Otsuse avalikult teatavaks tegemise 16.10.2023. a, Tallinna kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja number
2-23-109456
Tsiviilasi
X hagi Y vastu võlgnevuse nõudes
Hagihind
646,70 eurot
Menetlusosalised
Hageja: X (isikukood: xxxxxxxxxxx; aadress xxx; epost xxx); Kostja: Y (isikukood: xxxxxxxxxxx; aadress xxx; epost xxx).
Asja läbivaatamine
lihtmenetlus; 05.09.2023 eelistung, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista kostjalt Y hageja X kasuks välja kahjuhüvitis summas 320 eurot ja 2023. a jaanuari kommunaalkulud 286,70 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3.Jätta hageja menetluskulud 93,8% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 6,2% ulatuses hageja kanda.
4.Mõista kostjalt Y hageja X kasuks menetluskulu summas 164,15 eurot. Edasikaebamise kord Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 ei anna kohus menetlusosalistele luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks. Apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille
2-23-109456 tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmiti poolte vahel korteri XXX, Tallinn ostu-müügileping 10.11.2022. Kostja oli kohustatud 31. jaanuariks 2023 kõrvaldama lepingus olevad puudused, sh radiaatorite torude tilkumise (lepingu punkt 2.5.3). Kostja ei olnud korteri üleandmise ajaks puudusi kõrvaldanud. Veebruaris 2023 alustati korteris remondiga, mille osaks oli ka põranda lihvimine ja õlitus. Põranda lihvija A helistas hagejale, kuna tagumises toas oli põrandal loik, mis oli tulnud tilkuvatest radiaatoritest. Samuti oli lekke tunnistajaks siseviimistluse tööde tegija B, kelle sõnul kostja käis korteris (ilma omaniku loata) radiaatorite ümber kaltse panemas. Seejärel ehitaja B (firma IvoTeh) eemaldas lekked. Tööde maksumus oli 360 eurot. Kostja keeldub neid kulusid katmast.
2.Teine osa nõudest on kostja tasumata kommunaalkulud jaanuari eest summas 286,70 eurot (vastavalt lepingu punktile 2.5.1). Lepingus on kokku lepitud, et kostja tasub kommunaalkulud kuni 31. jaanuarini. Kostja lubas kommunaalarve maksta käesoleva aasta märtsi lõpuks, kuid seisuga 23.04.2023 pole kostja kommunaalkulusid tasunud ja ühistu on pannud kulud hageja arvele. Hageja on tasunud kommunaalkulud.
3.Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 646,70 eurot (360 + 286,70).
4.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja väidab, et üleandmisaktist nähtub, et korteri üleandmisel puuduseid ei tuvastatud. See pole õige. Nimelt üleandmisaktiga kinnitati valduse üleandmine ja näidud. Korteri ostu-müügilepinguga kokku lepitud puuduste kõrvaldamise kohta pole üleandmisaktis midagi öeldud. Samuti pole seal midagi märgitud puuduste kõrvaldamise kohta. Korteri üleandmisel 31. jaanuaril viibisid maakler C ja hageja esindaja D, kelle kuuldes kostja suuliselt nentis, et puudused on kõrvaldamata ja tal on plaanis seda teha. Paraku kostja polnud puuduseid kõrvaldanud ka 15.veebruariks, kui korteris toimus põrandate lihvimine ja õlitamine. Põrandate lihvija A helistas hagejale 16.02.2023 ja ütles, et radiaatorid lekkisid ja tagumise toa radiaatori all oli loik maas. Põranda kahjustuse vältimiseks korraldas hageja ise radiaatorite lekke parandamise. Tööd teostas B (Ivoteh OÜ). Siinkohal on oluline märkida, et kostjal oli puuduste kõrvaldamiseks piisavalt aega, kuid kolme kuu vältel ei pidanud ta lepingust kinni ning ei kõrvaldanud puudusi. Kostja väidab, et ei vasta tõele, et radiaatorid lekkisid ja et see on hageja väljamõeldis, millel puuduvad tõendid. See ei vasta tõele. Radiaatorid lekkimine kui puudus on kirjas korteri ostu-müügilepingus puuduste all järgnevalt: punkt 1.8.3.5. Köögi ja panipaiga radiaatori juurest on tilkunud vett süsteemi survestamise ajal; punkt 1.8.3.6. Radiaatori termostaadid ei tööta, tuleks vahetada tavaliste vastu; punkt 2.5.3: Müüja parandab hiljemalt lepingu eseme otsese valduse Ostjale üleandmise ajaks omal kulul lastetoa
2-23-109456 laevalgustuse ja köögipistiku, samuti laseb Müüja kontrollida ja vajadusel likvideerida võimalikud köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Juhul kui kostja oleks vastava puuduse kõrvaldanud, siis peaks tal olema radiaatorite parandamise kohta arve ning tööde teostamise akt. Neid tal aga esitada pole.
5.Kolmandaks väidab kostja, et radiaatorite lekke probleem tekkis alles ehitustööde ajal veebruaris 2023. See ei vasta tõele. Radiaatorite lekkimine on kirjeldatud puuduste all juba
10.novembril 2022 allkirjastatud ostu-müügilepingus punktides 1.8.3.5 ja 1.8.3.6. Lisaks sellele on isegi kinnisvaraportaalis üleval olnud piltide peal näha radiaatorite all plastmassist nõud vee kogumiseks. Väide, et ehitustööde teostaja lõhkus radiaatorid ära, on kostja väljamõeldis. Ehitajal puudub igasugune huvi radiaatoreid lõhkuda. Vastupidi, ehitaja parandas radiaatorid ära.
6.Kostja väidab, et hageja nõue tasuda 2023 kommunaalarved hagejale pole õiguspärane. See ei vasta tõele. Korteriühistuseaduse § 5.1 kohaselt, lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt, korteriomandi võõrandamisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Hageja on need kulud praeguseks kandnud (maksekinnitused lisatud etoimikusse). Notariaalselt tõestatud müügilepingus sätestatud tingimuste kohaselt tuleb müüjal oma kohustused ostja ees täita (sh arvestades lepingust tulenevaid võimalikke sanktsioone kohustuse täitmata jätmisel).
7.Ehitaja info kohaselt läks radiaatorite parandamiseks kokku 320 eurot ja vannitoa lekke eemaldamiseks 40 eurot. Vannitoas olev pesumasina kraani leke oli varjatud puudus, millest ma korteri ostu hetkel ei olnud teadlik.
KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSELE
8.Kostja haginõuet ei tunnista, palub jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja selgitas, et nõuded on tõendamata ja alusetud.
9.Kostja poolt hagejale üleantud korteriomand vastab lepingutingimustele ning sellel ei esinenud hagis väidetud puudusi. Radiaatorid olid korteriomandi üleandmisel täiesti korras ja mistahes puuduseid ei esinenud. Eelnevat tõendab kostja korteriomandi üleandmisevastuvõtmise aktiga, millest nähtub, et mistahes puuduseid üleandmisel ei tuvastatud.
10.Kostja elab hageja kõrval ja kostjale teadaolevalt teostas hageja oma korteris remonttöid. Hageja poolt tellitud remonditööde ajal väidetavalt tekkinud radiaatorite lekkimine ei ole mingil moel fikseeritud ja tuvastatav ning viitab remonttöid teostanud isikute vastutusele. Kui remonttööde käigus sai hageja korteris mingi süsteem kahjustada, siis vastutab selle eest hageja, kellele riisiko läks üle korteriomandi üleandmisega kostjalt hagejale.
11.2023 jaanuari kommunaalkulude arve kuulub kostja poolt tasumisele ja vastavat kohustust on kostja kinnitanud ka arve väljastanud korteriühistule. Seega ei ole hageja 2023 jaanuari arve osas kohustatud isik ning selle eest vastutab kostja, mistõttu puudub hagejal nõue kostja vastu.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2-23-109456
12.Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1 kohaselt 646,70 eurot. Kohus lahendab asja lihtmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 alusel.
13.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
14.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: • 10.11.2022 sõlmiti poolte vahel korteri XXX, Tallinn ostu-müügileping (dtl 29-45); • kostja andis hagejale korteri valduse üle 31.01.2023 (dtl 121 – vara üleandmise akt); • kostja on jätnud tähtaegselt tasumata korteri XXX, Tallinn kommunaalkulud jaanuari eest summas 286,70 eurot.
15.Hageja palub kostjalt välja mõista välja võlgnevuse 646,70 eurot (360 + 286,70). Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle: kas lepingu ese vastab lepingutingimustele; kas kostja müüjana on müügilepingut rikkunud.
16.Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; • hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
17.Esmalt analüüsib kohus, kas kostja on müügilepingut rikkunud (I ptk), seejärel käsitleb kostja vastutust puudutavat temaatikat (II ptk), kolmandaks analüüsib kahjunõude koosseisu ja suurust (III ptk) ning viimaks teeb kokkuvõtvad järeldused (IV ptk). I Kinnisasja vastavus lepingu tingimustele
18.Esmalt selgitab kohus välja, kas kostja on lepingut rikkunud. Hagiavalduse kohaselt oli kostja kohustatud 31. jaanuariks 2023 kõrvaldama lepingus sätestatud puudused, sh radiaatorite torude tilkumise (lepingu punkt 2.5.3), kuid ei teinud seda tähtaegselt. Kostja on omakorda vastu väitnud, et lepingu ese vastab lepingu tingimustele ja rikkumine on tõendamata.
19.Et otsustada selle üle, kas kostja on lepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu ese vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.
2-23-109456 VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. Sarnane regulatsioon tuleneb VÕS 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Lepingu p-is 1.8.3.5 on müüja avaldanud, et lepingu esemel on mh järgmine puudus: „Köögi ja panipaiga radiaatori juurest on tilkunud vett süsteemi survestamise ajal.“ Lepingu p-is 1.9.3 on ostja avaldanud, et on teadlik lepingu punktis 1.8.3 nimetatud puudustest ning on nõus omandama lepingu eseme koos nimetatud puudustega. Müügilepingu p 2.5.3 sätestab, et müüja parandab hiljemalt lepingu eseme otsese valduse ostjale üleandmise ajaks omal kulul lastetoa laevalgustuse ja köögipistiku, samuti laseb müüja kontrollida ja vajadusel likvideerida võimalikud köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Lepingus on kostja kinnitanud, et radiaatorid ei ole täies töökorras (st nad on survestamise ajal lekkinud) ning võtnud omale kohustuse lasta kontrollida ja vajadusel likvideerida köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Hageja on märkinud, et põranda lihvija A helistas hagejale, kuna tagumises toas oli põrandal loik, mis oli tulnud tilkuvatest radiaatoritest. Samuti oli lekke tunnistajaks siseviimistluse tööde tegija B, kelle sõnul kostja käis korteris (ilma omaniku loata) radiaatorite ümber kaltse panemas. Kostja on seevastu märkinud, et radiaatorid olid korteriomandi üleandmisel täiesti korras ja mistahes puuduseid ei esinenud. Eelnevat tõendab kostja korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise aktiga, millest nähtub, et mistahes puuduseid üleandmisel ei tuvastatud. Kohus leiab, et müügilepingu p 2.5.3 sätestas kostjale aktiivse kohustuse lasta kontrollida ja vajadusel likvideerida võimalikud köögi ja panipaiga radiaatorite ühenduskoha lekked. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks viidatud kohustuse täitnud. Sõnastus „laseb kontrollida“ viitab asjaolule, et kostja laseb radiaatorite seisukorda kontrollida kolmandal isikul, eelduslikult asjatundjal. Vastavat kontrollakti pole ei hagejale ega kohtule esitatud. Olukorras, kus kontrolli tulemusel oleks selgunud, et radiaatorid on lekkevabad, oleks olnud mõistetav, et kostja ei pea ühenduskohti remontima. Samas, olukorras kus kontrollimise kohustus on täitmata, on asjakohatu kostja väide, et radiaatorid olid korteri üleandmisel töökorras. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väidet, mille kohaselt käis kostja korteris (ilma omaniku loata) radiaatorite ümber kaltse panemas. Ka eeltoodu viitab asjaolule, et radiaatorid ei olnud tegelikkuses töökorras. Tähtsust ei oma kostja vastuväide, mille kohaselt on radiaatorite lekkimine tõendamata. Kostjal on primaarne tõendamiskoormis müügilepingu p-is 2.5.3 sätestatud kohustuse täitmise osas. Kuna tõendamiskoormis on täitmata ning kostja on ise lepingus kinnitanud, et radiaatorid on problemaatilised, puudub hagejal vajadus lekkimist tõendada.
20.Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, kuna asjal ei ole kokkulepitud omadusi, s.o lepingu kohaselt pidanuks korteri radiaatorid olema kontrollitud (ja vajadusel remonditud) hiljemalt 31.01.2023, kuid tegelikkuses oli vastav kohustus täitmata ning varasem puudus oli jätkuvalt olemas.
2-23-109456 Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutab puuduse kui lepingurikkumise eest. II Müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest
21.Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1), • puudus ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3), • hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), • sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning • hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte.
22.Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Pooltevaheline müügileping sätestas puuduse olemasolu, mistõttu on tõendatud, et kõnealune puudus oli olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale.
23.Teiseks analüüsib kohus, kas puudus tulenes ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et radiaatorite kontrollimise ja võimalike lekete kõrvaldamisega seotud rikkumine oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenev asjaolu. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.
24.Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida
2-23-109456 hageja ei saa märgata eseme ülevaatusel. Ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei oma VÕS § 218 lg 4 sätestatu tähtsust, kuivõrd tegemist ei ole varjatud puudusega. Pooled leppisid puuduse olemasolu ja selle kõrvaldamise lepingus kokku. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.
25.Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud.
26.Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 10.11.2022 ning hageja sai valduse 31.01.2023, probleemist sai hageja teadlikuks veebruaris 2023. a ning maksekäsu kiirmenetluse avaldus edastati kohtule juba 06.03.2023, mille alusel tehtud makseettepaneku on kostja kätte saanud 10.03.2023. Hageja on kostjat esmakordselt puudustest tõendatult teavitanud ligikaudu 2,25 kuud pärast asja kasutusse võtmist. Kohus leiab, et hageja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.
27.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud korteri radiaatorid ei olnud lepingutingimustele vastavad müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esines puudus müügilepingu mõttes. III Kahju koosseis ja suurus
28.Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19).
29.Hageja märgib, et tal on tekkinud otsene varaline kahju 360 eurot (dtl 46 – arve), mis seisneb
2-23-109456 järgmistes töödes ja kuludes: • •
Lekete eemaldamine (vannituba ja radiaatorid) 10,0 tundi 300 eurot; Lekete eemaldamise materjalid 1,0 tk 60 eurot.
Nagu ülal mainitud, on käesoleval juhul lepingurikkumiseks asjaolu, et korteri radiaatorite seisukord ei vastanud lepingus sätestatule. Kohtu hinnangul ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kõnealuse probleemi kõrvaldamiseks tuleb lekked kõrvaldada ja viia radiaatorid seisukorda, kus nad enam ei leki. Ei saa olla ka vaidlust, et sellise tööga kaasneb tööjõukulu ja muud lisakulud. Kohtu hinnangul on hageja toodud kulude suurus ja koosseis põhjendatud osaliselt. Hageja on esile toonud, et ehitaja info kohaselt (dtl 143) läks radiaatorite parandamiseks kokku 320 eurot ja vannitoa lekke eemaldamiseks 40 eurot. Hageja ei ole hagiavalduses kostjale ette heitnud vannitoas paiknevat leket ning ei kostja ega kohus pole hilisema hagi muutmisega nimetatud osas nõustunud. Seega ei käsitle kohus vannitoa leket ja sellega seotud kulusid. Kohus loeb kahju suuruseks 320 eurot. Kahju suurus ei ole ülemäärane. Kostja ei ole kahju suurust ja koosseisu vaidlustanud.
30.VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (vt ka Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Juhul kui säästetud kulude täpset suurust ei ole võimalik tuvastada, võib kohus kohaldada VÕS § 127 lg-s 6 ning TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut ning otsustada hageja säästu suuruse oma siseveendumuse kohaselt (vt nt Riigikohtu 27.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 15). Kostja ei ole esile toonud, et hageja oleks kahju tekkimise tagajärjel mingit kasu saanud. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 320 eurot.
31.Samuti leiab kohus, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja oleks radiaatorid kontrollinud ja remontinud, ei peaks hageja kandma kulusid seoses ühenduste renoveerimisega renoveerimisega. Juhul, kui puuduks rikkumine, ei oleks vajalik nimetatud kulusid kanda. Seega on tõendatud, et rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.
32.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega tagada korteril korrasolev küttesüsteem) kaitse8
2-23-109456 eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda radiaatorite ühendusi uuendama.
33.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandusja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui korteril puudub kokkulepitud omadustele vastav radiaatorite ühendus, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb lekete kõrvaldamisega seotud kuludes.
34.Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 320 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
35.Järgnevalt analüüsib kohus hageja kõrvalkulude nõuet. Kostja on jätnud tasumata kommunaalkulud jaanuari eest summas 286,70 eurot (vastavalt lepingu punktile 2.5.1; dtl 46 – arve; dtl 63 – arve tasumine). Hageja märgib, et lepingus oli kokku lepitud, et kostja tasub kommunaalkulud kuni 31. jaanuarini (s.o kuni valduse hagejale üleandmiseni). Kostja lubas kommunaalarve maksta käesoleva aasta märtsi lõpuks, kuid seisuga 23.04.2023 pole kostja kommunaalkulusid tasunud. Hageja on kommunaalkulud tasunud. Kostja märgib, et 2023 jaanuari kommunaalkulude arve kuulub kostja poolt tasumisele ja vastavat kohustust on kostja kinnitanud ka korteriühistule. Hageja ei ole arve osas kohustatud isik ning selle eest vastutab kostja, mistõttu puudub hagejal nõue kostja vastu. KrtS § 43 lg 1 sätestab, et korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Eelviidatud sättest tuleneb seega, et hageja pidanuks viidatud kõrvakulud tasuma ise alates omanikuks saamisest. Siiski on pooled müügilepingu lisa 1 p-is 1.3, et müüja kannab kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe (1) kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ning ostja nõudmisel esitab ostjale maksedokumendid, mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Seega on poolte vahel kokkulepe, et erinevalt KrtS § 43 lg-s 1 sätestatust kannab kõrvalkulud kostja. Kostja on viidanud, et hageja ei ole korteriühistu ees kohustatud isikuks. Kohus märgib, et müügilepinguga on sätestatud üksnes pooltevahelised õigused ja kohustused ning müügilepingus kokkulepitu ei ole siduv korteriühistule. KrtS § 43 lg 1 kohaselt vastutab omanikuna kõrvalkohustuste täitmise eest ikkagi hageja. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kommunaalkulud 2023. a jaanuari eest summas 286,70 eurot. IV Kokkuvõte
2-23-109456
36.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 320 eurot ja kommunaalkulud 2023. a jaanuari eest summas 286,70 eurot, kokku 606,70 eurot.
37.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
38.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas kahjunõude osaliselt. Seega leiab kohus, et hageja menetluskulud tuleb jätta 93,8% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 6,2% ulatuses hageja kanda. Menetluskulude kindlaksmääramine
39.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Käesoleval juhul ei takista menetluskulude kindlaksmääramine kohtuotsuse tegemist, mistõttu määrab kohus kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.
40.Kumbki pool ei ole kulude nimekirja esitanud. Kohus määrab kulud kindlaks kohtutoimiku pinnalt. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuludeks riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Hageja menetluskulu seisneb riigilõivus 175 eurot. Kulu kandmine on tõendatud. Tegemist on põhjendatud ja vajaliku menetluskuluga. Lähtuvalt menetluskulude jaotusest kuulub kostjalt väljamõistmisele riigilõiv 164,15 eurot (175 x 93,8%).
41.TsMS § 177 lg 1 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise määruse või selle täiendamise määruse peale esitada määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 280 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.