ja AS F hagi ALvastu üüritud asja tagastamise ja üürivõlgnevuse nõudes.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1: OÜ BRT (registrikood xxx, asukoht xxx); Hageja 2: AS F (registrikood xxx, asukoht xxx); Hagejate ühine esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann (Advokaadibüroo Leppik & Partnerid, xxx); Kostja: AL(isikukood xxx, elukoht xxx).
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESULUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt tagaseljaotsusega.
2.Jätta rahuldamata hageja 1 OÜ BRT hagi AL vastu.
3.Rahuldada täielikult hageja 2, AS F hagi kostja, AL ́i vastu.
Kohustada kostjat, ALit tagastama ja üle andma hagejale 2, AS-ile F üürilepingu esemeks olev eluruum asukohaga xxx (mis asub kinnisasjal, mille reg osa nr on: xxxxxx).
5.Välja mõista kostjalt, AL ́ilt, hageja 2, AS F kasuks 25 189,92 krooni.
6.Jätta kostja menetluskulu kostja, AL kanda.
7.Jätta hageja 1, OÜ BRT menetluskulu tema enda kanda.
8.Jätta hageja 2, AS F menetluskulu kostja kanda.
9.Rahuldada 06.05.2008.a kohtuistungil hagejate poolt esitatud taotlus asja tagaseljaotsusega lahendamiseks.
10.Jätta rahuldamata kostja AL taotlus kohtuistungi edasilükkamiseks.
11.Keelduda AL 03.06.2008.a. esitatud seisukoha vastuvõtmisest ja tagastada see.
12.Tagaseljaotsus on tagatiseta viivitamata täidetav. Edasikaebamise kord Kostjal on õigus esitada tagaseljaotsuse peale kaja 14 päeva jooksul arvates tagaseljaotsuse kättesaamisest lisades kajale kõik asja ettevalmistamise lõpuleviimiseks vajalik. Kaja peab vastama TsMS § 416 sätestatud nõuetele. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagejate nõue
1.Hagejale 1 kuulub kinnisasi asukohaga xxx. Hageja 2 kasuks on seatud nimetatud kinnisasjale 15.03.2004.a. kasutusvaldus. Kostja on isik, kellel on nimetatud kinnisasja oluliseks osaks olevas elamus asuva korteri nr 1 kasutamiseks kehtiv üürisuhe.
1(4)
Tsiviilasi nr: 2-06-37335
2.ALil on eluruumis Xxx kasutamiseks tähtajaline üürileping, milline oleks erakorralise ülesütlemist tingivate asjaolude puudumisel kehtinud aastani 2009.
3.2004.a. hakkas kostjale üüriarveid esitama hageja 2. Kostja oma kohustusi nõuetekohaselt ei täitnud. Alates 2004.a. oktoobrist on kostja üüri tasunud üldse kuule korral. 30.06.2006.a. saatis hageja 2 kostjale teate, milles palus tasuda üürivõlgnevus summas 23 582,25 krooni ja informeeris asjaolust, et täiendavaks tähtajaks võla mittetasumise korral öeldakse üürileping üles. Kostja, vaatamata korduvatele meeldetuletustele, võlga ei likvideerinud.
4.01.09.2006.a. ütlesid hageja 1 ja hageja 2 ehk omanik ja kasutusvaldaja ühise avaldusega üürilepingu üles. Arvestades asjaolu, et eluruumiga seonduvad ümberkorraldused on aeganõudvad, määrati üürilepingu lõppemise päevaks 01.11.2006.a. Üürnik lepingu lõppemise järel eluruumi vabastanud ei ole.
5.Kuivõrd üürileping on lõppenud, on kostja kohustatud üüritud asja tagastama ja hagejale 1 ja hagejale 2 üle andma.
6.Hagejad paluvad kohustada kostjat tagastama ja üle andma hagejale 1 ja hagejale 2 üürilepingu esemeks oleva eluruum asukohaga Xxx , Tallinn ja välja mõista kostjalt hageja 2 kasuks 25 189,92 krooni. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.
7.16.04.2008.a. esitasid hagejad arvestuse, mille kohaselt ka väiksema üüripinna korral AL oli üürilepingu ülesütlemise ajaks võlgu enam kui 3 kuu üüri ja kõrvalkulude summas, s.o 8 807,79 krooni. Samas kasutas kostja faktiliselt suuremat pinda, mille eest on esitatud kohased üüriarved ja kostja on keeldunud suurema pinna tagastamisest. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks oli tasumisega viivitamine. Hagi aluseks on üürilepingu erakorralise ülesütlemise fakt. Ka kostja poolt esitatud tõendi valduses oli üürilepingu ülesütlemine põhjendatud ja kostja on kohustatud eluruumi vabastama. Hageja jääb ka oma varasema rahalise nõude juurde, kuivõrd kostja on keeldunud üle andmast valdust pinnale, millist ta oma väidete kohaselt üürilepingu alusel ei kasuta. Kostja seisukoht
8.Kostja esitas 28.12.2006.a. vastuse hagiavaldusele. Kostjal puudub rendileping hagejaga. Hageja ei ole kostjaga sõlminud ei suulist ega kirjalikku kokkulepet eluruumide vabastamise tähtaja kohta.
9.Kostja esitas 03.06.2008.a. kohtule seisukoha. Kostja ei ole nõus OÜ BRT poolt esitatavate korteriüüri rahasummadega. Kohtu põhjendused
10.Kohus on menetlusdokumendid kätte toimetanud kostjale ALile Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 313 alusel.
11.Kohus leiab, et asjas on õiguslikult põhjendatud tagaseljaotsuse tegemine, kuivõrd kostja ei ole kohtu nõudmistele vaatamata kohtuistungile ilmunud ning ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaksid asjaolu, et ilmnes mõjuv põhjus kohtuistungilt puudumiseks. Hageja on taotlenud 06.05.2008.a. toimunud kohtuistungil tagaseljaotsuse tegemist. Kostja esitas 05.05.2008.a. kohtule taotluse 06.05.2008.a. toimuva kohtuistungi edasilükkamiseks, sest kostja haigestus ootamatult (äge krooniline radikuliit). 06.05.2008.a. toimunud kohtuistungil leidis hagejate esindaja, et kostja taotlust tuleb jätta rahuldamata. Kohus selgitas, et hetkel ei saa väita, et kostja hoiaks pahatahtlikult menetlusest kõrvale. Kohus leidis, et kostjale võiks määrata tähtaja seaduses sätestatud vormikohase arstitõendi esitamiseks ning kui peale tähtaja andmist kostja ei ole kohtule vormikohast arstitõendit esitanud, lahendab kohus antud tsiviilasja tagaseljaotsusega. 06.05.2008.a. saatis kohus kostjale kirja, milles kohustas kostjat esitama 10 päeva jooksul alates kirja kättesaamisest kohtule vormikohane arstitõendi. Kohus viitas ka võimalusele, et tähtaegselt vormikohase tõendi esitamata jätmisel, võib kohus hagi rahuldada tagaseljaotsusega. Kostja on nimetatud kohtu kirja saanud kätte 21.05.2008.a. isiklikult allkirja vastu. Seega pidi kostja hiljemalt 02.06.2008.a. esitama kohtule vormikohase arstitõendi, kuid kostja ei ole seda siiani teinud. Seega on põhjendatud tagaseljaotsuse tegemine, kuivõrd kostja ei ole kohtule esitanud arstitõendit, mis kinnitaks fakti, et kostjal oli mõjuv põhjus kohtuistungilt puudumiseks.
2(4)
Tsiviilasi nr: 2-06-37335
12.Vastavalt TsMS § 413 lg 1 kui hageja taotleb kohtuistungile ilmumata jäänud kostja vastu tagaseljaotsuse tegemist, teeb kohus hageja kasuks tagaseljaotsuse tingimusel, et hagi on hagiavalduses märgitud ulatuses ja asjaoludega õiguslikult põhjendatud. Sel juhul loetakse hageja esitatud faktilised väited kostja poolt omaksvõetuks. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad TsMS § 413 lg 3 sätestatud tagaseljaotsuse tegemist välistavad asjaolud. Vastavalt TsMS § 468 lg-le 1 p 2 kohus tunnistab tagaseljaotsuse omal algatusel viivitamata täidetavaks.
13.Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Asja materjalidest nähtub, et hagejale 1 kuulub kinnisasi aadressil Xxx , Tallinn (t lk 7). Kinnistusraamatu väljavõttest tuleneb, et hageja 1 on Xxx kinnisasja suhtes andnud hagejale 2 kasutusvalduse tähtajaga 99 aastat. OÜ R on esitanud kostjale arveid üüri tasumiseks (t lk-d 10-39). Asjaolu, et kostjaga on sõlmitud eluruumi üürileping korteri asukohaga Xxx kasutamiseks, tõendab toimiku lk-l 84 olev eluruumi üürileping, millele on allakirjutanud kostja ja MK, kes oli LSK esindaja. LSK on müünud Xxx asuva kinnisasja hagejale. VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valduse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, lg 2 kohaselt hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omandajale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. AÕS § 214 lg 1 kohaselt on kasutusvaldajal õigus asja vallata ja kasutada, lg 3 kohaselt on kasutusvaldajal õigus asja viljale. Seega on tekkinud üürisuhe hageja 2 ja kostja vahel, mitte aga hageja 1 ja kostja vahel.
14.VÕS § 304 lg 1 kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Hageja 2 on saanud kasutusvalduse Xxx maja suhtes 15.03.2004.a. Seega tekkis hagejal 2, õigus esitada üüriarveid kostjale alates aprillikuust 2004.a. VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja 2 on esitanud kostjale üüriarveid, kuid kostja ei ole neid tasunud. Käesolevaks hetkeks on kostjal üürivõlgnevus hageja ees kokku summas 25 189,92 krooni. Kostja ei vaielnud selle üle, et tegelikkuses kasutas ta sellist pinda, nagu hagejad väitsid. Üürileping ei pea olema kirjalikus vormis, see võib olla ka vormivaba. Olukorras, kus üürnik kasutab mingist hetkest alates suuremat pinda ja kui üürileandja on sellega nõus, siis tuleb asuda seisukohale, et pooled on konkludentselt üürilepingut muutnud selliselt, et üürilepinguga on hõlmatud kogu üürniku kasutuses olev pind. Üüri maksmise kohustuse materiaalõiguslikuks aluseks on VÕS § 271 ja kõrvalkulude tasumise kohustuse aluseks VÕS § 292 lg 1.
15.VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. Ülesütlemine omab õiguslikke tagajärgi, st lõpetab eluruumi üürilepingu juhul, kui lepingut üles ütlev pool on teinud teisele lepingu poolele ülesütlemisavalduse. Eluruumi üürilepingu puhul peab see olema VÕS § 325 sätestatud vormis ja tingimustele vastav. TsÜS §-st 69 tulenevalt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus kehtivaks selle adressaadi poolt kättesaamisega. Ülesütlemisavaldus saab endaga kaasa tuua ülesütlemise õiguslikud tagajärjed üksnes siis, kui ülesütlemiseks oli olemas õiguslik alus. Eluruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud VÕS §-des 313. Käesoleval juhul viitavad hagejad ülesütlemise alusena olulisele lepingurikkumisele, mis seisneb üüritasu maksmisega viivitamises üle VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud määra.
16.Hagejad on kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud, mida tõendab üürilepingu ülesütlemisavaldus (t lk 48-49) ning kostja on nimetatud ülesütlemisavalduse saanud kätte isiklikult allkirja vastu (t lk 50). Kohus asub seisukohale, et ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-s 325 sätestatud tunnustele. Kostja üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud ei ole. Kohus asub seisukohale, et hagejate
3(4)
Tsiviilasi nr: 2-06-37335
poolt on tõendatud, et kostja on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Seda kinnitavad toimikus olevad üüriarved. Selle elulise asjaolu loeb kohus tuvastatuks ka kostja õigeksvõtuga, mis tagaseljaotsusega TsMS § 413 lg 1 lausest 2 tulenevalt kaasneb. Seetõttu leiab kohus, et hageja 2 ja kostja vahel eksisteerinud üürileping on hageja 2 poolse ülesütlemise tagajärjel kehtivalt lõppenud.
VÕS § 334 lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu ese lepingu lõppedes tagastada.
18.Tulenevalt asjaolust, et hageja 1 on andnud Xxx asuva kinnisasja kasutusvalduse hagejale 2, on hagemisõigus üürilepingu esemeks oleva eluruumi tagastamiseks ja üleandmiseks üksnes hagejal
2.Samuti on üüri tasumise nõue üksnes üürileandjal ehk hagejal 2.
19.Esitatud tõendite põhjal ei ole kostja üüri tasumise kohustust täitnud ning ei ole vaatamata üürilepingu ülesütlemise avalduse kättesaamisele eluruumi aadressil Xxx , Tallinn vabastanud. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagi on osaliselt õiguslikult põhjendatud ja kostjal ALil tuleb tagastada ja anda üle hagejale 2 üürilepingu esemeks olev eluruum asukohaga Xxx , Tallinn ning hageja 2 kasuks tuleb välja mõistja kostjalt ALilt 25 189,92 krooni.
20.03.06.2008.a. esitas kostja kohtule seisukohad, miks ei ole viimane nõus korteri üüri rahasummadega. 18.03.2008.a määras kohus kostjale tähtpäeva seisukohtade ja taotluste esitamiseks, mis oli 22.04.2008.a. Kohus selgitas kostjale pikalt ja põhjalikult menetlustoimingu tähtajaks tegemata jätmise õiguslikke tagajärgi. Järgmine kohtuistung käesolevas asjas oli määratud 06.05.2008.a, kuhu kostja ei ilmunud, esitades vahetult enne istungit paljasõnalise väite selle kohta, et ta on haige. Kostja ei esitanud, kohtu kirjalikult ja eraldi esitatud nõudmisest hoolimata arstitõendit, mis kinnitaks, et kostja oli haige, ei näe kohus mitte ühtegi põhjust, mis võimaldaks kostjal peale kohtu poolt määratud seisukohtade esitamise tähtpäeva uusi seisukohti esitada. Sellest tulenevalt jätab kohus kostja poolt esitatud seisukoha toimikusse võtmata ja tagastab selle kostjale. Menetluskulu
21.Käesolevas asjas esitasid kaks hagejat ühe ja sama nõude, nõudes kostjalt eluruumi tagastamist. Hageja 2 esitas ka üüritasu nõude. Kohus jättis hageja 1 suhtes hagi rahuldamata. Sellest tulenevalt peab hageja 1 oma menetluskulud ise kandma. Kuivõrd kohus hageja 2 suhtes hagi täielikult rahuldab, siis peab kostja kandma hageja 2 menetluskulu, samuti peab kostja kandma enda menetluskulu. Kooskõlas TsMS § 138 lg 1, lg 2, § 144 p 1, § 162 lg 1 jätab kohus kostja menetluskulu tema enda kanda, hageja 1 menetluskulu tema enda kanda ja hageja 2 menetluskulu kostja kanda. Hagejal 2 on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 174 lg 2). Kaja esitamisega seonduv
22.Kohus selgitab, et kaja peab vastama TsMS § 416 sätestatud nõuetele. Kaja esitamisel tuleb kostjal tasuda kautsjon (TsMS § 142 lg 1). TsMS § 142 lg 1 sätestab, et kajalt hagimenetluses tasutakse kautsjon, välja arvatud juhul, kui vastavalt seadusele kuulub avaldus rahuldamisele, sõltumata sellest, kas menetlustoimingu õigeaegseks tegemata jätmiseks oli mõjuv põhjus või mitte, lg 2 järgi tasutakse kajalt kautsjonina summa, mis vastab riigilõivule poolelt hagihinnalt.
23.TsMS § 149 lg 3 alusel enne kautsjoni tasumist ei tehta kautsjoniga seotud menetlustoiminguid. Avaldajale määratakse tähtaeg kautsjoni tasumiseks ja kautsjoni tähtpäevaks tasumata jätmise korral jäetakse avaldus läbi vaatamata, lg 5 järgi kaja osalise või täieliku rahuldamise korral tagastatakse kautsjon kohtumääruse alusel. Avalduse rahuldamata jätmise korral arvatakse kautsjon riigituludesse ja selle hüvitamist ei saa menetlust lõpetavast kohtulahendist sõltumata nõuda vastaspoolelt.
Kaupo Paal Kohtunik
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.