Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1) Aktsiaselts NG Eesti esitas 23.09.2020 kohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse GlobexWood OÜ vastu 5776,06 euro nõudes. Kohus tegi 29.09.2020 võlgnikule makseettepaneku. Võlgnik esitas nõudele vastuväite. Avaldaja nõue võlgniku vastu anti üle Harju Maakohtu Tallinna kohtumajale menetluse jätkamiseks hagimenetluses (tl 2-11). 03.11.2020 määrusega kohustas Harju Maakohus aktsiaseltsi NG Eesti esitama oma nõude ja selle põhjenduse hagiavaldusele ettenähtud vormis ning tasuma täiendavalt riigilõivu (tl 12). 2) 17.11.2020 esitas aktsiaselts NG Eesti kohtule hagiavalduse GlobexWood OÜ vastu, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 5755,72 eurot ja viivise 0,2% suuruses summas päevas arvestatuna 5755,72 euro suuruselt tasumata põhivõlgnevuselt alates hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni kostja poolt selliselt, et kohus mõistab viivise välja kindla summana alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ning sealt edasi protsendina kuni põhinõude täieliku täitmiseni kostja poolt, võttes aluseks lepingus kokkulepitud 0,2% suuruse viivisemäära (tl 13-15). 3) Hagiavalduse ja hageja täiendavate selgituste (tl 35-38) kohaselt sõlmisid hageja kui üürileandja ja kostja kui üürnik 15.10.2018 äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille esemeks oli äriruum aadressil Narva mnt 7b, Tallinn, üldpindalaga 91,7 m2. Üürileandja ja üürnik sõlmisid 16.12.2019 kokkuleppe, mille kohaselt asendati alates 01.02.2020 lepingus nimetatud äriruum 7 ja 8 korrusel asuva üüripinnaga, mis koosneb ruumidest nr 806 kuni 810, pindalaga 170,6 m2. Kokkuleppe punkti 2.1.1 kohaselt kohustus kostja alates 01.02.2020 kuni 31.08.2020 maksma hagejale üüri summas 2900,20 eurot kalendrikuus, millisele summale lisandub käibemaks ja kommunaalkulud. Kokkuleppe punkti 2.1.2 kohaselt kohustus kostja alates 01.09.2020 maksma hagejale üüri summas 3070,80 eurot kalendrikuus, millisele summale lisandub käibemaks ja kommunaalkulud. Kokkuleppe punkti 5 kohaselt kõik muud lepingus ja lepingu lisades sätestatud tingimused jäävad kehtima muutumatul kujul. Üürilepingu punktis 6.3. leppisid pooled kokku, et kostja on kohustatud lisaks üürile tasuma äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulusid. Kõrvalkuludeks on hoone, kus äriruumid asuvad, haldus-, hooldus-, kommunaalteenusteja kindlustuskulud (s.h elekter, prügi, küte, vesi, valve). Kõrvalkulude suuruse määramisel lähtub üürileandja arvestite näitudest, kehtivast arvestusmetoodikast ja teenusepakkujate esitatud arvetes, millele lisandub üürileandja tasu tehnosüsteemide hooldamise ja opereerimise eest. Tehnosüsteemide hooldamise ja opereerimise tasu on 10% vahendatavate kommunaalteenuste maksumusest. Vastavalt lepingu punktile 6.4. kohustub kostja tasuma punktis 6.3. nimetamata teenuste eest, mida hageja osutab või vahendab, vastavalt lepingus ettenähtud kõrvalkulude tasumise korrale. Kostja on rikkunud lepingus kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust. Kostja poolt on tasumata alljärgnevad lepingu alusel esitatud üüri ja kõrvalkulude arved kokku summas 5 755,72 eurot: 1) Arve nr 000200682433, summas 529,89 eurot, maksetähtpäevaga 11.07.2020; 2) Arve nr 000200682418, summas 546,12 eurot, maksetähtpäevaga 29.07.2020; 3) Arve nr 000200782433, summas 3480,24 eurot, maksetähtpäevaga 13.08.2020; 4) Arve nr 000200782434, summas 620,70 eurot, maksetähtpäevaga 01.09.2020; 5) Arve nr

000200882417, summas 578,77 eurot, maksetähtpäevaga 29.09.2020. Lisaks on kostjal hageja ees viivisevõlgnevus summas 1140,23 eurot. Seega on kostja hagejale võlgu kokku 11 897,32 eurot, so tasumata üüri ja kõrvalkulude eest 10 757,09 eurot ja viivise eest 1140,23 eurot. 4) Kostja on lepingu punkti 7 ja kokkuleppe punkti 3 alusel tasunud hagejale tagatisraha kokku summas 6141,60 eurot. Lepingu punktis 9.1.5 leppisid pooled kokku, et hagejal on õigus kasutada tagatisraha kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmiseks. Hageja on kostja poolt tasutud 6141,60 euro suuruse tagatisraha arvelt lugenud tasutuks: 1) viivisevõlgnevuse summas 1140,23 eurot; 2) Arve nr 000200382418, summas 786,89 eurot, maksetähtpäevaga 18.04.2020; 3) Arve nr 000200482434, summas 639,17 eurot, maksetähtpäevaga 21.05.2020; 4) Arve nr 000200582433, summas 624,96 eurot, maksetähtpäevaga 29.06.2020; 5) Arve nr 000200682433 osaliselt, summas 2950,35 eurot, maksetähtpäevaga 11.07.2020. 5) Kostja ei ole tähtajalist äriruumi üürilepingut kehtivalt lõpetanud ning leping oli 2020 augustikuus kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust – õiguslik alus (materiaalne eeldus) ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele (formaalne eeldus). Lepingu ülesütlemiseks, s.h. erakorraliseks ülesütlemiseks, tuleb VÕS § 195 lg 1 alusel teha avaldus teisele lepingupoolele. 2.5. Lepingu punktis 14.4. leppisid pooled kokku, et üürilepingu ülesütlemise avaldus tuleb teha kirjalikus vormis. Kirjalikus ülesütlemisavalduses peavad sisalduma üüritud asja andmed, lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise alus. Nimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemisavaldus on tühine, mis ei oma õiguslikke tagajärgi. Kostja saatis hagejale 28.07.2020 e-kirja, milles teatas, et soovib üürilepingu lõpetada esimesel võimalusel aga mitte hiljem kui on lepingus sätestatud. Hageja esitas 29.07.2020 vastasuse kostja 28.07.2020 e-kirjale. Oma vastuses märkis hageja, et lepingu ühepoolse lõpetamise alused puuduvad ning hageja on valmis lepingu lõpetama poolte kokkuleppel, kui äriruumidesse leitakse uus üürnik. Kuni lepingu sõlmimiseni uue üürnikuga, on leping kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Kui käsitada kostja 28.07.2020 e-kirja ülesütlemise avaldusena, siis ei vasta see lepingu punktis 14.4. kokkulepitud tingimustele, mistõttu on see tühine ja sellel puuduvad õigusliku tagajärjed. Sellest tulenevalt ei esine ülesütlemise formaalset eeldust – ülesütlemisavaldust (tl 13-15, 35-38, 58-60, 93-98, 108-111).

KOSTJA VASTUS

6) Kostja hagi ei tunnista ning palub jätta hagi rahuldamata (tl 46-49, 74-77, 89-92, 101-102). Kostja vastuväidete kohaselt on üürileping erakorraliselt üles öeldud alates 10.08.2020 ning äriruumid olid hageja esindajale A. M. üle antud heas seisukorras, pretensioone ei olnud. Üürilepingu erakorraline lõpetamine oli seotud sellega, et alates 2020.a märtsist muutusid COVID-19 levimise tõttu planeeritav ärimudel ja töösüsteem oluliselt. COVID levimise tõttu ei saanud kliendid kontorisse ning seetõttu vähenes kontoris käivate klientide arv nullini. Äriruumid olid võetud üürile kui esindus rahvusvaheliste korporatiivsete klientide vastuvõtmiseks, kuid kostja ei saanud üüritud ruumi tänu COVID 19 piirangutele otstarbe kohaselt kasutada. Vaatamata sellele, et äriruumide vajadus langes kostja jaoks ära, jätkas kostja kevadel üüritasude maksmist. Juulis 2020 võeti kostja poolt vastu otsus, et seoses tekkinud olukorraga ei ole vajadust ega mõtet viia äriühingut finantsraskustesse ning süvendada finantsseisundit ja otsustati üürileping lõpetada, millest 28.07.2020 aastal teatati ka A. M.t kirjalikult. A. M. vastas 29.07.2020, et hageja hakkab otsima uusi rentnikke. Kuulutusi äriruumi üürileandmise kohta hageja poolt ei avaldatud, samuti ei näidanud hageja üles huvi antud küsimuses ega otsinud teisi üürnikke. 10.08.2020 anti ruumid üle A. M.le, pretensioone ruumi seisundi suhtes ei olnud. Peale äriruumide üleandmist 10.08.2020 lubas A. M. saata kirjaliku üleandmise vastuvõtmise akti, kuid ta ei teinud seda. Hagejal on olemas kõik ruumide ja arvestite fotod 10.08.2020 aasta seisuga.

Vaatamata lepingu lõppemisele ja äriruumi üleandmisele, esitati üüritasu arveid ikkagi kostjale. Kostja on seisukohal, et hageja arvetes on näidatud kulud, mida ei ole tõendatud ühegi arvesti näiduga. Kostja ei aktsepteeri viivise nõuet ja kommunaalteenuste maksumuse. Viivise arvestusega kostja ei nõustu, sest osa summast oli tagatiseks. Kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigus nõuda ruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist, mis ületab enam kui kolm korda võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivise määra, on tühine. Kostja on seisukohal, et hageja kommunaalkulude arvestused on ebaõiged ning ei ole dokumentaalselt tõendatud, pole selge kommunaalteenuste arvutamise metoodika. Kõik üüri ja arvestused kommunaalteenuste eest peavad olema arvestatud seisuga üürilepingu lõpetamise päeva seisuga, ehk 10.08.2020. Kostja ei ole nõus hageja intresside arvestuse metoodikaga. Kostja leiab, et intresse ei või arvestada summalt mis on juba hageja käes, ehk tagatisrahast. 7) Üürilepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt oli tingitud esmalt asjaolust, et kostja planeeritav ärimudel ja töösüsteem oluliselt muutusid COVID piirangute tõttu ja teiseks asjaolust, et hageja ei esitanud kommunaalmaksete arvestamise metoodikat. Arved olid ebamõistlikult suured ja kostja ei saanud hagejalt esitatud arvete kohta üksikasjalikku teavet. Kostja leiab, et hageja väljastatud arved andmetega, mis kajastavad ainult kogust ja hinda ruutmeetri eest, ei ole piisavad ning seetõttu kostjal kohustusi ei teki. 8) Kostja hinnangul on hageja poolt esitatud kommunaalteenuste summad oluliselt ülehinnatud. Üldelekter - esitatud arvetel on kajastatud summad 81,1 eurot kuni 134,60 eurot, mis on oluliselt ülehinnatud. Võttes arvesse, et antud summa ei ole hageja poolt tõendatud, on kostja nõus aktsepteerima ning maksma 10% üldelektri kogusummast. Kostja arvab, et üldelektrienergia kogus ei või olla ca 100-korda suurem, kui kostja renditud ruumide tarbitud elektrienergia kogus. Kostja kontori päevase elektrienergia kuutarbimine aprillis oli 0,36 senti. b. Küte - kostja on nõus arvestusega küte eest märtsis, aprillis ja mais, kuid kostja ei ole nõus ega aktsepteeri hageja poolt väljastatud arved ja summad juuni, juuli ja augusti eest. Kostja on seisukohal, et esitatud summad ei ole kinnitatud ega tõendatud. Tavaliselt lülitatakse küte välja alates maikuust. Soojasõlme ja ventilatsiooni hooldus - summa on oluliselt ülehinnatud, võrreldes teiste positsioonidega (näiteks, käidukorraldus, automaatne TH hooldus ja liftide hooldus). Kõigi nende süsteemide puhul ulatuvad summad 1 eurost kuni 15 euroni kuus, kuid soojasõlme ja ventilatsiooni hooldus tasu alates 25,39 kuni 71,15 eurot. Kostja arvates on antud summa põhjendamatult ületatud. Kuna hageja ei esitanud mingisuguseid põhjendusi, peab kostja õiguspäraseks summat, mis moodustab 30% esitatud summast. Prügi – kostjale on esitatud arveid summas alates 12,64 eurot - 26,32 eurot kuus. Kostjal ei olnud rohkem kui "4" 60liitrit kotti kuus ja kuna hageja ei esitanud arvestusi, peab kostja õiguspäraseks summat, mis moodustab 30% väljastatud summast. Üldkasutatavate ruumide puhastamine ja koristamine - kostjale on väljastatud arved summas 97.13 eurot - 100.28 eurot. Tõendeid ega informatsiooni ei ole hageja poolt esitatud. Üüriperioodi kestel nägid kostja töötajad üht koristajat hommikust kuni lõunani, ehk osalise tööajaga. Koristaja keskmise kuupalk samas töötingimustel Eestis peab olema ligikaudu 700 eurot bruto. Kostja on nõus maksma maksimaalselt 20% arvetel olevatest summast. Valehäire - üüriperioodi kestel ei olnud kostjal valehäiret. Augustikuus oli üürileping lõpetatud ning kostjat ega tema töötajaid ei asunud üüritud ruumides. Muud ehitusega ja remondiga seotud tegevused – augustikuus oli üürileping lõpetatud ning kostja ega tema töötajad ei asunud üüritud ruumides ega saanud teenuseid kasutada. Põrandate süvapesu - augustikuus oli üürileping lõpetatud ning kostja ega tema töötajad ei asunud üüritud ruumides ega saanud kasutada teenuseid. Haldus - kostja on seisukohal, et antud positsioon on juba lisatud “muud teenused” hulka, mis moodustab 10% kogu arvetest. Raamatupidamise korraldamine - kostja seisukohal, et antud positsioon on juba lisatud “muud teenused” hulka, mis moodustavad 10% kogu arvetest. Arve nr 00200882417 on vähendatud proportsionaalselt tegeliku renditud

ruumides viibitud ajaga, ehk kuni 10.08.2020. Muud teenused 10% on ümberarvutatud seoses arvete põhiosa vähendamisega. Kostja on arvamusel, et hageja oli huvitatud arve kogusumma suurendamisest eesmärgiga suurendada kuluartiklit “Muud teenused - 10%”. 9) Üürikulude osas nõustub kostja juulikuu arvega 0002000682433 summas 3480,24 eurot; augustikuu arvest 000200782433 aktsepteerib kostja 10 päeva ja on nõus tasuma proportsionaalselt väljastatud arvele 10 päeva eest, ehk 1122,65 eurot. Kostja leiab, et võlgnevus (üür + kommunaalmaksed) moodustavad kokku 6375,95 eurot (4602,89 + 1773,06). Võttes arvesse, et hagejale on tasutud tagatis summas 6141,60 eurot, moodustab kostja võlgnevus 234,35 eurot (6375,95 - 6141,60) (tl 46-49, 74-77, 89-92, 101-102).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

10) Kohus, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb täielikult rahuldada. 11) Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: • 15.10.2018 sõlmisid hageja kui üürileandja ja kostja kui üürnik tähtajalise äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille esemeks oli äriruum aadressil Narva mnt 7b, Tallinn, üldpindalaga 91,7 m2. • Üürilepingu punkt 5.1 kohaselt kehtib üürileping tähtajalisena kuni 31.10.2021 (tl 15a21). • 16.12.2019 sõlmisid üürileandja ja üürnik kokkuleppe, mille kohaselt asendati alates 01.02.2020 lepingus nimetatud äriruum 7 ja 8 korrusel asuva üüripinnaga, mis koosneb ruumidest nr 806 kuni 810, pindalaga 170,6 m2. Kokkuleppe punkti 2.1.1 kohaselt kohustus kostja alates 01.02.2020 kuni 31.08.2020 maksma hagejale üüri summas 2900,20 eurot kalendrikuus, millisele summale lisandub käibemaks ja kommunaalkulud. Kokkuleppe punkti 2.1.2 kohaselt kohustus kostja alates 01.09.2020 maksma hagejale üüri summas 3070,80 eurot kalendrikuus, millisele summale lisandub käibemaks ja kommunaalkulud (tl 22). • 01.02.2020 äriruumi üleandmise vastuvõtmise aktiga anti hageja poolt kostjale üle üüripind asukohaga Tallinn, Narva mnt 7B, 7-8 korrus, äriruumi number 806-810 üldpinnaga 170,6 m2 (tl 97). • 01.04.2020 kokkuleppe punkti 1 kohaselt, mis on äriruumi üürilepingu nr xxxx lisa 9, leppisid pooled kokku, et üürileandja annab üürnikule 30% allahindlust aprilli- ja maikuu 2020 eest üürilepingus sätestatud üürisummast (tl 63). • Hageja on kostja poolt tasutud tagatisraha 6141,60 euro arvel lugenud tasutuks osaliselt viivise- ja põhivõlgnevuse. 12) Hageja nõue kostja vastu tuleneb 15.10.2018 sõlmitud tähtajalisest äriruumi üürilepingust nr xxxx ning poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud kokkuleppest. Peamiselt vaidlevad pooled selle üle, kas äriruumi üürileping lõppes kostjapoolse (üürnikupoolse) üürilepingu erakorralise ülesütlemisega 10.08.2020 ning sellest tulenevalt, kas kostjal oli seaduslik alus jätta hageja poolt esitatud üüri- ja kõrvalkulude arved tasumata. 13) Hageja põhinõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 271 ja § 292 lg 1. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule)

kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 alusel peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. 14) Kohus on 05.11.2021 kohtumääruses pooltele selgitanud tõendamiskoormist. Sealhulgas on kohus kostjale selgitanud, et kui kostja tugineb asjaolule, et äriruumi üürileping on lõppenud 10.08.2020 kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega, siis peab kostja nimetatud asjaolu TsMS § 230 lg 1 kohaselt tõendama (tl 81-83). 15) Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemise avalduse materiaalsed ja formaalsed eeldused, mille tõendamiskoormis lasub käesolevas asjas üürnikul ehk kostjal (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-139-12). VÕS § 325 lg 1 kohaselt saab muu hulgas äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemise avaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lõikes 2 on loetletud minimaalsed andmed, mis peavad sisalduma üürileandja ülesütlemisavalduses. Üürilepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on üürisuhet lõpetava kujundusõigusega. Sellisel juhul piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest, mis muutub kehtivaks kättesaamisega TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt. Lepingu ülesütlemise avaldusest peab nähtuma lepingut üles öelda sooviva poole tahe vabastada pooled lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lõikes 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-21-14, p 11). Lisaks formaalsetele nõuetele peavad ülesütlemiseks eksisteerima ka materiaalsed nõuded ehk õiguslik alus. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõppeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 313 alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lõike 2 alusel on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel (nendeks on, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada, asja lepinguvastase kasutamise puhul, tasumisega viivitamise tõttu, eluruumi terviseohtlikkuse tõttu, pikaajalise üürilepingu ülesütlemine ja üürniku pankroti korral). 16) Kostja leiab, et kostja esindaja 28.06.2020 e-kirja hageja esindajale saab pidada üürilepingu erakorraliseks ülesütlemisavalduseks (tl 50, tõlge tl 89). Kohus sellega ei nõustu. Nimetatud kirjas on kostja vaid avaldanud soovi lõpetada üürileping võimalikult lühikese aja jooksul, kuid mitte hiljem, kui on ette nähtud lepingus. Üürilepingu punkt 5.1 kohaselt kehtib üürileping tähtajalisena kuni 31.10.2021 (tl 15a-21). Hageja on selle e-kirja peale vastanud, et pooltevaheline üürileping kehtib kuni 31.10.2021 ning lepingus ei ole ette nähtud lõpetada see korraliselt (tl 51, tõlge tl 90). Äriruumi üürilepingu punktis 14.4 on märgitud, et üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb teha kirjalikus vormis. Kirjalikus ülesütlemisavalduses peavad sisalduma üüritud asja andmed, lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise alus. Nimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemisavaldus on tühine, mis ei oma õiguslikke tagajärgi (tl 20). Hageja on enda 29.07.2020 vastuses üürilepingu lõpetamise kohta eeltoodud üürilepingu punktile ka viidanud. Kostja ei ole ka peale

29.07.2020 esitanud nõuetekohast ja üürilepingu punkti 14.4 kohast põhjendatud üürilepingu ülesütlemisavaldust. 17) Kostja on 15.11.2021 esitanud taotluse, et kohus nõuaks hagejalt välja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti seisuga 10.08.2020 (tl 85-88). Kostja märgib, et üürilepingu kostjapoolset erakorralist ülesütlemist tõendab lisaks kostja 28.07.2020 e-kirjale ka kostja ja hageja ruumide üleandmise fakt, mille kohaselt kostja andis ruumid üle üürileandja esindajale 10.08.2020 (tl 85-88). Hageja on 29.11.2021 menetlusdokumendi punktis 2.4 märkinud, et hagejal puudub 10.08.2020 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt, kuna sellist dokumenti ei ole koostatud ja seda ei eksisteeri (tl 108-111). Kohus jätab kostja 15.11.2021 taotluse rahuldamata. Kostja ei ole veenvalt põhistanud, et juhul, kui 10.08.2020 akt eksisteerib, siis miks tal ei ole endal võimalik seda esitada. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kostja ise tõendama enda seisukohti ja vastuväiteid, mida kohus on kostjale selgitanud (tl 81-83). Lisaks on hageja teatanud, et sellist akti ei eksisteeri (tl 108-111). 18) Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et käesolevas asjas puuduva üürilepingu ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused, mistõttu äriruumi üürileping ei lõppenud kostjapoolse (üürnikupoolse) üürilepingu erakorralise ülesütlemisega 10.08.2020 ja üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. 19) Hageja palub kohtul kostjalt välja mõista põhinõudena 5 755,72 eurot. Hageja põhinõue koosneb kostja poolt tasumata üürilepingu alusel esitatud üüri ja kõrvalkulude arvetest: 1) 01.07.2020 üüriarve nr 000200682433, summas 529,89 eurot, maksetähtpäevaga 11.07.2020 (tl 24 pöördel), mis esitati 2020 juulikuu üüri eest; 2) 09.07.2020 kõrvalkulude arve nr 000200682418, summas 546,12 eurot, maksetähtpäevaga 29.07.2020, mis esitati 2020. a juunikuu kõrvalkulude eest (tl 25); 3) 03.08.2020 üüriarve nr 000200782433, summas 3480,24 eurot, maksetähtpäevaga 13.08.2020 (tl 25 pöördel), mis esitati 2020. a augustikuu üüri eest; 4) 12.08.2020 kõrvalkulude arve nr 000200782434, summas 620,70 eurot, maksetähtpäevaga 01.09.2020 (tl 26), mis esitati 2020 juulikuu kõrvalkulude eest; 5) 09.09.2020 kõrvalkulude arve nr 000200882417, summas 578,77 eurot, maksetähtpäevaga 29.09.2020 (tl 26 pöördel), mis esitati 2020 augustikuu kõrvalkulude eest. 20) VÕS § 292 lg 1 alusel peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Kostja kohustus tasuda kõrvalkulude eest tuleneb pooltevahelisest lepingust. Pooltevahelist võlasuhet reguleeribki üürileping ja selles reguleerimata osas võlaõigusseaduses sätestatud üürilepingu kohta käivad sätted. Kostja ei ole korteriühistu liige, vaid üürnik, mistõttu mistahes viited korteriomandi- ja korteriühistuseadusele on asjakohatud. Üürilepingu punktis 6.3 leppisid pooled kokku, et üürnik on kohustatud lisaks üürile tasuma äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulusid. Kõrvalkuludeks on hoone, kus äriruumid asuvad, haldus-, hooldus-, kommunaalteenusteja kindlustuskulud (s.h elekter, prügi, küte, vesi, valve). Kõrvalkulude suuruse määramisel lähtub üürileandja arvestite näitudest, kehtivast arvestusmetoodikast ja teenusepakkujate esitatud arvetes, millele lisandub üürileandja tasu tehnosüsteemide hooldamise ja opereerimise eest. Tehnosüsteemide hooldamise ja opereerimise tasu on 10% vahendatavate kommunaalteenuste maksumusest. Üürniku kõrvalkulude tasumise

kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik pärast äriruumide valduse saamist äriruume faktiliselt kasutab. Vastavalt lepingu punktile 6.4 kohustub üürnik tasuma punktis 6.3. nimetamata teenuste eest, mida üürileandja osutab või vahendab, vastavalt lepingus ettenähtud kõrvalkulude tasumise korrale. Vastavalt lepingu punktile 9.3.4 on üürnikul õigus saada üürileandjalt arve üüri ja kõrvalkulude kohta (tl 15a-21). 21) Kui kostja tugineb asjaolule, et kõrvalkulud on hageja poolt arvestatud valesti, siis oleks kostja pidanud seda tõendama vastavalt TsMS § 230 lg-le 1. Viidatud normi kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. 22) Hageja poolt kostjale esitatud kõrvalkulude arvetel on välja toodud iga teenuse nimetus, ühik, tarbitud kogus ja maksumus koos ja ilma käibemaksuta. Arve baseerub arvestite näitudel ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetel. Need teenused, mida ei saa arvestitega mõõta, on välja arvestatud proportsionaalselt, arvestades välja üüritud äriruumi osa kõigist hoones asuvatest äriruumidest (tl 23-26). Hageja on esitanud ka teenusepakkujate poolt väljastatud alates 2020 aprillist kuni 2020 augustini (tl 112-155). 23) Kostja on tuginenud vääramatu jõu esinemisele kui rikkumise vabandatavuse alusele. VÕS § 103 lg 2 kohaselt on vääramatu jõud asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Vääramatu jõu esinemisel ei vastuta võlgnik oma rikkumise eest, kuid vääramatu jõud ei ole lepingu lõpetamise aluseks. Seejuures vääramatu jõud ei ole üldiselt kõigile kehtiv olukord, vaid selle esinemist tuleb iga lepingulise suhte korral eraldi tuvastada. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud rikkumise vabandatavust ehk vääramatu jõu esinemist käesolevas menetluses. Ainuüksi COVID-19 viiruse levikut ei saa pidada selliseks vääramatuks jõuks, millest saaks järeldada, et äriühingu majandustegevus muutuks automaatselt olematuks. Olenevalt äriühingu tegevusvaldkonnast ja ärimudelist, võisid osade äriühingute majandusnäitajad ja kasum COVID-19 viiruse leviku tõttu hoopis suureneda. Kostja on väitnud, et tema välismaalastest kliendid ei saanud Eestisse tulla ja seetõttu tema klientide arv vähenes nullini. Sellised kostja väited on täielikult tõendamata. 24) Kostja on leidnud, et hageja on arvestanud tagatisrahalt intressi (tl 85-88). Kohtu hinnangul on selline kostja seisukoht põhjendamata ja tõendamata. Käesolevas asjas esitatud tõenditega ei ole leidnud tuvastamist, et hageja oleks lepingu alusel tasutud tagatisrahalt intressi arvestanud. Hageja ei nõua hagis kostjalt tagatisrahalt arvestatud intressi tasumist. 25) Poolte vahel on lepinguline suhe. Lepinguvabadus on põhiseadusega tagatud põhimõte, mis tähendab seda, et kõik isikud on vabad otsustama, kas ja kellega leping sõlmida ning millise sisuga leping sõlmida. Lepinguvabaduse põhimõte tuleneb põhiseadusega tagatud õigusest vabale eneseteostusele (PS § 19), ettevõtlusvabadusest (PS § 31) ja õigusest omandile (PS § 32). Lepinguvabadust võib piirata vaid seaduse alusel (PS § 13). Seega annab lepingu sõlmimise vabadus igaühele võimaluse otsustada, kas sõlmida leping või mitte, samuti kellega ja mis tingimustel leping sõlmida. Lepingupooltel on vabadus kindlaks määrata, millise sisuga lepingu nad sõlmivad. Üürilepingu sõlmimine 15.10.2018 selles toodud sätetega oli nii hageja kui kostja ühiseks tegelikuks tahteks. 26) Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi täielikult ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhinõude summas 5755,72 eurot, mis moodustub nii tasumata üürimaksetest kui ka kõrvalkuludest.

27) Lisaks põhinõudele soovib hageja viivise väljamõistmist. Viivisenõude õiguslik alus on VÕS § 101 lg 1 p 6, mille kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Lisaks põhinõudele soovib hageja viivise väljamõistmist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 11.1 kohaselt on viivisemääraks 0,2% tasumata summalt päevas (tl 18 pöördel). Riigikohtu praktikast tulenevalt ei ole põhjendatud viivisnõude välja mõistmine suuremas ulatuses kui põhinõue (Riigikohtu 12.12.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p 18, 19). 28) Kostja on taotlenud viivise vähendamist nullini (tl 46-49, 74-77). VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 alusel, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Viivise vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Seejuures tuleb VÕS § 162 lg 1 alusel arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Pooled on üürilepingu punktis 11.1 kokku leppinud viivise määras ja tasumise kohustuses (tl 18 pöördel). Kostja on olnud üheks lepingu pooleks ning vastava lepingu hagejaga sõlminud. Kohus on kostjale selgitanud, et kostja peab kohtu ette tooma VÕS § 162 lg 1 nimetatud asjaolud, mis annaks alust viivisenõude vähendamiseks (tl 81-83). Kostja ei ole tõendanud ja põhjendanud, miks kohus peaks viivisenõuet vähendama ning millistel ajaoludel on see ebamõistlikult suur. 29) Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis summalt 5755,72 eurot alates 18.11.2020 kuni 22.12.2021 summas 4604,58 eurot. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis alates 23.12.2021 summalt 5755,72 eurot määras 0,2 % päevas kuni põhinõude täitmiseni kostja poolt, kuid kokku koos sissenõutavaks muutunud viivisega mitte enam kui põhinõude 5755,72 euro ulatuses. 30) Seega rahuldab kohus hagi täielikult ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 5755,72 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 4604,58 eurot ja lisanduva viivise. 31) Käesolevas kohtuotsuse käsitlemata menetlusosaliste seisukohad jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, kuna nendel ei ole asja lahendamisel tähtsust. 32) Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1, § 133 lg 1 kohaselt 9956,87 eurot.

Menetluskulude jaotus 33) TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi täielikult, siis tuleb jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. 34) TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude

jaotuse menetlusosaliste vahel. 35) TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. 36) TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Reena Nieländer Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.