lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-22-111820/29

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 08.11.2023

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number
2-22-111820/29
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
08.11.2023
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
6458
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
LAPINETA OÜ11644999(Kostja)Kadrioru Ärikeskus OÜ14597772(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtunik

Liisi Vernik

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.11.2023.a Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-111820

Tsiviilasi

Kadrioru Ärikeskus OÜ hagi LAPINETA OÜ vastu võla nõudes ning LAPINETA OÜ vastuhagi Kadrioru Ärikeskus OÜ vastu kahju nõudes

Tsiviilasja hind/ vastuhagi

55 054 eurot/ 7824,49 eurot

hind Menetlusosalised ja nende esindajad

Menetluse liik

Hageja (vastuhagis kostja): Kadrioru Ärikeskus OÜ (registrikood 14597772; asukoht A. Lauteri 5, 10114 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja: Monika Sori (e-post [email protected]) Kostja (vastuhagis hageja): LAPINETA OÜ (registrikood 11644999; asukoht A. Weizenbergi tn 18, 10150 Tallinn) Kostja lepinguline esindaja: Vladimir Makarov (e-post [email protected]) Kohtuistung 02.10.2023

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada Kadrioru Ärikeskus OÜ hagi LAPINETA OÜ vastu osaliselt.
2.Välja mõista LAPINETA OÜ-lt Kadrioru Ärikeskus OÜ kasuks põhivõlgnevus summas 5125,51 eurot, viivis seisuga 07.11.2023 summas 3203,45 eurot ja viivis 0,1

% päevas põhinõudelt (so 5125,51 eurolt) alates 08.11.2023 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

3.Jätta LAPINETA OÜ vastuhagi Kadrioru Ärikeskus OÜ vastu rahuldamata.
4.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Jätta menetluskulud seoses hagi esitamisega LAPINETA OÜ vastu 14 % ulatuses LAPINETA OÜ kanda ja 86% ulatuses Kadrioru Ärikeskus OÜ kanda ning menetluskulud seoses vastuhagi esitamisega Kadrioru Ärikeskus OÜ vastu LAPINETA OÜ kanda.
5.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 13.05.2022 esitatud ja 27.05.2022 täpsustatud hagiavalduse kohaselt kehtis Kadrioru Ärikeskus OÜ (hageja) ja LAPINETA OÜ (endise ärinimega OÜ Gelsomino; kostja) vahel 26.06.2014 sõlmitud äriruumi üürileping nr 26-06-R, mille alusel kostja kui üürnik kasutas Tallinnas Narva mnt 63 hoones I ja II korrusel üüripinda suurusega 622,8 m2 (lepingus toodud üüripinna suurus vähenes 01.11.2016 sõlmitud kokkuleppe alusel) ja väliterassi ning lisaks keldris pinda suurusega 15 m2 ja õue paigaldatud reklaamposti pinda suurusega 2-3 m2, mille kohta eraldi kokkulepet ei olnud vormistatud. 25.01.2022 jõustunud kokkuleppe alusel leping lõpetati ja lepingu alusel kasutatud ruumid anti üle 28.01.2022 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alusel, kuhu ekslikult oli akti märgitud väiksem üüripind 602,4 m2. Kuna kostja sai jaanuaris 2022 vastavalt 25.01.2022 jõustunud kokkuleppe alusel kasutada üüripinda 3 päeva vähem, väljastati kostjale ettemakstud üüri osas kreeditarve summas 1014 eurot (31.01.2022 arve MAKR038). Jaanuari 2022 eest tasumisele kuuluvate kõrvalkulude osas esitati kostjale 09.02.2022 arve A2019752 summas 6139,51 eurot, mis tuli tasuda 25.01.2022 jõustunud kokkuleppe alusel hiljemalt 20.02.2022. Kostja jättis nimetatud arve tasumata. Üürileandja tasaarvestas 31.01.2022 arve MAKR038 arvega A2019752 summas 6139,51 eurot. Tasaarvestamise tulemusena on kostjal jäänud arvest A2019752 tasuda veel 5125,51 eurot. Lepingu punkti 4.5 kohaselt kohustus kostja tasuma hageja poolt esitatud kõrvalkulude arved, millise kohustuse on jätnud kostja nõuetekohaselt täitmata. Lepingu punkti 4.10 kohaselt kohustus kostja tasuma kõigi lepingu kohaselt tasumisele kuuluvate summade tasumisega viivitamise korral

0,1 % viivitatud summast iga viivitatud päeva eest. Viivis arvelt A2019752 summas 5125,51 eurot perioodi eest 21.02.2022 kuni hagi esitamiseni st. kuni 13.05.2022 on summas 420,29 eurot. Samuti jättis kostja perioodil 01.02.2021- 31.10.2021 igakuiselt üüri õigeaegselt tasumata. Vaatamata sellele tuli hageja kostjale vastu ja oli nõus nimetatud perioodil üüri alandama, mille osas sõlmiti hageja ja kostja vahel üüri alandamise kokkulepped alljärgnevalt: 05.02.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.02.202128.02.2021, alandatud üür 8,41 €/m2, lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 8,41)=3493,91 eurot; 26.03.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.03.2021- 31.03.2021, alandatud üür 4,21 €/m2, lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 4,21)=6109,67 eurot; 28.04.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.04.2021 -30.04.2021, alandatud üür 4,21 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 4,21)=6109,67 eurot; 27.05.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.05.2021-31.05.2021, alandatud üür 7,02 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m22 x 14,02)-(622,8 m2 x 7,02)=4359,60 eurot; 30.06.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.06.2021-30.06.2021, alandatud üür 7,02 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 7,02)=4359,60 eurot; 30.06.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.06.202131.07.2021, alandatud üür 7,02 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)(622,8 m2 x 7,02)=4359,60 eurot; 25.08.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.08.2021- 31.08.2021, alandatud üür 9,814 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 9,814)=2619,50 eurot; 29.09.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.09.2021-30.09.2021, alandatud üür 11,22 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 11,22)=1743,84 eurot; 28.10.2021 sõlmitud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.10.2021-31.10.2021, alandatud üür 11,22 €/m2, lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe on (622,8 m2 x 14,02)-(622,8 m2 x 11,22)= 1743,84 eurot. Kokku alandati üüri perioodil 01.02.2021-31.10.2021 34899,23 euro võrra. Kokkulepete punkti 3 kohaselt lepiti kokku, et kui kostja rikub üüri alandamise kokkuleppe kehtivuse ajal muude maksete tasumise või muude kohustuste täitmise kohustust, kaotab üüri alandamise kokkulepe kehtivuse ja kostja kohustub tasuma lisaks üürile leppetrahvi iga päeva eest, mil kohustust rikutakse, kahekordses summas, mille võrra hageja vähendas kostja poolt tasumisele kuuluvat üüri. Kostja rikkus üüri alandamise kokkulepete kehtivuse ajal muude maksete tasumise või muude kohustuste täitmise kohustust jättes üüri ja kõrvalkulud tähtaegselt tasumata. Kuna kostja rikkus igakuiselt perioodil 01.02.2021- 31.10.2021 maksete tasumise kohustust, kaotasid üüri alandamise kokkulepped kehtivuse ja kostja kohustus tasuma üüri lepingus toodud suuruses. Lepingu järgse üüri ja üüri alandamise kokkulepete alusel tasutud üüri vahe on perioodil 01.02.2021 kuni 31.10.2021 kokku 34 899,23 eurot, milline summa tuleb kostjal tasuda. Lepingu punkti 4.10 kohaselt kohustus kostja tasuma kõigi lepingu kohaselt tasumisele kuuluvate summade tasumisega viivitamise korral 0,1 % viivitatud summast iga viivitatud päeva eest. Käesolevaga hageja nõuab 34 899,23 eurolt viivist (0,1 % päevas) arvestatud kindla summana hagiavalduse

esitamisele järgnevast päevast, st alates 14.05.2022 kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja mõista kostjalt võlgnevuse (kõrvalkulud) 5125,51 eurot ja viivis põhinõudelt hagiavalduse esitamise hetkeni (kuni 13.05.2022 k.a) summas 420,29 eurot ning edasi viivis kuni otsuse tegemiseni protsendina põhinõudelt 5125,51 eurolt 0,1 % päevas ja alates otsuse tegemisest kuni tasumiseni jooksev viivis protsendina põhinõudelt 5125,51 eurolt 0,1 % päevas. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista võlgnevuse (summa mille võrra üüri alandati) 34899,23 eurot ja viivise 0,1 % päevas põhinõudelt alates 13.05.2022 kuni otsuse tegemiseni ja otsuse tegemisest kuni tasumiseni. Kostja vastus ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja hinnangul on poolte vahel vaidlus selles, kas poolte vahel kehtiva 26.06.2014 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 26-06-R9 kohaselt kohaldatud üüripinna suuruse muutmise tagajärjel üürile jäänud restorani üüripinna suurus vastab tegelikkusele ning kas hageja on õigustatud kostjalt nõudma üüri vahe hüvitamist. Käesolevas asjas ei ole vaidlust, et hageja ja kostja vahel kehtis 26.06.2014 sõlmitud äriruumi üürileping nr 26-06-R, milles üüripinna suuruseks oli märgitud pindala 622,8 m2, ühe ruutmeetri üüri suuruseks on 13 euro/m2. Kostja olles veendumisel, et vastavalt 26.06.2014 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 26-06-R üüripinna pindala suuruseks oli 622,8 m2. Sellest veendumusest lähtuvalt kostja tasus hagejale üüri- ja ka kõrvalkulud. Kostja on täitnud üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt. Seoses üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise sooviga leidis hageja kostja asemele uue üürniku – B OÜ ja jaanuaris 2022 sõlmiti uue üürnikuga uus üürileping. Enne senise kostja valduses olnud ruumide üleandmist uus üürnik teostas ruumi mõõtmise, millest on selgunud, et tegelik ruumi pindala suurus on 602,4 m2. Mõõtmisel saadud tulemused üüripinna suuruse kohta, s.o 602,4 m2, märgiti 28.01.2022 ruumide üleandmise- vastuvõtmise aktis (objekti kirjeldavas osas) ja kõik osapooled kirjutasid aktile alla. 16.02.2022 on kostja teatanud hagejale kirjalikult e-kirja teel 28.01.2022 üüritud asjal tuvastatud puudusest, so üüripinna pindala suuruse lepingulise suurusele mittevastavus. Antust tulenevalt kostja asub seisukohale, et ajavahemikus alates detsember 2018 kuni 28.01.2022 on hageja ülemäära üüritasu saamisel alusetul rikastunud kostja arvel. Samas kostja leiab, et 16.02.2022 teate esitamisel on kostja täitnud VÕS §-s 282 sätestatud teatamiskohustuse, mille järgi peab üürnik üürileandjale viivitamatult teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Kostja on seisukohal, et §-s 278 nimetatud puuduseks käesoleva asja kontekstis on üüritud pinna suuruse pindala määr, mis on lepingust sätestatud üüripinna suurusest 20,4 m2 (622,8 – 602,4) võrra väiksem. Tuvastatud puuduse kontekstis on kogu üüri- ja kõrvalkulude arvestus valesti arvestatud. Seega on kostja ajavahemikus 12.2018-01.2022 alusetult tasunud hagejale kokku 12950,02 eurot (10795,33 + 2154,69 KM 20%). Kostja pakkus hagejale vastastikused nõuded tasaarvestada. Kostja leiab, et käeolevate tõendite põhjal on hageja tasaarveldanud oma nõude 5125,51 eurot kostjal hageja vastu oleva nõudega 12950 eurot ning selles ulatuses tuleb hageja nõue lõpetada. Ühtlasi tasaarvestusavalduse lahendamisega tuleb tasaarvestada hageja ja vastastikused nõuded viivise kohta.

Perioodil 01.02.2021 kuni 31.10.2021 leppisid pooled kokku, et üürileandja alandab ajutiselt üüri. Igal korral, st 05.02.2021, 26.03.2021, 28.04.2021, 27.05.2021, 30.06.2021, 25.08.2021, 29.09.2021 ja 28.10.2021 pooled tegid eraldi kokkuleppe, mille punktis 1 oli toodud, et kokkuleppe sõlmimine on võimalik tingimustel, et üürnikul ei ole üürileandja ees võlgnevusi. Kostja poolt esitatud asjaolud võimaldavad järeldada, et kostja jätkas lepingu täitmist vastavalt hagejaga saavutatud kokkuleppel. Mõlemad pooled tegutsesid hea usu ja mõistlikkuse põhimõte kohaselt. Hagi esitamine on hea usu ja mõistlikkuse põhimõte vastane, sest kostja hinnangul tol perioodil hageja üüritasu alandamise kokkuleppe sõlmisel lõi hageja sellega kostjale usaldusel põhineva ettekirjutuse, et üüritasu alandamine kostjale on just tingitud Eestis tekkinud olukorraga ja üürileandja siirast heatahtest, mis võimaldaks mõlemale ettevõttele tegevuse jätkamist. Praegu selgub, et sellekohase siira heatahte ja usaldusliku ettekirjutuse loomisega viis hageja kostjat eksimusse, mis on vastuolus hea usu põhimõttega ehk lepingust tulenevate õiguste kuritarvitamine. Kostja rõhutab, et hageja hea usu põhimõte vastane käitumine seisnes selles, et iga järgneva kokkuleppe sõlmimisel (s.o 05.02.2021, 26.03.2021, 28.04.2021, 27.05.2021, 30.06.2021, 25.08.2021, 29.09.2021 ja 28.10.2021) on hageja kokkuleppe p-s 1 kinnitanud, et hagejal ei ole kostja suhtes pretensiooni eelmise kokkuleppe täitmise osas ja, et üürnikul ei ole üürileandja ees võlgnevusi. Kuid praegu jääb mulje, et toimitud on vastupidiselt, ja hageja loobub kostjale senini selle kohta antud kinnitusest. Samuti kostja peab vajalikuks rõhutada, et 25.01.2022 jõustunud kokkuleppe alusel leping lõpetati ja lepingu alusel kasutatud ruumid anti üle 28.01.2022 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alusel. Sõlmitud kokkuleppe punkti 2 kohaselt üürnik kohustub tasuma üürileandjale kahjuhüvitisena seoses lepingu ennetähtaegse lõpetamisega 13097,49 eurot, mille kohta üürileandja esitab üürnikule vastava arve. Punkti 3 järgi kahjuhüvitis summas 13097,49 eurot tasaarvestatakse üürniku poolt tasutud tagatisrahaga summas 11100,00 eurot vastastikuste nõuete kattuvas osas ning üürnik kohustub tasuma tasaarvestust ületava osa, s.t 1997,49 eurot kokkuleppe allkirjastamise päeval. Kostja on tasunud hagejale kahjuhüvitisena seoses lepingu ennetähtaegse lõpetamisega 13097,49 eurot. Muud pretensiooni täitamata kohutuse osas, mis tulenevad 05.02.2021, 26.03.2021, 28.04.2021, 27.05.2021, 30.06.2021, 25.08.2021, 29.09.2021 ja 28.10.2021 kokkulepete täitmisest hageja kostjale pole esitanud. Samuti 28.01.2022 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt hageja kinnitas, et hageja ei oma kostja vastu pretensioone ja ruumid vastavad kokkulepitud tingimustele. Kostja leiab, et asjaolu, et hageja lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe hüvitamise nõue koos viivistega oli vastuolus hea usu põhimõttega, saab olla aluseks jätta hagiavalduse resolutsiooni ps 5.3 ja 5.4 esitatud nõude rahuldamata. Ruumi suuruse puuduse tõttu on ajavahemiku 12.2018-01.2022 eest kostja tasunud hagejale alusetult 12950,02 eurot. Kostja on tasaarveldanud oma nõude 5125,51 eurot hagejal kostja vastu oleva nõudega 12950 eurot ning selles ulatuses tuleb kostja nõue tuleb lõpetada (VÕS § 186 p 2). Kuid samas on hagejal kostja vastu nõudeid summas 7824,49 eurot, s.o enammakstud üüri - ja üle tasaarvestuse jäävate kõrvalkulude osas. Eeltoodust tulenevalt palus kostja hagejalt välja mõista kahju hüvitis summas 7824,49 eurot.

Hageja seisukoht vastuhagile Hageja ei nõustu kostja seisukohtadega, et perioodil 12.2018-01.2022 on kogu üüri- ja kõrvalkulude arvestus valesti arvestatud. Poolte vahel kehtis lepinguvabadus. Äriruumi üürilepingu nr 26-06-R punkti 4.2 kohaselt lepiti kokku, et üüripinna pindala võib lõpliku väljaehitamise ja viimistluse käigus muutuda suuremaks või väiksemaks lepingust toodud pindalast ja nimetatud eseme pindala kirjeldatud muutumine ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust. Kostja poolt esitatud arvestus ei vasta sellele, mida pooled lepingus üüri ja kõrvalkulude arvestuse alusena kokku on leppinud. Kostjal ei olnud lepingu järgi kohustus tasuda ruumirenti, vaid üüri üüripinna kasutamise eest. Ka ei vasta tõele kostja väited justkui ilmnesid uue üürniku poolt teostatud mõõdistuste käigus pinna erinevused, üüripind vastas plaanimaterjalidele, va üks vahesein, mille kostja oli omal algatusel ehitanud. Erinevused pinna suuruste osas kostja ja uue üürnikuga sõlmitud üürilepingutes tekkisid sellest, et uus üürnik ei kasutanud sama pinda mis kostja. Kohtu põhjendused

1.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3.Tsiviilasja materjalidega loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: OÜ Pirita Tee Development ja OÜ Scar Group vahel oli 26.06.2014 sõlmitud äriruumi üürileping nr 2606-R, mille alusel OÜ Pirita Tee Development andis ja OÜ Scar Group võttis üürile Tallinnas Narva mnt 63 asuvale kinnistule ehitatavas ärihoones asuva üüripinna pindalaga 800 m2 (dtl 29- 60); 01.11.2016 leppisid OÜ Pirita Tee Development ja OÜ Scar Group kokku üüripinna suuruse vähenemises 177,2 m2 võrra ja sätestasid uueks üüripinna suuruseks 622,8 m2 (dtl 62-64); 25.01.2022 kokkuleppe alusel leping lõpetati ja lepingu alusel kasutatud ruumid anti üle 28.01.2022 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alusel (dtl 66-68). Vaidlus puudub, et hageja on üürileandja õigusjärglane ning kostja on üürniku õigusjärglane (kostja vastuse p 6.1, dtl 176).
4.Hageja on hagiavalduses palunud kostjalt välja mõista jaanuari 2022 kõrvalkulud ning samuti esitanud nõude üüri ja alandatud üüri vahe hüvitamiseks perioodi eest 01.02.2021 kuni 31.10.2021. Kostja on seevastu esitanud nii tasaarvestusavalduse, kui ka vastuhagi enamtasutud üüri- ja kõrvalkulude hüvitamiseks. Kuna kostja on menetluses vaidlustanud üüripinna suuruse, siis tuleb kohtul nii hageja nõude kui ka vastuhagi lahendamiseks esmalt

hinnata poolte kokkuleppeid üüripinna suuruse osas. Nimetatust oleneb, kas ja millises suuruses tuli kostjal hagejale üüri ja kõrvalkulusid tasuda.

5.Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 kohaselt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. 5.1 26.06.2014 sõlmitud üürilepingu p 1.1 kohaselt anti kostjale üürile pind suurusega 800 m2. Nimetatud lepingu p 2.1 kohaselt on üürnik aktsepteerinud asjaolu, et üüripind ei olnud veel välja ehitatud ning lepingu p-s 4.2 kinnitas üürnik, et on teadlik ja nõus asjaoluga, et üüripinna pindala võib lõpliku väljaehitamise ja viimistluse käigus muutuda suuremaks või väiksemaks lepingus toodud pindalast. Pooled on lepingu p-s 4.2 m.h ka kokku leppinud, et lepingu eseme pindala kirjeldatud muutumine ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust. Lepingu p-des 4.1 ja 4.5 leppisid pooled kokku, et üürnik tasub üüri 10 000 eurot ning lisaks kõik üüripinnaga seotud otsesed ja kaudsed kõrvalkulud, milleks on eelkõige tasu Lisateenuste ja Üldteenuste eest. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et sõltumata sellest, kui suur oli üüripinna suurus pärast lõplikku väljaehitamist ja viimistlemist, lugesid pooled üüripinna suuruseks lepingus fikseeritud suuruse, mille alusel oli hageja õigustatud kostjalt ka üüri ja kõrvalkulusid arvestada s.t lepiti kokku üüri arvestamise alusena lepingus fikseeritud suurus, st 800 m2, millele vastavalt arvestati ka üüri ja kõrvalkulusid. Seega oli pooltel kokkulepe, et üüri ja kõrvalkulude arvestusena kohaldavad pooled kokkuleppelist ehk lepingus fikseeritud suurust. 5.2 01.11.2016 sõlmitud äriruumi üürilepingu muutmise lepingu p-s 2 on muudetud üürilepingu punkti 1.1 ning vähendatud üüripinda 622,8 m2-ni (esimese korruse üüritud pinna suurus ei muutunud, muutus üksnes teise korruse üüritud pinna suurus). Samuti muutsid pooled lepingu p-i 4.1 ja sätestasid uueks üüri suuruseks 13 eurot/m2, s.o 8096,40 eurot kuus. 01.11.2016 kokkuleppega ei ole muudetud esialgselt sõlmitud lepingu p-i 4.2, mis sätestas, et lepingu eseme pindala muutumine ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust. Seega tuleb 01.11.2016 kokkulepet koostoimes 26.06.2014 sõlmitud lepinguga tõlgendada selliselt, et üüri ja kõrvalkulude arvestuse aluseks olev üüripinna suurus muutus üksnes tagastatava üüripinna ulatuses (s.o 177,2 m2 võrra) ja lepingu kohaselt tuli kostjal tasuda alates novembrist 2016 üüri ja kõrvalkulusid üüripinna eest suurusega 622,8 m2. Kuni üürilepingu lõpetamiseni on kostja ka nimetatud üüripinna suurust aktsepteerinud, m.h on kostja 25.01.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe p-s 4 kinnitanud, et kuni üürilepingute lõppemiseni kohustub ta täitma üürilepingute tingimusi, sh kohustub tasuma üüri ja kõrvalkulude eest vastavalt üürilepingutes sätestatule.

5.3 Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et poolte vahel sõlmitud üürilepingust ja lepingu muutmise kokkuleppest võib järeldada, et võimalik üüripinna suuruse muutumine ehituse käigus ei omanud poolte jaoks tähendust. Pooled on kokku leppinud kindlas üüripinna suuruses, mille alusel kohustus üürnik ka üüri ja kõrvalkulusid tasuma. Üürnik on nimetatud tingimust ka lepingu ja kokkuleppe allkirjastamisega aktsepteerinud. Asjaolu, et 28.01.2022 ruumide üleandmise- vastuvõtmise aktis oli märgitud väiksem ruumide suurus, ei muuda poolte kokkuleppeid üüri ja kõrvalkulude tasumise arvestamisel. Samuti peab kohus vajalikuks märkida, et hageja poolt kolmandate isikutega sõlmitud uute üürilepingute tingimused, s.h kasutusse antud üüripinna suurus, ei oma tähtsust hageja ja kostja vahelistes suhetes. Kohus peab lähtuma siiski poolte kokkulepitust. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja oli kuni üürilepingu lõppemiseni õigustatud arvestama üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingus märgitud üüripinna suurusele, s.o 622,8 m2.

6.Hageja on palunud kostjalt välja mõista kõrvalkulud jaanuari 2022 eest summas 5125,51 eurot ning viivise antud summalt alates 21.02.2022 kuni hagi esitamiseni summas 420,29 eurot ja edasi kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. 6.1 VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. 6.2 26.06.2014 sõlmitud äriruumi üürileping nr 26-06-R punktis 4.5 on pooled kokku leppinud, et lisaks üürile tasub üürnik üürileandjale kõik üüripinnaga seotud otsesed ja kaudsed kõrvalkulud, milleks on eelkõige tasu Lisateenuste ja Üldteenuste eest. Lepingu p 5 kohaselt on lisateenusteks m.h vesi ja kanalisatsioon, elektrienergia, gaas, telefoniühendused ja muud sideteenused. Lepingu p 6 kohaselt on üldteenusteks Ühispinna, Kinnistu ja Hoone haldamise ja hooldamise ning töö korraldamisega seotud teenused. 6.3 Kohus loeb tuvastatuks, et jaanuari 2022 kõrvalkulude eest on kostjale 09.02.2022 esitatud arve A2019752 summas 6139,51 eurot, mis tuli tasuda 25.01.2022 kokkuleppe p 4 alusel hiljemalt 20.02.2022 (arve dtl 70, kokkulepe dtl 66). Hageja on välja toonud, et kuna kostja sai jaanuaris 2022 vastavalt 25.01.2022 jõustunud kokkuleppe alusel kasutada üüripinda 3 päeva vähem, väljastati kostjale ettemakstud üüri osas 31.01.2022 kreeditarve MAKR038 summas 1014 eurot (dtl 69) ning hageja on tasaarvestanud VÕS § 197 lg 2 alusel 31.01.2022 arve MAKR038 arvega A2019752 summas 6139,51 eurot ning tasaarvestamise tulemusena on kostjal jäänud arvest A2019752 tasuda veel 5125,51 eurot. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et jaanuari 2022 kõrvalkulud oleksid tasutud. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue summas 5125,51 eurot põhjendatud. 6.4 VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. TsMS § 367 sätestab, et

viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Üürilepingu punkti 4.10 kohaselt kohustus kostja tasuma kõigi lepingu kohaselt tasumisele kuuluvate summade tasumisega viivitamise korral 0,1 % viivitatud summast iga viivitatud päeva eest. Arve nr A2019752 tuli tasuda hiljemalt 16.02.2022. Samas on pooled üürilepingu lõpetamise kokkuleppe p-s 4 kokku leppinud, et jaanuari teenuste eest, milliste kõrvalkulude suurus selgub veebruari alguses, tasub üürnik hiljemalt 20.veebruariks 2022. Seega muutus hageja nõue sissenõutavaks 21.02.2022. Kuna kostja ei ole põhivõlgnevust tasunud, siis on hageja õigustatud nõudma viivist perioodi eest 21.02.2022 kuni 12.05.2022 (so kuni hagi esitamiseni) summas 415,17 eurot ning perioodi eest 13.05.2022 kuni 07.11.2023 (so kuni otsuse tegemiseni) summas 2788,28 eurot. Kokku on seega hageja viivise nõue kuni käesoleva otsuse tegemiseni põhjendatud summas 3203,45 eurot. TsMS § 367 alusel on põhjendatud ka hageja viivisenõue põhivõlgnevuselt alates otsuse tegemisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

7.Kostja on esitanud koos oma vastusega tasaarvestuavalduse, milles tasaarvestab hageja nõude summas 5125,51 eurot kostja nõudega summas 12 950 eurot. 7.1 VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut on kohustatud teineteisele maksma rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kostja tasaarvestus tuleneb asjaolust, et kostja hinnangul on ta perioodil 12.2018-01.2022 tasunud hagejale üüri ja kõrvalkulusid 12 950 eurot rohkem, kui ta oleks pidanud. Kostja on teinud üüri ja kõrvalkulude arvestused tuginedes asjaolule, et üüripinna suuruseks oli 602,4 m2, mitte lepingus märgitud 622,8 m2. Kohus on otsuse p-s 5 asunud seisukohale, et hageja oli õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingus märgitud üüripinna suurusele, s.o 622,8 m2. Seega ei ole kostja hagejale üüri ega ka kõrvalkulusid rohkem tasunud ning kostjal puudub nõue, mida hageja nõudega tasaarvestada. 7.2 Kostja on oma vastuses ja tasaarvestusavalduses viidanud ka VÕS §-dele 278, 282 lg 1 p 1, 302 lg 2. Kohus peab vajalikuks selgitada seoses kostja poolt viidatuga järgnevat. VÕS § 278 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. VÕS § 282 lg 1 p 1 kohaselt peab üürnik üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda

kõrvaldama. VÕS § 302 lg 2 kohaselt peab üürnik esitama üüri alandamise taotluse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürileandjale, kes peab 30 päeva jooksul teatama üürnikule oma seisukoha taotluse suhtes. Kohus selgitab, et nimetatud sätted reguleerivad teatamiskohustust võimalikust puudusest üürilepingu kehtivuse ajal. Kostja on esmakordselt hagejale teatanud ruumi suuruse arvestuse erinevusest 16.02.2022 e-kirjaga (dtl 186). Nimetatud kuupäevaks oli aga üürileping kostja ja hageja vahel juba lõppenud. Seega ei saa kostja tugineda tema poolt viidatud VÕS §-dele. Samuti märgib kohus, et üürilepingu punkti 3.10 kohaselt oli kostjal kohustus pärast üüripinna vastuvõtmist ilmnevatest puudustest üürileandjat viivitamatult informeerida, ent mitte hiljem kui seitsme päeva jooksul arvates puuduse avastamisest või hetkest, mil üürnik oleks pidanud puuduse avastama. Kui üürnik viivitab puudusest teatamisega, ei ole tal õigust vastavale puudusele tugineda. Isegi kui asuda seisukohale, et puudus üüripinnal esines, ei ole kostja puudusest õigeaegselt teavitanud ning seega ei ole tal õigust vastavale puudusele tugineda. Samuti ei saa kohtu hinnangul asuda seisukohale, et VÕS §-s 278 nimetatud puuduseks käesoleva asja kontekstis saaks olla üüritud pinna suurus, mis on lepingust sätestatud üüripinna suurusest 20,4 m2 võrra väiksem. Üürilepingu p 4.2 olid pooled kokku leppinud, et üüripinna pindala võib lõpliku väljaehitamise ja viimistluse käigus muutuda suuremaks või väiksemaks lepingust toodud pindalast, ja nimetatud eseme pindala kirjeldatud muutumine ei mõjuta lepingu alusel makstava üüri suurust. Seega olid pooled üheselt kokku leppinud üüri ja kõrvalkulude arvestamise aluse. Kostja seda lepingu kehtivuse ajal ka ei vaidlustanud.

8.Hageja on esitanud ka nõude üüri ja alandatud üüri vahe hüvitamiseks summas 34 899,23 eurot perioodi eest 01.02.2021-31.10.2021. Kostja on leidnud, et nimetatud nõue on hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastane. 8.1 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.02.2021 kostjale veebruari 2021 üüri eest arve nr A2019253 kokku koos käibemaksuga summas 10 669,99 eurot (dtl 113). 05.02.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.02.2021- 28.02.2021 kuni 8,41 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 75). 05.02.2021 on hageja esitanud kostjale arve A2019259 alandatud veebruari üüri tasumiseks summas 6477,30 eurot (käibemaksuga) maksetähtajaga 19.02.2021 (dtl 112). Samuti on hageja koostanud veebruari üüri osas kreeditarve nr MAKR025 (dtl 114). Lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe oli seega 3493,91 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02 -622,8 x 8,41). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud veebruaris 2021 tasuma ka arve A2019274 alusel hiljemalt 15.02.2021 jaanuari kõrvalkulud summas 4091,76 eurot (dtl 115). Kostja on tasunud jaanuari kõrvalkulud 17.02.2021 ning veebruari üüri neljas osas kuupäevadel 23.02.2021, 25.02.2021, 01.03.2021 ning 02.02.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega nii jaanuari 2021 kõrvalkulud, kui ka veebruari 2021 üüri. 8.2 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.03.2021 kostjale märtsi 2021 üüri eest arve nr A2019294 kokku koos käibemaksuga summas 10 669,99 eurot (dtl 110).

26.03.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.03.2021- 31.03.2021 kuni 4,21 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 77). 26.03.2021 on hageja esitanud kostjale arve A2019321 alandatud märtsi üüri tasumiseks summas 3338,39 eurot (käibemaksuga) maksetähtajaga 31.03.2021 (dtl 109). Lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe oli seega 6109,67 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02- 622,8 x 4,21). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud märtsis 2021 tasuma ka arve A2019316 alusel hiljemalt 15.03.2021 veebruari kõrvalkulud summas 4055,81 eurot (dtl 116). Kostja on tasunud veebruari kõrvalkulud ja märtsi üüri 06.04.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega nii veebruari 2021 kõrvalkulud, kui ka märtsi 2021 üüri. 8.3 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.04.2021 kostjale aprilli 2021 üüri eest arve nr A2019326 kokku käibemaksuga summas 10 669,99 eurot (dtl 107). 28.04.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.04.2021- 30.04.2021 kuni 4,21 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 79). 28.04.2021 on hageja esitanud kostjale arve A2019363 alandatud aprilli üüri tasumiseks summas 3338,39 eurot (käibemaksuga) maksetähtajaga 30.04.2021 (dtl 106). Samuti on hageja koostanud märtsi 2021 osas kreeditarve MAKR030 (dtl 108). Lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe on seega 6109,67 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02- 622,8 x 4,21). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud aprillis 2021 tasuma ka arve A2019359 alusel hiljemalt 15.04.2021 märtsi kõrvalkulud summas 3527,02 eurot (dtl 117). Kostja on tasunud märtsi kõrvalkulud 19.04.2021 ja aprilli üüri osade kaupa 11.05.2021, 13.05.2021 ja 25.05.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega nii märtsi 2021 kõrvalkulud, kui ka aprilli 2021 üüri. 8.4 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.05.2021 kostjale mai 2021 üüri eest arve nr A2019370 kokku koos käibemaksuga summas 10 669,99 eurot (dtl 103). 27.05.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.05.2021- 31.05.2021 kuni 7,02 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 79). 27.05.2021 on hageja esitanud kostjale arve A2019403 alandatud mai üüri tasumiseks summas 5246,47 eurot (käibemaksuga) maksetähtajaga 31.05.2021 (dtl 102). Samuti on hageja koostanud mai 2021 osas kreeditarved MAKR031, MAKR032 (dtl 104,105). Lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe oli 4359,60 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02622,8 x 7,02). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud mais 2021 tasuma ka arve A2019397 alusel hiljemalt 16.05.2021 aprilli kõrvalkulud summas 3076,16 eurot (dtl 118). Kostja on tasunud aprilli kõrvalkulud 25.05.2021 ja mai üüri 31.05.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega aprilli 2021 kõrvalkulud. Mai 2021 üür on tasutud õigeaegselt. 8.5 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.06.2021 kostjale juuni 2021 üüri eest arve nr A2019410 kokku koos käibemaksuga summas 10 477,99 eurot (dtl 100). 30.06.2021 on

pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.06.2021- 31.07.2021 kuni 7,02 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 83). 30.06.2021 on hageja esitanud kostjale arve A2019443 alandatud juuni üüri tasumiseks summas 5246,47 eurot koos käibemaksuga maksetähtajaga 30.06.2021 (dtl 99). Samuti on hageja koostanud juuni 2021 osas kreeditarve MAKR033 (dtl 101). 01.07.2021 on hageja kostjale esitanud juuli 2021 üüri eest arve nr A2019451 koos käibemaksuga summas 5246,47 eurot maksetähtajaga 11.07.2021 (dtl 98). Lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe ol seega 4359,60 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02- 622,8 x 7,02). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud juunis 2021 tasuma ka arve A2019437 alusel hiljemalt 15.06.2021 mai kõrvalkulud summas 3997,72 eurot (dtl 119) ning juulis 2021 tasuma arve A2019478 alusel hiljemalt 22.07.2021 juuni kõrvalkulud summas 4597,25 eurot (dtl 120). Kostja on tasunud mai kõrvalkulud 16.06.2021, juuni kõrvalkulud 22.07.2021, juuni üüri 30.06.2021 ning juuli üüri 15.07.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega mai 2021 kõrvalkulud ja juuli 2021 üüri. Juuni 2021 üür ning kõrvalkulud on tasutud õigeaegselt. 8.6 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.08.2021 kostjale augusti 2021 üüri eest arve nr A2019490 kokku koos käibemaksuga summas 10 477,99 eurot (dtl 96). 25.08.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.08.2021- 31.08.2021 kuni 9,814 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 85). 25.08.2021 on hageja esitanud kostjale arve A2019522 alandatud augusti üüri tasumiseks summas 7334,59 eurot (käibemaksuga) maksetähtajaga 30.08.2021 (dtl 95). Samuti on hageja koostanud augusti 2021 osas kreeditarve MAKR035 (dtl 97). Lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe oli seega 2619,50 eurot käibemaksuta (622,8x 14,02-622,8 x 9,814). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud augustis 2021 tasuma ka arve A2019517 alusel hiljemalt 16.08.2021 juuli kõrvalkulud summas 4712,45 eurot (dtl 121). Kostja on tasunud juuli kõrvalkulud 17.08.2021 ja augusti üüri 26.08.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega juuli 2021 kõrvalkulud. Augusti 2021 üür on tasutud õigeaegselt. 8.7 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.09.2021 kostjale septembri 2021 üüri eest arve nr A2019530 koos käibemaksuga summas 10 477,99 eurot (dtl 94). 29.09.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.09.2021- 30.09.2021 kuni 11,22 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 87). Alandatud üürihinnaga arvet ei ole hageja kohtule esitanud. Arvestades aga poolte kokkuleppega tuli kostjal tasuda septembri üüri eest kokku 8385,38 eurot (koos käibemaksuga). Hageja on koostanud septembri 2021 osas kreeditarve MAKR036 (dtl 93). Lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe oli 1743,84 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02622,8 x 11,22). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud septembris 2021 tasuma ka arve A2019557 alusel hiljemalt 15.09.2021 augusti kõrvalkulud summas 4289,18 eurot (dtl 122). Kostja on tasunud augusti kõrvalkulud 27.09.2021 ja septembri üüri ositi

30.09.2021, 01.10.2021 ja 04.10.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega augusti 2021 kõrvalkulud. Kuna alandatud üürihinnaga arvet ei ole kohtule esitatud, siis on tõendamata, et septembri üür oleks tasutud viivitusega. 8.8 Kohus loeb tõendatuks, et hageja on esitanud 01.10.2021 kostjale oktoobri 2021 üüri eest arve nr A2019568 koos käibemaksuga summas 10 477,99 eurot (dtl 92). 28.10.2021 on pooled sõlminud kokkulepe äriruumi üürilepingu muutmise kohta, millega alandati üüri perioodil 01.10.2021- 31.10.2021 kuni 11,22 €/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 89). Alandatud üürihinnaga arvet ei ole hageja kohtule esitanud. Arvestades aga poolte kokkuleppega tuli kostjal tasuda oktoobri üüri eest kokku 8385,38 eurot. Hageja on koostanud oktoobri 2021 osas kreeditarve MAKR037 (dtl 91). Lepingujärgse üüri alandatud üüri vahe oli 1743,84 eurot käibemaksuta (622,8 x 14,02-622,8 x 11,22). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja lisaks üürile pidanud oktoobris 2021 tasuma ka arve A2019596 alusel hiljemalt 15.10.2021 septembri kõrvalkulud summas 4666,12 eurot (dtl 123). Kostja on tasunud septembri kõrvalkulud 25.10.2021 ja oktoobri üüri ositi 29.10.2021 ja 10.11.2021 (dtl 124). Seega loeb kohus tõendatuks, et kostja on tasunud hilinemisega nii septembri 2021 kõrvalkulud, kui ka oktoobri üüri. 8.9 Punktides 8.1 kuni 8.8 märgitud kokkulepete p 3 kohaselt kaotavad üüri alandamise kokkulepped kehtivuse juhul, kui üürnik rikub kokkuleppe kehtivuse ajal muude maksete tasumise või muude kohustuste täitmise kohustust ning üürnik kohustub tasuma lisaks üürile leppetrahvi iga päeva eest, mil kohustust rikutakse, kahekordses summas, mille võrra üürileandja vähendas üürniku poolt tasumisele kuuluvat üüri. Arvestades, et kostja rikkus igakuiselt perioodil 01.02.2021-31.10.2021 maksete tasumise kohustust (so tasudes üüri ja/või kõrvalkulusid hilinemisega), siis on hageja iseenesest õigustatud tuginema üürialandamise kokkulepete punktile 3, mille kohaselt üüri alandamise kokkulepped kaotasid kehtivuse. Nimetatust tulenevalt oleks hageja õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse ja alandatud üüri vahet kokku summas 34 899,23 eurot (käibemaksuta). 8.10 Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on hageja nõue üüri vahe hüvitamiseks hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 7 lg 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Sama paragrahvi teise lõike järgi arvestatakse mõistlikkuse hindamisel võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohus märgib, et nimetatud põhimõte kohaldub ka üürileandja ja üürniku vahelises suhtluses. Kohus selgitab, et heas usus käitumine tähendab käitumist, mis on vastav seadusele, ühiskonnas väljakujunenud moraalistandarditele, mis ei ole ülekohtune, on ausust, lojaalsust, õiglust, koostööd, teise poole huve arvestav, sisaldab valmisolekut lepingu muutmiseks, kui muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud jne. Seega on tegemist mitte ainult õiguslikku sisu, vaid ka käitumisstandardeid ja väärtussüsteeme

hõlmava käitumisreegliga (vt selle kohta ka Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Koostjad P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi, K.Sein; Tallinn 2016; § 6). Hea usu põhimõtte üks eesmärke on tõkestada õiguse kuritarvitamist, kusjuures õiguse kuritarvitamine võib mh seisneda vastuolulises käitumises. Vastuoluline käitumine on etteheidetav ja vastuolus hea usu põhimõttega nt olukorras, kus isikule luuakse usaldusel põhinev ettekujutus õigusest, mida tal tegelikult ei ole (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-15, p 11). Iga üüri alandamise kokkuleppe sõlmimise korral, st 05.02.2021, 26.03.2021, 28.04.2021, 27.05.2021, 30.06.2021, 25.08.2021, 29.09.2021 ja 28.10.2021 on pooled kokkuleppe p-s 1 kinnitanud, et kokkuleppe sõlmimine on võimalik tingimustel, et üürnikul ei ole üürileandja ees võlgnevusi. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks märgitud kokkulepete kehtivuse ajal kostjat teavitanud asjaolust, et nendevahelised üüri alandamise kokkulepped enam ei kehti. Vastupidiselt on hageja olnud jätkuvalt nõus üürihinda igakuiselt alandama. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et 25.01.2022 kokkuleppe alusel leping lõpetati ja lepingu alusel kasutatud ruumid anti üle 28.01.2022 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alusel (dtl 66-68). 25.01.2022 kokkuleppe punktis 2 on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale kahjuhüvitisena seoses lepingu ennetähtaegse lõpetamisega 13097,49 eurot, mille kohta üürileandja esitab üürnikule vastava arve. Punkti 3 järgi kahjuhüvitis summas 13097,49 eurot tasaarvestatakse üürniku poolt tasutud tagatisrahaga summas 11100,00 eurot vastastikuste nõuete kattuvas osas ning üürnik kohustub tasuma tasaarvestust ületava osa, s.t 1997,49 eurot kokkuleppe allkirjastamise päeval. Muid pretensioone võimalike täitamata kohutuse osas (m.h 05.02.2021, 26.03.2021, 28.04.2021, 27.05.2021, 30.06.2021, 25.08.2021, 29.09.2021 ja 28.10.2021 kokkulepped) hageja kostjale lepingu lõpetamisel ei esitanud. Hageja on alles 17.02.2022 kirjas kostjale märkinud, et kuna üüri arveid tähtaegselt ei tasutud, kaotasid üüri alandamise kokkulepped kehtivuse ja kostjal tuli tasuda lepingu järgset üüri ning lisaks leppetrahvi kahekordses summas (dtl 127). Kohus asub seega esikohale, et hageja on käitunud vastuoluliselt. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-99-11 p 19 märkinud, et õiguslikku tähendust omab vastuoluline käitumine vaid siis, kui sellise käitumisega on teises pooles tekitatud usaldus mingi olukorra kestmise suhtes, nt selles, et nõuet ei kavatseta kunagi esitada. Käesoleval juhul võib vastuoluliseks käitumiseks lugeda kohtu hinnangul seda, et hageja on korduvalt üüri alandanud viidates, et võlgnevused puuduvad. Samuti seda, et leping on lõpetatud ilma viiteta, et kostjal oleks täiendavalt võlgnevusi seoses üüri alandamisega. Kohtu hinnangul on hageja sellise käitumisega tekitanud kostjale mulje, et üüri alandamise kokkulepped kehtisid edasi, vaatamata kostjapoolsetele viivitustele. Nõude esitamine kostja vastu peale lepingu lõpetamist ja ca 3,5 kuu möödumisel viimasest üüri alandamise kokkulepe perioodist on kohtu hinnangul hea usu põhimõte vastane. Samuti märgib kohus, et väikese tähtsusega kohustuse rikkumine, ebaoluline puudus täitmises ei või olla aluseks raskete õiguslike tagajärgedega õiguskaitsevahendite kohaldamisele. Kostja viivitused käesoleval juhul nii üüri, kui ka kõrvalkohustuste tasumisel üüri alandamise perioodil ei olnud pikaajalised. 8.11 Kohus on seega seisukohal, et kuna hageja lepingujärgse üüri ja alandatud üüri vahe hüvitamise nõue koos viivistega on vastuolus hea usu põhimõttega, siis ei ole nimetatud

nõude väljamõistmine kostjalt põhjendatud ja kohus jätab vastava nõude (s.h viivise nõue) rahuldamata.

9.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus summas 5125,51 eurot, viivis seisuga 07.11.2023 summas 3203,45 eurot ja viivis 0,1 % päevas põhinõudelt (so 5125,51 eurolt) alates 08.11.2023 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
10.Kostja on esitanud hageja vastu vastuhagi, milles on palunud hagejalt välja mõista kahju hüvitise summas 7824,49 eurot. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 2 sätestab, et varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Kostja vastuhagi põhineb asjaolul, et kostja on tasunud ajavahemikus 01.12.201801.02.2022 üüri ja kõrvalkulusid kostja hinnangul suuremas summas, kui ta oleks pidanud. Kostja on olnud seisukohal, et tegelik üüripind oli lepingus sätestatud üüripinna suurusest väiksem 20,4 m2 võrra ning seega on kogu üüri- ja kõrvalkulude arvestus vale. Kohus on otsuse p-des 5 ja 7 asunud seisukohale, et hageja oli õigustatud nõudma üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingus märgitud üüripinna suurusele, s.o 622,8 m2. Seega ei ole kostja hagejale üüri ega ka kõrvalkulusid rohkem tasunud. Kuna kostja on tasunud üüri ja kõrvalkulusid vastavalt üürilepingule, siis puudub hagejal ka kostja vastu kahju hüvitamise nõue. Seega ei ole kahju välja mõistmine kostjalt põhjendatud.
11.Tuginedes eeltoodule jätab kohus kostja vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud
12.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades, et kohus rahuldab hagi osaliselt ja vastuhagi jätab rahuldamata, siis tuleb hageja menetluskulud seoses hagi esitamisega kostja vastu jätta 14 % ulatuses kostja kanda ning 86% ulatuses hageja kanda ning vastuhagiga seotud menetluskulud jätta kostja kanda.
13.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei

takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja