OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T. vastu kahju hüvitamise, saamata jäänud tulu ja viiviste nõudes
Tsiviilasja hind
7240,89 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1 OÜ Klen Vara, registrikood 11060867, asukoht Raba tn 6b-18, Pärnu linn Hageja 2 Pärl Invest OÜ, registrikood 12790266, asukoht Riia mnt 105/1-3, Pärnu linn Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaire Aus, Advokaadibüroo Kaire Aus, Rüütli 28, Pärnu, 80011, Pärnu linn, e-post [email protected] Kostja R.T., isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxxxxxxxx, e-post xxxxxxxxxxx Kostja lepinguline esindaja advokaat Laureana Telk, Advokaadibüroo Meelis Masso Liivalaia 7-13, Tallinn Tallinna mnt 25-3, Rapla, e-post: [email protected] Tel: 5221177 13.04.2022.a, 10.05.2022.a, edasiselt kirjalikus menetluses
Kohtuistungi toimumise aeg
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista kostjalt R.T. (isikukood xxxxxxxxxxx) välja solidaarselt hagejate OÜ Klen Vara (registrikood 11060867) ja Pärl Invest OÜ (registrikood 12790266) kasuks kahjuhüvitis summas 4209,80 eurot.
3.Mõista kostjalt R.T. välja solidaarselt hagejate OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks viivis 0,022 eurot päevas kahjuhüvitiselt summas 4209,80 eurot iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 23.09.2021.a kuni nõude täieliku rahuldamiseni.
4.Jätta rahuldamata hagejate nõue saamata jäänud üüritulu summas 900 eurot välja mõistmiseks kostjalt.
5.Võtta vastu hagejate OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ loobumine hagist kostja R.T. vastu kahju hüvitamise nõudes summas 1143,96 eurot ning lõpetada selles osas tsiviilasjas menetlus.
2-21-14969 Menetluskulude jaotus ja suuruse kindlaksmääramine
6.Jätta menetluskulud osaliselt kostja kanda ning osaliselt poolte endi kanda.
7.Välja mõista kostjalt R.T. solidaarselt hagejate OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks menetluskulud summas 500 eurot.
8.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 500 eurot) tuleb kostjal tasuda solidaarselt hagejatele käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 187 lg 6). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).
HAGEJATE NÕUE
1.23.09.2021. a esitasid hagejad OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ Pärnu Maakohtule hagi R.T. vastu varjatud puudustega seotud kahjuhüvitise 6 863,73 euro, üüritegevusest saamata jäänud tulu 900 euro nõudes ning viiviste 0,022 eurot päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates hagiavalduse esitamisest kuni nõuete tasumiseni nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 28.07.2021. a R.T., OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ Pärnu notar Kaia Krügeri juures Pärnu linnas Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi nr xxxxxxxxxxxx müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt omandasid OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ müügilepingu esemeks oleva korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega hinnaga 50 500,00 eurot. OÜ Klen Vara esindaja R.K. tutvus korterimandi seisukorraga 17.07.2021. a ja tegi kostja nõusolekul videosalvestise. Salvestisest nähtuvalt on korteriomand heas seisukorras, vajades vaid sanitaarremonti, mida kinnitas ka kostja. Müügilepingu sõlmimise järgselt alustasid ostjad korteriomandi renoveerimise ettevalmistustega, mille käigus põrandakatte eemaldamisel selgus, et aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud paneelideni. Käesoleval juhul ei saa mõistlikult olla vaidlust selles, et aluspõranda ja põrandalaakide ulatuslikud lemmikloomade väljaheidetest põhjustatud kahjustused on käsitletavad müügilepingu esemeks oleva kinnistu varjatud puudustena, ega selles, et ostjatel puudus müügilepingu sõlmimisele eelnevalt mõistlik võimalus eramu ülevaatuse käigus vastavate puuduste avastamiseks. Ainuüksi asjaolu, et puuduste esinemise ja nende ulatuse tuvastamiseks osutus vajalikuks korteriomandi põranda konstruktsioonide avamine, kinnitab üheselt, et tegemist on vaieldamatult müüja vastutusalasse jäävate probleemidega. Märkimist väärib, et põrandate võimalikele kahjustustele või mistahes muudele põrandatega seotud võimalikele probleemidele ei viidanud hageja ka müügilepingu punktis 2.1. toodud avalduste koosseisus. Nimetatud varjatud puudusest teavitas kostjat hageja Pärl Invest OÜ esindaja viivitamatult, so 05.08.2021. a kirjaga. Kirjale vastuseks edastas müüja 16.08.2021. a A.K.i kirja milles vaidles varjatud puudustele vastu ja tegi ettepaneku lepingust taganeda ning anda korteriomand tagasi müüjale endises seisundis. Hagejad ettepanekuga ei nõustunud ja 24.08.2021. a edastas hagejate esindaja kostjale nõudekirja koos lisadega, milles pakkus kostjale puuduste kõrvaldamist või puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamist. Kirjale vastamise tähtajaks oli 01.09.2021. a. Kostja edastas vastusena kirjale
2-21-14969
uuesti 16.08.2021. a A.K.'i vastuse. Hagiavalduse esitamise hetkeks selgus, et korteriomandis vajavad välja vahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka eelnimetatud siseviimistlust. Notariaalse müügilepingu punktis 2.1. kinnitab kostja, et korteriomandil ei ole mingeid temale teadaolevaid lepingus nimetamata varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjate esindajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu punktis 4.1.2. leppisid kostja ja hagejad kokku, et välistavad kostja vastutuse võimalike korteriomandi puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on hagejaid eelnevalt teavitatud, samuti nende puuduste eest, millest kostja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki olema teadlik. Hagejad on veendunud, et kostja oli teadlik Xxxxxxxxxxx korteriomandis nr xxxxxxxxxxx toimunud kasside pidamisest ja asjaolust, et kasside väljaheited kahjustasid korteriomandi põrandaid, seinu ja uksi koos piitadega, sest kostja oli korteri näitamise ajaks pihustanud kogu korteriomandi üle lemmikloomade väljaheidete lõhna kõrvaldava vahendiga. Kuivõrd korteriomandi ülevaatus toimus 17.07.2021. a, s.o ajal, mil keskmine temperatuur Pärnus oli 25,7 °C (kõrgeim 28,4 °C), oli korterimandis avatud kõik aknad, siis mingit spetsiifilist lõhna ülevaatuse teostaja ei täheldanud. Peale müügilepingu sõlmimist 28.07.2021. a alustasid hagejad korteriomandi sanitaarremondiks ettevalmistustega, mille käigus leidsid kirjeldatud varjatud puudused. Kuivõrd hagejate arvates ei olnud võimalik varjatud puuduseid omal jõul kõrvaldada, kutsusid hagejad puuduseid üle vaatama ehitaja, kes peale puuduste üle vaatamist tegi hagejatele hinnapakkumise, milles tõi välja puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja materjali kalkulatsiooni, kokku summas 6 863,76 eurot. Käesoleval juhul olid hagejad planeerinud korteriomandi välja üürida alates 15. augustist 2021. a ja olemas oli ka üürnik, kes seda korteriomandit üüritasuga 300,00 eurot kuus soovis hagejatelt üürida. Kuivõrd hagejad avastasid korteriomandis varjatud puudused, mida ei olnud võimalik nimetatud ajaks kõrvaldada selliselt, et korteriomand oleks üürikõlbulik, tekkis hagejatel kahju. Hagejad planeerivad korteriomandis remonttööd lõpule viia 2021. a oktoobri kuu lõpuks – novembri kuu alguseks ning saavad korteri välja üürida eeldatavalt alles 15.11.2021. a. Nimetatud asjaolude tõttu on hagejatel kostja vastu saamata jäänud tulust tulenev kahju hüvitamise nõue summas 900,00 eurot (15.08. - 15.11.2021 = 3 kuud x 300,00 eurot). Hagejad paluvad mõista kostjalt välja hagejate kasuks varjatud puudustega seotud kahju hüvitamiseks 6 863,73 eurot, üüritegevusest saamata jäänud tulu 2021. a alates 15. augusti kuni 15. novembri eest 900,00 eurot ja viivis 0,022 eurot päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates hagiavalduse esitamisest kuni nõuete tasumiseni.
3.01.12.2021.a esitatud hageja seisukohas kostja vastusele märgib hageja, et ebaõige on kostja arusaam sellest, nagu ei oleks hagejate poolt avastatud kapitaalremondi vajadus korteriomandis varjatud puuduseks, millest tuli hagejaid teavitada. Hagejate esindaja tutvus korteriga, mh filmis kostja poolt korteri tutvustamist ning videoklipist nähtuvalt ei öelnud kostja hagejate esindajale, et korteriomandis võib olla vajadus kapitaalremondi järele. Puudus oli olemas ostu-müügi tehingu sõlmimise ajal, kuid kostja hagejaid puudusest ei teavitanud ja tehingu tegemise ajal ostjad puudusest ei teadnud. Ostjad ei ole põhjustanud vahepõrandate ja põrandatalade kahjustumise sellises ulatuses, et need tuleb välja vahetada põhjusel, et korteriomandit ilma põranda ja põrandatalade väljavahetamiseta ei ole võimalik kasutada eluasemena. Korteriomandis esinev puudus ei olnud tavapärane ja ostja ei teadnud puudusest, sest korteriomandi ülevaatamise käigus ei olnud võimalik näha põranda ja põrandatalade kahjustusi. Kostja ise on hagivastuses kinnitanud, et oli teadlik sellest, et korteriomandis peeti kasse ja seal oli lõhnareostus. Seega oli kostja puudusest teadlik, kuid jättis hagejad teavitama, muu hulgas kinnitas notariaalse lepingus punktis 2.1. seitsmendas lõigus, et korteriomandis ei esine temale teadaolevalt puudusi ega keskkonnareostust. Ostjad on teavitanud müüjat koheselt peale puuduste avastamist, st notariaalne leping sõlmiti 28.07.2021. a ja ostja teavitas müüjat avastatud puudusest e-kirja ja fotodega 05.08.2021. a, millele kostja vastas 16.08.2021. a A.K. e-kirjaga. Seega kõik
2-21-14969 tingimused selleks, et müüja vastutaks müüdud asja puuduste eest, on täidetud. Ebaõige on kostja seisukoht sellest nagu oleks pidanud hagejad teadma ilma kostja poolt ütlemata, et Xxxxxxxxxxx korteriomandis on aastaid olnud probleem lõhnareostusega. Hagejatel vastav teadmine puudus ning isegi juhul, kui hagejad oleksid teadnud sellest, tuli kostjal ikkagi hagejaid puudustest teavitada. Käesoleval juhul ei oleks hagejad ostnud kostjale kuulunud korterit kui nad oleksid teadnud korteriomandis esinevatest ulatuslikest puudustest. Müüja ostjale puuduste kohta teavet ei andnud, samuti kinnitas müüja notariaalse lepingu sõlmimisel notarile, et temale teadaolevalt korteriomandis puudusi ei esine. Hagejad pakkusid kostjale parandamist ehk lepingu täitmist, millele kostja ei reageerinud ning hagejad asusid korteriomandit remontima. Hagejad ei ole minetanud võimalust nõuda hüvitist tehtud kulutuste eest ja tulevikus tekkivate kulude eest.
4.25.03.2022.a esitatud seisukohas märkisid hagejad täiendavalt, et Noved OÜ esindaja(d) ei ole hinnapakkumise tegemiseks käinud objekti vaatamas, ega saa seetõttu teha objektiivset hinnapakkumist. Teiseks ei vasta hinnapakkumisel näidatud materjalide maht tegelikule vajadusele (nt OSB plaatide ja põrandalaakide kogus). Samuti ei ole hinnapakkumisel näidatud reostunud seinaäärte tõttu seinte sanitaarremonti ja uste (koos uksepiitadega) paigaldamist. Hagejatele jääb arusaamatuks millest lähtudes on hinnakirjas leitud materjalide- ja töö maht ning millele tuginedes on tehtud arvutused.
5.13.04.2022.a toimunud kohtuistungil hagejad täpsustasid, et mõlemad nõuded ja menetluskulud paluvad hagejad mõista välja solidaarselt mõlemale hagejale võrdsetes osades. Lisaks loobusid hagejad esitatud kahjuhüvitise nõudest käibemaksu ulatuses, s.o summas 1143,96 eurot. Hagejate kahjuhüvitise nõudeks jäi 5719,80 eurot.
6.22.06.2022.a esitasid hagejad täiendava tõendina 30.06.2021. a kostja ja T.S. vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millest nähtuvalt ostis kostja Pärnu linnas Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi hinnaga 30 000,00 eurot. Korteriomandi ostu hinnateave on vajalik selleks, et selgitada välja kostja motiiv lõhnareostuse varjamiseks ja korteriomandi notariaalses müügilepingus varjatud puuduste nimetamata jätmiseks. Samuti tõendab lepingule märgitud korteriomandi ostmise kuupäev kostja tahtlust varjata lõhna korteriomandis, sest aknad olid avatud alates 30.06.2021. a (otstulepingu sõlmimise päevast) kuni hagejatele korteriomandi müümiseni 28.07.2021. a, millise aja sees (17.07.2021. a) vaatas korteriomandi üle ka tunnistaja R.K., kes korteris lõhnareostust ei tuvastanud. Kokkuvõtvalt tõendab käesolevale taotlusele lisatud tõend kostja tahtlikku ja teadlikku tegevust korteriomandis esinevate puuduste varjamiseks omakasu eesmärgil.
7.04.08.2022.a esitatud kohtukõne kirjalikes seisukohtades jäid hagejad enda seisukohtade juurde ning palusid esitatud hagiavalduse rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja ei ole nõus hagejate väitega, et kostja on teadlikult üle andnud lepingutingimustele mittevastava korteriomandi ning teadlikult varjanud puuduste olemasolu. Hagejad ei ole põhistanud, miks tuleb remonti vajava korteriomandi aluspõranda vahetamise vajadust käsitleda puudusena, kui hagejad soetasid endale korteri, mis vajas ilmselgelt remonti. Kostja helistas hagejate esindajale lehekuulutuse peale, mis ilmus Pärnu börsis 07.07.2021.a kus hagejate esindaja K. kuulutas, et ostab remonti vajava korteriomandi. Seega ei saanud hagejad eeldada, et korter vajab üksnes sanitaarremonti, vaid hagejad teadsid või pidid teadma, et omandavad korteriomandi mis vajab täielikku remonti, mh põrandate vahetamist. Ostjate esindajana tegutses R.K., kes käis vaidlusalust korteriomandit üle vaatamas 17.07.2021.a R.K.i näol on tegemist koolitatud maakleriga, kes enda tegevuses peab lähtuma Eesti Kinnisvaramaaklerite Headest Tavadest ja üldiselt tunnustatud kutseoskustest. Kostja R.T. ütles
2-21-14969 hagejate esindajale 17.07.2021.a korteri ülevaatamisel, et vaidlusaluses korteriomandis vajab väljavahetamist põrand. R.K. oli selle peale kostjale sõnanud: Ja, jah ehk möönnud põranda väljavahetamise vajadust. Seega juhul kui maakler ei täitnud enda lojaalsuskohustust käsundiandja ees ja ei avaldanud nimetatud informatsiooni, siis peavad hagejad vastavad nõuded suunama maakleri vastu. Hagejate esindaja teadis, et korteriomand vajab remonti, mistõttu oleks hagejate esindaja pidanud uurima ise aktiivselt korteriomandi remonti puudutavaid asjaolusid. Kostja omalt poolt avaldas hagejate esindajale, et korteri põrandad vajavad väljavahetamist. Kostja ei teinud märkusi lõhna osas, kuivõrd eeldas, et see pidi olema korteri vaatlusel tuntav, kuivõrd lõhna ei saa peita. Usutav ei ole hagejate väide, et lõhna ei olnud tunda, kuna aknad olid lahti. Teadaolevalt on kassiuriini hais väga iseloomuliku lõhnaga, mida varjata ei ole võimalik, kuna sellel on tugev ammoniaagi lõhn. Seega pidi hagejate esindaja aru saama ka sellest et tulenevalt uriinilõhna ulatuslikkusest on vajalik põranda väljavahetamine, nii nagu kostja sellele viitas. Nii ulatusliku reostuse korral nagu hagejad seda väidavad, ei ole eluliselt usutav, et käsimüügis olevate vahenditega oleks võimalik neutraliseerida uriini. Ka ei ole ajaliselt kindlaks tehtav, kes nimetatud vahendid soetas. Nimelt sai kostja vaidlusaluse korteriomandi omanikuks alles 30.06.2021 ning müüs hagejatele selle edasi 28.07.2021, seega on eluliselt usutav, et vahendid võivad pärineda eelmisest omanikust. Kuna hagejad tegutsevad enda majandustegevuses just korteriomandite ostu/müügi ja vahendamisega, siis on hagejate näol tegemist vastava valdkonda puudutava erialateadmistega isikutega, kes oskavad hinnata korteriomandite remondi vajadust, selle mahtu, väliseid puuduseid ning sellest tulenevaid kaasuvaid nö puuduseid. Hageja II ehk Pärl Varad OÜ läbi enda esindaja, pidi olema teadlik sellest, et vaidlusaluses korteriomandis on peetud hulgi kasse läbi aastate. Nimelt omab Pärl Invest OÜ Xxxxxxxxxxx kortermajas korteriomandit nr xxxxxxxxxxx alates 2019 aastast. Korteriühistu Xxxxxxxxxxx on kasside ja sellest tuleneva lõhnareostuse probleemiga vaidlusaluse korteriomandi osas pöördunud nii loomakaitsesse kui Pärnu linnavalitsuse poole leidmaks lahendusi tervet maja häirivale probleemile. Lõhnareostus oli teatud ajal väga ulatuslik, levides nii kortermaja trepikotta kui keldrisse. Ka on probleemist räägitud KÜ koosolekul. Hagejad on enda hagi õigusliku alusena välja toonud VÕS § 222 lg 5, mille kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Nimetatud eeldab, et hagejad on kulutused ka teinud, mida käesolevalt ei nähtu. Hagiavaldusest nähtub, et hagejate hinnangul vajab väljavahetamist kogu korteri põrandad koos põrandalaakidega. Käesolevalt on hagejate vastavad väited kahjustuse olemasolust ja suurusest aga tõendamata. Hagejad on esitanud hinnapakkumise, millest nähtub, et puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd lähevad maksma 6 863,76 eurot. Nimetatu aga ei tõenda puuduse olemasolu ja selle ulatust. Hinnapakkumine ei ole kahju kindlaks tegemise aluseks, vaid pakkumine kahjude kõrvaldamiseks. Kostja leiab kokkuvõtvalt, et üle antud korter vastas lepingutingimustele, kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud ning hagejatel puudub õiguslik alus nõuda kahju hüvitamist.
9.09.03.2022.a esitatud täiendavate vastuväidete kohaselt hagejate esitatud hinnapakkumisest nähtub, et hagejatel on tekkinud väidetav kahju summas 6863,76 eurot. Nimetatud hinnapakkumine on kostja hinnangul ülepaisutatud ning sisaldab kululiike mille hüvitamist kostjalt nõuda ei saa. Esiteks tuleb eristada tavapärase ülevaatamisel avastatavaid puudusi, nn. ilmsed puudused nn. varjatud puudustest, s.o puuduseid mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Siseuste vahetamise näol ei ole tegemist kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab kostja. Nimelt on hagejate enda esitatud tõendist, s.o
2-21-14969 videost näha siseuste seisund ning tegemist ei saa olla puudusega mida kostja on varjanud, vaid hagejad oleks saanud hoolikal ülevaatusel veenduda nende sisukorras. Kui hagejate ülevaatus on olnud puudulik, ei saa selle eest vastutada kostja. Teiseks on hagejate esitatud hinnapakkumine ilmselgelt üle turuhinna. Kostja on saanud võrdleva hinnapakkumise summas 2296 eurot+ km =2755.20 eurot. Nimetatud hinnapakkumine on võrreldes hagejate esitatud hinnapakkumisega peaaegu 3 korda odavam. Isegi kui välja jätta hagejate hinnapakkumises sisalduv siseuste hind summas 650 eurot, on tegemist märkimisväärselt odavama pakkumisega, mis annab alust eeldada, et hagejate esitatud hinnapakkumine on ilmselgelt ebamõistlik. Kui võtta arvesse üldteada asjaolu, et ehitusmaterjali hinnad ja ehitustööde hinnad on ajas tõusvas trendis, siis on hagejate hinnapakkumise näol tegu ühe turu kõrgeima pakkumisega ehk tegemist ei ole VÕS § 128 lõike 3 alusel mõistlike kulutustega. Kolmandaks ei ole kostjale arusaadav hinnapakkumises olev rida: Teostus (lammutus, ehitamine ja tapeedi eemaldus) summas 2300 eurot+ km=2760 eurot. Hagejad ei ole selgitanud, mida tähendab „lammutus“ ja „ehitamine“. Kostjale teadaolevalt on korteriomandis lammutatud üks siseseintest. Ka on hagejad ise viimases menetlusdokumendis selgitanud, et tööd on veel pooleli, kuigi korteriomand on väljaüüritud. Kostja võrdleval hinnapakkumisel on põranda ülesvõtmise ja paigaldamise kulu vastavalt 310 eurot (+km) ja 410 eurot(+km) ehk kulu kokku 1224 eurot koos km-ga ehk poole soodsam, mis peegeldab tegelikku turuhinda ja kinnitab, et hagejate esitatud hinnapakkumine ei ole mõistlik. Neljandaks ei ole hagejad kinnitanud et tekkinud või tulevikus tekkivatelt kuludelt hagejad käibemaksu tagasi arvestada ei saa. Kostjale teadaolevalt on hagejad käibemaksukohuslased, kes käibemaksuseaduse alusel saavad sisendkäibemaksu maha arvata. Kahju suuruse kindlakstegemisel tuleb kostja hinnangul seda arvesse võtta, et vältida hagejate alusetut rikastumist. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et neil oli olemas üürnik alates, kes oleks soovinud korteriomandit väljaüürida ehk et hagejatel oli reaalne kavatsus ja ka võimalus üürida välja korteriomandit alates 15.08.2021, võttes arvesse asjaolu, et korteriomand vajas remonti hoolimata hagejate viidatud varjatud puudustest. Teiseks, ei ole hagejad esitanud asjaolusid mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et hagejad on kaotanud võimaluse saada üüritulu just 300 euro ulatuses.
10.04.08.2022.a esitatud kohtukõne kirjalikes seisukohtades märkis kostja kokkuvõtvalt, et kostja on üle andnud asja, mis vastab VÕS § 217. Kostja avaldas hagejale infot korteriomandi puuduste kohta. Korteriomandi puudused pidid olema tuvastatavad ülevaatuse käigus. Kuivõrd ostjad läbi R.K.i ülevaatuse pidi olema teadlikud korteriomandi seisukorrast, m.h sellest, et korteriomandi põrandad vajavad väljavahetust seetõttu, et need on kahjustatud loomade väljaheidetest, ei vastuta kostja talle hagis etteheidetava kahju eest. Kui R.K. oleks ülevaatust teostanud nõustava hoolsusega, siis oleks ta pidanud avastama augud korteromandi keldriboksi laest, m.h oleks pidanud olema nähtav korteriomandi laudpõrand ja ühtlasi ühemõtteliselt arusaadav, et korteromandi põrandad vajavad välja vahetamist ehk remonti. Seega pidi olema hagejate esindajale teada korteriomandi põrandate seisukorrast ja tuginedes lepingu p 4.1 on kostja vastutus korteriomandi põrandate kordategemise kulude hüvitamise osas välistatud. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud kahju ulatust, mille eest kostja peaks vastutama. Kindlaks on tegemata, mis ulatuses on tegemist korteriomandi normaalsest kulumisest tekkinud amortisatsioonikuluga, mille hüvitamist kostjalt nõuda ei saa ning millises ulatuses pidid hagejad tegema töid puuduste kõrvaldamiseks. Kostja ei nõustu hageja väitega, et hinnapakkumine sisaldab ainult neid töid, mis puudutavad varjatud puuduste kõrvaldamist. Siseuste vahetamise kulu näol ei ole tegemist kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab kostja. Tapeedi, selle eemaldamise ja paigaldamise kulu ei ole hüvitatav, sest selle kulu oleks hagejad kandnud ka siis kui vaidlusalust puudust ei oleks esinenud. Kostja jääb esitatud seisukoha juurde, et kulurida“ teostus“ on põhjendmata kulu. A.T. ütlustest nähtub, et remontöödel konteinerit ei kasutatud, seega ei saa hagejad nõuda selle kulu, summas 120 eurot +km tasumist kostjalt ja nimetatud osas tuleb jätta hagejate nõue rahuldamata. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et neil oli
2-21-14969 olemas üürnik alates, kes oleks soovinud korteriomandit väljaüürida ehk et hagejatel oli reaalne kavatsus ja ka võimalus üürida välja korteriomandit alates 15.08.2021, võttes arvesse asjaolu, et korteriomand vajas remonti hoolimata hagejate viidatud varjatud puudustest. Teiseks, ei ole hagejad esitanud asjaolusid mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et hagejad on kaotanud võimaluse saada üüritulu just 300 euro ulatuses. Hagejate 22.06.2022 a esitatud tõendi osas selgitab kostja, et kuna vaidluse all ei ole tehingu ja selle asjaolud, m.h lepingueseme hind, mille R.T. tegi vaidlusaluse korteriomandi eelmise omanikuga, veelvähem tõendab see hagejate poolt väidetut, et kostja motiivi lõhnareostuse varjamiseks ja korteriomandi notariaalses müügilepingus varjatud puuduste nimetamata jätmiseks, tuleb vastu võetud tõend tähelepanuta jätta.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas esitatud ja kogutud tõendeid leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
12.Esmalt käsitleb kohus hagejate nõude alust ning kostja vastutust hagejate ees (I), järgnevalt hindab kohus hagejate kahjuõude põhjendatust (II), saamata jäänud üüritulu nõude põhjendatust (III) ja viivise nõude põhjendatus (IV). Lõpetuseks lahendab kohus seni lahendamata taotlused ja teeb menetluskuludega seotud otsustused (V).
13.Kohus tuvastab järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud, milles pooltel vaidlus puudub: • • • • • •
Kostja omandas vaidlusaluse korteriomandi asukohaga Pärnu linn Xxxxxxxxxxx 30.06.2021.a (dtl 216 – 225); R.K. avaldas Pärnu börsis kuulutuse, mille kohaselt ta soovis osta remonti vajavat korteriomandit (dtl 80); R.K. tutvus kostja poolt pakutud korteriomandi seisukorraga 17.07.2021.a (dtl 8); Hagejad ja kostja sõlmisid 28.07.2021. a Pärnu linnas Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi nr xxxxxxxxxxx müügi- ja asjaõiguslepingu (dtl 9-20); Müügilepingu punktis 2.1. kinnitab kostja, et korteriomandil ei ole mingeid temale teadaolevaid lepingus nimetamata varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjate esindajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu punktis 4.1.2. leppisid pooled kokku, et välistavad kostja vastutuse võimalike korteriomandi puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on hagejaid eelnevalt teavitatud, samuti nende puuduste eest, millest kostja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki olema teadlik.
2-21-14969 • • •
• •
Korteriomandi renoveerimistööde ettevalmistustel põrandakatte eemaldamisel selgus, et aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni, millest hagejad teavitasid kostjat e-kirjaga 05.08.2021.a (dtl 26-29); 16.08.2021. a saatis kostja hagejatele A.K.i kirja milles vaidles varjatud puudustele vastu ja tegi ettepaneku lepingust taganeda ning anda korteriomand tagasi müüjale endises seisundis (dtl 30-31); 24.08.2021. a edastas hagejate esindaja kostjale nõudekirja, milles teavitas kostjat ühtlasi asjaolust, et korteriomandis vajavad täiendavalt väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Hagejad pakkusid nõudekirjas kostjale puuduste kõrvaldamist või puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamist (dtl 32-35); Kostja saatis vastuseks hagejate nõudekirjale uuesti 16.08.2021. a esitatud A.K.'i vastuse; Vaidlusaluses korteris peeti esialgse omaniku poolt aastaid lemmikloomadena kasse (dtl 208-209)
14.Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud korteriomand vastas müügilepingu tingimustele, kas tegemist oli varjatud puudustega ning kas kostja vastutab võimaliku rikkumise eest. Vaidluse all on ka kahju ulatus ehk vajalike kulutuste suurus ning kas hagejatel on tekkinud õigus saamata jäänud üüritulu nõude esitamiseks. I
15.Hagejad tuginevad esmalt sellele, et kostja ei informeerinud korteriomandi ülevaatamise käigus ega müügilepingu sõlmimisel hagejaid sellest, et korteriomandi aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning korteriomandis vajavad väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi.
16.Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni,
2-21-14969 piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).
17.Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika).
18.Pooled ei vaidle, et kostja müüs hagejatele kasutatud korteriomandi, mis vajas sanitaarremonti ning kostja oli teadlik hagejate soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks peale sanitaarremondi tegemist ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (Riigikohtu 26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13).
19.Müügilepingu punktis 2.2. antud ostjate kinnitustega leppisid pooled sisuliselt kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hagejate võimalust neist omadustest eelnevalt teada saada. Puudub vaidlus, et hagejatel oli võimalus korteriomandiga tutvuda ja nad seda võimalust ka kasutasid kuivõrd korteriomandi vaatas üle R.K., kes tegi sellest ka video (dtl 8). Nii olid hagejad teadlikud korteri olukorrast ja sellest, et eluruumina kasutamiseks vajab korteriomand sanitaarremonti. Esmalt on kostja väitnud, et R.K. pidi korteri ülevaatamisel professionaalse maaklerina tundma uriinilõhna. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et korteriomandi ülevaatamisel 17.07.2021.a olid korteris aknad lahti (dtl 8, 184). Vaidlus puudub ka selles, et korteris oli kasutatud uriinilõhna eemaldamiseks suuremas koguses spetsiaalseid uriinilõhna eemaldamise vahendeid (dtl 23, 25). Kohus ei nõustu kostja seisukohaga sellest, et tunnistaja R.K. ütlusi tuleb pidada ebausaldusväärseks kuivõrd R.K. on hagejate seaduslike esindajate kolleeg. R.K. ütlustest nähtub, et korteriomandi ülevaatuse teostas ta just eesmärgiga soetada vaidlusalune korteriomand endale ja tema avaldas remonti vajava korteri ostu kuulutuse (dtl 184-185). Seega oli tal ülevaatuse teostamise ajal isiklik huvi kogu korteriomandi seisukorraga tutvumise kohta ja juhul, kui ta oleks tundnud ebatavalist lõhnareostust, oleks ta vastava asjaolu kohta müüjalt küsinud ja vastavat asjaolu ka hagejatele, kui kolleegidele avaldanud. Eeltoodu tõttu on kohtu hinnangul põhjendamatud ka kostja vastuväited sellest, et R.K. professionaalse maaklerina pidi aru saama, et korteris levib uriini lõhn. Tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et eelmisel aastal augustis, kui ta korterisse sisenes, haises seal kohutavalt, kuigi aknad olid 2 nädalat lahti olnud ja hais ei olnud ära läinud (dtl 185-189). Tunnistaja E.S.i ütlustest nähtub, et kui nemad korteri ostsid juba siis oli tunda kassi uriini haisu (dtl 207-209). Ka tunnistaja A.V. ütlustest nähtub, et vaidlusaluses korteris esines pikalt lõhnareostuse probleem (dtl 209210). Eeltoodu põhjal loeb kohus tuvastatuks, et müügilepingu esemel esines müügilepingu
2-21-14969 sõlmimise ajal puudusena lõhnareostus. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid ega tõendeid sellest, et ta avaldas kas R.K.ile või hagejatele müügilepingu sõlmimisel asjaolu, et korteris on peetud pikka aega suuremas koguses kasse ja korteris esineb lõhnareostus. Seega ainuüksi lõhnareostuse näol on tegemist varjatud puudustega.
20.Siinkohal märgib kohus, et hageja on varjatud puudustena esile toonud järgmised puudused: korteriomandi aluspõrand ja põrandalaagid olid lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning korteriomandis vajasid väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeet ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited olid pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Kohus leiab, et sõltumata lõhnareostuse teadmisest või mitteteadmisest, ei saanud hagejad tavapärase ülevaatuse käigus avastada ulatuslikke puuduseid korteriomandi põrandatel ja seintel, mis tulenesid kasside pidamisest korteriomandis. Kohtupraktika järgi on varjatud puuduseks puudus, mida ei oleks saanud avastada asja eeldatava hoolsusega (üldiselt) väliselt üle vaadates. Kohtu hinnangul on hagejate esitatud puudused korteriomandi põrandate ning seinte osas varjatud puudused. Üldjuhul hoone ega korteri tarindeid enne müüki ei avata ning asja saab üle vaadata vaid visuaalselt. Poolte vahel puudub vaidlus ja kohtule esitatud videost, fotodest (dtl 21,22, 24) ning tunnistajate R.K. ning A.T. ütlustest nähtub, et ülevaatuse käigus olid korteri põrandad kaetud linoleumiga ja soome papiga. A.T.i ütlustest nähtub, et kui tema korterisse jõudis, oli eeltöö põrandate osas juba ära tehtud, laudpõrand oli laiguline ja haises. A.T.i ütlustest nähtub, et laudpõrand tuli üles võtta, klaasvill eemaldada eesmärgiga eemaldada korteriomandist hais, laudpõrand oli osaliselt mäda, põranda laudade vahel olid väljaheited, surnud rotid, põrandas augud, mis paistsid keldrisse, tunnistaja üritas tapeeti põrandate juurest puhastada, kuid hais jäi, seinad pahteldas täiendavalt üle, et haisu eemaldada. Sama nähtub kohtule esitatud fotodest (dtl 145-154). Kohus leiab, et kui põrandakahjustuste visuaalsed järelmid on enne korteri müüki kaetud erinevate põrandakatte materjalidega, ei ole ostjatel mõistlikku võimalust puudust tuvastada. Eluliselt ebausutav on ka olukord, kus ostja peab tavalise ülevaatuse käigus hakkama tuvastama, kas seintes esineb lõhnareostus, mis vajab lõhnareostuse eemaldamiseks lisaks tavalisele sanitaarremondile täiendavaid töid. Müüja peab ostjat sellistest puudustest teavitama. Kostja ei ole tõendanud, et ta teavitas hagejaid asjaolust, et korteriomandis tuleb põrandad eemaldada. Tunnistaja E.S. ütlustest nähtub, et müügilepingusse puuduseid ei lisatud, kuna müüja ei tulnud selle peale. Tunnistaja sõnul ütles kostja, et remont tuleb korteris teha põrandast lagedeni. Samas kohtu hinnangul ei järeldu sellest, et kostja oleks hagejatele teatanud just nimelt niivõrd ulatuslikest puudustest, mille varjamist hagejad kostjale ette heidavad. Esmalt märgib kohus, et kohus arvestab siinkohal, et E.S. ei ole isiklikult ülevaatuse juures viibinud, vaid on asjaoludest teada saanud kostja vahendusel. Teiseks nõustub kohus hageja seisukohaga sellest, et kostja ei ole avaldanud, et korteris tuleb lõhnareostuse eemaldamiseks teha kapitaalremont, avades sanitaarremondi asemel põrandad, paigaldada uued põrandalaagid, vill ja põrandakate, teostada täiendavad tööd seintest lõhnareostuse eemaldamiseks. Kostja ei teinud seda ja varjas puuduseid hagejate eest. Kohtu hinnangul ei vastanud sellises seisus korteriomand vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 ja § 217 tähenduses, kuna keskmise kvaliteediga remonti vajavas korteriomandis ei ole aluspõrand ja põrandalaagid lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning eemaldamist ei vaja seinu kattev tapeet ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited olid pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Vastavates asjaoludest, soovib iga isik enne korteri ostmist teada ja kostja oleks pidanud hagejaid neist puudustest teavitama. Kostja ei ole tõendanud, et ta teavitas hagejaid lepingueelsete läbirääkimiste käigus vastavatest korteriomandi probleemidest ning et hagejad teadsid või oleks pidanud teadma, et korteriomand vajab aastatepikkuse kassipidamise probleemide tõttu täiendavaid töid lisaks sanitaarremondile. Kostja ei tõendanud, et hagejad teadsid vastavatest probleemidest, kuna omasid samas majas korterit või, et nad oleksid korteriühistu
2-21-14969 üldkoosolekutel osalenud, kus arutati vastavasisulisi probleeme. Tunnistaja A.V. ütlustest nähtub, et üldkoosolekutel kassi probleemi ei arutatud. Tunnistaja märkis, et ta ei tea, kas Pärl Invest OÜ seaduslik esindaja teadis probleemist või ei teadnud, kuid tunnistaja ütlustest nähtub ka see, et eelmise aasta suvel hageja Pärl Invest OÜ seaduslik esindaja pöördus tunnistaja poole ja küsis kas seal korteris peeti kasse, jaatava vastuse peale märkis esindaja et, astus vist jälle ämbrisse. Eeltoodust järeldub, et hagejad said kasside pidamisest korteriomandis teada peale korteriomandi ostu ning kostja vastavatest asjaoludest hagejaid ei teavitanud. Kohus loeb eeltoodud tõendite alusel tuvastatuks, et eelpool nimetatud varjatud puudused olid olemas juba korteriomandi hagejatele müümise hetkel.
21.Kohus nõustub kostja seisukohaga sellest, et korteri siseuste ja piitade puuduse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Isegi kui kostja ei teatanud siseuste ja piitade vahetumise vajadusest, olid hagejad uste olukorrast teadlikud enne müügilepingu sõlmimist, sest nende seisukorras oli võimalik visuaalselt veenduda. Vaidlus puudus, et R.K. käis enne müügilepingu sõlmimist korteriga tutvumas ja sel juhul oli tal näha ka korteri siseuste olukord. Samal ajal oli tal võimalik ka veenduda, kas uksed sulguvad või kas need ei sulgu pundumise tõttu. Kohtule esitatud videost nähtub, et R.K. ei ole ülevaatusel üritanud siseuksi sulgeda ja uste seisukord oli nähtav juba ainuüksi video põhjal. R.K. ütlustest nähtub, et ta veendus ülevaatusel, et uksed olid vanad, nõukaaegsed. Tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et uksed olid alt mädanenud, või läbi ussitanud, neid ei olnud mõtet taastada. Eeltoodu tõttu leiab, kohus, et siseuste ja piitade näol ei olnud tegemist varjatud puudustega, mida hagejad ei oleks saanud tavapärase vaatluse tulemusena visuaalselt tuvastada.
22.Kohus ei nõustu kostjaga selles, et kostja vastutus on välistatud müügilepingu alusel, kuna professionaalse maaklerina oleks R.K. pidanud märkama aukusid keldriboksi laes ja sellest tulenevaid korteri põranda kahjustusi. Müügilepingu punktis 4.1.2. leppisid pooled kokku, et välistavad kostja vastutuse võimalike korteriomandi puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on hagejaid eelnevalt teavitatud, samuti nende puuduste eest, millest kostja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki olema teadlik. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja hagejaid varjatud puudustest müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud. Ainuüksi aukude tuvastamise põhjal keldriboksi laes ei saa aga kohtu hinnangul ka professionaalsel maakleril olla võimalik tuvastada kogu korteri varjatud puuduste ulatust. Vaidlus puudub, et tegemist ei ole korteriomandiga, mis asub uusehitises. Kohus leiab, et keldriboksi laes olevate aukude põhjal ei ole võimalik järeldada, et korteriomandi põrandalaagid, põrand ja klaasvill on niivõrd kahjustunud, et korteriomandit tavalise sanitaarremondi järgselt kasutada elamiseks ei ole võimalik. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus puuduste olemasolu ei olnud teada kostjale kui müüjale, ei saanud ka hagejatelt eeldada, et nad märganuks ka professionaalidena korteriomandi puuduseid ostetud korteriomandi tavapärasel ülevaatusel. Tavapärane ei ole ka professionaalsetele maakleritele, et nad eeldavad iga kasutatud korteriomandi tehingu vahendamisel, et korteris on aastaid peetud hulgaliselt kasse, mistõttu korter vajab sanitaarremondi asemel kapitaal remonti. Kostja ei ole tõendanud, et ta informeeris ostjaid puudustest. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hagejad ei teadnud ega pidanud teadma ostetud korteromandil asuvate varjatud puuduste olemasolust.
23.Käsitledes kostja teavitamiskohustust, märgib kohus, et 27.05.2015 otsuses tsiviilasjas nr 32-1-43-15 selgitas Riigikohus, et VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil ettevalmistav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust analüüsinud varasemates lahendites (vt nt Riigikohtu 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14; 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-
2-21-14969 2-1-62-13, p 14; 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12) ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel esitada ka VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõude. Riigikohus viitas mh VÕS § 217 lg 2 p 1, mille järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Riigikohtu hinnangul saab lugeda asja keskmisele kvaliteedile vastavaks (asja tavakasutuse omadused), siis kui asjal viidatud puudusi ei esine.
24.Kohus leiab eeltoodud võlaõigusseaduse sätteid ja Riigikohtu selgitusi arvestades, et kostja poolt hagejatele müüdud puudustega lepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. Kuna pooled ei olnud müügilepingus kokku leppinud, et müüakse korteriomand, milles on peetud lemmikloomadena aastaid suuremas koguses kasse, mille tulemusena on kahjustunud ulatuslikult korteriomandi põrand ja seinad lemmikloomade väljaheidetest, siis selliseid puudusi olla ei tohtinuks, mistõttu ei vasta eelpool nimetatud puudustega korteriomand müügilepingu tingimustele. Lisaks oli korteriomandis lõhnareostus, millest kostja hagejaid ei teavitanud. Kuivõrd keskmisele kvaliteedile vastav sanitaarremonti vajav korteriomand peab olema sihtotstarbeliseks kasutamiseks kõlbulik peale sanitaarremondi tegemist, ei vasta korteriomand kapitaalremondi teostamise vajaduse tõttu ka keskmisele kvaliteedile. Hagejad on kinnitanud, et nad soetasid korteriomandi selle välja üürimiseks peale sanitaarremondi tegemist ja kostja ei ole vastavat väidet vaidlustanud. Tunnistaja R.K. ütlustest nähtub, et korter vajas sanitaarremonti, pahteldada, värvida, põrandale uus laminaat panna. Kostja ei ole tõendanud, et ta avaldas R.K.ile ülevaatusel, et põrandad tuleb täielikult üles võtta. Tunnistaja R.K. ütlused on kooskõlas ka kohtule esitatud videoga, millest nähtuvalt küsis R.K. kostjalt miks tapeet on maha võetud ning kostja vastas, et remondiga on alustatud. Seega on hagejatele üle antud lepingutingimustele mittevastav asi, mis ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kohus loeb kohtule esitatud videoga, fotodega ja tunnistajate ütlustega tuvastatuks, et korteriomand oli puudustega kuna korteriomandi aluspõrand ja põrandalaagid olid lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni ning korteriomandis vajasid eemaldamist seinu kattev tapeet ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited olid pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Kohus leiab, et sanitaarremonti vajava korteriomandi keskmiseks kvaliteediks VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 mõttes tuleb lugeda olukorda, kus korteriomandil eelnimetatud puuduseid sellises ulatuses ei esine, et korter vajaks lõhnareostuse eemaldamiseks kapitaalremonti. Kohtu hinnangul peab keskmise kvaliteediga kasutatud korteriomand olema peale sanitaarremondi tegemist elamiseks kasutatav. Kui peale sanitaarremondi tegemist ei ole võimalik korterit kasutada lõhnareostuse tulemusena elamiseks, siis ei vasta müüdud korteriomand ei keskmisele kvaliteedile ega lepingu tingimustele. Müüja mitteteadmine puudusest vabastab ta vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel üksnes siis, kui ka ostja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et hagejad ostjatena teadnuks või pidanuks teadma puuduste kui varjatud puuduste olemasolust, välja arvatud korteriomandi siseuste puudused.
25.Kuna hagejate väidetest nähtub, et hagejad ei teadnud lepingu sõlmimise hetkel 28.07.2021.a, et lepingu esemel esinevad puudused, siis ei saanud vastava puuduse olemasolu järeldada ka lepingust endast. Muuhulgas andis kostja müügilepingu punktis 2.1. kinnituse, et korteriomandil ei ole mingeid temale teadaolevaid lepingus nimetamata varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjate esindajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Vastavaid puuduseid ei ole nimetatud ka kostja ja pärijate vahelises 30.06.2021.a müügilepingus.
2-21-14969 Kohus leiab mh Riigikohtu praktikale tuginedes, et müügiobjekti puuduste müügilepingus kajastamata jätmine on kostja risk. Kuna kostja puuduseid lepingus välja ei toonud, ega olnud kontrollinud lõhnareostuse põhjuseid enne müümist, võttis ta ise riski, et hagejad ostjana võivad kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks ise enne müügilepingu sõlmimist lõhnareostuse põhjuseid kontrollinud ja puuduseid eemaldanud, vaatamata asjaolule, et ta lõhnareostusest teadis. Riigikohtu 27.05.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p-s 22 rõhutas Riigikohus, et „otstarbekas, vajalik ning aus oleks korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid.“ Kohtu hinnangul on nimetatud Riigikohtu lahend asjakohane ka käesoleval juhul.
26.Kokkuvõttes leiab kohus, et tulenevalt müügilepingu rikkumisest on kostja vastutav hagejatele tekkinud kahju eest ning kostja vastutuse eeldused on täidetud. Kostja vastutab hagejate ees müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest vastavalt VÕS § 218 lõikele 1. Müügilepingu rikkumise puhul saab ostja (antud juhul hagejad) nõuda õiguskaitsevahendina muuhulgas kahju hüvitamist. Hagejatel on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 115 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
27.VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 järgi, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja võib parandamise asemel asendada asja lepingutingimustele vastava asjaga. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on pooled müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et kinnistu valdus antakse hagejatele üle 28.07.2021.a (müügilepingu p. 4.3.1). Korteriomandi renoveerimistööde ettevalmistustel põrandakatte eemaldamisel selgus, et aluspõrand ja põrandalaagid on lemmikloomade väljaheidetest rikutud põranda paneelideni, millest hagejad teavitasid kostjat e-kirjaga 05.08.2021.a (dtl 26-29). 16.08.2021. a saatis kostja hagejatele A.K.i kirja milles vaidles varjatud puudustele vastu ja tegi ettepaneku lepingust taganeda ning anda korteriomand tagasi müüjale endises seisundis (dtl 30-31). 24.08.2021. a edastas hagejate esindaja kostjale nõudekirja, milles teavitas kostjat ühtlasi asjaolust, et korteriomandis vajavad täiendavalt väljavahetamist siseuksed koos piitadega ja eemaldamist seinu kattev tapeedi ning värvikiht kõigis ruumides põhjusel, et lemmikloomade väljaheited on pöördumatult kahjustanud lisaks põrandale ka nimetatud siseviimistlust. Hagejad pakkusid nõudekirjas kostjale puuduste kõrvaldamist või puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamist (dtl 32-35). Kostja saatis vastuseks hagejate nõudekirjale uuesti 16.08.2021. a esitatud A.K.'i vastuse. Eeltoodust nähtub, et kostja on hagejate ettepanekust puudused kõrvaldada või kahju hüvitamisest keeldunud. Seega nähtub asja materjalidest, et hagejad on kooskõlas VÕS § 115 lg-ga 2 kostjat teavitanud puudustest mõistliku aja jooksul ning on andnud kostjale võimaluse oma kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Kostja on puudusi eitanud ning keeldunud puuduste kõrvaldamisest.
2-21-14969 Hagejad said asja lepingutingimustele mittevastavusest teada vahetult peale müügilepingu sõlmimist ning teavitasid kostjat asja puudustest kooskõlas VÕS § 220 lg-ga 1 mõistliku aja jooksul. II
28.Arvestades kohtu poolt kohtuotsuse punktides 13-27 tuvastatud asjaolusid, leiab kohus, et hagejatel on õigus kostjalt nõuda müügilepingu rikkumisega (varjatud puudustega korteriomandi müük) tekitatud kahju hüvitamist.
29.VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
30.Hagejad on seisukohal, et neil on tulenevalt korteriomandi puudustest tekkinud otsene varaline kahju summas 5719,80 eurot, kuna nad pidid tasuma puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste eest (VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 3). Hagejad on oma kahjunõude suurust tõendanud Star Arendus OÜ koostatud hinnapakkumisega (dtl 58). Kostja vastuväidete kohaselt ei tõenda varjatud puuduse olemasolu ja selle ulatust hinnapakkumine. Hinnapakkumine on kostja hinnangul ülepaisutatud ning sisaldab kululiike mille hüvitamist kostjalt nõuda ei saa. Siseuste vahetamise näol ei ole tegemist kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab kostja. Kostja on esitanud võrdleva hinnapakkumise summas 2296 eurot+ km =2755.20 euro, mis on koostatud Noved OÜ poolt (dtl 163). Kostjale ei ole arusaadav ka hinnapakkumises olev rida: Teostus (lammutus, ehitamine ja tapeedi eemaldus) summas 2300 eurot+ km=2760 eurot. Kostjale teadaolevalt on korteriomandis lammutatud üks siseseintest. Kostjale on tekkinud põhjendatud kahtlus, et hagejad on korteriomandis teostanud/teostavad lisatöid, mis kajastuvad nimetatud hinnapakkumisel, kuid mille hüvitamise kohustust kostjal ei ole. Kostja võrdleval hinnapakkumisel on põranda ülesvõtmise ja paigaldamise kulu vastavalt 310 eurot (+km) ja 410 eurot(+km) ehk kulu kokku 1224 eurot koos km-ga ehk poole soodsam, mis peegeldab tegelikku turuhinda ja kinnitab, et hagejate esitatud hinnapakkumine ei ole mõistlik. Kohus nõustub hagejate seisukohaga sellest, et Noved OÜ esindaja ei ole hinnapakkumise tegemiseks käinud objekti vaatamas, ega saa seetõttu teha objektiivset hinnapakkumist. Tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et ta tegi korteriomandis järgmisi töid: võttis põrandad üles, eemaldas villa, valas põrandas klaasvilla all olevatesse aukudesse betooni, üles võetud põranda lauad ladusid auto peale, mis läksid utiliseerimisele, samuti klaasvill, kasutati ära mõned uksed, mille sai pikalt lõhki lõigata ja uuesti kasutada, kui uued talad alla pandi ühenduskohtade juures põranda sidumiseks. Tunnistaja ütlustest nähtub ühtlasi, et 133 m põrandalaake pandi kõik põrandale. Suurema vahega laake ei saanud panna, muidu hakkab põrand õõtsuma ja võib plaat katki minna, mis sinna peale pannakse. Kui põrandalaakidest jäi puudu, siis kasutati neid ustest võetud jääke, 30 OSB plaati kasutati põranda tegemiseks. Enne paigaldati uus vill. Uued
2-21-14969 elektrijuhtmed pandi ka. Kinnitusvahendeid kasutati põhiliselt põrandal, talade kinnitamiseks. Konteinerit ei kasutanud, läks käru peale. Sinna oli konteinerit raske panna, sest seal oli sõidutee ja käru sai kohe ära viia. Utiliseerisime villa, vana puitmaterjali, vanad uksepiidad, siseuks, polsterdatud uks, vahesein, mis tuli lisaks maha võtta. Teostuse hulka läheb põranda lammutus ja ehitamine, tapeedi ja vannitoa katte eemaldamine, vannitoas ja Wc-s linoleumi eemaldamine, värvimist teostas tunnistaja, enne seda pahteldas. Pahtlit läks suur kogus. Kokku läks 9,5 pütti 20 kilost valmispahtlit. Siis oli lihvimine. Lõhnareostuse tõttu tuli veel üle pahteldada, et see hais kinni panna. Tunnistaja kinnitas, et kõik hinnapakkumises kirjeldatud tööd teostas tema. Seal korteris on veel probleeme, mis vajavad lahendamist, need on aknalauad. Kohus leiab, et eeltoodust ei tulene, et hagejate poolt esitatud hinnapakkumine oleks nii tööde kui hindade osas ülepaisutatud, hinnapakkumisel näidatud materjalide maht vastas tunnistaja ütlustest tulenevalt tegelikule vajadusele, mistõttu võtab kohus kahju suuruse tuvastamisel aluseks hageja poolt esitatud hinnapakkumise. Kostja ei ole selgitanud millest lähtudes on tema poolt esitatud hinnakirjas leitud materjalide- ja töö maht ning millele tuginedes on tehtud arvutused. Samuti on paljasõnaliseks jäänud kostja väited sellest, et tal on kahtlus, et hagejad on korteriomandis teostanud lisatöid, mis kajastuvad nimetatud hinnapakkumisel.
31.Kohus leiab, et tunnistaja A.T. ütlustega ja hageja poolt esitatud hinnapakkumisega on tõendatud, et hagejatel kulus puuduste kõrvaldamiseks 133 m põrandalaake hinnaga 372,40 eurot, 30 tükki OSB plaate hinnaga 1277,40 eurot, kinnitusvahendeid summas 75 eurot, utiliseeriti puitu hinnaga 110 eurot ja klaasvilla hinnaga 75 eurot, lammutati, ehitati ja tapeeti eemaldati hinnaga 2300 eurot, kokku 4209,80 eurot. Kohus leidis eelnevalt, et siseuste puhul ei olnud tegemist varjatud puudustega, hagejad said nende olukorraga tutvuda tavalise ülevaatuse käigus, mistõttu ei ole põhjendatud siseuste soetamise kulu 650 eurot. Samuti on põhjendamatu konteineri kulu 120 eurot, kuivõrd tunnistaja A.T. ütlustest nähtub, et konteinerit utiliseerimiseks ei kasutatud. Kohus leiab, et põhjendamatu on ka värvi ja värvimise kulu summas 740 eurot, kuivõrd värvimise tööd oleks hagejad teostanud ka juhul, kui korteriomand oleks vastanud lepingutingimustele. Eeltoodu tõttu on põhjendamatu ja tõendamata hagejate kahju kokku summas 1510 eurot. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hagejad on põhistanud ja tõendanud neile puudustega kinnisasja müügist tekkinud kahju suuruse summas 4209,80 eurot. Kohus märgib, et kahju hüvitamise nõude esitamiseks ei pea hagejad tõendama kulude kandmist. Riigikohus on 19.09.2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12 tehtud otsuse p-s 19 selgitanud, et: „Selleks, et kulutuste hüvitamist saaks kahjuna nõuda, ei pea kulutused tingimata olema juba kantud, vaid need võivad VÕS § 128 lg 3 järgi tekkida ka tulevikus.“ Hagejate poolt nõutav kahju on hõlmatud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga. Müügilepingu eesmärgiks oli anda hagejatele üle korteriomand, milline on peale sanitaarremondi tegemist elamise sihtotstarbel kasutuskõlbulik ning puudusteta. Kõik eelpool viidatud kulutused on teostatud eesmärgil eemaldada korteriomandist lõhnareostus ja kasside pidamise tagajärjel tekitatud kahjustused. Riigikohtu 30.09.2015 otsuse nr 3-2-1-100-15 p-s 36 on selgitatud, et elamuga kinnistu müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad. Kohus leiab, et kostja müüjana pidi ette nägema, et kui müügilepingu esemel ilmnevad varjatud puudused, mis seonduvad kasside pidamisega korteriomandis ja kostja nendest puudustest ostjaid ei teavita, siis tekib hagejatel nende puuduste kõrvaldamisest kahju. Kuna kostja müüs hagejatele puudustega korteriomandi, siis on hagejatele tekkinud kahju põhjuslikus seoses kostja poolt müüdud korteriomandi puudustega. III
2-21-14969
32.Hagejad on kostja vastu esitanud ka üüritegevusest saamata jäänud tulu nõude perioodi eest 2021. 15. august kuni 15. november summas 900,00 eurot. Saamata jäänud tulu suuruse tõendamiseks on hagejad esitanud kinnisvara kuulutuste väljavõtted (dtl 59-61). Kostja vastuväidete kohaselt hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et neil oli olemas üürnik, kes oleks soovinud korteriomandit välja üürida ehk et hagejatel oli reaalne kavatsus ja ka võimalus üürida välja korteriomandit alates 15.08.2021, võttes arvesse asjaolu, et korteriomand vajas remonti hoolimata hagejate viidatud varjatud puudustest. Kostja leiab ka, et hagejad ei ole esitanud asjaolusid mille alusel saaks lugeda tõendatuks, et hagejad on kaotanud võimaluse saada üüritulu just 300 euro ulatuses vaatamata asjaolule, et hagejad tegutsevad enda majandustegevuses ka korteriomandite väljaüürimisega. Hagejad ei ole kostja vastavasisulistele seisukohtadele vastuväiteid esitanud ega ole esitanud ka täiendavaid tõendeid.
33.VÕS § 128 lg 4 esimese lause järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 4 teise lause järgi võib saamata jäänud tulu seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna tihti on saamata jäänud tulu täpse suuruse tõendamine äärmiselt keeruline, peab VÕS § 128 lg 4 esimese lause järgi kahjustatud isik tõendama üksnes need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-94-08, p 12; 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12; 9. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-13, p 13). Nimetatud sätte eesmärgiks on kergendada kahjustatud isiku saamata jäänud tulu ulatuse tõendamist. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hagejad ei ole saamata jäänud tulu nõuet esitades esitanud tõendeid, et neil oli kavatsus ja võimalus vaidlusalusel perioodil tulu saada. Lisaks ei ole hagejad tõendanud, et neil ei olnud kolme kuu jooksul võimalik korterit välja üürida just korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Hagejad pidid korteriomandi väljaüürimiseks teostama korteriomandis sanitaarremondi, hagejad ei ole tõendanud, et tänu varjatud puudustele korteriomandis pikenes korteriomandile üürile andmise aeg. Kohus ei saa ise hakata tõenditest otsima asjaolusid, milliste esinemise tõttu võis pikeneda üürile andmise aeg. Kostja on esile toonud enda vastuväidetes et hagejatel tuli tõendada et neil oli kavatsus ja võimalus. Hageja lepinguline esindaja 16.02.2022.a eelistungil märkis, et saamata jäänud üüritulu osas on tõendid esitamata ja palus selleks tähtaega. Kohtu poolt antud tähtajaks ega ka hilisemas menetluses hagejad seda teinud ei ole, hagejad ei ole tõendanud, et nad on teinud pingutusi üürniku leidmiseks ja neil oli üürnik vaidlusaluseks perioodiks olemas. Eeltoodu tõttu jääb rahuldamata hagejate nõue üüritegevusest saamata jäänud tulu saamiseks perioodi eest 2021. 15. august kuni 15. november summas 900,00 eurot. IV
34.Hagejad nõuavad ka viivise väljamõistmist alates hagiavalduse esitamisest. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hagejate viivisenõue tuleb rahuldada osaliselt. Kuivõrd rahuldamata jäi hagejate saamata jäänud üüritulu nõue, tuleb kostjalt välja mõista viivis üksnes hagejate poolt esitatud kahju hüvitamise nõudelt.
35.Arvestades käesoleva kohtuotsuses esitatud põhjendusi, rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjalt välja solidaarselt hagejate kasuks kahjuhüvitise summas 4209,80 eurot. Samuti
2-21-14969 mõistab kohus kostjalt välja solidaarselt hagejate kasuks viivise 0,022 eurot päevas kahjuhüvitiselt summas 4209,80 eurot iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 23.09.2021.a kuni põhinõude täieliku rahuldamiseni. Kohus jätab rahuldamata hagejate saamata jäänud üüritulu nõude summas 900 eurot. Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi osalise rahuldamise osas. Samuti ei tõenda kohtu hinnangul hageja poolt 22.06.2022.a esitatud täiendav tõend kostja tahtlikku ja teadlikku tegevust korteriomandis esinevate puuduste varjamiseks omakasu eesmärgil, nii nagu märgivad hagejad. V
36.Edasiselt lahendab kohus menetluses esitatud ja seni ekslikult protokollilise määrusega lahendatud hagejate hagist osalise loobumise taotluse. Tegemist on kaevatava määrusega. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 428 lg 1 p 3 järgi lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 429 lg 2 sätestab, et kui hageja loobub hagist kohtuistungil, hagist loobumine protokollitakse. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kui hagist loobumise avaldus esitatakse väljaspool kohtuistungit, teatab kohus enne menetluse lõpetamise otsustamist kostjale avalduse esitamisest, määrates kostjale vastamise tähtaja. Kui kostja soovib menetluskulude väljamõistmist hagejalt, peab ta seda vastuses märkima.
37.Kohus andis kostjale istungil võimaluse hageja avaldusele vastamiseks. Kostja vastuväiteid nõudest osalisele loobumisele ei esitanud.
38.Kohus leiab, et hagejate poolne hagist osaline loobumine ei kahjusta kostja huve, mistõttu kohus rahuldab hagejate taotluse kostja vastu esitatud hagist osaliseks loobumiseks kahju hüvitamise nõude osas summas 1143,96 eurot ning lõpetab selles osas tsiviilasjas menetluse.
39.Kohus selgitab, et TsMS § 432 kohaselt kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
40.Vastavalt TsMS § 173 lõikele 1 ja 2 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotus märgitakse ka siis kui menetlusosalised seda ei taotle.
41.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldas hagi osaliselt, kuid suuremas ulatuses tuleb TsMS § 163 lg 1 järgi menetluskulud jätta osaliselt kostja kanda ning osaliselt poolte kanda.
42.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud
2-21-14969 kindlaks poolte menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Hagejad esitasid vastuväiteid kostja menetluskuludele, kostja hageja menetluskulude nimekirja osas vastuväiteid ei esitanud.
43.Kohtutoimiku materjalidest nähtuvalt on hagejad tasunud riigilõivu summas 500 eurot. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista solidaarselt hagiavalduselt tasutud riigilõiv 500 eurot, sest kohtumenetlus oli edukas. Õigusabikulud tuleb kohtu hinnangul jätta poolte kanda. Hagejate õigusabikulud tuleb kohtu hinnangul jätta hagejate kanda, kuna hagejad on juriidilised isikud ning arvestades vaidluse asjaolusid on kostjalt hagejate õigusabikulude väljamõistmine äärmiselt ebaõiglane. Kostja õigusabikulud tuleb jätta kostja kanda, sest hagi kuulub osaliselt rahuldamisele.
44.Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda solidaarselt hagejatele käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
45.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lg-te 1,2 ja 4 kohaselt saab menetluskulude jaotust ja nende suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
(allkirjastatud digitaalselt) Eve Grass Kohtunik
Tallinna Ringkonnakohtu 08.12.2023 otsuse RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 12.09.2022 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T.e vastu saamata jäänud üüritulu ja viivise väljamõistmiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4) ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 6-8). Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada saamata jäänud üüritulu nõue, välja mõista viivis ja jaotada menetluskulud vastavalt otsuse tervikresolutsioonis toodule. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis rahuldamata OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T.e vastu 860 euro saamiseks.
5.2.Mõista R.T.elt välja solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks kahjuhüvitis 5109,80 eurot.
5.3.Mõista R.T.elt välja solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks viivis 871,08 eurot perioodi 23.09.2021–08.12.2023 eest.
2-21-14969
5.4.Mõista R.T.elt välja solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kasuks alates 09.12.2023 kuni nõude täieliku rahuldamiseni viivis põhivõlalt (5109,80 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses toodud määras iga tasumisega viivitatud päeva eest.
5.5.Võtta vastu OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ loobumine hagist R.T.e vastu kahju hüvitamise nõudes summas 1143,96 eurot ning lõpetada selles osas tsiviilasjas menetlus.
5.6.Jätta OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ hagi R.T.e vastu rahuldamata nõudes 1510 euro saamiseks.
5.7.Jätta maakohtus kantud menetluskulud 34% ulatuses solidaarselt OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kanda ja 66% ulatuses R.T.e kanda.
5.8.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskuludest solidaarselt 12% OÜ Klen Vara ja Pärl Invest OÜ kanda ja 88% R.T.e kanda.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.