X avaldus Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. detsembri 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi Puudutatud isik: Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu (registrikood 80261950), lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 19. detsembri 2025. a määrus osas, millega maakohus jättis Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistult X kasuks välja mõistmata kahjuhüvitise 7786,80 eurot ületavas osas ja sellelt arvestatava viivise osas, samuti menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas.
2.Saata asi tühistatud osas uueks lahendamiseks samale maakohtule.
3.Rahuldada määruskaebus. Edasikaebamise kord Kui ringkonnakohus tühistab hagita menetluses tehtud lõpplahendi ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, siis ei saa ringkonnakohtu määruse peale määruskaebust esitada (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).
1.X (avaldaja) esitas 11.01.2024 (täpsustatud 24.01.2024) Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu, milles palus mõista puudutatud isikult kahju hüvitamiseks välja 38 293,20 eurot, sh kulud korteri remontimiseks 31 275,60 eurot, ekspertiisikulu 3600 eurot, kohtueelsed õigusabikulud 3417,60 eurot ja
2-24-549 seadusjärgses määras viivise kahjuhüvitiselt alates avalduse esitamisest kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand Fahle majas asukohaga Tartu mnt 84a-44 (korter). Avaldaja avastas aja jooksul mitmeid veekahjustusi erinevate tubade lagedel ja seintel. Avaldaja teavitas probleemist korduvalt korteriühistut, kuid korteriühistu probleemi ei lahendanud ega likvideerinud avaldaja korterile tekkinud kahju. Korteriühistu tegi elamu katuse parandustöid, kuid veelekked on jätkunud ja avaldaja korter on saanud uusi kahjustusi. Lisaks on korteri lakke, seina ja põrandasse tekkinud praod.
1.2.Kahju tekkis, sest korteriühistu ei hoidnud kaasomandi eset korras. Avaldaja ei ole katuseakende hooldamise kohustust rikkunud. Aknaid peab hooldama ja selle eest vastutab korteriühistu. Korteriomanikud maksavad ühistule selle eest tasu.
1.3.Avaldaja nõuab korteriühistult kahju hüvitamiseks 31 275,60 eurot. OÜ Tagor Grupp hinnapakkumise kohaselt on korterile tekkinud kahjustuste kõrvaldamise maksumus 26.02.2025 seisuga kokku 35 397,08 eurot. Hinnapakkumine kajastab kõiki töid, mis on vajalikud korteris kahjustuste kõrvaldamiseks. Korteriühistu esitatud S.A.K.S Ehitus OÜ hinnapakkumine on asjakohatu, sest selles kirjeldatud tööd ei kõrvalda kõiki kahjustusi, mille eest korteriühistu vastutab. Ka TS arvamuses toodud kulude suurusjärgud ei ole õiged ega piisavad, sest need ei kata kõiki korteris tekkinud kahjustuste kõrvaldamiseks vajalikke kulusid. Samuti tuleb korteriühistul hüvitada ekspertiisikulu 3600 eurot (2021. aastal riiklikult tunnustatud ekspert MSlt tellitud ekspertiis).
1.4.Avaldajale on tekkinud ka kohtueelsed õigusabikulud 3417,60 eurot. Avaldaja vajas advokaadi abi läbirääkimiste pidamiseks, uute asjaolude hindamiseks, samuti nõuete ja kompromissettepanekute koostamiseks.
1.5.Kahjuhüvitise vähendamist ei õigusta kahjustuste pikaajalisus ega siseviimistluse kulumine, sest need asjaolud ei ole tingitud avaldaja tegevusest. Avaldaja pöördus nõudega korteriühistu poole juba 17.01.2021. Puudutatud isiku vastuväited
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Korteriühistu nõustus, et veekahjustused avaldaja korteris tekkisid katuse läbijooksude tõttu. Korteriühistu on valmis tegema või alternatiivselt mõistlikus ulatuses kompenseerima avaldaja korteri parandustöid, mis on otseselt seotud kortermaja katuse läbijooksuga.
2.2.Korteriühistu ei vastuta kahjustuste eest, mille põhjustasid vee läbijooksud katuseakendest. Katuseakende hooldamise kohustus oli avaldajal, kes seda kohustust ei täitnud. Ka ekspert TS kinnitas, et aknaraamide kahjustused tekkisid sademete ajal akna avatuks jätmisest või muust akende ebakorrektsest ekspluateerimisest.
2.3.Korteriühistu nõustus, et avaldaja korteris on kolm pragu ning TS ekspertarvamuse kohaselt on põhjuseks vahelae läbivajumine. Korteriühistu ei vaidle, et vahelagi kuulub kortermaja kaasomandisse. Küll aga ei saa nõustuda pragude likvideerimise kulutustega ulatuses, mida avaldaja nõuab. Avaldaja nõuab kogu korteri siseviimistluse värskendamist, mis on ilmselgelt põhjendamatu. Seejuures on korteri duširuumi kahjustused tingitud mittenõuetekohastest töödest või materjalidest ja duširuumi ebapiisavast ventilatsioonist,
2-24-549 mille eest ei vastuta korteriühistu. Korteriühistu on valmis kandma mõistlikus ulatuses kulud prao likvideerimiseks.
2.4.Korteriühistu küsis hinnapakkumise S.A.K.S. Ehitus OÜ-lt otseselt katuse läbijooksudega seotud avaldaja korteri remonditöödele. Tööde maksumus on 7056 eurot. Need on tööd, mida korteriühistu on valmis tegema või hinnapakkumises toodud ulatuses kompenseerima.
2.5.Kahju hüvitamisel tuleb arvestada avaldaja enda osaga kahju tekkimisel. Avaldaja ei puhastanud aknatihendeid ega kasutanud ventilatsiooniseadmeid. Avaldajal tulnuks paigaldada duširuumi hüdroisolatsioon, mis oleks ära hoidnud praost tulenevad kaugeleulatuvad tagajärjed. Avaldaja jättis prao parandamata ja kasutas duširuumi edasi.
2.6.Korteriühistu ei pea hüvitama ekspertiisikulusid. Eksperdi kaasamise tingimusi korteriühistuga eelnevalt ei kooskõlastatud. Ka ei kajasta ekspertiis seda mis mahus on kahju tingitud katuse läbijooksust.
2.7.Avaldaja kohtueelsed õigusabikulud ei ole põhjendatud ega vajalikud. Korteriühistu ei ole andnud põhjust selliste kulude kandmiseks. Avaldaja oleks saanud korteriühistuga suhelda ka advokaadi vahenduseta. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 7786,80 eurot ja sellelt viivise seadusjärgses määras alates 11.02.2024 kuni nõude täitmiseni. Maakohus jättis avaldaja menetluskulud tema enda kanda ja puudutatud isiku menetluskulud 80% ulatuses avaldaja kanda. Kohus määras menetluskulud rahaliselt kindlaks ja mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskulude hüvitamiseks välja 7822,32 eurot. Maakohus tasaarvestas menetlusosaliste vastastikkused nõuded ja mõistis tasaarvestuse tulemusena puudutatud isikult avaldaja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise 1622 eurot.
3.1.Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) avaldajale kuulub Tallinnas Tartu mnt 84a elamus korter nr 44; 2) elamus tegutseb Tallinn, Tartu mnt 84 korteriühistu, mille liige avaldaja on; 3) elamu katusel on esinenud korduvalt vee läbijooksud, mille tõttu on avaldaja korter saanud veekahjustusi erinevate tubade lagedel ja seintel; 4) avaldaja on alates 2021. aastast teavitanud korteriühistut vee läbijooksudest; 5) korteriühistu on katusel teinud korduvalt alates 2021. aastal kohtparandusi; 6) korteriühistu vastutab nende avaldaja korteris tekkinud kahjustuste eest, mis on tekkinud katuse läbijooksude tõttu.
3.2.Maakohus viitas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg-tele 1 ja 4, § 12 lg-tele 1 ja 2 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-le 5 ja leidis, et korteriühistu vastutab avaldaja korterile tekitatud kahjustuste eest, mis on tingitud katuse läbijooksudest ja vahelae läbivajumisest. Maakohus viitas KrtS § 31 lg 7 p-le 1 ja § 34 lg-le 3 ning leidis, et korteriühistul lasub kohustus kanda hoolt katuse ja fassaadi eest, sealhulgas tagada katuseakende korrasolek. Korteriomanikult võib mõistlikult oodata tema korteri akende pesemist, küll aga mitte oskusi ja teadmisi selle kohta, kuidas muul viisil katuseaknaid hooldada. Ekspert TS arvamusest võib järeldada, et katuseaknad vajasid spetsiifilist tihendite ja sulgurite hooldamist, mida korteriomanikult endalt ei oleks eeldada saanud.
3.3.Ekspert TS selgitas, milliseid töid tuleb korteri puuduste kõrvaldamiseks teha. Eksperdi arvates oli katuse läbijooksudest tingitud remondi maksumuseks ligikaudu kokku 1650 eurot
2-24-549 (käibemaksuta), mis hõlmaks katuseakende palede ja avade servadest lae taastamist. Tapeedi prao remondi hüvitamise kulu pidas ekspert mõistikuks 13 eurot ruutmeetri kohta (käibemaksuta), millele lisanduks tapeedi maksumus. Kogu tapeeditud seina remondi maksumuseks oleks sellisel juhul 900 kuni 1200 eurot (käibemaksuta). Ekspert osundas, et korteri olemasolev viimistlus oli amortiseerunud. Duširuumi osas leidis TS, et prao kohe parandamisel oleks remondi maksumus olnud 300 kuni 500 eurot (käibemaksuta). Kuna hüdroisolatsioon ei olnud nõuetekohane, oleks tulnud ikkagi teha kogu vannitoa remont. Kogu duširuumi remondi maksumuseks hindas ekspert 3000 kuni 5000 eurot (käibemaksuta).
3.4.S.A.K.S Ehitus OÜ hinnapakkumise kohaselt oleks korteris olevate kahjustuse kõrvaldamise kulu 7056 eurot. Korteriühistu nõustus avaldajale tekkinud kahjud selle hinnapakkumise alusel hüvitama. Avaldaja esitas kohtule kaks hinnapakkumist. Kuigi õige on avaldaja viide, et korteriühistu hinnapakkumised ei sisalda tapeetimise töid ega duširuumi töid, on hinnapakkumine summaliselt suurem, kui kõik TS poolt mõistlikuks peetud kulud kokku. Ka ei ole põhjendatud uue siseviimistluse paigaldamise kulu hüvitamine, kui kahjustamise hetkel oli korteri siseviimistlus juba vananenud. Korteriühistu esitatud hinnapakkumise ja TS hinnangute alusel loeb kohus tõendatuks, et mõistlikud korteri parandamise kulud on oluliselt soodsamad avaldaja väidetust.
3.5.TS hinnangust nähtub, et avaldaja duširuumis puudus hüdroisolatsioon, mis duširuumi rajamise ajal kehtinud standardite kohaselt oleks seal pidanud olema. Lisaks suurendasid kahjustusi duširuumi pidev kasutamine ja ilmnenud prao kohe kõrvaldamata jätmine. TS hinnangul oleks duširuumis prao kohe kõrvaldamisel olnud kulu 300 kuni 500 eurot. Seda arvestades on duširuumi praost tuleneva kahjustuse mõistlik kulu maksimaalselt 500 eurot (lisandub käibemaks). Ülejäänud osas kuulub duširuumiga seotud kahju hüvitis vähendamisele.
3.6.Seega kuulub avaldaja nõue rahuldamisele 7056 euro ulatuses ehk summas, millises korteriühistu oli nõus kahju hüvitama. Avaldaja ei ole tõendanud, et mõistlikud kulud oleksid suuremad. Asjatundja arvamusest järeldub, et tegelikud mõistlikud kulud on väiksemad korteriühistu esitatud hinnapakkumises toodust.
3.7.Avaldaja kulu 3600 eurot kohtueelsele ekspertarvamusele ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 3 alusel hüvitatav. Tegu ei ole põhjendatud arvamusega, mis oli sisuliselt vajalik ja asjakohane kahju kindlakstegemiseks ning kahjuga seotud nõuete esitamiseks.
3.8.Arvestades rahuldamisele kuulunud nõude ulatust ja põhjendatust, ei ole avaldaja kohtueelsed õigusabikulud tervikuna põhjendatud. Kuigi avaldaja oli iseenesest õigus kasutada kõikides toimingutes advokaadi abi, ei olnud tavapärases suhtluses see tegelikult vajalik. Vajalik ei olnud ka esindaja osalemine korterelamu ülevaatusel. Esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu on materjalide ja asjaoludega tutvumine 1 tund ja 12 minutit ning esimese nõudekirja koostamine kokku 3 tunni ulatuses, s.o 730,80 eurot (käibemaksuga).
3.9.Seega tuleb korteriühistult avaldaja kasuks välja mõista 7786,80 eurot ning sellelt viivis seadusjärgses määras alates 11.02.2024 kuni nõude täieliku tasumiseni.
3.10.Kuna avaldus rahuldatakse sellesarnases ulatuses, nagu pakkus kompromissina korteriühistu ning avaldaja keeldus sellest, jäävad avaldaja menetluskulud tema enda kanda ja korteriühistu menetluskulud 80% ulatuses avaldaja kanda. Puudutatud isiku põhjendatud menetluskulud on kokku 9777,99 eurot, millest avaldaja kanda jääb 7822,32 eurot. Avaldaja määruskaebus
4.Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada osas, millega maakohus jättis avalduse rahuldamata ning uue määrusega rahuldada avaldus täies ulatuses ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
4.1.Kaebuse kohaselt eksis maakohus kahjuhüvitise suuruse määramisel. Maakohus jättis eraldi selgelt välja toomata, milliste kahjustuste kõrvaldamise kulud ja mis summas kohus
2-24-549 loeb põhjendatuks ja millised mitte. Ka nõude vähendamine ja selle ulatus peab tuginema tuvastatud asjaoludele ja olema jälgitav.
4.2.Avaldaja tõendas, et kahjustuste kõrvaldamise ja eelnenud olukorra taastamise kulu on vähemalt 31 275,60 eurot. Maakohus lähtus pealiskaudselt korteriühistu esitatud hinnapakkumisest ja asjaolust, et korteriühistu hinnapakkumise suurus on sarnasem eksperdi pakutud hinnale. Samas ei sisaldanud eksperdi ja korteriühistu pakkumised samu töid.
4.3.Arusaamatuks jääb, kuidas arvestas kohus siseviimistluse vanust ja väärtust. Kumbagi asjaolu ei ole kohus tuvastanud. Avaldaja ei soovigi korteri viimistluse täielikku renoveerimist, vaid konkreetsete kahjustuste kõrvaldamist ja kahjustuste eelse olukorra taastamist.
4.4.Maakohus heitis ekslikult avaldajale ette duširuumi kasutamist ja prao kohest kõrvaldamata jätmist. Duširuumi kasutamine iseenesest ei ole prao ega kahjustuste põhjuseks. Ka heidis maakohus ekslikult avaldajale ette hüdroisolatsiooni puudumist.
4.5.Kohtueelsete õigusabikulude ja ekspertiisikulude hüvitamise nõuded on põhjendatud. MS ekspertiisikulu on otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõttes. Alternatiivselt tulnuks ekspertiisikulu jaotada, mitte jätta see täies ulatuses avaldaja kanda.
4.6.Menetluskulude jaotamine avalduse rahuldamise ulatust arvestades on siinsel juhul ilmselgelt ebaõiglane. Alternatiivselt tulnuks kulud jätta poolte endi kanda. Puudutatud isiku seisukoht ja menetluse edasine käik
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Määruskaebemenetluse kulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.
6.Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 659 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis avaldaja nõude rahuldamata 7786,80 eurot ületavas osas ja sellelt arvestatava viivise osas, samuti menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas. Tühistatud osas tuleb asi saata tagasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi maakohtu määrust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus jättis tema kahju hüvitamise nõude 7786,80 eurot ületavas osas välja mõistmata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isik määruskaebust ei esitanud. Seega on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi jõustunud puudutatud isikult avaldaja kasuks 7786,80 euro väljamõistmise ja sellelt arvestatava viivise osas (resolutsiooni p-d 2 ja 3) ning ringkonnakohus kontrollib, kas maakohus jättis avaldaja nõude 30 506,40 euro (38 293,20 – 7786,80) ulatuses õigesti rahuldamata.
9.Maakohus tuvastas õigesti, et avaldaja korterile tekkis kahju elamu katuse läbijooksudest, vahelae vajumisest ja katuseakende läbijooksudest. Seda asjaolu ei vaidlusta ka menetlusosalised. Samuti ei vaidle menetlusosalised selle üle, et korteriühistu vastutab elamu katuse läbijooksudest ja vahelae vajumisest tekkinud kahju eest. Kuigi korteriühistu ei ole määruskaebust esitanud, avaldas korteriühistu vastuses määruskaebusele, et ta ei nõustu
2-24-549 maakohtu järeldusega, et korteriühistu vastutab ka katuseakende läbijooksudest tekkinud kahju eest. Korteriühistu hinnangul on akende hooldamise kohustus korteriomanikul. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et korteriühistu vastutab ka katuseakende läbijooksude tõttu tekkinud kahju eest. Kolleegium põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
9.1.Maakohus tuvastas õigesti, et katuseaknad on katuse osana kaasomandi osaks sõltumata sellest, et need asuvad avaldaja eriomandi eseme piirides. Selline järeldus on kooskõlas KrtS § 4 lg-ga 3. Seda maakohtu järeldust ei ole korteriühistu ka määruskaebemenetluses vaidlustanud. Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 alusel (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17).
9.2.Korteriühistu leiab, et katuseakende hooldamiskohustus lasub korteriomanikel endil ja avaldaja on seda rikkunud. Seejuures viitab korteriühistu jätkuvalt Puuaken OÜ 2015. aastal korteriühistule saadetud e-kirjale. Maakohus märkis õigesti, et korteriühistu ei ole tõendanud, et ta oleks avaldajale või teistele korteriomanikele selgitanud, kuidas lisaks pesemisele tuleks katuseaknaid ja nende tihendeid hooldada. Puuaken OÜ 22.12.2015 e-kirja kohaselt tuleb vähemalt korra aastas aknaid pesta raami ja lengi vahelt ning hooldada, vajadusel reguleerida. Samuti võiks olla akendes aknavuuk seest poolt tehtud aurutõkketeibiga, et vältida sise- ja välisõhu liikumist akna vuukidesse. Puuaken OÜ avaldas, et aknaid värskendati ka silikoonõliga (dtl 278). Seega ei ole õige korteriühistu väide, et korteriomanikud peaksid vähemalt korra aastas aknaid vaid lengi ja raami vahelt puhastama. Kõnealuses e-kirjas viidatakse, et aknaid tuleb ka hooldada ja vajadusel reguleerida. Ka ekspert TS selgitas, et akna tihendeid ja sulgureid tuleb hooldada, et need oma funktsiooni täidaks (ehitustehniline ekspertiis, dtl 495). Seda arvestades on õige maakohtu järeldus, et korteriomanikult ei saa eeldada, et tal oleksid teadmised ja oskused selle kohta, millist spetsiifilist hooldust vajavad katuseaknad ja nende tihendid. Seega vastutab korteriühistu ka katuseakende läbijooksude tõttu tekkinud kahju eest.
10.Menetlusosalised vaidlevad jätkuvalt selle üle, kui suur on avaldajale tekkinud kahju. Kolleegiumi hinnangul rikkus maakohus TsMS § 392 lg-s 1 sätestatud eelmenetluse ülesandeid, kui jättis välja selgitamata avaldaja kahjunõude aluseks olevad asjaolud ja nõude suuruse ning ei arutanud pooltega ega uurinud asja juurde esitatud tõendeid. TsMS § 392 lg 1 alapunktides toodud kohustusi tuleb kohtul täita olenemata sellest, kas asi lahendatakse hagivõi hagita menetluses (vt ka TsMS II komm (2017), § 392, p 1.a). Kuna maakohus rikkus olulisel määral eelmenetluse ülesandeid, tuleb asi vaidlustatud osas saata uueks arutamiseks maakohtule (TsMS § 657 lg 1 p 3 koosmõjus §-ga 659). Ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, sest ringkonnakohtu menetluse eesmärk ei ole korraldada uut menetlust (vt ka (RKTKo 08.12.2021, 2-18-4181/75, p 19).
10.1.Avaldaja nõuab korteriühistult elamu katuse läbijooksudest, vahelae vajumisest ja katuseakende läbijooksudest põhjustatud kahju hüvitamiseks 31 275,60 eurot, millest maakohus mõistis välja 7056 eurot. Õige on määruskaebuse etteheide, et maakohus ei toonud eraldi välja, milliste kahjustuste kõrvaldamise kulud ja mis summas kohus loeb põhjendatuks ja millised mitte. Samas ei ole avaldaja kahju puudutavaid asjaolusid esile toonudki ja sellele ei ole menetluses tähelepanu pööranud ka maakohus. Avaldusest ja selle täiendustest ei nähtu, millised konkreetsed tööd ja millises mahus tuleb avaldaja korteris teha ning mis on iga sellise töö maksumus. Seejuures ei otsi kohus nõude aluseks olevaid asjaolusid tõenditest (nt hinnapakkumistest), vaid need peavad nähtuma avaldusest endast. Kuna maakohus ei pööranud avaldaja tähelepanu sellele, et nõude rahuldamiseks vajalikud asjaolud on esile
2-24-549 toomata, ei olnud ka korteriühistul võimalik nõude suurusele asjakohaseid vastuväiteid esitada.
10.2.Avaldaja esitas oma nõude tõendamiseks mitmeid hinnapakkumisi ja nõudele vastuväidete esitamisel esitas kohtule hinnapakkumise ka korteriühistu. Maakohus on aga jätnud tähelepanuta, et menetlusosaliste väited ja tõendid on vastuolulised. Nii näiteks esitas avaldaja avalduse lisana hinnapakkumise, mille kohaselt tuleb kahju hüvitamiseks teha töid 31 275,60 euro väärtuses ja 28.02.2025 seisukoha lisana hinnapakkumise, mille kohaselt tuleb korteri kahjustuste kõrvaldamiseks teha töid maksumusega kokku 35 397,08 eurot (dtl-d 134 ning 551 ja 552). Seejuures on hinnapakkumistes kirjeldatud tööd ja nende mahud osaliselt erinevad. Samuti ületab viimane hinnapakkumine avaldaja nõuet. Kuna avaldaja ei ole esile toonud kahju puudutavaid asjaolusid, ei ole selge, milliseid töid ja millise hinnaga on avaldaja väitel tema korteris vaja teha ega see, millised tõendid neid väiteid kinnitavad. Korteriühistu esitas 14.02.2024 hinnapakkumise, mille alusel oli nõus hüvitama avaldajale 7056 eurot. Hinnapakkumise seletuskirja järgi on tööd aga seotud katuseakende läbijooksudest tingitud kahjude likvideerimisega (dtl 340–343), mille hüvitamise kohustusele vaidles korteriühistu samal ajal vastu. Olukorras, kus poolte esiletoodu on ebaselge ja vastuoluline, peab kohus sellele viitama, pooli küsitlema ja saadud vastustest tulenevalt selgitama pooltele, missuguseid asjaolusid nad peavad esile tooma ja tõendama nende seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks. Ühtlasi peab kohus andma menetlusosalisele võimaluse ebaselgused kõrvaldada. Kui poolte esitatud tõendid on asjaolude hindamiseks vastuolulised, tuleb kohtul anda pooltele võimalus täiendavate tõendite esitamiseks (TsMS II komm (2017) § 392, p-d 3.1.3.3.a ja 3.1.3.4.b). Maakohus ei ole neid eelmenetluse ülesandeid täitnud, mistõttu ei ole selge, milliseid töid ja millise hinnaga on avaldaja väitel tema korteris kahjustuste kõrvaldamiseks vaja teha.
11.Eeltoodut arvestades tuleb määruskaebus rahuldada ning maakohtu määrus vaidlustatud osas tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbi vaatamisel tuleb maakohtul välja selgitada avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud. Avaldaja nõude lahendamiseks tuleb kohtul välja selgitada, millised konkreetsed parandustööd tuleb avaldaja korteris teha ning mis on iga konkreetse töö maksumus. Kahjuhüvitise suuruse hindamisel on kohtul võimalik arvestada VÕS § 139 järgi kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel ning muid asjaolusid kahju hüvitamise piiramiseks VÕS § 140 järgi.
12.Kohtueelse ekspertiisikulu hüvitamise nõudega seonduvalt selgitab kolleegium järgmist. VÕS § 128 lg 3 alusel on hüvitatavad ka dokumentaalse tõendi saamise kulud, milleks iseenesest saab olla ka ekspertarvamus kahju põhjuste ja suuruse kohta. Sellise kulutuse mõistlikkuse ehk vajalikkuse ja põhjendatuse kontrollimisel saab kohus hinnata tehtud töö vajalikkust, st kas tõendi hankimine oli poole seisukohtade kinnitamiseks vajalik ja mõistlik. Samuti tuleb hinnata, kas arvamuse andmiseks tehtud ajalist ja rahalist kulu võib suurusjärguna pidada mõistlikuks, hinnates vajadusel mh võimalikke alternatiive kulu kandmiseks. Seejuures on eksperdi valik kahju kannatanu õigus. Kolmanda isiku poolt kahjustatud eseme ülevaatust ja vigastuste kindlaks tegemist tuleb üldjuhul pidada vajalikuks, st VÕS § 128 lg 3 järgi mõistlikuks, kuna selliste kulutuste tegemine aitab hankida võimaliku tulevase kohtuvaidluse jaoks tõendeid ning seeläbi vähendada ka tulevikus poolte vahel kahju tekkimise asjaolude üle vaidluse tekkimise võimalust. Kui kulutus on vajalik, tuleb kohtul hinnata kulutuste suurust. Kui kulutus on ebamõistlikult suur, peab kohus mõistma hüvitise välja üksnes mõistlikus, s.o põhjendatud ulatuses (VÕS I komm (2016) § 128, p-d 4.2.4 ja 4.2.5). Maakohus ei ole avaldaja nõude lahendamisel eeltoodud põhimõtetest lähtunud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda teha.
2-24-549
13.Kuna ringkonnakohus saadab asja vaidlustatud ulatuses maakohtule uueks läbi vaatamiseks, tuleb maakohtul uuesti hinnata ka avaldaja kohtueelsete õigusabikulude nõuet. Arvestades määruskaebuse väiteid märgib kolleegium järgmist. Kohtuvälised õigusabikulud on hüvitatavad eeldusel, et on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Lisaks peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 24). Maakohtu põhjendused õigusabikulude põhjendatuse hindamisel on seotud vaid avaldaja kahjunõude osalise rahuldamisega ja asjaoluga, et avaldaja nõudis korteriühistult kohtueelses menetluses oluliselt suuremat summat, kui kohus tegelikult põhjendatuks pidas. Samas viitas avaldaja määruskaebuses, et avaldaja kohtueelsed õigusabikulud suurenesid põhjusel, et korteriühistu vaidles osaliselt vastu ka sellele, et ta tekkinud kahju eest vastutab. Seda asjaolu ei ole maakohus avaldaja nõude lahendamisel arvestanud. Seejuures leidis maakohus ise, et korteriühistu vastutab avaldaja korteris tekkinud kahju eest. Iseenesest leidis maakohus õigesti, et nõudekirjade ajakulu põhjendatuse hindamisel saab arvestada nende sisu korduvust. Samas olukorras, kus avaldaja korteris toimus aastate jooksul korduvaid veelekkeid, mis kahju suurendas, on arusaamatu etteheide, et ka nõudekirju esitati korduvalt. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul uuesti hinnata ka kohtuväliste õigusabikulude põhjendatust.
14.Kuna ringkonnakohus tühistab vaidlustatud osas maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, tühistab kohus ka maakohtu määratud menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise. TsMS § 173 lg 3 kohaselt otsustab menetluskulude jaotuse maakohus asja uuel läbivaatamisel. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.