Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi aeg
Harju Maakohus Andres Suik 18.10.2022, Tallinn 2-22-4219 K. L. hagi R. W. vastu seltsingu likvideerimise ja seltsinguvara jagamise nõudes R. W. vastuhagi K. L. vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduse kohtulahendiga asendamiseks hagihind 3 500 eurot vastuhagi hind 3500 eurot Hageja (vastuhagis kostja): K. L. (isikukood xxxx; hagis märgitud elukoht xxxx); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: advokaat Katrin Paulus (Advokaadibüroo EMERALDLEGAL; epost: [email protected]); Kostja (vastuhagis hageja): R. W. (isikukood xxxx; elukoht xxxx; e-post: xxxx); Kostja (vastuhagis hageja) lepinguline esindaja: Õnneli Matt (e-post: [email protected]). 11.10.2022, kohtuistungil osalesid hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja advokaat Katrin Paulus kostja (vastuhagis hageja) R. W. ja kostja lepinguline esindaja Õnneli Matt
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt. Kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid ning määrata, et poolte vara jagatakse järgmiselt:
1.1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomand, aadressiga Xxxx, müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras;
1.2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud rahast tagastatakse Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx kohane laenujääk tagastamise hetke seisuga koos Xxxx AS-i poolt nõutava võimaliku laenu ennetähtaegse tagastamise hüvitisega;
1.3.pärast Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx järgse laenujäägi tasumist (koos Xxxx ASi poolt nõutava võimaliku laenu ennetähtaegse tagastamise hüvitisega) tagastatakse ülejäänud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud raha arvelt K. L.le 20 114,07 eurot ja R. W.ile tema poolt
2-22-4219 tasutud laenumaksed koos intressiga summas, mille kostja on tasunud laenujäägi Xxxx AS-ile tagastamise hetke seisuga vastavalt käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p-le 1.2;
1.4.pärast käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p-s 1.3. märgitud raha tagastamist jagatakse ülejäänud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud raha K. L. ja R. W.i vahelt võrdselt.
2.Jätta vastuhagi rahuldamata.
3.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Jätta poolte menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.K. L. (hageja) esitas 22.03.2022 Harju Maakohtule hagi R. W. (kostja) vastu seltsingu likvideerimise ja seltsinguvara jagamise nõudes. Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt hageja ja kostja 15.01.2013 lahutasid abielu. Lahutusele vaatamata jätkus poolte kooselu ning pooled soetasid kooselu ajal vara (korteriomandi), võttes selleks ka ühiselt laenu. Poolte kooselu jätkus kuni 16.09.2021, mil hageja kolis ühisest kodust aadressil Xxxx välja. Kostja elab nimetatud aadressil tänaseni, kuid ei ole maksnud hagejale mistahes tasu või hüvitist hagejale kuuluva kaasomandi osa kasutamise eest. Hageja soovib korteriomandi ostmiseks sõlmitud seltsingu likvideerimist ja seltsinguvara jagamist.
2.Jagatavaks varaks on korteriomand aadressil Xxxx. Hageja ja kostja ostsid vaidlusaluse korteri ühiselt 06.12.2019. Korteri ostuhind oli 98 000 eurot. Korteriomandi ostmiseks võeti Xxxx AS-ist ühiselt laenu summas 133 000 eurot. Tegu oli niinimetatud koduvahetuslaenuga, mille kohaselt andis pank esmalt uue korteri ostuks laenu ning pärast uue kodu soetamist oli laenusaajatel võimalik olemasolevat kinnisvara (kodu) rahulikult müüa. Ühtlasi refinantseeriti laenulepinguga hageja poolt Xxxx korteri ostuks võetud laenu summas 34 885,93 eurot. 05.02.2020 müüs hageja tema lahusvaraks olnud korteriomandi aadressil Xxxx. Vastavalt müügilepingu punktile 2.2 ja 3.2.1 tasus hageja Xxxx korteri müügist saadud rahast tagasi Xxxx AS-ilt võetud laenu summas 55 000 eurot. Xxxx AS-ilt võetud laenumakseid hakkas seejärel igakuiselt tasuma kostja. Hagejale teadaolevalt on kostja laenumakseid tasunud tänaseks kokku summas 9 240 eurot. Pärast Xxxx korteri müüki tegid hageja ja kostja Xxxx korteris remonti, mille eest tasus vähemalt 4 500 eurot hageja. Tegelikkuses tasus hageja remondi eest ca 10 000 eurot, kuid hageja tegi seda enda kontolt välja võetud sularaha eest, mistõttu on hagejal ülejäänud ulatuses remondi eest tasumist raske tõendada.
2-22-4219
3.Eeltoodust nähtub hageja ja kostja konkreetne varaline eesmärk: Xxxx korteri ühine soetamine, aga ka selle parendamine remondiga, samuti korteri soetamiseks ühiselt laenu võtmine. Samal ajal oli hagejal ja kostjal ka ühine majapidamine, nad kasvatasid ühiselt xxxx sündinud poega. Mõlemad pooled tegid Xxxx korteri omandamiseks ja parendamiseks olulisi ja võrreldavaid majanduslikke (rahaliselt hinnatavaid) panuseid: hageja tasus oma lahusvara arvelt Xxxx korteri soetamiseks vajaliku sissemaksu ehk tagastas koduvahetuslaenulepingu alusel määratud tähtaja jooksul osaliselt laenusumma Xxxx ASile (summas 55 000 eurot), samuti oli hageja panuseks remondikulude kandmine vähemalt summas 4 500 eurot. Kostja panuseks oli Xxxx AS-iga sõlmitud laenulepingu osaline täitmine, mis käesolevaks hetkeks on tehtud summas 9 240 eurot. Hagejal ja kostjal oli Xxxx korterit soetades ühine tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks, millele viitab asjaolu, et korter soetati kaasomandisse ning mõlemad pooled panustasid rahaliselt selle soetamiseks võetud laenu tagastamisse.
4.Kuna hageja ja kostja kooselu on tänaseks lõppenud, tuleb ühiselt soetatud korteriomand jagada, likvideerides eelnevalt seltsingu, tagastades pooltele nende panused ning täites enne vara jagamist ka seltsinguvaral lasuvad kohustused. Eelnevast tulenevalt palub hageja kohtul likvideerida hageja ja kostja seltsing ning määrata, et seltsingu likvideerimisel jagatakse seltsinguvara alljärgnevalt. Esiteks Xxxx korter müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus korras. Seejärel Xxxx korteri müügist saadud rahast tagastatakse Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx kohane laenujääk. Pärast seltsinguvara võõrandamist ja saadud tulemist kinnisasja omandamisega seotud kohustuste täitmist tuleb järgmise etapina tagastada hageja panus Xxxx korteri ostul 20 114,07 eurot, rahaline panus Xxxx korteri remontimisel vähemalt summas 4 500 eurot. Kostja panuseks Xxxx korteri soetamisel on korteri soetamiseks võetud laenumaksete tasumine kokku summas 9 240 eurot. Hageja hinnangul on Xxxx korteri väärtus käesoleval ajal vähemalt 120 000 eurot. Laenujääk on hageja ja kostja korteril käesoleval ajal ca 73 000 eurot. Seega jääks panuste tagastamiseks raha ligikaudu 47 000 eurot, mis on piisav (panuste summa kokku on 33 854,07 eurot). Pärast panuste tagastamist jääb eelduslikult veel raha üle (eelduslikult ca 13 145,93 eurot), mis tuleb jagada hageja ja kostja vahel võrdselt.
5.Hageja 07.06.2022 täiendava seisukoha järgi seltsingu eesmärgiks oli korteriomandi ühine soetamine. Pooled elasid sel ajal koos ja kasvatasid ühist last, seega oli nende selline ühine eesmärk (korteriomandi ühine soetamine) ka lahutamatult seotud nende omavaheliste õigussuhetega. Poolte ühine laenukohustus ja muud panused seltsingusse (hageja sissemakse ning hageja kulul teostatud remont) teenis seltsingu eesmärki - korteriomandi soetamine ühise laenuga ja parendamine. Pooled ei olnud seega seotud vaid ühise asja kasutamise ja korrashoidmisega seonduvate kohustustega nagu kostja üritab väita. Siinsel juhul sai pidada vara majanduslikus mõttes ühisvaraks mitte võla- ja asjaõiguslikus mõttes, kuna pooled tegid võrdse osa soetamiseks erinevatel aegadel erinevaid panuseid. Poolte kokkuleppe sisuks oli, et algselt teeb hageja suurema sissemakse - tasutud ostuhinna osa, mille hageja tasus oma lahusvaraks olnud korteri müügist saadud raha eest, seejärel aga hakkab laenumakseid tasuma kostja enda sissetulekutest. Nii pidid pooled jõudma selleni, et lõpuks on ka põhjendatud korteriomandi omandamine poolte kaasomandisse võrdsetes osades. Selline poolte eesmärk ei olnud aga saavutatud lõplikuks lahkumineku ajaks, s.o 16.09.2021. Hageja panused (sissemakse ja hageja kulul korteri parendamine) olid selleks ajaks märkimisväärselt suuremad kui kostja panused (laenu tagasimaksed).
6.Eelnevast tulenevalt ei ole kostja vastuväiteid seonduvalt seltsinguvaraga või seonduvalt asjaoluga, et korteriomandi omanikena on kinnistusraamatusse kantud hageja ja kostja kaasomanikena, asjakohased. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et poolte vahel kehtis kokkulepe, et hageja sisuliselt kingib kostjale osa korteriomandist, makstes kostja omandisse läinud kaasomandi osast teatud osa lihtsalt kinni. Kostja on igal juhul kohustatud hagejale tagastama hageja poolt korteriomandi soetamiseks enammakstud rahasumma. Poolte vahel sõlmitud seltsingulepingu olemasolule viitab asjaolu, et laenumakseid asus tasuma kostja - see
2-22-4219 kinnitab, et vastavalt poolte kokkuleppele pidi ka kostja korteriomandi soetamisse panustama ning keegi ei teinud kellelegi kingitust.
7.Hageja ei ole hagiavalduses soovinud poolte kooselu jooksul soetatud kõikide asjade seltsinguvaraks lugemist ja vastavate panustega seotud ulatuslikku tagasitäitmist. Hageja on selgelt toonud esile, et seltsingu sätteid tuleb kohaldada konkreetselt vaidlusaluse korteriomandi soetamise ja parendamisega seonduvalt. Mõlemad pooled on teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused ning pooltel oli ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Viimast kinnitab ka kostja oma hagivastuses, märkides, et korteriomandi soetamise eesmärk oli luua pooltele ja ühisele lapsele ühine kodu ja võtta selleks ühine laen.
8.Pooled ei kogunud raha ühise eesmärgi saavutamiseks kui korteriomandi tulevikus ostmiseks, millisel juhul pidanuks seltsinguleping olema notariaalselt tõestatud (Tartu Ringkonnakohtu 16.02.2011 otsus tsiviilasjas 2-09-7821). Pooled olid korteriomandi juba ostnud ehk asjaõiguslikult kaasomandisse omandanud. Seltsinguleping puudutas antud juhul korteriomandi majanduslikus mõttes ühisvarana soetamist ja selle eest tasumist (panuste tegemist), mistõttu ei pidanud seltsinguleping olema notariaalselt tõestatud.
9.Hageja rõhutab, et ei ole kordagi tuginenud asjaolule, et korteri sisustus (vallasasjad) on seltsinguvara. Asjad, mis hageja kaasa võttis, ei olnud kostja asjad. Korteri sisustust (vallasasju) ei loeta ka kinnisasja oluliseks osaks. Seega jäävad kostja vastuväited seonduvalt asjade äraviimisega arusaamatuks. Kostja on suhtluses hagejaga vähemalt osaliselt tunnistanud, et hageja on teinud korteris omal kulul remonti Kostja esitas korteriomandi väärtuse tõendamiseks hindamisakti, mis on tehtud 12.01.2022. Hageja ei nõustu, et korteriomandi väärtus määratakse kindlaks niivõrd vana hindamisakti alusel. Võrreldes 12.01.2022 seisuga on üldteada asjaoluna kinnisasjade hinnad tänaseks oluliselt tõusnud.
10.Hageja täiendas 15.08.2022 menetlusdokumendis hagiavaldust alternatiivse nõudega. Hageja soovib esimese alternatiivina korteriomandi ostmiseks sõlmitud seltsingu likvideerimist ja seltsinguvara jagamist. Teise alternatiivina soovib hageja sisult samal põhimõttel vara jagamist, kuid kaasomandi lõpetamise ja jagamise sätete järgi. Hageja palub kohtul lähtuda alternatiivist II juhul, kui kohus leiab, et seltsingu sätted ei ole kohaldatavad. Hageja palub alternatiivselt mõista kostjalt hageja kasuks 15 374,07 eurot ning lõpetada vaidlusaluse korteri kaasomand selle avalikul enampakkumisel müümisel täitemenetluse seadustiku korras. Hageja taotleb kohtuotsuse täitmise korra määramist, sh et enampakkumisel müügist saadud raha tuleb jagada järgmiselt: 1) müügist saadud rahast tagastatakse Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx täitmiseks; 2) ülejäänud müügist saadud raha arvelt makstakse K. L.ale 15 374,07 eurot; 3) korteriomandi müügist saadud raha jagatakse K. L. ja R. W. vahelt võrdselt.
11.Hageja on veendunud, et kostja ei vaja kõnealust korteriomandit omale elamiseks. Nimelt on kostja olnud varasemalt nõus korteriomandi müügiga. Lisaks on 27.06.2022 kirjutanud kostja hagejale ning küsinud hagejalt, kas hageja oleks nõus kui korterisse abivajavaid Ukraina põgenikke paigutada. Juhul, kui kostja vajaks tingimata korterit endale elamiseks, ei ole eluliselt usutav, et ta sooviks sinna elama võtta veel ka ukrainlasi. Korteris on avatud köögiga elutuba ja kaks magamistuba, millest ühe kohta on kostja väitnud, et see tuba on hageja ja kostja ühise poja tuba, mistõttu ei oleks võimalik ukrainlastele kasutamiseks anda vaid üht magamistuba. Samuti on kostja teadlik poolte ühise poja xxxx, mistõttu pojale üldse ei sobikski võõrastega koos elamine. Hageja hagiavalduses esitatud nõuete rahuldamise korral saab lahendatud ka poolte ühise laenukohustusega seotud küsimus: on oluline, et seltsingu likvideerimisel või kaasomandi lõpetamisel ei jääks sama korteriomandiga seotud laenukohtutus Xxxx AS-i ees jätkuvalt ühiseks, kuna see koormaks ebamõistlikult seda poolt, kelle ainuomandisse korteriomand pärast jagamist ei jääks.
2-22-4219
12.Uue eksperthinnangu kohaselt on korteriomandi tänane turuväärtus 137 000 eurot. Korteriomandi jagamine reaalosadeks ei ole võimalik. Samuti ei pea hageja võimalikuks anda korteriomand ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, kuna nii jääks korteriomandiga seotud ühine laenukohustus endiselt ühiseks. Selle tulemusel satuks kaasomanik, kes korteriomandit ei omanda, oluliselt ebaõiglasemasse olukorda, kui see kaasomanik, kes saaks korteri ainuomandi (alles jääks kohustus, kuid puudub võimalus kohustuse täitmisel saada omand). Kuigi kostja on lepingulise esindajaga konsulteerides jõudnud varasemast erinevale järeldusele, et soovib nüüd ise korteriomandi omandada, hüvitades hagejale 22 500 eurot, ei pea hageja sellist lahendust võimalikuks. Nimelt ei ole tänaseni teada, kas kostjal on üldse võimalik hagejale hüvitist tasuda, lisaks oleks hüvitis summas 22 500 eurot oluliselt väiksem, kui hagejal on õigus saada korteriomandi müümisel tänase turuhinna juures ning võttes arvesse hageja panuseid oma lahusvara arvelt korteriomandi soetamisel.
13.AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb asja avalikul enampakkumisel müües jagada saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Siinsel juhul kuulub nii hagejale kui kostjale 1⁄2 kaasomandist, kuid vaidlust ei ole selle üle, et hageja tasus korteriomandi soetamisel rohkem raha (20 114,07 eurot) kui tänaseks on tasunud kostja korteriomandi soetamiseks võetud laenumaksete tagastamisel (vähemalt 9 240 eurot). Seega ei oleks korteriomandi enampakkumisel müügist saadava raha jagamine poolte vahel võrdselt hageja suhtes kuidagi õiglane.
14.Kostja ei ole tasunud korteriomandi soetamisel ja hiljem selle remontimisel sama palju, kui tasus hageja. Hagejal on õigus nõuda kostjalt korteri soetamisel kostjalt enammakstud raha tagastamist, samuti korterile tehtud kulutuste hüvitamist, et kantud koormatised oleks tasutud võrdselt. Seega olukorras, kus hageja tasus korteriomandi soetamisel 20 114,07 eurot ja tegi korteri remondiga seotud kulutusi vähemalt 4 500 euro eest, tuleb kostjal hagejale tagastada AÕS § 75 lg 1 alusel 15 374,07 eurot (24 614,07 – 9240 = 15 374,07).
KOSTJA SEISUKOHT HAGI OSAS
15.Kostja vaidles 30.05.2022 vastuses hagile täies ulatuses vastu. Kostja ja hageja on korteriomandi asukohaga Xxxx kaasomanikud, mitte seltsinglased. Kostja elab kaasomandis, see on juba pikalt kodu temale ja poolte ühisele lapsele, kostja on panustanud kaasomandi remonti füüsiliselt ja finantsiliselt. Kostja soovib kaasomandi endale osta ning säilitada oma ja lapse kodu. Haginõude alus ning rahalised nõuded on hageja poolt õiguslikult põhistamata ja tõendamata. Hageja esitatud nõuete põhistamiseks esile toodud asjaolud on vastuolulised.
16.Puudub varaühisuse selge iseseisev eesmärgistatus ning tekkiva võlasuhte pooled on seotud üksnes kohustustega, mis seonduvad ühise asja kasutamise ja korrashoidmisega. Lisaks puudub sellise ühisuse korral poolte vahel lepinguline õigussuhe, ühisus tekib seaduse alusel. Kuivõrd seltsingu näol on tegemist lepingulise suhtega, tekib seltsing lepingu sõlmimisega seltsinglaste poolt. Seltsingulepinguks ei saa lugeda kaasomanike vahelisi õigussuhteid, kuivõrd ka siin on pooled kaasomanikena niigi omavahel õiguslikult seotud seaduse alusel (AÕS § 71 jj). Seltsinguleping, mille eesmärgiks on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, peab olema notariaalselt tõestatud. Pooled on jätnud seltsingu alusel tegutsemise võimalused teadlikult kasutamata ja on teadlikult valinud oma suhte õigusliku reguleerimise viisi, lahusvaraks oleva kaasomandina. Seetõttu ei saa sellises olukorras ühise tegutsemise ja varaliste panuste tegemise korral eeldada seltsingulist õigusliku sidumise tahet.
17.Seltsinguvarasse kuuluvad esemed on seltsinglaste ühisomandis, mille korral on ühisomanike osad - erinevalt kaasomandist - kindlaks määramata, seega ei saa seltsinglane käsutada ka oma (mõttelist) omandiosa konkreetses esemes. VÕS § 590 lõike 1 kohaselt ei või seltsinglane nõuda ka seltsinguvara jagamist. Kuna ka seltsingu liikmelisuse moodustavad üksikud õigused ei ole
2-22-4219 VÕS § 588 kohaselt võõrandatavad, ei ole seltsinglasel võimalik ühepoolselt mingil muul viisil oma seltsinguga seotud varalisi suhteid muuta, kui seltsingu ülesütlemise kaudu toimuva seltsingu likvideerimisega. Eelpool mainitud piirangud hageja ja kostja vahelise varasuhte regulatsioonis puudusid. VÕS § 580 lõike 1 tähenduses ei saa lugeda ühiseks eesmärgiks automaatselt ühist kooselu. Kostja on seiskohal, et käesoleval juhul ei ole seltsingu põhimõtete rakendamine kostja hinnangul õiguslikult võimalik, korteriomandi soetamine eesmärgiga luua omale ja ühisele lapsele ühine kodu ja võtta selleks ühine laen ei ole majanduslik eesmärk ja leping omaette.
18.Hageja nõude suurus on tõendamata. Esiteks ei nähtu hageja esitatud lisadest hageja esitatud rahalised summad. Teiseks ei sisaldu hagiavalduse lisadena esitatud pangaväljavõtetest ühestki makses viidet seltsingule või vähemalt selgitust, et tegemist on korteri renoveerimiseks makstud rahaga. Hageja esitatud dokumentidest jääb selgusetuks, milline seos on hageja poolt kostjale tehtud rahalistel ülekannetel väidetava seltsingu varaga. Hageja poolt teostatud konkreetselt viitava selgituseta maksete meelevaldne sidumine tagantjärele väidetava seltsinguga ei ole antud juhul kohane, ega saa olla väidetavat seltsingu olemasolu põhistavaks ega rahalise nõude suurust kinnitavaks tõendiks. Väidetava seltsingu sisustamiseks kulutatud raha puhul tuleks arvestada, et hageja lahkus korteriomandist koos kogu väärtuslikuma sisustuse ja tehnikaga, isegi külmkapi tõstis tühjaks ja viis kaasa.
19.Hagiavaldus ei sisalda remondikulude kalkulatsioone ja tõendeid. Esitletud perioodil käis kostja tööl ning panustas ühise pere majapidamiskuludesse, heaolusse rahaliselt ja füüsiliselt. Lisaks tasus kostja alates 9.12.2019 Xxxx kaasomandis oleva korteriomandiga seotud Xxxx AS laenukohustust (laenulepingu nr xxxx) kokku summas 13 022,97 eurot. Kaasomanikud kasvatasid koos ühist last ning olid varasemalt ka abielus, pärast mille lahutust jätkasid kooselu ning soetasid kaasomandisse korteriomandi (nagu ka hageja ise hagiavalduse I p 1 tunnistab). Seltsingu loomise tahte korral saanuks pooled ka seltsingu sõlmida, kuid korteriomand osteti kaasomandisse. Pooltevahelistest kirjavahetustest nähtub otseselt, et pooled ei käsitlenud omavahelist varasuhet seltsinguna.
20.Pooled hindavad kinnisvara väärtust erinevalt. Hageja nimetab hinnaks 120 000 eurot ja rohkem, kuid kostja on esitatud hindamisakti järgi on korteriomandi väärtuseks 105 000 eurot.
VASTUHAGI ASJAOLUD JA NÕUE
21.Kostja esitas 15.08.2022 vastuhagi. Vastuhagis esitatud asjaolude kohaselt kostja ja hageja omandisse kuulub kaasomandina korteriomand asukohaga Xxxx, registriosa numbriga xxxx. Kummalegi kaasomanikule kuulub 1⁄2 kaasomandist. Kaasomanikeks saadi notariaalse tehingu alusel 06.12.2019. a. Korteriomandi soetamishind oli 98 000 eurot, kuid korteriomandi ostuks võeti pangalaen summas 133 000 eurot, mille laenujääk on 15.08.2022 seisuga 70 009,73 eurot. K. L. refinantseeris kaasomandi ostu järgselt oma korteriomandil olevat laenu kaasomandi ostuks võetud laenuga ning tasus siis kaasomandil lasuvat laenu vastavalt lepingule tagasi. Kaasomandil olevat laenukohustust jäi refinantseerimise tagasimaksete järgselt tasuma ainuisikuliselt tasuma R. W.. Hinnanguliselt on Xxxx asuva 3-toalise korteri turuväärtuseks 105 000 eurot. Kuivõrd pooled on mõlemad kaasomandi osade omanikud, oleksid nad pidanud ning peaksid ka jätkuvalt kandma korteriga seotud kulusid võrdses osas (sealhulgas tasuma laenu- ja intressimakseid, kindlustuse, ühistu arved jne). R. W. on tasunud ainuüksi korteriomandil lasuvat laenukohustust 15.08.2022 seisuga 13 831,50 eurot.
22.Kostja taotleb kohtult kaasomandi lõpetamist korteriomandi tema ainuomandisse määramise ja K. L.-le hüvitise 22 500 eurot tasumise kohustusega. Vastuhageja on uurinud oma võimekust kaasomandil lasuva pangalaenu üle võtmiseks ning lisaks kompromissiks pakutud hüvitise tasumiseks. Vastuhageja on saanud pangast positiivse vastuse ning on selle esitanud ka hagejale.
2-22-4219 Vastuhagejal on võimekus tasuda hagejale hüvitis 22 500 eurot omandi kaotuse eest ning vabastada hageja laenu üle võtmisega ühisest pangalaenust. Vastuhageja palub kohtulahendi täitmiseks alates kohtulahendi jõustumisest 1 (üht) kalendrikuud, mille kestel hageja saab korteriomandi omandamiseks korraldada kaasomanike ühise pangalaenu üle võtmise ning laenuvõtmise hüvitise maksmiseks, vältides selliselt kohest täitemenetluse algatamise võimalust.
23.Vaidlusalune korteriomand on R. W. kodu ning ta on sellesse panustanud laenumaksete tasumisega, hoolitsenud korteri eest ning tasunud kommunaalkulud. Hageja pakutud viisil peaks ta loobuma oma kodust alla ca 3 800 euroga ja sedagi juhul, kui hageja poolt tellitud hindamises toodud summaga korter müüa õnnestuks. Juhul, kui korteri müük toimuks madalama hinnaga, siis võib juhtuda, et hageja pakutud viisil R. W. korteri müügist üldse raha ei saaks ning oleks koduta. R. W.-i poolne panus korteriomandisse läheks täielikult tühja ning see läheb vastuolu tema omandiõigusega ja kodu puutumatusega, sest ta ei seisa põhjendamatult kaasomandi müümisele vastu, vaid palub lõpetada omand mõistlikul viisil arvestades seejuures, et tegemist on tema koduga, ta on võimeline korteriomandi kohustuste ülevõtmiseks seda tõendanud.
24.Poolte kooselu ajal kandis R. W. oma sissetulekud K. L.a pangakontole ning sellest elati ja panustati ka korteriomandisse. R. W. ei võta õigeks K. L.a väidetud korteri parendusi hagetud summades ning lisaks ei tõsta näiteks tapeedi vahetus korteriomandi väärtust enam aja möödudes niivõrd, kui seda teeb kinnisvara hindade tõus, mis on mõlemale poolele vara hinna kasvu aluseks. Korteriomandis ei ole tehtud remonttöid, mis kuuluksid kummalegi poolele hüvitamisele. R. W. ei nõustu K. L.a väidetega sellest nagu oleks pooled panustanud korteriomandisse ebavõrdselt ja justkui seetõttu peaks R. W. saama omandi lõpetamisel väiksema osa.
25.Kasutuseelise nõudele vaidleb R. W. täielikult vastu, kuna ei ole hagejal takistanud korteriomandi kasutust, kes korteriomandist vabatahtlikult ja seejuures salaja koos mööbliga välja kolis ning järsku uue mehega abiellus. R. W. ei ole kuidagi korteriomandi ligipääsu takistanud ja K. L.a käis viimati ka 27.06.2022 hindajaga korteriomandis oma võtmetega. R. W. ei rikastu kuidagi kaasomandis edasi elades K. L.a arvelt, vastupidi, R. W. tasub üksinda poolte kaasomandi hoidmise ja säilitamise kulud, kommunaalkulud ja pangalaenu, mis on mõlema kaasomaniku kohustuseks.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
26.Hageja esitas 01.09.2022 vastuse vastuhagile. Hageja ei tunnista vastuhagi. Hageja on seisukohal, et vastuhagi on alusetu ja vaidleb vastuhagile täielikult vastu. Hageja on seisukohal, et isegi, kui kohus vastuhagi rahuldab, on hagejal õigus õiglasele hüvitisele omandi kaotamise eest. Käesoleval juhul on õiglane, kui pangalaen tagastatakse, hageja saab tagasi vähemalt enda sissemakstud raha, ülejääv raha jagatakse kaasomanike vahel võrdselt. Hageja ei saa leppida hüvitisega 22 500 eurot. Tänast turuhinda arvestades ei ole tegemist õiglase hüvitisega. 05.07.2022 sai hageja kätte eksperthinnangu Xxxx korteri praeguse turuhinna kohta.
27.Hindamisakti järgi on korteri väärtuseks 137 000 eurot. Laenujääk on hageja ja kostja korteril käesoleval ajal ca 73 000 eurot. Seega jääks panuste tagastamiseks raha ligikaudu 64 000 eurot, mis on piisav (panuste summa kokku on 33 854,07 eurot). Pärast panuste tagastamist jääb eelduslikult veel raha üle (eelduslikult ca 30 145,93 eurot), mis tuleb jagada hageja ja kostja vahel võrdselt (VÕS § 604).
28.22 500 eurot ei ole õiglane hüvitist ka tänast turuhinda arvestades, kuna isegi juhul, kui hageja ei saaks tagasi oma panust summas 24 614,07 eurot (millega hageja ei nõustu), oleks hageja õigustatud saama ca 32 000 eurot (137 000 – 73 000; 64 000/2=32 000). Kostja vastuhagi punktist 1.6 nähtub, et sellist summat kostja hagejale hüvitada ei saa. Hageja on seisukohal, et kostja vastuhagi lähtubki hoopis sellest, et esmalt on ta enda jaoks välja selgitanud hüvitise maksmise
2-22-4219 võimekuse ning seejärel pakkunud seda hagejale. Seega tegelikkuses ei arvesta kostja pakkumine vähimalgi määral tegelike kaasomandi lõpetamise nõuetega, vaid üksnes enda rahalise olukorraga.
29.Väited korteri eest hoolitsemise kohta on kostja poolt tõendamata. Laenumaksete tasumist kostja poolt on hageja arvestanud ka enda hagis taotletud viisil seltsinguvara jagamisel või kaasomandi lõpetamisel. Kostjal on kommunaalmaksete võlg 1001,26 eurot. Väited kodu kui väärtuse kohta on ka eluliselt mitteusutavad, kuna hageja 15.08.2022 hagi lisaks nr 5 oleva hindamisakti fotodelt nähtub, et kostjal pole kõnealuses korteris isegi voodit ning korteris on üldse vähe sisustust. Lisaks on kostja xxxx ning korteris elanud vähem kui 3 aastat (korter osteti 06.12.2019). Varem ei ole kostja isiklikku korterit omanud ning on elanud üürikorteris või hageja korteris. Seega ei ole võimalik rääkida, et kostjal oleks korteriga mingi eriline emotsionaalne side, miks oleks vaja just tema jaoks see koduna säilitada. Ka korteri sisutus ei tekita erilist kodutunnet. Kostjal on pärast korteriomandi enampakkumisel müümist võimalik võtta oma vähesed asjad ning soetada uus korter või üürida uus eluase. Algkapitali selleks saab ta õiglaselt hageja taotletud viisil hagi rahuldamisel.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
30.Kohus kontrollib esmalt hagiavalduse põhjendatust. Hageja esitas järjestatud alternatiivsed nõuded, paludes esimese alternatiivina likvideerida pooltevaheline seltsing ja jagada Xxxx korteriomandiga (registriosa nr xxxx) seotud poolte vara nii, et korteriomand müüakse enampakkumisel, müügist saadud rahaga tasutakse korteriomandiga seotud laen Xxxx, seejärel tasutakse korteri müügist saadud rahaga poolt panused ja jagatakse ülejäänud raha poolte vahel võrdselt. Hageja on seoses antud nõudega täpsustanud, et hageja tugineb seltsingulepingu sõlmimisele, kuid kui kohus seltsingulepingu sõlmimist ei tuvasta, siis palub hageja kohaldada seltsingu sätteid abieluvälise kooselu kestel omandatud korteriomandi jaotamisele (tl 188 pöördel). Teise alternatiivina soovib hageja nimetatud korteriomandile poolte kaasomandi lõpetamist sarnastel tingimustel esimeses alternatiivis esitatud vara jagamisega seltsingu likvideerimisel.
31.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 370 lg 2 on sätestatud, et hagis võib esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. TsMS § 442 lg 8 kohaselt alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Seega kontrollib kohus hagiavalduse põhjendatust vastavalt hageja esitatud alternatiivsetele nõuetele. Kui hagi kuulub rahuldamisele hageja nõude esimese alternatiivi alusel (st kui kohus tuvastab seltsingulepingu olemasolu või kohaldab seltsingu likvideerimise sätteid analoogia alusel), siis puudub kohtul vajadus kontrollida hageja teise alternatiivse nõude (vara jagamine kaasomandi lõpetamise kaudu) põhjendatust.
32.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ja kostja lahutasid 15.01.2013 abielu (tl 5), kuid lahutusele vaatamata jätkus poolte kooselu ning pooled soetasid kooselu ajal vara (korteriomandi), võttes selleks ka ühiselt laenu. Kohus loeb asjas esitatud tõendite alusel tuvastatuks järgmised asjaolud: (i) Pooled ostsid 06.12.2019 ühiselt korteriomandi asukohaga Xxxx (tl 6-14); (ii) korteriomandi ostmiseks võeti 06.12.2019 ühiselt laenu Xxxx AS-ist summas 133 000 eurot (tl 15-17). Pooled ei vaidle, et tegemist oli nn koduvahetuslaenuga, mille kohaselt andis pank esmalt uue korteri ostuks laenu ning pärast uue kodu soetamist oli pooltel võimalik olemasolevat kinnisvara laenu katteks müüa. Pooled ei vaidle ka selle üle, et nimetatud laenulepinguga refinantseeriti hageja poolt Xxxxa korteri ostuks võetud laenu summas 34 885,93 eurot (vt tl 9 ja tl 15 pöördel); (iii) 05.02.2020 müüs hageja tema lahusvaraks olnud korteriomandi aadressil Xxxx. Vastavalt müügilepingu p-dele 2.2 ja 3.2.1 tasuti hageja Xxxx korteri müügist saadud rahast tagasi Xxxx AS-ilt võetud laenu summas 55 000 eurot (tl 18-25); (iv) Xxxx AS-ilt võetud laenu makseid hakkas seejärel igakuiselt tasuma kostja. 15.08.2022 seisuga oli laenujäägi suurus 70 009,73 eurot
2-22-4219 (tl 144) ja kostja oli 15.08.2022 seisuga laenu tagasi maksnud koos intressiga summas 13 831,5 eurot (tl 145-146).
33.Kohus on seisukohal, et asjas esitatud tõendid ei kinnita seltsingulepingu sõlmimist. VÕS § 580 lg 1 on sätestatud, et seltsingulepinguga kohustuvad kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Seltsingulepingu sõlmimisele kohalduvad ka lepingu sõlmimise üldsätted. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 lg 1 on sätestatud, et leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Asjas esitatud tõenditest ei järeldu poolte poolt selline tahteavalduste vahetamine, millest saaks piisava selgusega järeldada, et pooled soovisid sõlmida seltsingulepingu ja määratleda lepinguliselt viisi ühise eesmärgi saavutamiseks. Ka Riigikohus on 21.12.2016 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16 p-s 21 selgitanud, et mehe ja naise püsivat ühise majapidamisega abieluvälist kooselu (vabaabielu) ei saa iseenesest lugeda seltsinguks VÕS § 580 lg 1 mõttes ja seega kohaldada sellele VÕS § 580 jj (vt ka Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p-d 13-15).
34.Vaatamata sellele, et pooled ei sõlminud seltsingulepingut, peab kohus tuvastatud asjaolude alusel (vt kohtuotsuse p 32) võimalikuks kohaldada seltsingu sätteid analoogia alusel. Riigikohtu 03.12.2014 otsuses nr 3-2-1-109-14 p-s 19 on selgitatud, et seltsingu sätteid saab kohaldada eelkõige mingi konkreetse varalise eesmärgi puhul, nagu vara ühine soetamine või parendamine kooselu eesmärgil mõlemapoolsete panustega või samal eesmärgil ühine kulutuste kandmine. Riigikohus on näinud TsK § 438 lg 1 järgse ühise tegutsemise lepingu puhul poolte ühise majandusliku eesmärgina nt elamu korruse väljaehitamist (Riigikohtu 9. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-09, p 15). Seltsingu likvideerimissätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, kui: (i) mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused; (ii) pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.
35.Kohus leiab, et käesoleval juhul on täidetud nimetatud eeldused seltsingu sätete kohaldamiseks poolte abieluvälise kooselu kestel omandatud korteriomandi ja sellega seotud kohustuste jaotamisele. Ilmselgelt oli pooltel vaidlusalust korteriomandit ostes ühine tahe majanduslikult ühise väärtuse kestvaks loomiseks, millele viitab nii korteri ühine ost kui ka selle ostu finantseerimine ühiselt võetud laenuga. Samuti tegid mõlemad pooled korteriomandi omandamiseks olulisi ja võrreldavaid rahaliselt hinnatavaid panuseid. Ühiselt võetud laenuga refinantseeriti hageja poolt Xxxxa korteri ostuks võetud laenu summas 34 885,93 eurot (vt tl 9 ja tl 15 pöördel). 05.02.2020 müüs hageja tema lahusvaraks olnud korteriomandi aadressil Xxxx. Vastavalt müügilepingu punktile 2.2 ja 3.2.1 tasus hageja Xxxx korteri müügist saadud rahast tagasi Xxxx AS-ilt võetud laenu summas 55 000 eurot (tl 18-25) ning laenumakseid hakkas seejärel igakuiselt tasuma kostja. 15.08.2022 seisuga oli kostja laenu tagasi maksnud koos intressidega summas 13 831,5 eurot (tl 145-146). Seega mõlemad pooled panustasid rahaliselt korteri soetamiseks võetud laenu tagastamisse.
36.Põhjendatud ei ole kostja vastuväide, et seltsingu sätete kohaldamise välistab poolte poolt vaidlusaluse korteriomandi soetamine kaasomandisse ning et seltsinguleping, mille eesmärgiks on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, peab olema notariaalselt tõestatud. Riigikohus on selgitanud, et seltsingu likvideerimise sätete kohaldamist ei välista see, et asjaõiguslikult on vara seltsingu kasuks soetatud poolte kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Seltsingulepingu pooled võivad kokku leppida, et vara omandatakse asjaõiguslikult nende kaasomandisse või ka ühe poole ainuomandisse, see ei välista seltsingu sätete kohaldamist. Sel juhul võib olla sõlmitud kokkulepe kasutada vara seltsingu eesmärgil, st majanduslikus mõttes ühisvarana. Pooltevahelises suhtes (sisesuhtes) saab vara eelkirjeldatud
2-22-4219 tingimustel lugeda ühisvaraks, mille saab kooselu lõpetamisel ka jagada (vt Riigikohtu 03.12.2014 otsuses nr 3-2-1-109-14 p 17 ja p 19). Tallinna Ringkonnakohus on 30.06.2017 otsuses tsiviilasjas nr 2-16-6645 p-s 43 aga selgitanud, et olukorras kus seltsingulepingu pooled lepivad kokku, et vara omandatakse asjaõiguslikult nende kaasomandisse ei pea kokkulepe, et omandatud vara kasutatakse seltsingu eesmärgil, olema sõlmitud notariaalses vormis.
37.Arvestades eeltoodut tuleb kohtu hinnangul kohaldada poolte abieluvälise kooselu kestel omandatud korteriomandi ja sellega seotud kohustuste jaotamisele seltsingu likvideerimise sätteid TsÜS §-s 4 ette nähtud analoogia alusel (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 12.03.2021 otsus nr 218-5036). Riigikohtu 03.12.2014 otsuse nr 3-2-1-109-14 punkti 20 kohaselt saab seltsingu likvideerimise sätetest kohaldada eelkõige VÕS § 600 lg 1 teist lauset, mille järgi kohaldatakse eelduslikult kaasomandi jaotamise sätteid (eelkõige asjaõigusseaduse § 77 asja jagamise viiside kohta). Samuti saab kohaldada VÕS § 602, mis näeb seltsingu likvideerimisel ette esmalt seltsingu kohustuste täitmise seltsinguvarast (st nt ühiselt vara soetamiseks võetud laenu tagastamine). Pärast kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast tuleb VÕS § 603 lg 1 järgi tagastada seltsinglaste panused. Kui panust ei ole võimalik tagastada, tuleb VÕS § 603 lg 3 esimese lause järgi hüvitada panuse tegemise aegne väärtus. VÕS § 603 lg 3 teise lause järgi ei maksta hüvitist panuse eest, mis seisnes seltsingule teenuse osutamises või eseme kasutusse andmises. Pärast ühiste kohustuste täitmist ja panuste tagastamist järelejäänud vara kuulub VÕS § 604 järgi seltsinglastele vastavalt nende osadele kasumi jaotamises, st VÕS § 592 lg 1 järgi vastavalt poolte panustele ehk VÕS § 581 lg 2 järgi eelduslikult võrdsetes osades. Kui poolte panused vara soetamisel on oluliselt erinevad, tuleb seda arvestada.
38.Kohtuotsuse p-s 37 kirjeldatud põhimõtteid rakendades leiab kohus, et asjas tuleb kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid ning määrata, et poolte vara jagatakse nii, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomand, aadressiga Xxxx, müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kohus märgib, et kuna seltsingu likvideerimisel kohalduvad kaasomandi jaotamise sätted, siis ei ole kohtul alust poolte ühist korteriomandit jagamata jätta. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Riigikohus on 09.05.2006 otsuses nr 3-2-1-45-06 p-s 19 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks ning kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja üksnes siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Käesolevas asjas pooled sellise kokkuleppe olemasolule viidanud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud ja kohus peab kaasomandi jagama. Kohus leiab, et poolte kaasomandis oleva korteri müük on vajalik antud varaga seotud kohustuste täitmiseks ja poolte panuste tagastamiseks (VÕS § 600 lg 2).
39.Esitatud asjaoludel saab seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisel pärast korteri müüki kõne alla tulla esmajoones korteri võõrandamisest saadud raha jaotamine VÕS §-de 602–604 kohaselt. See tähendab esmalt korteri omandamisega seotud võimalike kohustuste (tasumata laenumaksete) mahaarvamist tulemist (VÕS § 602), seejärel panuste tagastamist tulemi arvel (VÕS § 603) ja seejärel kas ülejäägi jaotamist või kahjumi katmist vastavalt panustele (VÕS § 592 lg 1 ja § 604 või § 603 lg 4 ja § 602 lg 2; vrd Riigikohtu 21. detsembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 25 ja seal viidatud varasem praktika). Seega on põhjendatud hageja nõue, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud rahast tagastatakse Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx kohane laenujääk. Kostja poolt esitatud tõendite kohaselt oli 15.08.2022 seisuga laenujäägi suurus 70 009,73 eurot (tl 144) ja kostja oli 15.08.2022 seisuga laenu tagasi maksnud koos intressiga summas 13 831,5 eurot (tl 145-146). Kuivõrd aga laenu tagasimaksed jätkuvad ja nimetatud summad on pidevas muutumises (eeldatavalt laenu tagasimaksed ajas suurenevad ja laenujääk ajas väheneb), siis ei ole otstarbekas määratleda
2-22-4219 laenujäägi ega kostja poolt laenu tagasimaksetena tehtud panuste suurust rahaliselt kohtuotsuse tegemise seisuga. Kohus peab samuti vajalikuks täpsustada TsMS § 445 lg 1 alusel kohtuotsuse resolutsiooni punkte 1.2. ja 1.3. nii, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud rahast tagastatakse Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx kohane laenujääk tagastamise hetke seisuga koos Xxxx AS-i poolt nõutava võimaliku laenu ennetähtaegse tagastamise hüvitisega. Hageja on kinnitanud, et laenujäägi ja poolte panuste suurus on vaadeldavad kohtuotsuse täitmise korra küsimusena ning hageja ei ole vastu, kui kohus hindab kostja poolt laenu tagastamiseks tehtud panuse suurust (tl 189). Kohus leiab, et ka võimalik Xxxx AS-i poolt nõutav laenu ennetähtaegse tagastamise hüvitis tuleb ühise laenu puhul arvestada poolte ühiste kohustuste hulka (VÕS § 602 lg 1) .
40.Hageja taotles, et pärast Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx järgse laenujäägi tasumist tagastatakse ülejäänud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud raha arvelt hagejale 24 614,07 eurot ja kostjale 9240 eurot. Kohus leiab, et nimetatud taotlus on põhjendatud osaliselt. Pooled ei vaidle, et (i) viidatud laenulepinguga refinantseeriti hageja poolt Xxxx korteri ostuks võetud laenu summas 34 885,93 eurot (vt tl 9 ja tl 15 pöördel); (ii) 05.02.2020 müüs hageja tema lahusvaraks olnud korteriomandi aadressil Xxxx ning vastavalt müügilepingu punktile 2.2 ja 3.2.1 tasus hageja Xxxx korteri müügist saadud rahast tagasi Xxxx AS-ilt võetud laenu summas 55 000 eurot (tl 18-25). Seega tuleb lugeda hageja panuseks ühise korteri ostu nimetatud summade vahe 55 000 – 34 885,93 = 20 114,07 eurot. Samas on kohus seisukohal, et hageja pole tõendanud oma panust ühise korteri remondiks summas 4500 eurot. Kohtu hinnangul ei saa ainuüksi hagi lisaks 5 (tl 26-31) olev hageja konto väljavõte tõendada, et hageja oleks teinud kokkulepitud panuseid poolte ühise korteri parendamiseks. Kostja on esitanud õigustatud vastuväite, mille kohaselt „Hageja esitatud pangaväljavõtetelt lähtub, et kostja on ostnud ehitusmarketitest asju. Ühelgi maksel või ülekandel ei ole seltsingule viitavat või vähemalt korteri remondile, parendusele vms selgitust. Ei ole nähtav ja tõendatud ja põhjendatud, mida on ostetud ja mille või kelle jaoks kasutatud. Hagiavaldus ei sisalda remondikulude kalkulatsioone ja tõendeid“ (tl 57). Kohtuistungil nõustusid mõlemad pooled, et korteri siseviimistlust küll uuendati, kuid tegemist ei olnud suuremahulise remondiga (tl 189 pöördel). Kohus nõustub kostjaga, et ainuüksi kodu miljöö parandamist (isegi kui oleks tõendatud hageja poolt vastavate kulutuste tegemine) ei saa hinnata kinnisvara väärtust tõstvaks oluliseks panuseks. Kokkuvõttes loeb kohus tuvastatuks, et hageja panuse suuruseks, mis tuleb talle korteriomandi müügist saadud raha arvelt tagastada, on 20 114,07 eurot.
41.Vaidlus puudub, et Xxxx AS-ilt võetud laenu makseid hakkas pärast kostja lahusvara arvelt laenu osalist tagastamist igakuiselt tasuma kostja. 15.08.2022 seisuga oli kostja poolt laenu tagasi makstud koos intressiga summas 13 831,5 eurot (tl 145-146). Kohus leiab, et kostja poolt tasutud laenumaksed tuleb lugeda kostja panuseks seoses ühise korteriga ning korteri müügi järgselt kuulub kostja panus kostjale tagastamisele. Sellega on nõus ka hageja, kes taotleb, et pärast Xxxx AS-ile laenulepingu nr xxxx järgse laenujäägi tasumist tagastatakse ülejäänud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud raha arvelt kostjale 9240 eurot (hageja lähtus talle teadaolevatest laenumakstest, kuid tl 145-146 esitatud kostja konto väljavõttest nähtuvalt on laenumaksed olnud tegelikult suuremad). Kohus leiab, et kostja panust tasutud laenumaksete eest tuleb arvestada koos kostja poolt tasutud laenu intressiga. Pooled võtsid pangast ühiselt laenu (tl 15-17) ning ilmselgelt oli laenu võimalik võtta üksnes koos intressi maksmise kohustusega. Seega on intressimaksed laenuga seotud vältimatud kulud ja intressi tasumist tuleb hinnata samamoodi kostja panusena nagu ka laenu põhiosa maksete tasumist. Kuivõrd laenu tagasimaksed jätkuvad ja nimetatud summad on pidevas muutumises (eeldatavalt laenu tagasimaksed ajas suurenevad ja laenujääk ajas väheneb), siis ei ole otstarbekas määratleda kostja poolt laenu tagasimaksetena tehtud panuste suurust rahaliselt kohtuotsuse tegemise seisuga. Kohus peab vajalikuks täpsustada TsMS § 445 lg 1 alusel kohtuotsuse resolutsiooni punkti 1.3. nii, et kostjale tagastatakse tema poolt tasutud laenumaksed koos intressiga summas, mille kostja on tasunud laenujäägi Xxxx AS-ile tagastamise hetke seisuga vastavalt käesoleva kohtuotsuse
2-22-4219 resolutsiooni p-le 1.2. Kohus märgib, et laenujääk ja kostja poolt tasutavad laenumaksed on omavahel seotud – kui kostja maksab rohkem laenu, siis tuleb talle rohkem raha panusena tagastada, aga pangale jälle sellevõrra vähem – st hageja vaates on tegemist pigem tehnilise raha jaotamise küsimusega.
42.Lisaks eeltoodule määrab kohus vastavalt hageja taotlusele VÕS § 604 alusel, et pärast käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p-s 1.3. märgitud raha tagastamist jagatakse ülejäänud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud korteriomandi müügist saadud raha hageja ja kostja vahelt võrdselt. Kohus selgitab, et ülejäägi tagastamise küsimus tõusetub eeldusel, et raha ülejääk üldse tekib. Arvestades nii käesoleva kohtuotsuse alusel tagastamisele kuuluvat laenujääki kui poolte panuseid, võib lähtudes poolte esitatud kinnisvara hindamisaktidest (tl 6379; 120-135) siiski järeldada poolte vahel jagamisele mineva ülejäägi tekkimist. Seejuures tuleb kinnisvara hindamisaktidest kohtu hinnangul eelistada nende vastuolu korral hilisemat hindamisakti, milles vaidlusaluse korteriomandi väärtus on hinnatud kõrgemaks (137 000 eurot). Kohtul ei ole alust kahelda 05.07.2022 hindamisakti koostajate professionaalsuses ning kostja etteheited antud hindamisaktile on paljasõnalised.
43.Kohus ei pea põhjendatuks rahuldada hageja taotlust kohtuotsuse täitmise korra määramiseks nii, et kõik K. L.le tasumisele kuuluvad summad kantakse K. L. pangakontole nr xxxx ning R. W.ile tasumisele kuuluvad summad kantakse R. W.i pangakontole nr xxxx. Kohus ei pea mõistlikuks piirata kohtuotsuse täitmist kummagi poole üksnes ühe pangakontoga. Kontod võivad ajas muutuda ja pooled on vabad ise otsustama, millisele kontole nad soovivad raha kanda – tegemist ei ole küsimusega, mida kohus peaks kohtuotsuse resolutsioonis jäigalt reguleerima.
44.Kohus jätab rahuldamata kostja poolt esitatud vastuhagi. Esiteks ei ole vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja hageja tahteavalduste asendamiseks võimalik rahuldada põhjusel, et kohus rahuldas eelnevalt hagiavalduse vastavalt seltsingu likvideerimise sätetele ja tulenevalt hagi rahuldamisest müüakse vaidlusalune korteriomand avalikul enampakkumisel. Seega hagi rahuldamine välistab vastuhagi rahuldamise. Kohus märgib täiendavalt, et vastuhagis pakutud kaasomandi lõpetamise viis - et vaidlusalune korteriomand jääks kostja omandisse ja kostja maksaks hagejale omandi kaotuse eest hüvitist üksnes 22 500 eurot (tl 143 pöördel) – ei ole ka sisuliselt põhjendatud. Arvestades asjaolu, et hagejale kuulub igal juhul tagastamisele tema panus seoses korteri ostuga summas 20 114,07 eurot (kohtuotsuse p 40) ja lisaks on hagejal õigus saada pool raha tagastamise järgselt tekkivast raha ülejäägist (kohtuotsuse p 42), on kostja poolt hagejale pakutav hüvitis liialt väike. TsMS § 439 on sätestatud, et kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Seega ei saa kohus ka omal algatusel suurendada hagejale makstavat hüvitist vastavalt kostja vastuhagile. Lisaks ei ole kostja loogika summa 22 500 tuletamisel (tl 142 ja tl 142 pöördel) jälgitav ega matemaatiliselt arusaadav.
45.Kaasomandi jaotamiseks kostja poolt soovitud viisil ei saa kohus aluseks võtta üksnes kostja väidet, et talle meeldib vaidlusaluse korteri asukoht või et ta on selle korteri eest hoolitsenud ja peab seda oma koduks. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on korteriomandis elanud mõlemad pooled. Kostja ei ole varasemalt korteri müüki välistanud (tl 92-93) ja on soovinud sinna ka põgenikke paigutada (tl 114). Lisaks on kostjal korteriomandi osas kommunaalmaksete võlgnevus (tl 137). Eelnimetatud asjaolud kogumis ei viita sellele, et kostjal oleks vaidlusaluse korteriga eriline kodune side. Tähtsust ei oma asjaolu, et vaidlusaluse korteri puhul on tegemist kostja elukohaga. Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2019 otsuse tsiviilasjas nr 2-13-39908 p-s 21 on selgitatud, et korteri olemine kostja koduks ei tähenda, et kinnisasja kaasomand tuleks lõpetada selliselt, et korter jääb kostja ainuomandisse. Samuti ei ole hagejal kindlust, et korteriomandi kostjale jätmisel suudaks kostja hagejal maksta korteriomandi turuhinnale vastavat hüvitist (tl 169 esitatud esialgne laenupakkumine, kui sellest maha arvata laenujääk ja hageja panus, ei taga hagejale õiglast hüvitist vastavalt 05.07.2022 kinnisvara hindamisaktile (tl 120-135). Kokkuvõttes ei pea kohus võimalikuks vastuhagi rahuldamist, sest see ei tagaks hagejale õiglast hüvitist tema omandiõiguse kaotuse eest. Kaasomandi osast ilmajäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik
2-22-4219 rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. See tähendab ühtlasi seda, et makstav hüvitis peab omandi kaotuse hüvitamiseks olema mitte üksnes õiglases suuruses vaid ka koheselt omandi kaotajale kättesaadav (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 09.02.2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1168-05, p 9; Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2017 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-15-17868, p III/17).
46.Kohus ei pea õigeks lubada sellise olukorra teket, kus hageja peaks tema kasuks väljamõistetud rahalise hüvitise saamiseks algatama kostja vastu uue menetluse. Riigikohtu 26.04.2017 otsuse nr 3-2-1-14-17 p-des 25.2.-25.3. selgitatakse, et kui hüvitis mõistetakse teise kaasomaniku kasuks välja, võib hüvitist saama õigustatud kaasomanik alustada teise vastu raha saamiseks täitemenetlust, mille käigus võõrandatakse lõpuks hüvitist maksma kohustatule jäetud ese ja halvemal juhul (kui ese hinnati kohtumenetluses tegelikust väärtusest kallimaks või kui selle väärtus vahepeal langeb) ka muu vara ning lõppkokkuvõttes võib kaasomandi jagamine viia eseme omandamiseks mittejõukohastel tingimustel kohustatud isiku maksejõuetuseni. Selline kaasomandi lõpetamise viis võib seega koormata üht kaasomanikku ebaproportsionaalselt. Riigikogus märkis, et eelkirjeldatud olukordade vältimiseks peaks kohus, kui ta leiab, et eseme omandamise eest tuleks maksta selle suurema väärtuse tõttu rohkem, kui omandamiseks soovi avaldajal on soov ja võimalus maksta, mitte jätma eset sellele kaasomanikule, vaid panema ese avalikule enampakkumisele, kui see võimalus on ka alternatiivselt esitatud.
47.Arvestades tuvastatud asjaolusid ning kaaludes poolte huve vastavalt kehtivatele seadustele ja kohtupraktikale, on kohus eeltoodu alusel seisukohal, et kohaldades seltsingu likvideerimise sätteid, on kaasomand võimalik lõpetada üksnes hageja poolt taotletud viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel. Kohus märgib, et poolte vaidlused korteri täpse turuhinna üle ei oma tähtsust olukorras, kus kaasomandisse kuuluv korter müüakse avalikul enampakkumisel. Korteri müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Seega selgub poolte kaasomandis oleva korteri turuhind avaliku enampakkumise käigus. Selline lahendus väldib mh vajadust poolte huve omandamise vastu kaaluda ning keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist kohtumenetluses vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks (vt ka Riigikohtu 26.04.2017 otsuse nr 3-2-1-14-17 p 24). Seda eriti olukorras, kus eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda (mis on kinnisvara puhul praeguses olukorras väga tõenäoline).
48.Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Muuhulgas ei kuulu käesolevas menetluses lahendamisele poolte tõstatatud küsimused seoses nende ühise lapsega või kooselu detailidega. Samuti ei anna kohus hinnangut küsimusele, miks ja kelle süül ei suutnud pooled kompromissi sõlmida. Kohus juhib poolte tähelepanu asjaolule (kuigi pooled pole sellele käesolevas menetluses ise tähelepanu pööranud ega vastavaid taotlusi esitanud), et kuna korteriomand müüakse täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, siis tuleb pooltel arvestada, et korteriomandi müügist saadud rahast arvatakse maha ka täitekulud. Täitekulude vältimiseks on pooltel võimalik lahendada käesolev vaidlus kompromissiga ka pärast käesoleva kohtuotsuse tegemist.
49.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kuigi kohus kohaldas hagi osalisel rahuldamisel seltsingu likvideerimise sätteid, siis VÕS § 600 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse seltsingu likvideerimisele omakorda vastavalt kaasomandi jaotamise sätteid. Käesolev tsiviilasi on olemuslikult seotud poolte kaasomandi lõpetamisega. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (27.09.2010 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Kaasomandi lõpetamise vaidluses kulude jagamisel ei oma (erinevalt hagimenetlusest üldiselt) tähtsust, kumma poole taotletud viisil kaasomandi lõpetamine toimub. Kuna lõpptulemuse poolest on kaasomandi lõpetamine sisuliselt kõigi
2-22-4219 kaasomanike huvides (vabanetakse ühisest omandist ega ole vaja edaspidi taluda ühisomandi kasutamisega ja valdamisega seonduvaid spetsiifilisi piiranguid), siis õigustab ka nimetatud asjaolu kohtu hinnangul jätta käesolevas asjas poolte menetluskulud nende endi kanda (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2021 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-18-19590, p 35). Kohus on eelnevat arvestades seisukohal, et sõltumata hagi osalisest rahuldamisest ja vastuhagi rahuldamata jätmisest on põhjendatud ja õiglane jätta poolte menetluskulud TsMS § 162 lõike 4 järgi poolte endi kanda.
50.Kuna menetluskulud jäävad poolte endi kanda, siis puudub vajadus poolte menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Kohus jätab poolte menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata ega hinda poolte vastavaid tõendeid ja seisukohti. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/ allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.