt saada maaklertasu alates tema poolt vahendatud lepingu sõlmimisest. VÕS § 1027 kohaselt isik peab käesolevas peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. Kuna eelläbirääkimiste protokoll on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. Protokollis märgitud ettemaks 10 000 krooni ei laekunud müüja vaid kostja (maakleri) arveldusarvele, hagejal seadusest või lepingust tulenevat kohustust tasuda kostjale mingeid tasusid, sh maakleritasu, ei ole. Seega on kostja hageja arvelt alusetult rikastunud. Kostjalt saab üleantu tagastamist nõuda analoogia alusel alusetu rikastumise sätetega (VÕS § 1030), kuna ta on kolmas isik, kelle kasuks leping sõlmiti. Kostja on väitnud, et ta kandis hagejalt saadud rahasumma 10 000 krooni üle OÜ A. K. arveldusarvele. Selle väite kinnitamiseks on ta esitanud 08.02.2008 maksekorralduse (tl 26), mille kohaselt on A. S. kandnud sularahas A. K. OÜ arveldusarvele 10 000 krooni. Samas ei ole kostja ühtegi tõendit (sh oma arvelduskonto väljavõte, tunnistaja ütlused), mis vaieldamatult kinnitaksid, et hageja poolt kostja arveldusarvele kantud 10 000 krooni on hiljem üle kantud OÜ A. K. arveldusarvele, esitanud. Kostja väited, et kostja on hagejaga lepingu sõlmimisel tegutsenud OÜ A. K. nimel, kuna protokoll on koostatud äriühingu blanketil, on asjakohatud. Kehtivate volituste olemasolul oleks OÜ A. K. saanud olla vaid müüja esindajaks, mitte aga lepingupooleks. Seetõttu puudub kohtul alus jätta hagi rahuldamata põhjendusel, et see on esitatud ebaõige kostja vastu. Kuna eelläbirääkimiste protokoll on tühine, ei oma asjas tähtsust asjaolud, mis tingisid hageja poolt kinnisasja omandamisele suunatud notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimata jätmise. Seetõttu jätab kohus menetlusoaliste poolt esitatud väited ja vastuväited ning ka tõendid (tl 17, 30, 56) veetrassi asukoha ja väljaehituskulude osas tähelepanuta. Kuigi kostja on esitanud väite, et city24.ee väljatrüki (tl 4) näol on kohtule esitatud valeandmeid, ei kinnita kostjapoolsed tõendid (tl 19-25) vaieldamatult, et hageja poolt esitatud väljatrükk oleks muudetud. Eeltoodust lähtudes ning hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab kohus, et kostja esitatud vastuväited ja tõendid ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks.