Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
22. märts 2024, Tartu
Tsiviilasja number
2-23-10498
Tsiviilasi
Anu Saage hagi Crowdestate Collateral Agent OÜ vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tehingu tühistamiseks Hagi läbi vaatamata jätmine
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 22. jaanuari 2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Anu Saage määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (hageja): Anu Saage (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja riigi õigusabi korras Jaanika Reilik-Bakhoff Vastustaja (kostja): Crowdestate Collateral Agent OÜ (registrikood 12952326), lepingulised esindajad vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 22. jaanuari 2024 määrus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule menetluse jätkamiseks.
2.Rahuldada Anu Saage määruskaebus.
3.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis.
Edasikaebamise kord Käesolev määrus ei ole Riigikohtule edasikaevatav.
1.Anu Saage (hageja) esitas 24. juulil 2023 Crowdestate Collateral Agent OÜ (kostja) vastu hagiavalduse tehingute tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tehingu tühistamiseks. Hageja palus tuvastada: -
-
23.mail 2022 Plazma Wedding OÜ, Rente Baltic OÜ, hageja, kostja ja Crowdestate AS vahel sõlmitud hüpoteegi kustutamise kokkuleppe, kinnistu müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu, tühisus osas, millega on seatud hagejale kuuluvale XXXXXX kinnisasjale hüpoteek suurusega 133 000 eurot kostja kasuks;
25.jaanuaril 2023 A&G Agency OÜ, hageja ja kostja vahel sõlmitud ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu tühisus osas, millega on seatud hagejale kuuluvale kinnisasjale asukohaga XXXXXX hüpoteek suurusega 62 000 eurot kostja kasuks.
Hagiavalduse kohaselt tegi hageja 3. mail 2019 notariaalse volikirja, millega volitas oma poega Mati Saaget valdama, kasutama ja käsutama hagejale kuuluvat kinnisasja asukohaga XXXXXX, XX. Volikirja kohaselt tohtis Mati Saage teha kõiki kinnistu suhtes seadusega lubatud tehinguid ja toiminguid, sh jagada kinnistut iseseisvateks kinnistuteks, koormata kinnistut piiratud asjaõigustega, sealhulgas hüpoteekidega ning sõlmida tagatiskokkuleppeid. Esindajal puudus õigus kinnistut võõrandada. 18. jaanuaril 2021 tegi hageja teise notariaalse volikirja, millega volitas Mati Saaget jagama XXXXXX kinnisasja kaheks eraldi kinnistuks ning müüma jagamisel tekkiva XXXXXX kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega.
8.veebruaril 2021 jagati hagejale kuulunud kinnisasi kaheks eraldiseisvaks kinnisasjaks: XXXXXX ja XXXXXX. Jagamise eesmärgiks oli, et hageja poeg saaks endale maja ehitada jagamise tulemusel tekkinud uuele kinnistule XXXXXX. Mati Saage sõlmis volikirja alusel 23. mail 2022 notar Gunnar Savisaare büroos hüpoteegi kustutamise kokkuleppe, kinnistu müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu, mille poolteks olid müüjana Plazma Wedding OÜ ja ostjana Rente Baltic OÜ (esindaja Reigo Lee), omanikuna hageja, hüpoteegipidajana kostja ja Crowdestate AS. Lepingu esemeks oli XXXXXX kinnisasi ning lepinguga seati muu hulgas ka XXXXXX kinnisasjale ühishüpoteek hüpoteegisummaga 133 000 eurot. Hagejal puudub teadmine, mis põhjusel hüpoteek XXXXXX kinnisasjale seati. Hagi esitamise hetkeks on XXXXXX omanikuks saanud 2022. a oktoobris hagejale segastel asjaoludel hoopis A&G Agency OÜ, kelle juhatuse liikmeks on samuti Reigo Lee.
25.jaanuaril 2023 sõlmis Mati Saage volikirja alusel notar Gunnar Savisaare büroos ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille poolteks olid omanikena hageja ja A&G Agency OÜ ning hüpoteegipidajana kostja, lepinguga seati XXXXXX kinnisasjale ühishüpoteek hüpoteegisummaga 62 000 eurot. Hageja ei ole ühtegi laenulepingut sõlminud, millest tulenevad nõuded võiksid olla hüpoteegiga tagatud. Ka puudub hagejal igasugune seos juriidiliste isikutega, kellega sõlmitud laenulepingu tagamiseks hüpoteegid ilmselt seatud on. Hageja õigusteadmisteta isiku ja pensionärina ei mõista hüpoteegi tähendust ning ühtegi teist võimalikku tagajärge, mis võiks kaasneda hüpoteegi seadmisega. Kuivõrd Mati Saage tervis on käesolevaks hetkeks märkimisväärselt halvenenud, on alust arvata, et ka Mati Saage oli notariaalsete lepingute sõlmimise hetkel otsusevõimetu.
Hageja tütar Tiiu Näkile sai 2023. a märtsis ootamatult teatavaks, et hageja võib olla sattunud kelmide ohvriks, kes lasevad seada vanematel isikutel oma kinnisvarale hüpoteeke. Mõlemad hüpoteegid on seatud kostja kasuks ning hüpoteegid on alguse saanud Reigo Lee tegevusest. Tartu Maakohus määras hagejale 5. mai 2023 määrusega tsiviilasjas nr 2-23-5544 eestkostja. Eestkostjaks määrati hageja tütar. Hageja on seisukohal, et 23. mai 2022 ja 25. jaanuari 2023 tehingud on heade kommetega vastuolus, kuivõrd mõlema hüpoteegi seadmise tehingu puhul on tegemist hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel sõlmitud tehingutega. Hageja koduks olevale kinnisasjale on seatud kaks suurt hüpoteeki, samas ühtegi vastusooritust hüpoteekide seadmise eest hageja saanud ei ole. Alternatiivselt on tehingud igal juhul tühised seetõttu, et need on sõlmitud otsusevõimetu isikuga, sest hageja oli juba 2022. a maikuus otsusevõimetu. Alternatiivselt on tehingud tehtud eksimuse ja/või pettuse mõjul, sest hageja ei olnud teadlik tehingute tegelikust sisust ja võimalikust tagajärjest ja uskus, et tehinguga nõustumisel tehakse talle kuuluval XXXXXX kinnisasjal remonti ning tehingu puhul on tegemist lihtsalt formaalsusega, mida Reigo Lee enda asjaajamiseks vajas. Kuivõrd kostja pidi olema teadlik hüpoteegitehingu tegelikust eesmärgist ja tagajärjest, kuid jättis teadlikult sellest hageja informeerimata, põhjustas kostja nii teadvalt hageja eksimuse. Kostja eesmärk oli tehing igal juhul sõlmida, et A&G Agency OÜ ja Rente Baltic OÜ võetud rahalistel kohustustel oleks olemas tagatis (kui sellised laenulepingud laenusaajate ja kostja vahel üldse eksisteerivad), mis viitab selgelt, et kostja eesmärk oligi hagejat eksimuses hoida ja seeläbi kallutada teda tehingut tegema, mis omakorda viitab pettusele. Hageja soovib tehingud tühistada ning palub hagiavalduse lugeda ühtlasi ka tehingute tühistamise avalduseks.
2.Kostja hagiga ei nõustunud ja taotles hagi läbivaatamata jätmist, sest hagejal puudub tuvastushagi esitamiseks õiguslik huvi. Käsutustehingu kehtivus ei sõltu kohustustehingu kehtivusest. Käsutustehing on õiguslikult neutraalne ega saa üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning asjaõiguslepingut ei ole võimalik tühistada eksimuse või pettuse tõttu. Seega on hagi ebaselge ning sellisel kujul ei ole esitatud haginõudeid võimalik ühelgi juhul rahuldada. Samuti on ilmne, et vähemalt hüpoteekide seadmise käsutustehingute osas on hagi perspektiivitu, sest käsutustehingud ei saa olla vastuolus heade kommetega ning neid tehinguid ei saa tühistada eksimuse või pettuse tõttu. Hagejal ei ole üldjuhul iseseisvat tuvastushuvi lepingu kehtetuse tuvastamiseks, sest hüpoteekide seadmise käsutustehingud on igal juhul kehtivad, mis tähendab, et kinnistusraamatusse tehtud hüpoteegikanded on õiged. Juhul, kui kohus peab võimalikuks tuvastada samaaegselt nii kohustus- kui käsutustehingute tühisuse, ei anna see alust kinnistusraamatust hüpoteekide kustutamiseks, sest tuvastushagi kohta tehtud kohtulahend ei ole täitedokument, mille alusel saaks kinnistusraamatu pidaja teha registris muudatusi. Hageja nõuet tuvastada tehingute tühisus nende tühistamise tõttu ei ole õiguslikult võimalik rahuldada.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Maakohus jättis hagi läbi vaatamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus viitas, et hageja võib TsMS § 368 lg 1 järgi esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamise õigus on tehingu pooltel, muu isik saab tugineda käsutustehingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi, st asjaõiguslikku positsiooni või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 14; 30. novembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-11, p 14).
Hageja on põhjendanud oma õiguslikku huvi. Hageja eesmärgiks on vabastada talle kuuluv kinnistu ühishüpoteegist, kuna hüpoteegi seadmise aluseks olevad tehingud on hageja väitel heade kommetega vastuolus ning hageja ei ole tehingutest saanud mingit vastusooritust. Samuti väidab hageja, et ta oli tehingute tegemise ajal otsusevõimetu. Hageja ei ole tuginenud võlaõiguslike lepingute tühisusele ning hagejal ei saa ka olla huvi võimalike võlaõiguslike lepingute tühisuse tuvastamiseks, kuna hageja ei ole nende lepingute pooleks. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust (vt Riigikohtu 4. mai 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05, p 9, samuti otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-129-05, p 16, nr 3-2-1-90-04, p 16 ja nr 3-2-1-80-05). Käsutustehinguna on asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Asjaolu, et hageja ei saanud vastusooritust, ei muuda hüpoteegi seadmise lepinguid veel heade kommetega vastuolus olevaks. Hageja tuginemine tehingute tühisusele otsusevõimetuse tõttu ei ole asjakohane, kuna hagis esitatud asjaoludest nähtuvalt on hageja teinud tehingud Mati Saage kaudu ning sellisel juhul lähtutakse TsÜS § 123 lg 1 järgi esindaja isikust ja tema teadmisest. Kuigi hageja väitel tekkisid ka Mati Saagel terviseprobleemid, ei nähtu hagis esitatud asjaoludest, et Mati Saage võis mõlema tehingu tegemise ajal olla otsusevõimetu. Riigikohus on leidnud, et üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või § 94 alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 38). Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et ta oleks eksinud hüpoteegi kui asjaõiguse seadmise suhtes. Tulenevalt eeltoodust ning eeldades hagis esitatud asjaolude õigsust, leidis maakohus, et hageja ei ole hagis esile toonud selliseid asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et hüpoteegi seadmise lepingud oleksid tühised ning kinnistusraamatu kandeid seetõttu ebaõiged. Samuti ei nähtu hagis esitatud asjaoludest materiaalseid aluseid hüpoteekide seadmise lepingute tühistamiseks. Aja ja kulude kokkuhoiu seisukohalt ei pea kohus põhjendatuks anda hagejale ka täiendavat tähtaega haginõuete täpsustamiseks, kuna see ei muudaks asjaolusid. Seega tuleb hagi jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuna hagiga ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Hageja kinnisasja omanikuna saab täitemenetluses hüpoteegi realiseerimisel esitada täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 järgi hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, mille kaudu saab ta kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Hageja (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega saata asi menetluse jätkamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Maakohus ei ole nõuetekohaselt täitnud selgitamiskohustust ning pole võimaldanud hagejal esitada seisukohta kostja 4. oktoobri 2023 väidetele. Hageja on saanud sisulisi seisukohti avaldada üksnes hagiavalduses. Maakohus on hagejale ette heitnud ebaselgeid asjaolusid, kuid ei ole andnud hagejale võimalust asjaolusid selgitada. Maakohus asus ise hagiavaldust sisustama ja tõlgendama. Maakohus pole täitnud eelmenetluse ülesandeid. Hagi läbi vaatamata jätmisel on kohtul kõrgendatud põhjendamiskohustus, mida maakohus on rikkunud. Kuivõrd tegemist on keskmisest keerukama õigusliku küsimusega, tulnuks kohtul eelistada asja sisulist lahendamist. Maakohtu määrusest ei nähtu selliseid põhjendusi, mis üheselt kinnitaksid hagi perspektiivitust.
Hageja leiab, et käsutustehing saab olla tühine ning hagi ei ole ilmselgelt perspektiivitu. Võimalik on asjaõiguslepingu vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on nimelt käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07). Hageja hinnangul on hagis kirjeldatud asjaolusid arvestades ilmne, et hüpoteekide seadmise tehingud (st käsutustehingud) eksivad ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Lisaks on selgelt heade kommetega vastuolus asjaolu, et vaidlusaluste hüpoteekide seadmisel on sõlmitud laiaulatuslikud (globaalsed) tagatiskokkulepped. Hagejal on õigus valida kõige efektiivsemad õiguskaitsevahendid ning hageja ei pea ootama sundtäitmist. Hageja möönab, et ta peab oma nõudeid täiendama nt tahteavalduse asendamise nõudega, kuid see ei muuda esitatud hagi perspektiivituks. Maakohus kohaldas TsMS § 423 lg 2 p 2 ennatlikult.
5.Kostja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ning maakohtu määruse muutmata. Kostja ei nõustu, et maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, sest see ei ole kaasa toonud ebaõiget kohtulahendit. Hageja ei ole välja toonud, millisel viisil haginõuete täpsustamine või asjaolude selgitamine oleks määruse tegemist või selle sisu mõjutanud. Kogu hagiavaldus tugineb asjaolule, et hageja oli vaidlusaluste tehingute tegemisel otsustusvõimetu, kuid see väide ei ole asjakohane ega mõjuta vaidlustatud tehingute kehtivust. Vaidlusalused tehingud tegi kehtiva volituse alusel Mati Saage ning sisuliselt ei ole hageja välja toonud ühtegi asjaolu, mille alusel võiks Mati Saage otsusevõimes kahelda. TsMS § 392 lg 1 p 1 ei sätesta kohtule kohustust selgitada hagejale hagi eseme muutmise vajadust, st seda, millise nõude esitamine aitaks hagejal paremini saavutada tema soovitud eesmärki. Kohus saab üksnes täpsustada hageja ebaselgeid nõudeid, kuid käesoleval juhul oleks menetluse jätkumine võimalik üksnes juhul, kui hageja esitaks täiesti uue nõude ehk muudaks hagi eset TsMS § 376 lg 1 mõttes. Lisaks peaks hageja muutma hagi alust. Hagi aluse ja eseme muutmine on lubatav kohtu või kostja nõusolekul. Kostja hagi muutmisega ei nõustu ning maakohtu määrusest võib järeldada, et sellega ei nõustu ka kohus. Käsutustehing võib olla heade kommete vastane väga erandlikel asjaoludel. Maakohus on hinnanud, kas hageja poolt hagiavalduses kirjeldatud asjaoludel võiks eksisteerida selline erandlik olukord, mis tingib käsutustehingu heade kommete vastasuse ning leidnud, et hageja poolt kirjeldatud asjaoludel ei ole käsutustehingu heade kommete vastasus võimalik. Hüpoteegi seadmise tehing iseenesest ei ole heade kommete vastane. Vastusoorituse puudumine ei saa samuti olla aluseks hüpoteegi seadmise käsutustehingu heade kommete vastasusele, kuivõrd selline käsutustehing ei eeldagi kunagi vastusooritust. Globaalse tagatiskokkuleppe olemasolu ei mõjuta kuidagi hüpoteegi seadmise käsutustehingu iseloomu ega kehtivust.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata asi maakohtule menetluse jätkamiseks (TsMS § 667 lg 2 teine lause). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
8.Hageja esitas kostja vastu hagi, milles taotleb 23. mai 2022 ja 25. jaanuari 2023 tehingute osalise tühisuse tuvastamist. Hageja tugineb oma nõudes sellele, et temale kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteegid tagavad kolmanda isiku olemasolevaid ja tulevasi kohustusi kostja ees. Hageja on mh
väitnud, et hageja ja tema esindajast poeg olid vaidlustatud tehingute tegemise ajal otsusevõimetud. Samuti on hageja seisukohal, et tehtud tehingud olid hagejale kahjulikud ja heade kommetega vastuolus, kuna hageja kinnistu on ühishüpoteegiga koormatud, kuid hageja ei ole saanud vastusooritust. Alternatiivselt tugineb hageja sellele, et on tehingud tühistanud eksimuse tõttu. Kostja leidis, et hagiavaldus on puudustega ja hagi on perspektiivitu. Pärast kostja vastuse saamist jättis maakohus TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel hagi läbi vaatamata, leides, et hagiga ei ole taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
9.TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hagi läbivaatamata jätmisel ei tee kohus sisulist otsust ega võta seisukohta haginõuete põhjendatuse kohta. Praegusel juhul on maakohus seda teinud ning leidnud, et hagiavalduses kirjeldatud asjaoludel ei ole tegemist heade kommete vastaste tehingutega. Seega on maakohus ebaõigesti kohaldanud TsMS § 423 lg 2 p-i 2.
10.23. mai 2022 tehingu tegemisel osales viis ja 25. jaanuari 2023 tehingu tegemisel kolm osapoolt, hagi on esitatud üksnes hüpoteegipidaja vastu. Asja materjalide kohaselt vaidlustab hageja tehinguid osaliselt. Ringkonnakohus leiab, et hageja hagiavaldus ja selles esitatud taotlused ei ole asja lahendamiseks piisavalt selged, mh ei nähtu hagist, milliste konkreetsete tehingute tühisuse tuvastamist (puuduvad viited lepingu punktidele) hageja taotleb, samuti ei ole hageja eristanud kohustus- ega käsutustehinguid. Hagis ei ole taotletud vajalike tahteavalduste asendamist kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Maakohus ei andnud hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ja hagi täpsustamiseks ning võttis menetlusse puudustega hagi. Ringkonnakohus märgib, et hagiavalduse menetlusse võtmata/läbi vaatamata jätmiseks ei anna alust aga igasugune haginõude ebaselgus. Hagiavalduse sisulised puudused ei takista menetlusõigussuhte tekkimist ja kohus peab andma hagejale võimaluse need kõrvaldada. Kui hageja esitab ebaselge nõude, mis ei ole ilmselgelt perspektiivitu ning asja menetlemine on selle ebaselguse tõttu takistatud, peab kohus TsMS § 3401 lg 1 alusel andma hagejale tähtaja hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks (Riigikohtu 9. oktoobri 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-13, p 12). Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus oleks pidanud kostja vastuväiteid arvestades andma hagejale võimaluse hagiavalduses toodud ebaselgused ja ebatäpsused kõrvaldada. Ringkonnakohus selgitab, et isegi kui maakohtule esitatud asjaoludel tundus, et hageja ei suuda tõenäoliselt oma nõuet tõendada, ei anna see alust keelduda hagi menetlemisest. Keeldumine on lubatud, kui hagi alusena esitatud asjaolud välistavad haginõude rahuldamise (vt ka Riigikohtu 16. jaanuar 2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-07, p 9). Järelikult saab hagi jätta perspektiivituse tõttu läbi vaatamata, kui nõude eelduseks olevaid asjaolusid üldse ei esine. Ringkonnakohus selgitab, et hageja nõuete aluseks olevate asjaolude ja tõendite, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks, väljaselgitamine on kohtu ülesanne eelmenetluses (TsMS § 392 lg 1 p-d 1, 3, 4).
11.Hageja määruskaebusest nähtub, et hageja eesmärk on tuvastada eelkõige hageja kinnistule (XXXXXX) seatud hüpoteekide seadmise käsutustehingute tühisus, sest tehingud on hageja hinnangul heade kommetega vastuolus (TsÜS § 86 lg 1). Tuvastushagi esitamine eeldab TsMS § 368 lg 1 kohaselt õigustatud huvi olemasolu tuvastushagi poolte vahelise õigussuhte olemasolu või puudumise vastu. Ringkonnakohtu hinnangul võib hageja tuvastushuvi praegusel juhul jaatada, kuivõrd hüpoteekidega on koormatud hagejale kuuluv kinnisasi
ning hagiga taotletav eesmärk on, et tema kinnisasja ei koormaks vaidlusalused hüpoteegid. Hageja ei pea ära ootama võimaliku täitemenetluse algatamist hüpoteekide realiseerimiseks, et tugineda käsutustehingu tühisusele. Käsutustehinguna on asjaõigusleping hüpoteegi seadmise ja pandiõiguse tekkimise kohta õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu olla üldjuhul vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Erandina võib käsutustehing osutuda tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk on heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-156-12 p 11, nr 3-2-1-80-05 p 26, nr 2-15-13695 p 20), sh kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (3-2-1-56-09 p 12). Heade kommete vastane võib olla käsutustehing erandina ka siis, kui heade kommete vastasus seisneb soorituse täitmises, seega asjaõiguslik sooritus on tehtud heade kommete vastaselt või selle on põhjustanud heade kommete vastane käitumine. Selleks peavad hageja etteheited olema suunatud ka võlaõigusliku tehingu alusel tehtavale käsutustehingule ning käsutustehingu motiive ja eesmärki tuleb kohtul eraldi kontrollida. Hageja tugineb tehingute kahjustavat iseloomu põhjendades mh asjaolule (hagiavalduse p-d 2.6 ja 2.7), et tema kui kolmanda isiku kinnisasjale seatud hüpoteekidega on tagatud kõik (ka tulevikus tekkivad) hüpoteegipidaja nõuded laenusaajate Rente Baltic OÜ ja A&G Agency OÜ vastu. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19). Eriti küsitav on sellise globaalse tagatiskokkuleppe kehtivus, millega tagatakse kõikvõimalikke nõudeid kolmanda isiku (mitte pantija) vastu. Hõlmates hüpoteegipidaja kõikvõimalikud tulevased nõuded hüpoteegiga, võidakse ebaproportsionaalselt kahjustada ka kinnisasja omaniku teiste võlausaldajate huve oma nõuete rahuldamiseks võlgniku vara arvel (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12). Seega ei saa praegusel juhul eeldades hageja väidete õigust väita, et hageja hagi oleks ilmselgelt perspektiivitu või hagiga taotletav eesmärk saavutamatu. Hageja peab menetluse jätkumisel esitama need asjaolud ja tõendid, millele tuginedes ta väidab, et hüpoteekide seadmise eesmärk oli tema kui kinnistu omaniku kahjustamine. Käsutustehingute vastuolu heade kommetega ja tehingu tühisust saab kohus hinnata asja sisulise lahendamise käigus.
12.Tehinguid osaliselt vaidlustades tuleb hagejal pöörata tähelepanu, kas vaidlustatud tehingud on osadeks jagatavad. Võimalus, et tehing, mis on vaid mingis osas tühine, on ülejäänud osas siiski kehtiv, on üldise privaatautonoomia väljenduseks (TsÜS § 85).
13.Hagi on esitatud üksnes hüpoteegipidaja vastu. Hagejal tuleb hagi täpsustamisel pöörata tähelepanu ka sellele, kas kõik isikud, kelle subjektiivseid õigusi hagi puudutab, on menetlusse kaasatud. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et nii 23. mai 2022 kui ka 25. jaanuari 2023 tehingus, sh selles sisalduvas asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduses hüpoteegi seadmiseks osales rohkem isikuid kui üksnes käesoleva menetluse pooled.
14.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja otsusevõimetus tehingute tegemise ajal ei ole tehingute tühisuse tuvastamisel oluline, kuivõrd hageja tegi tehingud volitatud esindaja kaudu. Ka eestkostja määrati hagejale pärast vaidlustatud tehinguid (TsÜS § 125 lg 4). Küll aga on hageja tuginenud ka sellele, et hageja volitatud esindaja Mati Saage võis tehingute tegemise ajal olla otsusevõimetu (hagiavalduse p 1.5). Maakohus on leidnud, et hagis esitatud asjaoludest ei nähtu, et Mati Saage võis mõlema tehingu tegemise ajal olla otsusevõimetu. Tegemist on asjaoluga, mille tõendamise võimalus on hagejal eelmenetluses. Ringkonnakohus selgitas eespool, et asjaolude täpsustamiseks saanuks anda hagejale võimaluse hagiavaldust täiendada.
Maakohus on õigesti märkinud, et üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu, kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut.
15.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hagejale võimaluse andmine kõrvaldada hagiavalduses esinevad puudused (täiendada hagi tahteavalduste asendamise taotlusega ja täpsustada tehingute vaidlustamise ulatust ja tühisuse aluseks olevaid asjaolusid) on hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses. Hagi muutmiseks ei peeta esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid (TsMS § 376 lg 1 p 4). Arvestades eeltoodut leiab ringkonnakohus, et maakohus on praegusel juhul ennatlikult jätnud hagi läbi vaatamata. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab tsiviilasja menetluse jätkamiseks maakohtule.
16.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (TsMS § 173 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.