L. S., S. B. hagi A. L. vastu korteri valduse vabastamise nõudes ja korteriomandi kasutamisega seotud kulude võlgnevuse väljamõistmiseks hagi hind 8558,32 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja I: L. S. (isikukood xxxx, aadress: xxxx, e-post: xxxx); esindajad Hageja II: S. B. (isikukood xxxx, aadress: xxxx, e-post: xxxx); Hagejate lepinguline esindaja: Marina Smirnova (OÜ Dorida, registrikood 10422989, aadress Tuulemäe 5-109, Tallinn 11411, epost: [email protected]); Kostja: A. L. (isikukood xxxx, aadress: xxxx); Kostja lepinguline esindaja: Vadim Vilde (e-post: [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada kostjat A. L.t (isikukood xxxx) vabastama hagejate L. S. (isikukood xxxx) ja S. B. (isikukood xxxx) ainuvalduses xxxx osa, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2 ja üle andma nimetatud eluruumi osa L. S. ja S. B. valdusesse.
3.Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ning tõsta kostja A. L. (isikukood xxxx) välja xxxx hagejate ainuvalduses olevast eluruumi nr xxxx osast, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2 koos kostjale A. L.le kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui kostja ei vabasta tuba ega täida toa valduse üleandmise kohustust kolme päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.
4.Mõista kostjalt A. L.lt (isikukood xxxx) hageja L. S. (isikukood xxxx) kasuks välja 6 158,32 (kuus tuhat ükssada viiskümmend kaheksa eurot ja 32 senti) eurot, millest üüri võlgnevus on 5600 eurot, elektrienergia võlgnevus on 403,83 eurot ja kommunaalkulude võlgnevus on 154,49 eurot.
Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt A. L.lt (isikukood xxxx) hagejate L. S. (isikukood xxxx) ja S. B. (isikukood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 2 446,84 (kaks tuhat nelisada nelikümmend kuus eurot ja 84 senti) eurot, millest 945 eurot oli hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1 501,84 eurot kulud õigusabile. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJATE NÕUE
1.Hagejad palusid hagiavalduses kohustada kostjat vabastama xxxx korteriomandi aadressil Xxxx ja tagastada see hagejatele, andes korteriomandi koos selle oluliste osadega hagejate valdusesse. Hagejad palusid määrata kohtuotsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine korterist koos kostjale kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui kostja ei vabasta korterit ega täida korteri valduse üleandmise kohustust kolme (3) päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Hagejad palusid samuti kostjalt välja mõista hageja L. S. kasuks korteriomandi kasutamisega seotud võlgnevus 6 158,32 eurot, s.h. üüritasu võlg ajavahemiku 01.08.2021 – 01.11.2023 eest summas 5 600 eurot, kommunaalmaksete kulud ajavahemiku 01.07.202330.09.2023 eest summas 154,49 eurot ja elektri tarbimise eest kulud ajavahemiku 01.01.2023 – 30.06.2023 eest summas 403,83 eurot.
2.Hagejad viitasid AÕS § 70 lõikele 4. Hagejad on Xxxx asuva korteriomandi ühisomanikud. Hagejad viitasid AÕS § 72 lõikele 1. Hagejad otsustasid, et eluruumi üürile andmise õigused on hagejal 1 L. S.l, kellel on õigus lahendada tekkinud probleemid sõlmitud üürilepingu täitmisel. Korteriomandis nr xxxx on 4 elutuba. Kuna korteriomand pole jagatud reaalosadeks, on kinnisasja kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe, mille alusel eluruum tähisega „Xxxx“ on hagejate ainukasutuses ja valduses.
3.Kostja on hageja L. S. õe poeg. Pärast õe surma xxxx a kostja jäi üksinda, mistõttu kostja kolis xxxx, kus ta elas üürikorteris. Alates 2012. a kuni 31.03.2015 elas kostja hagejatele kuuluvas korteris Xxxx. Kuna kolmekesi väikeses korteris elamine muutus võimatuks, ostis hageja 31.03.2015 toa nr xxxx kommunaalkorteris aadressil Xxxx, kuhu kostja asus elama 01.04.2015.
4.Poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu suuline üürileping, mille alusel kohustus kostja tasuma hagejatele üüritasu 200 eurot kuus ja kommunaalmakseid. Kuna kostja oli töötu, hakkas ta
üüritasu ja kommunaalmakseid tasuma alates 2015. a septembrist. Alates 2021. a augustist keeldus kostja üüritasu maksmisest, mistõttu perioodil 2021 augustist kuni 2023 oktoobrini tekkis kostjal üüritasu võlg 5 600 eurot (28 kuud x 20 eurot). Selle asjaolu tõendamiseks esitasid hagejad L. S. pangakonto väljavõtte perioodi 01.01.2015 – 12.10.2023 eest.
5.Kuni 2022. aasta lõpuni kostjal puudusid probleemid kommunaalmaksete tasumisega. Alates 2023. aasta jaanuarist keeldus kostja täitmast oma maksekohustusi, mistõttu hagejad olid sunnitud ise tasuma kommunaalmakseid. 17.01.2023 kuni 17.06.2023 (2022. a detsembrist kuni 2023. a maini) tasusid hagejad kommunaalarveid Xxxx korteriühistule summas 276,06 eurot. 2023 juulis tasus kostja võlgnevuse kommunaalteenuste eest summas 277,06 eurot ning alates 2023 juulikuust lõpetas kostja kommunaalarvete tasumise.
6.Kuna kostja jättis tasumata kommunaalmaksete arved 2023. a juulist kuni septembrini, tasusid hagejad korteriühistule kommunaalteenuste eest arved kostja eest. Kostjal on võlgnevus 154,49 eurot. Kostja jättis tasumata arve 2023. a juuli eest 48,57 eurot (05.08.2023 arve nr 123076251 summas 49,57 eurot, millest on maha arvestatud 1 euro ettemaks), arve 2023. a augusti eest 54,14 eurot ja 2023. a septembri eest 51,78 eurot.
7.Kuna alates 2023. a jaanuarist keeldus kostja elektri eest tasumisest. Hageja tasus alates 01.01.2023 kuni 30.06.2023 kostja tarbitud elektri eest AS Eesti Energia arved kokku 424,61 euro ulatuses. Kostjal on võlgnevus elektri eest 424,61 eurot. Kostja jättis tasumata arve nr 799378064319 summas 109,46 eurot (periood 01.01.2023 -31.01.2023), arve nr 799239559153 summas 81,86 eurot (periood 01.02.2023 – 28.02.2023), arve nr 799438280313 summas 66,70 eurot (periood 01.03.2023 – 31.03.2023), arve nr 799544548755 summas 62,20 eurot (periood 01.04.2023 – 30.04.2023), arve nr 799846272947 summas 55,94 eurot (periood 01.05.2023 – 31.05.2023) ja arve nr 799128882469 summas 27,67 eurot (periood 01.06.2023 – 30.06.2023).
8.20.03.2023 andis L. S. kostjale üle meeldetuletuse, et kostjal on kohustus tasuda kommunaalmakseid. Korteri külastamisel nägi hageja, et korter oli ebasanitaarses seisukorras, koristamata ja räpane. Korteris oli vastik mädahais, laminaatparkett oli kahjustatud, kraanikausi alune kapp katki ja kraanikauss rippus. Kostja keeldus võla tasumisest ja korteri kordategemisest. Kuna kostja jätkuvalt üüri ega kommunaalmakseid ei tasunud, hoiatas hageja teda korduvalt väljatõstmise eest.
9.12.06.2023 saatsid hagejad kostjale tähitud kirjaga üürilepingu ülesütlemise avalduse, kus kostjale selgitati eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korda. Üürilepingu ülesütlemisavalduses andsid hagejad kostjatele tähtaja kuni 15.09.2023 korteri vabastamiseks. 02.07.2023 tagastati avaldus hagejatele hoiutähtaja möödumise tõttu.
10.Kuna kostja keeldus hagejatega suhtlemisest ja kirja vastuvõtmisest, läks hageja L. S. koos tunnistaja L. I. kell 12:00 korterisse, et toimetada kostjale ülesütlemise avaldus kätte. Hageja pani avalduse lauale ja selgitas selle sisu. Kui kostja mõistis avalduse sisu, ründas ta hagejat, tekitas talle füüsilist valu, solvas ning ähvardas hagejat. 31.07.2023 esitas hageja L. S. Politseija Piirivalveameti Põhja prefektuurile avalduse, mille alusel alustati 31.07.2023 kriminaalmenetlus nr xxxx KarS § 121 lg 1 tunnusel.
11.28.07.2023 külastas hageja L. S. korterit, et kostjale kätte toimetada avaldust üürilepingu ülesütlemise kohta. Hageja tegi pildid eluruumi seisukorrast, mis tõendavad, et kostja muutis elamisruumi elamiskõlbmatuks. Üürileping on erakorraliselt üles öeldud VÕS § 313 alusel. Korteri seisundi üle esitasid kaebusi naabrid ja hagejad hoiatasid kostjat 30.03.2023, et korter
tuleb hoidma puhtana. Hagejad viitasid VÕS § 315 lg 1 punktile 1 ja § 276 lõigetele 2 ja 3. Kostja korterit ei puhastanud. Hagejad viitasid VÕS § 316 lg 1 punktile 1.
12.Kostja rikkus oluliselt üürniku kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Alates 2021. a augustist keeldus kostja üüritasu maksmisest, mistõttu perioodil 2021 augustist kuni 2023 oktoobrini on kostjal tekkinud üüritasu võlgnevus 5 600 eurot (28 kuud x 20 eurot). Samuti keeldus kostja alates 2023. a jaanuarist elektri eest tasumisest, mistõttu tal tekkis 5 kuu jooksul võlgnevus. Kostja rikkumised andsid hagejatele õiguse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
13.12.06.2023 saatsid hagejad kostjale üürilepingu erakorraliselt ülesütlemise avalduse ja andsid kostjale 3 kuud uue eluruumi leidmiseks kuni 15.09.2023. Poolte vaheline suuline üürileping lõppes 15.09.2023. Alates üürilepingu lõppemisest on eluruum kostja ebaseaduslikus valduses. Hagejad viitasid AÕS § 80 lõikele 1. Kostjal oli VÕS § 334 lg 1 alusel korteri valdus tagastada.
14.Hagejate põhinõuded on kokku 6 158,32 eurot. Suulise üürilepingu järgi oli üüritasu 200 eurot kuus. Alates 01.08.2021 kuni 01.11.2023 on kostja jätnud tasumata üüri 5600 eurot (200 eurot 28 kuu eest). Ajavahemiku 01.01.2023 kuni 30.06.2023 eest on elektritarbimise võlgnevus 403,83 eurot (109,46 eurot + 81,86 eurot + 66,70 eurot + 62,20 eurot + 55,94 eurot + 27,67 eurot). Ajavahemiku 01.07.2023 – 30.09.2023 eest on võlgnevus kommunaalmaksete osas 154,49 eurot (49,57 eurot + 54,14 eurot + 51,78 eurot– ettemaks summa 1.00 euro). Nõude aluseks on Xxxx korteriühistu arved. Hagejad viitasid AÕS §-le 80, VÕS §-le 271, § 292 lõikele 1, § 334 lõikele 1, § 276 lõikele 2, VÕS § 313 lõikele 2, § 315 lõike 1 punktidele 1 ja 2, § 316 lõikele 1.
15.Kostja vastuväidetega hagejad ei nõustunud. Hagejad nõustusid, et alates 2012. a kuni 31.03.2015 elas kostja hagejatele kuuluvas korteris Xxxx. Hagejad nõustusid, et sellele ajal proovis kostja kaks korda üürida teist korterit ja lahkus mõneks ajaks hagejatele kuulvast korterist. Kuna kostjaga oli raske ühes korteris elada, ostsid hagejad toa xxxx kommunaalkorteris Xxxx, kuhu kostja asus elama 01.04.2015.
16.Hagejad ei nõustunud, et neil oli kostjaga sõlmitud seltsinguleping. Kuna kostja oli töötu, ei olnud tal võimalust omandada korterit või seda üürida. Hagejate juures elas kostja hagejate kulul. Hagejad ostsid talle elamiseks eraldi korteri, sest kostja oli sugulane. Kostja korteri ostmises ei osalenud. Hagejad võtsid korteri ostmiseks pangalaenu. Hagejad tasusid korteri müüjale 19 000 eurot, millest 7000 eurot tasusid hagejad rahas ja 12 000 eurot olid võtnud laenuna AS-st Xxxx. Kostja elas korteris kuni 2015. a augustini hagejate arvel. Üüri ja kommunaalkulusid hakkas ta tasuma alates 2015. a septembrist, kui ta läks tööle.
17.Alates ajast, mil hagejad korteri ostsid, oli poolte vahel kokkulepe, et hagejad annavad kostjale korteri üürile ning viimane peab tasuma üüri ja kommunaalmakseid. Hagejad üksnes selgitasid, et kuna neil ei ole teisi sugulasi, võib kostja korteri saada pärandvarana. Selline hagejate lubadus ei tähenda seltsingulepingu sõlmimist.
18.Kostja väidab, et seltsingulepingu eesmärgiks oli omandada korter hagejate ja kostja ühisomandisse. Nimetatud kostja väide on ebaõige. Hagejate omandis oli xxxx korteriomand aadressil Xxxx. Kui ühe toa ostmisel kommunaalkorterisse aadressil Xxxx oleks hagejatel olnud soov sõlmida kostjaga seltsingulepingut, oleks saanud ostu-müügi lepingus märkida kostja ühisomanikuks koos hagejatega. Asjaolu, et kostja tasus üürnikuna üüritasu ja kommunaaltasusid, ei tähenda hagejate alusetut rikastumist.
19.08.05.2024 täpsustasid hagejad nõuet. Hagejatele kuulub xxxx kaasomandist asukohaga Xxxx. Korteriomand on kommunaalkorter, mis on jagatud 8 toaks (4 tuba elumaja 16. korrusel ja 4 tuba elumaja 17. korrusel). Tubadesse on paigaldatud eraldi vee- ja elektriarvestid. Nimetatud korteri nr xxxx osad kuuluvad järgmistele kaasomanikele: - ühisomanikele A. J. (isikukood xxxx) ja M. J. (isikukood xxxx), kelle ühisomandis on xxxx kaasomandist; - ühisomanikele V. P. (isikukood xxxx) ja I. P. (isikukood xxxx), kelle ühisomandis on xxxx kaasomandist; - hagejatele ehk ühisomanikele S. B.le (isikukood xxxx) ja L. S.le (isikukood xxxx), kelle ühisomandis on xxxx kaasomandist; - D. P. (isikukood xxxx), kelle omandis on xxxx kaasomandist; - R. Š. (isikukood xxxx), kelle omandis on xxxx kaasomandist; - K. N. (isikukood xxxx), kelle omandis on xxxx kaasomandist.
20.Vastavalt 31.03.2015 sõlmitud korteriomandi mõttelise osa müügilepingule on hagejad ühisomanikud xxxx suurusele mõttelise osa korteriomandist asukohaga Xxxx, mille reaalosaks on eluruum nr xxxx üldpinnaga 128,4 m2 koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Vastavalt kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kasutuskorra kokkuleppele hagejate ainukasutuses ja valduses on xxxx osa eluruumist nr xxxx plaanil tähistatud punase joonega piiritletud ala ning tähistatud tähisega „Xxxx“. Nimetatud eluruumi nr xxxx osa koosneb ühest toast pinnaga 17,4 m2.
21.01.04.2015 oli hagejate ja kostja vahel suuliselt sõlmitud tähtajatu üürileping, mille alusel kohustus kostja tasuma hagejatele üüritasu 200 eurot kuus ja kommunaalmakseid. Kostja kasutusse oli antud hagejate ainukasutuses ja -valduses olev eluruumist nr xxxx osa, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2. Nimetatud eluruum on alates 01.04.2015 kostja ainukasutuses.
22.Hageja L. S. ja AS Eesti Energia vahel 23.08.2023 on sõlmitud elektri tarbimise leping nr xxxx. Toas nr xxxx „Xxxx“ on paigaldatud elektriarvesti nr xxxx (kood xxxx mõõtmisvoolud xxx), mille näitude alusel AS Eesti Energia väljastab hagejatele arveid vastavalt kostja tarbitud elektri kogusele. Kostja võlgnevus elektri eest alates 01.01.2023 kuni 30.06.2023 on 424,61 eurot.
23.Elumajas Xxxx on moodustatud korteriühistu, kes esitab korteri nr xxxx igale kaasomanikule eraldi kommunaalteenuste eest arveid, lähtudes kaasomaniku ainukasutuses ja ainuvalduses oleva eluruumi osa pindadest. Hagejatele väljastatakse arved lähtudes ruumi üldpindadest 17,4 m2. Korteriühistu väljastatud arvetes on märgitud üldpinnaks 17,4 m2 ja tarbijaks on märgitud 1 inimene, kes on elamispinna tegelik kasutaja. See inimene on kostja. Vee ja kanalisatsiooni arved väljastatakse toas „Xxxx“ paigaldatud veemõõtjate näitude alusel.
24.Ajavahemiku 01.07.2023 – 30.09.2023 eest on kostja võlgnevus kommunaalmaksete osas 154,49 eurot. Alates 01.08.2021 lõpetas kostja hagejatele üüritasu 200 eurot tasumise, mistõttu on ajavahemiku 01.08.2021 - 01.11.2023 eest kostja tasumata jäänud üüritasu on kokku 5600 eurot (200 eurot x 28 kuu).
25.Võlgnevuse tekkimisel oli hagejatel VÕS § 316 lg 1 alusel õigus üürileping üles öelda, sest kostjaga oli sõlmitud tähtajatu üürileping. Kostjale teatati ette kolm kuud. Hageja L. S. esitas kostjale 20.03.2023 kirja meeldetuletusega. Kuna kostja üüri ja kommunaalkulusid ei tasunud,
saatsid hagejad talle 12.06.2023 erakorralise ülesütlemise avalduse ja andsid talle kolm kuud aega uue eluruumi leidmiseks kuni 15.09.2023. Kuna kostja ründas hagejat ajal, mil viimane soovis talle avaldust üle anda, ei täida kostja vabatahtlikult kohtuotsust ega vabasta korterit. Hagejad peaksid pöörduma kohtutäituri poole.
26.Kohus peaks määrama korteriomandi vabastamise kohtutäituri kaudu. Arestimist hagejad ei soovi. Hagejad täpsustasid nõuet ja palusid kohtul kohustada kostjat vabastama hagejate ainuvalduses aadressil Xxxx oleva eluruumi nr xxxx osa, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2 ja üle andma nimetatud eluruumi osa L. S. ja S. B. valdusesse. Hagejad palusid määrata kohtuotsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmise aadressil Xxxx hagejate ainuvalduses olevast eluruumi nr xxxx osast, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2 koos kostjale kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui kostja ei vabasta tuba ega täida toa valduse üleandmise kohustust kolme päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.
27.Hagejad palusid kostjalt välja mõista hageja L. S. kasuks võlgnevuse 6 158,32 eurot, s.h. üüritasu võlg ajavahemiku 01.08.2021 – 01.11.2023 eest summas 5 600 eurot, kommunaalmaksete kulud ajavahemiku 01.07.2023- 30.09.2023 eest summas 154,49 eurot ja elektri tarbimise eest kulud ajavahemiku 01.01.2023 – 30.06.2023 eest summas 403,83 eurot.
28.Menetluskuludena palusid hagejad kostjalt välja mõista 2 446,84 eurot, millest 945 eurot on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1 501,84 eurot kulud õigusabile. Õigusabi on osutatud 10 tundi 120 eurot tunnis koos käibemaksuga, sest hagejad ei ole käibemaksukohustuslased.
KOSTJA VASTUVÄITED
29.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta on hagejate sugulane. Kostja vaidles vastu väitele, et tal oli sõlmitud suuline üürileping, mille alusel ta pidi maksma 200 eurot kuus üüri ning tasuma kommunaalmakseid. 2015. a tegi hageja 1 kostjale ettepaneku, et hageja 1 võtab laenu korteriomandi Xxxx ostmiseks, kus hakkab elama kostja. Kostja pidi tasuma hageja laenumakseid ning peale seda, kui laen on tagasi makstud, vormistatakse korteriomand kostja nimele ümber. Poolte vahel ei olnud üürilepingust kunagi kokkulepet ega seda ei olnud isegi jutuks.
30.Kuna hagejad ja kostja sõlmisid kokkuleppe korteri ostmise eesmärgi ja laenu tagasimaksete osas, sõlmisid pooled seltsingulepingu. Kostja usaldas, et pärast laenumaksete tasumist saab ta korteri omanikuks. Eluliselt ei ole usutav, et hagejad aastatel 2021 kuni 2023 kolme aasta jooksul ei esitanud kostjale etteheiteid üürilepingu rikkumise kohta. Poolte vahel ei olnud kunagi eriarvamust, et seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lähevad seltsinglaste ühisomandisse (seltsinguvara) VÕS § 589 lg 1 kohaselt.
31.Hagejate väited kommunaaltasude võlgnevuse kohta on ebaõiged ja eksitavad, sest kostja tasus arveid otse korteriühistule. Kohtuväliselt ei ole hagejad kordagi kostja poole seoses üürilepinguga pöördunud. Kostja on alates 2015. aastast tasunud ise kõik kommunaalmaksed korteriühistule, sest poolte vahel tekkis vaidlus korteriomandi omandiõiguse ülemineku kohta pärast laenulepingu lõppemist.
KOHTU PÕHJENDUSED
32.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
33.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hagejad on Xxxx asuva korteriomandi ühisomanikud ning teiste kaasomanikega sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe alusel on nende ainukasutuses elutuba nr xxxx; 2) hageja L. S. ja kostja on sugulased; 3) kostja asus 01.04.2015 elama hagejatele kuuluvasse korteriomandisse.
34.Hagejad väitsid, et neil oli kostjaga sõlmitud korteriomandi kasutamiseks suuline tähtajatu üürileping, mille alusel oli kostjal kohustus tasuda üüri 200 eurot kuus ning tasuda kommunaalkulusid. Alates 2021. aasta augustist kostja üüri ei tasunud ja kuni 2023. aasta oktoobrini tekkis üüritasu võlgnevus 5600 eurot. Alates 2023. aasta jaanuarist ei tasunud kostja ka kommunaalkulusid ning kostjal tekkis kommunaalkulude võlgnevus 154,49 eurot. Lisaks jättis kostja tasumata elektrienergia eest ning alates jaanuarist 2023 kuni juunini tasus hageja kostja asemel elektrienergia eest 424,61 eurot. 20.03.2023 andis hageja kostjale üle meeldetuletuse maksete tasumise kohta. Kuna kostja makseid ei tasunud, ütlesid hagejad 12.06.2023 avalduse üürilepingu üles ja palusid kostjal korter vabastada 15.09.2023.
35.Kostja vaidles hagile vastu ja väitis, et tal ei olnud hagejatega sõlmitud üürilepingut. Kostja ja hagejate vahel oli sõlmitud seltsinguleping, mille alusel pidi kostja tasuma hagejatele laenumakseid ning saama korteri omanikuks pärast laenu tasumist. Samuti väitis kostja, et ta tasus ise kommunaalmakseid. Kostja ei eitanud asjaolu, et ta elas vaidlusaluses korteris hagejate viidatud ajal ning tal oli kommunaalkulude tasumise kohustus, samuti hagejatele igakuiste maksete tasumise kohustus.
36.Kohus leiab, et kostja vastuväited hagejate nõudele on tõendamata. Kohus selgitas 22.04.2024 pöördumises (dtl 80-82) kostjale vajadust oma vastuväiteid täiendavalt põhistada ja tõendada. Vaatamata kohtu selgitustele ei esitanud kostja kohtule ühtegi tõendit.
37.VÕS § 580 lg 1 järgi kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Kostjal oleks tulnud välja tuua ja tõendada, millal ja millistel tingimustel ta hagejatega seltsingulepingu sõlmis, kuid kostja ei toonud välja, milline oli ühine eesmärk, mida pooled pidid saavutama ning millised olid iga seltsinglase panused. Kostja ei toonud välja ega tõendanud, millal seltsinguleping sõlmiti. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Seega oleks korteriomandi omandi üleandmisele suunatud seltsinguleping pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kostja vastavas vormis tõendit kohtule ei esitanud. Seega on kõik kostja väited seltsingulepingu sõlmimise kohta jäänud paljasõnalisteks.
38.Kostja iseenesest ei vaielnud vastu asjaolule, et ta elas hagejatele kuuluvas korteris, pidi tegema hagejatele igakuiseid makseid ning tasuma ka igakuiselt kommunaalkulusid. Vastupidiste tõendite puudumise tõttu loeb kohus usutavaks ja tõendatuks, et tegelikult oli hagejate ja kostja vahel sõlmitud suuline üürileping, mille alusel pidi kostja tasuma üüri ja kommunaalkulusid.
39.VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
VÕS § 276 lg 2 näeb ette, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Seega peab üürnik üürilepingu sõlmimise korral tasuma üüri ja hoidma üüritus eseme korras.
40.VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Antud juhul ei olnud poolte vahel sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõrvalkulude tasumise kokkulepet, kuid kostja ei vaielnud menetluses vastu, et tal oli kõrvalkulude tasumise kohustus. Kostja väitis, et ta tasus kõrvalkulud ise, kuid ei esitanud oma väidete tõendamiseks ühtegi tõendit.
41.VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. Hagejad väitsid, et neil oli kostjaga sõlmitud tähtajatu üürileping. Vastupidist ei ole kostja tõendanud.
42.VÕS § 313 lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. Lisaks tuleneb VÕS § 316 lõikest 3, et üürileandja võib eeltoodud alusel lepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. VÕS § 316 lg 4 järgi võib üürileandja täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. Eeltoodust tulenevalt võib üürileandja üüri või kommunaalkulude võlgnevuse korral ka tähtajatu üürilepingu üles öelda, kui ta annab üürnikule vähemalt 14 päeva täiendavalt aega võlgnevuse tasumiseks.
43.AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Seega on omanikul õigus nõuda üürniku valdusest välja omanikule kuuluv korteriomand, kui üürileping on lõppenud.
44.Asjas esitatud tõenditest nähtub, et hagejatele ühisomanikena kuulub xxxx kaasomandist korteriomandist, mis asub Xxxx (dtl 8-11). Hagejad esitasid kohtule täiendavalt korteriomandi mõttelise osa müügilepingu koos hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga (dtl 89-108), mille punktist 1.3 nähtub, et korteriomandi kaasomanike vahel oli sõlmitud kasutuskorra kokkulepe ning hagejate ainukasutuses oli tähisega „Xxxx“ tähistatud osa eluruumist. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomand kuulub hagejatele ning kostja elas kostjatele kuuluvas korteris.
45.Hageja L. S. pangakonto väljavõttest perioodil 01.01.2015 kuni 12.10.2023 (dtl 12-14) nähtub, et kostja on teinud hagejale igakuiseid ülekandeid, milliste selgituseks on ta märkinud üksnes „ülekanne“. Kuni 2017. aastani on kostja ühe igakuise ülekande teinud summas 200 eurot ning teise ülekande summa suurus on olnud erinev. Alates 2017. aasta lõpust on igakuise ülekande suurused hakanud muutuma, korduvalt on kostja teinud ülekandeid summas 150 eurot
või ka 300 eurot. Kuni 17.01.2023 on kostja teinud ülekandeid kokku summas 23 127,13 eurot. Kostja ei vaielnud vastu hagejate väitele, et ta pidi igakuiselt tegema korteri kasutamise eest makseid. Kuna kostja ei ole tõendanud oma väiteid seltsingulepingu sõlmimise kohta, loeb kohus esitatud konto väljavõtte alusel tõendatuks, et kostja pidi tasuma igakuiselt üüri 200 eurot. Lisaks pidi kostja tasuma kommunaalkulude eest, millise kohustuse olemasolule kostja vastu ei vaielnud.
46.Hagejate tõenditest nähtub, et hageja L. S. on tasunud Xxxx korteriühistule 2023. aastal igakuiselt kommunaalkuludena kokku 276,06 eurot (dtl 15-16). Hagejad esitasid kohtule ka Xxxx KÜ arved 2023. aasta augustis, septembris ja oktoobris (dtl 17-19) korteris asuva 17,4 m2 suuruse toa kommunaalkulude eest. Arvete kohaselt elas toas üks inimene. 05.08.2023 esitatud arve kohaselt oli varasemate kommunaalkulude osas tekkinud võlgnevus 271,77 eurot.
47.Hageja L. S. esitas oma pangakonto väljavõtte (dtl 20-21), millest nähtuvalt on ta teinud Eesti Energia AS-le 2023. aasta jaanuarist kuni juulini ülekandeid kokku summas 724,53 eurot. AS Eesti Energia on hagejale esitanud samal perioodil arved elektrienergia eest (dtl 22-27), kuid arvetelt ei nähtu tarbimiskoha aadressi. Täiendavalt esitasid hagejad L. S. ja AS Eesti Energia vahel sõlmitud lepingu teenuse osutamiseks aadressil Xxxx (dtl 109-110). Kostja ei vaielnud vastu sellele, et tal oli kohustus elektrienergia eest tasuda. Kostja ei esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et ta oleks ise tasunud nende kommunaalkulude eest, milliste tasumist temalt hagis nõuti.
48.20.03.2023 on hageja L. S. koostanud kostjale kirja (koos tõlkega dtl 28-29), milles teatas, et viimasel tuleb tasuda kommunaalmakseid ja teha igakuiseid makseid, samuti hoida tuba puhtana. Hageja palus kostjal kohustuste rikkumise tõttu pind vabastada. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks kirja vastu võtnud.
49.12.06.2023 koostasid hagejad avalduse (koos tõlkega dtl 30-31), milles nad avaldasid, et olid kostjaga sõlminud suulise üürilepingu, mille alusel pidi kostja tasuma üüri 200 eurot kuus ja tasuma kommunaalmakseid. Avalduse kohaselt tasus kostja alates 2021. aasta juulist ainult kommunaalmakseid ning lõpetas 2023. aasta jaanuarist ka kommunaalmaksete tasumise. Hagejad viitasid kommunaalmaksete võlgnevusele ning sellele, et üüritud tuba olu muutunud elamiskõlbmatuks. Hagejad teatasid, et lõpetavad üürilepingu alates 12.09.2023 ning kostjal tuleb eluruum vabastada hiljemalt 15. septembril 2023. Tähitud kirjaga avaldust kostjale kätte toimetada ei õnnestunud (dtl 32-33), sest kostja ei läinud kirjale postiasutusse järgi. Samas saab esitatud tõenditest järeldada, et hagejad soovisid anda kostjale täiendavalt aega kohustuse täitmiseks ning teavitasid teda üürilepingu ülesütlemisest kolme kuu võrra ette.
50.Politsei- ja Piirivalveameti teatisest 16.10.2023 nähtub (dtl 34), et politsei infosüsteemis registreeriti hageja L. S. avaldus selle kohta, et 31.07.2023 ründas kostja teda Xxxxe korteris ja tekitas hagejale valu. Kas konflikt tekkis seoses üürilepingu ülesütlemise avalduse edastamisega, esitatud tõenditest ei nähtu. Samas ei ole kostja vastu vaielnud asjaolule, et ta on hagejate 12.06.2023 avaldusest teadlik. Hagejad esitasid kohtule ka fotod koristamata ning antisanitaarses olukorras olevast korterist (dtl 35-41, dtl 111-118). Fotodest võib järeldada, et kostja ei hoidnud korterit korras.
51.Eeltoodud tõenditest kogumis järeldab kohus, et hagejate ja kostja vahel oli sõlmitud üürileping ning hagejad on üürilepingu seaduslikult üles öelnud. Kuna hagejatel oli õigus üürileping üles öelda, valdab kostja hagejatele kuuluvat korterit ilma õigusliku aluseta. Hagejate nõue nõuda korter kostja ebaseaduslikust valdusest välja kuulub rahuldamisele.
52.Kostjat tuleb kohustada vabastama hagejate ainuvalduses aadressil Xxxx oleva eluruumi nr xxxx osa, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2 ja üle andma nimetatud eluruumi osa L. S. ja S. B. valdusesse. Kooskõlas hagejate taotlusega määrab kohus kohtuotsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmise aadressil Xxxx hagejate ainuvalduses olevast eluruumi nr xxxx osast, mis on tuba tähisega „Xxxx“ pindalaga 17,4 m2 koos kostjale kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui kostja ei vabasta tuba ega täida toa valduse üleandmise kohustust kolme päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.
53.Lisaks kuulub rahuldamisele ka hageja L. S. rahaline nõue tasumata üüri ja kommunaalkulude osas. Hagejate rahalise nõude arvestusele kostja vastuväiteid ei esitanud. Kostjalt tuleb hageja L. S. kasuks välja mõista 6 158,32 eurot, millest üüri võlgnevus on 5600 eurot, elektrienergia võlgnevus on 403,83 eurot ja kommunaalkulude võlgnevus on 154,49 eurot.
54.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Menetluskuludena palusid hagejad kostjalt välja mõista 2 446,84 eurot, millest 945 eurot oli hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1 501,84 eurot kulud õigusabile. Õigusabi on osutatud 10 tundi 120 eurot tunnis koos käibemaksuga, sest hagejad ei ole käibemaksukohustuslased. Kohus leiab, et hagejate kulud õigusabile on põhjendatud. Hagejate esindaja tunnitasu suurus on mõistlik ning menetlusdokumentide koostamise ajakulu põhjendatud. Kostjalt tuleb hagejate kasuks menetluskuludena välja mõista 2 446,84 eurot, millest 945 eurot oli hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1 501,84 eurot kulud õigusabile.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.