DennyWeekend Company OÜ avaldus Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistu vastu kahju hüvitamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: DennyWeekend Company OÜ (registrikood 16100790; asukoht Läänemere tee 22-9, 13913 Tallinn) Avaldaja lepinguline esindaja: Aleksei Motuzov (e-post: XXX) Puudutatud isik: Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistu (registrikood 80246620; asukoht Kivi tn 4, Paldiski linn, Lääne-Harju vald, 76805 Harjumaa; e-post: XXX) Puudutatud isiku lepinguline esindaja: vandeadvokaat Leino Biin (Advokaadibüroo Biin ja Biin OÜ; e-post: XXX)
Menetluse liik
Ärakuulamine 13.11.2024, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Avaldus rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistult DennyWeekend Company OÜ kasuks kahjuhüvitis 2611,90 eurot ja viivis alates 02.04.2024 võlgnetavalt kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kahju hüvitamiseni.
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebust Harju Maakohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest.
Avaldaja nõue, põhjendused
1.Avaldaja palub 02.04.2024 esitatud avalduses (dtl 2-3) välja mõista Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistult (edaspidi KÜ) kahjuhüvitist 12 566 eurot, viivist alates nõude esitamisest kuni kohustuse (12 566 eurot) täitmiseni võlaõigusseaduses (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Avaldaja palub menetluskulud jätta KÜ kanda. 29.01.2024 ja 09.02.2024 toimus aadressil XXX (solklikorrusel) avaldajale kuuluval eriomandil M1 kanalisatsiooniavarii väliskanalisatsiooni defekti või ummistuse tõttu, mille tagajärjel sai oluliselt kahjustada avaldaja korteri sisustus, uksed, põrand, santehnika jne (dtl 6-24). Kahjustada saanud ruumid on ruumide plaanil ära määratud (dtl 119). Kanalisatsiooniavarii ja sellest tulenevate kahjude eest vastutab KÜ. KÜ oli teadlik kanalisatsiooni probleemidest, kuid olukorra lahendamiseks samme ei astutud (dtl 4; 109-118), sest kanalisatsiooniavarii toimus ka 15.01.2023 ja 04.10.2023 (dtl 109-118). Avaldaja võttis pakkumised kahju likvideerimiseks ja olukorra taastamiseks Viatex Ehitus OÜ-lt (dtl 25), OÜ-lt Hansaküte (dtl 27) ja Trunk OÜ-lt (dtl 28). Iga ettevõte on oma pakkumise koostamisel lähtunud enda kogemusest materjalide koguse, ajakulu jmt määramisel. Kõige odavam pakkumine oli OÜ Hansaküte pakkumine summas 12 566 eurot, milles toodud hinnad on mõistlikud ja vastavad turuhindadele ning pakkumine peegeldab reaalset olukorda ja vajalike tööde ulatust. 2023. aastal tekkinud kahjuga kaasnevad kulud kandis avaldaja ise. Avaldaja esitas kohtueelselt KÜ-le kahjunõude (dtl 29), kuid KÜ jättis sellele vastamata. Seoses kanalisatsiooniga seotud probleemide lahendamata jätmise tõttu, ei ole avaldaja ruumid alates 16.08.2023 kasutusel, olukord ei ole muutunud ja ruumid on kahjujärgses olukorras (dtl 182-211). Kuna ruumid ei ole kasutus alates 2023.aasta augustist, ei saanud kanalisatsiooni ummistused olla seotud avaldaja ruumidest väljaminevast reoveest (ruumides vett ei tarbitud). Avariist on möödas omajagu aega, kuid KÜ-st ei ole keegi käinud kordagi kahjusid hindamas. Olukord on avarii järgsest ajast muutunud (dtl 349-412)– põrandakate on kuivanud, seintel on tekkinud hallituse laigud, ruumid on põhjalikult koristatud, desinfitseeritud ja kuivatatud ning selle eest on avaldaja juba tasunud. Avarii tagajärjel on põrand kahjustatud ruumides kaotanud oma omadused – mõnes kohas on vajunud, põrandakatte alla on jäänud fekaalijääke. Hallituslaigud ja niiskuskahjustused tekkisid otseselt ja vahetult puuduliku kütmise tõttu. M. V. hinnapakkumine on selgelt alahinnatud ja ei vasta tegelikule kahjule. Kuna M. V. on KÜ-ga majanduslikult seotud, ei ole see ka usaldusväärne. Ärikoda OÜ hinnapakkumist ei saa samuti arvestada, sest selle koostamiseks ei ole käidud ruumide olukorda hindamas. Ühtlasi, kuna põrandaid katab sama põrandakate (vähemalt üldkasutatavates ruumides ja peaks olema samasugune), ei ole osaline põrandakatte vahetus 30m2 ulatuses põhjendatud. KÜ tasaarvestusavalduse nõue on põhjendamatu. Vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise põhjuseks oli asjaolu, et avaldaja ruumid ei ole ühendatud maja küttesüsteemiga (korteriomandil oli sellel ajal teine omanik) ja projektiga ei ole küttesüsteemi ette nähtud. KÜ tasaarvestusavaldus on pahatahtlik. Samuti on tasaarvestusavaldus menetlusdokumendi lisana. Kui 11.02.2015 üldkoosolekul ei oleks kvoorum täis olnud, oleks korraldatud uus koosolek. KÜ ei ole kuni tasaarvestusavalduse esitamiseni üldkoosoleku otsust vaidlustanud ja vaidlustamise tähtaeg on möödunud. Avaldaja viitab ka sellele, et kui tehingu tühistamiseks õigustatud isik, kes tühistamise alusest teab, tehingut täidab, loetakse tehing kinnitatuks. 11.02.2015 otsust on täidetud kuni kõnealuse avalduse esitamiseni. Üldkoosoleku otsus kehtis ka teiste vaidlusaluste ruumide omanike suhtes, sest eelmise korteriomaniku ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused lähevad üle uuele korteriomanikule, ühistu liikmele. Ruume köeti elektripuhuritega, mis on kaugküttega lahendusest odavam. KÜ soovib nüüd, et avaldaja tasuks kütte eest topelt. 2
Puudutatud isikute vastused
2.KÜ-l ei ole vastuväiteid, et avaldaja solklikorrusel asuvasse eriomandisse tungis 29.01.2024 ja 09.02.2024 kanalisatsiooni reovesi ja see kahjustas avaldaja omandit. KÜ ei nõustu kahju ulatuse ja kahju likvideerimiseks kuluva summaga. Avaldaja esitatud hinnapakkumised ei ole omavahel võrreldavad, sest sisaldavad erinevaid töid ja võrreldavate tööde osas erinevaid mahtusid. Isegi, kui hinna võivad ettevõtetes olla erinevad, siis vajalike tööde mahud ei tohiks erinevad olla. Samas 04.12.2024 menetlusdokumendis võtab KÜ omaks, et avaldaja korteriomandil tuleks vahetada neli siseust ning osaliselt on kahjustunud põrandate laminaatparkett (dtl 291). Põhiplaani kohaselt on avaldaja korteriomandis põrandapinda 138,6m2 (dtl 296). Paikvaatlusel oli tuvastatav, et laminaatparketi kahjustus ruumis „Ladu“ (9,6m2) ja osaliselt ruumis „Hall1“ (21,6m2). Ülejäänud ruumides kahjustusi tuvastatud ei ole. KÜ võttis hinnapakkumise Ärikoda OÜ-lt, mille kohaselt on vajalike tööde hind koos käibemaksuga 2184,70 eurot (dtl 297). KÜ juhatuse liige M. V. koostas endapoolse hinnapakkumise, mille kohaselt on materjalide ja tööde maksumus kokku 1178,30 eurot (dtl 298-301). KÜ tunnistab kanalisatsiooniavarii tagajärjel avaldajale tekkinud kahju summas 1178,30 eurot. KÜ hinnangul ei ole avaldaja eriomandiosa parendamine või kulumisest tekkinud kahjude korvamine, vaid ainult ja üksnes kanalisatsiooni 29.01.2024 ja 09.02.2024 avariidega tekkinud kahjude korvamine/eelneva olukorra taastamine. KÜ vastutuse osas märgib KÜ, et üldteada on, et ka vastavalt ehitusprojektile, töökorras ja ilma kellegi poolt mõne kohustuse täitmata jätmiseta kanalisatsioonitrassid ummistuvad aegajalt. Kivi tn 4 elamu kanalisatsioon toimib normaalselt ja KÜ-le ei ole teada, et kanalisatsioonitrass oleks amortiseerunud, osaliselt ummistunud/ahenenud või esineks muid defekte trassi normaalseks toimimiseks. Kuivõrd avaldaja ei ole tõendanud väliskanalisatsiooni remondi või uuendamise vajadust või ummistuse põhjust, ei ole tõendatud, et KÜ oleks omapoolset kohustust rikkunud. KÜ on näidanud üles vajalikku hoolt ummistuste vältimiseks ja tellib aeg-ajalt trassi läbipesu (dtl 86). Viimastel aastatel on kanalisatsioon korduvalt ummistunud ning KÜ on tellinud ummistuse likvideerimise ja tasunud likvideerimise eest (dtl 227-232). Seega kahju hüvitamise nõude eeldused ei ole tõendatud ja avaldus tuleks jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus rahuldab avalduse, esitab KÜ tasaarvestuse avalduse KÜ nõudega avaldaja vastu summas 5352,70 eurot (dtl 88-90). See on summa vähem tasutud soojusenergia eest perioodil 2021.aasta oktoober kuni 2024.aasta märts. 11.02.2015 korteriomanike otsus, mille alusel on avaldaja kütte eest tasunud, on tühine kvoorumi nõude täitmata jätmise tõttu. KÜ märgib lisaks, et juhul, kui 11.02.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine, siis oli väiksemas ulatuses kütte eest tasumise kokkulepe sõlmitud KÜ ja ZIM Company vahel, kes oli sellel ajal vaidlusaluse korteriomandi omanik (dtl 302-303). Korteriomanikud ei ole otsustanud majandamiskulude jaotuse teistsugust printsiipi, mis kehtiks eriomandi M1 igakordse omaniku suhtes. Kohtumääruse põhjendused
3.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 2 vaatab kohus hagita menetluses läbi ka teisi asju, mis seadusega on antud kohtu pädevusse ja mida ei saa läbi vaadata hagimenetluses. Kooskõlas TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi, lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 476 lg 1 kohaselt hagita menetluse algatab kohus omal algatusel 3
või huvitatud isiku või asutuse avalduse alusel. TsMS § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p1 kohaselt on hagita asjad korteriomandi ja kaasomandi asjad.
Käesolevas tsiviilasjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: -
Kivi tn 4, Paldiski esimesel/solklikorrusel asuva eriomandiosa M1 omanik oli alates 19.01.2015 kuni 04.07.2016 OÜ ZIM Company, alates 05.07.2016 kuni 20.11.2016 PlaDa OÜ, alates 21.11.2016 kuni 08.08.2021 Oldanplat OÜ ja alates 09.08.2021 Denny Weekend Company (dtl 302-303).
-
29.01.2024 ja 09.02.2024 tungis avaldaja eriomandiosale reovesi ja avaldajale tekkis kahju.
Pooled vaidlevad selle üle: -
Millises ulatuses sai avaldaja kahju 29.01.2024 ja 09.02.2024 reovee avaldaja eriomandiosale tungimise tagajärjel.
-
Kas 11.02.2015 üldkoosoleku otsus on tühine või kui on kehtiv, kas selles sõlmitud kokkulepe kehtis ka avaldaja suhtes ning kui ei kehti avaldaja suhtes, kas KÜ toimib oma õiguste teostamisel heas usus.
6.Riigikohus on selgitanud (RKTKm 30.03.2023, 2-19-9500, p 13; RKTKm 09.05.205, 221-11325, p 12), et korteriomandi kaasomandi esemest lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik nõuda muu hulgas korteriühistult, kes on kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), kui rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
7.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomandite kaasomandi eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitletakse tavapärase valitsemisena kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Kahjujuhtum, kahju tekkimine, kahju põhjus, kohustuse rikkumine
8.Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et 29.01.2024 ja 09.02.2024 toimus kanalistasiooniavarii XXX (esimesel/solklikorrusel, kinnistusraamatus eriomand märgitud M1, dtl 302-303)), mille käigus tungis avaldaja korterisse reovesi (dtl 6-24). Eriomandi osa M1 kuulus kahju juhtumi ajal avaldajale (dtl 302-303). Vaidlust ei olnud ka selles, et kanalisatsiooniavarii tõttu voolas reovesi avaldaja eriomandile, mille tagajärjel sai avaldaja kahju. Vaidlus puudub ka selles, et hoone kanalisatsiooni näol on tegemist kaasomandiosaga.
9.Riigikohus on selgitanud, kui kahju tekitanud asjaolu on lähtunud teise korteriomandi eriomandi piirest, ei pruugi kahjustatud korteri omanikul olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise korteromandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust ja vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649, p 21; RKTKm 09.05.205, 2-21-11325, p 13). Kohus leiab, et sama tõendamiskoormise jaotus kehtib ka olukorras, kui kahjustatud korteri omanik esitab nõude KÜ vastu, mistõttu tulnuks KÜ tõendada, et avaldaja on 4
tema eriomandi osal asunud kaasomandi eset kahjustanud või lõhkunud või mida avaldaja oleks kanalisatsiooniavarii ärahoidmiseks pidanud tegema.
10.KÜ leiab, et puudutatud isik ei ole rikkunud kanalisatsioonitrassi korrashoiukohustust, sest on näidanud üles vajalikku hoolt võimalike ummistuste vältimiseks, tellides aeg ajalt kanalisatsioonitrassi läbipesu. KÜ leiab ka seda, et avaldaja ei ole tõendanud, et kanalisatsioonitrassi defekti või puuduse olemasolu, mis põhjustas ummistuse. Puudutatud isik on esitanud kanalisatsioonitrasside ja torustike survepesu tegemise kohta Survepesu24 26.01.2023 arve nr 230145 (dtl 86) ja Fekto OÜ 09.10.2023 arve nr 2310032 (dtl 87). KÜ on 30.08.2024 menetlusdokumendis jaatanud, et viimastel aastatel on kanalisatsioon korduvalt ummistunud ning KÜ on tasunud igakordselt ummistuse likvideerimise eest (dtl 225, p 4; dtl 227-232). KÜ esitas 07.08.2025 menetlusdokumendis Fekto OÜ 24.07.2025 akti, milles on Fekto OÜ hinnangul probleemide põhjustajaks vajunud torustik, millel puuduvad piisavad lang- või voolukalded ja selle tagajärjel toimub vee seismine torustikus, mis moodustab ummistuste teket. Fekto OÜ on soovitanud teostada torustiku täielikku rekonstrueerimist (dtl 583). KÜ on seejuures viidanud, et kanalisatsioonitorustik ehitati OÜ ZIM Company poolt vastavalt 2015.aastal projekti „Kivi tn 4 Hosteli projekt (Mitteeluruumi rekonstrueerimine hosteliks)“ järgi (dtl 584). Ehitamise alustamise teatis esitati 07.10.2015 (dtl 590). Paldiski Linnavalitsus juhtis 25.05.2015 kirjas nr 9-12/548 tähelepanu projekti puudustele, muu hulgas kanalisatsiooni osas (dtl 584-589). KÜ leiab, et kuivõrd nõuetekohaselt mittetoimiva kanalisatsiooni ehitas OÜ ZIM Company ja kui avaldaja oleks viimase õigusjärglane, tuleks seda võtta arvesse kui kahjustatud isiku osa kahju tekkimises.
11.Avaldaja on leidnud, et KÜ ei taganud kanalisatsioonitorustiku korrasolekut ja KÜ oli kanalisatsiooniga seotud probleemidest teadlik. Selle tõendamiseks on avaldaja esitanud KÜ 30.01.2024 e-kirja, milles KÜ juhatuse liige kirjutab „Probleem, nagu aru saada, on seotud kanalisatsioonitrasside (ennekõike ilmselt välistrasside) amortiseerumisega/.../ Ilmselt on vaja lasta kapitaalselt remontida kanalisatsioon./.../ Väliskanalisatsiooni remondi/ehituse peab ilmselt kinni maksma ühistu...“ (dtl 4). Avaldaja on toonud välja ka selle, et samalaadne avarii toimus lisaks 29.01.2024 ja 09.02.2024 ka 15.01.2023 ja 04.10.2023 ning KÜ oli ka nimetatud juhtumistest teadlik (dtl 109-118). Avaldaja on selgitanud, et tema omandis olevat eriomandi eset ei kasutatud alates 16.08.2023, mida tõendas elektri- ja majandamiskulude arvetega (dtl 182-211). Avaldaja on 21.08.2025 menetlusdokumendis leidnud, et kui KÜ on lõpuks astunud samme probleemi tuvastamiseks, ei võtnud KÜ kasutusele õigeaegseid meetmeid probleemi kõrvaldamiseks, sh ennetamiseks. Samuti märkis avaldaja, et KÜ ei ole esitanud tõendeid, et ZIM Company OÜ oleks tegelenud kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamisega. Avaldajale teadaolevalt ei ole keegi teine samuti kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamisega tegelenud. KÜ poolt viidatud projektis on märgitud, et veevarustus ja kanalisatsioon lahendatakse eriprojektiga (dtl 602, p 5).
12.Arvestades, et kanalisatsiooniavariid esines Kivi tn 4, Paldiski korduvalt ning KÜ on ka ise möönnud, et kanalisatsioon vajab kapitaalremonti, siis ummistuste likvideerimise ja kanalisatsioonitrassi ja torustiku survepesu läbiviimise tellimisega 2023.aastal (dtl 227-232) ei saa kohtu hinnangul lugeda, et KÜ oleks täitnud kanalisatsiooni korrashoiukohustust KrtS § 34 lg 2 ja § 35 lg 2 p 1 järgi nõuetekohaselt.
13.Asjaolu osas, mis puudutab kanalisatsioonisüsteemi ümberehitust avaldaja eriõiguseellase poolt märgib kohus järgmist. Fekto OÜ aktist ei nähtu, et probleemide põhjuseks oleks ebaõigesti paigaldatud kanalisatsioonitorustik, vaid viidatud on vajunud torustikule ja torustiku vajumise tõttu puudub torustikul piisav lange- või voolukalle ning torustik vajab rekonstrueerimist. Paldiski Linnavalitsuse 25.05.2015 kirjas nr 9-12/548 on viidatud ehitusloa taotluse ja sellele lisatud 5
projekti puudustele. Projektis on märgitud, et veevarustus ja kanalisatsioon lahendatakse eriprojektiga (dtl 602). Paldiski Linnavalitsus on 25.05.2015 kirjas juhtinud tähelepanu, et projektdokumentatsiooni koosseisus puudub veevarustuse- ja kanalisatsiooni puudutav osa ning on esitanud nõuded, mida ehitusloa taotlejalt tähtajaks oodatakse. Ehitusseaduse (EhS) § 41 sätestab, et pädev asutus kontrollib ehitusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. Kui ehitusloa andmine on ilmselgelt võimatu, jätab pädev asutus taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega. EhS § 42 lg 1 kohaselt antakse ehitusluba, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule. Vastavalt EhS § 43 lgle 1 esitatakse ehitamise alustamise teatis pädevale asutusele vähemalt kolm päeva enne ehitusloakohustusliku ehitise ehitamise alustamist. Seega, kuna ehitamise alustamise teatis on esitatud 07.10.2015 ja ehitamise alustamise teatise esitamise eelduseks on ehitusloa olemasolu, siis järelikult viis ZIM Company OÜ ehitusloa taotluse ja sellele lisatud dokumentatsiooni kooskõlla Paldiski Linnavalitsuse poolt esitatud nõuetega ja ehitusloa väljastaja jaoks ei esinenud kahtlust, et keldriruumi kanaliseerimisega võiks tekkida raskusi (mis oleks EhS § 41 järgi saanud olla aluseks ehitusloa andmata jätmisele). Arvestades, et Fekto OÜ hinnangul on probleemi põhjuseks torustiku vajumine, ei tuvastanud kohus, et ZIM Company OÜ ehitas mittetoimiva kanalisatsiooni ja avaldaja vastutaks seeläbi kahju tekkimise eest. Kohus juhib tähelepanu ka sellele, et kuna Fekto OÜ poolt tehtud videofailis on probleemne koht tuvastatud 13 meetri sügavusel, kus on malmist ja plastikust toru ühendus ja ummistustest tekkivad probleemid häirivad kogu hoone normaalset kasutamist, siis järelikult ei ole ummistuste probleem seotud avaldaja eriomandiosal asuva torustikuga, mille suhtes lasuks hoolsuskohustus avaldajal. KÜ on kohtu hinnangul olnud oma avaldustes vastuoluline. Kui KÜ on ka ise 30.01.2024 e-kirjas tõdenud, et probleem on seotud kanalisatsioonitrasside amortiseerumisega (dtl 4), siis vastuses avaldusele on KÜ väitnud, et Kivi tn 4 elamu kanalisatsioon toimib normaalselt ja KÜ-le ei ole teada, et kanalisatsioonitrass oleks amortiseerunud, osaliselt ummistunud/ahenenud või esineks muid defekte trassi normaalseks toimimiseks (dtl 82, p 6.3). 07.08.2025 on aga KÜ asunud väitma, et avaldaja on seotud mittetoimiva kanalisatsioonitrassi toimimises.
14.Seega tuvastab kohus, et KÜ rikkus oma korrashoiukohustust. KÜ ei ole toonud kohtu ette asjaolusid ja neid tõendanud, et kohustuste rikkumine on vabandatav, mistõttu vastutab KÜ avaldajal kanalisatsiooniavarii tagajärjel tekkinud kahju eest. Kahju ulatus
15.VÕS § 128 lg 2 järgi on varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud. VÕS § 132 mõte on kaitsta kahjustatud isiku vara koosseisu säilimist.
16.Avaldaja esitas kohtule Viatex Ehitus OÜ pakkumise nr K7104, mille kohaselt läheksid remonttööd maksma 16 914,08 eurot (km/ga) (dtl 25-26), Hansaküte OÜ 16.02.2024 pakkumise nr 2401 (dtl 27), mille järgi läheksid remontööd maksma 12 566 eurot, ja Trunk OÜ 12.03.2024 6
hinnapakkumise nr 02/12, mille kohaselt maksaksid remonttööd kokku 15 035,28 eurot (dtl 28). Avaldaja on nõude esitamisel tuginenud Hansaküte OÜ, kui kõige odavamale hinnapakkujale.
17.Hansaküte OÜ 16.02.2024 pakkumise (dtl 27) kohaselt on taastamisremondi maksumus 12 566 eurot, sisaldades demonteerimist (20 tundi x 15 eurot tund =300 eurot), prügi äravedu (12 tundi x 23 eurot tund = 276 eurot), puhastustöid ja desinfitseerimist (12 tundi x 25 eurot tund = 600 eurot), nelja ukse paigaldust, liistusid ja furnituuri (4 tk x 150 eurot tükk = 600 eurot), laminaatparketi paigaldust, põrandaliistude paigaldust (90 m2 x 22 eurot/m2 = 1980 eurot), värvimistöid (100 m2 x 22 eurot/m2 = 2200 eurot), laminaatparketti (100 m2 x 28 eurot/m2 = 2800 eurot), põrandaliistusid ja paigaldust (180 m2 x 10 eurot/jm = 1800 eurot), uksi, ukseraame ja sisustust (4 tk x 260 eurot/kmpl = 1040 eurot), värvainet, toonimist ja krunti (520 eurot), transporditeenust (450 eurot). 13.12.2024 on avaldaja selgitanud, et olukord ruumides on aja jooksul muutunud –põrandakate on kuivanud, seintel on tekkinud hallituse laigud (ruumid on kütmata ja ei ole kasutuses). Ruumide koristamise, desinfitseerimise ja kuivatamise eest on avaldaja juba tasunud. Üleujutuse tagajärjel on põrand kaotanud enda omadused (vajunud, põrandakatte alla on jäänud fekaaljääke, laminaadilaudade ühenduskohad on nihkunud. Avaldaja koostas tabeli kahjustuste kirjelduste, kahju kõrvaldamiseks vajalike materjalide kasutuse, tööde ja nende maksumuse kohta. Avaldaja lisas, et Hansaküte OÜ pakkumine on koostatud paar päeva peale avariid, mistõttu on olukord 2024.aasta novembriks erinev ja visuaalselt parem. Avalda selgitas, et ruumid „Tuba1, „Abiruum“, „Vastuvõturuum“, WC1, dušširuumid ei kuulu hinnapakkumisse, kuna sinna vesi ega fekaalained ei jõudnud (dtl 312-313, p 1.1).
18.04.12.2024 täiendavates seisukohtades on KÜ võtnud õigeks, et vahetamist vajab neli ust ja osaliselt on kahjustada saanud põrandate laminaatparkett. KÜ on viidanud hosteli põhiplaanile (dtl 258, 296), mille kohaselt on eriomandil M1 põrandapinda 138,6 m2. KÜ märkis, et vaatlusel oli tuvastatav laminaatparketi veekahjustus ruumis „Ladu“ (9,6 m2) ning osaliselt ruumis „Hall1“ (21,6 m2), samuti on vaatlusel võimalik tuvastada, et põrandaliistud on plastikust ega ole saanud kahjustusi, ka värvikahjustusi vaatlusel ei tuvastatud. KÜ hinnangul ei olnud laminaatparketil veekahjustusi ruumides „Tuba1“, „Tuba2“, „Tuba3“, „Hall2“, „Abiruum“ ja vastuvõturuumis. KÜ esitas kohtule kaks hinnapakkumist. Ärikoda OÜ hinnapakkumine (dtl 297) on summas 2184,70 eurot, mis sisaldab järgmisi töid – laminaatparketi- ja liistude eemaldamist (30 m2 x 5 eurot/m2 = 150 eurot), uste demontaaži (4 kompleti x 15 eurot/tk = 60 eurot), laminaatparketi paigaldamist (30 m2 x 15 eurot/m2 = 450 eurot), laminaatparketti ja alukatet (30 m2 x 5,25 eurot/m2 = 157,50 eurot), olemasolevate põrandaliistude paigaldust (70 eurot), uusi uksi, liistusid (lingid olemasolevad, 4 kompl. x 178,31 eurot/kompl. = 713,24 eurot), uste paigaldust (4 tk x 80 eurot/tk = 320 eurot), transporti (80 eurot). Hinnapakkumise on esitanud ka juhatuse liige M. V. (dtl 298-301), milles taastustööde maksumus oleks 1178,30 eurot sisaldades järgmisi töid ja tegevusi – demonteerimistööd (5 tundi x 15 eurot/tund = 75 eurot), utiliseerimine (50 eurot), laminaatparkeri, uste ja olemasolevate liistude, linkide paigaldamine (25 m2 x 15 eurot/m2 = 375 eurot), parketi aluskate (38 m2 x 38 eurot/m2 = 12,16 eurot), laminaatparkett (30 m2 x 4,93 eurot/m2 = 147,90 eurot), uksed (4 tk x 148,31 eurot/tk = 593,24 eurot), väikevahendid: kruvid, tüüblid, ehitusvaht jms (50 eurot).
19.19.11.2024 vaatluse (dtl 255-282) käigus võib täheldada, et WC-de 2 ja 3 ukseraamid on alumises osas pundunud ja pealmine kate on lahti löönud (dtl 255, 260-265). Ukseraami pundumist võib täheldada ka ruumis, mis on tähistatud plaanil kui „Ladu“ (dtl 266-267). Laos on 7
ukse juures ka põrandaliist lahti, ülejäänud ruumi osas ei ole põrandakattes liistude lahtilöömine visuaalselt tuvastatav (dtl 267). Veekahju on visuaalselt tuvastatav ka WC 2 ja 3 vastas paikneva toa „Tuba 3“ ukseraami alumises osas ja uksel (dtl 268-270). Ruumis „Tuba3“ põrandaliistudel veekahjustusi visuaalselt näha ei ole (dtl 271). Ruumis „Tuba3“ põrandakatte osas, eelkõige ukse juures, ei ole visuaalselt plaatide lahtilöömist sarnaselt ruumis „Ladu“, näha, kuid mingi erinevus ülejäänud põranda osas on täheldatav, kuid ei ole visuaalselt võimalik aru saada, kas tegemist on veekahju või kulumisega (dtl 272-273). N. L. juhib ruumis „Tuba3“ kohtu tähelepanu sellele, et ukse lähedal oleval puidust öökapi jalgadel ja narivoodi jalgadel veekahjustusi näha ei ole (dtl 274-276). Kööginurk asub plaanil „Hall1“. D. Ž. ja A. M. sõnul oli vesi katnud ka köögipõrandat. Köögis oleva põrandakatte seisukord on halb, kuid ei ole visuaalselt tuvastatav, kas tegemist on veekahju või kulumisega (plaadid lahti ei ole, dtl 277-279). Ruumides „Tuba1“ ja „Tuba2“, sh uksepakul ja ukseraamil veekahjustusi visuaalselt näha ei ole (dtl 280-281). Loodimisel (lood paigaldatud ruumi „Hall2“ tuleva sissekäigu juurde) on näha, et köögipoolne („Hall1“) osa on kõrgem kui korteri osa, kuhu jäävad ruumid „WC2“, „WC3“, „Tuba3“ ja „Ladu“. Põrandal koridoris, mis asub ruumide „WC2“, „WC3“ ja „Tuba3“ vahel, on täheldatav muutusi, kuid ei ole võimalik visuaalselt aru saada, kas tegemist on veekahju või kulumisega (dtl 282, vt ka dtl 259). KÜ lepinguline esindaja palus D. Ž.l ja A. M. näidata, millised on need neli ust, mis vajavad väljavahetust vastavalt avaldusele lisatud hinnapakkumistele, kuid avaldaja esindajad neid konkreetselt näidata ei osanud. Vaatlusel tuvastas kohus, et ruumides küte puudus. Ruumide üldine seisukord oli nn väsinud – seinakatted määrdunud ja kulunud, põrandakate kulunud.
20.Kohus selgitas avaldajale korduvalt (28.11.2024, dtl 286; 20.03.2025, dtl 514), et kuna pooled vaidlevad kahju ulatuse üle, siis tuleb avaldajal tõendada, millist kahju sai avaldaja 29.01.2024 ja 09.02.2024 kanalisatsiooniavarii tagajärjel, et kohus saaks hinnata, kas hinnapakkumises kajastatud tööd on seotud avariiga ning seetõttu endise olukorra taastamiseks vajalikud. Kohus selgitas lisaks, et kohtul puudub pädevus hinnata fotode ja avaldaja tabeli alusel kahju kõrvaldamiseks vajalike tööde vajalikkust.
21.Avaldaja ei ole kohtu ette toonud tõendeid, et 29.01.2024 ja 09.02.2024 kanalisatsiooniavarii tagajärjel Hansaküte OÜ hinnapakkumises välja toodud tööd väljatoodud ulatuses oleksid vajalikud kahju kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul ei ole avaldaja piltidega ruumidest, avaldaja koostatud tabeli ja hinnapakkumisega tõendanud, et kõik väljatoodud tööd oleksid tekkinud kanalisatsiooniavarii tagajärjel, sest 19.11.2024 vaatlusel oli ka visuaalselt raske teha vahet põrandakatte kulumise vahel. Visuaalsel vaatlusel võis veekahjustusega seostada põrandakattel kahjustusi üksnes ruumis „Ladu“ (dtl 266-267). Samuti ruumide „WC2, „WC3“ ja „Tuba3“ ukseraamidel ja ustel (dtl 260-265; 268-270). Seega Hansaküte OÜ pakkumine ei peegelda reaalset olukorda ja vajalike tööde ulatust nagu on väitnud avaldaja (dtl 105, p 2.7).
22.KÜ on võtnud esitatud hinnapakkumistel aluseks põrandakatte vahetuse 30 m2 ulatuses. 07.08.2025 lõplikes seisukohtades on KÜ märkinud, et paikvaatlusel on tuvastatav laminaatparketti kahjustus ruumis „Ladu“ (9,6 m2) ja osaliselt ruumis „Hall1“ (21,6 m2). Arvestades KÜ hinnapakkumist, millise ulatuses KÜ on tekkinud kahju tunnistanud, siis järelikult on KÜ tunnistanud kahju ulatust ruumides „Ladu“ (9,6 m2) ja „Hall1“ (21,6 m2) laminaatparketi vahetamise vajaduse näol. Kohus lähtub kahju ulatuse määramisel sellest, millistes ruumides KÜ on tunnistanud laminaatparketi vahetamise vajadust. Samas ruumide „Ladu“ ja „Hall1“ moodustavad kokku 31,2 m2 (21,6 + 9,6), mitte 30 m2 nagu on KÜ hinnapakkumisel aluseks võtnud. 8
23.VÕS § 132 sätestab kahju hüvitamise asja hävimise, kaotsimineku või kahjustamise korras, mille lõike 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1. VÕS § 132 lg 1 järgi, tuleb asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. Praeguses asjas on nõude alus asjaolu, et avaldaja eriomand M1 sai kanalisatsiooniavarii tagajärjel kahjustusi. Eelneva kohaselt hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi muu hulgas asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Riigikohus on selgitanud, et nimetatud normist ei tulene, et asja parandamise kuludest tuleb maha arvata kahjustatud eseme kulum. Riigikohus on ka selgitanud, et asja parandamise korral üksnes otseselt kahjustatud koha värvimise, tapeetimise või põrandakattematerjali vahetamise kaudu ei täitu vähemalt üldjuhul eesmärk taastada kahjustuse eelne olukord. Osadel juhtudel võib olla paratamatu, et kahjustatud asja omanik rikastub, kui asja parandamisel ei ole võimalik täpselt taastada endist paratamatut olukorda (RKTKm 26.06.2025, 220-5374, p 15, 16).
24.Kohus leiab, et kuna ruum „Hall1“ on üks tervik, siis hoolimata sellest, et vaatlusel oli näha, et põrandakattematerjal oli tugevasti kulunud, ei ole võimalik seal osaliselt laminaatparketti vahetada. Samuti asub kohus seisukohale, et arvestades, et ruum „Hall2“ moodustab hoolimata sellest, et on plaanil märgitud eraldi ruumidena, ühtse terviku, mistõttu tuleb lisaks ruumile „Hall1“ vahetada laminaatparkett ka ruumis „Hall2“ (8,4 m2). Seega rahuldab kohus avaldaja kahju laminaatparketi vahetuse näol ulatuses 39.60 m2. Kuna põrandaliistud oli plastikust ega olnud saanud mingilgi moel kahjustada, puudub vajadus uute põrandaliistude paigaldamiseks. Hansaküte OÜ pakkumise kohaselt on laminaatparketi maksumus 28 eurot/m2. Ärikoda OÜ pakkumise järgi on laminaatparketi ja aluskatte hind 5,25 eurot/2. KÜ juhatuse liige M. V. on pakkumises toonud välja, et parketi aluskate maksab 0,38 eurot/m2 ja laminaatparketi maksumus on 4,93 eurot/m2. Arvestades pakkumistes esile toodud hindasid, rahuldab kohus avaldaja avalduse laminaatparketti puudutavas osas summas 207,90 eurot (12,67 (0,32x39,6) + 195,23 (4,93x39,60).
25.KÜ on tunnistanud ka nelja ukse vahetamise vajadust (dtl 291, p 2.4). Kohus tuvastas vaatlusel, et ruumidel „Ladu“, WC2“, „WC3“ ja „Tuba3“ on ka ukseraamid saanud kahjustada (dtl 255, dtl 260-265, dtl 268-270), mistõttu tuleb välja vahetada ka nelja siseukse raamid. M. V. ja Ärikoda OÜ hinnapakkumisest ei nähtu, et küsitud oleks hinda ukseraamide kohta. Ärikoda OÜ pakkumises on ühe siseukse hinnaks 178,31 eurot, millele lisandub demontaaži hind ukse kohta 15 eurot ja paigaldamise hind 80 eurot ukse kohta. M. V. pakkumises on ühe siseukse hinnaks 148,31 eurot (paigaldus ruutmeetripõhine). Hansaküte OÜ pakkumises on ukse, ukseraami ja sisu hinnaks kokku ühe ukse osas 260 eurot, millele lisandub demonteerimine 15 eurot tund, paigaldus 150 eurot ukse, raami ja sisu kohta. Arvestades, et KÜ pakkumistes ei ole välja toodud ka ukseraami hindasid, siis rahuldab kohus avaldaja nõude siseuste, ukseraamide ja sisu (lingid) osas kogusummas 1040 eurot (4x260). Kohus lisab, et võrreldes M. V. pakkumises välja toodud ukse hinnast on Hansaküte OÜ uste komplekti hind küll 111,69 euro võrra kallim, kuid see sisaldab nii ust, raami, kui ka sisu.
26.Laminaatparketi, liistude, uste ja ukseraamide eemaldamise, paigaldamise ja utiliseerimise osas märgib kohus järgmist. 9
Hansaküte OÜ pakkumise kohaselt maksab demonteerimine 15 eurot/tund ning prognoostitav tööaeg on 20 tundi; prügi äravedu 23 eurot/tund ja prognoositav tööaeg 23 tundi; laminaatparketi paigaldus 22 eurot/m2, uste/liistude/furnituuri paigaldus 150 eurot ukse kohta. Transporditeenus on kokku 450 eurot. Ärikoda OÜ pakkumise järgi maksab parketi ja liistude eemaldamine 5 eurot/m2; laminaatparketi ja aluskatte paigaldus 15 eurot/m2, uste demontaaž 15 eurot ukse kohta, olemasolevate liistude paigaldus 70 eurot ja nelja ukse paigaldus 80 eurot ukse kohta. KÜ juhatuse liige M. V. on pakkumises kohaselt maksavad demonteerimistööd 15 eurot ja prognoositav tööaeg on 5 tundi, utiliseerimine 50 eurot ning laminaatparketi, uste ja olemasolevate liistud paigaldus 15 eurot/m2. M. V. ega ka Ärikoda OÜ hinnapakkumine ei sisalda raamide paigaldamist ja M. V. on sidunud laminaatparketi, uste, liistude ja linkide paigaldamise ruutmeetri hinnaga. Seetõttu lähtub kohus uste paigaldamisega seotud kulude määramisel Hansaküte OÜ pakkumisest, kus on paigaldamise hinnaks pakutud kokku 600 eurot. Kuivõrd uksi ja raame ei pea ilmtingimata demonteerima sama isik, kes paigaldab ning M. V. pakkumine on demonteerimistööde ja utiliseerimise osas odavaim, siis laminaatparketi, liistude, uste ja ukseraamide demonteerimise, utiliseerimise ning laminaatparketi ja liistude paigaldamise osas lähtub kohus M. V. pakkumisest. Kuna kohus määras, et parkett vajab vahetust 39.60 m2 ulatuses (mitte 30 m2), millises ulatuses tuleks ka demonteerida ja paigaldada liistusid, siis oleks mõistlik demonteerimistöödele kuluv aeg kokku 8 tunni ulatuses, s.o 120 eurot. Laminaatparketi ja liistude paigaldus on seega 594 eurot.
27.Tapeedi vahetamise ja värvimistööde osas märgib kohus, et põhjendatud ei ole mõista KÜlt välja kulusid, mille tekkimist oleks avaldaja saanud ise vältida. Avaldajal oli võimalik valida, kas ta laseb ruumides esinenud veekahjustused likvideerida ja nõuda kantud kulude väljamõistmist KÜ-lt või mitte teha remonttöid kahjude likvideerimiseks ja nõuda tulevikkus tekkivat kahju. Avaldaja on valinud viimase variandi. See, et avaldaja ei ole ruume kütnud, ei saa olla kuidagi seotud KÜ tegevuse või tegevusetusega. Seega, kui ruumide kütmata jätmisest on tekkinud ruumide seintel niiskuskahjustused, on avaldaja ise aidanud kaasa kahju suurenemisele.
28.Eeltoodu alusel leiab kohus, et asjas on tõendatud kahju ulatus VÕS § 128 lg 2,3, § 132 lg 3 järgi kokku 2611,90 eurot (207,90 + 1040 + 600 + 120 + 50 + 594). Nii saab avaldaja nõuda KÜ-lt § 127 lg 1, § 128 lg 2, 3, § 132 lg 3 kahju hüvitamist 2611,90 eurot.
29.VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. VÕS § 82 lg 7 esimese lause kohaselt kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 113 lg 2 esimene lause sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 113 lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
10
Avaldajal on õigus VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg-st 1 2. lause ja lg 2. esimese lause alusel ja TsMS § 367 alusel õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist alates hagi esitamisest kuni kohase täitmiseni. KÜ ei ole oma kohust täitnud ega kahju hüvitanud, olles kohustuse täitmisega rikkumises VÕS § 100 mõttes. Seega on avaldaja kahju hüvitise ja viivise nõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
30.Eeltoodust alusel tuleb KÜ-lt avaldaja kasuks välja mõista kahju hüvitist 2611,90 eurot ja viivist alates 02.04.2024 võlgnetavalt kahju hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Tasaarvestusavaldus
31.KÜ esitas 10.06.2024 kostja vastuses tasaarvestusavalduse juhuks, kui KÜ vastutab avaldajale tekkinud kahju eest. Tasaarvestusavalduse kohaselt on avaldaja tasunud perioodil 2021. oktoober kuni 2024.märts vähem soojusenergia eest kokku 5352,70 eurot. KÜ palub tasaarvestada KÜ-lt väljamõistetav kahjuhüvitis KÜ nõudega. KÜ on põhjendanud enda nõuet sellega, et 11.02.2015 KÜ üldkoosoleku otsus, mille alusel on avaldaja tasunud vähem soojusenergia eest (dtl 305-306), on tühine, sest koosolekust ei võtnud osa nõutav arv korteriomanikke (dtl 84, p 11, dtl 88-92). KÜ leiab lisaks, et juhul, kui eeldada, et 11.02.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine, siis nimetatud koosoleku otsus käsitleb lepingu sõlmimist KÜ ja ZIM Company OÜ vahel ja selles majandamiskulude jaotust. Korteriomanikud ei ole otsustanud majandamiskulude jaotuse teistsugust printsiipi, mis kehtiks eriomandi M1 igakordse omaniku suhtes (dtl 294, p 3.6).
32.Avaldaja leiab, et KÜ tasaarvestusavaldus on pahatahtliku iseloomuga ega ole põhjendatud. Avaldaja asub seisukohale, et 1) 11.02.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine ja 2) 11.02.2015 üldkoosoleku otsus kehtis ka järgmiste omanike suhtes, sest eelmise korteriomaniku ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused lähevad üle uuele korteriomanikule- ühistu liikmele (dtl 313-2.3.11; dtl 519, p 2).
33.Korteriühistu üldkoosoleku otsus, mis ei ole puudutatud isiku hinnangul nõutava kvoorumi täituvuse tõttu kehtiv, võeti vastu 11.02.2015. Põhikirja punkti 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest (dtl 553). Otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumise korral on kohaseks õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (vt RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p 12). Enne 01.01.2028 kehtinud seaduse järgi oli korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates (korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3). Seega isegi kui tuvastada, et O. Ž. nimi protokollis ei ole tema poolt allkirjastatud ja seetõttu ei olnud koosolek otsustusvõimeline, on möödunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg ja 11.02.2015 üldkoosoleku otsus on kehtiv.
34.Kohus tuvastas ja pooled selle üle ka ei vaidle, et Kivi tn 4, Paldiski esimesel/solklikorrusel asuva eriomandiosa omanik oli alates 19.01.2015 kuni 04.07.2016 OÜ ZIM Company, alates 05.07.2016 kuni 20.11.2016 PlaDa OÜ, alates 21.11.2016 kuni 08.08.2021 Oldanplat OÜ ja alates 09.08.2021 Denny Weekend Company (dtl 302-303). 11.02.2015 KÜ üldkoosolekul on otsustatud, sõlmida uus leping kommunaalkulude arvestamise üle ZIM Company OÜ ja KÜ vahel, mille kohaselt seoses radiaatorite puudumisega ruumides M1arvestada 11
kütteperioodil ZIM Company OÜ-le soojakadu 15% ulatuses omandipinnast tingimusel, et ruume läbivad soojussüsteemi torud jäävad endiselt soojusisolatsiooniga kaetud (dtl 305; dtl 505). Enne 01.01.2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt võivad kokkuleppe alusel korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Sama paragrahvi lõike 2 järgi võisid korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistas. KrtS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Sarnaselt võivad ka alates 01.01.2018. aasta kehtiva KrtS § 13 lg 1 järgi korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike kokkulepe kehtib nii varem kehtinud KOS § 8 lg 1 kui ka praegu kehtiva KrtS § 13 lg 1 järgi olenemata sellest, kas kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, välja arvatud KOS § 8 lg 2 ja KrtS § 13 lg 3 järgi korteriomaniku (eri)õigusjärglase suhtes, kelle kohta kinnistusraamatusse kandmata korteriomanike kokkulepe ei kehti (RKTKo 20.06.2022, 2-19-8045, p 15). Kinnistusraamatust ei nähtu, et 11.02.2015 kokkulepe oleks kinnistusraamatusse kantud (dtl 302303). Seega ei kehtinud ega kehti ka praegu 11.02.2015 KÜ ja ZIM Company OÜ kokkulepe eriomandi M1 (eri)õigusjärglaste, st PlaDa OÜ, Oldanplat OÜ ja Denny Weekend Company suhtes ning iseenesest on KÜ-l saab olla soojusenergia eest vähem tasumise tõttu nõue. TsÜS § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei ole õiguste teostamisel lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. KÜ on ajavahemikul 11.02.2015 kuni 2024.aasta märtsini esitanud avaldajale ja tema eriõiguseellastele majandamiskulude arveid väiksemas ulatuses, mis on kõik korrektselt tasutud. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et kasvõi avaldaja oleks jätnud majandamiskulude arved tasumata. Seega on KÜ käitunud vastuoluliselt ja käesolevas menetluses tasaarvestusavaldusena nõude esitamisega ei ole KÜ teostanud oma õigusi kohtu hinnangul heas usus. Seetõttu jätab kohus KÜ protsessuaalse tasaarvestusavalduse rahuldamata. Menetluskulude jaotus
35.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna avaldus KÜ vastu kuulub rahuldamisele osaliselt ca 21% ulatuses ja KÜ tasaarvestusavaldus jääb rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda, sest see oleks kohtu hinnangul asjaolusid arvestades õiglane.
12
/digitaalne allkiri/ Kädi Vaker Kohtunik
13
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.