Tsiviilasja number
2-05-2161
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.mai 2008, Tallinn
Tsiviilasi
Ronald Nermanni hagi Kärt 1 364 055 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.10.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ronald Nermanni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28.04.2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Ronald Nermann, esindaja vandeadvokaat Martin Tamme Kostja Kärt Hübner, esindaja vandeadvokaat Tiit Vajak
Hübneri
vastu
Tühistada Harju Maakohtu 09.10.2006 otsus ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik Ronald Nermann esitas 27.05.2005 Kärt Hübneri vastu hagi 557 100 krooni saamiseks. Ronald Nermann, Tarvo Türkson ja Urmas Türkson ostsid 12.06.1998 kaasomandisse X asuva kinnistu. Hageja ostis 1/2 mõttelist osa kinnistust. Kostja õiguseellane M.V esitas 14.08.1998 avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Tallinna Ringkonnakohus mõistis
28.12.2004 otsusega kostjalt hageja kasuks välja 270 662 krooni, Tarvo Türksoni kasuks 378 433,77 krooni ja Urmas Türksoni kasuks 81 983,77 krooni ja jättis muus osas jõusse Tallinna Linnakohtu 11.06.2004 otsuse, millega muu hulgas tunnustati kostja omandiõigust kinnistule. Kostjalt mõisteti raha välja seetõttu, et 12.06.1998 müügilepingus oli ette nähtud remondi tegemise kohustus, mille ostueesõiguse teostaja üle võttis. Kinnistu ostjad kohustusid jätkama elamu ehitus- ja remonditöid Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel 02.06.1998 sõlmitud töövõtulepingu järgi. Kostja peab hagejale hüvitama kõik ehitus- ja remonditöödega kantud kulutused, sh toreduslikud kulutused, kuna need olid suunatud asja tarbimisväärtuse suurendamisele ning kinnistu omanikuks saanud kostja hakkab ka toreduslike tööde tulemit kasutama. Kulutuste hüvitamata jätmisel rikastuks kostja alusetult hageja arvel. Hageja kulutas ehitus- ja remonditöödele 557 100 krooni, mis on tõendatud kohtuekspertiisi tulemustega Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/3/227-2207/02. Täiendavas hagiavalduses palus hageja kostjalt välja mõista 02.06.1998 töövõtulepingu täitmiseks makstud 296 450 krooni, mille hageja tasus OÜ-le Haabersti Maja 24.09.1998 kassa sissetuleku orderi nr 71 alusel. Tallinna Ringkonnakohus jättis 28.12.2004 otsuses arvestamata remonditööde tasumise orderid nr 71 ja nr 73, põhjendades seda asjaoluga, et nende orderite alusel raha maksmine oli seotud töövõtulepingu täitmisega, mille pooleks ostueesõiguse teostaja ei olnud. Kokku palus hageja kostjalt kulutuste katteks välja mõista 853 550 krooni ja seadusjärgse viivise 510 505 krooni, so 1 364 055 krooni. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja esialgse nõude 557 100 krooni saab kokku arvutada hagile lisatud kassa sissetuleku orderite nr 4, 10 ja 17 alusel, kuid puudub tehtud tööde maksumuse arvestus. Seetõttu on nõue ebaselge. Tallinna Ringkonnakohus on vaidlusküsimuse jõustunud kohtulahendiga juba lahendanud ning hagejale on ostumüügilepingu alusel makstav raha välja mõistetud. Hagiavalduse menetlemiseks puudub alus ning hagiavaldus tuleb tagastada. Hageja nõude ulatuses ei ole töid kunagi tehtud. Seda tõendab ka ekspertiisiakt. Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel sõlmitud töövõtulepingust ei tulene kostjale kohustusi. Remonditöödega on tekitatud rohkem kahju kui kasu, kuna peale lammutustööde on tehtud vaid üksikuid remonditöid. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohtud on tsiviilasjas nr 2/3/227-2207/02 tuvastanud, et kostjale kuulub Tallinnas Kannikese 4 asuva kinnistu omandiõigus, mille kostja õiguseellane sai ostueesõigust teostades. Ostueesõigust teostati 12.06.1998 kinnistu müügi- ja valdamise ning kasutamise korra lepingu suhtes, millega E.M müüs kinnistu hagejale, Tarvo Türksonile ja Urmas Türksonile. Nimetatud müügilepingu p-s 5.1.4 oli sätestatud ostjate kohustus jätkata elamu ehitus- ja remonditöid Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel 02.06.1998 sõlmitud ehitus- ja remonditööde tööettevõtulepingu tingimuste järgi. Samas müügilepingu punktis märgiti ära tasutavad summad ning tehtavad ehitus- ja remonditööd. Riigikohus leidis 22.10.2001 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-132-01, et ostueesõiguse teostajale lähevad asjaõigusseaduse (AÕS) § 265 alusel üle kõik ostja õigused ja kohustused, seega pidi ostueesõiguse teostaja kandma ka remonditööde eest tehtavaid kulutusi. Tallinna Linnakohus tunnustas 11.06.2004 otsusega kostja omandiõigust. Selles osas jättis Tallinna Ringkonnakohus otsuse muutmata. Tallinna Ringkonnakohus muutis aga 28.12.2004 otsusega kostjalt väljamõistetava summa suurust ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 270 662 krooni, Tarvo Türksoni kasuks 378 433,77 krooni ja Urmas Türksoni kasuks 81 983,77 krooni. Hageja kinnitusel põhineb tema praegune nõue 02.06.1998 töövõtulepingul. Selle hagi saab läbi vaadata, sest Tallinna Ringkonnakohtu 28.12.2004 otsusest nähtuvalt ei andnud
2(5)
ringkonnakohus töövõtulepingule hinnangut ja seega puudub töövõtulepingust tulenevate kulutuste hüvitamise vaidluses jõustunud kohtulahend. Kostja ei muutunud ostueesõigust teostades 12.06.1998 kinnistu ostu-müügilepingus ostja õigustesse ja kohustustesse astumisega 02.06.1998 töövõtulepingu pooleks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kui ostueesõiguse teostajale läksid üle müügilepingus sätestatud õigused ja kohustused. Töövõtulepingu on aga sõlminud Toivo Türkson ja OÜ Haabersti Maja. Töövõtulepingust ega selle lisana sõlmitud 12.06.1998 protokollist ei tulene kohustusi, mida ostueesõiguse teostaja peab täitma. Müügileping ja töövõtuleping on kaks erinevat lepingut. Kuigi ostjad võivad müügilepingus võtta endale kohustusi, ei muutu nad sellest automaatselt töövõtulepingu poolteks. AÕS § 265 järgi lähevad ostueesõiguse teostajale üle vaid müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Müügilepingus selgesõnaliselt kokkulepitud kohustuste ulatuses on ostueesõiguse teostajalt (kostjalt) hageja kasuks raha välja mõistetud. Hageja esitas kohtule 16.09.1998 protokolli, mille kohaselt otsustati pikendada töövõtulepingust tulenevat tööde lõpetamise tähtaega määramata ajaks ja muudeti tööde mahtusid. Protokolli p 3 kohaselt kohustusid kinnistu omanikud tasuma OÜ-le Haabersti Maja ehitus- ja remonditööde eest tööde vastuvõtmise (vahe)aktide alusel. Protokollile kirjutasid alla hageja, Tarvo Türkson, Toivo Türkson ja Urmas Türkson ning Heldur Nermann. Hageja ei muutunud selle protokolli alusel töövõtulepingu pooleks. Protokolli kohaselt võtsid kinnistu omanikud endale tööde eest tasumise kohustuse. Seda protokolli ei saa aga käsitada protokolli sõlmimise ajal kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 220 lg 1 kohase võla ülekandmisena, kuna võla ülekandmine sai toimuda ainult kreeditori, praegusel juhul OÜ Haabersti Maja, nõusolekul. Asjaolu, et Heldur Nermann on OÜ Haabersti Maja seaduslik esindaja, ei oma tähendust, kuna protokollile on ta alla kirjutanud füüsilise isikuna ning igasugune viide osaühingule puudub. Samuti ei vasta protokoll sisuliselt võla ülekandmise tehingu tunnustele, kuna protokollist ei nähtu selgesõnaline võla ülekandmine ega see, et seda protokolli oleks seostatud töövõtulepinguga. Hageja kohustus tasuda remonditööde eest tulenes müügilepingust ning protokolli võib käsitada müügilepingu alusel sõlmitud dokumendina. Viimasele asjaolule viitab ka see, et protokolli p-s 3 eristatakse ühelt poolt kinnistu omanikke ja teiselt poolt OÜ-ga Haabersti Maja seotud lepingupooli. Sellega on sisse toodud selge erinevus töövõtulepingu ja müügilepingu vahel ning kohus ei saa nimetatud protokolli käsitada võla ülekandmisena. Kuna müügilepingus ostjana osalev lepingupool ei muutunud töövõtulepingu pooleks müügilepingu alusel ega võla ülekandmisega, ei saanud töövõtulepingu pooleks muutuda ka ostueesõiguse teostaja, s.o kostja, kes võttis üle kõik ostja õigused ja kohustused. Seega puudub hagejal õigus nõuda ostueesõiguse teostajalt nende kulutuste hüvitamist, mis tulenevad töövõtulepingust. Puudub vaidlus, et hageja on tasunud töövõtulepingust tulenevate tööde eest, kuid see õigussuhe ei puutu kostjasse ning kohus ei saa seda õigussuhet praeguses menetluses hinnata. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jaotada vastavalt seadusele. Esimese astme kohus on eiranud seisukohta, mille Riigikohus andis vaidlusaluse suhte osas oma 22.10.2001 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-132-01. Riigikohus leidis antud otsuses, et kuigi Ronald Nermanni poolt töövõtulepingu alusel OÜ-le Haabersti Maja tasutud maksed ehitus- ja remonttööde eest ei ole ostuhinnaks ega AÕS § 269 lg-s 2 sätestatud kulutusteks, on tegemist ostu-müügilepingust tuleneva kohustusega, mis läheb ostu-müügilepingu p 5.1.4 alusel üle ostueesõigust teostavale isikule. Kuna kostja võttis ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega rahalise kohustuse tasuda 12.06.1998 töövõtulepingu järgseid makseid,
3(5)
ei oma tähendust, millal maksed sissenõutavaks muutusid. AÕS §-st 265 ja § 269 lg-st 1 tulenevalt on kostja kohustatud temale lisaks ostuhinnale hüvitama ka ostetud kinnistul asukohaga X teostatud ehitustööde maksumuse ning tasuma viivist ehitus- ja remonditöödeks tehtud kulutuste hüvitamisega viivitatud aja eest. Maakohus asus ekslikult seisukohale, et hageja ei muutunud müügilepingu sõlmimisel automaatselt töövõtulepingu pooleks. Hageja täitis 12.06.1998 töövõtulepingust tulenevaid kohustusi ning selle kinnituseks sõlmiti 16.09.1998 protokoll. Protokollile kirjutas alla töövõtja OÜ Haabersti Maja seaduslik esindaja Heldur Nermann, milline asjaolu leidis kohtuistungil tuvastamist. Ükski protokolli allkirjastanud osapooltest (müüja, kõik ostjad ja töövõtja) protokolli sisulisest ega vormilisest küljest ei vaidlustanud ning kõik allakirjutanud said aru, et tegemist on 12.06.1998 töövõtulepingust tulenevate kohustuste ülevõtmisega kinnistu ostjate poolt. Kostja ei vaidlustanud samuti 16.09.1998 sõlmitud protokolli, mistõttu kohtu poolt oli ebaõige lugeda protokoll juriidiliselt ebakorrektselt vormistatuks. Maakohus hindas 16.09.1998 protokolli sõlmimise asjaolude ja õigusliku tõlgendamise osas vääralt tõendeid ega arutanud menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses, rikkudes sellega TsMS § 232 lg 1 ja § 351 lg 1. Kostja on hageja tehtud kulutuste arvel pärast X kinnisasja omanikuks saamist rikastunud. Kuigi hagi aluseks oli AÕS § 269, oleks kohus pidanud nimetatud normi mittekohaldamisel kaaluma, kas kostja peab alusetult saadu hüvitama mõnel muul õiguslikul alusel, kuna kohus ei ole seotud õigusliku tõlgendusega, mille annab vaidlusalusele suhtele menetlusosaline. Antud juhul ei ole vaidluse all see, et kostja on hageja arvel rikastunud ning ostueesõiguse teostamise avaldus ja 16.09.1998 protokoll kinnitavad, et see rikastumine toimus kostja nõusolekul. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 09.10.2006 otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata uueks arutamiseks samale kohtule. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud AÕS § 269 lg 2 järgi oli ostueesõigust teostav isik kohustatud juhul, kui kinnisasi oli juba läinud ostja omandisse või valdusse, hüvitama ostjale lisaks ostuhinnale ning lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele ka ostja poolt kinnisasjale tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused ning tasutud maksud. Ka AÕS § 28 lg 1 järgi on isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusse saanud kuriteoga. Asjale tehtud kulutused on AÕS § 27 p 1 järgi vajalikud, kui nendega säilitatakse asja või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Heausksel valdajal on AÕS § 28 lg 2 järgi lisaks õigus nõuda omanikult ka asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamist osas, mis ületab tema poolt asja viljast saadud tulu. Hüvitus ei tohi seejuures ületada määra, mille võrra asja väärtus on kasulike kulutuste tõttu suurenenud. Asjale tehtud kulutused on AÕS § 27 p 2 järgi kasulikud, kui nendega asja oluliselt parendatakse. Kui omaniku varaline seisund ei võimalda hüvitada kasulikke kulutusi, võib ta AÕS § 28 lg 3 järgi nõuda hüvitise vähendamist või hüvitise maksmisest vabastamist ning sellisel juhul on heausksel valdajal õigus enda tehtud parendused asja rikkumata ära võtta. Isikul, kes võõrast asja vallates on teinud asjale toreduslikke kulutusi, ei ole AÕS § 28 lg 5 järgi õigust nõuda nende hüvitamist. Tal on õigus enda lisatud mugavus- ja meeldivusesemed ning ilustused asja rikkumata ära võtta. Asjale tehtud kulutused on AÕS § 27 p 3 järgi toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt asja mugavust, meeldivust või ilu.
4(5)
Seega on ostjal üldjuhul õigus nõuda ostueesõiguse teostajalt nii vajalike kui ka kasulike kulutuste hüvitamist. Riigikohus on otsuses nr. 3-2-1-127-04 leidnud, et ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei muutnud ostja valdust ebaseaduslikuks ega pahauskseks Sellest tulenevalt ei saa jätta AÕS § 28 lg 4 alusel ostja tehtud kasulikke kulutusi hüvitamata. Maakohus leidis, aga et hagi ei ole õiguslikult põhjendatud ja jättis sellel alusel hagi rahuldamata. Kuna maakohus ei ole tuvastanud, millised vajalikud kasulikud kulutused vaidlusalusele elamule tehti esialgse ostja poolt ja millised toreduslikud, siis ei ole võimalik asja lahendada apellatsioonimenetluses ja asi tuleb saata uueks arutamiseks samale kohtule. Riigikohus leidis samas asjas tehtud lahendis, et AÕS § 269 lg 2 ja § 28 lg 1 kohaselt tuleb ostjale hüvitada kinnisasjale tehtud vajalikud kulutused ning § 28 lg 2 järgi kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused osas, mis ületavad tema poolt asja viljast saadud tulu. Kulutuste väärtus tuleb kindlaks määrata kulutuste tegemise aja seisuga. Seega tuleb maakohtul ka välja selgitada, millist tulu sai hageja elades vaidlusaluses majas kuni käesoleva ajani. Riigikohtu otsuse kohaselt tuleb samuti maakohtul kontrollida asja uuel läbivaatamisel, kas võib tekkida küsimus hageja käitumise vastavusest hea usu põhimõttega. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 108 lg 1 järgi tuli tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuse täitmisel toimida heas usus. Õiguse teostamine ei olnud TsÜS § 108 lg 2 järgi lubatud muu hulgas juhul, kui õiguse teostamise eesmärgiks oli kahju tekitamine teisele isikule. Samasisuline regulatsioon tuleneb ka 1. juulil 2002. a jõustunud TsÜS §-st 138. Kui kostja teostas hageja ostetud kinnisasja suhtes ostueesõigust ja hageja oli sellest teadlik, kuid jätkas kinnisasjale kulutuste tegemist vaatamata kostja keelule teha kinnisasjal asuva elamu ümberehitustöid, siis on võimalik, et hageja ei toiminud kinnistule kasulikke kulutusi tehes ja nende hüvitamist nõudes heas usus. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja ei ole andnud hinnangut asjas esitatud tõenditele, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.