Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Karin Sonntak
Kohtujurist
Annika Iliste
Määruse tegemise aeg ja koht
19. september 2023, Tallinn
Tsiviilasja number
2-22-147412
Tsiviilasi
Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu avaldus X vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine, kirjalik menetlus. Tsiviilasja hind 804,84 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu (registrikood 80499775, asukoht Mustamäe tee 173, 12913 Tallinn) Avaldaja seaduslik esindaja: J. T. (e-post [email protected]) Puudutatud isik: X (isikukood xxxx, elukoht xxxx) Puudutatud isiku lepinguline esindaja: Marko Jaani (e-post [email protected])
Resolutsioon
Asjaolud ja avaldaja nõue Kohtule 13.03.2023. a esitatud avalduse kohaselt on puudutatud isik X eriomandi eseme nr xxxx Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Mustamäe tee 173 omanik ja ühtlasi Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu liige. Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Mustamäe tee 173 kortermaja haldamiseks ja majandamiseks on 2018. aastal asutatud Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 peavad korteriomanikud tegema majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama nõue on kajastatud ka korteriühistu põhikirja punktis 2.2.9. Samas punktis on ka viivise nõue ehk majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib ühitu juhatus nõuda viivist seaduses sätestatud alustel ja korras. Korteriühistu raamatupidaja esitab korteriomanikele igakuiselt arved majandamiskulude tasumiseks. Arved on esitatud ka puudutatud isikule. Paraku ei ole puudutatud isik alates 2022. aasta septembrist temale esitatud arveid tasunud. Nii võlgneb ta korteriühistule: 2022. a septembrikuu eest 160 eurot ja 96 senti (lisa 4 – arve nr 22091734); 2022. a oktoobrikuu eest 161 eurot 61 senti (lisa 5 - arve nr 22101734); 2022. a novembrikuu eest 194 eurot ja 77 senti (lisa 6 – arve nr 22111734); 2023. a jaanuarikuu eest 275 eurot ja 81 senti (lisa 7 – arve nr 23011734); Seega võlgneb puudutatud isik korteriühistule kokku 793 eurot ja 15 senti. Võlgnevusele lisandub viivis 11 eurot 69 senti (lisa 7 – arve nr 23011734). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 147 lõige 2 sätestab, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Seega on avaldaja nõue muutunud sissenõutavaks ja ei ole sama paragrahvi lõike 3 kohaselt aegunud. Puudutatud isiku seisukoht Kohtule 01.06.2023. a esitatud vastuses vaidleb puudutatud isik avaldusele vastu. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et puudutatud isik on Tallinn, Mustamäe tee 173 asuva korteriomandi nr xxxx omanik ning seega ka Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu liige. Poolte vahel puudub ka vaidlus, et korteriühistu on puudutatud isikule esitanud avalduses esitatud arved tasumiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas kohtusse esitatud arvetel sisalduvad kohustused on puudutatud isiku poolt kõik tasumata või mitte. Samuti selle üle, kas puudutatud isikul on õigus tasaarvestada korteriühistu nõuded enda nõuetega korteriühistu vastu ehk kas avaldaja nõuded on lõppenud tasaarvestusega (VÕS § 186 p 2). Pooled vaidlevad ka viivisenõude üle. Puudutatud isik peab vajalikuks rõhutada, et sõltumata sellest, et korteriühistu arvetel sisalduvad nõuded on täielikult põhistamata ja tõendamata, siis puudutatud isik menetlusökonoomiast tulenevalt vastavaid vastuväiteid ei esitada. Ekslik ja pahatahtlik on avaldaja väide, et puudutatud isik on jätnud tasumata 2023.a jaanuarikuus esitatud arve nr 23011734 summas 275,81 eurot. Puudutatud isik on kõnealuse arve tasunud. Selle tõendamiseks puudutatud isik esitab kohtumaterjalide juurde arvamiseks Swedbank AS-i maksekorralduse. VÕS § 197 lg 1 on sätestatud, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma
kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 186 p-i 2 kohaselt lõpeb võlasuhe tasaarvestusega. X tasaarvestab käesolevaga enda kahju hüvitamise nõude (tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks seoses puudutatud isiku korteris tehtavate ehitustöödega seotud kulud) summas 925,02 eurot avaldaja majandamiskulude nõuetega summas 517,34 eurot ja võimaliku viivisenõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõppevad Tallinn, Mustamäe tee 173 korteriühistu nõuded puudutatud isiku vastu maksimaalselt 952,02 euro ulatuses. 07.11.2019. a toimus Mustamäe tee 173, Tallinn elamu esimeses trepikojas veeavarii. Veeavarii sai alguse püstikust, mis asus korteriomandi nr xxxx esikus asuva seina taga. Olukorra likvideerimiseks ning veetarbimise taastamiseks avaldaja tellis avariid likvideerima AS-i ISS Eesti tehniku. Nimetatu nähtub tööde vastuvõtmise aktist nr 158685, mille tellija andmetes on tööde tellijaks märgitud Mustamäe tee 173 KÜ. Tehnik lõhkus seina ning tuvastas lekkekoha püstikul. AS ISS Eesti tööde vastuvõtmise akti nr 158685 tööde kirjelduses on sätestatud, et tehnik teostas soojaveepüstiku remondi ja fikseeris, et toru oli roostes. Püstiku remontimine nähtub pildilt, mille kohaselt on roostes koht paigatud. 16.12.2019. a vahetati korteriühistu poolt 1 ja 2 korruse torud st korteriomandi nr xxxx ja xxxx vahel olev püstiku osa. Nimetatu nähtub 17.12.2019.a avaldaja e-kirjast, mille kohaselt „Ühistu otsustas vahetada 1 ja 2 korruse torud. Eile vahetati Teie kortereid teenindav püstik 1 korrusel ja 2 korrusel.“ Hilisemalt vahetati ka korteriomandi nr xxxx ja xxxx vahel asuv püstiku osa. Püstiku vahetuse teostamiseks avati korteromandi nr xxxx esiku sein püstiku ulatuses. Enne seina avamist 06.12.2019.a puudutatud isik saatis avaldajale e-kirja, milles palus seisukohta: „Kas KÜ on nõus hüvitama seina avamise ja taastamise kulu lekke likvideerimiseks?“. 13.12.2019. a korteriühistu vastas: „Kinnitus on Sinu jaoks seadusega kinnitatud ja olemas. Ei saa aga kinnitada millal leian Töövõtja, kes seda väikest tööd teha võtab.“. Ülaltoodust nähtub, et korteriühistu kinnitas ja lubas, enne seina avamist puudutatud isikule, et seina avamise ja taastamise kulu hüvitab korteriühistu. Sõltumata eeltoodust korteriühistu on seniajani keeldunud kahju hüvitamisest. 04.11.2022.a e-kirjas korteriühistu annab teada: „Lühidalt – ühistu juhatus ei aruta ega rahulda Teie nõuet ega kompromissi.“ Ülaltoodud seina taastamise tööde kindlaksmääramiseks puudutatud isik tellis OÜ-lt After 7 hinnangu. 26.10.2022. a OÜ-lt After 7 hinnapakkumise nr 694/22 kohaselt läheb Mustamäe tee 173, Tallinn korteriomandi nr xxxx esiku seina taastamine maksma kokku 925,02 eurot. Ülaltoodust on puudutatud isikul tekkinud kahju summas 925,02 eurot, mille hüvitamise kohustus on avaldajal. KrtS § 12 lg 1, § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu eesmärgiks on mh korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemine sh majandamine. Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ning korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras. Sellest tulenevalt on korteriühistu kohustatud tagama kaasomandi eseme korrashoiu ja on õigustatud teostama korteriomanike kaasomandis oleva asja korrashoiu töid, sealhulgas antud juhul teostada õigeaegselt püstiku remontimise ja vahetamisega seotud seina taastamise remont. KrtS § 31 lg 1 p-i 3 järgselt korteriomanik on kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel
isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Ühise veesüsteemi vahetamisega seotud kulud on korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Sellest järeldub, et korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud sh seinaviimistluse korrastamine kulud tuleb kanda korteriomanikel ühiselt ehk korteriühistul. Puudutatud isiku hinnangul on korteriühistu rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-s 3 sätestatud kohustust, mille kohaselt korteriühistu on kohustatud hüvitama eriomandi kasutamisel tekkinud kahju ning seetõttu on puudutatud isikule tekkinud kahju lõhutud seina taastamise kulude ulatuses. Puudutatud isikul on õigus nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. VÕS §-de 101 lg 1 punkti 3 ja 115 lõike 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust rikkunud. VÕS §-i 100 järgi on kohustuse rikkumiseks ka võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb kahju hüvitada ulatuses, milles avaldaja kahjustada saanud korteriomaniku (puudutatud isiku) vara kahjustas s.o 925,02 euro ulatuses. VÕS § 127 lg 2 järgi ei hüvitata kahju ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Selle sätte alusel hüvitatava kahju ärahoidmine on hõlmatud KrtS § 31 lg 1 p 3 ja § 34 lg 1 p 1 kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb juhinduda conditio sine qua non põhimõttest, mille järgi ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173- 12, p 18). Puudutatud isiku hinnangul on avaldaja käitumise ja puudutatud isiku korteriomandile tekkinud kahju (esiku seina lõhkumise näol) vahel põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui püstik ei oleks vett läbilasknud ega korteriühistu ei oleks otsustanud püstikut vahetada, ei oleks ka puudutatud isikule kahju tekkinud seina lõhkumise näol. Lähtuvalt eeltoodust puudutatud isik on seisukohal, et seina kahjustamise kõrvaldamise kulu summas 952,02 eurot, on puudutatud isikul õigus avaldajalt nõuda ning avaldaja vastutab tekkinud kahju eest. Puudutatud isiku nõude saab kvalifitseerida VÕS § 115 lg 1 alusel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on puudutatud isiku poolt tulevikus kantavate kulutuste (VÕS § 128 lg 3) hüvitamine. Kohtumääruse põhjendused
Iga keskmiselt mõistlik isik saab kohtu hinnangul aru, et tarbitud teenuste eest tuleb ka tasuda. Arvete tasumata jätmisega suurendab puudutatud isik nende korteriühistu liikmete kohustusi, kes enda arveid korteriühistule korrektselt tasuvad. Eeltoodust tulenevalt on avaldaja nõue õiguslikult põhjendatud, mistõttu kuulub puudutatud isikult avaldaja kasuks väljamõistmisele võlgnevus kokku summas 517,34 eurot.
püstaku augu kinniehitamist, seina pahteldamist, seinte värvimist, põranda liistude demontaaži ja montaaži, kinnistutarvikuid ja abivahendeid, transporti ja varustustasu ning prügivedu, kokku summas 925,02 eurot.
eriomandi osa kahjustamata kui omanik on püstikut katva seina kapitaalselt kinni ehitanud ning hinnapakkumiselt nr 694/22 nähtuvalt teeb seda uuesti.
(allkirjastatud digitaalselt) Karin Sonntak kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 20.12.2023 kohtumäärusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 19.09.2023 kohtumäärus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.