Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I X (isikukood XXXXXXXXX) Hageja II Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Raudsik Kostja I C (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II F (isikukood XXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrias Palmits
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 09.02.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 18.06.2021 otsus muutmata. X ja Y apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta võrdsetes osades X ja Y kanda. Määrata C ja F ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 1620 eurot. Välja mõista X-lt C ja F kasuks 810 eurot. Välja mõista Y-lt C ja F kasuks 810 eurot. Kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-19-17483 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 07.11.2019 Harju Maakohtule C (kostja I) ja F (kostja II) vastu hagi, milles palusid hagejate kasuks kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju hüvitise 68 286 eurot.
2.Pooled sõlmisid 05.06.2018 kinnistu müügilepingu (leping), millega kostjad (koos nimetatud ka müüja) müüsid hagejatele (koos nimetatud ka ostja) kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXX, edaspidi kinnistu). Kinnistul asub 2-korruseline elamu. Kinnistu müüdi hinnaga 228 500 eurot.
3.Müüja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (lepingu p 2.1.5). Lepingu p-s 2.1.6 on sätestatud ammendav loetelu nelja puuduse kohta, mille olemasolust müüja ostjat teavitas (ostja kinnitas p-s 2.2.5, et on teadlik p-s 2.1.6 nimetatud asjaoludest ja ei loe neid puudusteks): • suurte akende tõttu võib elamus olla väga külma ja tuulise ilmaga jahe; • maja fassaadi ja väravapostide tellised on osaliselt murenenud ilmastikuolude tõttu; • sügisel 2017 toimus tugeva tuule ja vihmaga leke teise korruse wc-vannitoas, millest on näha väga väikest kahjustust, mis vajab väikesemahulist pahteldamist/värvimist; • aed vajab osaliselt renoveerimist.
4.Lepingu p-s 2.2.3 kinnitas ostja, et on ehitusspetsialistiga koos üle vaadanud ehitise ning on teadlik selle olukorrast. Ostja vaatles enne elamu ostu seda visuaalselt, kasutades selleks H abi. Viimane koostas visuaalsel vaatlusel põhineva elamu seisukorra hinnangu.
5.Lepingu p-s 3.5 leppisid pooled kokku, et kinnistu müügihinda vähendati 20 000 euro võrra. Ostuhinna määramisel tõid pooled esile kaks asjaolu: lepingu p 2.1.6, s.o müüja avaldatud puudused ning p 2.2.7, s.o ostja deklareeritud soov tulevikus elamu fassaad üle soojustada.
6.Jaanuaris 2019 ilmnesid elamus arvukad olulised puudused: • soojustusprobleemid mitmetes tubades. Termopildid tehti 15.02.2019 olukorras, kus välistemperatuur oli langenud -10 oC ja toatemperatuur ei tõusnud kasutusel oleva maakütte katla abil enam üle 20 oC. Hagejad pidid täiendavalt kütma Tulikivi ahjuga, kui välistemperatuur oli -17 oC (sj ei olnud tugevat tuult), kuna sisetemperatuur ei tõusnud enam üle 18 oC. Elamus ei tohi olla jahe, sest lepingus on märgitud, et suurte
2-19-17483
•
•
•
akende tõttu võib elamus olla jahe vaid väga külma ja tuulise ilmaga. Elamu vähene soojapidavus oli tegelikult tingitud olulistest ehitusvigadest, mittevastavusest projektile. korduvad, intensiivsed ja ulatuslikud vee läbijooksud erinevates kohtades esimese ja teise korruse tubadesse ning ruumidesse. Läbitungiv vesi pressis seinalaudise vahelt välja, rikkus riiulitel olnud esemeid, vee kogumiseks asetatud arvukad anumad täitusid kiiresti, läbijooksva vee kogumiseks pandud 20-liitrine vann täitus päevaga, elamu korstna juures toimunud vee läbijooks kahjustas äsja renoveeritud vannitoa remonti. Lepingus viidati ühekordsele veelekkele, kuid tegelikkuses ilmnes, et massiivsed vee läbijooksud esinesid arvukates erinevates kohtades. intensiivistus oluliselt elamu välisfassaadi lagunemine. Lepingus on märgitud, et maja fassaadi ja väravapostide tellised on osaliselt murenenud ilmastikuolude tõttu. Tegelikkuses ilmnes, et kogu elamu fassaad tuleb täies ulatuses lammutada ja uuesti ehitada, sest välisfassaad oli laotud ilma projektikohase ja vajaliku tuulutusvaheta, mistõttu omakorda on vajalik täiendavalt laiendada vundamenti. Sokli kohal olevad tuulutusavad olid täis lastud vahturetaani, mis ei suurenda soojapidavust, vaid vähendab seda oluliselt. Lepingus on märgitud, et aed vajab osaliselt renoveerimist. Tegelikult on vaja aed (160m), aia vundament ja aiapostid täielikult välja vahetada. Hagejad selgitavad, et nimetatud puuduse finantseerimise (ca 10 000 eurot) jätavad nad täies mahus enda kanda, kuna see puudus oli üks osa 20 000-eurosest hinnaalandusest.
7.Hagejad palusid puudused üle vaadata riiklikult tunnustatud eksperdil Q-l. Ekspert tuvastas järgmised varjatud puudused, mis olid tingitud ehitaja ebaprofessionaalsest tööst ja mille likvideerimise kulud auditi kohaselt on 66 804 eurot: • elamu ei vastanud projektile; • aurutõkete puudumine olulistes konstruktsioonides; • olulised ja ulatuslikud puudused nõuetekohase soojustuse ja hüdroisolatsiooni paigutuse osas, sh aluskatte ülespöörete puudumised katuse ja seinte liitekohtades jmt; • pööningul tuulutuse puudumine; • rõdudel nõutava kalde puudumine; • rõdude kandvate puittalade läbivettimine; • tuulutuse puudumine tellisfassaadis; • vundamendi tugevuse probleemile viitav deformatsioonipragu jm puudused, mis olid nii vee läbijooksude kui ka suure soojakao põhjuseks.
8.Hoonel puudub katusetootja Monier OÜ paigaldusjuhendi joonisel 10 kujutatud nõutav harjatuulutus, mistõttu siseruumidest pööningule sattuv niiskus kondenseerub talvel külma aluskatte aluspinnas ja tilgub/voolab ruumidesse tagasi, hoonel puudub harjatuulutust asendav otsaviilude aluste otsaseinte tuulutusavad/restid, hoone korstnal puuduvad katusetootja paigaldusjuhendi piltidel 13-16 ettenähtud nõutavad aluskatte veesuunaja ja ülespöörded korstnale (mis on vannitoa läbijooksu põhjuseks). Samuti puuduvad normide kohased korstnaplekid. Hoone vintskappide külgedel puuduvad täielikult paigaldusjuhendiga (joonistega 20 kuni 22 ja EVS 920-1:2013 Kivikatused p 7.7 joonisega 48) ettenähtud nõutavad aluskatte ülespöörded. Selle tõttu satub sealt nii katusepealsel kui ka aluskattel voolav lumesulavesi elamu seinte sisse ja sealt siseruumidesse juhul, kui katuseräästas on jää- ja lumemass, mis ei lase lumesula või vihmaveel vabalt voolata üle räästa. Nõuetekohaselt auruisoleeritud, soojustatud ja tuulutust omava katuse puhul sulab lumi ilma jäämassi tekitamata.
2-19-17483
9.Ostja teavitas müüjat probleemidest telefoni teel jaanuaris 2019, s.o mõistliku aja jooksul, ning sai müüjalt esmakordselt teada, et lisaks lepingus avaldatud ühele läbijooksule oli elamus tegelikult varem esinenud ka muudes kohtades vee läbijookse. Ostja saatis 06.04.2019 müüjale e-kirja koos fotodega, milles kirjeldas puudusi ning nõudis müüjalt kiiret tegutsemist puuduste kõrvaldamiseks, nõudes, et väliskatete parandustööd tuleb teha hiljemalt suve jooksul.
10.Müüja vastas 22.04.2019 e-kirjaga ja keeldus probleemi lahendamisest, leides, et kõik ostja kirjeldatud probleemid on tingitud üksnes ostja tegevusetusest katuse hooldamisel. Müüja leidis, et puudused on põhjustanud ostja, sest ta ei ole puhastanud ehitise katust talvel lumest, jääst ning jääpurikatest. Lisaks leidis müüja, et ostja oleks pidanud teadma ehitise tegelikust seisukorrast, sest oli selle eelnevalt üle vaadanud koos spetsialistiga, samuti oli elamu hinda juba vähendatud 20 000 euro võrra ning ostja teavitas ebamõistlikult hilja avastatud varjatud puudustest. Müüja pidas eksperdi parandustööde kalkulatsiooni ebamõistlikuks, kuid samas kinnitas valmisolekut rahalise kompensatsiooni osas ca 2500 euro eest järgnevate puuduste kõrvaldamisel: osaline lagede aurutõkete paigaldamine; vintskapi külgseinte lisasoojustustööd koos tuuletõkke ja lisa aluskatte lisamisega. Hiljem ei ole müüja olnud nõus kompenseerima avastatud varjatud puuduste kõrvaldamise kulusid.
11.Hagejate arvates ei vasta elamu keskmisele kvaliteedile, mida kinnitab audit, ja puudused, millele hagejad tuginevad, olid olemas elamu hagejatele ülemineku ajal. Tegemist oli varjatud puudustega. Ostja ei ole esitanud nõuet puuduste osas, millest ta oli teadlik, s.t nende osas, millest müüja teda teavitas lepingu sõlmimisel.
12.Kahjunõude näol on tegemist müügilepingust tuleneva puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamise nõudega. Kuna kostjad keeldusid puudusi kõrvaldamast, pidid hagejad pöörduma elamu tegeliku seisukorra ja varjatud puuduste kindlakstegemiseks riiklikult tunnustatud eksperdi poole, kes koostas välispiirete erakorralise auditi. Auditis toodi välja puuduste likvideerimise eelarve 66 804 eurot. 27.08.2019 täpsustas ta eelarvet (korrektsioon seoses müüja poolt varasemalt osaliselt kaldlagedes tehtud osaliste aurutõkete ja lisasoojustustööde osas, vähendades puuduste likvideerimise eelarvelist summat) ja märkis, et tehtavate tööde maksumus on 63 222 eurot. Nimetatud kahjusummale lisanduvad kulud kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks kokku 5064 eurot: erakorralise auditi ja täiendavate arvamuste kulud 1680 eurot ning õigusabi kulud 3384 eurot. Kahju on kokku 68 286 eurot. Kostjate vastuväited
13.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata, alternatiivselt palusid nad hüvitist vähendada.
14.Hagejate nõue rajaneb peamiselt eksperdi auditile ja sellele lisatud nn puuduste likvideerimise eelarvele. Osa auditis nimetatud töödest (nt korstna ümbrusega seotud tööd) on hagejad omaalgatuslikult ära teinud. Ekspert käsitleb auditis ka neid töid, mida kostjad ei teinud ega tellinud ja mille eest ei saa kostjad vastutada. Muude katusega seotud töödega seonduvalt omab tähtsust, et hagejad ei ole talvel 2018-2019 puhastanud elamu katust lumest. Viide sellele, et konstruktsioonide avamisel on selgunud, et elamus on olnud varem ka muudes kohtades läbijookse, ei ole asjakohane. Kostjad ei ole varjanud osade läbijooksude toimumist. Ka hagejate etteheiteid pööningu tuulutuse puudumisest ei pea kostjad õigeks. Enne elamule kasutusloa väljastamist koostati kasutusloa saamiseks tehnilise seisukorra ülevaatuse akt, milles seda puudust ei ole nimetatud.
2-19-17483
15.Hagejad palusid enne lõpliku ostuotsuse langetamist elamu üle vaadata eriteadmistega isikul H-l, kes märkis, et tuul puhub räästast mineraalvilla sisse. Lisaks on H aktile lisatud fotodelt näha, et räästas on lahti ja tuulutus on tugev. Foto on tehtud hoone seest väljapoole ning sellelt on näha on valguse sisse paistmist. Olukorras, kus valgus pööningule paistab, ei saa olla tegemist ka puuduliku tuulutusega.
16.Kostjad ei pea õigeks väidet, et hoone tellisfassaadi tuulutuse osas on puudusi. Osad tellisseina tuulutusavad on täidetud polüuretaanvahuga kaitseks sipelgate eest, kuid mitte kõiki avasid ei ole suletud ja tuulutus toimib. Seda on võimalik vaatlusega tuvastada juhul, kui eemaldada hoonete aknaplekid.
17.Kaldlagede osalisest soojustamisest (sh terve elamu täiendavast soojustamisvajadusest) olid ostjad teadlikud ning isegi juhul, kui saakski väita vastupidist, on terve elamu kaldlagede uuesti soojustamine ja viimistlemine tarbetu, sest 3/4 osas on see juba nõutaval viisil tehtud. Sellise lisatöö tegemine viiks ostjad alusetu rikastumiseni, mis ei ole õiguspärane. Läbirääkimiste käigus avaldati hagejatele, et kostjad ei ole jõudnud ühte elamu nurka paigaldada aurutõket ning lisasoojustust ning hea oleks seda teha.
18.Pööningu lisasoojustamise vajadus ei saa olla varjatud puudus. Hagejad tutvusid enne kinnistu ostmist elamuga ja elamu dokumentatsiooniga väga põhjalikult, sh vaatasid elamu korduvalt üle ligikaudu üheaastase perioodi jooksul ja erinevates ilmastikutingimustes. Lisaks kinnitasid hagejad ka kirjalikult 14.07.2018, et nad on tutvunud elamu dokumentidega ning kohustuvad elamut hooldama heaperemehelikult. Heaperemehelik hooldamine tähendab lumetõrje tegemist katuselt, mida hagejad ei ole teinud. Hagejate viidatud veekahjustusteni on viinud hagejate tegevusetus katuse puhastamisel lumest, sest katuse eripärase kuju tõttu kuhjub lumi kahe katusepinna pealt katuse neelule ja kuhjunud lumi sulab ja jäätub katuse neelul vastavalt ilmastikuoludele. Et katusel olevat lund võib sulatada läbi katuse “lekkiv” toasoe, oli ostjatele teada ja tegemist ei ole varjatud puudusega. Katuse soojapidavusse puutuvalt palusid hagejad enne lepingu sõlmimist elamu ehitusala asjatundjal üle vaadata. Asjatundja H arvamuse kohaselt oli elamu pööningul soojustus paigaldatud ebaühtlaselt ja seda tuleks kohendada. Samuti soovitas ta paigaldada lisasoojustuse min. 100 mm (paigaldatud 200 mm). Eelnevast tulenevalt pidid hagejad olema teadlikud katuse lisasoojustamise vajadusest ning tegemist ei saa seetõttu olla varjatud puudusega. Q auditis viidatud käigutee ehitus on katuse soojustamisega kaasnev töö ning selle puudumine ei saa olla varjatud puuduseks ainuüksi seetõttu, et käigutee puudumine oleks pidanud arusaadav olema asjatundmatule isikule pealiskaudsel vaatlusel (s.t selleks ei tule avada konstruktsioone vms ning käigutee puudumine oli nähtav H tehtud fotodelt). Kui asjatundja on soojustamisvajadusele viidanud, siis järelikult elamu katus soojustamist vajas.
19.Elamu soojustamisvajadus ei ole varjatud puudus. Kostjad avaldasid lepingu sõlmimise eelselt notaribüroole e-kirja teel, et ostjad on lasknud ehitise üle vaadata ehitusspetsialistil, kes soovitas ostjate sõnul maja fassaad üle soojustada ning sellest tulenevalt on müügihind kokkuleppel ostjatega alandatud ligi 20 000 euro võrra, mis vastab Q poolt kalkuleeritud fassaadi asendustööde maksumusele. Hagejad said selle e-kirja kätte ega ole selles avaldatule vastu vaielnud. Lepingusse on tingimus sisse pandud ja hinda alandatud. Tegemist on tavapäratute lepingutingimustega ning nende lepingusse lisamise mõte saab tähendada vaid ostjate loobumist mistahes tulevikunõuete esitamisest eeltoodusse puutuvalt. Lepingust nähtub üheselt, et hinda on alandatud kõikide loetletud puuduste osas kogumis. Hagejad ei saa tagantjärele valida, mille arvelt kõnealune hinnaalandus on tehtud. Hagejate väited elamu fassaadi täielikust või isegi nähtavast murenemisest on ebaõiged. Enne elamu müümist tehtud fotod ning täiendavalt käesoleval ajal tehtud fotodest nähtub, et elamu fassaadis nähtavaid
2-19-17483 muudatusi toimunud ei ole. Fassaadi ülesoojustamise soovi on hagejad rõhutanud ka erinevatel kohtumistel ja pooled on pidanud vajalikuks fassaadi ülesoojustamise küsimust reguleerida ka lepingus.
20.Kostjad avaldasid, et elamus võib olla külm ja hagejad pidid sellest teadlikud olema. Kas temperatuuri langus on põhjustatud suurtest akendest või muudest asjaoludest ei oma tähtsust, sest tagajärg oli hagejatele teada. Põhjuse osas võisid kostjad eksida, kuna kostjad tuginesid vaid enda, mitte ehitusala asjatundjate, arusaamale. On arusaadav, et kui elamus on toimiv küttekolle, siis on see ette nähtud sihipäraseks kasutamiseks. Tulikivi ahju näol on tegemist soojust salvestava ahjuga, mitte pelgalt dekoratiivse kaminaga. Lisaks ei ole hagejad selgitanud ega tõendanud, et temperatuur +20 oC oleks kuidagi normidevastane.
21.Rõdudega seotud puudused (s.o kalde puudumine, talade läbivettimine) ei ole varjatud puudused, kuna ehitusala asjatundja H tõi arvamuses esile, et rõdudele kogunev vesi ei valgu ära või valgub hoone konstruktsiooni ning see vajab ümbertegemist. Seega oli/pidi olema probleem hagejatele teada ning seda enam pidid hagejad tegelema hoolikamalt lumetõrjega katuselt, et lume sulavee hulk oleks rõdudel minimaalne.
22.Kostjad ei ole nõus, et elamu ei vasta projektile. Elamu osas on tehtud enne kasutusloa saamist projektimuudatused, mis on kohaliku omavalitsuse poolt kooskõlastatud ning mis on ka enne kasutusloa väljastamist kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve ametnike poolt üle kontrollitud. Projektimuudatused kajastuvad ehitisregistris. Hagejad on nimetatud projektimuudatustega tutvunud ka paberil.
23.Kostjad on seisukohal, et müügilepingu ese ei pruugi olla ostjate jaoks ideaalses seisukorras, kuid eeltoodu ei tähenda, et kinnistu ostjatel oleks võimalik müüjate vastu esitada mistahes nõudeid. Hagejad soovivad ostetud elamu kostjate kulul täielikult renoveerida, mis ei saa olla õiguspärane – see viiks hagejate alusetu rikastumiseni.
24.Hagejate kahju hüvitamise nõue on tõendamata. Auditis toodud puuduste likvideerimise eelarve on oletuslik – s.t mitte ühtegi selles kajastatud tööd ei ole käesolevaks ajaks tehtud. Paljusid nimetatud töid ei ole tarvis teha või need ei ole kostjate väidetavate rikkumistega seostatavad. Riiklikult tunnustatud eksperdil Q-l puudub vastav pädevus selleks, et koostada ehitusauditeid või -ekspertiise. Lisaks on arvamus ka muude puudustega, sest ei sisalda nõutavat arvestust väidetavate “arusaamatult suurte küttekulude” kohta (puuduvad vastavad arvestused). Väide elamu “intensiivsest lagunemisest” arvamuses kajastatud fotodelt ei nähtu. Lisaks ei sisalda arvamus nõutavaid arvutusi ja analüüse väidetavate külmasildade ja ventilatsiooniprobleemide kohta.
25.PortoEsto OÜ (TarviT Ehitus) hinnapakkumise ja KODA Ehitus OÜ hinnapakkumise kohaselt on hagejate väidetud puuduste kõrvaldamise käibemaksuta maksumus vahemikus 33 870 eurot – 36 031 eurot. Seega on hagejate kahjunõue ülepaisutatud. Maakohtu otsus
26.Maakohus jättis 18.06.2021 otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud võrdselt hagejate kanda ja mõistis hagejatelt kostjate kasuks välja menetluskulud 8064 eurot ja viivise. Maakohus määras kindlaks ka hagejate menetluskulud, kuid jättis need nende endi kanda.
28.Pooltel ei olnud vaidlust järgmiste asjaolude üle:
2-19-17483 • • • •
• • •
hagejad ostsid kostjatelt 05.06.2018 (maakohus on ebaõigesti märkinud lepingu sõlmimise kuupäevaks 21.09.2016) lepinguga kinnistu XXX; elamule väljastati 03.05.2018 kasutusluba; hagejad tasusid kostjatele ostetud kinnistu eest 228 500 eurot; müügilepingu p-s 2.1.6 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel; hagejad said kinnistu valduse 14.07.2018; hagejate kohtueelsete õigusabi kulude suurus on 3384 eurot ja Q arvamuse (audit, Katuse Ekspert OÜ) saamise kulu on 1680 eurot; hagejad teavitasid kostjaid väidetavatest puudustest mõisliku aja jooksul ja nõudsid puuduste kõrvaldamist.
29.Pooltel oli vaidlus asja puuduste üle ja selle üle, kas kostjad kui müüjad teavitasid hagejaid puudustest ning kas tegemist võiks olla varjatud puudustega. Lisaks vaidlesid pooled selle üle, kas puuduste kõrvaldamise kulud kui kahju on tõendatud ja põhjendatud ja kas nõutavat hüvitist tuleks vähendada. Seega tõusetus küsimus sellest, kas lepingu ese vastab kokkulepitud tingimustele ja kas see on keskmise kvaliteediga ja kas kostjad vastutavad selle eest ja kui vastutavad, siis millises ulatuses.
30.Seoses väidetavate puudustega soojustuse ja fassaadi osas kuulas maakohus üle kostjate tunnistaja N, kelle ütluste kohaselt uurisid hagejad majaga tutvudes korduvalt elamu soojustuse küsimusi. Tunnistaja ütles, et hagejad selgitasid, et nad peavad vajalikuks maja tulevikus soojustada ja seda räägiti mitu korda, kui hagejad käisid maja dokumentidega tutvumas. Hageja II seletas, et kui tema käis majaga tutvumas, küdes ahi ja majas oli soe. Seega nähtub hageja II seletustest, et kui ahju köeti, siis oli soe. Tunnistaja N ütlused ja lepingu p-s 2.1.6 sätestatu kinnitavad, et kostjad avaldasid hagejatele, et elamu võib olla jahe. Hageja II seletustest järeldas kohus, et teatud juhtudel kasutati täiendavalt ahjuga kütmist, et saavutada toas soe temperatuur.
31.Kirjalikest tõenditest nähtus, et kostja I saatis hagejatele tehnilise seisukorra dokumendid ja elektri tarbimise ajaloo andmed. Elamu üleandmise aktist nähtub, et hagejad kinnitasid 14.07.2018, et nad on tutvunud elamu dokumentidega. Tehnilise seisukorra ülevaatuse akti p-s 2.1.2 viidatakse vajadusele teha fassaadi kohal termouuringud, mis tuvastaks soojalekked, sealjuures nähtub aktist, et 2016 oli osa fassaadikividest lagunenud, mis on tingitud niiskus- ja külmakahjustustest. Lepingu p 2.2.7 koosmõjus lepingu p-ga 2.1.6 ja enne lepingu sõlmimist maja soojustuse uurimist on võimalik tõlgendada nii, et kostjad olid teavitanud hagejaid sellest, et maja soojapidavus ei ole hea. Asjaolu, et müüjad kirjeldasid soojapidavuse põhjuseks aknaid ja suuri tuuli, ei tähenda, et nad ei oleks soojapidamatusest hagejaid teavitanud. Arvestades 16.12.2016 elamu tehnilise seisukorra akti, mille hagejad kostjatelt said, ja lepingu p 2.1.6 esimeses lauses sätestatut, ei saanud hagejatele olla üllatuslik ja ootamatu, et elamu on jahe ehk et vajab soojustust ning et vajadusel on vaja termokaamerate abil selgeks teha võimalikud soojakaod (tehnilise sisukorra akti p 2.1.2). Ka hagejate kasutatud spetsialist H, kes vaatas elamu üle 2017. aastal enne lepingu sõlmimist, on oma hinnangus kirjeldanud lagunenud fassaadi ja katuselae soojustuse ebaühtlust, mida tuleks kohendada ja kuhu tuleks lisada soojustust. Eeltoodu alusel leidis kohus, et kostjad tõendasid, et nad avaldasid ostjatele müüdud asja omaduse, et see võib olla jahe, mis viitab otseselt elamu soojapidavuse probleemidele. Lepingu p-des 2.1.6 ja 2.2.7 märgitud asjaolusid on pooled arvestanud ka hinna kujundamisel lepingu p-s 3.7. Nimetatud põhjendustel leidis kohus, et elamu soojapidamatus ei ole varjatud
2-19-17483 puuduseks, vaid müüjad olid seda ostjatele avaldanud. Seega ei vastuta kostjad müüjatena VÕS § 218 lg 4 järgi selle elamu nn omaduse või puuduse eest, kuna ostjad teadsid lepingu sõlmimisel asja sellisest omadusest või pidid teadma.
32.Seoses fassaadi puudustega märkis kohus, et lepingus on avaldatud, et fassaadi tellised on osaliselt murenenud ilmastikumõjude tõttu. Kostjate esitatud 16.12.2016 tehnilise seisukorra aktist nähtuvalt oli fassaad osaliselt lagunenud. Seda, et fassaad osaliselt laguneb, oli näha ka vaatlusel, kuid seda, et kogu maja ulatuses fassaad laguneks, ei nähtunud. Ka enne lepingu sõlmimist hagejate enda spetsialisti 2017. aastal koostatud arvamusest nähtub, et fassaad on osaliselt lagunud. Seega oli tegemist puudusega, mis oli visuaalsel vaatlusel nähtav ja seda ei saa pidada varjatud puuduseks. Kohtu hinnangul ei saa pidada puuduseks mitte seda, et ehitustehniliselt on asi ehitatud ebakorrektselt, vaid seda, et fassaad lagunes, kuid fassaadi lagunemisest pidid olema hagejad teadlikud. Asjaolu, et hagejatel oli plaan fassaad soojustada lepingu p 2.2.7 järgi, tähendab seda, et soojustamiseks tuleb teha vastavaid töid ja kanda kulusid, millega pidid hagejad arvestama. Kohus leidis, et põhjendatud ei ole hagejate väited, et kogu elamu fassaad tuleb täies ulatuses lammutada ja uuesti ehitada, kuna see on laotud ilma projektikohase ja vajaliku tuulutusvaheta, mistõttu omakorda vajalik täiendavalt laiendada vundamenti.
33.Sadevee läbijooksu kohta oli lepingu p 2.1.6 märgitud, et sügisel 2017 toimus tugeva tuule ja vihmaga leke teise korruse wc-vannitoa, millest on näha väga väikest kahjustust, mis vajab väikesemahulist pahteldamist/värvimist. Hagejate esitatud fotod tõendasid, et jaanuaris 2019 toimus esimene suur sadevete läbijooks elamusse, mida ilmestasid veetilgad ruumides, põrandale asetatud anumad. Vee läbijooksu kinnitas vande alla ka hageja II. Hageja II tõendas, et vee läbijooksu põhjus sellises ulatuslikus osas on tingitutud ehituslikust veast – katuse ja vintskapi seinapleki all nurgas pole vettpidavat kihti ning aluskatte ülespöördeid pole tehtud nõuetekohaselt. Kostjate tunnistaja N kinnitas istungil, et kunagi varem pole majja vesi sisse jooksnud, v.a 2017, kuigi selles majas on elatud 12 aastat. Hagejad kasutasid elamu ülevaatusel spetsialisti, kinnitades lepingu p-s 2.2.3, et nad on ehitise seisukorrast teadlikud. Kuigi spetsialist H ei avanud konstruktsioone, märkis ta, et ta ei märganud varasema läbijooksu märke. Kostjad ei ole varjanud läbijooksu ja see on lepingus esile toodud. Seega oli selge, et elamul on selline puudus, et kuskilt tuleb sadevesi elamusse sisse, s.t kas katus vm konstruktsioon laseb sadevett läbi. Asjaolu, et seda läbijooksu põhjustab ehituslik viga või ehituslik mööndus, ei tähenda, et puudus oleks hagejatele teadmata või mida kostjad oleksid varjanud. Nimetatud põhjendustel leidis kohus, et elamusse sadevee läbijooks (leke) ei ole varjatud puuduseks, sest müüjad olid seda ostjatele avaldanud.
34.Lisaks tuvastas ekspert hulgaliselt ehituslikke puuduseid, mis on märgitud auditis ja mida Q kinnitas ütlustega. Samas märkisid kostjad, et elamu soojustamise vajadusest olid hagejad teadlikud, samuti sellest, et majas oli läbijooks ja osa väidetavaid vigu, nagu pööningul puuduv osaline soojustus, oli hagejatele teada. Hagejate esitatud H arvamusest nähtub, et pööningul tuleb soojustust korrastada ja panna täiendavalt soojustust juurde. Neist asjaoludest olid hagejad teadlikud (lepingu p 2.2.3). Vaatlusel selgus, et pööningul on siiski olemas tuulutus. H arvamusest ei nähtu, et pööningul poleks tuulutust, on märgitud, et tuul puhub räästast sisse. Samas nähtub arvamusest, et akende ülemiste põskede katteplekid ei taga fassaadilt valguva vee ärajuhtimist, plekid on osaliselt puudu, mis viitavad sellele, et fassaadile jookseb vesi ja saab seda kahjustada. Samast arvamusest nähtub, et tuulesuunajad on paigaldamata, rõdude katteplaat on paigaldatud avatäidete tuulutusavadest kõrgemale ja raamisisene kondensaatvesi ei valgu ära või valgub hoone konstruktsiooni. Hagejad pidid olema H arvamuse kaudu teadlikud, et rõdude kalded pole korrektsed, puuduvad tuulesuunajad, fassaadilt ei jookse vesi
2-19-17483 korrektselt ära ning neid ei saa pidada varjatud puudusteks. Seega ei vastuta kostjad nende puuduste eest VÕS § 218 lg 4 järgi.
35.Lisaks leidis kohus, et sellised puudused nagu puudused aurutõketes, soojustuse, hüdroisolatsiooni paigutus, aluskatete ülespöörete puudulikkus, fassaadi osaline tuulutuse puudus, puuduv harjatuulutus, otsaviilude aluste otsaseinte tuulutusavade/restide puudumine, korstnal puuduvad ettenähtud nõutavad aluskatte veesuunajad ja ülespöörded, on osa ehituslikest vigadest, mis põhjustavad elamu soojakao ja vee läbijooksu elamusse. Seda kinnitab hagejate esitatud Q audit. Samas on neid puudusi, nagu sadevee läbijooks ja jahe maja ehk soojapidamatus, kostjad lepingus ka ostjatele avaldanud.
36.Q arvamusest nähtub, et elamu ei vasta ehitusprojektile, kuid samas nähtub, et elamule on antud kasutusluba. Arvamusest nähtuvalt puuduvad andmed projekti muudatuste kohta. Kostjate esitatud tehnilise seisukorra aktist nähtuvalt tehti kostjatele kasutusloa taotluse vormistamiseks ettepanek korrastada ehitise tehnilised andmed vastavalt muudatusjoonistele, sj nähtub, et tuleb teha projekti muudatus. Kostjad esitasid kohtule dokumendid selle kohta, et nad tegid projektimuudatused 2016 ja 2018. Kuna hoonele on väljastatud 03.05.2018 kasutusluba, s.o mõni kuu enne müügilepingu sõlmimist, siis puudub kohtul alus kahelda, et elamut poleks projekti kohaselt ehitatud või poleks tehtud projektimuudatusi nagu oli nõutud tehnilise seisukorra aktis. Seega ei ole põhjendatud hagejate etteheide kostjatele, et hoone pole ehitatud projekti kohaselt ning tegemist pole puudusega.
37.Etteheited normidevastastele korstnaplekkidele on alusetud, sest tegemist on vaid Q arvamusega, et need ei pruukinud olla normide kohased. Samas on Q hinnanud, et ka hagejate 2019 tehtud töö ei vasta normidele. Seetõttu ei nõustu kohus hagejatega, et tõendatud oleks väide, et müügilepingu sõlmimisel oleksid puudunud normikohased korstnaplekid, mille eest vastutaksid kostjad ja et tegemist oleks puudusega, mida kostjad oleksid varjanud.
38.Seda, et vundament oleks vajunud ja talad vettinud, vaatlusel ei nähtunud. Viiteid pragudele ja vajumisele ei nähtu ka hagejate spetsialisti H arvamusest. Seega leidis kohus, et sellise puuduse olemasolu (vundamendi deformatsioon, vajumine) ei leidnud tõendamist.
39.Hagejate enda poolt kohtule esitatud Q audist nähtuvalt on elamu siiski elamiseks kõlblikus seisukorras. Seega vastab kinnistu keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 järgi.
40.Kuna kostjad ei ole müügilepingut rikkunud VÕS § 100 tähenduses, ei saa hagejad nõuda kostjatelt VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg-te 1 ja 3, § 128 lg-te 2 ja 3 ning § 65 lg 1 järgi kahju hüvitamist väidetavate puuduste kõrvaldamise kulude eest, kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist ja kahju kindlakstegemise kulude eest. Apellatsioonkaebus
41.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostjate kanda.
42.Maakohus rikkus oluliselt menetlusnorme ja kohaldas vääralt materiaalõigust (VÕS § 14, § 77, § 217, § 218 ja § 221). Maakohus tuvastas ebaõigesti asjaolud ja hindas ebaõigesti tõendeid, mistõttu on ka maakohtu järeldused ebaõiged.
43.Maakohus asus põhimõtteliselt ebaõigele seisukohale ehitustehnilise puuduse määratlemisel. Maakohus ei eristanud elamul esinenud ilmseid silmnähtavaid puudusi (mille olemasolust kostjad teavitasid lepingus ning mille osas hagejad nõudeid ei esitanud) varjatud
2-19-17483 puudustest ja nende tekkepõhjustest, mis olid hagi aluseks ning millest hagejad said teadlikuks alles pool aastat pärast lepingu sõlmimist ning millest teadmisel ei oleks hagejad elamut endile elamiseks ostnud.
44.Väär on maakohtu järeldus, et hagejad olid või pidid olema teadlikud kõigist hagi aluseks olevatest varjatud puudustest lepingu sõlmimisel, kuivõrd sellest oli neid teavitanud müüjad ning nad olid eelnevalt elamu üle vaadanud ehitusalal kogemusi omava H-ga. Mõlemad järeldused on väärad.
45.Elamus varjatud puudused avastanud eriteadmistega isiku 01.02.2021 kohtuistungil antud ütluste kohaselt oli tegemist varjatud puudustega, mille leidmine oli võimatu ilma konstruktsioone avamata. Seevastu toimus elamu müügieelne vaatlus koos ehitusalal tegutseva H-ga üksnes visuaalselt ning lühiajaliselt, sealjuures konstruktsioone avamata, mistõttu polnud ka võimalik tuvastada varjatud puudusi. Ehituskogemusega isiku kasutamine ülevaatuse läbiviimisel ei suurenda ostja hoolsuskohustust nende vigade osas, mida visuaalse vaatluse käigus ei olnud võimalik tuvastada.
46.Kostjate kinnituste mittevastavus tegelikkusega on kinnistu müügilepingus ilmselge. Maakohus tegi ebaõige järelduse, et ostjad pidid olema teadlikud, et ostetava elamu näol ongi tegemist sooja mittepideva ning pidevalt jaheda majaga. Samuti tegi maakohus ebaõige järelduse lepingus viidatud ühekordsest lekkest, et hagejad pidid seeläbi olema teadlikud ega tohtinud olla üllatunud asjaolust, et edaspidi hakkavadki ilmnema elamu erinevates kohtades massiivsed vee läbijooksud ja need ei ole ehitusvigadest tingitud puudused. Fassaad oli murenenud täies ulatuses, mitte osaliselt, nagu kostjad väitsid. Kostjad väitsid, et aed vajab osaliselt renoveerimist, aga tegelikult vajas tervikuna.
47.Maakohus järeldas vääralt, et kuivõrd hoonele on antud 2018 kasutusluba, siis pole põhjendatud hagejate etteheide, et elamu ei ole ehitatud projekti kohaselt ning tegemist pole puudusega.
48.Väär on maakohtu järeldus pööningul tuulutussüsteemi olemasolu kohta, tuginedes subjektiivsele tundele, mis tekkis vaatluse ajal. Vaatluse ajal tundis kohtunik tuuletõmmet mitte tuulutussüsteemi olemasolu tõttu, vaid seetõttu, et pööningu luuk oli avatud.
49.Maakohus tegi väärad järeldused müügilepingu p 2.2.7 sisalduvast hagejate soovist tulevikus üle soojustada elamu fassaad.
50.Väär on maakohtu järeldus, et elamu vastab keskmisele kvaliteedile. Maakohus on ebaõigesti tsiteerinud Q arvamust. Elamu keskmise kvaliteedi taset ei saa lasta niivõrd madalale, et piisab ainuüksi sellest, et see ei ole ohtlik inimese elule. Riiklikult tunnustatud eksperdi poolt auditis kirjeldatud ning pärast lepingu sõlmimist avastatud varjatud puudused kinnitavad asjaolu, et selliselt ehitatud elamu ei saa vastata keskmisele kvaliteedile. Eriteadmistega isiku arvamus, hagejate tehtud termofotod külmasildadest, Q ütlused ja kostja II seletus istungil kinnitavad, et avastatud varjatud puudused ei ole tekkinud elamu tavapärasest kulumisest pärast elamu ostmist ostja poolt, s.t ajal, mil see oli ostja kasutuses ja valduses, vaid on tingitud elamu ehitaja ebaprofessionaalsest tööst.
51.Maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 218 ja § 221, mis sätestab müüja kõrgendatud vastutuse lepingu tingimustele mittevastavuse eest, ja VÕS § 221 lg 1 ja 2, mis sätestab müüjate vastutust piiravate kokkulepete tühisuse.
2-19-17483
52.Kostjad on käitunud pahauskselt ning hagejate õigusi rikkuvalt, kuivõrd olid teadlikud varjatud puuduste olemasolust aga ei avaldanud neid hagejatele.
53.Kostjate lapse N ütlustesse tuleb suhtuda kriitiliselt. Hagejate hinnangul on tegemist ebausaldusväärse tõendiga, kuivõrd ütlused sisaldavad olulisi vastuolusid, mistõttu on põhjust arvata, et need on antud kostjate kontrolli all ning nende sisu ei vasta tõele. Vastustajate seisukoht
54.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
55.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
56.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Maakohus on läbiviinud nõuetekohase eelmenetluse ja arutanud pooltega piisavas mahus nii tõendamiskoormust kui õiguse kohaldamisega seonduvat. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata. Hagejad on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid ja vastuväiteid, mida maakohus on vaidlustatud otsuses põhjalikult käsitlenud.
57.Ringkonnakohus ei nõustu apellantidega, et otsuse tegemisel ei oleks maakohus saanud arvestada tunnistaja N ütlustega, kuna tunnistaja on kostjate laps ja seetõttu asja lahendusest huvitatud. Maakohus on hinnanud tõendeid, sh tunnistaja N ütlusi, TsMS 232 lg-st 1 lähtudes igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Tunnistaja ütlused on kooskõlas teiste kohtule esitatud tõenditega. Ringkonnakohtu arvates ei muuda tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseks see, et tunnistaja ei olnud järjekindel selles, mitu korda hagejad elamut vaatamas käisid. Tunnistaja selgitas, et ta ei lugenud täpselt, mitu korda hagejad enne müügilepingut elamus käisid, kuid see toimus tihti. Arvestades möödunud aega, on usutav, et tunnistaja ei saa täpselt mäletada neli aastat tagasi toimunut.
58.Pooled ei vaielnud maakohtus selle üle, et hagejad ostsid kostjatelt 05.06.2018 müügilepinguga kinnistu XXX hinnaga 228 000 eurot ja kinnistu valdus anti üle 14.07.2018. Müüdud kinnistul asub üksikelamu, millele on kasutusluba antud 03.05.2018 ja mis on ehitatud 2006. aastal. Müügilepingu p-s 2.1.6 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müüja teavitas ostjat, et elamu suurte akende tõttu võib elamus olla väga külma ja tuulise ilmaga jahe, maja fassaadi ja väravapostide tellised on osaliselt murenenud ilmastikumõjude tõttu, sügisel 2017 toimus suure tuule ja vihmaga leke maja teise korruse WC-vannitoa seina ja lae ülemineku kohalt, millest tekkinud kahjustus on nähtav, ning kinnistut piirav aed vajab osaliselt renoveerimist. Hagejad teavitasid kostjaid elamu puudustest 06.04.2019 e-kirjaga ja nõudsid puuduste kõrvaldamist.
2-19-17483
59.Hagejate väitel ilmnes müüdud kinnistul asuval elamul mitmeid puudusi, kusjuures osa neist oli varjatud ja osade puuduste osas väitsid hagejad, et puudustest olid küll kostjad neid enne müügilepingu sõlmimist teavitanud, kuid puudused olid ulatuslikumad, kui kostjad väitsid. Hagejate arvates on puudused sellised, mis ei ole omased keskmise kvaliteediga eluruumile. Kostjad ei eitanud puuduste olemasolu, kuid osadest puudustest oli hagejaid enne lepingu sõlmimist teavitatud ja osadest olid hagejad teadlikud, kuna vaatasid ise ja ehitusspetsialisti abil hoone üle.
60.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostjad (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle hagejatele (ostja) lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
61.Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. Et otsustada selle üle, kas kostjad on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi.
62.Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p d 23 ja 26).
63.Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses
2-19-17483 (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika).
64.Kuna müügilepingu esemeks oli kinnistu, millel asus elamu, pidi see VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga.
65.Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ja seda ka juhul, kui neid puudusi ei ole müügilepingus selgesõnaliselt märgitud (Riigikohtu 26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13).
66.Müügilepingu punktis 2.2.3 on hagejad kinnitanud, et nad on ehitusspetsialisti abil üle vaadanud lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise ning on teadlikud ehitise seisukorrast ja p 2.2.5 kohaselt on nad teadlikud lepingu p-s 2.1.6 nimetatud asjaoludest ja ei loe neid lepingu eseme puuduseks. Puudub vaidlus, et hagejatel oli võimalik kinnistu ja sellel asuv elamu põhjalikult üle vaadata, millist võimalust kasutati mitmel korral. Samuti täpsustati elamu omadusi ka lepingu sõlmimise eelselt e-kirjades. Pooled leppisid lepingus kokku, et müügihinda alandati 20 000 euro võrra, arvestades müügilepingu p-des 2.1.6 ja 2.2.7 toodud asjaolusid.
67.Hagejad väidavad hagiavalduses, et vaatamata nende poolt kinnistu ülevaatamisele oli elamul selliseid varjatud puudusi, mida ei olnud võimalik tavapärasel ülevaatusel kaetud konstruktsioone avamata tuvastada, ja seetõttu ei olnud nad neist teadlikud. Hagejate väitel varjasid kostjad nende eest elamu puudusi tahtlikult.
68.Maakohus tuvastas, et hagejate esile toodud puudused olid järgmised: elamu ei ole soojapidav, fassaad laguneb ja esineb sadevete läbijooks. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige apellandi käsitlus, et Q erakorralises auditis loetletud ehitustehnilisi minetusi tuleb eraldi võetuna pidada müüdud elamu puudusteks. Õige on maakohtu järeldus, et hinnata tuleb ehituslikke minetusi sellest lähtuvalt, kas need muutsid müüdud elamu selliseks, et see on puudustega ja hagejatel ei olnud lepingu sõlmimisel need puudused teada või ei olnud neil võimalik puudusi asja ülevaatamisel avastada. Ringkonnakohus nõustub kostjate vastuväidetes apellatsioonkaebusele rõhutatuga, et hagejad on apellatsioonkaebuses käsitlenud puuduste ehituslikke tekkepõhjusi omaette puudustena. Isegi juhul kui elamu pole ehitatud täpselt vastavalt ehitusele kehtivatele normidele ja heale ehitustavale, ei tähenda, et müüdud kinnisasjal asuv hoone on igal juhul puudustega ja ehituslikud vead ongi iseenesest varjatud puudused. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puuduseks on sadevee läbijooks, vähene soojapidavus ja fassaadi murenemine, kuid puuduseks ei ole eraldi võttes asjaolud, millest need puudused on põhjustatud.
69.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagejad olid teadlikud, et elamul võivad olla probleemid soojapidavusega ja tegemist ei olnud varjatud puudusega, mistõttu ei vastuta kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi selle eest. Maakohus on oma järeldust põhjendanud piisavalt põhjalikult ja ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega. Probleemidele soojapidavusega on viidatud müügilepingu p-s 2.1.6. P-s 2.2.7 on hagejad ise kinnitanud, et nende sooviks on elamu fassaad üle soojustada. Enne müügilepingu sõlmimist on hagejate spetsialist H elamu üle vaadanud ja tuvastanud, et katuslae soojustus on paigaldatud ebaühtlaselt ja soovitatav on paigaldada lisasoojustus 100 mm. Seega oli probleem elamu soojapidavusega hagejatele teada. Puudub vaidlus, et elamut on võimalik kütta, s.t
2-19-17483 maasoojuspump ja Tulikivi ahi toimivad. Küsimus on selles, kas elamut küttes on võimalik saavutada elamiseks normaalne temperatuur. Maakohtus kogutud tõendid ei anna alust järelduseks, et elamu on vaatamata kütmisele sellises seisukorras, et on talvistes oludes eluruumina kasutamiseks sobimatu. Hagejad on esile toonud, et maaküttega ei olnud võimalik saavutada välistemperatuuri -10 oC juures siseruumides üle +20 oC ja -17 oC juures üle +18 oC ning hagejad pidid kütma Tulikivi ahju. Ringkonnakohtu arvates ei saa hagejate poolt esiletoodust järeldada, et elamus ei olnud normaalset temperatuuri. Sisetemperatuur +18 oC ja +20 oC on ringkonnakohtu arvates normikohane ja elamiseks sobiv. Elamu termopildid näitavad madalamat temperatuuri välisseinte konstruktsioonide liitumiskohtadel, akendega piirnevatel seinaosadel ja vahelagedel, kuid see ei saanud olla hagejatele üllatus. Kostja I on hagejatele saatnud enne lepingu sõlmimist elamu ehitamist kajastavad dokumendid, sh ka tehnilise seisukorra ülevaatuse kohta 16.12.2016 tehtud akti, milles on viidatud soojaleketele ja vajadusele need termokaamera abil tuvastada (II kd, tl 9-17).
70.Hagejate käsitluse kohaselt, mida nad rõhutavad ka apellatsioonkaebuses, oli soojapidavuse osas oluliseks varjatud puuduseks see, et elamu vähene soojapidavus tulenes mitte suurtest akendest, vaid sellest, et elamu ehitamisel on tehtud olulisi ehitusvigu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et see, millest olid soojakaod ja vähene soojapidavus tekkinud, ei ole müüdud elamu lepingule mittevastavuse tuvastamisel määrav. Oluline oli see, et elamu vähene soojapidavus oli hagejatele teatavaks tehtud ja kinnistut ostes said nad sellega arvestada. Ringkonnakohus märgib, et tegemist oli elamuga, mis oli ehitatud 12 aastat tagasi ja kostjate pere oli seda kasutanud kogu selle aja elamuna. Millest saab samuti järeldada, et elamu soojakaod ei takistanud elamu tavapärast kasutamist. Kokkuvõtvalt märgib ringkonnakohus, et puuduvad tõendid, mis annaksid aluse objektiivseks hinnanguks, et elamu ei ole jaheduse tõttu eluruumina kasutatav. Ringkonnakohus märgib, et hagejad on selgitanud, et nad ei ole senini vajalikuks peetud töid elamu soojustamiseks teinud, kuid samas on püsivalt elamus elanud.
71.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus hagejate apellatsioonkaebuse väidete põhjal maakohtu otsust osas, milles maakohus tuvastas, et fassaadi kattematerjaliks kasutatud telliste murenemine ei ole varjatud puudus. Apellandid rõhutavad, et lepingus oli fikseeritud puudusena see, et fassaaditellised on osaliselt purunenud, kuid kivide murenemine jätkub ja kahjustused on üha laialdasemad. Hagejate väitel ei tähenda nende poolt müügilepingu p-s 2.2.7 väljendatud soov elamu fassaadi soojustamiseks seda, et nad oleksid soovinud kogu fassaadi lammutamist ja uuesti üles ehitamist. Maakohus on apellantide arvates hinnanud tõendeid valesti ja pole arvestanud, et hageja II selgitas vande all, et silmas peeti üksnes rõdude all olevate telliste vahetamist.
72.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et tegemist ei olnud varjatud puudusega, hagejad olid elamut ostes fassaaditelliste purunemisest teadlikud, mistõttu VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta kostjad selle puuduse eest. Õige on maakohtu järeldus, et fassaadi lagunemise põhjus ja see, et hagejad kinnistut ostes põhjusest, mille Q oma arvamuses esile tõi, ei teadnud, ei ole vaidluse lahendamisel määrav. Vaidlust ei ole, et fassaadikivide kahjustused olid visuaalsel vaatlusel nähtavad. Hoone enne tehingut üle vaadanud H on fassaadi osas esile toonud, et kohtadest, kus kivid on katki, tuleb need eemaldada ja laduda uued kivid. Q arvamusest tuleneb, et fassaad tuleb eemaldada ja uuesti ehitada mitte niivõrd kivide purunemise kui soojustamise vajaduse ja ebapiisava tuulutusvahe tõttu. Ringkonnakohus märgib, et Q arvamus välisseina tuulutusvahe puudumise kohta on vastuoluline. Nii väidab arvamuse andja, et tuulutusvahe puudub, kuid samas toob esile, et tuulutusvahe osad avad on suletud vahturetaaniga (I kd, tl 41 pöördel). Seda, et tuulutusavad olid vahturetaaniga täidetud, oli võimalik näha elamu ülevaatusel enne lepingu sõlmimist. Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et müügilepingu p14
2-19-17483 des 2.1.6 ja 2.2.7 toodud kinnitusest ei saa järeldada hagejate soovi purunenud fassaaditelliste asendamiseks, vaid hagejad soovisid ainult fassaadi soojustada. Ringkonnakohus leiab, et fassaadi soojustamiseks tuleb see kas kõigepealt parandada ja sellele paigaldada lisakate või, nagu on esile toonud Q, lammutada, seejärel soojustada ja paigaldada uus välisfassaadi kate (praegusel juhul projekti järgi tellised). Seega on maakohtu järeldus õige ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teistsugust järeldust teha.
73.Vaidlust ei ole, et müüdud elamus on olnud enne müüki sadevete läbijooks, millest on hagejad teadlikud, kuid hagejate väitel oli müüdud elamu varjatud puuduseks see, et elamu katus oli ehitatud viisil, mis tingis talvisel ajal, kui katusele kogunes lumi, mis jäätus, hulgaliselt massiivseid läbijooksusid. Hagejad on oma väidete tõendamiseks esitanud fotod ja hageja II on vande all andnud seletuse. Vaidlust ei ole, et läbijooksu põhjuseks on katuse ehituslikud vead vintskappide ja katuse ühenduskohas (katuse vintskappidele on tehtud liiga lühikesed ülespöörded katuse aluskattega). Korstna juurest toimunud läbijooksu põhjus oli veesuunajaaluskatte ebaõige ehitus, kuid Q arvamuse andmise ajal oli ebaõigesti ehitatud plekk-krae paigaldatud hagejate poolt. Apellatsioonimenetluses on vaidluse all ennekõike see, et kas kostjate poolt müügilepingus 2017 sügisel toimunud läbijooksu kohta avaldatu oli piisav, et hagejaid puudusest teavitada.
74.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et probleemist sadevee läbijooksuga pidid olema hagejad teadlikud, kuna lepingus on vastav teavitus. Talvel 2019 toimunud suure läbijooksu kohta märgib ringkonnakohus, et usutav on kostjate põhjendus, et see tekkis mh hagejate enda tegevusetuse tulemusel. Hagejad on esile toonud 06.04.2019 kostjatele saadetud kirjas, et talv oli lumerohke, katusel oli lund ja vihmaveerennid jäätusid. Katusel oleva lume sulamisel hakkas see läbi katuse jooksma. Kostjad on kinnitanud, et nad puhastasid talvel katust lumest, kuid hagejad seda ei teinud. Ringkonnakohus leiab, et lumiste talvede korral, kus katusel on suur hulk lund ja jää, saab katuse lumest puhastamist pidada vajalikuks tegevuseks, mis tagab ka katuse ja selle aluskonstruktsioonide säilimise. Hagejad on väitnud, et ka hilisemal perioodil on olnud läbijooksusid, kuid millal ja kui ulatuslikud need on olnud, ei ole hagejad esile toonud. Eeltoodust saab järeldada, et talvel 2019 toimunud ulatuslik läbijooks katusest oli erandlik ja pigem tingitud hagejate enda tegevusetusest. Sellest, et elamus võib esineda läbijooksusid, olid aga hagejad teadlikud. Ringkonnakohus märgib, et hagejad on küll väitnud, et läbijooksusid katusest on olnud ka pärast 2019 talve, kuid vaatamata sellele ei ole hagejad senini katust parandanud ega võtnud vastu kostjate pakkumist, kes soovisid parandada vintskapi ja katuse ühenduskoha. Eeltoodust saab järeldada, et katusest tekkiva läbijooksu probleem ei ole selline, mis takistaks hagejatel elamut kasutada, ja katust õigesti hooldades ei ole läbijooksu oht suur.
75.Apellandid ei ole vaidlustanud maakohtu järeldust, et elamu rõdude valed kalded ja rõdukatete ehitamine viisil, kus rõdule kogunenud vesi valgus hoone konstruktsioonidesse, olid hagejatele teada ja tegemist ei olnud varjatud puudusega.
76.Ringkonnakohus leiab, et maakohus pole eksinud muude hagejate poolt loetletud väidetavalt varjatud puuduste olemasolu tuvastamisel. Hagejad ei ole seostanud oma väidet, et ehitatud elamu ei vasta projektile, esitatud kahju hüvitamise nõudega (VÕS § 127 lg 4) ega toonud esile, milline kahju neile sellest väidetavast puudusest on tekkinud. Puutuvalt soojustuse, hüdroisolatsiooni ja aurutõkete osalisse puudumisse on maakohus analüüsinud neid asjaolusid seoses väidetega elamu vähese soojapidavuse ja läbijooksude kohta. Õige on see, et neid asjaolusid ei saa pidada eraldi puudusteks, vaid need võisid olla põhjuseks soojakaole ja läbijooksudele. Apellandid on maakohtu otsusele ette heitnud, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et elamu pööningul oli tuulutus, tuginedes mh ka sellele, mida kohus koges vaatlusel. Ringkonnakohus nõustub elamu pööningu tuulutuse olemasolu kohta tehtud
2-19-17483 maakohtu järeldusega. Asjatundja H arvamuse kohaselt on katuse räästasse paigaldamata tuule suunaja, mistõttu tuul puhub soojustusse. Seega tuulutus ei puudunud, vaid see oli ehitatud ebaõigesti. Samas H ei tuvastanud tuulutuse puudumist. Kohtu vaatlusel möönis tuulutuse olemasolu ka Q, kuid väitis, et tegemist on organiseerimata tuulutusega (III kd, tl 55 pöördel), selgitamata, mis vahe on organiseeritud ja organiseerimata tuulutusel. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et väidetav vundamendi vajumine on tõendamata ja lisaks oleks pidanud vajumisele viitavad praod olema tuvastatavad elamu visuaalsel ülevaatusel. Eluliselt ei ole usutav, et vundamendi vajumine toimus 2018-2019 aastal, so 12 aastat pärast selle rajamist. Väited aia lagunemise kohta ei ole asjakohased, kuna aia taastamisest tulenevat nõuet ei ole hagejad esitanud.
77.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kostjad müüsid hagejatele elamiskõlbuliku hoone, mis tähendab, et täidetud oli VÕS § 77 lg-s 1 toodud eeldus keskmise kvaliteedi kohta. Keskmise kvaliteedi tuvastamisel ei saa arvestada puudusi, millest olid hagejad teadlikud ja millele vaatamata nad oma ostuotsuse tegid. Q on arvamuse lõpus toonud hinnangu, et olemasolev olukord ei kujuta veel praegu ohtu elanikele ega hoonele. Sõnaselget otsustust hoone elamiskõlbulikkuse kohta ei ole arvamuse andnud isik esitanud ega selgitanud ka seda, mida on mõeldud elamu ohtlikkuse all. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et hagejatele müüdud hoone on elamiskõlbmatu. Elamus on toimiv küttesüsteem, mis esitatud tõenditest nähtuvalt tagab elamus talvel normikohase temperatuuri. Läbijooksude kohta on hagejad väitnud, et sellises mahus ei ole need kordunud, kui oli 2019 talvel. Järelikult oli kas tegemist erakordsete asjaoludega või on hagejad talvel katust hooldades suutnud läbijooksusid vältida. Lisaks on ringkonnakohtu arvates oluline see, et kostjad olid elanud elamus 12 aastat ja hagejad elavad seal praegu, kusjuures ei ole hagejad asunud nende poolt esile toodud puudusi kõrvaldama.
78.Apellandid rõhutasid, et müüja ei võinud tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja seda teadis või pidi teadma ja ta sellest ostjale ei teatanud (VÕS § 221 lg 1 p 2). Apellandid ei ole oma väidet seostanud eluliste asjaoludega, mistõttu jääb väide paljasõnaliseks. Ainuüksi sellest, et kostjad olid elamus 12 aastat elanud, sellist järeldust teha ei saa. Lisaks eeltoodule märgib kolleegium, et VÕS § 221 lg 1 p-s 2 sätestatut saab kohaldada siis, kui hoones oleksid olnud varjatud puudused, millest ei ole hagejaid teavitatud. Varjatud puuduste olemasolu ei ole tuvastatud. Samuti ei ole esile toodud ega tõendatud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostjad on elamut müües käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Kostjad on pakkunud hagejatele, et nad parandavad ära katuse läbijooksu tekitanud konstruktsiooni (III kd, tl 54 pöördel ja 55), kuid hagejad ei ole sellega nõustunud. Menetluse käigus on kostjad pakkunud sama töö eest kompromissina 2500 eurot (III kd, tl 81 pöördel), kuid hagejad on sellest keeldunud. Seega on kostjad olnud nõus kõige suurema puuduse, milleks on läbijooks, kõrvaldamisse panustama, mis näitab kostjate soovi probleemi lahendamiseks ja nende hea usu põhimõtte kohast käitumist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
79.Seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti jätnud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi hagejate kanda võrdsetes osades. Hagejad ei ole apellatsioonkaebuses menetluskulude suurust vaidlustanud.
80.Ringkonnakohtu menetluskulud tuleb seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätta TsMS § 165 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi apellantide (hagejate) kanda võrdsetes osades.
2-19-17483
81.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
82.Kostjate (vastustajate) menetluskulude nimekirjast nähtub, et kostjad on kandnud apellatsiooniastmes menetluskulusid 1440 eurot (käibemaksuga), mis moodustub esindajatasust 10 tunni töö eest keskmise tunnitasuga 144 eurot, mis sisaldab käibemaksu. Kohtuistungi kulud paluvad kostjad hüvitada vastavalt istungi kestusele. Hagejatel polnud vastuväiteid kostjate menetluskulude suurusele.
83.TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostjate menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on olnud vajalikud. Toimikust nähtuvalt on kostjate esindaja koostanud põhjaliku vastuse apellatsioonkaebusele, milleks ta pidi tutvuma maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega. Kuna kõik eelviidatud dokumendid on pikad ja põhjalikud ning tsiviilasi oli keskmise keerukusega, siis saab kostjate menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu pidada põhjendatuks. Ringkonnakohtu istung kestis 1,25 tundi. Kokku on kostjatele õigusabi osutamise põhjendatud ajakulu 11,25 tundi.
84.Ringkonnakohus peab kostjate vandeadvokaadist esindaja tunnitasu mõistlikuks ja TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatuks. Kostjatele tuleb hüvitada menetluskulud käibemaksuga.
85.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjatele hüvitamisele menetluskulu 1620 eurot. Kostjad on esitanud ka TsMS § 177 lg-le 4 vastava taotluse, mille ringkonnakohus rahuldab ja hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kuulub alates käesoleva lahendi jõustumisest väljamõistmisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
86.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.