Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

(04.10.21, 11.02.21, dok 4s, 9s) Poolte vahel on 01.07.17 sõlmitud üürileping xxx hoones olev mitteeluruum üldpinnaga 59,32 m2. oma vastuses kostja vastusele märkis, et hagiavalduses oli ekslik viide üüritud ruumide aadressile ja õige aadress on xxx(11.02.2021 vastus). Lepingu tingimused on järgmised: Punkti 2.1 alusel kohustus kostja tasuma üüri igakuiselt 63,18 eurot + käibemaks, Punkti 2.2 kohaselt kohustus kostja tasuma lepingu eseme kasutamisega seotud kõrvalkulud. Samas punktis lepiti ka kokku, mida loetakse kõrvalkuludeks lepingu tähenduses. Kõrvalkuludeks on kulud üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu hoone, kus äriruumid asuvad (edaspidi nimetatud Hoone) haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused ning maamaks. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Hageja on kostjale väljastanud järgmised arved, mis on kostja poolt tasumata: Arve nr 180564 - Arve väljastamise kuupäev oli 03.12.2018, arve summa oli 63,18 eurot ning see sisaldas üürinõuet detsembri 2018 eest. Võlgnik on arvest jätnud tasumata 18 senti (s.o tasunud üksnes 63 eurot) Arve nr 180613 - Arve väljastamise kuupäev oli 09.01.2019, arve summa oli 301,18 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet detsembri 2017 eest. Arve nr 190058 - Arve väljastamise kuupäev oli 13.02.2019, arve summa oli 219,68 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet jaanuari 2019 eest. Arve nr 190098 - Arve väljastamise kuupäev oli 11.03.2019, arve summa oli 219,68 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet veebruari 2019 eest. Arve nr 190152 - Arve väljastamise kuupäev oli 15.04.2019, arve summa oli 222,44 eurot ning see sisaldas üüritasu nõuet märtsi 2019 eest. Arve nr 190197 - Arve väljastamise kuupäev oli 09.05.2019, arve summa oli 221,94 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet aprilli 2019 eest. Arve nr 190217 - Arve väljastamise kuupäev oli 06.06.2019, arve summa oli 21,06 eurot ning see sisaldas üüritasu nõuet vahemikus 1.-10.06.2019. Arve nr 190299 - Arve väljastamise kuupäev oli 18.07.2019, arve summa oli 16,42 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet vahemiku 1.-10.06.2019 eest. Kokku on kostja võlg hageja ees 1035,79 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista võlgnevus summas 1035,79 eurot. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Hageja ei olnud nõus kostja vastuväitega, et kõrvalkulud on suured, mis ei võimalda jätta neid tasumata. Kostja pole väitnud, et talle pole teenust osutanud, järelikult on ta ka tarbinud neid. Varasemalt on kostja tasunud 10.12.2018 ja 15.01.2019 kommunaalkulude arved vastavalt summades 115,55 ja 112,39 eurot. (7)2

Kostja väide, et ta on lepingu lõpetanud, on tõendamata ning teiselt poolt vastuolus kostja enda tõenditega. Kostja poolt lisatud tõendite kohaselt (vt kostja e-kiri 19.03.2020 ja 21.03.2020) on kostja ise korduvalt asunud seisukohale, et leping ei ole lõpetatud. Teise äriühinguga seotud arved ei ole asjakohased. Kostja vastuväited (15.01.21, dok 7s, 05.08.2021, dok 16s) Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta rahuldamata. Äriruumi üürileping on sõlmitud äriruumi, mis asub xxx, üldpinnaga 14,04 m2, kohta. Äriruumi üürileping on mõlema poole poolt digitaalselt allkirjastatud. Kostja oli valmis klaarima asju ja maksma arvete järgi, mis vastavad reaalsusele, mitte tasuma summasid, mis on välja mõeldud. Kostja palus hagejaga kohtumist, et selgitada välja, miks on arved nii suured, kuid kahjuks ei olnud keegi vastamisest huvitatud. Kui vaadata vana perioodi arveid, siis oli talveperioodi eest kõige suurem arve ca 130 eurot ja ebaselge, kust tulid summad 219 – 301 eurot 14,04 m2 eest. Äriruumi üürilepingu punkt 8.2 kohaselt loetakse kirjalik teade teisele poolele üle antuks, kui postitamisest on möödunud 3 (kolm) kalendripäeva. Kostja teatas lepingu lõpetamisest 02.06.2019. Teine kord teatas ta 07.06.2019 aga ei saanud ikka vastust. Haldur helistas tagasi 10. või 12.09.2019 ja teatas, et kostjal on arved maksmata. Vaatamata hageja ebaeetilisele käitumisele, leiab kostja, et ta on nõus maksma summad, mis on märgitud arvetes nr 180564, nr 190217 ja nr 190299. Arvetes nr 190098, nr 190152, nr 190197 toodud summade kohta soovis kostja näha tõendeid, miks on kommunaalkulud kasvanud või on kostja nõus maksma nende eest arvestusega maksimaalselt 6 eurot m2 eest. Oma 05.08.2021 vastuses väitis, et arve nr 180613 oli esitaud summale 301 €, kuid sellele tegi hageja kreeditarve 84,31 € elektri eest ning teised kulud on selle arve järgi tasutud. Kostja väitis, et tasus arvete nr 190098, 190152, 190197, 190058 järgsetest summadest 885,74 € poole ehk 442,87 € ja et arvetes nr 190217, 190299, 180564 toodud summad on tasutud. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kohtu põhjendused TsMS § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kuna hagihind on alla 2000 €, siis menetleb kohus asjas lihtmenetluses TsMS § 405 järgi ning otsuse põhjendused on § 444 lg 2 järgi lihtsustatud vormis. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle:  

Pooled sõlmisid 01.07.17 äriruumi üürilepingu xxx hoones oleva mitteeluruumi üldpinnaga 59,32 m2 kasutamiseks Vastavalt lepingu p 2.1 on kostjal kohustus tasuda kuus üüri 63,18 €, millele ei lisandub käibemaks. (7)3





Vastavalt lepingu p 2.2 on kostja kohustatud tasuma kõrvalkulud, kohaselt kohustus kostja tasuma Lepingu eseme kasutamisega seotud kõrvalkulud. Kõrvalkuludeks on kulud Üürileandja või Üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu hoone, kus Äriruumid asuvad (edaspidi nimetatud Hoone) haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused ning maamaks. Kõrvalkulude suuruse määrab Üürileandja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Kostja oli nõus tasuma hagejale arvetes nr 180564, nr 190217, nr 190299 nõutud summad.

Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud üürileping VÕS § 8 lg 1, § 271 järgi ning kostjal on kohustus vastavalt lepingule tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid VÕS 8 lg 2, § 76 lg 1, 2, § 271, § 292 lg 1 järgi. Kohus vaatleb järgnevalt nõudeid, millele kostja vastu ei vaielanud. Hageja on esitanud kohtule arved nr 180564, 190217, 190299 (hagi lisad 2, 8, 9). Neid nähtub järgmine:   

arve nr 180564 03.12.2018 on summas 63,18 eurot ning see sisaldab üürinõuet 2018.a. detsembri eest, millest väidetavalt jättis kostja tasumata 18 senti (tasus 63 eurot), arve nr 190217 06.06.2019 on summa oli 21,06 eurot ning see sisaldab üüritasu nõuet vahemikus 1.-10.06.2019, arve 190299 18.07.2019 on arve summa 16,42 eurot ning see sisaldab kommunaalteenuste nõuet vahemiku 1.-10.06.2019 eest.

Kokku on seega nende arvete järgi kostja võlgnetav summa 37,66 €. Kostja esitas 04.08.2021 väljavõte pangakonto lingilt, millest nähtuvalt tasus ta 13.06.21 nende arvete alusel hagejale 37,66 € (kostja saadetud 05.08.21 meili lisa, infosüsteemi dok nr 14s). Hageja ei ole kostja tõenditele vastuväiteid esitanud. Kuna hagi esitamise ajal olid märgitud arvetes nimetatud üür ja kõrvalkulud tasumata, siis rikkus kostja lepingu p 2.1, 2.2 ja VÕS § 271 ja § 292 lg 1 tulenevate kohustust VÕS § 100 mõttes. Hagejal oli õigus kostja vastu hagi selles osas esitada. Kuna kostja on menetluse ajal rahuldanud selles ulatuses hageja nõude VÕS § 8 lg 2, § 76 lg 1, 2 järgi, siis ei ole ta enam VÕS § 271 ja § 292 lg 1 tulenevate kohustuse rikkumises VÕS § 100 mõttes. Hageja ei ole selles osas nõudest loobunud ega nõuet vähendanud, seda tagasi võtnud ja kuna rikkumine on lõpetatud, ei saa hageja nõuda enam ka VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271 ja 292 lg 1 alusel kostjalt viidatud üüri ja kõrvalkulude tasumisest mainitud arvete järgi 37,66 €. Hageja nõue jääb selles osas rahuldamata. Vaidlus Hageja nõuab arvete nr 190098, 190152 ja 190197, 190058 (hagi lisad 5, 6, 7, 4) järgi kõrvalkulude tasu maksmist, mille osas tõstatas kostja vaidluse kõrvalkulude põhjendamatuse ja väitis, et maksis kuludest poole. VÕS § 292 lg 2 sätestab, et üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Vastavalt lepingu p 2.2 on kostja kohustatud tasuma kõrvalkulud, kohaselt kohustus kostja tasuma Lepingu eseme kasutamisega seotud kõrvalkulud. Lepingust nähtuvalt loetakse kõrvalkuludeks üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu hoone, kus äriruumid asuvad haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused ning maamaks ja et kõrvalkulude suuruse (7)4

määrab üürileandja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Märgitud lepingus sätestatu ei välista seda, et kostjal poleks õigust nõuda VÕS § 292 lg 2 järgi kulu kohta tõendeid või lepingus märgitud metoodika kohta arvestuse metoodika seletust. Selline õigus on kostjal VÕS § 292 lg 2 ning hageja peab üürniku ehk kostja nõudele kulu arvestamise aluseks olevaid asjaolusid tõendama ja võimaldama vastavate kulu dokumentidega tutvuda. Esitatud arvetest nähtub järgmine. Arve nr190098 11.03.2019 summas on 219,68 eurot ning see sisaldab kommunaalteenuste nõuet 2019.a. veebruari eest, Arve nr 190152 15.04.2019 summas on 224,44 eurot ning see sisaldab üüritasu nõuet 2019.a. märtsi eest, Arve nr 190197 09.05.2019 summa on 221,94 eurot ning see sisaldab kommunaalteenuste nõuet 2019.a. aprilli eest. Arve nr 190058 13.02.2019 summa on 219,68 eurot ning see sisaldab kommunaalteenuste nõuet 2019.a. jaanuari eest. Kostja esitas kohute kirja (sõnumivahetus) 15.01.19. millest nähtuvalt päris ta hagejalt selgitust arve nr 180629 kohta, kuid selle arve osas ei ole nõuet hageja esitanud (kostja 05.08.21 esitatud dokumendi lisa). Seejärel on kostja teinud päringu hagejale 15.04.19 kõrvalkulude arvestuse kohta, lisaks on ta esitanud 22.04.19 kirja, millest nähtuval soovis ta hagejalt vastust elektrikulu kohta. Lisaks on ta esitatud 02.09.19 päringu hagejale, kus soovib saada kokku hageja raamatupidajaga, et arutada kommunaalkulude suurust ja et detsembri eest oli esitatud arve 301 €, mida pidi raamatupidaja kontrollima. Lisaks on teinud kostja päringu kulude kohta ka kirjas 19.03.2021, 21.03. 20 (05.098.21 esitatud lisa, dok 15s). Kostja esitatud kirjavahetusest (sõnumivahetusest) hagejaga nähtub, et hageja on vastanud kostjale 12.09.19, et arvele nr 180613 301,18 € tehti 15.01.19 kreeditarve 84,31 ja lõppsummaks jäi 216,87 €. Üürileandja on samas kirjas vastanud, et kõrvalkulude summad on kõigil üürnikel samasugused, mis on arvestatud kulupõhiselt, elektriarved on suurenenud ja kirjas 17.10.19 on vastanud, et kõik arvestused on ruutmeetri põhised. Eelviidatud kostja esitatud tõendeid hinnates leiab kohus, et kostja tõendas oma väiteid, et ta esitas VÕS § 292 lg 2 mõttes päringu hagejale kõrvalkulude suuruse kohta ja soovis saada teavet nende arvestuse ja põhjendatuse osas. Hageja on talle küll vastanud 12.09.19, kuid ei ole arvestuse aluseks olevaid dokumente esitanud ei kostjale ega ka kohtule (vt ärakuulamise protokoll). Seega asub kohus järeldusele, et hageja ei ole tõendanud arvetes nr 190098, nr 190152, nr 190197, nr 190058 märgitud kõrvalkulude põhjendatust ja suurust ei kostjale ega kohtule summas 885,74 €. Kostja on esitanud kohtule 05.08.2021 pangakonto lingi väljavõtte, millest nähtuvalt on ta tasunud hagejale 442,87 € arvetes nr 190098, nr 190152, nr190197, nr 190058 nõutud summadest pool (885,74/2=442,87). Kohus asub järeldusele, et hageja ei ole tõendanud kulude põhjendatust ja suurust mainitud arvete järgi hagetavas summas 885,74 €. Seega ei ole hageja nõue kõrvalkulude saamiseks lepingu p 2.2 ja VÕS § 292 lg 2 järgi arvete nr 190098, nr 190152, nr 190197, nr 190058 põhjendatud pooles ulatuses ehk 442,87 € ja ülejäänud osas 442,87 €, millises ulatuses on kostja selle ära tasunud, on põhjendatud. Kuna hagi esitamise ajal olid märgitud arvete alusel kõrvalkulud 442,87 € ulatuses tasumata, siis rikkus kostja lepingu p 2.2. ja VÕS § 292 lg 1 tulenevate kohustust VÕS § (7)5

100 mõttes ning hageja oli õigus kostja vastu hagi 442,87 € ulatuses esitada. Kuna kostja on menetluse ajal rahuldanud selles ulatuses hageja nõude VÕS § 8 lg 2, § 76 lg 1, 2 järgi, siis ei ole ta enam VÕS § 292 lg 1 tulenevate kohustuse rikkumises VÕS § 100 mõttes. Hageja ei ole selles osas nõudest loobunud ega nõuet vähendanud, nõuet tagasi võtnud ja kuna rikkumine on lõpetatud, ei saa hageja nõuda enam ka VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 292 lg 1 alusel kostjalt viidatud kõrvalkulude tasumisest mainitud arvete järgi summas 442,87 €. Hageja nõue jääb kõrvalkulude saamiseks viidatud arvete järgi rahuldamata. Hageja nõuab kostjalt tasu arve nr 180613 järgi kõrvalkulusid 301,18 € (2018.a. detsembrikuu kõrvalkulud). Kostja väitis oma 05.08.2021, et hageja tegi sellele kreeditarve ja vähendas nõutavat summat 84,13 € elektrikulu osas ning märkis, et muus osas on kostja selle arve alusel ka nõutava summa ära tasunud. Kostja esitatud sõnumivahetusest hagejaga nähtub (kostja 05.08.21 esitatud lisa, dok 15s), et hageja on vastanud kostjale 12.09.19, et arvele nr 180613 301,18 € tehti 15.01.19 kreeditarve 84,31 ja lõppsummaks jäi 216,87 €. Kostja on esitanud koos vastusega (15.01.2021 vastuse lisa 2) ka vastava kreeditarve. Seega on kostja tõendanud, et arve nr 180613 järgi ei saa hageja nõuda kostjalt 301,18 € tasumist nagu hageja on hagis soovinud. Hageja ei ole esitanud ka mingeid vastuväiteid kostja vastusele, et ülejäänud osas on arve nr 180613 järgi kõrvalkulud 216,87 € ulatuses ära tasutud. Nimetatud põhjustel asub kohus järeldusele, et asjas on tõendatud, et kostja ei võlgne hagejale viidatud arve järgi kõrvalkulusid 301,18 € ning kohus leiab, et selles osa aga ka 216,87 € osas, ei ole kostja lepingu p 2.2, VÕS § 292 lg 1 järgi kohustust rikkunud VÕS § 100 mõttes. Hageja ei saa nõuda kostjalt seega ka kohustuse täitmist VÕS § 76 lg 1, 2 § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 292 lg 1 järgi ning hageja nõue on selles osa põhjendamata, tõendamata ja jääb rahuldamata. Kokkuvõte Ülaltoodu alusel leiab kohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja 15.01.21 vastusega esitatud muud arved, mis ei puuduta vaidlusalust kõrvalkulude ja üüri perioodi ning teiste äriühingute arved, ei puutu vaidlusesse ja kohus neile hinnangut ei anna . Tähtsust ei oma kostja esitatud kirjavahtus hagejaga 12.01.2021, mis on toimunud pärast hagi esitamist, sest sisuliselt on kostja ka tolles kirjas soovinud saada kontakti raamatupidajaga ning teinud oma arvestused hageja nõuete kohta. Kostja väide, et ta on lepingu lõpetanud, ei oma tähendus, sest sellest ülenevalt ei ole tõstatatud vaidlust kulude perioodi kohta. Menetluskulude jaotus, hind TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tsiviilasja hind on 1035,79 €. Kostja oli nõus tasuma hagetavast võlast 37,66 € + 442,87 €, mis teeb kokku 480,53 €. Ülejäänud osas jäi hagi sisulistel põhjendustel rahuldamata. Selles osas, mida kostja oli nõus maksma, jäi hagi rahuldamata põhjusel, et kostja tasus selle summa ära menetluse ajal pärast hagi esitamist (hageja ei loobunud osaliselt hagist, ei vähendanud nõuet ega võtnud osaliselt hagi tagasi). Seega asub kohus järeldusele, et oma sisult oli hagi põhjendatud vaid 46% (ulatuses, mille kostja

(7)6

rahuldas). Eeltoodu alusel jäävad poolte menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda ja kohus nende suurust kindlaks ei määra. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

(7)7

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.