xxx hagi xxx (xxx õigusjärglane) vastu 14 362,23 krooni nõudes.
Menetlusosalised ja nende
hageja xxx (registrikood xxx, xxx Tallinn)
esindajad
hageja esindaja Laire Lind (isikukood 47104090223, Keemikute 8-17 Maardu) kostja xxx(xxx õigusjärglane) (registrikood xxx, xxx) kostja esindaja Janno Kümnik Mereranna tee 43 Harjumaa)
Kohtuistungi toimumise aeg
(37307020358,
23. aprill 2008
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista xxx võlgnevus 14085,31 krooni ja viivis 276,92 krooni, kokku summas 14362 (neliteist tuhat kolmsada kuuskümmend kaks) krooni ja 23 senti
xxx
kasuks.
3.Välja mõista xxx kohtukulud riigilõivu 1050 krooni ja õigusabikulu 704,26 krooni, kokku 1704 (üks tuhat seitsesada neli) krooni ja 26 senti xxx kasuks.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.xxx (edaspidi „hageja“) esitas 01. aprillil 2005 Tallinna Linnakohtule hagi xxx (edaspidi „kostja“) vastu tasumata remondifondi vahendite 14 085,31 krooni ja määratud viiviste 276,92 krooni nõudes.
2.Hagiavalduses toodud asjaoludest nähtuvalt 29. aprillil 2002 andis kostja hagejale üle xxx asuva elamu haldamise ja majandamise. Hageja ja kostja poolt alla kirjutatud Elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti (edaspidi AKT) punkti 4 kohaselt ei kogutud perioodil 01. november 2001 kuni 28. jaanuar 2002 remondifondi. Samal perioodil tehti aga elamu remondiks kulutusi summas 2 551, 16 krooni. Elamu haldamise ja majandamise aktile lisas hageja 29. aprillil 2002 lahkarvamuste protokolli, milles vaidlustas asjaolu, et perioodil 01. november 2001 kuni 28. veebruar 2002 remondifondi ei kogutud, kuna elanikele esitatud arvetel kajastus määratud remondifond ja see on elanike poolt ka tasutud. Perioodil 01. november 2001 kuni 30.04.2002 määras kostja xxx korteriomanikele majanduskulu arvete koosseisu remondifondi suurusega 1,20 krooni korteriomandi üldpinna ruutmeetrilt ühes kalendrikuus. xxx elamu üldpinna suuruseks on vastavalt Tallinna Hooneregistri poolt 26. juuli 2002 väljastatud andmetele 3 579,2 m2. Seega koguti xxx 18 elanikelt remondifondi 4 295,04 krooni (3 579,2 x 1,2) kuus ehk perioodil 01. november 2001 kuni 30. aprill 2002 koguti 25 770,24 krooni. Kostja poolt esitati 15. novembril 2002 hagejale maksuteade, mille kohaselt oli 2002 II poolaasta maamaksu summa 13 896 krooni, millest 4 762,23 krooni määrati xxx elanikele ja rentnikele aprillis 2002. Seega xxx korteriomanike poolt kostjale tasumata maamaksu summa on 9 133,77 krooni. Hageja on haginõudest maha arvanud kostjale xxx korteriomanike poolt tasumata 2002 aasta maamaksu summas 9 133,77 krooni. Hageja nõustub, et kostja kulutas ajavahemikul 01.november 2001 kuni 28. veebruar 2002 xxx elamu remondiks 2.551,16 krooni ja on nimetaud summa esitatud haginõudest maha arvanud. Kostja pole täitnud endale lepinguga (AKTi punktis 4) võetud kohustust sõlmida kokkulepe 01. märtsist 2002 kuni 30. aprillini 2002 kogutud remondivahendite üleandmiseks hagejale ja on lisaks AKTis märgitule omandanud perioodil 01.november 2001 kuni 28. veebruar 2002 korteriomanike ja rentnike poolt tasutud remondirahad.
3.Hageja on arvestanud lähtuvalt VÕS § 94 toodud intressi määradele alates 1.detsembrist 2004 kostja poolt tasumata summadelt viivist 7% + euribor 2,185%. Kostja vastus
4.Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt hagiavalduses hageja viitab üleandmisevastuvõtmise aktile, mis kooskõlas Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korraga kohustab kostjat üle andma hagejale aktis loetletud varad, sealhulgas remondiraha.
5.Elamu üleandmise – vastuvõtmise akt on Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusega nr 198 (eluruumide erastamise korraldamise kohta) kinnitatud eluruumide erastamise korra p 91 25. oktoobrist 1999 kehtiva sõnastuse järgi kohustuslik dokument, mis vormistatakse elamu üleandja ja vastuvõtja vahel elamu kohta käivate dokumentide üleandmise kohta. Sama korra p 92 kohaselt peab akti p-s 4 olema fikseeritud üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994 ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja seal lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusest nr 198 ei tulene erastamise kohustatud subjektile kohustusi laekumata vahendite osas. Üleandmise-vastuvõtmise akti punktis 4 on vastavalt ülalpool nimetatud määrusele viidatud täiendavale vahendite üleandmise kokkuleppele, mis sõlmitakse korteriühistuga. Nimetatud kokkulepet ei ole sõlmitud, kuna ei ole midagi üle anda. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise 2(8)
korra kohaselt määratakse üleantava remondifondi suurus kindlaks kassapõhise (mitte aga tekkepõhise) arvestuse alusel. Seega on haldamise üleandjal kohustus haldamise vastuvõtjale üle anda üksnes tegelikult laekunud rahalised vahendid, mida korteriomanikud (kes sisuliselt on ise haldamise vastuvõtjaks ja moodustatud korteriühistu liikmed) haldamise üleandjale tasunud ei ole.
6.Hageja väide, et kostja on omandanud teise isiku vara alusel, mis hiljem ära langes on alusetu. Nõutud summa ulatuses ei ole laekunud kostja kui seaduse alusel tegutsenud haldamise korraldaja arvele vahendeid korteriomanikelt. Kostjal, kui käsundi täitjal ei ole kohustust oma vahendite arvel täita käsundit. Tavapärase praktika kohaselt seaduse alusel tegutsev haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid hoolduslepingu, milles oli sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga ja korteriomanike kohustus tasuda elamu haldamine korraldajale makseid, s.h remondifondi. Kostja on pakkunud omaltpoolt nõuete loovutamist korteriühistule, millest on korteriühistu keeldunud. Valitseja valduses oleva remondifondi osas on korteriomanikel ühine nõue valitseja vastu. Kostja arvates on lubatud remondifondi tasaarvestamine valitseja nõuetega korteriomanike vastu valitsejaga lepingu lõppemisel. Menetluse käik
7.xxx on 10. mail 2005 esitanud kohtule teate ettevõtte ülemineku kohta. Teatest nähtuvalt on xxx õigused ja kohustused üle läinud alates 01. aprillist 2004 üle xxx.
8.Hageja on 27. mail 2005 esitanud kohtule seisukoha, milles märgib, et ei ole nõus kostja asendamisega.
9.Eelistungil 25. oktoobril 2005 jääb hageja nõude juurde ja märgib, et kostjaks peab olema AS xxx. Kohus annab kostjale tähtaja kirjaliku vastuse täpsustamiseks.
10.Kostja AS Minu Vara on 19. detsembril 2005 esitanud kohtule täpsustatud vastuse hagile ja täiendavad tõendid. Kostja märgib, et raamatupidamisliku arvestuse kohaselt on arvestuslik remondifondi seis 23 820,70 krooni. Sellise summa kohustuks xxx tasuma korteriühistule xxx eeldusel, et korteriühistu liikmetest korteriomanikud tasuksid eelnevalt võlgnevuse 55 776,90 krooni xxx. Tavapärase praktika kohaselt seaduse alusel tegutsev haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid hoolduslepingu, milles oli sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga ja korteriomanike kohustus tasuda elamu haldamise korraldajale makseid, s.h remondifondi. Kuna elamu haldajale on korteriomanikud võlgu nimetatud makseid s.h remondifondi summas 55 776.90 krooni, ei ole xxx võimalik maksta korteriühistu liikmetele seda summat, mida korteriühistu liikmed ise võlgnevad xxx Seega xxx on nõue korteriomanike vastu summas 55 776,90 krooni ja korteriomanikud korteriühistu liikmetena nõuavad korteriühistu kaudu omakorda xxxt 23 820.70 krooni. Lähtuvalt ülaltoodust leiab kostja, et nimetatud vastastikused nõuded on tasaarveldatavad.
11.Hageja on 17. jaanuaril 2006 esitanud kirjalikud seisukohad, hageja jääb hagis toodud nõude juurde.
12.Eelistungil 18. jaanuaril 2006 kohus annab kostjale tähtaja täiendavate tõendite esitamiseks ja hagejale vastuse esitamiseks. Eelistungil 18. veebruaril 2008 teeb kohus hagejale ettepaneku täpsustatud hagiavalduse esitamiseks, kus on näidatud kostja võlgnevuse arvestus.
13.Eelistungil 24. mail 2006 määrab kohus jätta hagi läbi vaatamata, kuna istungile on ilmumata hageja esindaja ja kostja esindaja.
14.Hageja esindaja on 19. juunil 2006 esitanud kohtule avalduse menetluse taastamiseks tsiviilasjas. Kohus 16 oktoobri 2006 määrusega rahuldab kaja ja taastab menetluse. 3(8)
15.Kohtuistungil 16. aprillil 2007 annab kostjale tähtaja täiendavate dokumentide esitamiseks ja hagejale tähtaja vastuse esitamiseks.
16.Kostja on 10. septembril 2007 esitanud kohtule seisukoha hagi osas. Hagi täiendus ja vastuväited
17.Hageja esitas 23. aprillil 2008 hagiavalduse täienduse ja vastuväited kostja vastusele. Hagi täienduse kohaselt on kostja väitnud, et xxx korteriomanike võlgnevuse tõttu, mis on suurem kui laekunud remondifond ei ole kostjal võimalik tasuda hagejale kogutud remondifondi. Hageja ei nõustu kostja poolt esitatud vastuväidetega. Kostja on põhjendanud remondivahendite kinnipidamist asjaoluga, et remondivahendite üleandmise kohustus on ainult laekunud remondivahendite ulatuses. Ei ole õige kostja väide, et ei saa tasuda hagejale remondivahendeid kuna need ei ole laekunud. Kostja poolt esitatud 15.detsembri 2005 võlgnike nimekirjast nähtuvalt on 46-st korteriomanikust 41 tasunud neile esitatud arved täies ulatuses (nendel korteriomanikel puudub võlgnevus) ja nende korteriomanike poolt on laekunud remondimaksed 100%. Võttes aluseks hageja poolt esitatud arved, on remondimaksete osakaal kogu perioodi vältel esitatud arve summast 7%.
18.Kostja poolt 15.detsembril 2005 koostatud vastuse lisas 2 toodud võlgnike nimekirjas on 5 võlgnikku. kellest 4 ei ole korteriomanikud elamu haldamise ja majandamise ülevõtmise hetkel (Vt. hageja poolt lisatud Tallinna Hooneregistri tõend nr. 13664), seega on tegemist hageja suhtes kolmandate isikutega, kellel puuduvad hagejaga igasugused õiguslikud suhted. Kuna tegemist on eelmise omaniku võlgnevusega, siis korteri võõrandamisel ei lähe eelmise omaniku maksekohustused üle uuele omanikule, kelleks antud juhul on korteriühistu liige. Kostja nõuded kolmandate isikute vastu, need on aegunud ja neid ei saa tasaarveldada korteriühistu remondimaksete nõudega.
19.Hageja on vabatahtlikult vähendanud remondifondi nõuet 25.770,24 krooni ajavahemikul 01. november 2002 kuni 30.aprill 2002 elamu remondiks tehtud kulutuste võrra ja 2002 mai kuni detsember määratud maamaksu võrra. Lähtudes eeltoodust ja hagiavalduses esitatust jääb hageja oma nõude juurde. Kohtuistung
20.Kohtuistungil 23. aprillil 2008 jäid pooled oma seisukohtade juurde. Hageja märgib, et nõude summa tuleneb sellest, kui palju arvestati ning see tuleneb seadusest. Hagejale ei ole teada, kui palju on reaalselt laekunud ja kuni kostja ei ole tõendanud vastupidist, tuleb eeldada, et remondifond laekus kogu ulatuses. Hageja ei ole olnud tasaarvestamise vastu. Maamaks on kuulunud kõikide korteriomanike poolt tasumisele. Maamaks on arvestatud alates 01.05.2002 aastast kuni 31.12.2002 aastani. Ülejäänud nõuete tasaarvestamine ei ole võimalik ka sel põhjusel, et kostja nõuded korteriomanike vastu on aegunud. Lisaks sellele on korteriomanike koosseis muutunud ja uued omanikud ei vastuta vanade omanike võlgnevuste eest, korteriühistu asutati 10. augustil 2001 aastal. KÜ seaduse § 7 lg 3 ei kehti, kuna sel ajal ei eksisteerinud korteriühistut. Hageja ei nõustu väitega, et kostja on teinud tasaarvestuse avalduse hiljemalt juunis 2002, kuna esimest korda avaldas hageja soovi nõudeid tasaarvestada alles 2005 aasta mais, kuid selleks ajaks olid nõuded aegunud.
21.Kostja vastuväidete kohaselt ei ole teada kui palju remondifondi laekus ja hageja ei ole laekumist tõendanud. Kostja on jäänud haldamisega miinusesse, kuna haldaja on ise ära maksnud kõik kommunaalmaksud. Nõue, mida kostja tasaarveldab, on nõue kõikide korteriomanike vastu solidaarselt, isikute vastu, kes olid omanikud 29. aprillil 2002 aastal. 4(8)
Esimene tasaarvestuse avaldus tehti hiljemalt 2002 aasta juunis. Selleks ajaks kui hageja hagi kohtusse esitas, ei olnud kostja nõuded kindlasti aegunud. Konkreetseid tõendeid selle kohta, millal tasaarvestuse avaldus tehti, kostjal ei ole.
KOHTU PÕHJENDUSED
22.Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leiab, et hagi tuleb rahuldada täielikult.
23.Kohus on tuvastanud, et kostja xxx haldas xxx Tallinnas kui isik, kellele eluruumide erastamise kohustatud subjekt on haldamise üle andnud vastavalt eluruumide erastamise seaduse §-le 15. Korterelamu xxx Tallinnas elanikud asutasid korterite haldamiseks korteriühistu ning 10.08.2001 kanti korteriühistu mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. Kostja andis korterelamu haldamise korteriühistule üle 29. aprillil 2002 elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Aktis asus kostja seisukohale, et ajavahemikul 01.11.2001-28.02.2002 remondivahendite laekumist ei ole olnud. Aktile lisasid pooled lahkarvamuste protokolli remondifondi vahendite osas.
24.Hageja esitas 01. aprillil 2005 Harju Maakohtule hagi ajavahemikul 01.11.2001 – 30.04.2002 kogutud, kuid üleandmata jäänud remondivahendite tagastamiseks summas 14 085,31 krooni ja viiviste nõudes 276,92 krooni.
25.Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Vastavalt eluruumide erastamise seaduse 01.05.2002 kehtinud redaktsiooni § 151 lg 5 eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle /---/. EES § 15-1 kohaselt annab eluruumide haldaja või isik, kellele on haldamine üle antud, haldamise üle korteriühistule andes seejuures üle ka kõik haldamisega seotud rahalised vahendid. Seega haldamise üleandmisel korteriühistule langeb senisel haldajal haldamisega seotud vahendite omamise või valdamise alus ära ning kui senine haldaja selliseid vahendeid üle ei anna, võib korteriühistu nõuda vahendite üleandmist alusetu rikastumise sätete järgi (VÕS § 1028 lg 1).
26.Vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas kostja on korteriomanikelt saanud rahalisi vahendeid.
27.Vaidlust ei ole selles, et kostja on ajavahemikul 01.11.2001 – 30.04.2002 elamut hallanud ja korteriomanikelt rahalisi vahendeid kogunud ning korteriomanikele arveid esitanud. Hagiavaldusele lisatud arvetest (tl 13-36), mis on kostja poolt esitatud erinevatele elamu korteriomanikele ajavahemikul 01.11.2001 – 30.04.2002 osutatud teenuste eest, nähtub, et kostja on arvetel kajastanud ka remondifondi igakuiselt suurusega 1,20 krooni ruutmeetrilt (v.a. jaanuaris 2002 suurusega 2,40 krooni ruutmeetrilt).
28.Kostja ei eita, et ta on korteriomanikelt nimetatud perioodil vahendeid kogunud, sealhulgas remondivahendeid, ning ei ole ka vaidlustanud hageja poolt koostatud remondifondi arvestust, kuid ta on esitanud vastuväite, et reaalselt remondifondi vahendeid ei ole, kuivõrd need on kulutatud muul elamu hooldusega seotud otstarbel või tasutud kostja poolt korteriomanikele vahendatavate teenuste (küte, vesi ja kanalisatsioon) eest. 5(8)
29.Kohus ei nõustu väitega, et kostja ei ole remondifondi vahendeid reaalselt saanud.
30.EES 01.05.2002 kehtinud redaktsiooni § 15 lg 1 sätestas, et elamutes, kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle antud, korraldab elamu haldamist kuni 2002. aasta 31. detsembrini eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on erastatud eluruumide omanikud kohustatud maksma majandamiskulusid korteriomandiseaduse järgi. Eluruumide erastamise kohustatud subjektile või isikule, kellele on haldamine üle antud, kohaldatakse selles õigussuhtes korteriomandiseaduses valitseja kohta käivaid sätteid. Seega tuleb ka maja haldamisel EES järgi lähtuda korteriomandiseaduse sätetest.
31.Korteriomandiseaduse 01.05.2002 kehtinud redaktsiooni § 15 lg 6 p 4 sätestas, et eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena /---/ kohase suurusega remondifondi kogumist. Vastavalt nimetatud KOS redaktsiooni § 21 lg 1 p 2 valitseja on õigustatud ja kohustatud /---/ rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Vastavalt nimetatud KOS redaktsiooni § 22 lg 1 p 4 valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava, mis sisaldab järgmisi andmeid /---/ kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust. Nimetatud sätetest nähtub, et elamu haldaja on kohustatud remondifondi kohta eraldi arvestust pidama nii vahendite kogumisel, kasutamisel kui ka majanduskava või majandusaasta aruande koostamisel. Kohtu arvates tuleb nimetatud sätete eesmärgist ka järeldus, et elamu haldaja ei tohi remondifondi arvelt teha kulutusi, mis ei ole remondiga seotud, näiteks tasuda hooldusteenuste eest või haldaja poolt vahendatavate teenuste (küte vms) eest.
32.Remondifondi vahendite kogumisel on maja haldajal kohustus kasutada selliseid vahendeid ainult remondiks või remondi tegemata jätmisel säilitada vahendid tulevikus tehtava remondi jaoks või elamu haldamise üleandmisel üleandmiseks uuele haldajale. Remondifondi vahendite kulutamisel muuks otstarbeks ei too kaasa selle kohustuse lõppemist, seega ei vasta tõele, et kostja ei ole remondifondi vahendite arvel rikastunud.
33.Kostja ei ole hageja koostatud remondifondi vahendite arvestust vaidlustanud, kuid on väitnud, et tegemist on vaid raamatupidamisliku (tekkepõhise) arvestusega, mida ei ole õige kasutada, sest lähtuda tuleb tegelikust laekumisest ehk kassapõhisest arvestusest. Hageja on palunud tegelikult laekunud summade arvestuse esitamist, kuivõrd hagejal endal puuduvad andmed tegelikult laekunud summade kohta. Kostja tegelikult korteriomanikelt laekunud vahendite arvestust kohtule esitanud ei ole. Seetõttu leiab kohus, et lähtuda tuleb hageja poolt esitatud arvestusest remondifondi suurusest 14 085,31 krooni.
34.Vastuseks kostjale märgib kohus, et eelnev ei tähenda kõrvalekaldumist põhimõttest, mis on sätestatud TsMS §-s 230 lg-s 1, mis sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Tegemist on tõendamiskoormuse ümberpööramisega (nn negatiivse tõendamiskoormusega), mis tähendab, et kuna hageja on tõendanud asjaolu, et remondifondi vahendid laekusid kostjale võimalikus arvestuslikus suuruses, siis tuleb kostjalt tõendada, et vahendeid laekus tegelikult arvestuslikust suurusest vähem (kui ta seda väidab). Tõendamiskoormuse jaotust on kohus pooltele kohtuistungil ka selgitanud. Tasaarvestuse vastuväide
35.Kostja on esitanud vastuväite, et isegi kui asuda seisukohale, et kostja on remondifondi arvel rikastunud, siis on alusetust rikastumisest tulenev nõue lõppenud tasaarvestusega. Kostja 6(8)
väitel võlgnevad elamu xxx korteriomanikud kostjale haldusteenuste eest 01.05.2002 seisuga kokku 55 776,90 krooni. Kostja on esitanud avalduse alusetust rikastumisest tuleneva nõude tasaarvestamiseks haldusteenuste võlgnevuse nõudega.
36.Vastavalt kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi §-le 234 kohustis lõpeb samaliigilise vastunõude tasaarvestamisega, mille tähtaeg saabus või mille tähtaeg on määramata, või on määratud nõude esitamise momendiga. Tasaarvestamiseks on küllaldane ühe poole avaldus. Vastavalt alates 01.07.2002 kehtiva VÕS § 197 lg 1 kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega sõltumata sellest, kumma seaduse alusel tasaarvestus tehakse, on tasaarvestuse eelduseks: 1) nõuete vastastikkus 2) nõuete maksmapandavus.
37.Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 leidnud, et enne elamu haldamise üleandmist tekkinud korteriomanike ja üürnike poolt tasutud remondirahadest tuleneva nõude osas saab korteriühistu KÜS § 2 lg 1 järgi oma liikmete õiguste kaitseks kohtusse pöörduda oma nimel. Samas on nõudeõigus olemas ka igal korteriomanikul, kes on remondiraha tasunud selle summa ulatuses, mida on tasunud tema. Seega on põhimõtteliselt endisel haldajal võimalik korteriomaniku nõudeid endise haldaja vastu tasaarvestada talle kuuluvate nõuetega nende samade korteriomanike vastu.
38.Nõustuda ei saa aga tõlgendusega, mille kohaselt korteriomanikud vastutavad hooldusteenuse osutamisest tekkinud võlgnevuse eest endise haldaja ees solidaarselt. Kostja on ebatäpselt viidanud Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04. Nimetatud otsus sõnastab tõepoolest, et /---/ kuigi KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1 järgi eeldatakse kaasomandi majandamiskulude katmist vastavalt mõtteliste osade suurusele, kehtib selline regulatsioon vaid kaasomanike endi vahelises suhtes. Seda tuleb aga mõista sel viisil, et KOS § 13 lg 1 kehtib ka korteriomaniku ja kaasomandi valitseja vahelistes suhetes. KOS § 13 lg 1 kohaldamatuse kolmandate isikute suhtes tingib kolmanda isiku kaitse vajadus. Kaasomandi valitseja on aga kolmandate isikutega võrreldes oluliselt erinevas seisundis ning oleks KOS mõttega vastuolus valitsejat selles suhtes kaitsta. Nimetatud vastuolu näitab kasvõi see, et kui korteriomanikud vastutaksid valitseja ees solidaarselt, siis peaksid nad palkama veel täiendava valitseja, kes tegeleks igakuiselt majandamiskulude jaotamisega korteriomanike vahel ja nende nõuete sissenõudmisega. Seega tuleb järeldada, et KOS § 13 lg 1 on kohaldatav ka korteriomaniku ja kaasomandi valitseja vahelistes suhetes.
39.Vaidlust ei ole selles, et kostja väidetav nõue korteriomanike vastu on tekkinud tema tegevusest kaasomandi valitsejana. Kuna kostja nõue korteriomanike vastu on tekkinud kaasomandi valitsemisest, siis vastavalt KOS § 13 lg 1 vastutavad korteriomanikud kostja ees osavõlgnikena ning nõuete tasaarvestamine on lubatud vaid korteriomanike suhtes individuaalselt, s o kostja saab iga korteriomaniku nõuet tasaarvestada vaid talle kuuluva hooldustasu võlgnevuse nõudega sama korteriomanikku vastu. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 peab kostja sel juhul tõendama, et ta oli õigustatud tegema tasaarvestusi ning ära näitama, millises ulatuses ta iga korteriomaniku suhtes tasaarvestuse tegi. Antud juhul kostja selliseid tõendeid esitanud ei ole, seega ei ole kostja tõendanud tasaarvestuse vastuväite esimest eeldust e nõuete vastastikkust ning seetõttu ei ole võimalik tasaarvestuse vastuväidet arvestada.
40.Samas ei ole kostja tõendanud ka taasarvestuse vastuväite teist eeldust e talle kuuluva nõude maksmapandavust, kuivõrd kostja ei ole näidanud kelle vastu ja millise perioodi eest ta nõudeid omab. Muuhulgas ei ole võimalik sel põhjusel hinnata, kas kostjale kuuluvad nõuded on aegunud või mitte. 7(8)
41.Toodud põhjustel ei arvesta kohus kostja poolt esitatud tasaarvestuse vastuväidet. Viivis
42.Hageja on palunud välja mõista seadusjärgne viivis perioodi eest 01.12.2004-01.04.2005 summas 276,92 krooni.
43.Vastavalt VÕS § 113 lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Vaidlust ei ole selles, et hageja koostatud viivise arvestus vastab VÕS §-le 113. Kohus mõistab kostjalt välja viivise 276,92 krooni. Kohtukulud
44.Vastavalt TsMSjaTMSrakS § 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 sätestas, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest /---/ hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale.
45.Hageja on palunud kohtukuludena välja mõista riigilõivu 1050 krooni ja õigusabikulu 3000 krooni. Kohus mõistab kostjalt välja riigilõivu 1050 kroooni, kuid tulenevalt TsMS § 61 lg 1 p 1 tuleb õigusabikulu välja mõista vaid 5 % ulatuses hagi rahuldatud osast summas 704,26 krooni.
Peeter Pällin Kohtunik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.