Muud › Muud hagiasjad

Välja mõista OÜ-lt Fransertal AS (registrikood 10096353) AS Tallinna Sadam (registrikood 10137319) kasuks menetluskulu 51 120 (viiskümmend üks tuhat ükssada kakskümmend) krooni. Apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.

Hagiavalduse asjaolud ning hageja nõue AS Tallinna Sadam esitas 08.12.2005 kohtule hagi AS Haltransa ja OÜ Fransertal vastu kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Hageja palus tuvastada kostjate kohustuse anda kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses puudutatud isikutena nõusolek Harju Maakohtu (Tallinna Linnakohtu) kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 3665701 (endine nr 36657) kolmandasse jakku tehtud kande nr 1 ja hoonestusõiguse kinnistusregistri registriossa nr 3922701 (endine nr 39227) esimesse jakku tehtud kande nr 1 parandamiseks järgmiselt: 1) registriosas nr 3665701 lugeda õigeks järgmine kanne: „Tasuta hoonestusõigus AS Haltransa (registrikood 10041974, Tallinn) kasuks kestvusega 99 aastat. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 39227. Sisse kantud 05.07.2001. 12.07.2005 avalduse alusel seoses hoonestusõiguse kaasomandi lõpetamisega muudatus sisse kantud 03.08.2005.“; 2) registriosas nr 3922701 lugeda õigeks järgmine kanne: „Hoonestusõigus, mis on sisse kantud kinnistu nr 36657 kolmandasse jakku kestvusega 99 aastat. Ehitamis- ja korrashoiukohustus vastavalt lepingu punktile 8. Hüvitus ja ehitise saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel vastavalt lepingu punktile 10. Koormatud kinnisasja omanikuna on sisse kantud Osaühing Fransertal (reg. kood 10096353, Tallinn).“ Hagiavalduse kohaselt kuulub OÜ-le Fransertal omandiõiguse alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr 3665701 all kantud kinnistu asukohaga Tallinnas Nõlva 9, mis koormati 05.07.2001 tasuta hoonestusõigusega kestvusega 99 aastat AS Haltransa kasuks. 28.11.2003 sõlmisid hageja ja kostjad hoonestusõiguse isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille punktidest 1.1, 2.1 kuni 2.4 tulenevalt koormasid lepinguosalised hoonestusõiguse tasuta isikliku kasutusõigusega hageja kasuks kestvusega kümme aastat. 30.07.2004 muutsid kostjad kokkuleppel hoonestusõiguse tingimusi selliselt, et hoonestusõigus loeti seatuks tähtajaga kuni 30.09.2004. 12.10.2004 kokkuleppega lugesid kostjad hoonestusõiguse seatuks kuni 31.12.2005. 08.03.2006 on kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse tähtaja pikendamine kuni 31.12.2006. 14.03.2006 asjaõiguslepingu alusel loovutas AS Haltransa temale kuuluva hoonestusõiguse kinnisasja omanikule OÜ Fransertal ning 25.04.2006 kanti hoonestusõiguse omaniku muudatus kinnistusraamatusse. Kostjad rikkusid hageja õigusi, muutes omavahelise kokkuleppega hoonestusõiguse tähtaja kestust selliselt, et hoonestusõiguse tähtaeg lõpeb enne hoonestusõigusele hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse tähtaja möödumist. Isikliku kasutusõiguse seadmisel oli hagejal alus eeldada, et hoonestusõigus kestab 99 aastat. Kokkuleppe sõlmimisel ei küsinud kostjad hagejalt kui puudutatud isikult KRS § 341 lg 1 järgi vajalikku nõusolekut. Vastavalt KRS § 341 lg 2 p-le 2 on asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel puudutatud isikuks eelkõige kustutatava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. Hageja õigust, mis on seotud hoonestusõiguse sisuga (tähtajaga), on ebaõige kandega rikutud. Kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg-ga 1 on hagejal õigus nõuda ebaõige kande parandamist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel on hagejal õigus nõuda kostjate tahteavalduse tegemise kohustuse olemasolu tuvastamist.

Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Hagi on põhjendamatu ja teenib kostjate majandustegevuse takistamise eesmärki. Koormatised jäävad AÕS § 2443 kohaselt püsima ka juhul, kui hoonestusõigus langeb kinnistu omanikule. Kooskõlas isikliku kasutusõiguse seadmisel sõlmitud kolmepoolse kokkuleppega (lepingu punkt 5.4) on hagejal isikliku kasutusõiguse tingimuste püsimajäämine tagatud. Hageja ei ole puudutatud isik kinnistusraamatuseaduse tähenduses. Hageja ei ole kordagi pöördunud kostjate poole tahteavalduse saamiseks, mistõttu ta ei ole toiminud heas usus. Maakohtu otsus ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hageja õigusi ei ole esiletoodud asjaoludel rikutud ja hagejal ei ole hagis toodud kannete parandamise nõudeõigust. 28.11.2003 lepingus on kokku lepitud hoonestusõiguse koormamises hageja kasuks isikliku kasutusõigusega ja määratletud on kasutusõiguse ulatus. Isikliku kasutusõiguse sisuks on vallata ja kasutada korrapäraselt ja heaperemehelikult Tallinnas Nõlva 9 asuva raudtee harusid, mis on hoonestusõiguse eseme oluliseks osaks. Lepingu punktis 5.4 on määratletud hoonestusõiguse tähtaja möödumisel hoonestusõiguse eseme saatus hagejat puudutavas osas ning sellega on tagatud hageja õiguste püsimajäämine ka pärast tähtaja möödumist. Hageja kuulumine KRS §-s 341 märgitud isikute ringi ei anna alust kannete ebaõigeks lugemiseks ja parandamiseks. Kande muutmise või kustutamise nõudeõigus on AÕS § 65 lg 1 järgi üksnes isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud. Hoonestusõiguse tähtaja muutmine ei riku esiletoodud asjaoludel hageja õigusi. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palus apellatsioonkaebuses tühistada Harju Maakohtu otsuse täies ulatuses ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek tema kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 3665701 kolmandas jaos ja hoonestusõiguse kinnistusregistri registriosa nr 3922701 esimeses jaos hoonestusõiguse kohta tehtud kannete parandamiseks hagiavalduses toodud sõnastuses. Kaebuse põhjenduste kohaselt on vaidlusaluseks asjaoluks küsimus, kas hoonestusõiguse tähtaja muutmine rikub hageja kui hoonestusõigust koormava kasutusõiguse omaniku õigusi ning annab hagejale aluse nõuda kooskõlas AÕS § 65 lg-ga 1 vastavas osas kande parandamist. Esimese astme kohtu põhjendused selles küsimuses on ebaõiged. KRS § 341 lg 2 p 2 tähenduses on hageja puudutatud isik ja KRS § 341 lg-st 1 tuleneb nõue, et kande tegemisel kinnistusraamatusse on vajalik puudutatud isiku nõusolek. Nõusoleku küsimata jätmisega on rikutud hageja õigust välistada tema kasuks asjaõigusega koormatud asjaõiguse sisu muutmine. AÕS § 65 lg 1 seob ebaõige kande parandamise nõudeõiguse õigustatud isiku õiguste rikkumise faktiga. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt leiab hoonestusõiguse omanikule langemine aset üksnes juhul, kui hoonestaja ei ole kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Juhul kui hoonestusõigus lõpeb selle tähtaja saabumise tõttu, siis omanikule langemist AÕS § 2441 lg 1 tähenduses ei toimu. Hageja õigusi rikub hoonestusõiguse tähtaja muutmine selliselt, et hoonestusõiguse tähtaeg saabub ajaliselt varem kui isikliku kasutusõiguse lepinguga hageja kasuks hoonestusõigusele seatud isikliku kasutusõiguse tähtaeg. Hoonestusõiguse tähtaja saabumisel tekib OÜ-l Fransertal kinnistu omanikuna õigus nõuda kooskõlas AÕS § 66 lg-ga 1 hoonestusõiguse osas tehtud kande kustutamist, millega paratamatult kaasneks hageja isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate õiguste lõppemine. Kohus on isikliku kasutusõiguse lepingu punkti 5.4 alusel ebaõigesti tuvastanud asjaolu, et hoonestustähtaja muutmine ei riku hageja õigusi.

Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlesid kaebusele vastu. KRS § 341 lg 1 tõlgendamine selliselt, et kõigilt isikutelt, kelle asjaõigus on kantud kinnistusraamatusse, tuleb alati küsida nende nõusolekut kinnistusraamatu kannete tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks, on ebaõige. Nõusolekut tuleb puudutatud isikult küsida siis, kui ta on puudutatud isikuks kande tegemise asjaolude suhtes, s. t antud kandega muudetakse tema õiguste sisu või mahtu. Käesoleval juhul ei ole hageja isiklikku kasutusõigust puudutavat kannet muudetud ega kustutatud. Hoonestusõiguse tähtaja lõppemine ei lõpeta hoonestusõiguse kohta avatud registriosa eksisteerimist. Hoonestusõiguse registriosa sulgemiseks on vajalik kinnisasja omaniku avaldus ja sellisel juhul on hageja puudutatud isikuks. Menetluse edasine käik Hageja apellatsioonkaebuse alusel vaatas Tallinna Ringkonnakohus läbi Harju Maakohtu otsuse ning jättis selle lõppjärelduse 29.09.2006 otsusega muutmata. Otsuse kohaselt saab AÕS § 65 lg 1 järgi ebaõigeks pidada kinnistusraamatu kannet, mis on tehtud materiaalõigusliku aluseta (asjaõiguslepinguta). Kinnistusraamatu kande õigsus ei sõltu sellest, kas kande tegemise formaalsed eeldused (näiteks puudutatud isiku nõusolek kande tegemiseks) on täidetud. Vaidlusalused hoonestusõiguse tähtaega puudutavad kanded on tehtud kostjatevahelise asjaõiguslepingu alusel. Seega ei saa kandeid pidada ebaõigeks ja kostjatel ei ole kohustust teha tahteavaldust nende muutmiseks. KRS § 341 ei anna puudutatud isikule nõudeõigust kande parandamiseks põhjusel, et kande parandamiseks ei olnud tema nõusolekut. AÕS § 65 lg 1 ja KRS § 341 koosmõjust tuleneb, et püsima jäävad kanded, mida ei oleks tohtinud teha kande tegemise eelduste puudumise tõttu, kuid mis on objektiivselt õiged. Hageja kassatsioonkaebuse alusel tühistas Riigikohus Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus asus seisukohale, et kinnistusraamatus kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on KRS § 341 lg 1 järgi vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna hageja kasuks oli hoonestusõigusele seatud isiklik kasutusõigus, oli hoonestusõiguse tähtaja muutmiseks vajalik hageja nõusolek. Kuivõrd hoonestusõiguse tähtaja muutmise kanne on eelneva põhjal ebaõige, tuleb ebaõige kanne AÕS § 65 lg 1 alusel hageja nõudel parandada ja taastada kinnistusraamatu kanne algse hoonestusõiguse tähtaja (99 aastat) kohta. Riigikohus leidis, et ta ei saa siiski teha asjas ise uut otsust ja asendada AÕS § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi vajalikud tahteavaldused. Seda takistab asjaolu, et kinnistusraamatu kannetest nähtuvalt on hoonestajaks saanud OÜ Fransertal, kes on ka kinnisasja omanik. Kinnistusraamatut ei saa enam parandada hageja taotletud viisil, kuna hoonestaja muutumine on kehtivalt kinnistusraamatusse kantud ning kostja OÜ Fransertal on saanud kaaskostja AS Haltransa õigusjärglaseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hagejal võimaldada muuta hagi eset taotletava kandeteksti osas. Asjaolude muutmist arvestades peab ringkonnakohus andma selleks (TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel) TsMS § 376 lg 3 järgi vajadusel nõusoleku. 19.03.2007 esitas AS Tallinna Sadam ringkonnakohtule nõude muutmise avalduse ja taotluse kostja asendamiseks, tuginedes TsMS § 211 lg-le 1, § 376 lg-le 3, § 652 lg 3 p-le 2 ja Riigikohtu otsuses antud juhistele. Hageja palus asendada kostja AS Haltransa kostjaga OÜ Fransertal, kuna viimane on omandanud vaidlusaluse hoonestusõiguse, ning muuta haginõuet selliselt, et kinnistusraamatu kannete parandamise nõue rahuldatakse OÜ Fransertal suhtes ja tuvastatakse OÜ Fransertal kohustus anda nõusolek tema kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 3665701 kolmandas jaos ja hoonestusõiguse kinnistusregistri registriosa nr 3922701 esimeses jaos hoonestusõiguse kohta tehtud kannete parandamiseks hagiavalduses toodud sõnastuses.

Tallinna Ringkonnakohus rahuldas hageja taotlused ning luges 20.02.2008 määrusega hageja nõude eseme ja apellatsioonkaebuse taotluse muudetuks vastavalt avaldusele, samuti asendas TsMS § 211 lg 1 alusel kostja AS Haltransa kostjaga OÜ Fransertal. 10.04.2008 teatas OÜ Fransertal Tallinna Ringkonnakohtule, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 3922701 esimesse jakku on 18.10.2007 asjaõiguslepingu alusel 24.10.2007 tehtud kanne alljärgneva sisuga: „Hoonestusõigus tähtajaga 27.02.2014, mis on koormatisena kantud kinnistu nr 3665701 kolmandasse jakku. Koormatud kinnisasja omanikuna on sisse kantud OÜ Fransertal (registrikood 10096353, Tallinna linn). Ehitamis- ja korrashoiukohustus vastavalt 24.05.2001 lepingu punktile 8. Hüvitus ja ehitise saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel vastavalt 24.05.2001 lepingu punktile 10. Hoonestusõigus on tasuta.“ Analoogiline kanne on 24.10.2007 tehtud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 3665701 kolmandasse jakku esimesele järjekohale. Eeltoodust tulenevalt on AS Tallinna Sadam hagi alus ära langenud. Kostja OÜ Fransertal palub jätta hagi rahuldamata ning mõista hagejalt välja kostja kohtukulud. Hagi rahuldamata jätmist võib põhimõtteliselt tõlgendada olukorrana, kus kostja on kohtumenetluse käigus rahuldanud hageja nõude. Kostja on menetluse algusest peale tuginenud asjaolule, et hageja põhjustas kostjale asjatu kohtumenetluse ega püüdnud oma võimalikke asjaõigusi tagada kohtuväliselt. Kostja ei ole kunagi kavatsenud 28.11.2003 hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lepingu täitmisest hoiduda. 19.04.2007 esitas kostja tõendid hagejale asjaõigusliku tagatise andmise kohta, juhuks kui hoonestusõiguse kinnistusregistriosa suletakse. Hageja tagatist vastu ei võtnud. Kompromissiläbirääkimiste käigus käitus hageja hea usu põhimõtte vastaselt ja esitas kostjale uue hoonestusõigusele isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu projekti, milles soovitakse kostjale panna ebamõistlikke kohustusi. Hageja ei ilmunud 27.09.2007 notari juurde lepingu sõlmimiseks. Tegelikult on isikliku kasutusõiguse alused ära langenud ja kostjal on õigus nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kuna AS Tallinna Sadam ei oma lepingu punktis 3.5 toodud veomahtusid. Eeltoodud asjaoludel tuleks jätta kohtukulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebus rahuldada. Maakohus on tõlgendanud ebaõigesti AÕS § 65 lg-t 1 ja KRS § 341. Kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi üldjuhul nõutav (vastava õiguse suhtes) õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping), kuid lisaks ka sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muudetakse või kustutatakse, kinnistamisavalduse alusel (AÕS § 621). Kinnistusraamatus kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on KRS § 341 lg 1 järgi vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks. Kinnistusosakond, tehes kinnistusraamatusse kande KRS § 341 järgi vajaliku puudutatud isiku nõusolekuta, eksis KRS § 341 lg 1 vastu. Kandeavalduse rahuldamise eelduste puudumisel tehtud kanne on ebaõige ning tuleb AÕS § 65 lg 1 järgi parandada isiku nõudel, kelle õigust ebaõige kandega rikuti.

Asjaõiguse sisu muutmisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi puudutatud isikuks muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust muudetavale asjaõigusele. Hoonestusõiguse sisuks on muuhulgas selle tähtaeg (AÕS § 251). Kuna hageja kasuks oli hoonestusõigusele seatud isiklik kasutusõigus, oli hoonestusõiguse tähtaja muutmiseks seega vajalik hageja nõusolek. Hageja nõusolekut selleks ei olnud, mistõttu ei ole ka hagejale tagatud tema isikliku kasutusõiguse asjaõigusena püsimine kokkulepitud aja jooksul. Võimalikud võlaõiguslikud kokkulepped kasutusõiguse jätkuva tagamise suhtes ei ole asjaõiguslikuks tagatiseks. Kuigi asjaõigusega koormatud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi vajalik ka selle isiku nõusolek, kes omab asjaõigust kustutatavale asjaõigusele, ei oleks sellise asjaõiguse omajal alust nõusoleku andmisest keelduda, kui hoonestusõiguse tähtaeg on möödunud. Eelneva põhjal ei oleks hoonestusõiguse tähtaja muutmise kannet kinnistusraamatusse võinud teha hageja nõusolekuta. Kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on seda korduvalt aga tehtud. Sellega on kinnistusosakond teinud korduvalt kandeid, ilma, et selleks oleks olnud puudutatud isiku nõusolek (puudutatud isiku nõusoleku vajalikkusele kande tegemise eeldusena ei ole viidatud ka asja materjali juures olevates notariaalselt tõestatud lepingutes, millega hoonestusõigust muudeti). Kostja kinnitus võetud kohustuse täitmise kohta ning põhjendus, millest võiks tuleneda kostja õigus nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, ei oma käesoleva vaidluse läbivaatamisel tähtsust. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tulenevalt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäetakse kohtukulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehakse, lg 8 kohaselt jaotatakse samal viisil ka apellatsioonimenetluse kulud. Õigusabikulude väljamõistmisel arvestatakse TsMS §-s 61 sätestatut. Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse ja rahuldab hagi, siis jätab ta kohtukulud kostja kanda. Asjaolusid, mis võimaldaksid toimida teisiti, antud juhul ei esine. Hageja tasus kahes kohtuastmes riigilõivu kokku 1120 krooni, millise summa peab kostja hüvitama (kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon kuulub Riigikohtu otsuse kohaselt tagastamisele). Hageja õigusabikulud kuuluvad hüvitamisele summas 50 000 krooni, mis on kooskõlas TsMS § 61 lg 1 p-s 2 sätestatud justiitsministri kehtestatud suurusega (Justiitsministri 23.08.1999 määrus nr 42).

Ü. Jänes

I. Kesküla

G. Kivinurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.