I. I.i hagi L. C. V. vastu põhivõla 25 370 euro, viivise 4961,86 euro ja alates 20.01.2021 edasise viivise saamiseks määras 0,022% päevas 32 369,07 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: I. I. (xxxx, xxxx, e-post: xxxx), esindaja vandeadvokaat Lennart Oja Kostja: L. C. V. (xxxx, xxxx, e-post: xxxx), esindaja Allan Viirma 21.10.2021
Kohtuistung Istungil osalenud isikud
hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Lennart Oja ja Oksana Bibikova, kostja lepinguline esindaja Allan Viirma
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Välja mõista L. C. V.ilt I. I.i kasuks põhivõlgnevus 12 685 eurot ja alates 19.01.2021 viivis määras 0,022% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni.
3.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse senine käik
1.A. K. esitas 19.01.2021 Harju Maakohtusse hagi L. C. V. vastu.
2.Maakohus võttis 22.01.2021 määrusega A. K. hagi L. C. V. vastu põhivõla 25 370 euro, viivise 4961,86 euro ja alates 20.01.2021 edasise viivise saamiseks määras 0,022% päevas menetlusse.
3.Kohus asendas 05.04.2021 määrusega hageja A. K. ja luges uueks hagejaks I. I.i.
4.14.09.2021 määrusega jättis kohus hageja 13.09.2021 menetlusdokumendis esitatud alternatiivnõude kostja kohustamiseks tahteavalduse andmiseks menetlusse võtmata. Kohus leidis, et hageja alternatiivnõudega ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. A. K. ei ole tsiviilasjas menetlusosaline ja kohus ei saa tuvastada menetlusvälise isiku poolt sõlmitud lepingust tulenevaid kohustusi ja kohustada teda andma lepingu muutmiseks tahteavaldusi. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
5.Tallinnas Ristiku 89 asuva elamu omanikud ja OÜ TELWOOD INVEST (arendaja) sõlmisid 29.03.2017 lepingu eluruumide üldpinna ja elamu reaalosadeks olevate korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ning elamu rekonstrueerimise tingimuste kokkuleppimiseks. Lepingus leppisid pooled mh kokku, et: 1) arendaja ehitab elamu pööningukorrusele kolmanda korruse ja pööningukorruse nii, et sinna tekivad uued korteriomandid; 2) arendaja teeb elamule erinevad renoveerimis- ja remonttööd; 3) omanikud võõrandavad uued korteriomandid arendajale tööde teostamise eest ning 4) uute korteriomandite tekkimisel elamu korteriomandite kaasomandi osades toimuvate muudatuste registreerimiseks esitavad nad kinnistusosakonnale vastava avalduse kümne tööpäeva jooksul arvates vastava ehitusloa väljastamisest. Uute korteriomandite hulgas oli ka korter nr 6C, mille suurus pidi algselt olema 48,2 m2.
6.Omanikud ja arendaja sõlmisid 26.04.2017 lepingu, milles sisaldus mh kinnistamisavaldus uute korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks ning asjaõigusleping uute korteriomandite omandi üleandmiseks arendajale. Nimetatud lepingu alusel kanti korteriomand 6C kinnistusraamatusse. Arendaja võõrandas korteriomandi 6C 23.08.2017 lepinguga A. K.le ning ta kanti korteriomandi 6C omanikuna kinnistusraamatusse.
7.A. K. müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 25.09.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks. Müügilepingu pooled sõlmisid kokkuleppe mh järgmises: 1) A. K. müüb kostjale korteriomandi 6C; 2) korteriomand 6C on ehitamisjärgus; 3) korteriomandi 6C ehitustööd tuleb lõpetada hiljemalt 24.11.2017; 4) korteriomandi 6C reaalosa suurus on 48,2 m2, kuid see võib suureneda; 5) korteriomandi 6C pindala suurendamisel tuleb kostjal tasuda täiendav ostuhind arvestusega 2150 eurot iga täiendava ruutmeetri eest; 6) korteriomandi 6C pindala suurendamisel tuleb A. K.l teha enne korteriomandi 6C omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimist vajalikud toimingud korteriomandi 6C reaalosa suuruse muutmiseks ja vastavate muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse; 7) kui korteriomandi 6C pindala muutub, kuid A. K. ei jõua seda muutust kinnistusraamatusse kanda, kohustub kostja suurenenud ruutmeetrite eest tasuma siis, kui korteriomand 6C uus pindala on kinnistusraamtusse kantud, kuid mitte hiljem kui 30.03.2018; 8) kui kostja viivitab ostuhinna tasumisega, kohustub ta tasuma viivist 0,022% iga viivitatud päeva eest tasumata summalt; 9) korteriomandi 6C omandi üleandmiseks sõlmitakse asjaõigusleping hiljemalt 19.12.2017.
8.Kuivõrd arendaja ehitustööd valmisid planeeritust hiljem, sõlmisid A. K. ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ning asjaõiguslepingu, milles lepiti kokku, et korteriomandi pindala suurenemisel tuleb A. K.l teha korteriomandi 6C reaalosa suuruse muutmiseks vajalikud toimingud ning luua vajalikud eeldused muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse hiljemalt 01.07.2018. Seega enam ei pidanud A. K. ise muutma kinnistusraamatus korteriomandi 6C andmeid. A. K. ei saanudki seda teha, kuna andis selle lepinguga kostjale korteriomandi üle.
9.06.11.2017 lepingu järgi, kui korteriomandi pindala muutub, kuid A. K. ei jõua seda muutust kinnistusraamatuse kanda, kohustub kostja suurenenud ruutmeetrite eest tasuma siis kui kostja on korteriomandi suurenenud pindala kinnistusraamatusse kandnud, kuid mitte hiljem, kui 01.07.2018. Seega oli lepingu sõlmimise järel olukord, kus A. K.l tuli teha kõik vajalikud toimingud, et korteriomandi suurenenud pindala kinnistusraamatusse kandmise eeldused oleksid täidetud hiljemalt 01.07.2018 ning kostja saaks korteriomandi suurenenud pindala kanda kinnistusraamatusse ning kostja pidi tasuma korteri pindala suurenenud osa eest A. K.le kokkulepitud ostuhinna osa kui see on kantud kinnistusraamatusse, kuid mitte hiljem kui 01.07.2018.
10.Elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite eriomandi kokkuleppe muutmiseks, mille eesmärgiks oli mh korteriomandi 6C üldpinna muutmine kinnistusraamatus nii, et uus üldpinna suurus oleks 60 m2. Kuigi selle lepingu alusel korteriomandi 6C üldpinna kohta kinnistusraamatusse numbrilist kannet ei olnud seaduse muutumise tõttu võimalik teha, tehti kinnistusraamatusse kanne selle kohta, et korteriomandi 6C eriomandi ese ja sisu nähtub eriomandi kokkuleppe muutmise lepingust ning selle lisaks olevast hoonejaotusplaanist, mille kohaselt oli korteriomandi 6C üldpind 60 m2. Vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 12.09.2018. Kuivõrd korteriomandi 6C suurenenud üldpinna kinnistusraamatus registreerimise eeldused olid täidetud 14.08.2018 lepingu sõlmimisega, oli A. K. hiljemalt 14.08.2018 täitnud oma kohustuse ning tal tekkis õigus nõuda kostjalt korteriomandi 6C suurenenud pindala osa (11,8 m2) eest kokkulepitud ostuhinna osa 25 370 eurot.
11.Hagejal on õigus nõuda viivist alates 15.08.2018 võlaõigusliku müügilepingu punkti 3.7. alusel 0,022% päevas. 19.01.2021 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 4961,86 eurot. Lisaks taotleb hageja edasise viivise välja mõistmist alates 20.01.2021.
12.Pooled ei leppinud 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 kokku võlasuhte lõpetamises ega nõudest loobumises. Kinnitus antakse selleks ajaks olemasolevate kohustuste kohta, mitte aga tulevikus tekkida võivate kohustuste suhtes. Ei ole ühtegi mõistlikku põhjust, miks A. K. pidanuks loobuma täiendavast ostuhinna osast. Kostja ei ole tuginenud enne hagivastust asjaolule, et 06.11.2017 lepingus antud kinnitus lõpetaks tulevikus tekkivad nõuded. Kostja on jätnud ostuhinna osa tasumata põhjusel, et tal tekkis ekslik arusaam, et ta ei pea ostuhinna osa tasuma, kuna korteri müüja hilines oma kohustuste täitmisega.
13.Õige ei ole kostja seisukoht, et A. K. pidi täiendava ostuhinna nõude omandamiseks sõlmima kostjaga korteriomandi ostuhinna suurendamise kokkuleppe. Kostja vastuväited
14.Kostja hagi ei tunnista. 25.09.2017 lepingu punktis 3.6 leppisid lepingu pooled kokku täiendavalt selles, et korteri ostuhind võib muutuda seoses korteri pindala muutumisega ning ostja (kostja) kohustus tasuma pindala suurenemise korral täiendavate ruutmeetrite eest 2150 eurot ühe ruutmeetri kohta hiljemalt korteri omandi üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimisel. 25.09.2017 sõlmitud lepingu punkti 3.6 sõnastust on poolte kokkuleppel muudetud
06.11.2017 lepinguga. Seega ei ole kostja hinnangul kehtetu (25.09.2017) lepingu punkti 3.6 analüüs otstarbekas. Kostja hinnangul on 06.11.2017 muudetud sõnastuses punkt 3.6 kehtiv sellises sõnastuses nagu on kirjas p 3.1, alates 25.09.2017, sest lepingu pooled ei ole kokku leppinud, et muudetud sõnastus kehtiks alates sõnastuse muutmise kokkuleppe tegemisest või hakkaks kehtima mõnel tulevikus saabuval ajahetkel.
15.Lepingu poolte vahel tekkis korteri müügitehingust tulenev võlasuhe 25.09.2017 lepingu alusel. 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 on lepingu pooled kokku leppinud, et käesoleva lepingu sõlmimisega loevad nad lepingu kohaselt täidetuks ning ei oma mingeid nõudeid ega pretensioone üksteiste vastu. Seega on lepingu pooled selgesõnaliselt notariaalses vormis kokku leppinud selles, et kummalgi ei ole teineteise vastu mitte mingisuguseid nõudeid ja 25.09.2017 leping on täidetud kohaselt ning lõplikult. Kui leping on kohaselt täidetud on kõik lepingulised kohustused täidetud, mitte ei esine veel mingeid tulevikus täidetavaid või lepingust tekkivaid kohustusi, mis on täitmata. 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 toodud kokkulepe on oma sisult VÕS § 207 tingimustele vastav. Seega kuna A. K.l puudus alates 06.11.2017 nõue kostja vastu, ei olnud tal võimalik nõuet kostja vastu hagejale loovutada. Kostja ei võlgne mitte midagi. Kui pooled notariaalses vormis on kinnitanud nõuete lõppemist, siis peale sellesisulise kokkuleppe tegemist ongi poolte vahelised nõuded lõppenud ja mingeid nõudeid ei saa selle kokkuleppe järel veel teineteisele esitada. Vastasel juhul ei oleks nõuete puudumist ja lepingu täitmist kinnitavatel kinnitustel ja kokkulepetel üldse mingit tähendust ja õiguslikku toimet.
16.Alternatiivselt leiab kostja, et hagejal puudub sissenõutav nõue. 25.09.2017 lepingu järgi ruutmeetrite suurendamise asjaajamise eest vastutas hageja õiguseellanne A. K., kes pidi korraldama ehitus- ja kasutusloa korteri pinna suurendamiseks ja tegema sellega seonduvad vajalikud toimingud kokkulepitud tähtajaks, juhul kui ta soovis saada täiendavaid rahasummasid. Vaidlust ei ole, et 01.07.2018 kostja korteriomandi suuruse osas muudatusi kinnistusraamatusse kantud ei olnud. Kuna nimetatud tingimuse täitumine sõltus A. K.st ja A. K. kokkulepitud tingimust ei täitnud ei saa kostjale ette heita mistahes rahasummade tasumisest keeldumist. 06.11.2017 lepingu punktis 3.2 kokkulepitu üksnes toetab kostja seisukohta. Antud kokkuleppe punkt väljendab ühemõtteliselt, et kui A. K. ületab 30.03.2018 kuupäeva, kaotab ta juba osa arvestuslikust võimalikust summast. 01.07.2018 kuupäeva ületades kaotas A. K. lepingu kohaselt õiguse mistahes rahasummadele igal juhul ja seda asjaolu ei saa kostjale ette heita. Kostja on ostuhinna täies ulatuses tasunud, ostuhinna muutumises ei ole lepingu pooled kokku leppinud. A. Ivanov ei ole kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamislepingu pooleks. Kohtuotsuse põhjendused
17.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
18.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) Tallinnas Ristiku 89 asuva elamu omanikud ja OÜ TELWOOD INVEST (arendaja) sõlmisid 29.03.2017 lepingu eluruumide üldpinna ja elamu reaalosadeks olevate korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ning elamu rekonstrueerimise tingimuste kokkuleppimiseks (t.lk 9-21); 2) Ristiku 89 korteriomandite omanikud ja arendaja sõlmisid 26.04.2017 lepingu, milles sisaldus mh kinnistamisavaldus uute korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks ning asjaõigusleping uute korteriomandite omandi üleandmiseks arendajale; nimetatud lepingu alusel kanti vaidlusalune korteriomand 6C kinnistusraamatusse (t.lk 22-32); 3) arendaja võõrandas korteriomandi 6C 23.08.2017 lepinguga A. K.le ning ta kanti korteriomandi 6C omanikuna kinnistusraamatusse (t.lk 31 p); 4) A. K. müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 25.09.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks (t.lk 33-37 p);
5) sõlmisid A. K. ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ning asjaõiguslepingu (t.lk 38-41 p); 6) elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite eriomandi kokkuleppe muutmiseks (t.lk 42-49).
19.Pooled vaidlevad selle üle, kas: 1) A. K.l oli kohustus kanda kinnistusraamatusse muudatus korteriomandi 48,2 m2-lt 60 m2-ni suurenemise kohta; 2) korteriomandi suurendamise muudatusega jäädi hiljaks; 3) kostjal on kohustus tasuda hagejale korteriomandi suurenemise eest.
20.1.Hageja on seisukohal, et kuivõrd ehitustööd valmisid arendajal planeeritust hiljem, siis sõlmisid A. K. ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Seega ei pidanud muudatusi enam tegema A. K., vaid kostja ise.
20.2.Kostja on seisukohal, et kuivõrd puudub vaidlus selles, et 01.07.2018 kostja korteriomandi suuruse osas muudatusi kinnistusraamatusse kantud ei olnud, siis puudub hagejal õigus mistahes summa nõudmiseks.
20.3.KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Sama paragrahvi lõike 21 järgi peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus esitatakse koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel notarite elektroonilise infosüsteemi kaudu. Mõjuval põhjusel võib kinnistamisavalduse ja kinnistamiseks vajalikud dokumendid esitada teise notari vahendusel. Notar selgitab isikule, millised dokumendid tuleb kinnistamisavaldusele lisada ja millised nõuded neile kehtivad.
20.4.Müüja A. K. ja kostja kui ostja vahel 25.09.2017 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu p
1.1.kohaselt ostis kostja korteriomandi 6C üldpinnaga 48,2 m2 (t.lk 33).
20.5.A. K. ja kostja muutsid 25.09.2017 sõlmitud võlaõigusliku lepingu punkti 3.6 06.11.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu osalise muutmise kokkuleppe punktiga 3.1 (t.lk 39). Lepingu punktis 3.6 (t.lk 39 p) leppisid müüja ja ostja kokku ja avaldasid, et lepingu eseme ostuhind võib muutuda seoses lepingu eseme pindala muutumisega. Ostja avaldas, et soovib lepingu eseme osta ka siis, kui lepingu eseme pindala suureneb ning kohustub sellisel juhul tasuma müüjale iga lisanduva ruutmeetri eest 2150 eurot hiljemalt korteri reaalosa suuruste muutmise lepingu sõlmimisel. Müüja kohustub tegema vajalikud toimingud lepingu esemeks oleva korteri reaalosa suuruse muutmiseks ning looma vajalikud eeldused, et ostjal oleks võimalik sõlmida kasutuskorra kokkulepe ja vastavate muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks hiljemalt 01.07.2018. Kui lepingu eseme pindala muutub, siis koos reaalosa suuruste muutmise lepinguga kohustuvad müüja ja ostja leppima ka kokku ostuhinna muutmises lähtudes 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktist 3.6. Kui lepingu eseme pindala ei muutu või muudatust pole lepingu sõlmimise ajaks kinnistusraamatusse kantud, siis jääb ostja kasutusse lepingu eseme osa, mis faktiliselt, lähtuvalt kinnistusraamatu kandest, on lepingu esemeks ning ostja kohustub suurenenud ruutmeetrite eest tasuma, kui vastavad muudatused on kinnistusraamatusse kantud, kuid mitte hiljem kui 01.07.2018. Sama lepinguga sõlmiti hüpoteekide kustutamise kokkulepped, tehti eelmärke kustutamise kinnistamisavaldus ja sõlmiti asjaõigusleping (t.lk 38 p). Lepingu punktiga 5.3 (t.lk 40 p) leppisid müüja ja ostja kokku lepingu eseme kinnisomandi üleandmises. Müüja lubas ja ostja avaldas soovi vastava õigusmuudatuse kinnistusraamatusse kandmiseks. Müüja ja ostja palusid vastavalt AÕS § 120 ja § 641 kustutada
korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr 7701050 II jaost endise omaniku kanne ja kanda uue omanikuna kostja.
20.6.Ristiku 89 elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite eriomandi kokkuleppe muutmiseks ja tehti kinnistamisavaldused (t.lk 42-49). Lepingu punkti 1.7 kohaselt avaldasid omanikud, et lepingu eesmärgiks on Tallinnas, Ristiku 89 asuvas elamus kuue korteriomandi, mis on nimetatud lepingu punktides 1.1. kuni 1.6. üldpindade suuruste muutmine kinnistusraamatus vastavalt lepingus sisalduvale kokkuleppele ja vastavalt lepingu lisaks olevatele Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud hoonejaotusplaanidele, millel on projekteerimiseks või ehitusekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus. Lepingu punkti 1.3 kohaselt oli korteriomandi nr 6 C üldpind 48,2 m2 (t.lk 43 p) ja punkti 3.1. järgi suurenes nimetatud korteri pindala 11,80 m2 võrra, mille tulemusena reaalosa suurus on seoses muutmisega 60 m2 (t.lk 45 p).
20.7.Kohus nõustub kostjaga selles, et puudub vajadus analüüsida 25.09.2017 lepingu punkti 3.6, kuna A. K. ja kostja muutsid vastavalt 06.11.2017 lepingu punktile 3.1 25.09.2017 lepingu punkti 3.6. Lepingu pooled ei märkinud 06.11.2017 lepingus, et mingis osas jääb 25.09.2017 lepingu punkt 3.6. kehtima. Seega tuleb kostja ja A. K. õiguste ja kohustuste hindamisel lähtuda 06.11.2017 lepingu punktis 3.1 toodud lepingu 3.6. muudetud tekstist.
20.8.Kohus leiab, et tulenevalt KRS § 34 lõikest 1, sama paragrahvi lõikest 21 ja A. K. ja kostja vahel 06.11.2017 sõlmitud lepingu punktist 5.3 puudus A. K.l alates sama lepingu sõlmimisest s.t alates 06.11.2017 õigus teha muudatusi kinnistusraamatus. Kinnistusraamatu väljavõtte (t.lk 31 p) kohaselt on kostja korteriomandi Ristiku 89-6C omanikuks 23.08.2017 kinnistusraamatu avalduse alusel sisse kantud 08.09.2017. Vaidlus puudub selles, et reaalosade muutmise suuruses lepiti kokku 14.08.2018 eriomandi kokkuleppe muutmise lepinguga s.t peale A. K.lt kostjale 06.11.2017 korteriomandi üleandmist. Seega puudus A. K.l alates sellest hetkest võimalus kinnistusraamatus muuta korteri reaalosa suurust. Peale omanikukande muutmist ei olnud A. K. enam KRS § 34 lg 1 kohaselt isikuks, kellel oleks kinnistamisavalduse esitamise õigus s.t ta ei olnud enam isik, kelle õigusi kanne oleks puudutanud või kelle kasuks kannet oleks tehtud. Avalduse kinnistusraamatusse korteriomandi reaalosa suuruse muutmise kohta oleks saanud 14.08.2018 lepingu alusel teha kostja ise. Seetõttu on põhjendamatu kostja etteheide, et A. K. reaalosa suurust kinnistusraamatus peale eriomandi kokkuleppe muutmise lepingu sõlmimist ei muutnud.
21.1.Hageja nõustus 21.10.2021 istungil (t.lk 164 p 01:32:15), et A. K. viivitas eelduste täitmisega, aga viivitus ei olnud ülemäära suur ja kostja ei kasutanud mingeid õiguskaitsevahendeid sellest tulenevalt.
21.2.Kostja on seisukohal, et 25.09.2017 lepingu järgi ruutmeetrite suurendamise asjaajamise eest vastutas hageja õiguseellanne A. K., kes pidi korraldama ehitus- ja kasutusloa korteri pinna suurendamiseks ja tegema sellega seonduvad vajalikud toimingud kokkulepitud tähtajaks, juhul kui ta soovis saada täiendavaid rahasummasid. Vaidlust ei ole, et 01.07.2018 kostja korteriomandi suuruse osas muudatusi kinnistusraamatusse kantud ei olnud.
21.3.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 06.11.2017 lepingu punktiga 3.1. muudetud punkti 3.6 järgi kohustus müüja tegema vajalikud toimingud lepingu esemeks oleva korteri reaalosa suuruse muutmiseks ning looma vajalikud eeldused, et ostjal oleks võimalik sõlmida kasutuskorra kokkulepe ja vastavate muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks hiljemalt 01.07.2018. Pooltel puuduvad erimeelsused ka selles, et viidatud punktis märgitud kuupäevaks ei olnud korteri reaalosa suuruse muutmise toimingud lõpetatud. Korteriomandi 6C reaalosa
suuruse muutmise toimingud olid lõpetatud 14.08.2018, mil sõlmiti notariaalse korteriomandite eriomandi kokkulepe muutmine ja tehti kinnistamisavaldused. Seega hilines A. K. müüjana 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6. märgitud kohustuse täitmisega ligi poolteist kuud. Kohtu küsimusele, milline on ostjat kaitsev sanktsioon nt müüja tähtaja ületamisel, vastas hageja viitega 25.09.2017 lepingu punktile 5. Kostja leidis, et leping müüjale sanktsioone ette ei näe (t.lk 162 p alates 00:17:57). Kohus nõustub kostjaga, et viidatud lepingu punktist 5 ei tulene müüjale sanktsiooni lepingust tulenevate kohustuste täitmisel. Samuti tuleb kohtu hinnangul arvestada, et 25.09.2017 lepingus oli reaalosa suuruse muutmise tähtajaks 30.03.2018, mida pooled pikendasid 06.11.2017 lepingu punktiga 3.1. muutes kehtivat punkti 3.6 ja märkisid uueks tähtajaks 01.07.2018. Seega leppisid pooled 06.11.2017 kokku müüjale soodsamas tähtajas, mida müüja vaatamata pikendamisele ei suutnud täita.
21.4.Kohtu hinnangul võib kostjal müüja lepingurikkumise vastu sanktsioonide puudumist käsitleda kui poolte lepinguliste õiguste ja kohustuste tasakaalu puudumisena, mis võib kohtu hinnangul olla vastuolus VÕS §-st 6 tuleneva hea usu põhimõttega.
22.Korteriomandi suurendamise eest tasumise kohustusest
22.1.Hageja leiab, et kostja oleks pidanud tasuma korteri reaalosa suurendamise eest kohe peale 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite eriomandi kokkuleppe muutmist ja kinnistamisavalduste tegemist.
22.2.Kostja leiab, et poolte vahel 06.11.2017 sõlmitud lepingu punktis 2.4 sisalduv kokkulepe on oma sisult VÕS § 207 tingimustele vastav. Seega, kuna A. K.l puudus alates 06.11.2017 nõue kostja vastu, siis ei olnud tal võimalik nõuet ka loovutada. Samuti leidis kostja, et lepingu pooled ei sõlminud lepingut reaalosa suuruse muutmiselt tasu saamiseks.
22.3.VÕS § 207 lg 1 ja 2 kohaselt lõpeb võlasuhe, kui võlausaldaja ja võlgnik on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud seoses võlausaldaja loobumisega nõudest. Võlasuhte lõppemise kohta sätestatut kohaldatakse, kui võlasuhte pooled on kokku leppinud või võlausaldaja tunnistab, et võlasuhet ei ole.
22.4.Tulenevalt 06.11.2017 lepingu punktist 2.4 lepivad müüja ja ostja kokku, et lepingu sõlmimisega loevad nad lepingu kohaselt täidetuks ning ei oma mingeid nõudeid ega pretensioone teineteise vastu.
22.5.Kohus leiab, et A. K. ja kostja vahel 06.11.2017 sõlmitud lepingu punktid 2.4. ja punkti 3.1. alapunkt 3.6. on vastuolus. Kohus juhtis viidatule tähelepanu ka 21.10.2021 toimunud kohtuistungil (t.lk 163, 00:34:47). Kohtu hinnangul ei saa 06.11.2017 lepingu viidatud punkte tõlgendada selliselt, et hagejal võis olla soov muuta võlaõiguslikku lepingut ja kostjal ei olnud selle vastu midagi, sest pooled olid kinnitanud, et kohustused ei olnud täidetud. Lepingu sõlmimise kuupäevaks ei olnud vaidlusaluse korteri reaalosa suurust veel muudetud ning 14.08.2018 lepingu sõlmimisest saab järeldada, et kostja oli korteri reaalosa suurusest huvitatud, sest ilmus 14.08.2018 lepingu sõlmimisele (t.lk 42). Kohus leiab, et nii A. K. kui ka kostja soov oli muuta lepingu punkti 3.1. alapunkti 3.6. Viidatud lepingu punktist tulenesid kohustused mõlemale lepingupoolele. A. K. kohustus suurendama korteriomandi 6C reaalosa ja kostja kohustus reaalosa suurenemise eest maksma tasu. Seega tulenes kostjale viidatud lepingust kohustus reaalosa suurenemise eest tasu maksmiseks. Kohtu hinnangul võis lepingu punkt 2.4. jääda lepingusse ekslikult, kuna lepingu punktist 3.1. nähtus lepingupoolte tahe, mille kohaselt ei lugenud A. K. ja kostja lepingut veel kohaselt täidetuks. Seega ei saanud ei saanud pooltel olla lõppenud ka nõuded teineteise vastu. Seega sai hageja A. K.lt omandada 06.11.2017 lepingust tuleneva nõude kostja vastu.
22.6.Kohus nõustub kostjaga ka selles, et tulenevalt 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis
3.6.kokkulepitust pidid lepingupooled lepingu eseme pindala muutumisel korteri reaalosa suuruste muutmise lepingus leppima kokku ostuhinna muutmises tulenevalt 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6. sätestatust. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et eriomandi kokkuleppe muutmise lepingus ostuhinna muutmise kokkulepet ei sisaldu. Siiski saab kohtu hinnangul ostuhinna muutmise aluseks võtta 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6 märgitu.
22.7.Kohus leiab, et arvestades 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunkti 3.6., 14.08.2018 sõlmitud eriomandi muutmise kokkulepet, ostuhinna kokkuleppe sõlmimise lepingu puudumist, A. K. hilinemist 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6. sisalduva korteriomandi reaalosa suuruse muutmisel ja VÕS § 6 sätestatut, on kõiki asjaolusid arvestades põhjendatud hageja põhinõude rahuldamine pooles s.o 12 685 euro ulatuses.
22.8.Hageja väidab, et kostja on kohtumenetluses asunud oma vastuväiteid lepingulise kohustuse täitmata jätmisel täiendama ja enne kohtumenetlust olid tal teised vastuväited, mistõttu ei saa tema kohtumenetluses esitatud täiendavaid seisukohti arvestada. Kohus leiab, et kohtumenetluses vastuväidete täiendamine on lubatav. Enda õiguste kaitseks lepingulise esindaja võtmine, kes suudab vastuväiteid täiendada, on mõistetav ja kindlasti ka lubatav. Kohtu hinnangul ei võiks poole vastuväited muutuda vastuoluliseks, kuid vastuväidete täiendamine õigusteadmistega isiku poolt võiks eeldada.
23.Viivistest
23.1.Hageja nõuab hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivist 4961,86 eurot ja alates hagiavalduse esitamisest 0,022% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni.
23.2.Kostja vaidleb hagile tervikuna vastu, kuid eraldi viivisele vastuväiteid ei esitanud.
23.3.Kuivõrd pooled ei leppinud 14.08.2018 lepingus kokku ostusumma muutmises, siis ei pea kohus põhjendatuks hageja viivisenõuet kuni hagiavalduse esitamiseni. Kohus nõustub kostjaga, et pooltel puudus ostusumma muutmise kokkulepe ja seetõttu puudus ka nõue, millelt viivist arvutada.
23.4.Pooled leppisid 25.09.2017 lepingu punktis 3.7 kokku, et juhul kui ostja ei täida lepingu punktis 3.6 nimetatud kohustusi tähtaegselt, on müüjal õigus nõuda ja ostja on kohustatud tasuma viivist 0,022% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kohus peab põhjendatuks hageja viivisenõuet alates hagiavalduse esitamisest 0,022% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni. Pooled leppisid viivise määras kokku 25.09.2017 lepingu punktis 3.7.
23.5.Kohus leiab, et osundatust tulenevalt on põhjendatud hagi rahuldamine põhisummas 12 685 euro ulatuses ja kostjalt hagejale viiviste väljamõistmine alates hagiavalduse esitamisest s.o 19.01.2021 määras 0,022% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni.
24.Menetluskulude jaotus
24.1.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
24.2.Kohus leiab, et arvestades hagi rahuldamata jätmist, vastuhagist osalist loobumist ja selle osalist rahuldamata jätmist, on mõistlik ja põhjendatud menetluskulude poolte endi kanda jätmine.
24.3.TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 30.08.2022 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 18.11.2021 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.