Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

02.09.2019, 30.03.20, 27.10.20 Hageja ostis 16.04.2019 kostjalt korteriomandi aadressil XXX. Lepingu p-s 2.1.6. kinnitas kostja, et korteril ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi. Enne seda tutvus hageja korteriga 18.03.19 (siis olid juures kostja ema, maakler) ja hageja uuris korteri elektrisüsteemi, veetorustiku ja püstaku seiskorda. Kostja selgitas, et remondi käigus oli kõik uue vastu vahetatud, kuid mingit dokumentatsiooni selle kohta kostjal esitada ei olnud ja maakler lubas kostjalt välja selgitada, mis puudutab dokumente. Dokumente siiski ei esitatud. Teist korda käis hageja korterit vaatamas 14.04.2019, et kokku leppida, millised asjad jäävad korterisse. Kostja andis korteri hagejale üle 04.05.2019. Korteri müügikuulutuses oli kirjas, korter on renoveeritud ja müüja kinnitusel ilma puudusteta. Kostja varjas hageja eest ka seda, et majas on probleeme katuse ja üldkanalisatsiooniga. Korteri elektrisüsteem oli puudustega ja veekahju tõttu oli põrandakonstruktsioon deformeerunud. Neid puudusi ei olnud hagejal võimalik tavapärase tutvumise käigus tuvastada, kuid nendest puudustest kostja teadis/pidi teadma, kuid varjas neid asjaolusid hageja eest. Korteri köögipõranda vajunud osa oli mööbli ning köögitehnika/kodumasinate all peidus, seetõttu ei osanud hageja aimata, et seal võib olla mingisugune probleem. Hageja avastas selle vea alles pärast korterisse sissekolimist. Põhjus on selles, et põrand on saanud veekahju ja oli seetõttu alla vajunud. Hageja teatas kostjale sellest probleemist 11.06.2019. Hageja sai elektrilöögi juhuslikult. Elektripaigaldis ei vasta ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel ohutu. Hageja nõudis kostjalt 07.08.2019 puuduste kõrvaldamist selliselt, et kostja maksab kinni hageja poolt tehtavad kulud 17935,20 € (hinnapakkumine), millest kostja keeldus. Hageja teatas kostjale korteri varjatud puudustest kohe, kui oli nendest teada saanud. Kostja ei vaielnud vastu hageja pretensioonidele, kuid vaidlus tekkis remondi maksmise üle. Hageja saatis kostjale korteri remondikulude hüvitamise ettepaneku koos põhjendustega 07.08.2019, st kohe, kui oli saanud remondi hinnapakkumised. Kuni hagi esitamiseni 02.10.2020 oli kostjale antud mõistlik aeg korteri puuduste kõrvaldamiseks, vastavate kulude kandmiseks. Hagejate kahju ehk puuduste kõrvaldamise kulud on järgmised: 1) elektritööde hind 5478 eurot,

2) viimistlusremonditööde hind 7200 euro (korteris elektritööde järgse viimistlusremondi maksumuse hinnapakkumine on summas 7200 eurot) 3) põrandaremonditööde hind 5257,20 eurot (esiku ja köögipõranda vahetus) Kokku 17935,20 €. Kuna kostja ei ole puudusi kõrvaldanud ega ole nõus kulusid hüvitama, siis on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi, sest asi ei vasta lepingu tingimustele ja hagejal on tekkinud kahju. Oma 30.03.20 menetlusdokumendis märkis, hageja, et on kandud remondikulusid 16659,40 € eest. Hageja leiab, et kostja peab hüvitama: • korteri elektrijuhtmestiku vahetuse elektritööde ja selleks vajalike ehitusmaterjalide kulud – 10692 €, mille kohta on Martillo OÜ 01.12.2019 arve nr 47 summas 5076 eurot, Martillo OÜ 26.12.2019 arve nr 53 summas 4080 eurot,, Martillo OÜ 08.01.2020 arve nr 3 summas 1536 eurot. • korteri elektritöödest tulenevate viimistlusremonditööde ja selleks vajalike ehitusmaterjalide kulud – 911,32 €, mille kohta on 12.2019 ostutšekk summas 427,76 eurot 15.12.2019 ostutšekk summas 483,56 eurot, • korteri köögi ja esiku põranda vahetuse kulud; kostja tekitas sellele põrandale kodumasinate ebaõige/hooletu kasutamisega veekahju, korteri köögi ja esiku põranda vahetus oli vajalik, sest korteri uus elektrijuhtmestik oli vaja paigaldada nende põrandate alla, korteri köögi ja esiku põrandate vahetus oli vajalik, sest eelmine põrand oli paigaldatud ebakvaliteetselt. Korteri remondi eest on hageja tasunud 7712,97 € ja hageja lapse isa C on maksnud 8946,25 €. Hageja maksis 1) 13.12.2019 Danite Varahooldus OÜ arve nr 698, 2) 27.12.2019 Martillo OÜ arve nr 53 3) 09.01.2020 Martillo OÜ arve nr 3, 4) 13.12.2019 remondimaterjalide ostutšekk summas 427,76 eurot 5) 15.12.2019 remondimaterjalide ostutšekk summas 483,56 eurot. C on tasunud: 1) 22.07.2019 Ehituskaitse Büroo OÜ arve, 2) 24.09.2019 SA Eesti Mükoloogiauuringute keskus arve, 3) 29.10.2019 Panila OÜ arve, 4) 13.11.2019 Rentokil OÜ arve, 5) 26.11.2019 Danite Varahooldus OÜ arve, 6) 04.12.2019 Danite Varahooldus arve, 7) 04.12.2019 Panila OÜ arve. Lisaks leiab hageja, et kostja peab hüvitama puuduste väljaselgitamise kulud 483 €, mis on Ehituskaitse Büroo OÜ 22.07.2019 arve nr 2019148 summas 198 €, SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskus 24.09.2019 arve nr 19070098 summas 250 €, Rentokil OÜ 13.11.2019 arve nr 191150093 summas 35 €. Samuti peab kostja hüvitama korteri remondiga seoses hageja asjade hoiustamise kulud 364,93 € ajavahemiku eest 29.10.2019-31.12.2019 eest.

C on hageja faktiline abikaasa ja hageja on esitanud kostja vastu nõude VÕS § 593 järgi. Hageja ja C abiellusid. Seega on hagejal õigus nõuda C poolt korteri remondiks tehtud kulutuste hüvitamist kostjalt VÕS § 593 alusel. Hageja ja C on sõlminud 27.10.2020 kirjaliku laenulepingu VÕS § 396 lg 2 alusel ja kokkuleppe selle kohta, et C ́i kulutused korteri remondiks on summas 8946,25 eurot ja see on haginõude osa. Suulise kokkuleppe järgi on need kulud, mida kandis C, hageja võlg, mille nad sõlmisid enne 22.07.2019, st enne seda, kui C hakkas maksma korteri remondiarveid. Korter on hageja ainuomand (lahusvara). C on võtnud remondiarvete tasumiseks pangalaenu ja hageja soovib selle laenu tasumisele kaasa aidata kostja vastu haginõude maksma panemisega (hageja 27.10.20 dokument). Hageja ja C olid korteri ostmisel faktilises abielusuhtes ja on alates 27.08.2020 abielus, kuid see asjaolu ei keela hagejal sõlmida laenulepingut VÕS § 396 lg 2 alusel. 30.03.2020 ei teadnud hageja lepinguline esindaja, et C on võtnud korteri remondikulude kandmiseks pangalaenu, st et tegemist on kulutusega laenu arvelt. C kulutuste näol on tegemist analoogse olukorraga, kus kohus mõistab korteri müüjalt korteri ostja kasuks välja summa vastavalt korteri varjatud puuduste kõrvaldamiseks tehtud hinnapakkumisele, st summas, mida korteri ostja ei ole veel korteri remondi eest remondifirmale tasunud. Nõue Hageja palus esialgses hagis mõista kostjalt välja kahju hüvitist 17935,20 eurot. 30.03.20. avalduses suurendas nõuet ja palus välja mõista 17991,96 eurot ja alates 10.01.2020 viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. 10.12.2019 soovis hageja alternatiivselt hinda alandada (tehtud tööd on 8946,25 €) ja hageja arvas, et ta on maksnud kostjale lepingu alusel ülemäära tasu. Alandatud hind on 91064,80 € ja ülemäära makstud summa on 17935,20 €. Puudustega korteri väärtus: 91064,80 x ostuhind 109000/ puudusteta korteri väärtus 109000 = 91064,80 €. Hinna alandamise avalduse tegi hageja 10.12.10 ja palus mõista välja enammakstu 17935,20 €. Kohus jättis nimetatud nõude läbi vaatamata 09.02.2021.

KOSTJA VASTUVÄITED

(3.12.19, 15,04.20, 17.11.20) Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei nõustu sellega, et köögi- ja esikupõrand vajab vahetamist, kuna see on deformeerunud veekahju tõttu. Kostja ei nõustunud, et köögipõranda materjalidel valamu all on hallitus, korterisse on pääsenud rotid, elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu, et kostja varjas hageja eest seda, et probleeme on maja katuse ja üldkanalisatsiooniga. Korteris ei ole toimunud veeuputust, mis võiks kahjustada köögi- ja esikupõrandat. Hageja ei ole tõendanud, et veekahju on aset leidnud ja isegi kui on, siis see toimus enne korteri üleandmist. Ehituskaitse Büroo OÜ ja Korteri Remont OÜ dokumendid koostas üks ja sama isik ja tõend ei

ole usaldusväärne. Tõendatud pole, et põranda seisund oleks tekkinud veeuputuse tagajärjel, tegemist on loomuliku kulumisega, põranda seisund on keskmise kvaliteediga, see vahetati 15 aastat tagasi. Hageja vaatas koreteri üle kolm korda. Hagejale selgitati, et sanremont on tehtud 15 aastat tagasi ja põrand ega selle kate ei ole uues seisundis isegi, kui vahetamisele kuulub terve esiku- ja köögipõrand ning osaline vahetus on välistatud, tooks kaasa see uue põranda näol alusetu rikastumise. Hallitus ei põhjustanud üldse vajumist, mida kinnitab hageja enda tõend, tõendatud pole, et see oleks olnud asja üleandmise ajal 04.05.19. Piisab vaid valamu all oleva põrandaosa vahetamisest. Isegi kui kohus leiab teisti, on kostja vastutus piiratud osa alaga. Korterisse pääsenud rottide eest ei vastuta kostja. Hageja tõend Rentokil OÜ seda ei tõenda. Kostja korteris ei ole rotte olnud ja selge pole, mis kahju on sellest on tekkinud. Elektrijuhtmestik, elektripaigaldis Kostja ei ole kinnitanud, et elektrijuhtmestik oleks vahetatud, müügikuulutuses ega lepingus ei ole seda kinnitatud. Ainukeseks kohaks, kus sisaldub informatsioon vahetatud elektrijuhtmestiku kohta, on hindamisakt. Seda, mis on märgitud hindamisakti, ei tea kostja, sest akti koostamine pole kostja kontrolli all. Akti tellis hageja. Aktis on märgitud, et hindamisakti koostamise jaoks vajaliku informatsiooni kogumise ajal (ülevaatuse ajal) viibis kohal Q, kes on kostja 80-aastase emaga ja lisaks viibis kohal ka kostja tütar – Z. Kostja sugulaste ja hindaja vahel toimus vestlus elektriga seotud teemadel, kuid kostja sugulased ei ole öelnud, et korteris on uus elektrijuhtmestik. Hindamisakt ei ole lepingu osa. Seega vahetamata elektrijuhtmestik ei saa olla varjatud puudus ning elektrijuhtmestiku vahetamisega seotud kulude sissenõudmine ei ole põhjendatud. Elektripaigaldise OÜ akt ei tõenda puudusi korteris. Enne müügilepingu sõlmimist oli hageja teadlik, et teatud elektritööd olid korteris teostatud, kuid puudus vastavasisuline dokumentatsioon. Hageja teadmist elektridokumentatsiooni puudumise kohta tõendab hageja 17.07.2019 kell 13:47 saadetud kiri (p 2). Kuna kostja teatas, et elektritööde dokumente pole, siis on see oluline negatiivne informatsioon, mille alusel võib eeldada, et elektripaigaldis ei pruugi vastata nõuetele. Kuna hageja teadis, et elektritööde kohta ei ole dokumente ja see on piisavalt tähtis info otsustamaks, kas sellistel tingimustel müügilepingu sõlmimine on mõistlik ning juhul kui on, siis võimalike probleemide ilmumise eest müüja ei vastuta VÕS § 218 lg 4 alusel. Hageja hakkas aktiivselt nõudma elektridokumentatsiooni esitamist alles peale notariaalse lepingu sõlmimist, kuigi oli algusest peale teadlik, et dokumentatsioon puudub. Eeltoodu annab kostja hinnangul aluse tugineda VÕS § 139 lg-le 1 ja §-le 140 vähendada hüvitist 100%. Hageja tugineb E-Service AS’i poolt koostatud hinnapakkumisele elektritööde osas terves korteris. Hinnapakkumine on tehtud 06.08.2019, kuid audit koostati alles 27.09.2019. Isegi kui asuda seisukohale, et kostja vastutab teatud ulatuses, siis hinnapakkumine peab olema tehtud auditi alusel, sest just audit on konkreetsete tööde vajalikkuse tõendiks ning tavaisiku arusaam vajalikest töödest ei ole asjakohane ning hageja ei tohi rikastuda. Auditis ei ole toodud välja, et kogu juhtmestik tuleb välja vahetada, seda saab teha lokaalselt. Ebaselge on, miks on elektripaigaldis ohtlik. Kostja leiab, et auditi viide ja selgituste andmine lähtudes tänapäevanormidest, millele nad ei vasta, on ebaõiglane kostja suhtes, sest tegemist on iseenesest mõistetava asjaoluga, et 36 a. tagasi ehitatud majas olev elektripaigaldis ei pruugi vastata tänapäeval kehtivatele normidele. Kostja ei vastuta sellise paigalduse eest. Korterisse oli 1998.a. paigaldatud kahetariifne arvesti ning kõik tööd tehti pädeva isiku poolt. Tegemist ei olnud nö ‘’müügieelsete töödega’’, vaid korteris elamise jaoks tehtud töödega ning elektri kasutamine korteris on kogu elamise perioodil olnud kostja ja tema pereliikmete jaoks ohutu. Kostja leiab, et kui ostja parandab asja, ilma et oleks vastavat nõuet

eelnevalt müüjale esitanud ning andnud müüjale võimaluse asi parandada, ei saa ostja VÕS § 222 lg-s 5 kasutatud kulutuste hüvitamise nõuet esitada. Hageja ei ole tõendanud, et kostja varjas hageja eest, et probleeme on maja katuse ja üldkanalisatsiooniga. Muud kulud Arve 5375 – 119,00 eurot, tasutud 04.12.2019 C poolt. Arve 5072 – 245,93 eurot, millest 126,93 €, oli tagatisraha. Puuduvad tõendid, et tagatisraha jäi tagastamata. Seega reaalne kulu on 119 eurot. Tasutud on see 29.10.2019 C poolt. Asjade hoiustamise kulu kokku: 119 + 119 = 238 eurot on makstud C poolt ja tema kulud. Kostja palub kõnealuste kuludega mitte arvestada. Ehituskaitse büroo arve nr 2019148 – 198 eurot on tasutud 22.07.2019 C poolt. Mükoloogiauuringute Keskus Arve nr 19070098 – 250 eurot on tasutud 24.09.2019 C poolt, Rentokil arve nr 191150093 35 eurot on tasutud 13.11.2019 C poolt. Seega on ülevaatuse ja ekspertiisi kulud kokku: 198 + 250 + 35 = 483 eurot, mis on tasutud C poolt ja tema kulud. Elektritöödega seotud kulud: 1) Danite Varahooldus OÜ arve nr 698 - 1 185,65 €, tasutud 13.12.2019 X poolt. 2) Danite Varahooldus OÜ arve nr 687 – 3022,32, tasutud 26.11.2019 C poolt. X kulud elektritööde osas moodustavad 1185,65 eurot, C ́i kulud elektritööde osas moodustavad 3022,32 eurot. Kokku teeb see 1185,65+3022,32= 4207,97 eurot. Kostja leiab, et hageja on soovinud saada korteri kapitaalremondi kulusid, mis pole põhjendatud. Põranda vahetuse- ja viimistlustöödega seotud kulud: 1) Martillo OÜ arve nr 3 – 1536,00 eurot, mis on remont vannistoas ja tualetis, tasutud 09.01.2020 X poolt. 2) Martillo OÜ arve nr 47, mis on remonditööd ja materjalid 5076,00 eurot, tasutud 04.12.2019 C poolt. 3) Martillo OÜ arve nr 53, mis on remonditööd 4080,00 eurot, tasutud 27.12.2019 X poolt. Martillo OÜ koostatud kalkulatsiooni kohaselt vahetati kogu põrand koridoris ja köögis, kuid mitte osas, mis puudutab väidetavalt kahjustatud osa ning väidetavat kostja vastutust, sealjuures on Martillo OÜ viidanud kasutatud materjalide vanadusele ehk loomulikule kulule. Tehniliselt oli võimalik põranda osaline vahetus, kuid hageja soovis kogu põranda parendamist, mis ei olnud väidetava puuduse kõrvaldamiseks vajalik. Seega ei ole põhjendatud põranda vahetamisega seotud remonditööde kulu jätta kostja kanda. Lisaks tegi Martillo OÜ maalritöid ning tapeedi liimimise töid. Ei ole võimalik aru saada, kas tööde maht oli väidetavate puuduste likvideerimiseks põhjendatud, mis seisundis olid seinad enne tööde teostamist ja mis kõige tähtsam - kas ja millises ulatuses vastutab kostja (põhjuslik seos, vastutuse olemasolu, vastutuse ulatus). Kogu korteri renoveerimise kulude panemine kostja kanda on ilmselgelt antud asjaolusid arvestades ebamõistlik. Töid teostati ka vannitoas ja WC ruumis. Hagejal puudusid pretensioonid seoses WC ruumiga ning vannitoa suhtes esitatud pretensioon oli piiratud üksnes elektrijuhtmetega. Sularaha eest ostetud asjad : 1) 13.12.2019 kell 13:59 – 427,76 eurot. 2) 13.12.2019 kell 14:42 – 148,98 eurot. Arve tõendab, et ostetud oli köögivalamu sifooniga ning segisti. Kõnealused asjad ei ole seotud käesoleva kohtuasjaga. Seega palub kostja arvega mitte arvestada.

Hageja kulud moodustavad kokku: 1 185,65 + 1536,00 + 4080,00 + 427,76 = 7229,41 eurot. C kulud moodustavad kokku : 238 + 483 + 3022,32 + 5076,00 = 8819,32 eurot. Kulud kokku: 7229,41 + 8819,32 = 16048,73 eurot. Hageja kulud moodustavad 7229,41 €, kuid ei ole tõendatud. Kostja leiab, et C väidetavad tehtud kulud 8819,32 € on asjasse puutumatud ja põhjendamatud. C ei ole hageja ega vaidlusaluse korteri omanik ning talle ei ole tekitatud mingisugust kahju. Seega puudub tal kahju hüvitamise nõudeõigus. Käesoleval juhul ei ole vaidlusalune korter Cle kuuluv vara ja kostja vaidleb C poolt tehtud ja esitatud kulude mahule ning viivisele täies ulatuses vastu ning seega ei saa sellist nõuet hageja esitada. Laenuleping on näilik, see tekkis alles kohtumenetluse käigus. Laenusaaja kinnitab laenuandjale, et remondikulud on tema võlg laenuandjale, enne seda, kui laenuandja remondikulude kandmist alustas, st enne 22.07.2019, sest laenuandjal on õigus nõuda laenusaajalt remondikulude hüvitamist, sealhulgas juhul, kui poolte abielu lahutatakse. Laenulepingu punkt 2.1.2 sätestab, et laen on muutunud sissenõutavaks enne kokkuleppe sõlmimist, punkt 2.1.6. sätestab, et laenusaaja tasub laenu laenuandjale hiljemalt 15.10.2025. Eelnimetatud punktid on omavahel vastuolus. Esile toomata on, mis alusel võlgneb laenusaaja laenuandjale võlga VÕS § 396 lg 2 mõttes. Kostja kui naisterahva mõistes on pistikud ja lülitid samuti elektrijuhtmestik või elektrijuhtmestiku osa. Kostja ei ole nõus sellega, et ta oleks nõustunud väitega, et korteri elektrijuhtmestik vajab remonti, kostja oli nõus hagejale vastu tulema selles küsimuses. Kostja pole kinnitanud, et elektrijuhtmestik on vahetatud. Hageja poolt edastatud väljavõte kirjavahetusest toimus peale müügilepingu sõlmimist ning seetõttu antud väidet ei saa käsitleda müügilepingueelse lubadusena. Kostja on kinnitanud, et vahetatud on pistikupesad ja lülitid. Hageja ei ole tõendanud, et elektrijuhtmestik ei vastanud keskmisele tasemele/kvaliteedile. Antud juhul on hageja arvates muutunud korter üleöö ohtlikuks ja elamiskõlbmatuks ning vajas edasilükkamatu remonti. Kostja leiab, et väidetav ohtlikkus ja elamiskõlbmatus tuleneb sellest, et nõukogude ajal ehitatud majadel olid teised ehitusnormid, ohutusnõuded ja arusaamad ehitusnormidest ja ohutusnõuetest, kuna lähtuma pidi olemasolevast tehnoloogiast ja kogemusest. Hageja ei ole välja toonud põhjusliku seose olemasolu hoiustamisteenuse arvete ja korteri väidetava ohtlikkuse vahel. Remondi ajal oli võimalik liigutada asju ühest toast teise. Lisaks on hoiustamise kulud kantud perioodil, kui hageja ja tema praegune abikaasa ei olnud abielus. Kulu tekkimine ei ole ettenähtav kostjale.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kõigepealt käsitleb kohus otsuses asjas kohalduvaid õigusnorme (I), siis vaidlustamata asjaolusid (II), siis lahendab nõuded (III) ja seejärel võtab seisukoha menetluskulude kohta (IV). I VÕS § 8 leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

VÕS § 101 lg 1 p 1, 3, 6 ja § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, nõuda kahju hüvitamist, viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 113 lg 2 I lause sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid, lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 lg 1 I lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS 223 lg 1 sätestab, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 127 lg 1 on kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 2 sätestab, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu, lg 6 lg 1 lause sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa

kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. VÕS § 128 lg 1, 2 järgi võib olla varalina kahju otsene varaline kahju ja lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, täitmisega viivitamine, osaline täitmata jätmine. VÕS § 101 lg 1 p 3, 6, järgi võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumise korral kahju hüvitamist, viivist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. II Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: o Hageja (edaspidi ostja) ostis kostjalt (edaspidi ka müüja) 16.04.2019 notariaalselt tõestatud (tõestanud notar G. Savisaar, ametitegevuse raamatu number 1349) müügilepinguga kinnistu (korteriomandi). mis on kantud Tartu Maakohtu registriossa nr xxxxxxxx aadressil XXX (leping, lk 8jj, I kd). o Lepingu p-3.1 kohaselt oli kinnistu müügihind 109000 eurot. o Müügilepingu p-s 2.1.6 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. o Hageja sai korteriomandi valduse 04.05.2019. Kuna pooled sõlmisid lepingu, millega hageja ostis kostjalt ülalviidatud kinnistu, siis on poolte vahel sõlmitud müügileping VÕS § 208 järgi. III Vaidlus on asja puuduste üle ja selle üle, kas asjal on varjatud puudused, milline on hageja kahju, kas see on tekkinud ja milline on kahju ulatus. Seega tõusetub küsimus sellest, kas lepingu ese vastab VÕS § 217 lg 1 tingimustele või ei vasta 217 lg 2 p 2 tulenevalt kokkulepitud tingimustele, keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 järgi, ja kas kostjad vastutavad selle eest ja kui vastutavad, siis millises ulatuses. Lepingus on kokku lepitud järgmine (selles puudus vaidlus): o Leping p-s 2.1.6 kinnitasid müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Elektrijuhtmestik

Kuna lepingu p 2.1.6 järgi kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, siis kontrollib kohus järgnevalt, kas see vastas tegelikult tõele. Hageja väitis, et kostja kinnitas talle enne lepingu sõlmimist, et elektrijuhtmestik on välja vahetatud, uus millega kostja ei nõustunud. Lepingus ei ole selle kohta midagi sätestatud. Hageja esitatud hinnapakkumisest nähtuvalt (I kd lk 73jj) oli korteri elektrijuhtmestik vahetatud (lk 76, akti siseviimistluse osa). Akti on tellinud hageja, see nähtub aktist. Aktist ei nähtu, kust või kellelt sai hindaja andmed, et elektrijuhtmestik on vahetatud. Akti kohaselt oli korteri ülevaatuse juures N, kes on kostja ema (vaidlus puudus, et kostja ema oli ülevaatuse juures). Hageja esitas oma e-kirjavahetuse kostjaga 15.07.19 ehk pärast müügilepingu sõlmimist ja asja valduse üleandmist kostjaga (kd lk 213, tõlge, lk 214). Sellest nähtuvalt on kostja vastanud hagejale, et elektrijuhtmestik vahetati siis kui tehti suur remont ja vastuseks hageja küsimusele vastas kostja, et suur remont tehti 12 aastat tagasi ning väike remont tehti mõned aastad tagasi. Seega ei nähtu viidatud e-kirjavahetusest, et kostja oleks enne müügilepingu sõlmimist avaldanud hagejale, et müügilepingu esemel oleks vahetatud elektrijuhtmestik ja see oleks uus. Kostja on tõendanud, et ta vahetas 1998.a. välja arvesti, mille kohta esitas kostja ka OÜ Dias tšekkarve, kahetariifse arvesti passi, tööde tegija loa (lk 107-110). Seega asub kohus järeldusele, et märgitud arvesti on tehtud paigaldamise ajal kehtinud normide järgi ja kohtul puudub alus kahelda selles, et see oli tehtud nõuetekohaselt. Kostja tunnistaja Z ütles, et ta rääkis hindajale pistikute vahetusest ja hagejale sellest, et remont on tehtud 12 aastat tagasi. Seega ühtivad kostja tunnistaja Z ütlused remondi ja elektrijuhtmete või pistikute vahetamise kohta hageja enda poolt esitatud e-kirjavahetusega 2019.a. juulist (lk 213, 214, I kd ), mille järgi toimus juhtmete vahetus 12 aastat tagasi kui tehti suur remont. Hinnates hageja esitatud poolte e-kirjavahetust 2019.a. juulist ja kostja tunnistaja ütlusi, asub kohus järeldusele, et kostja on ümber lükanud hageja väited selle kohta, et pooltel oleks olnud kokkuleppe selles, et korteris oleksid uued elektrijuhtmed või et kostja oleks avaldanud hagejale, et korteris on uued elektrijuhtmed. Kohus nõustub kostjaga, et kuivõrd hindamisakti on tellinud hageja, ei saanud kostja mõjutada neid andmeid, mida hageja tellitud kutseline hindaja on akti kirja pannud ning asjaolu, et ülevaatuse ajal oli juures kostja ema, ei tähenda, et kostja või tema ema oleks avaldanud hindajale enne müügilepingu andmeid selle kohta, et korteri elektrijuhtmestik vahetatud ja see on uus. Vaatlusel selgitas hageja, et vannitoas sai ta pesumasinast särtsu, et köögis oli ühes kohas lühis ja üks juhe oli viidud ühest pesast teise (vt vaatluse protokolli). Kostja asjatundja AM selgitas vaatlusel, et ühest pesast võib viia elektrijuhtme teise pesasse. Hageja tunnistaja C ́i ütlustest nähtub, et korterit kasutama hakates põles üks pistik köögis läbi, hageja sai vannitoas särtsu. Hageja esitas elektripaigaldise erakorralise auditi (lk 18, I kd), millest nähtuvalt kontrollis IT XXX elektripaigaldist ja leidis, et see ei vasta ohutusnõuetele ja ettenähtud otstarbeks ei ole kasutatav. IT koostatud audit on tehtud koostamise aja nõuetest lähtuvalt, mitte tuginedes nõuetele, mis kehtisid 1998.a. kui korterisse pandi 2-tariifne arvesti või ajal mis kehtisid 12 aastat (remont) enne müügilepingu sõlmimist, kui oli suur remont. Hinnates hageja tunnistaja ütlusi, hageja esitatud elektripaigaldise erakorralist auditit, vaatlusel nähtut, asub kohus järeldusele, asjas on tõendatud hageja väide, et korteris oli elektrisüsteemis

puudusi, mis põhjustasid hagejale vannitoas elektrilöögi ja köögis pistiku läbipõlemist. Kohus asub järeldusele, et elektripaigaldise või juhtmestiku nõuetele vastavust ei saa ostja tavapärase ülevaatuse käigus avastada, kuivõrd see eeldab kohtu hinnangul eriteadmisi, mis ilmneb ka eelviidatud IT auditist. Seega ei vastanud elektrijuhtmed või selle paigaldus antud kohtades keskmisele kvaliteedile ja lepingule VÕS § § 77 lg 1, VÕS § 217 lg 1, lg 2 p 1. Nõustuda tuleb kostjaga, et audit ise on koostatud IT poolt, arvestades auditi ajal kehtinud õigusnormistikku, kuid ei see hinda olukorda, mis olid siis kui elamu rajati hindamiski kohaselt 1983.a või kui pandi 2tariifne arvsti. Eeltoodu ei välista aga seda, et tegemist oli nii vannitoas kui köögis elektrisüsteemis/juhtmeis või pistikus oleva veaga, mis oli varjatud ja mis pidi olema olemas ajal, kui leping sõlmiti ja enne valduse üle andmist ja mille eest kostja vastutab VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Mis puudutab kostja väiteid, justkui oleks hageja kinnitanud, et ta teadis, et elektripaigaldise kohta ei ole dokumente, siis on märgitud väide õige ja kinnitust leidnud hageja 07.08.19 nõudekirjaga kostjale (lk 103, I kd, kostja esitatud tõend), kuid märgitu ei välista kostja vastutust asja puuduste eest. Kostja esitatud pooltevahelisest e-kirjadest juulis 2019.a. (lk 100-102, I kd) ei nähtu siiski seda, et hageja oleks e-kirjas kinnitanud asjaolu, et ta teab, et elektrijuhtmestiku/süsteemi kohta pole dokumente. Seda, et terves korteri oleksid olnud kõik juhtmed või pistikud korrast ära, ei ole asjas tõendatud ning seda ei nähtu ka IT auditist. Et hageja soovis kogu korteri juhtmestiku ümber teha ja välja vahetada nagu talle soovitati, ei tähenda nimetatu siiski seda, et kogu korteri juhtmestik poleks olnud korras, sest kostja tunnistaja ütluste kohaselt ei olnud neil elektriga mingeid probleeme kui nemad korteris elasid. Eeltoodu alusel leiab kohus, et õiged on hageja väited, et lepingu ese ei vasta lepingu p 2.1.6 tingimustele ja VÕS § 217 lg 1, ehk et korteril ei olnud VÕS § 217 lg 1, lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi, mis puudutab osaliselt elektrijuhtmete keskmist kvaliteeti. Kostja vastupidised väited pole niisiis õiged. Kui suures osas vastutab kostja puuduste eest, omab tähendust kahju suuruse hindamisel. Kostja soovis viia lepingueset seisundisse, mida kinnitab hageja esiatud e-kirjavahetus (lk 49) 2019.a. septembrist, kuid lõpptulemusena ei ole seda tehtud, mistõttu on tegemist VÕS § 223 lg 1 olukorraga, kus müüja keeldub asja parandamisest. Seda, et hageja teavitas kostjat eelnimetatud puudustest, kinnitab kohtule sama pooltevaheline e-kirjavahetus 2019.a. septembrist (lk 49) ning 07.08.19 esitatud nõue kostjale (lk 103). Nõudekirjas ei ole hageja nõudnud puuduste kõrvaldamist ega ole andnud selleks kostjale tähtaega, vaid nõudnud, et kostja maksaks kulud kinni. Seega ei ole hageja nõudnud VÕS § 222 lg 5 mõttes lepingu täitmist vaid VÕS § 115 lg 1 alusel täitmise asemel kahju hüvitamist. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus nõuda põhimõtteliselt VÕS 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1 alusel kahju hüvitamist. Kahju suurust vaatleb kohus edaspidi. Põrand Hageja väitis, et köögi põrandakonstruktsioon oli deformeerinud ja hageja ei saanud seda tavapärase tutvumise käigus tuvastada. Hageja tunnistaja C andis ütlusi selle kohta, et mööbli all oli põrand vajunud, see oli kaldu ja kui põrand võeti lahti, selgus, et see oli valesti paigaldatud. Seda, kas põrand oli müüja poolt paigaldatud, ta ei teadnud, kuid tema arvamuse kohaselt oli nõudepesumasinast kindlasti vett välja tulnud ja kahjustanud põrandat. Ta ütles, et kogu esiku ja köögi põrand tuli ümber vahetada. C näitas vaatlusel köögis, et põrand oli vajunud seina suunas

(lk 20p, foto 9 lk 29 II kd). Hageja selgitas vaatlusel, et lisaks oli põranda all ka hallitust. Kostja selgitas vaatlusel, et remont oli tehtud 12 aastat tagasi ning ei ole teada, et oleks olnud veeuputusi. Seda, et põrand on vajunud, nähtub hageja esitatud fotodelt (lk 24, 25, eriti 26,-29 I kd) ja Ehituskatise Büroo arvamusest (lk 31-39, I kd). Hageja esitatud Eesti Mükoloogia Uuringute Keskuse SA Eksperthinnangust 25.09.19 (lk 38-39) nähtuvalt on köögipõrandal märgumise jäljed, kuid puidul ei olnud seenkahjustusi, kuid põrand on kaldu 10-25 cm tagaseina suunas. Arvamuse järgi on põrandatalade paigalduskvaliteedist tulenevalt vajalik teha horisontaalse tasapinna saamiseks avamistöid, tihendada põrandatalade sammu, toestada talad korrektselt betoonaluspinnale ning paigaldada uus hüdroisolatsioon. Pooltevahelises lepingus ei ole sätestatud midagi, mis võimaldaks järeldada, et köögipõrand on sellisel määral kaldu. Esitatud hageja tõendite kohaselt ei ole võimalik sellist kallet avastada tavalise ülevaatuse käigus, sest selleks oli vaja eemaldada köögimööbel, tehnika ning märgumise jäljed ja ulatuslik kalle ja selle põhjus on tuvastatud erialaspetsialistide poolt. Kostja väide, et tõendamata on asjaolu, et korteri köögis oleks olnud mingi veeleke või uputus, ei ole õige, sest hageja esitatud Eesti Mükoloogia Uuringute Keskuse SA Eksperthinnangust 25.09.19 nähtub vastupidine. Hinnates eelmärgitud tõendeid, vaatlusel nähtut, poolte antud selgitusi vaatlusel, asub kohus järeldusele, asjas on tõendatud hageja väide, et korteri köögipõrand, mis on mööbli alt kaldu 1025 cm tagaseina suunas ja mis on tingitud valest paigaldusmeetodist, ei vasta keskmisele kvaliteedile ja lepingule VÕS § 77 lg 1, VÕS § 217 lg 1, lg 2 p 1 järgi. Nimelt ei saa kohtu arvates eeldada, et põrand, mis peaks olema loodis, on viltu 10-25 cm seinas suunas ja tõendist ei nähtu, et selline kalle võiks olla loomupärane ja tekkinud aja jooksul loomuliku kulumise tõttu näiteks 12-15 aasta jooksul (pärast kostja väidetud suurt remonti) või jääks paigalduse kõrvalekalde lubatavatesse piiri. Kohtu hinnangul on tegemist varjatud puudusega, mis pidi olema olemas ajal, kui leping sõlmiti ja enne valduse üleandmist hagejale ja mille eest kostja vastutab VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et õiged on hageja väited, et lepingu ese ei vasta köögipõranda osas lepingu p 2.1.6 tingimusele ja VÕS § 217 lg 1, ehk et korteril ei olnud VÕS § 217 lg 1, lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi, mis puudutab köögipõranda kvaliteeti. Kostja vastupidised väited pole niisiis õiged. Seda, et hageja teavitas puudustest, kinnitab kohtule pooltevaheline e-kirjavahetus 2019.a. septembrist (lk 49) ning nõue kostjale 07.08.19 (lk 103). Viimases kirjas ei ole hageja nõudnud nende puuduste kõrvaldamist ega ole andnud kostjale selleks tähtaega, vaid nõudnud, et kostja maksaks kulud kinni. Nii ei ole hageja nõudnud VÕS § 222 lg 5 mõttes lepingu täitmist vaid VÕS § 115 lg 1 alusel täitmise asemel kahju hüvitamist. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks soovinud põranda korda teha, mistõttu on tegemist VÕS § 223 lg 1 olukorraga, kus müüja keeldub asja parandamisest. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus nõuda põhimõtteliselt VÕS 101 lg1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1 alusel kulude kui kahju hüvitamist. Kui suures osas vastutab kostja puuduste eest, omab tähendust kahju suuruse hindamisel. Kulude suurust vaatleb kohus edaspidi. Kahju VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 3 järgi peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse

tõttu, lg 6 I lause sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. VÕS § 128 lg 2, 3 järgi kuulub hüvitamisele varaline kahju. Hageja on esitanud kohtule OÜ Martillo arved 47, 53, 3 (lk 143-145, I kd), OÜ Martillo selgituse (lk 159, 163,167. I kd), millest nähtuvalt on kulud remondile ja vajalikele ehitusmaterjalidele kokku 10692 €. Selle kohta on esitatud ka hinnapakkumine koos fotodega korteri esikust, vannitoast summas 8910 € + käibemaks (lk 169-173, I kd), mis teeb kokku 10692 €. Tööde loetelust nähtuvad põranda tööd köögis ja koridoris kokku 3098 + käibemaks, sanitaartehnilised tööd vannitoas ja tualetis, mis seostavad vana santehnika väljavahetamis, uue paigaldamisega, kokku summas 1830 + käibemaks. Nii moodustavad põrandatööd koridoris, köögis ja puhtalt santehnilised tööd kokku koos käibemaksuga 5913,60 €. Sama äriühingu varasema hinnapakkumise kohaselt oleks korteri remonditööde maksumus ja vannitoa remondi tööde maksumus kokku 6000 € + käibemaks ehk 7200 € (lk 52, I kd). Tööd on vastu võetud, mida kinnitab akt (168, 161, I kd). Kostja on esitanud kohtule Danite Elektritööde OÜ pakkumise, mille esitas hageja koos oma nõudekirjaga kostjale (I kd lk 106) ja mille järgi on elektritööde maksumus 648 €+ käibemaks. Hageja on esitanud ja Nexon Grupp kirja, mille järgi oleks elektritööde hind 250 € (I kd lk 157, 165). Hageja on esitanud Bergland OÜ 30.10.20 pakkumise mille järgi on elektrikilbi korrastamine, pistikupesade vahetuse, materjalide, skeemide tegemise maksumus 1044 € (I kd lk 224). Hageja on esitanud ostutšekid, mis on seotud samuti materjalide kuludega kokku summas 911,32 € (lk 146). Ka on hageja esitanud OÜ Danite Varahooldus materjalide loetelu koos selgitava e-kirjaga 30.04.20 summas 3022,32 € (lk 183-188, I kd), arved elektritööde ja materjalide eest nr 687, nr 698 kokku summas 4207,97€ (lk 141-142, I kd). Lisaks on ta esitanud maksekorraldused, millest nähtuvalt on ta tasunud Danite Varahooldusele 1185,65 € (lk 147, I kd), OÜ-le Martillo 4080 €, 1536 € (lk 148-149, I kd) ning C on tasunud OÜ Danite Varahooldus 3022,32 € (lk 154, I kd ) ja Martillo OÜ-le 5076 € (lk 156, I kd ). Seda, et oleks tasutud Bergland OÜ- le midagi, ei nähtu. Hageja on väitnud (30.03.21 dokument), et korteri remondi eest on ta tasunud 7712,97 € ja hageja lapse isa C on maksnud 8946,25 €, mis teeb kokku 16659,22 € mitte 16659,40 € nagu hageja on arvestanud. Viidatud tõendid kinnitavad, et hageja on need kulud asja parandamisele kandnud. Asjaolu, et osa kulusid on kandnud hageja lapse isa (sünnitõend lk 174, elukoha registri väljavõte lk 175, I k), kellega hageja hiljem abiellus (abielu tõend, lk 198, I kd), ei tee neid kulusid olematuks. Dokumentidest nähtuvalt ning arvestades kohtu poolt tuvastatud vaidlusaluse eseme puudusi, on tegemist lepingu eseme parandamise kuludega, mistõttu see, kuidas hageja on oma võlasuhted kujundanud C ́iga, ei oma hageja nõude seisukohalt kostja vastu tähtsust. Hageja on esitanud korteri plaani ja fotod (lk 209- 212, Id ), mis ilmestab seda, et kogu korterit on kavatsetud remontida. On ilmne, et juhtmete paigaldamise tõttu tuleb teha mitmeid parandustöid, paigaldustöid, osta uued ning sama moodi on vaja teha põranda vahetusega kaasnevaid mitmeid erinevaid töid nagu vana eemaldamine, tasandused, hüdroisolatsiooni paigaldus, osta uus materjal, mööbel eemaldada, paigaldada tagasi. Samas tuleb arvestada, et kostja tõendas, et remondist oli mööndud pea 12 aastat, mis tähendab, et vana osa oli teatud mõttes kulunud, vananenud ega ole sama väärtusega mis uus. Hageja esitatud Soodne Ehitus hinnapakkumisest 31.07.19 nr 19235 (lk 42) nähtuvalt oleksid köögi ja esikuga seotud põrandatööd koos materjalidega kõik kokku 5257,20 €. Ülalmainitud tööde akti ja Martillo OÜ hilisema hinnapakkumise järgi on esiku, köögi põranda kulud köögis ja koridoris 3098 + käibemaks ehk 3717,60 € ja puhtalt sanitaartehnilised tööd vannitoas ja tualetis, mis seostavad kogu vana santehnika väljavahetamise ja uute paigaldamise ja keraamiliste plaatidega summas

1830 + käibemaks ehk 2196 € ehk kõik kokku oleks 5913,60 €. Hageja esitatud E-Servise hinnapakkumisest 06.08.19 (lk 40) nähtuvalt oleksid kogu korteri elektritööd, materjalid, mõõtmised, kulud dokumentidele, transpordile 4565 €, millele lisandub käibemaks ehk 5478 € (lk 40). Kostja asjatundja AM selgitas vaatlusel, et korteri elektrisüsteemi remondikulu oleks 3000 € pluss käibemaks, auditis toodud puuduste kõrvaldamise kulud ja ehitusaastaga vastavusse viimise kulud oleks 800 € -1000 € + käibemaks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et ülalviidatud tõenditest ei ole võimalik konkreetselt tuvastada, mis osa nendest kuludest on just köögi ja vannitoa elektrijuhtmete vahetamise kulud, sest kohtu hinnangul ei saa hageja nõuda kogu korteri elektrijuhtmestiku kulu hüvitamist, vaid üksnes osa, kus see puudus faktiliselt oli (köök, esik, vannituba). Sama moodi tuleb arvestada, et selgelt pole võimalik kindlaks teha, milline osa moodustab just põranda paranduskulusid, sest kuigi põrand oli kaldu, ei olnud ju terve põrand rikutud. Kõiki neid asjaolusid arvestades ja eelviidatud esitatud tõendeid kogumis hinnates asub kohus järeldusele, et asjas tuleb kohaldada VÕS § 127 lg 6 I lauset ja määrata kohtu poolt VÕS § 128 lg 2, 3 järgi kahju suurus, mis hõlmab endas köögi ja esiku põranda kordategemist ja elektritöid köögis ja vannitoas kokku 8000 €. Kohus leiab, et hagejal ei oleks tekkinud neid kulusid, kui neid puudusi ei oleks müüdud asjal olnud või neist oleks müüja teatanud. Seega on need kulud hageja varaline kahju VÕS § 128 lg 2, 3, § 127 lg 6 järgi, mis on VÕS § 127 lg 3 järgi seoses müügilepingust ja VÕS § 217 lg 1 tuleneva kohustuse rikkumisega. Nii on hagejal õigus nõuda kostjalt varalise kahju hüvitamist, mis seostub elektrisüsteemi ja põranda puuduste kõrvaldamisega VÕS § 127 lg 1, 2, 3, 6 I lause, § 128 lg 2, 3, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 järgi 8000 €, sest kostja ei ole nõus sellist kahju hüvitama ehk rikub müügilepingu rikkumisest tulenevat kahju hüvitamise kohustust VÕS § 100 mõttes. Hageja nõudis ka kahju kindlakstegemise kulude hüvitamist 483 €. Hageja on tõendanud kohtule esitatud Ehituskaitse Büroo OÜ-le 22.07.2019 arvega nr 2019148 summas 198 € (136, I kd) ja SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse 24.09.2019 arvega nr 19070098 summas 250 € (137, I kd), et kahju kindlakstegemiseks tuli tal kanda kulusid. Märgitud kulude kandmine on tõendatud kohtule esitatud C ́i maksekorraldusega (lk 150, I kd) 22.07.19 ja 24.09.19 (lk 151, I ). Nagu kohus ülal pool märkis, saab pidada neid kulusid, mille on maksnud C ́i kinni, hageja kahjuks, sest tegemist on hageja ja C ́i vahelise sisemise õigussuhte küsimusega ja kulud on tekkinud hageja korteri puuduste ehk hagejal tekkinud kahju kindlakstegemisega. Sellised kulud on VÕS § 128 lg 2 järgi varaline kahju, mida saab võlausaldaja nõuda siis, kui kahju on tekitatud. Märgitud kulu kui kahju 483 € on seega tõendatud ja põhjendatud ning seoses müügilepingu rikkumisega, mille tekkimist saab müüja ette nähta rikkumise tagajärjena (et kui müüb puudustega asja, et siis selle puuduste kindlakstegemiseks võib vaja olla teha kulusid) lepingu sõlmimisel. Nii saab hageja nõuda nende kulude kui kahju hüvitamist kostjalt VÕS § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 3 VÕS § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2, 3, järgi. VÕS 127 lg 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

Hageja esitas kohtule Rentokil OÜ 13.11.2019 arve nr 191150093 summas 35 eurot (lk 138, I kd) ja C ́i maksekorralduse selle tasumise kohta (I kd lk 153) põhjusel, et korteri remondi käigus (eriti köögis) avastati roti tegevuse jäätmeid. Küll aga leiab kohus, et selliste kulude kandmine ei ole seotud müügilepingu eseme puudustega, mistõttu selliste kulude tekkimist ei saa müüja VÕS § 127 lg 3 järgi lepingut sõlmides ette nähta ning mitte ühestki tõendist ei nähtu, et majas olid rotid, millest pidanuks kostja teadma. C ütles, et remondi käigus selgus, et tegemist oli roti elutegevuslike jäätmetega, kuid mainitu ei võimalda järeldada, et müügilepingu esemel endal oleks puudused või et tegemist oleks müügilepingu eseme puuduse kindlakstegemise kuluga. Lisaks ei nähtu sellest tõendist, mida korteris tehti, sest tegemist on konsultatsiooniga. Nii ei ole hageja nõue märgitud osas tõendatud, põhjendatud ega kuulu rahuldamisele VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2, 3 , § 217 lg 1 järgi. Hageja esitas kohtule tõendina Panila OÜ arve nr 5072 245,93 € ja nr 5375 119,00 € (lk 139,140 I kd) kokku 364,93 €, kuna pidi üürima asjade hoiuks senikaua ruume, kui korteris tehti remonti. Arveist nähtuvalt olid need esitatud perioodi eest 29.10.2019-31.12.2019 tasumisele kuuluva üüri kohta. Vaidlust polnud sellest, hageja tegi kogu korteris remondi, kuid kuna kohus leidis, et puudused esinesid vaid köögis, vannitoas, esikus, siis asub kohus järeldusele, et märgitud ulatuses remondi tegemiseks ei olnud vajalik üürida isiklike asjade hoidmiseks ruume. Seega ei saanud kostja ette näha lepingut sõlmides, et nende puuduste, mille ulatuse kohus tuvastas, kõrvaldamiseks peab hageja vältimatult oma asjade üürimiseks mujalt otsima panipaika ehk et korteri kasutamine oleks olnud vältimatult võimatu samal ajal. Et tegemist on mugava lahendusega, ei ole kahtlust, kuid kohtu hinnangul oli võimalik vaidlusaluste puuduste kõrvaldamiseks asju ruumides liigutada, tõsta ühest ruumist teise ajaks, kui ühes kohas on puudus kõrvaldatud. Seega ei olnud selliste kulude tekkimine lepingu rikkumise tagajärjena kostjale ettenähtav VÕS § 127 lg 3 järgi ning kostjal ei ole seetõttu kohustust ka vastavat kulu kui väidetavat kahju 364,93 VÕS § 127 lg1, § 128 lg 2, 3, § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 3 , § 217 lg 1 järgi hüvitada. Nii on kostja väited selles osas õiged ja hageja väited ebaõiged. Kokkuvõtvalt on hageja kahjunõue osaliselt tõendatud ja põhjendatud, kuulub osalisele rahuldamisele kokku 8483 €. Asjaolusid, et kahju eest vastutaks hageja VÕS § 139 järgi, ei ole ning kahju hüvitise suurus ei ole ebamõistlik kostja suhtes. Kuna kohus tuvastas kahju ulatuse osaliselt VÕS § 127 lg 6 järgi ja osaliselt olid hageja kahju kindlakstegemise kulud tõendatud VÕS § 128 lg 2, 3 järgi ning hageja nõue ei kuulu täies ulatuses rahuldamisele, siis ei ole alust kahju hüvitist VÕS § 139, 140 järgi vähendada. Viivis VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 järgi võib võlausaldaja nõuda viivist protsendina ajast, mil see muutub sissenõutavaks tulevikus. Hageja esitas hagi 03.10.19, kuid palus oma 30.03.20 avalduses välja mõista viivise alates 10.01.20 seadusjärgses määras mitte kindla summana alates 10.01.20 kuni 30.03.20 ja edasi protsendina võlalt kuni kohustuse täitmiseni. Kohtu hinnangul ei ole selliselt viivise nõude esitamine vastuolus VÕS § 113 lg 1, TsMS § 367 sätestatuga. Kuna kostjad ei ole nõus kahju hüvitama, siis on nad oma kohustuse täitmisega viivituses ehk rikkumises VÕS § 100 mõttes ning hagejal on õigus nõuda kostjatelt VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 II lause ning TsMS

§ 367 järgi viivist alates 10.01.20 kuni võlgnetevalt kahju hüvitiselt (8483 €) kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Kuna hageja põhinõue kuulus osalisele rahuldamisele, siis kuulus seetõttu ka viivisenõue osalisele rahuldamisele. Kokkuvõte Eeltoodu alusel ja juhindudes VÕS § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2, 3, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1, TsMS § 367, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kahju hüvitist 8483 € ja alates 10.01.20 võlgnetevalt kahju hüvitiselt viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kahju hüvitise täieliku tasumiseni. Muud tõendid, väited Hageja on esialgses hagis väitnud ka seda, et kostja varjas hageja eest, et probleeme on ka maja katusega ja üldkanalisatsiooniga, kuid milles see täpsemalt seisnes, ei ole hageja esile toonud ning tegelikult ei esitanud selles osas ka nõudeid ning nendele väidetele ja vastuväidetele kohus hinnangut ei anna. Kohus ei anna hinnangut poolt väidetele sellest, kas hageja ja C vahel oli seltsing, laenusuhe vm ega vastavatele tõenditele, kuna kohus tuvastas, et asjaolu, milline on hageja ja C ́i vaheline võlasuhe kahjukulude kandmisel, ei oma tähtsust. Kahju tekkis hagejale ning määrav on selle kahju tekkimine ja selle ulatus, mis on tingitud seetõttu, et kostja rikkus müügilepingut. Nimetatud asjaolu ei mõjuta see, kas vastava puuduse kõrvaldamiseks kasutas hageja kolmanda isiku abi, tema rahalisi vahendeid või tasus kolmas isik neid kulusid. Kohus ei hinda seetõttu hageja esitatud laenulepingut ja võla sissenõudmise kokkulepet, laenu väljamakse tõendit (lk 215,220, I kd) ega hinda kostja väiteid lepingu kehtivuse, näilisuse kohta. Kohtul ei ole vaja anda hinnangut OÜ Danite Varahooldustööde majandustegevuse registrile, Bergland OÜ tegevusalade väljavõttele ja lubade kohta, kuivõrd sellel ei ole tähtsust (lk 196, 226-228, I kd). Et asjas on tehtud uus elektripaigaldise audit 04.03.2020 (lk 217, I kd) käesoleva menetluse käigus, ei oma tähendust ja kohus seda ei hinda, sest oluline oli, milline oli elektrijuhtmestik ja kas olid puudused siis, kui leping sõlmiti ja asja valdus üle anti. IV Menetluskulude jaotus, suurus TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on lõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1, § 175 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus pakkus pooltele kompromissiks 8000 €, milles ulatuses enamjaolt kohus hageja nõude rahuldas. Kumbki pool ei olnud sellega nõus. Eeltoodu alusel jätab kohus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte menetluskulud täies ulatuses poolte endi kanda ja kohus nende rahalist suurust ei hinda ega kindlaks määra.

(digitaalne allkiri) Kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 29.09.2023. a otsusega nr 2-1915311.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.