I I-E, R E hagi ASSG MAIN OÜ vastu võlgnevuse, leppetrahvi ja kahjuhüvitise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
40 139,51 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: I I-E (isikukood xxx; elukoht xxx); Hageja II: R E (isikukood xxx; elukoht xxx); Hagejate lepinguline esindaja: Aet Peetso (Ameera OÜ; epost: [email protected]); Kostja: ASSG MAIN OÜ (registrikood 14749339; asukoht Luise 17/1, Tallinn, 10142 Harjumaa); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ivo Kallas (Advokaadibüroo Koch ja Partnerid; e-post: [email protected]).
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
27.10.2021 Hagejad I I-E, R E, hagejate lepinguline esindaja Aet Peetso; Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ivo Kallas
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista kostjalt ASSG MAIN OÜ hagejate I I-E ja R E kasuks solidaarselt välja põhivõlgnevus summas 12 000 eurot.
3.Mõista kostjalt ASSG MAIN OÜ hagejate I I-E ja R E kasuks solidaarselt välja sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt 12 000 eurot perioodi 29.05.2021 03.11.2021 eest summas 418,19 eurot.
Mõista kostjalt ASSG MAIN OÜ hagejate I I-E ja R E kasuks solidaarselt välja viivis põhinõudest (12 000 eurot) alates 04.11.2021 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
5.Jätta hagi rahuldamata leppetrahvi 12 000 euro nõudes.
6.Jätta hagi rahuldamata kahju hüvitamise nõudes summas 3118 eurot ja kahjunõudega seotud viivisenõudes.
7.Jätta Harju Maakohtu 12.04.2021 määrusega tsiviilasjas nr 2-21-5532 kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
8.Jätta menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud kostja määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud. Jätta hagi tagamise määrusele määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud kostja ASSG MAIN OÜ kanda.
2-21-5532
9.Mõista kostjalt ASSG MAIN OÜ hagejate I I-E ja R E kasuks solidaarselt välja hagi tagamise määrusele määruskaebuse esitamisega seotud hagejate menetluskulud summas 300 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (300 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejatele solidaarselt käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
10.Jätta muus osas menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJATE NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED
1.I I-E ja R E (hagejad) esitasid 08.04.2021 Harju Maakohtule hagiavalduse ASSG MAIN OÜ (kostja) vastu võlgnevuse, leppetrahvi ja kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Käesolev tsiviilasi oli kohtunik Viktor Brügeli menetluses, kuid seoses kohtunik Viktor Brügeli lahkumisega Harju Maakohtust vahetus tsiviilasjas nr 2-21-5532 kohtunik ning asi jagati 06.09.2021 ümber kohtunik Andres Suik ́i menetlusse.
2.Hagejad paluvad kostjalt hagejate kasuks välja mõista põhivõlgnevus 22 900 eurot ja leppetrahv 12 000 eurot. Samuti paluvad hagejad kostjalt hagejate kasuks välja mõista tekitatud kahju (tehtud kulud) summas 3118 eurot. Lisaks paluvad hagejad kostjalt hagejate kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis summas 40,07 eurot (ajavahemik 01.04-07.04.2021.a) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudest 22 900 eurot ja tekitatud kahjusummast 3119,27 eurot kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte enam kui 26 019, 27 eurot.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja sõlmisid 26.01.2021 Tallinna notari P P juures notariaalselt tõestatud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu. Hagejad ostsid ja kostja müüs müügilepingu esemeks oleva ja aadressil xxx asuva korteriomandi, mille reaalosaks oli eluruum nr xxx, koos selle oluliste osadega ja päraldistega (p 1.1, lisa 2). Müügilepingu p-s 1.5.3 müüja kinnitas, et lepingu esemel ei ole selle ostjale üleandmise hetkel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saa märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu kohaselt oli müügilepingu eseme käibemaksuga müügihinnaks 229 000 eurot (p 2.1). Hageja I maksis 26.01.2021 müügilepingu sõlmimise päevaks müügitehingut tõestava notari deposiitkontole 10% müügilepingu eseme müügihinnast so 22 900 eurot vastavalt müügilepingu p-le 2.2 ja ühtlasi lepiti müüjaga kokku selles, et notar kannab eelnimetatud summa
2-21-5532 müüja so kostja ASSG MAIN OÜ kontole selgitusega „xxx ostuhind“ kahe pangapäeva jooksul, arvates müügilepingu sõlmimisest. Hagejatele teadaolevalt on notar eelnimetatud kohustuse nõuetekohaselt täitnud ja maksnud kostja arvelduskontole müügilepingu täitmise raames 22 900 eurot.
4.Ostuhinnast 184 100 eurot kohustusid ostjad tasuma hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks (p 2.3) ja ostuhinnast 22 000 eurot olid ostjad kohustatud tasuma müüja kontole või müüja poolt näidatud kolmanda isiku kontole 3 pangapäeva jooksul päevast, mil kohalik omavalitsus on väljastanud müügilepingu esemele kasutusloa (p 2.4). Müüja (kostja) ja ostja (hageja) leppisid müügilepingu sõlmimisel kokku selles, et müüja kohustub ehitama lepingu eseme valmidusse „võtmed kätte“ sh teostama ostjaga kooskõlastatud viimistluse hiljemalt 01.03.2021.a. Tasu lepingu eseme valmisehitamise, haljastustööde ja dokumentatsiooni sh kasutusloa hankimise eest sisaldub lepingu eseme ostuhinnas (p 2.7.1.). Müüja kohustus tagama lepingu eseme vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele), samuti katastriüksuse, millel asub hoone, heakorrastatuse vastavalt ehitusprojektis ettenähtule (p 2.7.2).
5.Lepingu eseme valmidust ja lepingule vastavust kontrollitakse Müüja ja Ostja poolt ning selle kohta koostavad Müüja ja Ostja ehitustööde ülevaatamise akti (edaspidi nimetatud Akt). Ehitustööde ülevaatamine teostatakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Ehitustööde ülevaatamise Akti allakirjutamisest alates loetakse ehitustööd Ostja poolt vastu võetuks. Puuduste olemasolu, mis ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist, ei ole aluseks Aktiga vastuvõtmisest keeldumiseks. Juhul, kui lepingu esemel eksisteerivad puudused, mis ei takista lepingu eseme sihipärast kasutamist, tuleb need märkida Akti. Pärast puuduste tuvastamist lepivad pooled Akti koostamisel kokku tähtajas, mille jooksul Müüja kohustub tagama ja korraldama eelnimetatud puuduste kõrvaldamise enda kulul. Nimetatud tähtaeg ei või olla pikem kui kaks kuud (p 2.8).
6.Müüja ja Ostja leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme, mis on vaba käesolevas lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest, omandi üleandmiseks Müüjalt Ostjale mitte hiljem kui 01.03.2021.a ning tingimusel, et hoone ja lepingu ese on valmis ehitatud ning Ostja on Müüjale tasunud ostuhinna või taganud selle tasumise vastavalt punktis kaks (2) toodule (p 3.1). Ostjal oli kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda (leping ühepoolselt lõpetada), kui Asjaõiguslepingut ei saa sõlmida, kuna Müüja poolt ei ole täidetud lepingu punktis 2.7 nimetatud kohustused (p-d 5.2 ja 5.2.1). Müügilepingust taganemisel punkti 5.2. alusel või muu Müüjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu on Müüja kohustatud Ostjale tagastama kõik käesoleva lepingu kohaselt Müüjale tasutud summad ning lisaks tasuma Ostjale leppetrahvi kaksteist tuhat (12 000) eurot kahe (2) nädala jooksul arvates taganemise jõustumisest.
7.03.03.2021 viibisid pooled lepingu asukohas ja fikseerisid lepingu esemel esinenud puudused. Puuduste kõrvaldamiseks leppisid pooled kokku tähtaja 07.03.2021. Kostja ei kõrvaldanud kokkulepitud tähtajaks lepingu esemel esinenud ja aktis fikseeritud puuduseid. Lisaks eeltoodule ilmnesid lepingu esemel veel täiendavalt olulised puudused. Ostja, tuvastanud lepingu esemel veel täiendavaid puuduseid, otsustas lepingust taganeda. Ostja edastas sellekohase avalduse müüjale 10.03.2021.a müüja e-posti aadressile. Müüja on eelnimetatud avalduse kätte saanud ja selles osas poolte vahel vaidlus puudub. Õiguskindluse tagamiseks pöördusid hagejad 17.03.2021.a Tallinna notari P P poole notariaalselt tõestatud taganemisavalduse koostamiseks. Lepingust taganemise põhjuseks olid tähtajaks kõrvaldamata ja ülevaatusaktis fikseeritud puudused ja täiendavalt ilmnenud ning müüja poolt varjatud puudused, milleks olid kogu hoone seintes ja katuse konstruktsioonides esinevad läbivad praod, mille tagajärjel valgus sadevesi jms ruumidesse (vt lisa 6 lisaks olevad fotod). Puuduste põhjuseks on poolelijäänud katusetööd (vt lisatud ehitustööde
2-21-5532 päevik ja fotod). Ostja palus müüjal peatada katusetööd kuni ekspertiisi tegemiseni, kuid Müüja jätkas märtsi alguses töödega, mistõttu võib olla raskendatud varjatud puuduste avastamine ja ekspertiisi tegemine.
8.Ostja hinnangul on tegemist puudusega, mis ei ole kooskõlas lepingu esemele poolte vahelises müügilepingus kokkulepitud kvaliteediga. Ostja soovis osta kinnisasja iseenda alaliseks elukohaks ja tal ei ole soovi omandada kinnisasja, mille konstruktsioonide vahelt valgub eluruumidesse sade, lumesulamise vms vesi. Tuginedes eeltoodule ei vasta lepingu ese müügilepingu punktis 2.7.2 nimetatud tingimustele so RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Kvaliteedinõuetele mittevastavus on oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lõigete 1 ja 2 mõistes ja antud puuduse osas ei täida puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja määramine sellele õiguskaitsevahendite seadusega sätestatud eesmärki põhjusel, et tegemist on sedavõrd olulise puudusega, mille kõrvaldamine ei ole ehitise valmidusastet arvestades ilma suuremate ümberehitustöödeta lihtsalt ehitustehniliselt võimalik. Lepingu ese ei vasta oma kvaliteedis müügilepingus kokkulepitud tingimustele, mistõttu ostja on võlaõiguslikust müügilepingust punktide 5.2, 5.2.1 ja VÕS § 196 lg 1 alusel taganenud 10.03.2021.a., mille kohta on edastatud teade müüjale, kes on selle ka kätte saanud. Ostja soovib lepingust taganeda ja taganemisavalduse esitada veelkord notariaalselt tõestatud vormis. Ostja palus müüjal tagastada võlaõigusliku müügilepingu punkti 2.2 alusel saadud 22 900 eurot hiljemalt 31.03.2021.a ning maksta vastavalt kokkuleppele müügilepingu ps 5.4 nimetatud leppetrahv summas 12 000 eurot kahe (2) nädala jooksul arvates taganemise jõustumisest I-I E arvelduskontole xxx. Müüja ei ole hagiavalduse esitamise päeva seisuga eelnimetatud summasid maksnud.
9.Hagejate hinnangul oli poolte vahel kehtiv võlasuhe, mille aluseks oli poolte vahel 26.01.2021 sõlmitud notariaalselt tõestatud kinnisasja müügileping. Kostja rikkus oluliselt poolte vahelisest müügilepingu p-dest 2.7.1 ja 2.7.2 kostjale tulenevaid kohustusi, esitas müügilepingu p-s 1.5.3 tegelikkusele mittevastava kinnituse, jättis kokkulepitud tähtaja tähtpäevaks so 07.03.2021 kõrvaldamata müügilepingu esemel esinenud ja korteri vastuvõtu-üleandmisaktis fikseeritud vaegtööd ja müüs hagejatele kokkulepitud kvaliteedile mittevastava kinnisasja. Müüja on lepingu rikkumise eest vastutav VÕS § 218 lg 1 esimese lause alusel.
10.Hagejatele teadaolevalt ei esine kostjale müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumisel vabandatavaid asjaolusid VÕS § 103 lg 1 mõistes. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda (VÕS § 105). Hagejate hinnangul on hagejate hinnangul käesoleval juhul kõige enam nende huvidele vastavaks õiguskaitsevahendiks lepingust taganemine VÕS § 116 alusel. Kostja ei täitnud oma lepingulist kohustust kõrvaldada lepingu esemeks oleval kinnisasjal esinenud puudused täiendavalt kokkulepitud tähtaja tähtpäevaks, mis oli fikseeritud vastavas aktis. Hagejate hinnangul oli tegemist kostja poolse olulise lepingurikkumisega, sest hagejad ei saanud osta lepingu eset selle kokkulepitud kvaliteedis. Siinjuures tuleb arvesse võtta ka seda, et hagejad soovisid konkreetset kinnisasja osta endale koduks ja nende jaoks oli tegemist ka lisaks tehingu majanduslikule poolele ka emotsionaalselt olulise tehinguga. Iga mõistlik isik, kelleks hagejad ilmselgelt on, ootavad uues ja äsjavalminud ehitises asuva korteriomandi ostmisega seda, et nad ei pea tegelema kinnisvaral ilmneda võivate vaegtööde kõrvaldamisega vms. See ongi just üks peamisteks põhjusteks, miks hagejad soovisid osta eluaset uues korterelamus/ehitises. Kahjuks aga antud juhul ilmnes, et müüja ei kõrvaldanud kokkulepitud täiendava tähtaja tähtpäevaks lepingu esemel esinenud ja visuaalselt tuvastatud puuduseid ja kuna hagejatele sai teatavaks ka katuse vaegtööd ja hoone konstruktsioone läbivad praod ning fakt, et omaniku poolset ehitusjärelevalvet teostas selleks mitteõigustatud sh puuduva kvalifikatsiooniga isik, siis oli hagejate jaoks igati loogiliseks ja ainuvõimalikuks õiguskaitsevahendiks lepingust taganemine. Hagejad ei saanud lepingu sõlmimisel sellist lepingu eset, nagu seda lepingus kostja poolt lubati. Hagejate huviks ei
2-21-5532 ole lepingu eseme kvaliteediga seonduvate õigusvaidluste pidamine, vaid olukord, kus nad ostes kinnisasja, saavad seda ka oma pere elukohana kasutada viisil, millega ei kaasne täiendavaid ja planeerimatuid rahalisi väljaminekuid ja taastumatut närvikulu.
11.Vaidlust ei saa antud juhul olla ka selles, et kostja tegevus seoses vaegtööde mittekõrvaldamisega, täiendavalt ilmnenud vaegtöödest hagejate mittetetavitamine ja puudulike ehitustööde sh omanikujärelevalve sisulise tegemata jätmisega so nn formaalse tegemisega isiku poolt, kes ei omanud selleks toiminguks kehtivatest õigusaktidest tulenevalt nõutavat kvalifikatsiooni, on tahtlik või raske kohustuse rikkumine VÕS § 116 lg 2 p 3 mõistes. Hagejad peavad vajalikuks juhtida ka kohtu tähelepanu asjaolule, et kostja puhul, kes ei kõrvaldanud lepingu esemeks olevaid vaegtöid kokkulepitud tähtaja tähtpäevaks ei ole ka kindlat veendunust, et ta tulevikus talle lepingust tulenevad kohustused (kasutusloa taotlemine) õigeaegselt täidab ja eeltoodud kahtlusi kinnitab omakorda veel võlaõiguslikus müügilepingus sisalduv punkt, mille kohaselt kohustusid hagejad tulevikus kasutusloa kostja poolsel taotlemisel maksma viimase osamakse summas 22 000 eurot müüja või müüja poolt nimetatud kolmanda isiku arvelduskontole. Eeltoodu annab hagejatele signaali, et kostja puhul võib olla täiesti olukorra realiseerumine, kus kostja ei täida talle lepingust tulenevaid kohustusi ka edaspidi VÕS § 116 lg 2 p-i 4 mõistes.
12.Hagejad edastasid kostjale müügilepingust taganemise avalduse e-kirja teel aadressile xxx 10.03.2021 ja täiendavalt ka 17.03.2021 notariaalselt tõestatud müügilepingust taganemisavalduse, mis toimetati hagejate soovil (17.03.2021 sõlmitud lepingust taganemise avaldus, lk 3) kostjale ASSG MAIN OÜ Tallinna notari P P poolt vastavalt 26.01.2021 sõlmitud müügilepingus märgitud e-posti aadressile xxx ja äriregistris nimetatud tegevuskoha aadressile xxx lepingust taganemise avalduse koostamise päeval so 17.03.2021.a. Kostja on hagejate lepingust taganemise avaldused kätte saanud. Hagejate hinnangul oli nende poolne lepingust taganemine õiguspärane ja kooskõlas VÕS § 116 lõikest 1 taganemisele tulenevate materiaalõiguslike eeldustega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-57-11 (p 28) asunud seisukohale, et lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige peab olema esitatud vastaspoolele õige ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Käesoleval juhul on täidetud lepingust taganemisele kehtestatud materiaalõiguslik kui ka formaalne eeldus.
13.Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates (VÕS § 189 lg 1). Tagastamisele kuuluvaks üleantuks on saadud rahasumma. Eeltoodud kokkulepe sisaldub ka 26.01.2021 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p-s 5.4. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-80-10 (p 15) asunud seisukohale, et lepingust taganemisel tekkiv tagastamisnõue muutub VÕS § 82 lg-st 3 tulenevalt sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist. Käesoleval juhul muutus lepingust taganemisel hagejatel kostja vastu tekkinud tagastamisnõue sissenõutavaks alates 01.04.2021. a ehk siis pärast taganemisavalduses nimetatud mõistliku so 2 nädala pikkuse tähtaja möödumist. Hagejatel on kostja vastu tekkinud 26.01.2021 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p-st 5.4 tulenev tagasitäitmise nõue summas 34 900 eurot, millest 22 900 eurot on 26.01.2021 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p-i 2.2 alusel makstud ostuhinna osa ja 12 000 eurot on eelnimetatud lepingu p-st kostjale tulenev leppetrahv.
14.Hagejad on lisaks ostuhinnale kandnud kostja poolse lepingu rikkumisega täiendavalt rahalist kahju kogusummas 3118 eurot. Kahjunõude koosseisu kuuluvad: - 858 eurot 26.01.2021 võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisega hagejate poolt kantud kulu (notaritasu + riigilõiv); 5
2-21-5532 1350,35 eurot korteriomandisse planeeritud ja ostetud köögidetailid ning lasetubade sisustus; - 620 eurot tehingu finantseerimiseks sõlmitud laenulepingu ja laenulepingu muutmine tasu (laenulepingu sõlmimise tasu summas 570 eurot + laenulepingu muutmise tasu 50 eurot). Laenulepingu muutmise põhjuseks oli asjaolu, et esialgses laenulepingus oli kokku lepitud selliselt, et laenu saamise tingimuseks oli kasutusloa olemasolu ja kuna müüjale eelnimetatud tingimus ei sobinud siis oli pank nõus hagejatega sõlmitud laenulepingut tasu eest (50 eurot) muutma selliselt, et 90% müügihinnast saab ostja asjaõiguslepingu sõlmimisel ja 10% pärast kasutusloa saamist; - 291,27 eurot notariaalse taganemisavalduse koostamisega kaasnenud kulud (notaritasu + riigilõiv). Pooled leppisid kokku selles, et lepingu sõlmimisega kulud kannab ostja ehk siis hagejad (p 7.1). Käesoleval juhul on hagejatele tekkinud kahju 26.01.2021 müügilepingu sõlmimisega kaasnenud rahaliste kulude näol, millele lisandus hagejate poolt heausklikult tehtud kulutused köögi ja lastetubade sisustusse teadmisega, et nad saavad korteriomandi omanikuks. Kostja pidi aru saama, et tema poolse lepingulise kohustuse rikkumisega kaasneb hagejatele varalise kahju tekkimine.
15.Pooled leppisid kokku lepingu p-s 5.2 selles, et kui müüja rikub lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustust, siis kohustub ta maksma ostjale leppetrahvi 12 000 eurot. Kostja rikkus müügilepingu p-i 2.7 alapunktidest 2.7.1 ja 2.7.2 talle tulenevaid kohustusi. Seega tekkis hagejatel õigus esitada kostja vastu leppetrahvi nõue müügilepingu 5.2, 5.2.1 ja 5.4 alusel. Lepingus kokkulepitud leppetrahvi suuruseks on 12 000 eurot. Leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma (VÕS § 158 lg 1). Lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata (VÕS § 161 lg 1). Pooled ei ole leppinud kokku selles, et leppetrahv täidab kahju hüvitamise eesmärki. Tuginedes eeltoodule on hagejatel õigus nõuda leppetrahvi täies ulatuses ja seda põhjusel, et leppetrahv täitis antud juhul lepingu nõuetekohase täitmise tagamise, mitte lepingu poole poolse lepingu rikkumisega teisele lepingu poolele kaasneva kahju hüvitamise eesmärki.
16.Kui isikule tuleb hüvitada tema poolt tehtud kulutused, võib neilt nõuda viivist alates kulutuste tegemisest (VÕS § 113 lg 3). Hagiavalduse esitamise hetkeks on sissenõutavaks muutunud viivis 40,07 eurot. Viivise arvutuskäik on alljärgnev - hagejate poolt müügilepingu alusel makstud lepingu eseme müügihind so 22 900 eurot + kahjunõue 3118 eurot = 26 018 eurot x 7 päeva (viivituses olevate päevade arv ajavahemikul 01.04.2021 – 07.04.2021.a) x 0,022% (VÕS § 113 lg 1 teisest lausest tulenev viivise päevamäär) = 40,07 eurot. Lisaks esitas hageja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõude vastavalt TsMS § 367.
17.19.08.2021 esitasid hagejad oma seisukoha hagivastuse suhtes. Hagejad märkisid, et Harju Maakohus on võtnud hagejate poolt ts asjas nr 2-21-5532 esitatud hagiavalduse menetlusse 12. aprilli 2021 kohtumäärusega. Menetlusse võtmine tõendab asjaolu, et esitatud hagiavaldus vastab hagiavaldusele TsMS §-st 363 tulenevatele nõuetele. Tuginedes eeltoodule tuleb hagejate hinnangul kostja poolt 13.07.2021 esitatud vastuväite p-s 7 kajastatud paljasõnaline subjektiivne väide tähelepanuta ja taotlus rahuldama. Hagejad juhivad tähelepanu asjaolule, et erinevalt kostja seisukohast, ei olnud hagejad korteri üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastanud. Kostja poolt eelnevalt ettevalmistatud akti kuuendal leheküljel (dtl 42) sisaldub lisatingimus, mille kohaselt allkirjastatakse akt digitaalselt. Eelnimetatud akti ei ole hagejad digitaalselt allkirjastanud. Digitoimikus salvestatud ja hagejate poolt allkirjastatud ülevaatuse-vastuvõtmise akti leheküljed ei ole koostatud suhtlemisel kostjaga, vaid eelnimetatud akti leheküljed on notari poolt koostatud lepingust taganemise avalduse lisad. Kostja on oma vastuväite p-s 10 asunud seisukohale, et hagejad on 03.03.2021 ehitustööde vastuvõtu-üleandmisaktiga ehitustööd vastu võtnud. Kostja väide ei ole kooskõlas tegelike asjaoludega ja hagejad ei ole puudustega lepingu eseme valdust vastu võtnud. Tänasel päeval ei oma ka hagejate hinnangul eelnimetatud seisukoht enam õiguslikku tähendust põhjusel, et hagejad on lepingust taganenud seoses asjaoluga, et lepingu ese
2-21-5532 ei vastanud konkreetseks tähtpäevaks lepingus kokkulepitud tingimustele.
18.Ehitisel ilmnenud puudused - kostja väidab oma 13.07.2021 vastuses (p 14) et 8. märtsil vaatasid pooled korteri üle ja puudused olid kõrvaldatud. Hagejatele jääb arusaamatuks, millisele tõendile tuginedes väidab kostja, et puudused olid kõrvaldatud. Hagejate hinnangul on tegemist ebaõige väitega, sest kostja ei olnud selle kuupäeva seisuga lepingu esemel esinenud puuduseid kõrvaldanud. Hagejad juhivad kostja tähelepanu asjaolule, et sõltumata sellest, kas lepingu esemel ilmnevad puudused viie aasta jooksul või olid need lepingu esemel ilmnenud juba ülevaatamise hetkel so 03.03.2021, oli hagejate huviks osta asi, millel ei esine puuduseid. Eeltoodud hagejate ootus on ka mõistetav, sest mitte keegi ei soovi turuhinnaga (hariliku hinnaga) osta kinnisasja, mis ei vasta sellelt oodatavale kvaliteedile. On tavapärane, et ostes uues äsjavalminud majas kaasomandi osaks oleva korteriomandi, eeldab iga mõistlik isik, et ta saab elada nii, et ta ei pea koheselt hakkama tegelema asjal juba olemasolevate puudustega sh konstruktsioonidest läbivalguv sade- ja lumesulamise vesi, valesti ühendatud veetorud jms. Olukorras, kus objektil esinesid juba enne asjaõiguslepingu sõlmimist sedavõrd olulised puudused, nagu konstruktsioonist läbivalguv sadevesi, ei ole võimalik ka kostjal oodata, et hagejad sellises olukorras asjaõiguslepingu sõlmivad. Hagejad ei sõlminud kostjaga sellist kokkulepet, et lepingu esemel võivad esineda puudused, mis seal tegelikkuses esinesid. Antud juhul müüs kostja hagejatele asja, mis ei vastanud oma kvaliteedis lepingus kokkulepitule.
19.Seoses korteri üleandmis-vastuvõtmisaktiga juhivad hagejad tähelepanu asjaolule, et vastuvõtmise-üleandmise akti tekst (va vaegtööde osa, mis lisati akti täiendavalt juurde) oli eelnevalt kostja poolt ette valmistatud ja hagejad ei saanud mõjutada selle sisu. Seega on tegemist tüüptingimustega dokumendiga vastavalt VÕS §-le 35. Kostja on eelnevalt ettevalmistatud korteri üleandmis-vastuvõtuakti teksti lisanud, et korter on ehitatud vastavalt projektile (dtl 37). Hagejate hinnangul ei ole eelnimetatud väide tõene, sest kui korter oleks ehitatud vastavalt projektile, ei oleks tekkinud olukorda, kus korteris ilmnesid sellised vaegtööd, mis tingisid hagejate poolse lepingust taganemise. Hagejad, kui tarbijad ehk siis eraisikud ei oma vajalikku kompetentsi, et hinnata korteri ehitamist vastavalt projektile. Lisaks eeltoodule oli hoone projekt kostja valduses, mistõttu jääb üldse arusaamatuks, millisel hetkel oleks hagejad üldse saanud hoone projektiga tutvuda. Hagejad on seisukohal, et korteri üleandmis-vastuvõtmisaktis sisalduv lause teine lause (korter on ehitatud vastavalt projektile) on vastuolus tegelike asjaoludega, oma sisult ebaõige ja lihtsalt sisutühi kinnitus, millel ei ole antud juhul õiguslikku tähendust ega tagajärge.
20.Hagejad märkasid korteri korduval ülevaatusel esmakordselt, et korterisisest ventilatsiooni ei saa sisse lülitada (seinale oli veel peale maalritööde lõpetamist jäänud paigaldamata juhtpaneel), vannitoas tuleb veetorud ümber ühendada ja on tuvastatud uus lekkekoht, kust valgub korteriomandisse sade- ja lumesulamise vesi (dtl 80). Kostja lubas esimesel võimalusel puudustega tegeleda ning need viivituseta kõrvaldada. Lühikese ajal jooksul ilmnenud uued lekkekohad viitasid tegelikkuses kostja poolt kõrvaldamata puudusele. Hagejad juhivad kostja tähelepanu asjaolule, et 03.03.2021 kirjutati puuduste/vaegtööde akti, et jääkvee kätte saamiseks puuritakse lakke augud. Kui jääkvesi õnnestus kostja väitel betoonpaneeli õõnsustest kätte saada, siis miks juba 08.03.2021 ilmnesid lagedel uued läbijooksu kohad? Eeltoodust saab loogiliselt järeldada, et sõltumata kostja väidetest ja osades puuduste kõrvaldamisest, jäi sadevee konstruktsioonide valgumise põhjuseks olev oluline puudus tegelikkuses kostja poolt kõrvaldamata. Nii nähtub ka auditi aruandes kajastatud vannitoast tehtud fotolt (lk 11 alumine foto), et ka 15.04.2021 olid vannitoa laes nähtavad vee läbijooksu jäljed, mida ei olnud müüja poolt ka enam kui kuu aega hiljem kõrvaldatud.
21.Hagejad juhivad kostja tähelepanu asjaolule, et lisaks 03.03.2021 ja 08.03.2021 ülevaatusele toimus ASSG Main OÜ projektijuhiga A K korteri xx so lepingu eseme ülevaatus ka 09.03.2021.a, mil kontrolliti lepingu esemeks olevas korteris termokaameraga külmsildade
2-21-5532 olemasolu ja põrandaküttetorustiku paigutust ning toimimist. Lisaks käidi ka ASSG Main OÜ projektijuhiga ka xxx hoone katusel. Ehitusjärgus katusel avanenud vaatepildist sai üheselt öelda, et vee läbijooksudega seotud probleemi põhjused said alguse just sealt. Katusel olles tunnistas ASSG Main OÜ projektijuht A K hagejale II, et katuse ehitustööd jäid novembris ootamatult halvenenud ilmastiku tõttu pooleli ja jõuti ainult 1 kiht katusekatet (SBS) peale kanda, ning osades kohtades oli kate puudulikult paigaldatud. Projektijuhi sõnul on standard kuni 3 SBS kihti. Katuse ehitustööde pooleli jäämist kinnitab ka Ehitustööde päevik nr A6.Katus 3 11.11-14.11.2020 lisa 1 (dtl 50) ja fotod 20210309_141629 ning 20210309_141633. Fotode pealkirjad kajastavad fotografeerimise aega, mis on aasta, kuupäeva ja kellaaja täpsusega.
22.Kostja esitatud auditi esilehel asuvalt fotolt on jätkuvalt ka kuu aega hiljem ühe puudusena asjaolu, mille kohaselt ei ole hoone kütteseadmeks oleva õhksoojuspumba juurde rajatud kondensaatvee äravoolu ja seega tekib talvel olukord, kus pump sõltuvalt välistemperatuurist võib lihtsalt täielikult ära jäätuda ja seega on takistatud ka pumba normaalne toimimine. Ka sellest oli hagejal II kostja alltöövõtjaks oleva ehitusettevõtte ASSG Main OÜ projektijuhiga juttu, kuid eelnimetatud puudus oli jätkuvalt ka 15.04.2021 kõrvaldamata. Järgmisena puudusena nähtub auditi aruande esilehel olevalt fotolt, et korterelamu varikatuse ja panipaiga katusetööd on pooleli ja lõpetamata, millele viitab osaliselt paigaldamata katuse ääreplekk. Tuginedes eeltoodule ei ole kostja väited puuduste kõrvaldamisest kooskõlas tegelike asjaoludega.
23.Kostja esitas vastuväite lisana V G poolt koostatud auditi. Hagejatele jääb selgusetuks, mida soovib kostja koostatud auditiga tõendada olukorras, kus auditi koostamise päevaks oli 17. mai 2021, milliseks oli hagejate poolsest lepingu taganemisest möödunud juba ca 2 kuud. Hagejate hinnangul ei ole võimalik eelnimetatud auditiga enam tõendada lepingu esemel taganemise hetkel esinenud puuduste olemasolu. Hagejad esitasid kostjale 11.03.2021 ettepaneku erapooletu ekspertiisi tegemiseks, aga kostja loobus sellest ja hakkas kiiresti kõrvaldama silmnähtavaid puuduseid, kuigi oli palutud objekti kuni ekspertiisi teostamiseni mitte muuta (dtl 79). Puuduste kiirele kõrvaldamisele juhib tähelepanu ka hageja ASSG Main OÜ müügijuhile 13.03.21 (laupäeval) kuupäeval edastatud kirjas. Ehitise auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang. Eristatakse kasutuseelset, korralist ja erakorralist ehitise auditit (EhS § 18 lg 1).
24.Kostja poolt esitatud audit A 21-1 puhul on tegemist ehitise kasutuseelse auditiga (auditi lk 3 p 1.11). Ehitise auditit tegev isik peab olema pädev ja sõltumatu ning tagama auditeerimise ühetaolisuse ja usaldusväärsuse (EhS § 18 lg 3). Ehitise auditit tegev isik ei või olla auditeeritava ehitise omanikuga, kasutajaga, projekteerijaga, ehitajaga, ehitises kasutatava ehitustoote tootjaga, vastava toote importija või levitajaga ja paigaldajaga seotud määral, mis tekitaks kahtlusi auditi tegija sõltumatuses ja erapooletuses (EhS § 18 lg 4). Auditi on koostanud V G, kes on müüjaga ASSG Main OÜ seotud ehitusettevõtja ASSG Construction OÜ esindaja ja xxx ridaelamu ehituse eest vastutav projektijuht ja pädev isik EhS § 23 mõistes. V. G on allkirjastanud ka xxx ehitusprotsessi raames tehtud kaetud tööde aktid ja täitnud ehituspäevikut sh muutnud juba varasemalt koostatud ehituspäevikuid tööde teostamise kuupäevade osas (dtl 50-56 + lisa 3). Seega ei ole auditi tegemisel V. G poolt täidetud EhS § 18 lõigetest 3 ja 4 tulenevad sõltumatuse, usaldusväärsuse ja erapooletusele sätestatud nõuded, mistõttu paluvad hagejad kohtul jätta esitatud auditi aruanne tähelepanuta.
25.Ehitise auditile esitatavad nõuded, auditi meetodid, samuti korralise ja erakorralise auditi juhud ja sageduse kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega (EhS § 18 lg 5). Määruse § 6 lõige 1 kohaselt koostatakse ehitise auditi aruanne vastuoludeta, terviklikult ning üheselt mõistetavalt. Hagejate hinnangul ei vasta koostatud audit eelnimetatud tingimustele. Auditis esinevad puudused, mh õigekirjavead ning ebaõiged faktiväited. Auditi üldosa (lk 3) punktist 1.10 nähtub, et hoone kasutusluba on taotlemisel. Hagejad juhivad kostja tähelepanu asjaolule, et võlaõigusliku lepingu punkti 2.7.3 kohaselt kohustus müüja hankima lepingu esemele kasutusloa
2-21-5532 hiljemalt 30.06.2021. xxx ehituse järelevalveinspektori poolt 22. juulil 2021 hagejale II antud ekirjas sisalduva vastuse kohaselt ei ole kostja 22.07.2021 seisuga kohalikule omavalitsusele xxx ehitise suhtes kasutusloa taotlust esitanud. Seega on ka kostja rikkunud lepingust kostjale tulenevat kohustust kasutusloa osas. Eeltoodu iseloomustab väga ilmekalt kostja käitumist ja suhtumist lepingust tulenevate kohustuste täitmisesse ning erinevalt VÕS § 76 lõikest 1, mille kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele, võib öelda, et kostja suhtumisest ja tegevusest tulenevalt ei ole lepingus fikseeritud kokkulepped kostjale täitmiseks kohustuslikud. Auditi teostanud isik märkinud, et põrandatel on laminaatkate (p 2.3.3.11, lk 10). Tegelikkuses on tubades naturaalne puitparkett, mis nähtub ka fotodelt.
26.Auditist nähtub, et ülevaatus on teostatud visuaalselt ja hoone konstruktsioone ei ole avatud, kuna auditi tegija hinnangul ei olnud see objekti nõuetele vastavuse väljaselgitamisel vajalik (lk 4 p 2.2, objekti ülevaatus ja osalejad). Samas on aga auditi teostaja asunud seisukohale, et ehitise põhilistes konstruktsioonides ei ole märgata defekte, mis viitaksid ebastabiilsusele. Ülevaatuse käigus tuvastati, et korteris 5 on olemas väikesed kuivamispraod ja katuse laes ehituse jääniiskuse jäljed, mida arendaja peab parandama garantiiaja jooksul (lk 16-17). Hagejatele jääb selgusetuks, et mida tähendab auditis kajastatud „katuse laes“ – kas tegemist on katusega või korteriomandi laega? Sõltumata eeltoodu tähendusest ei oma 15.04.2021 so ca 1 kalendrikuu hiljem teostatud ülevaatus käesolevas kohtumenetluses enam õiguslikku tähendust, sest lepingu täitmise kontekstis oli oluline see, milline oli lepingu esemeks oleva korteriomandi seisukord hetkel, mil pooled pidid sõlmima asjaõiguslepingu. Asjaõiguslepingu sõlmimisele eelnes lepingu objekti ülevaatus, kus ilmnes, et lepingu ese ei vasta müügilepingus kokkulepitud tingimustele.
27.Auditis kasutatud viited kehtetutele õigusnormidele. Ehitise auditi tegemise korra (Majandus- ja taristuministri määrus, RT I, 20.10.2020, 4) kohaselt koostab auditi tegija auditi läbiviimise järel ehitise auditi aruande (§ 5 lg 1). Aruandes esitatakse järgmises järjekorras dokumentide ja allikate, millele hinnangu andmisel tugineti, loetelu (§ 5 lg 2 p 10). Käesoleval juhul on auditi koostanud V G auditi aruande punktis 1.15.4 kajastanud auditi koostamise aluseks oleva normdokumendina Siseministri 30.03.2017 määrust nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“. Hagejad juhivad tähelepanu asjaolule, et eelnimetatud õigusakt kehtis kuni 02.12.2018. Sarnaselt eeltoodule on auditi aruande punktis 1.15.3 kajastatud Majandus- ja taristuministri 24.09.2015 määrus nr 115 „Ehitise auditi tegemise kord“, jõustunud 28.09.2015. Kahjuks tuleb tõdeda, et ka see õigusnorm oli auditi aruande koostamise hetkeks kehtetu. Ehitise auditi aruande tegemist reguleerib Majandus- ja taristuministri määrus nr 61 „Ehitise auditi tegemise kord“, mis on vastu võetud 12.10.2020.
28.Auditis on kasutatud fotod, mis ei ole tehtud lepingu esemest. Hagejate hinnangul on kostjal teadlik soov esitatud nn auditi aruandega“ kohut teadlikult eksitada. Eeltoodud järeldusele jõudsid hagejad seeläbi, kui nad tutvusid tähelepanelikumalt auditi aruandes kajastatud fotodega, mis väidetavalt on tehtud kõik lepingu eseme aadressil xxx. Auditi aruande leheküljel 5 ehitustööde teostamist kajastav foto ei ole tehtud Aiandi põik 6 hoonest. Aiandi põik 6 hoonel on antud nurga alt fotot tehes taustal nähtav asfalteeritud parkimisplats ja hooneteta maa-ala. Fotolt (all paremas nurgas) aga nähtub teine ehitis/hoone. Auditi aruande p-s 2.3.3.2 (lk 6) esitatud foto, mis kajastab vundamendi ehitusprotsessi ei ole tehtud xxx hoonest. xxx hoonel ei ole taustal (vasakul üleval) nähtavat tööstushoonet. Hagejad juhivad kohtu tähelepanu asjaolule, et fotot on töödeldud. Foto ülaosas hunnikusse laotatud pinnase kohalt on proovitud tumedama värvitooniga hajutada nähtavat tööstushoonet. Hagejate arvates on tegemist kostja poolt 1. etapi raames ehitatud hoonega. Auditi aruande p-s 2.3.3.4 (lk 7) esitatud fotod ei ole tehtud xxx hoonest. Ülemisel fotol on taustal nähtav hoone teise arendaja poolt ehitatud. Antud väidet toetab antud auditi lk 8 esimene pilt. xx siniste toonidega magamistoast tehtud pildi aknast taustal nähtav hoone on arhitektuuriliselt teistsugune. Teisel fotol on taustal (vasakul halli nn fototöötluse tagajärjel tekkinud halli laigu juures) nähtav tööstushoone. Lisaks ei paikne xxx juures (paremal üleval foto
2-21-5532 ääres) sellise nurga alt sidemast. Hagejate arvates on tegemist kostja poolt 1. etapi raames ehitatud hoonega. Auditi aruande p-s 2.3.3.6 (lk 8) esitatud fotod ei ole tehtud xxx hoonest. Esimesel ehk siis ülemisel fotol ehitise taustal (vasakul üleval) nähtav hoone on xxx arendatud ja see valmis aastal 2019.a. Alumisel fotol nähtav tööstushoone (foto paremal ülaservas ei paikne xxx hoonega sellise nurga all, nagu see fotolt paistab. Hagejate arvates on tegemist kostja poolt 1. etapi raames ehitatud hoonega. Auditi aruande p-s 2.3.3.7 (lk 9) esitatud ülemine foto ei ole tehtud xxx hoonest. Ülemisel fotol taustal nähtuv tööstushoone ja sidemast ei paikne xxx hoonega selliselt nagu antud fotol. xxx katuselt pildistatuna on taustal nähtav hoone ja sidemast lähemal. Alumisel fotol nähtuv katus on küll xxx hoone katus, mille ehitustööd on lõpuni viidud. Võrreldes auditis esitatud fotoga ja ehitustööde aegse katuse ülevaatamise hetkel (märtsi algus 2020) tehtud fotodega on vahepealse aja jooksul katusele lisatud puuduvad SBS kihid ja katusel asuvate alarõhutuulutite (mustad torud) asukohti on muudetud. Katuse ehitustööd toimusid 13-14.03.2021 kuupäevadel.
29.Kostja väide, et hagejad ei ole menetlusdokumentide koosseisus notariaalselt tõestatud taganemisavaldust esitanud, on eksitav ja ebaõige. Hagejad esitasid notariaalselt tõestatud lepingust taganemise avalduse (koostatud 17.03.2021) hagiavalduse lisana nr 6 (dtl 83-86 + lisad). Kostja väitis oma vastuses, et koheselt kui ta oli hagejatelt teada saanud puudustest, asus ta tellima ehitusekspertiisi. Hagejatele jääb selgusetuks kostja vastuväite eesmärk ja sisu olukorras, kus hagejad esitasid kostjale ettepaneku ekspertiisi tellimiseks xxx-lt juba 11.03.2021. Samas, tutvudes kostja poolt esitatud auditiga ja selle koostanud isikuga, kes oli kostjaga seotud isikuks, on ka arusaadav, et kostja huvides ei olnudki objektiivse ehitise auditi tellimine. Paraku ei taganud kostja ehituse seisukorda sellisena nagu see oli ja teostas pärast hagejate poolset ekspertiisi tellimise ettepaneku saamist ajavahemikul 13-14.03.21 katusel olnud ehitustööd lõpuni. Hageja II esitas sellekohase täiendavate küsimuste ja fotosid sisaldava kirjaliku pöördumise ka kostjat esindavale müügijuhile (dtl 79).
30.Kostja väitis oma vastuse p-s 19, et teostas pärast ehituse auditi saamist hagejatele tagasimakse vastavalt müügilepingu alusel tasutud summas, pidades kinni hagejate poolsest lepingu rikkumisest tuleneva leppetrahvi. Leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma (VÕS § 158 lg 1). Hagejatele jääb selgusetuks, milline on nende poolne lepingulise kohustuse rikkumine olukorras, kus nad ei olnud nõus sõlmima asjaõiguslepingut lepingu tingimustele vastava mittevastava eseme ostmiseks. Hagejad ei ole nõus kostja väitega, et uues, äsjavalminud ja väidetavalt kõikidele nõuetele vastava ehitise puhul on tavapärane, et katuselt valgub läbi sadevesi jms (kostja vastuse p-d 34 ja 35). Hagejad juhivad kostja tähelepanu asjaolule, et tasaarvestamise materiaalõiguslikuks eelduseks peab olema kostjal hageja vastu kehtiv rahaline nõue ja lisaks eeltoodule tuleb esitada ka tasaarvestusavaldus. Hagejad peavad siinjuures vajalikuks märkida, et leppetrahvi nõude eelduseks on hagejate poolne lepingu rikkumine, mida aga antud juhul ei esine.
31.Isegi kui eeldada, et kostjal oleks hagejate vastu lepingust tulenevate kohustuste rikkumisest tulenev leppetrahvi nõue, siis eelnimetatud nõude esitamise eelduseks on nõude tähtaegne esitamine. Leppetrahvi esitamise mõistlik tähtaeg on kuni 4 kalendrikuud. Kostja ei ole hagejatele esitanud mõistliku tähtaja jooksul leppetrahvi nõuet ega ka tasaarvestusavaldust, mistõttu ei ole ka õiguspärane teostada tasaarvestust. Eelnimetatud periood on käesolevaks hetkeks möödunud. Tuginedes eeltoodule on kostja teostanud tasaarvestuse ilma kehtiva õigusliku aluseta.
32.Hagejate kahju hüvitamise nõude osas on hagejad on seisukohal, et nendele on kostja poolne tegevus tekitanud varalist kahju sellega, et hagejad ei saa enam konkreetsesse korterisse ostetud asju mujal kasutada – kõik esemed on ostetud lähtuvalt konkreetse lepingu eseme värvitoonidest, ruumide asetusest, köögimööbli projektist jms. Seega paluvad hagejad kohtul kostjalt välja mõista ka lepingu taganemisega kaasnenud varaline kahju.
30.08.2021 menetlusdokumendis selgitasid hagejad oma nõude sissenõutavust. Kostja on
2-21-5532 16.08.2021 vastuses asunud seisukohale, et hagejate nõue ei ole sissenõutavaks muutunud. Hagejate jaoks muutus hagiavalduses esitatud nõue sissenõutavaks pärast kostjaga sõlmitud müügilepingust tagenemise avalduse kostjale kättetoimetamist. Hagejate poolt esitatud taganemise avaldus oli esitatud nii lihtkirjalikult kui ka notariaalselt tõestatud vormis. Tahteavaldus jõustub alates selle kättetoimetamisest kostja seaduslikule esindajale sh kostja e-posti aadressile, mis oli avaldatud äriregistris kostja suhtes avaldatud registrikaardil.
34.Hagejad ei nõustu kostja seisukohaga, mille kohaselt oli kostja sisuliselt kõik puudused kõrvaldanud. Hagejate omandi koosseisu kuulus nii eriomand kui ka kaasomandi osa aadressil xxx asuvast kaasomandis olevast ehitisest. Hagejatel ei olnud majanduslikku huvi osta korteriomandiks olev eriomandi ese kaasomandis, mille katuselt valgus läbi vesi ja hoone vahelaed olid niiskusest kahjustatud. Nagu nähtus ka kostja poolt tellitud nn auditiaruandest, ei olnud ka auditi ajal teostatud ehitise ülevaatuse hetkeks ka veel näiteks niiskuskahjustusi kõrvaldatud.
35.Kostja on oma vastuse p-s 20 asunud seisukohale, et kostja, tasudes hagejatele 10 900 eurot
28.mail 2021, on täitnud kohustuse tähtaegselt. Hagejate jaoks jääb kostja sellekohane seisukoht arusaamatuks olukorras, kus hagejad esitasid lepingust taganemise avalduse märtsis, määrates võlaõigusliku lepingu sõlmimisel makstud rahasumma 22 900 euro tagastamiseks tähtaja 31.03.2021 ja leppetrahvi 12 000 euro maksmiseks ja taganemisavaldusega kaasnenud kulude hüvitamiseks kaks nädalat, arvates taganemise avalduse jõustumisest. Lisaks eeltoodule esitasid hagejad kostjale ettepaneku auditiaruande koostamseks juba märtsis, kuid kostja jättis sellekohase hagejate taotluse tähelepanuta. Tänaseks on ka hagejad esitanud omapoolsed vastuväited kostja poolt tellitud auditiaruandele, mis ei vasta alates koostaja isikust kuni formaalsete nõueteni auditiaruandele kehtivatest õigusaktidest tulenevatele nõuetele.
36.Hagejate taganemisavaldus oli ühepoolne tahteavaldus. Kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega (TsÜS § 69 lg 1 esimene lause). Hagejatel ei ole mitte ühtegi mõistlikku põhjust eeldada, et kostjale tema e-posti aadressile xxx e-kirja teel tahteavalduse kättetoimetamisega ja tähitud kirjaga äriregistris kostja juriidilisele aadressile posti teel saadetud tahteavaldusi ei ole kostja kätte saanud. Hagejate hinnangul on kostja sellekohane seisukoht pahatahtlik ja vale. Kostja seisukoht, kus ta osaliselt on hagejatele tagastanud viimaste poolt lepingu sõlmimisel teostatud sissemakse ca 2 kuud hiljem, ei ole kindlasti kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning antud juhul ei saa 2 kuulist hilinemisega tasutud osalist makset lugeda mõistliku tähtaja jooksul tasutuks.
37.04.10.2021 menetlusdokumendis esitasid hagejad täiendavad tõendid. Hagejad märkisid, et kostja esitas oma 13.07.2021 vastuses hagiavaldusele lisade koosseisus (lisa 2) xxx asuva korteriomandis suhtes koostatud nn ehitise auditi. Auditi on koostanud ja allkirjastanud V G, kellele on omistatud diplomeeritud ehitusinseneri tase 7. Hagejad pöördusid selgitustaotlusega ehitusinseneri kutset omistava Eesti Ehitusinseneride Liidu poole, tuvastamaks, kas V G omab ehituslike auditite ja ekspertiiside tegemiseks vajalikku kvalifikatsiooni. Eesti Ehitusinseneride Liidu tegevdirektori poolt 31.08.2021 edastatud vastuse kohaselt ei anna V G`le omistatud kutsetunnistus so ehitusinseneri tase 7 kehtivat õiguslikku alust ehituslike auditite ja ekspertiiside koostamiseks. Tuginedes eeltoodule ei ole V G õigustatud koostama ehituslikke auditeid ja ekspertiise, mistõttu paluvad hagejad jätta kohtul eelnimetatud dokument tähelepanuta ja eemaldada toimikust.
38.Hagejad märkisid, et 30.09.2021 seisuga ei ole kostja xxx suhtes esitanud kohalikule omavalistusele kasutusloa väljastamise taotlust esitanud. Seega on kostjal jätkuvalt täitmata pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu punktist 2.7.3 tulenev kasutusloa taotluse tähtajalise esitamise kohustus hiljemalt 30.06.2021.
2-21-5532
KOSTJA VASTUVÄITED
39.Kostja oma 13.07.2021 vastuses palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kostja märgib, et 26. jaanuaril 2021 sõlmisid kostja müüjana ja hagejad ostjatena xxx asuva korteriomandi (edaspidi ka korter) võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi ka leping). Lepingu punktides 2.7.1 ja 2.7.2 leppisid pooled kokku, et müüja kohustub hiljemalt 1. märtsiks 2021 ehitama korteri „võtmed kätte“ valmidusse, s.h teostama hagejatega kooskõlastatud siseviimistluse, tagama korteri vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuded), samuti katastriüksuse, millel asub hoone, heakorrastuse vastavalt ehitusprojektis ettenähtule.
40.Lepingu punktis 2.8 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme valmidust ja lepingule vastavust kontrollitakse kostja ja hagejate poolt ning selle kohta koostavad kostja ja hagejad ehitustööde ülevaatuse akti. Ehitustööde ülevaatus teostatakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Ehitustööde ülevaatuse akti allakirjutamisest alates loetakse ehitustööd ostja poolt vastu võetuks. Puuduste olemasolu, mis ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist, ei ole aluseks aktiga vastuvõtmisest keeldumiseks. Juhul, kui lepingu esemel eksisteerivad puudused, mis ei takista lepingu eseme sihipärast kasutamist, tuleb need märkida akti. Pärast puuduste tuvastamist lepivad pooled akti koostamisel kokku tähtajas, mille jooksul müüja kohustub tagama ja korraldama eelnimetatud puuduste kõrvaldamise enda kulul. Nimetatud tähtaeg ei või olla pikem kui 2 kuud. Lepingu punkti 2.9 esimese lause järgi on kostja ja hagejad kokku leppinud, et kui viie aasta jooksul arvates lepingu eseme otsese valduseostjale üleandmise päevast ilmneb lepingu esemel puudusi, millest tulenevalt ei vasta lepingu ese lepingutingimustele, siis eeldatakse, et need olid olemas lepingu eseme hagejatele üleandmise ajal (kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega), mistõttu kohustub kostja need likvideerima omal kulul.
3.märtsil 2021 koostasid pooled korteri üleandmis-vastuvõtmisakti (edaspidi nimetatud ka akt, dtl 86-91), milles kinnitasid hagejad, et: (i) kostja on korteri üle andnud ja hagejad vastu võtnud korteri ehitustööd; (ii) korter on ehitatud vastavalt projektile; (iii) hinnas sisalduvad liitumised tsentraalse vee (2 bar), kanalisatsiooni ja elektriga 3 x 20A; (iv) vee- ja kanalisatsioonitrassid on paigaldatud ja (v) siseviimistlus on lõpetatud. Aktis märgiti ülevaatusel tuvastatud puudused ning lepiti kokku puuduste likvideerimise tähtaegades ning korduva ülevaatuse aeg, s.o 8. märtsil 2021 kell 9.00.
8.märtsil 2021 vaatasid pooled uuesti vaidlusaluse korteri üle ning hagejad kinnitasid, et
3.märtsil 2021 koostatud aktis loetletud puudused on kõrvaldatud. Hagejad märkisid korduval ülevaatusel esmakordselt, et korterisisest ventilatsiooni ei saa sisse lülitada (seinale oli veel peale maalritööde lõpetamist jäänud paigaldamata juhtpaneel) ning vannitoas tuleb veetorud ümber ühendada. Samuti viitasid hagejad, et nad leidsid uue lekkekoha. Kostja lubas esimesel võimalusel puudustega tegeleda ning need viivituseta kõrvaldada, mida ta ka tegi. Kuigi kostja oli 3. märtsil 2021 korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis märgitud puudused kõrvaldanud 7. märtsiks ja lahendanud ka 8. märtsil 2021 hagejate poolt märgitud ebakohad, esitas hageja II 10. märtsil 2021 kostjale korteri müügilepingust taganemise avalduse. Siinkohal märgib kostja, et hagejad ei ole hagiavalduses selgelt ja konkreetselt selgitanud, millisele konkreetsele avaldusele hagejad hagiavalduses tuginevad, kas 10. märtsi 2021 e-kirjas sisalduva, e-kirjale lisatud digitaalselt allkirjastatud avaldusele või 17. märtsi 2021 avaldusele. 10. märtsi 2021 e-kirjale lisatud digitaalselt allkirjastatud avalduse on hagejad aga kohtule üldse esitamata jätnud, kuigi kostja hinnangul tuleb käesolevas asjas lähtuda just sellest avaldusest.
Kokkuvõtvalt märgib hageja II 10. märtsi 2021 e-kirjas, et kuigi kostja on kõrvaldanud 7.
2-21-5532 märtsiks 2021 kõrvaldanud „suurema osa“ puudustest, ei vastavat lepingu ese oma kvaliteedis müügilepingus kokkulepitud tingimustele, see on hagejate arvates oluline lepingu rikkumine ja antud puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja määramine ei täidaks väidetavalt sellele õiguskaitsevahendite seadusega sätestatud eesmärki, sest tegemist olevat sedavõrd olulise puudusega, mille kõrvaldamine ei ole ehitise valmidusastet arvestades ilma suuremate ümberehitustöödeta lihtsalt ehitustehniliselt võimalik, sest: (i) korteris ei saa ventilatsiooni agregaati sisse lülitada; (ii) vannitoas on veetorustik valesti ühendatud; (iii) hagejatele jäi mulje, et korterelamu katusel on veel tööd pooleli; (iv) naabrite juures on lae läbijooksuga aasta algusest esinenud probleeme, (v) hagejate naabrite arvates on tõenäoliselt katuse soojustusmaterjal saanud niiskuskahjustusi, (vi) niiskuskahjustusi võib naabrite arvates olla ka seina konstruktsioonides. Kostja väitel kõrvaldas kostja 7. märtsiks 2021 kõik hagejate poolt 3. märtsil 2021 nimetatud puudused – hagejad ei leidnud 8. märtsil 2021 paikvaatlusel enam ühtegi 3. märtsi 2021 aktis nimetatud puudust, vastasel korral oleksid nad seda 10. ja 17. märtsi 2021 avaldustes märkinud.
17.märtsil 2021 saatsid hagejad kostjale uue avalduse korteri müügilepingust taganemiseks (dtl 81-85), milles toovad hagejad lepingust taganemise põhjusena esile järgmist: (i) Müügilepingu kohaselt tuli lepingu ese valmis ehitada 1. märtsiks 2021, kuid kostja ei ole seda teinud ning 3. märtsi 2021 ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise aktis on fikseeritud suurel määral vaegtöid ja puuduseid (akt on lisatud avaldusele) ja (ii) Kostja on müügilepingu punktis 1.5.3 kinnitanud, et lepingu esemel ei ole selle ostjale üleandmisel hetkel mingeid teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saa märgata ülevaatuse teostamisel. Erinevalt kostja eelnimetatud kinnitusest on ilmnenud, et kogu hoone seintes ja katuse konstruktsioonides esinevad läbivad praod, mille tagajärjel valgub sadevesi jms ruumidesse (fotod on lisatud avaldusele, mis kostja väitel on tehtud naabrite korteris). Kostja asus peale hagejatelt korteri müügilepingust taganemise avalduste saamist hagejate väiteid korterelamu ehitustehnilise seisundi osas kontrollima ning tellis xxx ehitusinsenerilt (7. tase) asjatundja arvamuse saamiseks ehitise auditi (lisa 2) ning peale hagejate väidete kontrollimist tagastas hagejatele müügilepingu alusel tasutu, millest arvas kostja maha arvatud leppetrahvi hagejate poolt müügilepingu rikkumisest tulenevalt.
45.Kostjad esitasid põhjendused müügilepingust taganemise eelduste puudumise kohta. Samuti esitas kostja selgitused selle kohta, et kostja on vaidlusalusest müügilepingust tulenevaid kohustusi kohaselt täitnud, pidades silmas hageja huve korteri ostmisel. Kuivõrd kostja täitis omapoolsed kohustused hagejate ees ja hagejad keeldusid asjaõiguslepingut sõlmimast, tekkis kostjal hagejate vastu leppetrahvinõue. Hagejate kiirustav käitumine, naabrite arvamusele tuginemine ning värskelt valminud ehitises pisipuuduste otsimise intensiivsust arvesse võttes leiab kostja, et temale tehtud etteheited korteri ehitustehniliste puuduste osas oli vaid ettekääne ostetava eluaseme valiku muutmiseks peale võlaõiguslepingu sõlmimist.
46.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi teise lõike esimese punkti järgi ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud tõendamise üldreegli järgi peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega lasub hagejatel kohustus tõendada, et kostja ei kõrvaldanud korteri puudusi mõistliku aja jooksul peale neist teada saamist, s.o alates 3. märtsist 2021.
47.Hagejad ei ole hagis selgelt ja konkreetselt esile toonud, millisele avaldusele hagejad tuginevad, milliste väidetavate puuduste esinemist hagejad kostjatele ette heidavad ning millisele, s.o kas 10. märtsi e-kirja või digitaalselt allkirjastatud avaldusele või 17. märtsi 2021 avaldusele hagejad tuginevad. Selles osas leiab kostja, et hagi on esitatud puudustega (TsMS § 363 lg 1 p 2)
2-21-5532 – kohus ega ka kostja ei peaks hakkama hagi aluseks olevaid olulisi asjaolusid tuletama või oletama või selgitama hagi lisadest. Veel enam ei pea kohus ega kostja hakkama oletama, millisele avaldusele hageja oma nõudes tugineb. Sellise menetlusliku olukorra tekitamisega rikutakse selgelt kostja menetlusõigusi – kostjale ei ole vastuse koostamise ajaks selgelt teada, milliste konkreetsete puuduste esinemist hagejad kostjale ette heidavad. Kostja palub kõik menetluskulud, mis tekivad hagiavalduse puudustest, jätta hagejate kanda, olenemata sellest, kas kohus rahuldab hagi või mitte. Hagi puudustele vaatamata on kostja kohtu 12. aprilli 2021 määrusest ja TsMS § 394 lg 2 p-st 3 tulenevalt kohustatud ammendavalt esitama kõik oma taotlused ja väited ning tõendid iga esitatud faktilise väite tõendamiseks. Kostja täidab hagile vastamise kohustuse niivõrd, kuivõrd see on hagiavalduses esitatu põhjal käesolevas menetlusstaadiumis mõistlikult võimalik ning palub kohtul endale määrata mõistlik tähtaeg seisukohtade ja taotluste esitamiseks peale seda, kui hageja oma nõuet täpsustab või kinnitab, et ta seda ei tee.
48.Hagejad tuginevad 17. märtsi 2021 müügilepingust taganemise avalduses (dtl 81-85) loetletud, hagi lisas 6 loetletud puudustele, s.o väidetavalt kogu hoone seintes ja katuse konstruktsioonides esinevatele pragudele, mille tagajärjel valgub sadevesi ruumidesse. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-57-11 lahendi punktis 28 selgitanud, et lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud: (i) nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka (ii) sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. VÕS § 101 lg 1 p-s 4 sätestatud lepingust taganemine kui õiguskaitsevahend annab lepingupoolele võimaluse lepingu rikkumise korral lepingust taganeda. Lepingust taganemine toimub lepingupoolte huvide kaalumisel, kus tuleb hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi, võrreldes kohustuse rikkumise raskusega ja kas kahjustatud lepingupoole võimalused kasutada vähemkoormavaid õiguskaitsevahendeid, nagu hinna alandamine või kahjuhüvitise nõudmine, ei anna juba iseenesest piisavalt hüvitist. VÕS § 116 lg-s 1 on sätestatud üldine põhimõte, mille järgi võib lepingust taganeda üksnes ultima ratio olukorras, kui oma lepingulisi suhteid teise poolega enam muul viisil korraldada ei õnnestu.
49.Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-80-10 punktis 12 selgitanud, et juhul, kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 114). Ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul. Selliseks erandiks võib olla nt asjaolu, et rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida (VÕS § 116 lg 4 teine lause). Käesolevas asjas ei esinenud hagejate suhtes kohustuse rikkumist, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt hagejate huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu, samuti ei ole kostja hagejatele teatanud, et ta oma kohustusi ei täida. Järelikult pidid hagejad enne müügilepingust taganemise avalduse esitamist kehtiva kohtupraktika järgi andma kostjale katuse ja sellega kaasnevate puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja.
50.Hagejad on hagiavalduse punktis 3.2.3 tuginenud abstraktsele väitele, et kostja ei kõrvaldanud täiendava tähtaja jooksul lepingu eseme puuduseid. Kostja hagejate väitega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu. Esmalt leiab kostja, et hagejad esitavad elamu ehitustehnilise seisundi osas selgelt paljasõnalisi valeväiteid ja liialdusi – kogu elamu seintes ja katuse konstruktsioonides ei ole pragusid esinenud. On tõsi, et ehituse käigus esines xxx elamul üksikutes kohtades katuse veepidavusega probleeme, kuid need puudused kõrvaldati viivituseta, s.o mõistliku aja jooksul ja taastati kahjustada saanud teiste korterite siseviimistlus. Hagejate korteris selliseid läbijookse, nagu seda on naabrite korteris tehtud fotodel näha, ei toimunud. Vaidlusaluses korteris tekkis vaid
2-21-5532 ühes kohas lae värvi alla niiskem koht (magamistuba 1), millise puuduse kostja 7. märtsiks 2021 kõrvalas.
51.On tavapärane, et uuel ehitisel võib vahetult peale valmimist esineda puudusi, nt jääkniiskuse kahjustused, elamu paikavajumisest tingitud praod, viimistluse vead jms, mis kõrvaldatakse ehitaja poolt jooksvalt enne korterite müümist või siis garantii tööde käigus. Sarnane olukord oli ka xxx objektil, kus elamu katusekattes tuvastati 2021 veebruaris soojemate ilmadega lume sulamise veest tingitud läbijooksud. Peale läbijooksude tuvastamist, reageeris ehitaja kiiresti ning kõrvaldas ilma igasuguse viivituseta katuse tarindite puudused. Puuduste kõrvaldamisega lakkasid katuse läbijooksud ning korterite siseviimistlus, mis oli niiskuskahjustuste tõttu mõnest kohast kannatada saanud, uuendati. Elamu katuse ja seinte konstruktsioonid vastavad peale elamu ehitustööde lõppemist kõikidele nõuetele ning hagejad ei ole vastupidist tõendanud.
52.VÕS § 116 lg 4 lg 1 kohustab taganemise eeldusena andma üldjuhul alati täiendava tähtaja, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju. Antud juhul tuli kostja hagejatele vastu ja viimistles korteri ning paigaldas elektrisüsteemi vastavalt hagejate soovidele, mida hagejad täpsustasid veel 2021. aasta veebruari viimastel nädalatel. Eeltoodu oli ka põhjuseks, miks korteri lõplik valmimine oli planeeritust aeganõudvam. Seda enam on hagejate etteheited korteri seisundi kohta kostja töötajatele, kes pingutasid, et hagejad saaksid oma soovidele vastava ilusa kodu, ülekohtused. Kuna korter oli viimistletud vastavalt hagejate soovile – roosad, oranžid ja helesinised seinad, pistikute asetus jms, siis on selliselt viimistletud korteri müümine teisele ostjale problemaatiline ning nõuab täiendavate kulude kandmist/korteri hinnast järgi andmist. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-18-09 punktis 14 sedastanud, et üldjuhul oleks hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles pärast seda, kui ostja ei ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast meeldetuletust. Järelikult pidid hagejad, juhul, kui nad soovisid tugineda elamu väidetavatele katuse ja seinte konstruktsioonide probleemidele (millega kostja ei nõustu) enne müügilepingust taganemist andma kostjale puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Hagejad on avalduses kinnitanud, et nad ei ole kostjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaega andnud.
53.VÕS § 116 lg 2 p 1 ja lg 4 annab võimaluse lepingust taganemiseks ka ilma täiendavat tähtaega määramata, kuid sellisel juhul peaks olema tegemist juhtumiga, kus leping on rikkumise tõttu sisuliselt nurjunud, st selle eesmärk on jäänud suures osas saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutav ja selline tagajärg pidi olema lepingut rikkunud poolele objektiivselt ette näha. Käesolevas asjas ei esine lepingust ilma puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega määramata taganemise eeldusi – nn üldiseid kvaliteedi puudusi ega ka elamu katuse ja seinte konstruktsioonide puudusi, millele hagejad avaldustes tuginevad.
54.Hagejad väidavad hagiavalduse punktis 2.1.9, et pooled viibisid 3. märtsil 2021 lepingu asukohas ja fikseerisid lepingu esemel esinenud puudused. Hageja väidetest nõustub kostja sellega, et pooled 3. märtsil 2021 vaidlusaluses korteris kohtusid, selle üle vaatasid, pisipuudused fikseerisid ja tähtaja kokku leppisid. Nagu kostja järgnevalt esile toob, on hageja enda tõenditega täielikus vastuolus hagejate hagiavalduses esitatud väide kostja poolt tähtajaks puuduste kõrvaldamata jätmise kohta.
55.Hagejad väidavad hagiavalduses, et kostja ei ole talle antud tähtajaks (s.o 4 päeva jooksul) puudusi kõrvaldanud, kuid hageja ei ole hagis täpsustanud, milliseid konkreetseid puudusi hagejad silmas peavad ning pole oma väidete tõendamiseks esitanud mitte ühtegi asjakohast tõendit. Hagejate avaldusele lisatud fotod ei tõenda kuidagi korteri nr 5, mis oli lepingu esemeks, puudusi, rääkimata sellest, et hageja ei ole pidanud vajalikuks täpsustada millal, mis asjaoludel ja kus on lisatud fotod tehtud ning millist olulist hagi aluseks olevat asjaolu soovib hageja esitatud fotodega
2-21-5532 tõendada. Vastupidi, hagejad on esitanud selged tõendid selle kohta, et kostja on puudused, millele hagejad müügilepingust taganemise avalduses on tuginenud, tähtajaks kõrvaldanud. Nimelt kinnitab hageja II oma 10. märtsi 2021 e-kirjas (dtl 80) muuhulgas, et:„03.03.2021 kuupäeval toimunud ülevaatuse käigus tuvastasin kolme magamistoa laes niiskuskahjustused. Antud puudused märgiti akti kirjeldusega „Puurida augu laes niiskuse väljalaskmiseks“. Puuduste likvideerimise tähtaeg määrati 07.03.2021 kuupäevaks. 08.03 toimus uus ülevaatus. Suurem osa puudustest on kõrvaldatud, kuid ilmnesid probleemid tehnosüsteemidega. Korterisisest ventilatsiooniagregaati ei olnud võimalik sisse lülitada, kuna juhtpult puudus, 2.korruse vannitoas oli veetorustik valesti ühendatud (sooja vee asemel tuli külma vett ja vastupidi). 03.02 kuupäeval fikseeritud lae veekahjud olid kõrvaldatud. Ülevaatuse ajal tuvastasin uue lekkekoha. Antud puudused lubati esimesel võimalusel kõrvaldada.“ (tekstis on allakirjutanu rõhutused).
56.Hageja II 10. märtsi 2021 e-kirjast nähtuvalt on kostja uueks ülevaatuse ajaks, s.o 8. märtsiks 2021 hageja poolt varasemalt esile toodud puudused kõrvaldanud, sh lae veekahjud. Korterelamusse on paigaldatud soojustagastusega sissepuhke-väljatõmbe ventilatsiooni seade Komfovent Domkekt R300V, mis on igast korterist juhitav eraldiseisva seinale paigaldatava juhtpaneeli abil. Asjaolu, et ülevaatuse ajal, so vahetult peale puuduste kõrvaldamiseks vajalike maalritööde teostamist, ei olnud korteri seinale koheselt tagasi paigaldatud ventilatsiooni süsteemi juhtpaneeli ning vannitoas oli vaja kuuma ja sooja vee torud omavahel õigeks vahetada (materjalide kulu puudub ja tööaeg < 1 tund), ei ole selliseks (oluliseks) puuduseks, mis õigustaks hagejate poolt müügilepingust taganemise, kui kõige raskeima õiguskaitsevahendi, kasutamist. Seda enam, et kostja oli tähtajaks, s.o 7. märtsiks 2021, kõrvaldanud kõik varasemalt hagejate poolt esile toodud ja aktis kajastatud puudused ning poolte vaheline leping nägi vastava puuduste kõrvaldamise korra ette. Korteri ehitustehniline seisund võimaldas 7. märtsil 2021 selle kasutusse võtmist ning hagejad on 3. märtsi 2021 aktiga seda kinnitanud.
57.Samuti on põhjendamatu hagejate abstraktne etteheide, et lepingu ese ei vasta oma kvaliteedis müügilepingus kokkulepitud tingimustele. Ehitusinsener (7. tase) V Gi hinnangul (lisa 2) on hoone heas seisukorras, põhilised kandekonstruktsioonid on püsivad ja tehnosüsteemid toimivad. On olemas küll kuivamis praod ja viimistluse parandused, kuid nende kõrvaldamine kuulub garantiiperioodi tööde hulka. Seega on hagejate väited lepingu eseme kehva kvaliteedi või muu selle kasutamist mittevõimaldava puuduse osas põhjendamatud ja tõendamata - hagejad esitasid lepingust taganemise avalduse ja keeldusid asjaõiguslepingu sõlmimisest põhjendamatult.
58.Hagejad nõuavad kostjalt väidetavalt lepingu rikkumisega tekitatud kahjude hüvitamist. Kostja ei nõustu hagejate kahjuhüvitise nõudega ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisega kaasnev kulu pidigi jääma hagejate kanda. Kostja ei ole müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, vastupidi – seda on teinud hagejad taganedes põhjendamatult võlaõiguslikust müügilepingust ja jättes asjaõiguslepingu sõlmimisele tulemata.
59.Hagejate kulutused köögi ja lastetubade sisustuse osas on tõendamata ja põhjendamata. Hagile lisatud osadelt kuludokumentidelt (dtl 132-135) ei nähtu, et tegemist oleks hagejate poolt kantud kuludega ega seda, milliste toodete kuludokumentidega on tegu. Hagejate poolt mööbli kasutamata jätmine ja väidetav kahju tekkimine ei ole kostja käitumisega põhjuslikus seoses ja ei olnud kostjale ettenähtav. Hageja ei ole väitnud ega ka tõendanud, et mööbel oleks jäänud vaidlusalusesse korterisse vms, seega on põhjendamatu nõuda kostjalt kogu mööbli maksumust isegi siis, kui hageja oleks müügilepingust põhjendatult taganenud (millega kostja ei nõustu). Samuti on hageja poolt tõendamata asjaolu, et kulutused oli tehtud seoses vaidlusaluse korteriga. Eeltoodud põhjustel tuleb hagejate kahjuhüvitise nõue jätta rahuldamata.
60.Hagejad nõuavad kostjalt lepingu punkti 5.2 järgi leppetrahvi. Leppetrahvi nõude esitamise eelduseks on lepingu punktis 2.7 nimetatud kohustuste rikkumine. Hagejad ei ole oma väiteid, et
2-21-5532 kostja rikkus lepingu punktis 2.7 esitatud nõudeid, tõendanud. Vastupidi, hagejad on 3. märtsi 2021 korteri üleandmis-vastuvõtmisaktiga kinnitanud, et nad on vaidlusaluse korteri ehitustööd vastu võtnud, korter on ehitatud vastavalt projektile ning siseviimistlus on lõpetatud. Pisipuudused, mille kõrvaldamiseks leppisid pooled kokku 4 päevase tähtaja, ei olnud takistuseks korteri ehitustööde vastuvõtmiseks. Hagejate leppetrahvi nõude esitamise eeldused, s.o lepingu punktist 2.7 tulenevate kohustuste rikkumine kostja poolt, on põhjendamata ja tõendamata ning hagejate leppetrahvi nõue tuleb jätta rahuldamata.
61.VÕS 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Järelikult on hagejate viivise nõude esitamise eelduseks rahalise nõude olemasolu. Kuna see eeldus on täitmata, ei kuulu hagejate viivise nõue rahuldamisele.
62.16.08.2021 menetlusdokumendis märkis kostja, et hagejate nõue ei olnud hagi esitamise ajal sissenõutav. Hagejate avalduse lahendamiseks, sh menetluskulude õigeks ja õiglaseks jaotuseks tuleb esmalt välja selgitada, millal muutus hageja nõue võlaõigusliku müügilepingu alusel tasutud 22 900 euro osas sissenõutavaks.
63.Kostja leiab, et hagejatel puudus põhjus 26. jaanuari 2021 võlaõiguslikust müügilepingust taganemiseks. Samas ei olnud kostja pärast asjaolude väljaselgitamist müügilepingu lõpetamise vastu – kostjal ei pea eetiliseks ja mõistlikuks jätkata hagejate tahte vastaselt neilt asjaõiguslepingu sõlmimise nõudmist, milleks lepingu p 3 kostjale õiguse annab. Seetõttu oli kostja peale hagejate väidete kontrollimist nõus, et 26. jaanuaril 2021 lepingust tulenevad poolte kohustused, väljaarvatud vastastikused rahalised kohustused, on lõppenud ja hagejatel puudub kohustus asjaõiguslepingut sõlmida. Samal päeval, s.o 28. mail 2021 kandis kostja hagejatele tagasi müügilepingu alusel tasutud ettemaksu, millest oli maha arvatud leppetrahv.
64.Kostja märgib kokkuvõtvalt, et kostja kõrvaldas kõik korteri puudused poolte vahel kokku lepitud tähtaja jooksul ning enne hagejate lepingust taganemise avalduse esitamist, seega olid täitmata müügilepingust taganemise sisulised eeldused, mistõttu ei ole hagejate avaldustel (hagejad on kokku esitanud 3 erinevat avaldust ja kostjale on endiselt ebaselge, millisele konkreetsele avaldusele hagejad hagis tuginevad) õiguslikke tagajärgi. Kuna hagejate lepingust taganemise avaldustel ei olnud õiguslikke tagajärgi, siis ei tekkinud kostjal VÕS § 189 lg-st 1 tulenevat lepingu alusel saadu tagastamise kohustust enne seda, kui kostja nõustus hagejate lepingu lõpetamise ettepanekuga. Hagejad esitasid hagiavalduse aga juba 8. aprillil 2021, so oluliselt enne seda, kui kostja nõustus 26. jaanuaril 2021 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu lõpetamisega ja kandis 28. mail 2021 hagejatele lepingu alusel tasutu tagasi. Hagejad esitasid hagiavalduse ennatlikult ja kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagejatele müügilepingu alusel saadu tagasinõudmiseks hagi esitamiseks, vaidluse all on ainult hagejate ja kostja leppetrahvi ning hagejate kahjuhüvitise nõue, kuid mitte müügilepingu alusel saadu tagastamise nõue. Hagejad on 28. mail 2021 kostja poolt tasutud müügilepingu järgi saadu tagastamise vastu võtnud, mistõttu tuleb VÕS § 76 lg 4 järgi eeldada, et kohustus täideti kohaselt, sh tähtaegselt. Kuna viidatud sättega määratletakse tõendamiskoormis, siis vaidluse korral lasub hagejatel peale kostjalt raha vastuvõtmist tõendamiskoormis, et raha tagastamine ei toimunud õigeaegselt.
65.Kokkuvõtvalt, kuna hagejatel puudus alus müügilepingust taganemiseks (korteril ei olnud peale puuduste kõrvaldamise tähtaja saabumist enam taganemise avalduses kirjeldatud puudusi), oli kostjal valida, kas ta: a) nõuab hagejatelt 26. jaanuaril 2021 sõlmitud müügilepingu tingimuste täitmist, s.o nõuab hagejatelt jätkuvalt asjaõiguslepingu sõlmimist või b) nõustub hagejate 10. märtsi 2021 ettepanekuga müügilepingu lõpetamiseks. Kostja tellis peale hagejatelt lepingust taganemise avalduse saamist avalduses esitatud väidete kontrollimiseks asjatundja arvamuse (ehitise auditi) ning peale seda, kui oli selge, et müügiesemel puuduvad avalduses nimetatud
2-21-5532 puudused, otsustas, et hagejatelt vastu nende endi tahtmist kodu omandamise nõudmine ei ole eetiline ja mõistlik, mistõttu võttis kostja hagejate ettepaneku müügilepingu lõpetamiseks vastu, v.a rahaliste kohustuste osas, ning tagastas hagejatele müügilepingu alusel saadu, millest oli maha arvatud leppetrahv. Kostja tagastas hagejatele müügilepingu alusel saadu õigeaegselt, s.o 28. mail 2021, kostja ei andnud oma käitumisega hagejatele põhjust hagiavalduse esitamiseks, ta võttis müügilepingu järgi saadu tagastamise nõude osas hagi kohe õigeks, tehes hagejatele kande juba enne hagile vastuse esitamist, mistõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 4 alusel jätta hagejate kanda.
66.13.09.2021 menetlusdokumendis märgib kostja, et asjas on poolte vahel jätkuvalt vaidluse all küsimus, kas hagejad olid õigustatud korteri müügilepingust taganema või mitte. Täpsemalt, kas seisuga 8. märts 2021 esinesid vaidlusalusel korteril hageja poolt väidetud puudused ning kui jah, siis kas need puudused olid sedavõrd olulised, et õigustasid kõige äärmuslikuma õiguskaitsevahendi rakendamist, milleks sõlmitud lepingust taganemine kostja hinnangul on.
67.Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hagejad ei ole sõlmitud müügilepingust taganemise eelduseks olevaid asjaolusid piisava selgusega esitanud, s.o nad ei ole selgelt esile toonud, millised konkreetsed (korteri nr xxx, mitte naaberkorteri) puudused seisuga 7. märts 2021 lepinguesemel esinesid. Samuti ei ole hagejad jätkuvalt täpsustanud (ka peale kostja vastuse saamist), millise konkreetse avaldusega hagejad müügilepingust taganesid. Kokkuvõtvalt jääb kostja oma endisele seisukohale, et lepinguese vastas peale puuduste kõrvaldamist lepingu tingimustele ja seetõttu puudus hagejatel õigus müügilepingust taganeda. Hagejate 19. augusti 2021 menetlusdokumendi ja sellele lisatud tõendite suhtes esitab kostja seisukoha alljärgnevalt.
68.Akti allkirjastamise osas märgib kostja, et kostja ei nõustu hagejate väitega, et kui pooled on kokku leppinud dokumendi digitaalse allkirjastamise nõude ja dokument on allkirjastanud omakäeliselt, siis ei saa dokumenti allkirjastatuks lugeda. TsÜS § 80 lg 1 sätestab, et tehingu kirjaliku vormiga loetakse võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Järelikult on tehingu kirjalik ning elektrooniline vorm võrdsed ning seda ka vastupidi – omakäeliselt allkirjastatud dokument on võrdne digitaalselt allkirjastatud dokumendiga ning dokument tuleb TsÜS § 80 lg 1 aluseks allkirjastatuks ka siis, kui pooled on kokku leppinud elektroonilise allkirjastamise, kuid on allkirjad andnud omakäeliselt. Hagejad on kohtule esitanud akti, mis on allkirjastatud ja on asunud seejärel väitma, et allkirjad on antud mõnel muul eesmärgil, kui akti kinnitamiseks. Kostja kordab, et TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud tõendamise üldpõhimõtte järgi peavad menetlusosalised tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded või vastuväited. Järelikult peavad hagejad, kui nad väidavad, et nad ei ole akti allkirjastanud, esitama neid asjaolusid tõendavad tõendid, mida nad järjekordselt teinud ei ole.
69.Kostja on seisukohal, et kõik korteri puudused olid tähtaja jooksul kõrvaldatud. Kostja rõhutab, et hagejad väidavad hagiavalduses, et kostja ei ole talle antud tähtajaks (s.o 4 päeva jooksul) puudusi kõrvaldanud, kuid hageja ei ole hagis ega ka 19. augusti 2021 menetlusdokumendis täpsustanud, milliseid konkreetseid puudusi hagejad silmas peavad ning pole oma väidete tõendamiseks esitanud mitte ühtegi asjakohast tõendit. Hagejate avaldusele lisatud fotod ei tõenda kuidagi korteri nr xxx (fotod ei ole tehtud korterist nr xxx, mis oli lepingu esemeks) puudusi, rääkimata sellest, et hageja ei ole pidanud vajalikuks täpsustada millal, mis asjaoludel ja kus on lisatud fotod tehtud ning millist olulist hagi aluseks olevat asjaolu soovib hageja esitatud fotodega tõendada. Vastupidi, hagejad on ise esitanud tõendid selle kohta, et kostja on puudused, millele hagejad müügilepingust taganemise avalduses on tuginenud, tähtajaks kõrvaldanud.
70.Hageja II märgib 10. märtsi 2021 e-kirjas, et ta tuvastas kolme magamistoa laes niiskuskahjustused ning pooled märkisid akti, et tuleb puurida auk laes niiskuse väljalaskmiseks ning leppisid kokku, et töö teostatakse 7. märtsiks 2021. Hageja II kinnitab kirjas, et pooled
2-21-5532 vaatasid korteri uuesti üle 8. märtsil 2021 ja hageja kinnitas, et suurem osa puudustest on kõrvaldatud ja fikseeritud lae veekahjud olid kõrvaldatud. Kostja peab hageja e-kirjades antud kinnitusi puuduste kõrvaldamise kohta jätkuvalt kaalukateks tõenditeks ja leiab, et hageja II enda kinnitusega on tõendatud, et puudused, mille kõrvaldamiseks andsid hagejad kostjale 4 päevase tähtaja, olid tähtajaks kõrvaldatud. Kuna puudused olid nende kõrvaldamiseks antud tähtaja jooksul kõrvaldatud, siis puudus hagejatel alus müügilepingust taganemiseks (VÕS § 114 lg 3).
71.Korteri üleandmise-vastuvõtmise akti sisu osas märgib kostja, et piirdub seni, kuni hagejad ei esita selgeid väiteid justnimelt lepingueseme puuduste kohta ja neid väiteid kinnitavaid tõendeid, ainult omapoolsete vastuväidete esitamisega. Hageja II 10. märtsi 2021 e-kirjast nähtuvalt on kostja uueks ülevaatuse ajaks, s.o 8. märtsiks 2021 hageja poolt varasemalt esile toodud puudused kõrvaldanud, sh lae veekahjud. Kui hageja leidis 8. märtsil 2021, et lepingu esemel on veel puudusi, kuid mida varem ei olnud mainitud (ventilatsiooni juhtpuldi paigaldamine ja kuuma/külma vee torude vahetus), tulnuks hagejatel anda kostjale uus mõistliku ajaga tähtaeg täiendavate puuduste kõrvaldamiseks, mitte kasutada nn pisipuudusi, milleks juhtpuldi paigaldamata jätmine koheselt peale maalritööde lõppu ja vahetusse läinud torude ühendus kahtlemata on, ettekäändena müügilepingust taganemiseks. Nagu kostja on vastuses esile toonud, kulunuks puldi ja torude korda tegemiseks mõned vaid tunnid ja hagejad ei ole 19. augusti 2021 menetlusdokumendis sellele kostja väitele ka vastu vaielnud.
72.Asjatundja arvamuse osas märgib kostja, et hagejad avaldavad 19. augusti 2021 menetlusdokumendis, et neile on jäänud arusaamatuks millist asjaolu on kostja soovinud ca 2 kuud peale lepingust taganemise avaldust koostatud asjatundja arvamusega tõendada. Kostja selgitab, et ta soovib asjatundja arvamusega ümber lükata hageja paljasõnalised väited hoone seintes ja katusekonstruktsioonides esinevate läbivate pragude kohta, mille kaudu pidavat valguma sadevesi ruumidesse (avaldusest ei selgu, kas ka lepingu esemeks olevasse korterisse). Hagejad heidavad hoonel ulatuslike pragude olemasolu väitega, et elamul esinesid tõsised konstruktsioonilised vead. Kostja pöördus peale hagejatelt avalduse saamist asjatundja poole, et hagejate väiteid kontrollida. Vastusena kostja pöördumisele koostas asjatundja arvamuse, millega on hageja tõendamata väited ümber lükatud. Kostja soovib asjatundja arvamusega tõendada, et vaidlusalusel elamul puudusid olulised konstruktsioonilised vead, mida hagejad arvavad sel olevat. Hagejate poolt esile toodud asjatundja arvamuse mõningad formaalsed ebatäpsused, sh õigekirjavead, ei muuda tõendi usaldusväärsust – asjatundja arvamusest on selgelt selle koostanud isiku järeldused arusaadavad.
73.Hagejate väidetava kahju osas märgib kostja, et hagejad väidavad 19. augusti 2021 menetlusdokumendi lõpus järjekordselt üldsõnaliselt, et neile on tekkinud kahju, sest nad ei saa enam konkreetsesse korterisse ostetud asju enam mujal kasutada. Hagejad ei ole esile toonud kahju hüvitise väljamõistmise eelduseks olevate asjaolude esinemist (VÕS 7. peatükk) ega ka neid tõendanud. Seetõttu jääb kostja seni esitatud vastuväidete juurde.
HAGIST OSALINE LOOBUMINE
74.Hagejad esitasid 07.06.2021 menetlusdokumendis kostja vastu esitatud põhivõlgnevuse vähendamise avalduse TsMS § 376 lg 4 punkti 2 alusel. Hagejad märkisid, et kostja maksis 28.05.2021 hageja I arvelduskontole 10 900 eurot, selgitusega korteriomandi võlaõiguslik müügileping (26.01) Tal not Pr P juures. xxx. Ettem tagastus (22 900-10 900). Harju Maakohus palus 22.06.2021 pöördumises hagejatel täpsustada, kas nad soovivad nimetatud nõudest loobuda või selles osas hagi tagasi võtta. Hagejad täpsustasid 29.06.2021 vastuses, et soovivad 10 900 euro osas põhinõudest loobuda. Kostja teatas 17.08.2021 esitatud menetlusdokumendis, et kostjal ei ole vastuväiteid hagist osalisele loobumisele.
2-21-5532
75.20.09.2021 määrusega käesolevas asjas võttis kohus vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas seoses hagist loobumisega osaliselt tsiviilasja nr 2-21-5532 menetluse hagejate põhinõude 10 900 euro osas. Kohus selgitas, et menetluskulude jaotuse osas peab kohus põhjendatuks lähtuda analoogia korras TsMS § 173 lg-st 5, jättes menetluse osalise lõpetamise määruses menetluskulude jaotuse märkimata. Kohus märkis, et menetluskulude jaotuse osas võtab kohus seisukoha tervikuna lõpplahendis (II kd, tl 38 ja 38 pöördel).
KOHTU PÕHJENDUSED
76.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus käsitleb esmalt hagejate poolset müügilepingust taganemist (I); seejärel hindab kohus seda, kas esitatud asjaoludel on võimalik hagejate nõude osaline rahuldamine alusetu rikastumise sätete alusel (II); ning lõpuks võtab kohus kokku asja lahendamise tulemuse ja jaotab menetluskulud (III). I
77.Vaidlus puudub selles, et hagejad ja kostja sõlmisid 26.01.2021 notariaalselt tõestatud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu. Hagejad ostsid ja kostja müüs müügilepingu esemeks oleva ja aadressil xxx asuva korteriomandi, mille reaalosaks oli eluruum nr xxx, koos selle oluliste osadega ja päraldistega (I kd, tl 9-12). Müügilepingu p-s 1.5.3 müüja kinnitas, et lepingu esemel ei ole selle ostjale üleandmise hetkel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saa märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu p 2.1. kohaselt oli müügilepingu eseme käibemaksuga müügihinnaks 229 000 eurot. Vaidlus puudub, et hagejad on täitnud kohustuse maksta 10% müügilepingus kokkulepitud hinnast ehk 22 900 eurot, kostja ei vaidlusta nimetatud summa saamist.
78.Pooled leppisid müügilepingu p-s 2.7.1. kokku, et kostja kohustub ehitama lepingu eseme valmidusse „võtmed kätte“ sh teostama ostjaga kooskõlastatud viimistluse hiljemalt 01.03.2021.a. Kostja kohustus tagama lepingu eseme vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele), samuti katastriüksuse, millel asub hoone, heakorrastatuse vastavalt ehitusprojektis ettenähtule (lepingu p 2.7.2). Lepingu p-s 2.8. oli kokku lepitud, et lepingu eseme valmidust ja lepingule vastavust kontrollitakse kostja ja hagejate poolt ning selle kohta koostavad pooled ehitustööde ülevaatamise akti (Akt). Ehitustööde ülevaatamine tuli teostada enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Ehitustööde ülevaatamise Akti allakirjutamisest alates loeti ehitustööd hagejate poolt vastu võetuks. Puuduste olemasolu, mis ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist, ei olnud aluseks Aktiga vastuvõtmisest keeldumiseks. Pooled leppisid kokku, et juhul, kui lepingu esemel eksisteerivad puudused, mis ei takista lepingu eseme sihipärast kasutamist, tuleb need märkida Akti. Pärast puuduste tuvastamist pidid pooled Akti koostamisel leppima kokku tähtajas, mille jooksul kostja kohustub tagama ja korraldama eelnimetatud puuduste kõrvaldamise enda kulul. Nimetatud tähtaeg ei või olla pikem kui kaks kuud (I kd, tl 11).
79.Pooled leppisid müügilepingu p-s 3.1. kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme, mis on vaba käesolevas lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest, omandi üleandmiseks kostjalt hagejatele mitte hiljem kui 01.03.2021.a ning tingimusel, et hoone ja lepingu ese on valmis ehitatud ning hagejad on kostjale tasunud ostuhinna või taganud selle tasumise. Vastavalt müügilepingu p-le 5.2.1. oli hagejatel kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda (leping ühepoolselt lõpetada), kui asjaõiguslepingut ei saa sõlmida, kuna kostja poolt ei ole täidetud lepingu punktis 2.7 nimetatud kohustused. Müügilepingust taganemisel punkti
2-21-5532
5.2.alusel või muu kostja poolse olulise lepingurikkumise tõttu on kostja kohustatud hagejatele tagastama kõik müügilepingu kohaselt kostjale tasutud summad ning lisaks tasuma hagejatele leppetrahvi 12 000 eurot 2 nädala jooksul arvates taganemise jõustumisest (I kd, tl 12).
80.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hagiavalduse aluseks on väide, et hagejad taganesid kostjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu pooltevahelisest müügilepingust, mistõttu on neil õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel tasutud müügihinna tagastamist, samuti leppetrahvi summas 12 000 eurot ja tekitatud kahju hüvitamist. Hagiavalduses on hagejad tuginenud nii 10.03.2021 kui ka 17.03.2021 notariaalsele taganemisavaldusele, kuid 27.10.2021 kohtuistungil kinnitasid hagejad, et nende nõude aluseks on ainult 17.03.2021 notariaalselt tõestatud müügilepingust taganemise avaldus (I kd, tl 55 pöördel). Seetõttu lähtub ka kohus vaidluse lahendamisel hagejate 17.03.2021 müügilepingust taganemise avaldusest. 17.03.2021 taganemisavaldusese aluseks on kokkuvõtlikult hagejate seisukoht, et lepingu ese ei vasta oma kvaliteedis müügilepingus kokkulepitud tingimustele ning hagejad ei ole kohustatud andma kostjale puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega, sest see ei täidaks oma eesmärki. Kostja on seisukohal, et hagejad ei olnud õigustatud müügilepingust taganema, kuna tegemist ei olnud oluliste puudustega, kostja oli hageja poolt viidatud puudused kõrvaldanud ning samuti ei andnud hagejad kostjale täiendavat tähtaega hagejate väidetud puuduste kõrvaldamiseks. Kohus märgib seoses kostjate vastuväidetega, et kostjad ei pea hageja taganemisavalduse vaidlustamiseks ning lepingu kehtivuse tuvastamiseks eraldi kohtusse pöörduma (vt nt Riigikohtu 20.11.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-08, p 14).
81.Seega on poolte vahel on vaidlus, kas hagejad taganesid lepingust õiguspäraselt. Käesoleva vaidluse õigeks lahendamiseks peab kohus tuvastama, kas hagejatel esinesid lepingust taganemiseks vajalikud materiaalsed ja formaalsed eeldused. Kohus selgitab, et lepingust taganemise, nagu iga muu õiguskaitsevahendi efektiivse kasutamise eelduseks on, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning järgitud oleksid taganemise formaalsed nõuded. Vastasel korral ei too taganemine kaasa sellega taotletud tagajärge. Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus ja sisulise (materiaalse) eeldusena peab taganemiseks olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne I, Tallinn 2016, lk 609). Kui taganemisavaldus ei vasta formaalsetele tingimustele, mh kui ei ole edastatud korrektset taganemise avaldust ettenähtud aja jooksul, ei saa taganemist kui tahteavaldust lugeda tehtuks, kuna selle eeldused ei ole täidetud. Sama kehtib, kui täitmata on taganemise materiaalsed eeldused, nt kui teine pool ei ole pannud toime taganemist õigustavat olulist lepingurikkumist. Sellistel juhtudel on taganemisavaldus tagajärjetu (toimetu), st seda ei loeta tehtuks (vt Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne I, Tallinn 2016, lk 928).
82.Hagejate nõude aluseks olevas 17.03.2021 taganemisavaldus on hagejad esitanud kostjale alljärgnevad etteheited: „Müügilepingu kohaselt tuli lepingu ese valmis ehitada 01.03.2021.a., kuid müüja ei ole seda teinud ning 03.03.2021.a on ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud suurel määral vaegtöid ja puuduseid. Akt on lisatud käesolevale avaldusele. Müügilepingu p-s 1.5.3 on müüja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole selle ostjale üleandmise hetkel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saa märgata ülevaatuse teostamisel. Erinevalt müüja eelnimetatud kinnitusest on ilmnenud, et kogu hoone seintes ja katuse konstruktsioonides esinevad läbivad praod, mille tagajärjel valgub sadevesi jms ruumidesse (avalduse lisaks olevad fotod). Puuduste põhjuseks on poolelijäänud katusetööd (avalduse lisaks ehitustööde päevik ja fotod). Ostja palus müüjal peatada katusetööd kuni ekspertiisi tegemiseni, kuid Müüja jätkas märtsi alguses töödega, mistõttu võib olla raskendatud varjatud puuduste avastamine ja ekspertiisi tegemine (tööde jätkumine kajastatud lisatud fotodel). Ostja hinnangul on tegemist puudusega, mis ei ole kooskõlas
2-21-5532 pooltevahelise müügilepinguga. Ostja soovis osta kinnisasja iseenda alaliseks elukohaks ja tal ei ole soovi omandada kinnisasja, mille konstruktsioonide vahelt valgub eluruumidesse sade-, lumesulamise vms vesi. Tuginedes eeltoodule ei vasta lepingu ese müügilepingu punktis 2.7.2 nimetatud tingimustele so RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Kvaliteedinõuetele mittevastavus on oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lõigete 1 ja 2 mõistes ja antud puuduse osas ei täida puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja määramine sellele õiguskaitsevahendite seadusega sätestatud eesmärki põhjusel, et tegemist on sedavõrd olulise puudusega, mille kõrvaldamine ei ole ehitise valmidusastet arvestades ilma suuremate ümberehitustöödeta lihtsalt ehitustehniliselt võimalik. Lepingu ese ei vasta oma kvaliteedis müügilepingus kokkulepitud tingimustele, mistõttu ostja on võlaõiguslikust müügilepingust punktide 5.2, 5.2.1 ja VÕS § 196 lg 1 alusel taganenud 10.03.2021.a., mille kohta on edastatud teade müüjale, kes on selle ka kätte saanud. Ostja soovib lepingust taganeda ja taganemisavalduse esitada veelkord notariaalselt tõestatud vormis“ (I kd, tl 45-46).
83.Kohus on seisukohal, et lepingust taganemist õigustavaks oluliseks lepingurikkumiseks ei saanud olla 03.03.2021 korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud vaegtööd ja puudused (vt I kd, tl 47-49), sest taganemisavalduse aluseks ei ole nimetatud puuduste kõrvaldamata jätmine. Pooled leppisid 03.03.2021 ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise aktis kokku puuduste likvideerimise tähtajas 07.03.2021 ning hagejad ei väida, et viidatud puudused oleksid jäänud olulises osas kõrvaldamata. Vastupidi, hagejate 10.03.2021 e-kirjast kostjale nähtub, et pärast objekti korduvat ülevaatust 08.03.2021 oli suurem osa puudustest kõrvaldatud (I kd, tl 44). 10.03.2021 e-kirjas teatasid hagejad soovist lepingust taganeda, kuid taganemise põhjusena on esile toodud 09.03.2021 avastatud lõpetamata katusetööd ja sellest tõenäoliselt tingitud niiskuskahjustused. 17.03.2021 taganemisavalduses (vt kohtuotsuse p 82) viitavad hagejad samuti poolelijäänud katusetöödele ja sadevee valgumisele ruumidesse hoone seintes ja katuse konstruktsioonides esinevate pragude kaudu.
84.Kohus ei nõustu hagejatega, et hagejate poolt 09.03.2021 avastatud lõpetamata katusetööd oleksid antud juhul olnud selliseks oluliseks lepingurikkumiseks, mis oleks andnud hagejatele õiguse lepingust taganeda puuduse kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata. Puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja andmine oli kokku lepitud pooltevahelise müügilepingu p-s 5.2. (I kd, tl 11 pöördel). Ka vastavalt seadusele tuleb lepingulise kohustuse rikkumise korral üldjuhul anda täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. VÕS § 114 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Lepingust taganemine on VÕS § 114 lg 4 kohaselt võimalik alles siis, kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud. VÕS § 116 lg 4 on sätestatud, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida.
85.Kostja ei ole hagejatele teatanud, et ta oma kohustusi ei täida. Vastupidi, hagejad kinnitasid 27.10.2021 kohtuistungil, et kostjale etteheidetud katuse ehitustööd lõpetati kostja poolt mõne päevaga juba samaks nädalavahetuseks. Hagejad kinnitasid kohtuistungil, et „Edasine ehitustegevus, kus nädalavahetusel kiiremas korras lõpetati katuse ehitustööd, kinnitavad seda väidet, et nad olid teadlikud ja üritasid selle puuduse kiirelt likvideerida. Nad ehitasid lõpuni, aga ma ei nimetaks seda puuduste likvideerimiseks. Ehituse ekspertiisi taotluse (kirjavahetus)
2-21-5532 esitasime 11. märtsil, peale seda tuli nädalavahetus ja 13. märtsil, mille kohta on ka kirjavahetus müügijuhiga, oli küsimus, et miks te lõpetate katuse ehitustöid, kui me soovime ehituse ekspertiisi. Töö tehti samal nädalavahetusel ära, väga lühikese aja kestel tehti ära, lõpetati suur töö“ (II kd, tl 57 ja 57 pöördel). Seega olid kostjale etteheidetavad katuse ehitusööd lõpetatud juba enne, kui hagejad saatsid kostjale oma nõude aluseks oleva 17.03.2021 taganemisavalduse.
86.Kohus ei nõustu hagejate taganemisavalduses märgituga, et katusetöödega seotud puuduste osas „ei täida puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja määramine sellele õiguskaitsevahendite seadusega sätestatud eesmärki põhjusel, et tegemist on sedavõrd olulise puudusega, mille kõrvaldamine ei ole ehitise valmidusastet arvestades ilma suuremate ümberehitustöödeta lihtsalt ehitustehniliselt võimalik.“ See väide on esiteks vastuolus hagejate enda kinnitusega, et katuse ehitustööd lõpetati kostja poolt juba enne 17.03.2021 taganemisavalduse esitamist. Teiseks ei ole kohtu hinnangul katusetööde tähtaegne lõpetamata jätmine ja seejärel pärast hagejate 10.03.2021 e-kirja katusetööde kiirkorras lõpetamine kostja poolt selliseks lepingurikkumiseks, mis andnuks hagejatele õiguse lepingust taganemiseks VÕS § 116 lg 2 p 2 alusel. Kohus märgib, et hagejate poolt kostjatele etteheidetavast niiskuseprobleemist olid hagejad teadlikud juba 03.03.2021 üleandmise-vastuvõtmise aktis, kus pooled leppisid kolme magamistoa osas kokku „Puurida augud laes niiskuse väljalaskmiseks“ (I kd, tl 47-49). Seega hagejad olid juba enne lepingust taganemist teadlikud niiskuseprobleemist ja asusid seda koostöös kostjaga lahendama. Hagejad ei väitnud üleandmise-vastuvõtmise aktis, et nad oleksid niiskusprobleemi tõttu kaotanud huvi lepingu täitmise vastu. Eeldatavalt oli tegemist puudusega, mida oli võimalik kõrvaldada. Ka kohtuistungil ei väitnud hagejad, et puudust ei saaks kõrvaldada, vaid viitasid selle üksnes ajafaktorile: „Pärast katuse ehitustööde lõpetamist võtab aega, kui see vesi sealt laest välja tuleb“ (II kd, tl 57 pöördel).
87.Kohtu hinnangul pole hagejad tõendanud oma väiteid, nagu olnuks katusetööde kokkulepitust hilisem lõpetamine ja sellega seotud niiskuskahjustused sedavõrd oluliseks lepingurikkumiseks VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 mõttes, mis andnuks hagejatele õiguse lepingust taganemiseks. 10.03.2021 e-kirjas on hagejad nimetanud lepingust taganemise põhjustena muljet, et katuse ehitustööd on veel pooleli, katuse soojususmaterjali tõenäolisi niiskuskahjustusi ja Aiandi põik 6 teiste korteriomandite läbijooksudega seotud probleeme (I kd, tl 44). Kohus on seisukohal, et lepingust taganemine ei saa põhineda oletusel ega teiste korteriomandite väidetaval seisukorral. Hagejate kohustuseks oli tõendada need konkreetsed väidetavad olulised puudused, mis seondusid hagejate enda korteriomandiga ja mis võinuks anda hagejatele aluse lepingust taganemiseks. Kohtu hinnangul hagejad seda teinud ei ole. Hagejad on tuginenud küll erinevatele fotodele (vt I kd, tl 50-68), kuid kostja vastuväidete kohaselt ei ole aru saada, kus ja millal need on tehtud ning millist olulist hagi aluseks olevat asjaolu soovib hageja esitatud fotodega tõendada. Kostja selgituse kohaselt ei ole fotod tehtud korterist nr 5, mis oli lepingu esemeks. Samuti märkis kostja kohtuistungil, et fotod korteri seest, mis näitavad hagejate arvates läbijooksu, on tehtud teistes korterites, need fotod ei käi hagejate enda korteri kohta. Kostja väitel hagejate korteris selliseid läbijookse, nagu seda on naabrite korteris tehtud fotodel näha, ei toimunud. Hagejad pole kostja vastuväiteid ümber lükanud ega tõendanud esitatud fotode seost hagejatele müüdud korteriomandiga ja hagejate poolt kostjale etteheidetavate puudustega. Vastupidi, kohtuistungil kinnitas hageja, et „Pildid on tehtud kõikidest kõrvalboksidest“ (II kd, tl 58 pöördel). Kohus rõhutab veelkord, et lepingust taganemine ei saa põhineda oletusel ega teiste korteriomandite väidetaval seisukorral. Isegi juhul, kui korteriomandite katus on ühine, ei saa kõrvalbokside olukorda automaatselt üle kanda hagejatele müüdud boksile.
88.Iseenesest õige on hagejate seisukoht, et uues ja äsjavalminud ehitises asuva korteriomandi ostmisel on mõistlik eeldada, et ostja ei pea tegelema kinnisvaral ilmneda võivate vaegtööde kõrvaldamisega vms. Sellest seisukohast aga ei järeldu, et kinnisvara ostjal oleks piiramatu õigus mistahes puuduste olemasolul müügilepingust taganeda ja nõuda müüjalt leppetrahvi tasumist.
2-21-5532 Hagejatel oli esmalt nii lepinguline kui seadusest tulenev kohustus anda kostjale enne lepingust taganemist täiendav tähtaeg hageja väidetud puuduste kõrvaldamiseks. Seda hagejad ei teinud, vaid taganesid lepingust ennatlikult, esitamata tõendeid selle kohta, et kostja oleks keeldunud puuduste kõrvaldamisest või et kostjal oleks ebaõnnestunud puuduste kõrvaldamine täiendava tähtaja kestel. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, olid kostjale etteheidetavad katuse ehitusööd lõpetatud juba enne, kui hagejad saatsid kostjale oma nõude aluseks oleva 17.03.2021 taganemisavalduse. Paljasõnaline ja vastuoluline on hagejate väide, et kostja ei olevat kõrvaldanud kokkulepitud täiendava tähtaja tähtpäevaks lepingu esemel esinenud ja visuaalselt tuvastatud puuduseid ja kuna hagejatele sai teatavaks ka katuse vaegtööd ja hoone konstruktsioone läbivad praod, siis olevat hagejate jaoks olnud ainuvõimalikuks õiguskaitsevahendiks lepingust taganemine. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, nähtub hagejate 10.03.2021 e-kirjast kostjale, et pärast objekti korduvat ülevaatust 08.03.2021 oli suurem osa puudustest kõrvaldatud (I kd, tl 44).
89.Mõistetav on hagejate seisukoht, et hagejate huviks ei ole lepingu eseme kvaliteediga seonduvate õigusvaidluste pidamine, kuid ka sellest ei järeldu, et hagejatel tekiks mistahes lepingu rikkumise puhul õigus lepingust taganemiseks. Kohus nõustub kostjaga, et üldjuhul tuleks lepingust taganemist vaadelda kui n-ö ultima ratio olukorda, kui oma lepingulisi suhteid teise poolega enam muul viisil korraldada ei õnnestu. Asjas esitatud tõendite kohaselt ei ole kostja keeldunud lepinguesemel ilmnenud puudusi kõrvaldamast. Kostja on möönnud, et ehituse käigus esines xxx elamul üksikutes kohtades katuse veepidavusega probleeme ning pooled astusid ka kokkuleppelisi samme selle probleemi lahendamiseks. Näiteks 03.03.2021 üleandmisevastuvõtmise aktis lepiti kolme magamistoa osas kokku „Puurida augud laes niiskuse väljalaskmiseks“ (I kd, tl 22-24). Ka 17.05.2021 V. Gi koostatud auditist xxx, xxx ridaelamu ehitustehnilisest seisukorra kohta nähtub, et „Ülevaatuse käigus tuvastati, et korteris nr xxx on olemas väikesed kuivamis praod ja katuse laes ehituse jääk niiskuse jäljed, mida arendaja peab parandama garantiiaja jooksul“ (I kd, tl 183-184). Kostja ei ole eitanud oma garantiikohustusi ega keeldunud olemasolevate puuduste kõrvaldamisest. Sellises olukorras kannaks kostja hagejate poolse lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju (VÕS § 116 lg 4).
90.Kohus märgib, et ei käsitle V. Gi poolt 17.05.2021 allkirjastatud dokumenti kui auditit ehitusseadustiku mõttes ega ekspertarvamust, kuid leiab, et see on vaadeldav asjatundja arvamusena. Vaidlus puudub, et V. G`ile on omistatud kutsetunnistus diplomeeritud ehitusinseneri tase 7 ning kohtu hinnangul on see piisav, et avaldada pädevalt seisukohta vaidlusaluse korteriomandi puuduste osas. Riigikohtu 2. juuni 2021 otsuses nr 2-15-8204 on selgitatud, et kutsestandardi täitmise nõuet ei ole asjatundjale ette nähtud ja iseenesest asjatundja arvamus ei pea olema mingisuguse konkreetse formaalse nõudega seotud. Samuti ei pea kohus V. Gi arvamust ebausaldusväärseks ainuüksi tema seoste tõttu kostjaga. Seejuures on oluline, et kohtuistungil tuginesid ka hagejad ise V. Gi arvamusele, leides, et see kinnitab nende väiteid läbijooksude olemasolu kohta (II kd, tl 58 pöördel). Selles osas kohus hagejatega ei nõustu, sest nagu eelnevalt märgitud, käsitles V. Gi arvamus üksnes väikeseid kuivamispragusid ja jääkniiskuse olemasolu, mis kohtu hinnangul ei ole hinnatavad olulise lepingurikkumisena. V. G jõudis järeldusele „Hoone on heas seisukorras. Ülevaatusega tuvastati, et hoone põhilised kandekonstruktsioonid on püsivad ja tehnosüsteemid toimivad. On olemas kuivamis praod ja viimistluse parandused, mida Arendaja peab parandama omal kulul garantii aja jooksul“ (I kd, tl 184 pöördel). Seega ei ole kinnitust leidnud hagejate väide, nagu olnuks hagejad sunnitud lepingust taganema, sest korter ei olevat olnud elamiskõlblik. Kuigi hagejad kritiseerisid ulatuslikult V. Gi arvamust, ei olnud hagejate taganemisavalduse aluseks olevate väidete tõendamine kostja tõendamiskoormuseks ja asja õigeks lahendamiseks ei oma V. Gi arvamus määravat tähtsust. TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud tõendamise üldreegli järgi peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega oli hagejate kohustuseks tõendada kostjapoolse sellise lepingurikkumise olemasolu, mis andnuks hagejatele õiguse lepingust ilma puuduste
2-21-5532 kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega taganeda. Nagu kohus eelnevat leidis, ei ole hagejad seda asjaolu tõendanud. Paljasõnalised on hagejate väited, nagu oleks kostjad oma kohustusi rikkunud tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3) või nagu andnuks kostja käitumine hagejatele mõistliku põhjuse eeldada, et kostja ei täida kohustusi ka edaspidi (VÕS § 116 lg 2 p 4).
91.Kohus on seisukohal, et lepingust taganemise õigust ei saa tuletada hagejate väitest, et nad palusid kostjal peatada katusetööd kuni ekspertiisi tegemiseni, kuid kostja jätkas märtsi alguses töödega, mistõttu võib olla raskendatud varjatud puuduste avastamine ja ekspertiisi tegemine. Kostjal ei olnud kohustust hagejate poolt taotletud ekspertiisi tegemiseks ning kohtu hinnangul ei ole kostjale etteheidetav see, et ta asus kiirelt kõrvaldama hagejate poolt väidetud puudusi (katusetööd). Pealegi olid hagejad teatanud lepingust taganemisest juba 10.03.2021 (vt I kd, tl 44), kuid 19.08.2021 menetlusdokumendis kinnitavad hagejad, et „hagejad esitasid kostjale ettepaneku ekspertiisi tellimiseks xxx-lt juba 11.03.2021“ (II kd, tl 2 pöördel, tl 4, tl 11-13). Seega, esitades ettepaneku ekspertiisi tegemiseks peale lepingust sisulist taganemist, ei saanud ekspertiisi tegemise ettepaneku aktsepteerimine või mitteaktsepteerimine enam hagejate seisukohta mõjutada. Hagejad olid otsustanud lepingust taganeda sõltumata sellest, kas kostja oleks katusetööd ekspertiisi tegemiseks peatanud või mitte. Seega ei ole eluliselt usutav hageja poolt kohtuistungil väidetu, et „Me proovisime ekspertiisi teha, mitte kohe taganeda, näitasime head tahet tehingusse minna“ (II kd, tl 57 pöördel).
92.Kokkuvõttes ei ole hagejad tõendanud taganemisavalduse materiaalsete ja formaalsete eelduste olemasolu (st sellise kostja poolse olulise lepingurikkumise olemasolu VÕS § 116 mõttes, mis andnuks hagejatele aluse müügilepingust ilma täiendavat tähtaega andmata taganeda). Kohus on eelnevalt tuvastatud asjaolusid arvestades seisukohal, et hagejad ei ole kostjaga sõlmitud müügilepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud. Hagejate taganemisavaldus oli toimetu ja seetõttu puudub alus ka hagejate taganemisavaldusel põhinevatel rahalistel nõuetel kostjate vastu. Hagejatel puudub kostja vastu lepingust taganemisest tulenev tagasitäitmise nõue VÕS § 189 alusel. Hagi jääb rahuldamata ka taganemisavaldusega seotud leppetrahvi nõude osas summas 12 000 eurot, sest leppetrahvi saanuks hagejad kostjalt müügilepingu punkti 5.4. järgi nõuda üksnes eeldusel, et hagejad oleks müügilepingust kehtivalt taganenud. Samuti jääb rahuldamata hagejate kahjunõue summas 3118 eurot, sest hagejate viidatud kulutuste näol ei olnud tegemist kahjuga, mis oleks põhjuslikus seoses kostja väidetava rikkumisega (VÕS § 127 lg 1 ja lg 4). Kuna hagejad pole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis ei saa kostja vastutada ka hagejate kulude eest, mis olid seotud müügilepingu ja taganemisavaldusega. Kuna hagejate kahjunõue on põhjendamatu, siis jääb rahuldamata ka selle nõudega seotud viivisenõue.
II
93.Järgnevalt hindab kohus seda, kas esitatud asjaoludel on võimalik hagejate nõude osaline rahuldamine alusetu rikastumise sätete alusel. Hagejad palusid hagiavalduses kostjalt hagejate kasuks välja mõista põhivõlgnevuse summas 22 900 eurot, mis oli hagejate poolt kostjatele müügilepingu alusel tasutud 10% lepingu eseme käibemaksuga ostuhinnaks. Vaidlus puudub, et kostja maksis 28.05.2021 hageja I arvelduskontole ostuhinnast tagasi 10 900 eurot ning selles osas on hagejad oma nõudest loobunud. 20.09.2021 määrusega käesolevas asjas võttis kohus vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas seoses hagist loobumisega osaliselt käesoleva tsiviilasja menetluse hagejate põhinõude 10 900 euro osas. Seega on jätkuvalt vaidluse all hagejate nõue ostuhinna (müügihinna) tagastamiseks summas 12 000 eurot. Kuigi kohus leidis eelnevalt, et nimetatud nõuet ei ole võimalik rahuldada tulenevalt hagejate taganemisavaldusest (sest hagejate taganemisavaldus ei olnud kehtiv), peab kohus põhjendatuks kontrollida tasutud ostuhinna tagastamise võimalikkust lähtuvalt vaidlustamata asjaolust, et pooltevaheline müügileping on
2-21-5532 lõppenud. Kostja on kinnitanud, et müügilepingust tulenevad poolte kohustused, väljaarvatud vastastikused rahalised kohustused, on lõppenud ja hagejatel puudub kohustus asjaõiguslepingut sõlmida. 17.10.2021 kohtuistungil kinnitasid mõlemad pooled, et müügileping on lõppenud. Kostja kinnitas, et on nõus hagejate tahteavaldusega leping lõpetada (II kd, tl 57 pöördel – tl 58). Tähtsust ei oma, et pooled on erinevatel seisukohtadel lepingu lõppemise põhjuse osas. Kohus leiab, et kuna mõlema poole selgelt väljendatud tahteks on lepingu lõppemine ja kumbki pool ei soovi lepingut edaspidi täita, siis tuleb leping lõppenuks lugeda.
94.Riigikohtu 20.06.2018 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-280 p-s 21 on selgitatud, et kohus kohaldab õigust ise ega ole seotud poolte seisukohtadega õigusküsimustes (vt mh TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause) ning sõltumata hagi õiguslikust alusest tuleb hinnata hageja nõude rahuldamise võimalusi hagi aluseks olevatel asjaoludel kõigil võimalikel õiguslikel alustel. Riigikohtu 15.04.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-126-14 p-s 14 on selgitatud, et kohtud on hageja esitatud asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel pooltest sõltumatud. See tähendab, et hageja esitatud asjaolude kogumi kvalifitseerib kohus sõltumata poolte antud õiguslikust hinnangust (vt Riigikohtu 5. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39). Käesolevas asjas arutas kohus pooltega 27.10.2021 kohtuistungil küsimust, et kui kohus leiab, et taganemisavaldus ei ole kehtiv aga leping on lõppenud, kas siis hagejad saaks ostuhinda mingil muul õiguslikul alusel tagasi nõuda. Põhimõtteliselt olid mõlemad pooled nõus, et sellisel juhul saaks hagejad ostuhinda tagasi nõuda ka tuginevalt alusetu rikastumise normidele (vt II kd, tl 58). Ka kohus on seisukohal, et hagejad saavad müügihinna katteks tasutud tagastamata ettemaksu summas 12 000 eurot kostjalt tagasi nõuda alusetu rikasutmise sätete alusel. VÕS § 1028 lg 1 on sätestatud, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna kohtu poolt tuvastatud asjaolude kohalt on lepingu lõppemise tõttu ära langenud hagejate kohustus kostjale ostuhinna tasumiseks, siis tuleb kostjal VÕS § 1028 lg 1 alusel tagastada hagejatele ka seni tagastamata ostuhinna osa ehk 12 000 eurot.
95.Kostja on selgitanud ostuhinna hagejatele osalist tagastamata jätmist sellega, et arvas hagejatele müügilepingu alusel saadud ettemaksu tagastamisel tagastamisele kuuluvast summast 22 900 eurot maha leppetrahvi summas 12 000 eurot. Ka kohtuistungil kinnitas kostja esindaja, et „Muud alust seda 12 000 kinni hoida ei ole, kui leppetrahvi nõudena“ (vt II kd, tl 58). Kohus on seisukohal, et kostjal puudus alus arvestada hagejatele tagastamisele kuuluvast ostuhinnast maha leppetrahvi summas 12 000 eurot. Kostja väite kohaselt on ta hagejatele tasumisele kuuluvast summast leppetrahvi maha arvanud tulenevalt hagejate poolt müügilepingu rikkumisest. Kostja väitel on hagejad müügilepingut rikkunud põhjendamatult võlaõiguslikust müügilepingust taganedes ja jättes asjaõiguslepingu sõlmimisele tulemata.
96.Kohus märgib, et pooltevahelise müügilepingu p 5.1.2. andis kostjale õiguse kahenädalase etteteatamistähtajaga müügilepingust taganeda, kui hagejad ei ilmu vähemalt kahel kokkulepitud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu tähtaegselt sõlmimata. Tulenevalt müügilepingu p-st 5.3. saanuks kostjal tekkida hagejate vastu asjaõiguslepingu sõlmimata jäämisega seotud leppetrahvinõue üksnes müügilepingust taganemisel. Vaidlus puudub, et kostja ei ole pooltevahelisest müügilepingust hageja väidetava lepingurikkumise tõttu taganenud. 27.10.2021 kohtuistungil kinnitas kostja, et kostja on nõus hagejate tahteavaldusega leping lõpetada ning et leping on lõppenud poolte kokkuleppel. Muid hagejatepoolseid rikkumisi peale asjaõiguslepingu sõlmimata jäämise ei ole kostja esile toonud ega tõendanud. Iseseisev rikkumine ei ole hagejate poolne taganemisavalduse esitamine; hagejate taganemisavaldust on ka kostjad ise rikkumiseks pidanud üksnes asjaõiguslepingu mittesõlmimise kontekstis. Kuna kostja hinnangul lõppes müügileping poolte kokkuleppel ja kostja ei ole hagejate poolt asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise tõttu lepingust taganenud, siis ei saa kostjal olla hagejate vastu leppetrahvi nõuet. VÕS § 159 lg 1 on sätestatud, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud
2-21-5532 lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lepingus ei olnud ette nähtud, et kostja saaks nõuda hagejatelt asjaõiguslepingu sõlmimata jäämisega seotud leppetrahvi ilma taganemisavaldust esitamata ja n-ö konkludentselt.
97.Lisaks eeltoodule ei saa kostjal olla hagejate vastu leppetrahvinõuet ka ainuüksi seetõttu, et kostja ei ole hagejatele esitanud mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõuet. VÕS § 159 lg 2 on sätestatud, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja väitis kohtuistungil, et on saatnud hagejatele leppetrahvi nõude, kuid hagejad selle väitega ei nõustunud. Kohus saab lähtuda üksnes asjas esitatud tõenditest ja kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja oleks esitanud hagejatele mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõude. Müügilepingu kohaselt oli kokku lepitud asjaõiguslepingu sõlmimine 01.03.2021 ja kostjale pidi juba hiljemalt 10.03.2021 hagejate taganemisavaldusest olema selge, et hagejad asjaõiguslepingut sõlmida ei soovi. Alles 4 kuud hiljem ehk 13.07.2021 hagiavastuses teatas kostja, et tagastas hagejatele müügilepingu alusel tasutu, millest arvas kostja maha arvatud leppetrahvi hagejate poolt müügilepingu rikkumisest tulenevalt (I kd, tl 171). Selline viide „leppetrahvi mahaarvamisest“ ei ole korrektne leppetrahvi nõue, pealegi oleks 13.07.2021 seisuga leppetrahvi nõudmine kohtu hinnangul ka hilinenud VÕS § 159 lg 2 mõttes. Leppetrahvi nõuet ei saa esitatuks lugeda ka n-ö konkludentselt tulenevalt sellest, et kostja tagastas hagejatele 28.05.2021 ostuhinna üksnes osaliselt ja jättis 12 000 eurot tagastamata. Samuti ei ole kohtule esitatud tõendeid, et kostja oleks esitanud hagejatele ostuhinna tagastamata jätmisel tasaarvestusavalduse.
98.Kokkuvõttes asub kohus seisukohale, et kostjal ei olnud hagejate vastu leppetrahvi nõuet, mida kostja oleks olnud õigustatud tasaarvestama hagejate nõudega müügihinna ettemaksu tagastamiseks. Tasaarvestusavalduse tegemine eeldab vastavalt VÕS § 197 lg 1 tasaarvestaval poolel ehk käesoleval juhul kostjal reaalselt eksisteeriva nõude ja hagejatel vastava kohustuse olemasolu. Kostjal puudusid hagejate vastu nõuded, mida ta saanuks hagejate nõudega tasaarvestada. Seega tuleb kostjal VÕS § 1028 lg 1 alusel tagastada hagejatele ka seni tagastamata ostuhinna osa ehk 12 000 eurot ning vastavas osas kuulub hagiavaldus rahuldamisele.
99.Hagejatel on õigus nõuda kostja poolt tagastamata jäetud ostuhinna osalt 12 000 eurolt ka viivise tasumist. VÕS § 113 lg 1 on sätestatud, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Samas on hagejad oma viivisenõude arvestamise alguseks lugenud ekslikult 01.04.2021, sidudes viivisenõude taganemisavalduse jõustumisega. Kuna kohus tuvastas, et hagejad ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis ei lõppenud müügileping hagejate poolse lepingust taganemisega.
100.Kohus nõustub kostjaga, et pooltevaheline müügileping lõppes poolte kokkuleppel. Kostja on kinnitanud, et oli nõus müügilepingust tulenevate poolte kohustuste lõppemisega 28. mail 2021 (vt I kd, tl 196). Seetõttu kohus leiab, et lepingu lõppemise ajaks tuleb lugeda 28.05.2021, millal kostja nõustus hageja tahteavaldusega leping lõpetada ja kandis hageja I arvelduskontole ostuhinnast tagasi 10 900 eurot. Kohus ei nõustu hagejatega, et 10 900 eurot oleks hagejatele tagastatud hilinemisega. Olukorras, kus kostja hagejate taganemisavaldusega ei nõustunud ning ka kohus on tuvastanud, et hagejad müügilepingust kehtivalt ei taganenud, ei olnud kostjatelt kohustust hagejate soovi müügilepingu lõpetamiseks aktsepteerida. Kohus leiab, et nõustudes hagejate tahtevaldusega lepingu lõpetamiseks 28.05.2021, ei ole kostjad rikkunud hea usu ega mõistlikkuse põhimõtet. Kuna kohus loeb lepingu lõppemise ajaks 28.05.202 ja kostja tagastas hagejatele nimetatud kuupäeval 10 900 eurot, siis sellelt summalt ei ole hagejatel õigust viivist arvestada.
101.Kohus leiab, et hagejatel on õigus nõuda kostja poolt tagastamata jäetud ostuhinna osalt 12
2-21-5532 000 eurolt viivise tasumist alates 29.05.2021. Kohus lähtub asjaolust, et kostja ise on määratlenud hagejatele ostuhinna tagastamise tähtpäevana 28.05.2021, kandes sellel päeval tagasi ostuhinna summas 10 900 eurot. Seega on antud juhul kohustuse täitmise tähtpäev kindlaks määratud kostja poolt ning kohaldamisele kuulub VÕS § 82 lg 1 („kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval).“ Kostjal ei olnud alust jätta 28.05.2021 tagastamata ostuhinda summas 12 000 eurot, sest VÕS § 82 lg 4 kohaselt peab võlgnik täitma kogu kohustuse ühekorraga, kui see on võimalik ja lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Kuna kostja pidanuks hagejatele võlgnetava ostuhinna summas 12 000 eurot tagastama koos ülejäänud osaga 28.05.2021, siis tuleb lugeda, et kostja on nimetatud summa tagastamisega viivituses alates 29.05.2021. VÕS § 82 lg 7 on sätestatud, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel.
102.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 on sätestatud, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus mõistab kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja sissenõutavaks muutunud seadusjärgse viivise põhinõudelt 12 000 eurot perioodi 29.05.2021 - 03.11.2021 eest summas 418,19 eurot. Samuti mõistab kohus kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja viivise põhinõudest (12 000 eurot) alates 04.11.2021 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. III
103.Arvestades kohtu poolt kohtuotsuse I ja II osas tuvastatud asjaolusid, kuulub hagiavaldus rahuldamisele osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja põhivõlgnevuse summas 12 000 eurot ning viivise nimetatud summalt vastavalt kohtuotsuse p-le 102. Hagi jääb rahuldamata leppetrahvi 12 000 euro nõudes. Samuti jääb hagi rahuldamata kahju hüvitamise nõudes summas 3118 eurot ja sellega seotud viivisenõudes.
104.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi osalise rahuldamise osas. Muuhulgas ei ole asja õigeks lahendamiseks oluline hagejate etteheide, et nad polnud 03.03.2021 korteriomandi üleandmis-vastuvõtmisakti digiallkirjastanud. Hagiavalduse lisa 4 kohaselt (I kd, tl 22-24) on nimetatud akt allkirjastatud. Oluline ei ole, et allkirjad oleks antud digitaalsel kujul. Samuti pole pooled väitnud, et nimetatud akt oleks võltsitud ja mõlemad pooled on aktile oma väide kinnitamiseks viidanud. Samas ei oma nimetatud akti sisu käesoleva vaidluse lahendamiseks määravat tähendust, kohus ei lahendanud käesolevat vaidlust nimetatud aktist lähtuvalt. Seetõttu on asjakohatu hagejate käsitlus, et üleandmise-vastuvõtmise akti näol olevat olnud tegemist kostja tüüptingimustega, kus hagejad on tarbijad. Kohus ei andnud vaidlust lahendades mh hinnangut sellele, kas korteri üleandmis-vastuvõtmisaktis sisalduv lause teine lause (korter on ehitatud vastavalt projektile) on õige või mitte, seega puudub vajadus anda hinnangut ka hagejate väidetud tüüptingimustele. Samuti märgib kohus, et VÕS § 208 lg 4 kohaselt on tarbijalemüük on asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Seega kinnisasja müügi puhul tarbijalemüügi sätted ei rakendu. Asja õigeks lahendamiseks ei oma tähtsust ka vaidlusaluse hoone kasutusloaga seonduv. Müügilepingu p-s 3.1. olid pooled kokku leppinud, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks ei ole kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemele kasutusloa väljastamine.
2-21-5532
105.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse oma 12.04.2021 määrusega (I kd, tl 97-99). Kohus määras hagi tagamise korras seada ASSG MAIN OÜ-le (registrikood 14749339) kuuluvale kinnisasjale asukohaga xxx (registriosa nr xxx) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 50 000 eurot hagejate I I-E (isikukood xxx) ja R E (isikukood xxx) kasuks. Arvestades hagi osalist rahuldamist ja võimalikku menetluse jätkumist ringkonnakohtus, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb antud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
106.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, peab kohus õiglaseks jätta menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud kostja määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud. Kohus põhjendab menetluskulude jaotust ja rahalist kindlaksmääramist täpsemalt alljärgnevalt.
107.Kohus võtab arvesse, et pärast hagist osalist loobumist menetlusse jäänud hageja põhinõudest rahuldas kohus müügihinna tagastamise nõude summas 12 000 eurot, kuid jättis rahuldamata leppetrahvi nõude summas 12 000 eurot. Hagi rahuldamise proportsioon ei muutu oluliselt ka seetõttu, et kohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude summas 3118 eurot. Lisaks võtab kohus menetluskulude jaotusel arvesse, et kostja maksis 28.05.2021 hageja arvelduskontole 10 900 eurot ning 20.09.2021 määrusega käesolevas asjas võttis kohus vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas seoses hagist loobumisega osaliselt tsiviilasja nr 2-21-5532 menetluse hagejate põhinõude 10 900 euro osas. Kohus ei nõustu kostjaga, nagu ei andnuks kostja oma käitumisega hagejatele põhjust hagiavalduse esitamiseks, sest kostjad olevat võtnud müügilepingu järgi saadu tagastamise nõude osas hagi kohe õigeks. Esiteks ei nähtu kostja hagivastusest hagi õigeksvõttu, kostja palus jätta hagiavalduse tervikuna rahuldamata (I kd, tl 169). Teiseks ei tagastanud kostja ostuhinda 22 900 hagejatele mitte tervikuna, vaid üksnes 10 900 euro ulatuses. Lisaks on hagejad viidanud, et alates 13. märtsist 2021 ei vastanud kostja enam hagejate kõnedele ja kirjadele, mida kaudselt kinnitab ka asjaolu, et kohus ei suutnud käesolevas menetluses vaatamata mõistlikele pingutustele kostjale ja juhatuse liikmele menetlusdokumente kätte toimetada, samuti kostja ja kostja seadusliku esindaja andmeid ise leida ning asus seisukohale, et hagimaterjalid tuleb kostjale ja kostja seaduslikule esindajale kätte toimetada avalikult tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 317 lg 1 p 1 alusel (vt I kd, tl 111 ja 111 pöördel). Seega esines hagejatel õiguskaitsevajadus hagi esitamiseks, mida kinnitab ka hagi rahuldamine summas 12 000 eurot. Teisalt ei ole võimalik väita, et kostjad oleksid hagejatele 10 900 eurot üle kandnud hagejate nõude rahuldamiseks (TsMS 168 lg 5). Hagejate nõue põhines lepingust taganemisele, mida kostja ega kohus kehtivaks ei pidanud. Kostja kandis hagejatele ostuhinna osaliselt tagasi mitte hagejate väidetega nõustumise tõttu, vaid seetõttu, et pidas müügilepingut kokkuleppel lõppenuks. Kokkuvõttes, arvestades eeltoodud kaalutlusi ning hagi osalist rahuldamist peab kohus õiglaseks jätta menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad kostja poolt hagi tagamise määrusele esitatud ja rahuldamata jäetud (vt I kd, tl 159) määruskaebusega seotud menetluskulud kostja kanda.
108.Hagejad on näidanud kostja määruskaebusega seotud menetluskuludena kokku 300 eurot (vt I kd, tl 167 - kostja 27.05.2021 määruskaebusega ja taotlustega tutvumine, vastuse koostamine sh tõendite kogumine), mis hagejate lepingulise esindaja õigusteenuse tunnihinda 100 eurot arvestades vastab kolmele töötunnile. Kohus leiab, et nimetatud menetluskulu on tervikuna põhjendatud, arvestades kostja määruskaebuse ning hagejate määruskaebuse vastuse sisu ja mahtu. Hagejate lepingulise esindaja töötunni hinda 100 eurot (millele ei lisandu käibemaksu) peab kohus
2-21-5532 mõistlikuks. Seega mõistab kohus kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja hagi tagamise määrusele määruskaebuse esitamisega seotud hagejate menetluskulud summas 300 eurot. Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (300 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejatele solidaarselt käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
109.Muus osas kui määruskaebemenetlus jätab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata, sest muus osas jäid menetluskulud poolte endi kanda ja seega menetluskulud vastavas osas hüvitamisele ei kuulu. Kohus ei määra kindlaks ka kostja määruskaebemenetluse menetluskulude rahalist suurust, kuna kostja määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäid kostja kanda ja kostjal ei ole õigust taotleda nende hüvitamist. Kohus peab iseenesest võimalikuks arvestada hagejate 28.10.2021 vastuväidetega kostja menetluskuludele, kuna see on allkirjastatud tähtaegselt, kuid kostja menetluskulude rahaliselt kindlaks määramata jätmise tõttu ei oma hagejate seisukohad menetluskulude osas tähtsust.
110.Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.