DKLex OÜ hagi osaühingu Endover KVB vastu võla saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. septembri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
DKLex OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3656 eurot 46 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja DKLex OÜ (registrikood 12075090), lepinguline esindaja Andrei Novikov Kostja osaühing Endover KVB (registrikood 10308874), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Arvo Kivar
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 30. septembri 2020. a otsus muutmata. Jätta DKLex OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta DKLex OÜ kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendav maakohus.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
2-17-5763 esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.DKLex OÜ (hageja) esitas 11. aprillil 2017 Harju Maakohtule hagi osaühingu Endover KVB (kostja) vastu ning 13. mail 2017 hagi täpsustused, paludes kostjalt välja mõista võla 4618 eurot 19 senti. Hageja nõue koosneb järgmistest osadest: -
700 eurot, mille hageja tasus muudatuste projekteerimise eest, kuid seda teenust ta ei saanud;
-
1047 eurot 85 senti, kulud, mida hageja kandis seoses Narva mnt 7-546 üürilepingu pikendamisega;
-
421 eurot 94 senti, Narva mnt 7-546 üüripinnaga seotud kommunaalkulud;
-
1868 eurot 40 senti, mille hageja tasus vaidlusaluste kontoriruumide puuduste kõrvaldamise eest.
1.1.Hageja ja OÜ Tartu mnt 56 sõlmisid 25. juunil 2015 lepingu nr 2424 Tartu mnt 56 hoone püstitamiseks ja korteriomandi võõrandamiseks. Esmased kokkulepped sõlmiti OÜ-ga Tartu mnt 56, kuid kõik läbirääkimised, kokkulepped ja koostöö toimus kostjaga. Asjaõiguslepingu sõlmis hageja kostjaga, kes oli lepingu kohaselt müüja.
1.2.Vaidlusalused ruumid ei vastanud esialgses projektis kokkulepitud tingimustele, projekti muudatused teostati puudustega. Selle tulemusena ei olnud ruume võimalik nende otstarbe kohaselt kasutada. Teostamata jäetud tööde osas, sh muudatuste projekteerimine ja kajastamine joonistel, alandas hageja hinda 700 euro ulatuses. Kostja pole teostanud arve õiendi p-s 7 märgitud projekteerimistöid, s.o muudatuste projekteerimine ja kajastamine üldjoonistel (elekter, nõrkvool, arhitektuur). Asjaolu, et ruumides ei jõudnud nõrkvoolu kaabel serveriruumini, kinnitab, et muudatusi ei projekteeritud ja need jäid üldjoonistel kajastamata. Ehitamise käigus ei esitatud hagejale tutvumiseks ruumide ehitamise joonist.
1.3.Vale projekti tõttu tehti olulisi muudatusi, sh serveriruumi asendamine abiruumiga ning ühe tualettruumi ümberehitamine serveriruumiks. Pärast tööde valmimist vaatasid hageja, kostja ja ehitaja Bauschmidt OÜ esindajad ruumid üle ning tuvastasid töödes olulisi puudusi, sh lõpetamata elektrisüsteem ja vaheseinte puudumine. Ehitaja esindaja Viktor väitis, et kõik tööd on teostatud vastavalt ehitusnormidele. Ehitaja esindaja survestas hagejat teostatud tööde akti allkirjastama, märkides, et kõiki puudusi saab kõrvaldada garantiiremondiga. 20. oktoobril 2016 keeldus hageja korteriomandi vastuvõtmisest ja notari juures lepingu sõlmimisest. Pärast seda sõlmisid pooled kokkulepe, mille kohaselt ehitaja pidi viima ruumid projektiga kooskõlla. Kompromissiga kinnitati uuendatud projekt, millele lisati eskiis-joonis ja sõnastati vajalikud muudatused. Kompromissi kohaselt tuli elektri- ja sidekaablid paigaldada esialgsest serveriruumist uude serveriruumi ning vajalikud muudatused tuli kajastada joonistel. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et kompromissi alusel on hageja loobunud muudest nõuetest. Kompromiss ei omanud õiguslikku mõju selles käsitamata tööde suhtes.
2-17-5763
1.4.1. detsembril 2016 vaadati korteriomand üle ning avastati, et serveriruumis puuduvad nõrkvoolu juhtmed, mis olid märgitud kompromissis. Seetõttu ei olnud võimalik serveriruumi sihtotstarbeliselt kasutada. Kompromissis oli märgitud ka lae karbiku avamine ja kinniehitamine, viimistluse taastamine seoses side- ja elektrikaablite paigaldamisega, elektrija sidekaablite paigaldamine esialgsest serveriruumist uue serveriruumi (lae karbiku seest) seinale plastkarbikusse. Juba esialgse projekti kohaselt pidi kostja viima elektri- ja sidekaablid serveriruumi. Mõistlik isik pidi aru saama, et kui muudetakse serveriruumi asukohta, peavad kaablid jõudma ka serveriruumi uue asukohani. Hageja esindaja Dmytro Lunin ja Epoglyph OÜ esindaja Q, kes koostas kompromissile lisatud joonise, kohtusid ehitamise ajal korduvalt aadressil Tartu mnt 56, sealhulgas märkisid seinte peale kaablite asukohad. 16. detsembri 2016. a lepinguga anti omand üle, kuid üleandmise akti kohaselt esinesid töödes olulised puudused, sh nõrkvoolu ja muude elektrijuhtmete puudumine, serveriruumis puudusid pärast ruumide üleandmist endiselt karbik ja kaablid. Neid asjaolusid on kinnitanud ka ehitaja esindaja C.
1.5.Hageja tellis 19. detsembril 2016 Aktisaseltsilt Elion vajalike juhtmete viimise serveriruumini. 27. detsembril 2016 avastas Aktsiaseltsi Elioni töötaja K, et internetiühendust ei ole võimalik luua, kuna sidekappide optikakiud on katki või ühendamata. Seda kinnitas ka Tartu mnt 56 majahaldur M oma 27. detsembri 2016. a e-kirjas, kinnitades ühtlasi, et tehniku väitel on katki korterisse tulev ühenduskaabel ja vea likvideerimine kuulub garantiitööde alla.
1.6.Serveriruumi puuduste tõttu pidi hageja pikendama üürilepingut Narva mnt 7-546 äriruumi kasutamiseks. Kuna kostja ei kõrvaldanud puudusi, tellis hageja tööd kolmandalt isikult. 27. detsembril 2016 toimunud ülevaatuse käigus teavitas töövõtja, et vajalikud tööd võtavad palju aega ning lepiti kokku, et tööd teostatakse jaanuaris. Töid teostati ajavahemikus 04.01.2017 – 21.01.2017. Seega 2017. a jaanuaris ei olnud võimalik ostetud ruume kasutada. Nõrkvoolu kaabli puudumise tõttu ei saanud korralikult paigaldada serverivarustust. Serverit vajab hageja töö tegemiseks, kuna serveris on hageja klientide andmebaas, dokumentide elektrooniline arhiiv ning serveri toel töötab raamatupidamise programm, mida hageja töötajad kasutavad raamatupidamise teenuste osutamiseks klientidele. Hageja äritegevuse peatamine kuuks ajaks tooks suure kahju nii saamata jäänud tuluna kui ka mainekahjuna. Hageja otsustas pikendada üürilepingut Aktsiaseltsiga NG Eesti. Esialgne üürileping pidi lõppema 2016. a detsembri lõpus. Seega planeeris hageja hakata uut kontorit kasutama kohe pärast selle ostmist. Aktsiaselts NG Eesti nõustus üürilepingut ühe kuu võrra pikendama. Hageja sai uut kontorit kasutama hakata alles 22. jaanuaril 2017.
1.7.Pärast kolimist avastati, et mõnedes internetiühenduse pesades puuduvad vajalikud kaablid (kahe kaabli asemel oli üks ja üks ühendusepesa oli tühi), mille tõttu ei saa osasid kontori arvuteid internetiga ühendada. Hageja teavitas sellest puudustest kostjat. Kostja esindajad tunnistasid, et ehitajad unustasid internetiühenduse pesadesse vajalikud kaablid paigaldada. Kostja esindajad tegid ettepaneku paigaldada switchi, et ruume oleks võimalik kasutada, kuid selline lahendus tähendas hageja jaoks suuremaid elektrikulusid, mistõttu hageja keeldus. Lisaks on switchi karbikud häirivad ja vähendavad kasulikku pinda. Hageja tellis ise puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ning tasus selle eest 580 eurot (kaablite ja vajalike ühenduste juhtmete, interneti ühenduspesade, kaablite ja ühendusepesade paigaldamise tööde, maleerimise ja krohvimise tööde eest). Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväited on järgmised:
2-17-5763 1) Hageja viidatud kokkulepped sõlmiti OÜ-ga Tartu mnt 56. Asjaolust, et kostjale läksid üle võlaõiguslikust müügilepingust tulenevad nõuded, ei saa järeldada, et kostjale läksid üle ka 29. juunil 2016 sõlmitud kompromissist tulenevad nõuded. 24. novembril 2015 avaldas hageja soovi lisa- ja muudatustööde teostamiseks, millega seoses esitas OÜ Tartu mnt 56 hagejale 4. jaanuaril 2016 vastavate tööde õiendi, mille hageja aktsepteeris. 2016. aastal tekkinud erimeelsuste lahendamiseks sõlmiti 29. juunil 2016 kompromissiga, milles hageja taotles venekeelse joonise lisamist. See taotlus ei tõenda rikkumisi, kuna hageja ei olnud muudatuste eest nõus maksma. Poolte õigused ja kohustused tulenevad 29. juunil 2016 sõlmitud kompromissist. 2) Hageja peamine etteheide kostjale on, et uude serveriruumi (esialgse projekti kohaselt tualettruum) ei tule elektrikilbist valguskaablit. Ehitusprojekt ei näinud ette valguskaabli paigaldustöid projektijärgsesse ja muudetud tualettruumi ning sellist soovi ei ole hageja kostjale ega OÜ-le Tartu mnt 56 esitanud. Sellist tööd ei kajasta ka kompromissile lisatud joonis, millest kostja pidi lähtuma. Nende tööde teostamisel, mida 29.06.2016 kompromiss ega sellele lisatud joonis ette ei näe, sai OÜ Tartu mnt 56 lähtuda üksnes algupärasest ehitusprojektist ja hagejaga 4. jaanuaril 2016 muudatustööde õiendis kooskõlastatust. 3) Kompromissis ei lepitud kokku sidejaotla muudatustöid ja need teostati vastavalt hoone põhiprojektile. Ehitaja selgitas, et tehnilist lahendust, mille järgi hageja soovitud nõrkvoolu kaablite otsad peaksid olema projektijärgse asukoha elektrikilbi asemel uues serveriruumis, ei ole keegi ehitajalt soovinud ega selle kohta lahendust esitanud. Terve Tartu mnt 56 hoone projekteeriti selliselt, et kaabeldus lõppes elektrikilbi all olevas nõrkvoolu kapis, kuhu paigaldati ruuter. Teistsugust lahendust hageja ei soovinud. 4) 3. oktoobril 2016 allkirjastatud ehitustööde ülevaatuse ja üleandmise aktis, 16. detsembril 2016 sõlmitud asjaõiguslepingu p-s 1.7.1 ning 16. detsembri 2016. a valduse üleandmise aktis on hageja selgesõnaliselt kinnitanud, et teostatud ehitustööd vastavad kokkulepitule ja kõik poolte kokkulepitud tingimused omandi üleminekuks on täidetud. 5) Hageja ei ole esitanud hinna alandamise avaldust. Hageja ei ole ka tõendanud ja see ei ole eluliselt usutav, et 4. jaanuari 2016. a kuupäeva kandev õiend ning samal kuul teostatud maksed tehti 29. juunil 2016 sõlmitud kompromissi täitmiseks või seostuvad muul viisil kompromissiga. Viidatud õiendi punktis 1.1-6.1 on kirjeldatud tööd, mille teostamist kostja hagejale pakkus ning mille teostamine eeldab ka projekteerimistöid ps 7.1 näidatud mahus. Õiendist tuleneb, et teostatud tööd hõlmasid vaheseinte muutmist, köögi ehitamist, põrandakatete muutmist ning elektri- ja nõrkvoolutöid (sh lülitite, kaamerate, valgustite paigaldust jms). Õiendis näidatud projekteerimistööd on seotud samas õiendis näidatud muudatustöödega, mitte pool aastat hiljem 29. juuni 2016 kompromissis kokku lepitud uute töödega. Hageja ei ole kunagi väitnud ega vaidlustanud seda, et kostja ei ole teostanud õiendi p-des 1.1-6.1 kirjeldatud töid. Hageja väide p-s 7.1 kirjeldatud tööde mitteteostamise kohta on väär. Hageja väitel on 4. jaanuari 2016. a õiendi koostamisel võetud aluseks Epoglyph OÜ joonis. Vastav venekeelne joonis on koostatud 29. juunil 2016 ning see on lisatud poolte 29. juuni 2016. a kompromissile. 29. juuni 2016. a kompromissis on hageja ise kinnitanud, et tal on ainult kompromissist tulenevad nõuded. Käesolevaks ajaks on hageja kaotanud mis tahes nõuded, mis võiksid tuleneda 4. jaanuari 2016. a õiendist. Hageja pole tõendanud, et projekteerimistöid ei tehtud. 6) Esitatud DETORA EHITUS OÜ arvest ei selgu, kus, millal ja kas ehitustööd tehti ning kuidas on need seotud kompromissiga. Paari ruutmeetri suuruse serveriruumi võimalikud tööd ei saa takistada saja ruutmeetri suuruse kontori kasutamist. Hageja pole
2-17-5763 põhjendanud, millest tuleneb tingimatu vajadus, et kontoritöötajad ning serveriruum paikneksid füüsiliselt ühes ja samas kontoris. Kui hageja kasutas varem serveriruumi, oli see tal niikuinii füüsiliselt olemas. Lisaks on olemas arvukalt serveriteenuse pakkujaid n-ö „pilveteenuste“ kaudu. Server ei pea tingimata asuma arvutiga töötajaga samas ruumis. Hageja ei ole põhjendanud ega ka tõendanud, et tema kontori kolimine oli takistatud võimalike serveriruumi tööde tõttu. Hageja ei ole ka tõendanud, et kontorisse mööbli kolimine oli kostjast või serveriruumi töödest tulenevalt takistatud. Samuti ei nähtu hageja kirjeldatust kostjast ega ka teistest isikutest või muudest asjaoludest tulenevaid kolimise ja kontoriruumide kasutamise või kasutamise ettevalmistamise takistusi. 7) Kostja ei nõustunud hageja väitega, et karpi ja kaableid ei olnud. Hageja ei ole menetluses selgitanud ega tõendanud, millised on serveriruumi kasutamise tingimused. OÜ Tartu mnt 56 täitis kompromissi tingimused nii, nagu hageja oli seda nõudnud (eriti rõhutas hageja, et tööd tuleb teostada tema hangitud joonise järgi, mis nägid ette vaid karbikute, mitte juhtmete paigaldamise). Täiendavaid kaablitöid ei ole hageja kostjalt kunagi nõudnud ja pooled ei ole ka selles kokku leppinud. Kostjale ei olnud teada, millist arvutustehnikat hageja kasutada kavatseb, kuidas seda ruumis paigaldab, millisel viisil teostada sobiv siseviimistlus. Hageja ei esitanud kostjale vastavat teavet ning kostja ei pidanud ka ise vajalikuks seda küsida, kuivõrd see ei ole kunagi poolte kokkuleppe või läbirääkimiste teemaks olnud. Hagiavalduse lisana 17 esitatud arve on võltsitud, kuna see on koostatud 20. veebruaril 2017 ehk pärast hagiavalduse esitamist, ning tööd on teostatud ajavahemikus 01.10.2015–23.10.2015 ehk enne seda, kui müüja oli hoones ehitustööd lõpetanud. Kõik hageja ostetud äriruumi projektijärgsed ja kokkulepitud kaabeldustööd teostas peatöövõtjana Bauschmidt OÜ. 8) Hageja ei ole tõendanud, et optikakiud olid katki või ühendamata, et tegemist on kostjapoolse rikkumisega ning et see tingis üürilepingu pikendamise või et üürilepingut pikendati. Hagiavalduse kohaselt sai hageja optilise kaabli ühendamata jätmisest teada
27.detsembril 2016 ning arve puuduvate kaabeldustööde teostamiseks on tehtud 28.12.2016, mistõttu ei saanud puudus tuua kaasa vajadust üürilepingu pikendamiseks. Üüriarve on esitatud Narva mnt 7-527 kohta, mitte hagiavalduses märgitud Narva mnt 7-546 kohta. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 30. septembri 2020. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja võla 464 eurot. Maakohus jättis hagi 4154 euro 19 sendi ulatuses rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus 10% ulatuses kostja kanda ning 90% ulatuses hageja kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud.
3.1.Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: -
25.06.2015 sõlmisid hageja (ostja) ja OÜ Tartu mnt 56 (müüja) Tartu mnt 56 büroo 2 ja panipaiga 5 võlaõigusliku ostu-müügilepingu;
-
29.06.2016 sõlmisid hageja ja OÜ Tartu mnt 56 kompromissi teostatavate ehitustööde kohta, mille hageja allkirjastas 30.06.2016;
-
03.10.2016 allkirjastasid hageja ja OÜ Tartu mnt 56 ehitustööde ülevaatuse ja üleandmise akti;
2-17-5763 -
16.12.2016 sõlmisid hageja ja kostja Tartu mnt 56 büroo 2 ja panipaiga 5 asjaõiguslepingu;
-
16.12.2016 allkirjastasid hageja ja kostja valduse üleandmise akti.
3.2.Pooled ei vaidle selle üle, et kõik tehingud sõlmis hageja OÜ-ga Tartu mnt 56 enne kostjaga
16.detsembril 2016 asjaõiguslepingu sõlmimist, sh 25. juuni 2015 lepingu nr 2424 ning 29. juuni 2016. a kompromiss. Hageja viitas, et asjaõiguslepingu p-i 1.4 kohaselt andis OÜ Tartu mnt 56 võlaõiguslikust lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kostjale. Kuigi nimetatud p-s pole mainitud 29. juuni 2016. a kompromissi, on hageja viidanud, et ruumide valduse üleandmise aktis on kostja kinnitanud, et objekt vastab nii müügilepingus, kui ka muudatustööde kokkuleppes kokkulepitud tingimustele. Maakohus leidis, et mõistlik isik pidi aru saama, et kostja võttis üle ka muudatuskokkulepetest tulenevad õigused ja kohustused, arvestades ruumide valduse üleandmise aktis märgitut ning ka poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist.
3.3.Hageja esitas nõude tõendamiseks hagejale DETORA EHITUS OÜ poolt 28. detsembril 2016 esitatud arve nr DE 1612-2 suurusega 1868 eurot 40 senti, millest nähtuvalt teostati järgmised parandustööd: luukide paigaldamine kipsplaatidesse; nõrkvoolukaabli paigaldamine serveriruumi jaoks; kaablite ühendamine ja vajalikud kaablitööd; karbi paigaldamine kaablite jaoks; elektrikilbi varustuse monteerimine ja demonteerimine. Nõude aluseks on ka hagejale DETORA EHITUS OÜ poolt 20. veebruaril 2017 esitatud arve nr DE 2002-1 suurusega 580 eurot, millest nähtuvalt teostati järgmised parandustööd: kaablid ja vajalikud ühenduse juhtmed; interneti ühenduspesad; kaablite ja ühenduspesade paigaldamise tööd; maleerimise ja krohvimise tööd.
3.4.Hageja heidab kostjale esmalt ette seda, et uude serveriruumi ei veetud nõrkvoolukaablit koos selleks vajaliku karbikuga. Hageja tugineb selles osas poolte vahel sõlmitud kompromisslepingule, mille p-i B järgi pidi kostja teostama: “Elektri ja sidekaablite paigaldamist esialgsest serveriruumist uude serveriruumi (lae karbiku seest) seinale paigaldatakse pinnapealselt plastkarbikusse”. Hageja leidis, et kuna tegemist on algusest peale olnud serveriruumiga ja kostja teadis, et hageja soovib paigaldada ruumi serverivarustuse, oli tegemist eriprojektiga. Kostja selgitas, et optilise kaabli paigaldamist kokku ei lepitud. Kostja tugines 25.06.2016 müügilepingu p-dele 2.2.2 ja 2.2.3 ning põhiprojektile, milles oli sätestatud, et: „Kaablid jätta otsastamata kuna aktiivosa lahendab iga klient eraviisiliselt kas paneeli või ruuteriga“. Seda seisukohta kinnitasid ka elektritöid teostanud Bauschmidt OÜ esindaja objektijuht C 07.12.2016 kirjas ja ehitustööde objektijuht K 06.12.2016.
3.5.Maakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et pooled leppisid kokku CAT 6 või analoogse kaabli vedamise. 29. juuni 2016. a kompromisskokkuleppe punkti 1b all oli kokku lepitud, et „Elektri ja sidekaablite paigaldamist esialgsest serveriruumist uude serveriruumi (lae karbiku seest) seinale paigaldatakse pinnapealselt plastkarbikusse”. Nimetatud kokkulepe käsitleb küll sidekaablite paigaldamist, kuid viitab muuhulgas esialgsele serveriruumile, millest saab välja lugeda, et üksnes sidekaablid, mille paigaldamises oli kokku lepitud esialgses serveriruumis, tuleks paigaldada ka uude serveriruumi. Seega on oluline tuvastada, et kas esialgse serveriruumi puhul lepiti kokku CAT 6 kaabli või analoogse kaabli vedamine. Hageja ei ole seda tõendanud. Hageja küll selgitas, et hageja esindaja kooskõlastas kostjaga ja ehitajate esindajatega korduvalt, millised juhtmed ja kaablid on serveriruumi jaoks vajalikud, märkides kohad pliiatsiga, kuid tõendeid ei ole selle kohta esitatud. Hageja on tuginenud ka sellele, et kuna tegemist oli serveriruumiga ja eriprojektiga, ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks hageja seda vajas. Maakohus leidis, et üksnes asjaolust, et kostja müüs hagejale korteri, kus asus serveriruum, milles puudus serveri ühendamiseks vajalik kaabel, ei saa järeldada, et ostetud korter ei sobi otstarbeks, milleks seda sooviti kasutada. Vaidlust pole, et serveriruum
2-17-5763 oli kasutatav, kuid selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks tuli hagejal endal vajalikud kaablid vedada. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja asja parandamisega seotud kulutuste hüvitamise nõue 1868 eurot 40 senti tõendatud ega põhjendatud.
3.6.Asja parandamisnõude eelduseks on see, et asja parandamine on võimalik. Kostja ei ole vaidlustanud, et asja saab parandada. Asjaolu, et parandamine on võimalik, kinnitab ka DETORA EHITUS OÜ poolt tööde tegemine. Hageja on tõendanud, et DETORA EHITUS OÜ poolt väljastatud arves oli viga ja DETORA EHITUS OÜ edastas hagejale uue arve.
3.7.Järgmisena analüüsis maakohus hageja väidet selle kohta, et ülejäänud ruumides puudusid pistikupesades internetikaablid ning, et pooled ei leppinud kokku, et pistikud jäetakse tühjaks. Maakohtu hinnangul ei saa mõistlikult eeldada, et joonisel märgitud ja ruumides valmistatud pistikupesad võivad olla jäetud lihtsalt aukudena seina. Kostja kaasatud ehitajate väljastatud õiendist selgub, et hageja tasus ka elektri- ja nõrkvoolutööde muudatuste eest, sealhulgas andmeside pistikute lisakomplektide eest koos vajalike kaabeldustöödega (p 5.1). Hageja tasus õiendi alusel väljastatud arves märgitud summad. Maakohtu hinnangul oli tegemist olulise lepingurikkumisega. Hageja töötajad hakkasid kontorit kasutama 22. jaanuarist 2021. Hageja teavitas pistikupesade probleemist ehitajat. Ehitaja esindaja vastas, et probleem lahendatakse esimesel võimalusel. Eeltoodust järeldas maakohus, et hageja teavitas kostjat asja lepingutingimustele mittevastamisest mõistliku aja jooksul. Seega võis hageja nõuda asja parandamist. Hagejale ei sobinud ehitaja pakutud lahendus, mistõttu ta tellis ise pistikupesades puuduvate internetikaablite paigalduse. Hageja esitas maakohtule DETORA EHITUS OÜ poolt 20.veebruari 2017. a arve nr DE 2002-1, millest nähtub, et pistikutes puuduvate internetikaablite paigaldamiseks teostati järgmised tööd: kaablid ja vajalikud ühenduse juhtmed; interneti ühenduspesad; kaablite ja ühenduspesade paigaldamise tööd; maleerimise ja krohvimise tööd kohaselt. Tööd maksid kokku 580 eurot (koos käibemaksuga). Hageja on viidatud arve tasunud. Hageja on alates 20. veebruarist 2013 käibemaksukohustuslane (reg nr EE101613008). Hageja ei ole tõendanud, et tal ei ole võimalik riigilt käibemaksu tagasi arvestada. Eeltoodud põhjendustel on hageja parandamiskulude hüvitamise nõue põhjendatud ja tõendatud 464 euro ulatuses (ilma käibemaksuta).
3.8.Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et kompromissi allkirjastamisega loobus hageja nõuetest. Maakohus leidis, et kui OÜ Tartu mnt 56 kompromissis loetletud puudusi ei kõrvalda või kui ehitustöödes esinevad muud puudused (mida kompromissi kokkulepe ei sisaldanud), ei välista kompromissi sõlmimine hageja õigust tugineda kompromissis nimetatud puuduste kõrvaldamata jätmisele või ehitustöödes esinevatele muudele puudustele ning eeltoodud puuduste osas nõuete esitamist.
3.9.Maakohus selgitas, et hinna alandamise õiguslikuks aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1. Toimiku materjalide kohaselt esitas müüja OÜ Tartu mnt 56 hagejale 4. jaanuaril 2016 lisa- muudatustööde õiendi (lisatööde pakkumise) vastavalt hagejalt saadud tellimusele. Õiendis kirjeldatud tööde (p-id 1-6) teostamiseks tuli teha täiendavad projekteerimistööd (õiendi p 7). Vaidlust ei ole, et hoone on saanud kasutusloa, mis tõendab, et hoone kohta on teostatud ehitustegevuse kontroll, sealhulgas dokumenteerimiskohustuse täitmise kontroll. Kasutusluba tõendab, et hoone projekt- ja muud dokumentatsioon oli nõuetekohane.
3.10.Hageja taotles ka üürilepingu pikendamise tõttu tekkinud täiendavate kulude hüvitamist kokku 1469 eurot 70 senti. Hageja selgitas, et serveriruumi puuduste tõttu ei saanud hageja ajavahemikul 04.01.2017–21.01.2017 vaidlusalusel äripinnal tööd teha, mistõttu hageja oli sunnitud üürilepingut Narva mnt 7-546 ruumide osas pikendama.
3.11.Maakohus leidis, et hageja üürikulude hüvitamise nõue (üür ja kommunaaltasud) 1469 eurot 79 senti ei ole põhjendatud. Üürikulude hüvitamise nõude alusena tugineb hageja serveriruumi optilise kaabli puudumisele kui lepingurikkumisele. Kostjapoolne
2-17-5763 lepingurikkumine ning selle seos hagejale kahju tekkimisega on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et ta ei saanud kontoripinda kasutada või seda, et hageja soovis hakata kontoripinda kasutama enne 21. jaanuari 2017. Üksnes asjaolust, et kostja müüs hagejale korteri, kus asus serveriruum, milles puudus serveri ühendamiseks vajalik kaabel, ei saanud maakohus järeldada, et ruum ei vastanud selle sihtotstarbele. Serveriruum oli kasutatav, kuid hagejal endal tuli vajalikud kaablid vedada. Serveriruum hõlmas üksnes 2% kogu hageja kontoripinnast. Hageja põhitegevuseks on konsultatsiooniteenuste, mitte serveriteenuste osutamine. Lisaks on olemas arvukalt serveriteenuse pakkujaid nö „pilveteenuste“ kaudu. Samuti ei ole hageja selgitanud ka kõikide arvel nr 13445 toodud kommunaalteenuste põhjendatust kahjuna.
3.12.Menetluskulude jaotamisel juhindus maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg-st 1 ning, kuna maakohus rahuldas hagi osaliselt, 464 euro ulatuses (10% nõudest), siis tuli menetluskulud jätta 10% hageja menetluskuludest jätta kostja kanda ning 90% kostja menetluskuludest jätta hageja kanda. Menetluskulusid maakohus rahaliselt kindlaks ei määranud. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse ning selle täpsustused, milles palub maakohtu otsuse rahuldamata osas tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi tervikuna rahuldada. Hageja palus mõista kostjalt täiendavalt välja 3 656 eurot 46 senti (ilma käibemaksuta). Hageja selgitas, et nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna hageja on käibemaksukohustuslane, siis tuli nõuete summad esitada ilma käibemaksuta. Hageja nõue moodustub järgmistest summadest: -
üürikulu hüvitamise nõue 1047 eurot 87 senti ning sellega seotud kommunaalkulude nõue 351 eurot 61 senti;
-
laekarbi ja serverivarustuse ühendamiseks vajaliku CAT 6 kaabli puudumisega seotud nõue 1557 eurot;
-
hinna alandamise nõue 700 eurot.
Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
4.1.Hageja apellatsioonkaebuse väited on järgmised: 1) Hageja ei nõustu maakohtu järeldustega optilise kaabli paigaldamise kohustuse osas. Poolte vahel sõlmitud kompromissist tulenes, et kõik sidekaablid ja juhtmed pidid olema lae karbikusse paigaldatud. Kostja töövõtja C tunnistas 6. detsembril 2016 kell 23.01 saadetud kirjas, et ehitaja ei ehitanud kompromissis kokkulepitud laekarbikut, kuna selle valmistamiseks oli vaja teha palju maalritöid. 2) Kostja ei teostanud ruumide töid sõlmitud kokkuleppe kohaselt. Kuna ruumides ei olnud kokkuleppes ettenähtud laekarbikut, ei vastanud asi lepingutingimustele. Hagiavalduse lisas 16 kirjeldatud tööd olid suures osas seotud sellega, et laekarbik oli puudu. Nõrkvoolu kaabli paigaldus maksis 825 eurot, ülejäänud kulud olid seotud karbiku paigaldamisega (657 eurot). Laekarbik oli mõeldud sidekaablite paigaldamiseks. Kuna seda ei olnud, oli hageja sunnitud tellima täiendavad tööd. Maakohus laekarbiku olemasolu ja puudumisega seotud asjaolusid ei analüüsinud. Hageja täpsustas ka, et CAT 6 kaabel, mis oli vajalik serveri varustuse töötamiseks, oli nõrkvoolu kaabel. 3) Maakohus tuvastas ekslikult, et hagejal ei ole projektitööde teostamata jätmisest tulenevalt 700 euro suurust hinna alandamise nõuet. Kostja on selgitanud, et tööd teostati põhiprojekti alusel, kuid hageja soovis kontoriruume ning tellis selleks vajalikud
2-17-5763 muudatused, mistõttu hageja ruumide osa oli eriprojekt, millega seotud muudatused tuli kajastada eraldi joonistel. Hageja tasus selle eest 700 eurot. Põhiprojekti sõnastus oli selline: „Kaablit jätta otsastamata, kuna aktiivosa lahendab iga klient eraviisiliselt kas paneeli või ruuteriga.“ See tingimus on otseselt vastuolus poolte sõlmitud kompromissiga, kus on öeldud, et „Elektri- ja sidekaablite paigaldamist esialgsest serveriruumist uude serveriruumi (lae karbiku seest) seinale paigaldatakse pinnapealselt plastkarbikusse.“ 4) Hageja esitas maakohtule koos 6. märtsi 2020 seisukohaga Elynx Eesti OÜ arvamuse, mille koostas K. Viidatud arvamuses on selgitatud, et CAT 6 on sidekaabel ja seda kasutatakse serveriseadmete ühendamiseks. Seega saab öelda, et kompromissi kohaselt tuli CAT 6 kaabel paigaldada. Kompromissis on öeldud, et sinna peavad jõudma elektrija sidekaablid. Maakohus ei ole hageja 6. märtsil 2020 esitatud tõendit uurinud. Kui maakohus leidis, et viidatud tõend ei ole piisav, oleks ta pidanud seda põhjendama. 5) Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et serveri varustuse ühendamiseks vajaliku kaabli olemasolu ei ole iseenesest mõistetav. Samuti ei nõustu hageja maakohtuga selles, et kostja ehitatud ruum oli serveriruumina kasutatav. Üksnes kaablid olid vedamata. Serveriruum on kasutatav siis, kui ruumis olevad seadmed võimaldavad serveri sisse lülitada. Ruum ei ole serveriruumina sobiv üksnes põhjusel, et sinna on server paigaldatud. Kuna ruumist puudus kaabel ja kaabli paigaldamiseks vajalik laekarp, siis ei vastanud ruum lepingu tingimustele. 6) Hinna alandamise nõude osas leidis hageja, et kui õiendis (hagiavalduse lisa 6) märgitud tööde kogumaksumus oli 12 473 eurot 88 senti, siis mittekohane väärtus oli 700 eurot vähem. Töö kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe on nende tööde maksumus, mida kostja ei teostanud. Õiendi p-s 7 märgitud tööd jäid tervikuna teostamata. 7) Hageja leidis, et maakohtu seisukoht, et kui hoonel on olemas kasutusluba, vastab hoone ehitustingimustele, ei ole asjakohane. Praeguses asjas on vaidlus konkreetsete ruumide nõuetele vastavuse osas. Asjaolu, et serveriruumis puudus laekarbik, ei tähenda, et tegemist on ehitusnõuete rikkumisega. 8) Üürikulu hüvitamise nõude osas selgitas hageja, et ilma serveriruumi kaablita ei olnud hageja ruumides võimalik töötada, kuna server ei töötanud. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et tõendamata on hageja soov uut kontorit kasutada enne 21. jaanuari 2017.
31.detsembril 2016 pidi lõppema hageja ja Aktsiaseltis NG Eesti vaheline üürileping, mille alusel hageja üüris ruume aadressil Narva mnt 7-546. On loogiline, et pärast üürilepingu lõppemist soovis hageja uude kontorisse sisse kolida. Hageja selgitas, et ka kommunaalkulud on kantud seoses üüritud ruumiga. 9) Hageja vaidlustas ka menetluskulude jaotuse. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt olid kostja menetluskulud 9600 eurot, mis on hageja nõudest tunduvalt suurem summa. Seega ei saa kostja kasuks väljamõistetud menetluskulude summa ületada hagi hinda. Hageja on menetluses nõustunud maakohtu pakutud kompromissiga, millest kostja keeldus. Sellest tulenevalt oleks maakohus võinud jätta meneltuskulud tervikuna või suuremas ulatuses kostja kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kuna kostja keeldus kompromissist, venitas ta sellega menetlust, ka seda asjaolu oleks tulnud menetluskulude kindlaksmääramisel arvestada. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2-17-5763
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata jätta. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud jäävad ringkonnakohtus hageja kanda. Apellant ei ole vaidlustanud maakohtu otsust käibemaksuga seotud kahju välja mõistmata jätmise osas (116 eurot) ja osas, milles maakohus mõistis välja kahjuhüvitise 464 eurot. Maakohtu otsus on selles osas jõustunud.
7.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - 25.06.2015 sõlmisid hageja ostjana ja OÜ Tartu mnt 56 müüjana võlaõigusliku müügilepingu Tartu mnt 56 büroo 2 ja panipaiga 5 müümiseks ; - 29.06.2016 sõlmisid hageja ja OÜ Tartu mnt 56 kompromissi teostatavate ehitustööde osas, mis allkirjastati hageja poolt 30.06.2016; - 03.10.2016 allkirjastasid hageja ja OÜ Tartu mnt 56 ehitustööde ülevaatuse ja üleandmise akti; - 16.12.2016 sõlmisid hageja ja kostja Tartu mnt 56 büroo 2 ja panipaiga 5 asjaõiguslepingu; - 16.12.2016 allkirjastasid hageja kostja valduse üleandmise akti.
8.Apellatsioonkaebuses kordab hageja peamiselt maakohtus esitatud seisukohti ning vaidlustab maakohtu järelduse, et pooltel ei olnud kokkulepet optilise kaabli paigaldamiseks serveriruumi. Kolleegium on seisukohal, et maakohtu järeldus on õige ning maakohus on oma järeldust argumenteerinud ja selgitanud vastavalt TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Maakohus analüüsis 25.06.2016 müügilepingu punkte 2.2.2 ja 2.2.3 ning põhiprojekti, tugines Bauschmidt OÜ esindaja objektijuht C 07.12.2016 kirjale (kd I, tl 114, pöördel) ja ehitustööde objektijuht Ki 06.12.2016 kirjale (kd I, tl 112) ning järeldas, et kompromisslepingu punktist B ei tulenenud hageja väidetud järeldust.
9.Kolleegium nõustub maakohtu järeldustega ning märgib täiendavalt, et seda toetab poolte käitumine kompromisslepingu sõlmimise eelselt. L 06.06.2016 e-kirjas (dtl 71) palub hageja esindaja ehitada senise WC serveriruumiks ja nimetab selleks vajalikud tööd, kuid ei tee juttu kaablite paigaldamisest. Sama on olukord L 11.06.2016 e-kirjas (dtl 73). Ka kostja avaldused läbirääkimistel, nt 15.06.2016 e-kiri (dtl 72) selgitavad serveriruumiks muutmiseks vajalikke töid, kuid ei täpsusta, millised kaablid tuleb serveriruumi vedada.
10.VÕS § 29 lg 5 p 1 järgi on lepingu tõlgendamisel asjakohane arvestada poolte käitumist lepingueelsetel läbirääkimistel. 2016. a juunis toimunud kirjavahetus kinnitab maakohtu järeldust, et pooltel ei olnud kokkulepet optilise kaabli paigaldamiseks serveriruumi.
11.Põhjendamatu on apellandi etteheide, et maakohus jättis analüüsimata ELYNX Eesti OÜ asjatundja K arvamuse, milles on öeldud, et CAT 6 on sidekaabel ja seda saab kasutada serveriseadmete ühendamiseks. Väide, et CAT 6 on sidekaabel, ei olnud maakohtus vaidlusalune ja kolleegiumi hinnangul ei ole see ka asjassepuutuv. Kompromissi punktis 1B räägiti üksnes sidekaablitest ega täpsustatud, milliste omadustega kaablitest on jutt. Maakohus kasutas menetluses paralleelselt mõisteid „optiline kaabel“ ja „CAT 6 või analoogne kaabel“ ning hageja ei ole ette heitnud, et maakohtu arusaam oleks ekslik. K e-kirjast (dtl 145) nähtub, et maja on ehitatud selliselt, et teenusepakkuja kaabeldus lõppeb elektrikilbi all olevas nõrkvoolu kapis, kuhu paigaldatakse ruuter. Praeguses asjas ei ole vaidlust selle üle, et
2-17-5763 nõrkvoolukapist viis ehitaja sidekaablid tubadesse, sh serveriruumi. Seejuures ei ole hageja esile toonud arusaadavaid kaalutlusi, miks oli vajalik optilise kaabli viimine serveriruumi, arvestades, et ehitaja viis sideteenusepakkuja optilise kaabli sidekilpi ja sealt edasi läksid sidekaablid serveriruumi.
12.Apellatsioonkaebuses leiab apellant, et müügieseme puuduseks oli ka asjaolu, et ruumides ei olnud kompromisslepinguga ette nähtud laekarbikut ja et maakohus ei ole seda asjaolu analüüsinud. Samas oma 06.03.2020 menetlusdokumendis on hageja kinnitanud, et karbikuid ei olnud, aga nende puudumist ta ette ei heida, v.a et seetõttu tuli paigaldada luugid seintes remondi jaoks, kuid luugiga seoses nõudeid esitatud ei ole. Ehitustööde 3. oktoobri 2016. a üleandmise akti (dtl 77) kohaselt on hageja juhatuse liige L ruumid üle vaadanud ja pannud kirja 16 erinevat vaegtööd, kuid karbikute puudumist selles ei nimetata. Seega ei saakski hageja karbikute puudumisele tugineda VÕS § 220 lg 3 järgi, sest karbikute puudumist oleks pidanud hageja märkama hiljemalt 3. oktoobril 2016 ruumide ülevaatusel. Ka 16. detsembri 2016. a asjaõiguslepingu lisaks oleval valduse üleandmise aktil on nimetatud mitmed puudused, kuid karbikute puudumist selles nimetatud ei ole (dtl 111). Kolleegium mõistab hageja positsiooni selliselt, et enne apellatsioonimenetlust ei esitanud hageja pretensioone seoses sellega, et ehitaja ei paigaldanud kaableid mitte karbikutesse, vaid süvistas seina sisse. Apellatsioonimenetluses ei saa hageja sellele asjaolule tugineda TsMS § 652 lg 4 järgi.
13.Et maakohus leidis põhjendatult, et hageja ei ole müügilepingut rikkunud, on sellega täitmata eeldused kahju hüvitamise nõudmiseks seoses vana kontori üürilepingu pikendamisega. Iseenesest ei olnud maakohtul põhjust hageja väiteid kahju tekkimise ja põhjusliku seose kohta hinnata, sest menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt, kui mõni nõude eeldus on täitmata, ei pea maakohus analüüsima nõude teisi eeldusi. Praegusel juhul maakohus seda siiski tegi ja leidis, et hagejal tekkinud kahju ei ole põhjuslikus seoses väidetava rikkumisega. Ka selles küsimuses on apellandi etteheited maakohtu otsusele põhjendamatud ja et apellant ei ole siin uusi sisulisi väiteid esitanud. Kolleegium märgib üksnes, et nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
14.Hinna alandamise nõude osas kordab kostja maakohtu menetluses esitatud seisukohti. Maakohus on hinna alandamise nõude rahuldamata jätmist põhjendanud, maakohtu arutluskäik on argumenteeritud ja vastab TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Menetluskulude jaotus
15.TsMS § 162 lg 1 järgi jätab kohus menetluskulud ringkonnakohtus hageja kanda. Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.