Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot.

Avalduse asjaolud, nõue Puudutatud isikutele, R. T.-E. ja I. K.le, kuulub korteriomand xxx. Antud korteriomandile vahendab ja teostab haldus- ja kommunaalteenuseid (edaspidi teenus) korteriühistu Mustamäe tee

isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 1 sätestab, et ühine omand on kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand, lg 2 sätestab, et ühine omand on kaasomand või ühisomand ning lg 3 sätestab, et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand, lg 6 sätestab, et ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 75 järgi kannavad kaasomanikud vastavalt nende kaasomandi suurusele asjal lasuvaid koormatisi ja kulusid. Märgitud AÕS § 75 mõtte kohaselt kehtib selline jaotus kaasomanike vahelises suhtes, mitte võlausaldaja suhtes, kellel on nõue kaasomaniku (ühisomaniku vastu). Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 alusel on ühistu eesmärgiks korteriomandite esemeks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja liikmete huvide ühine esindamine. KÜS § 15`järgi on majandamiskuludeks vajalikud kulud eluruumi ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja selle ümbruse hoolduseks, remondiks, tasu ühistu poolt majandamiseks osutatud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgiste tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta, kui põhikirjas ei ole sätestatud teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi üldpindalast. KÜS § 15 mõttest tulenevalt kannavad ühistu liikmed mõtteliste osade majandamise kulusid. Korteriühistuseadus § 5 lg 1 sätestab, et korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. KÜS § 5 lg 5 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomanike vaidlused liikmeks astumise üle lahendab kohus. KÜS § 5 lg-t 5 tuleneva sätte eesmärgiks on lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus juhul kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuna KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole aga vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Seega vastutavad korteriomandi kaasomanikud AÕS § 75, § 70 lg 1, 2, 3, 6, VÕS § 65 lg 1, 2 mõtte kohaselt KÜS § 15 ja 15.1. tulenevate kohustuste täitmise eest ühistu ees solidaarselt. Alates 01.01.18 kehtiva Korteriomandi seaduse (KrtS) § 15 lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse, lg 2 sätestab, et korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest vastutavad korteriomandi ühised omanikud solidaarselt. Nõuded, mis on tekkinud enne KrtS jõustumist, reguleerib KÜS (korteriühistuseadus). KrtS § 15 lg 3 sätestab, et kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes. KrtS § 34 lg 1 sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS

§ 34 lg 2 sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 40 lg 1 alusel teevad korteriomandi omanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, mis võib olla lg 2 alusel põhikirjas ka teisiti sätestatud. KrtS § 41 lg 1 p 2 järgi on majanduskavas sätestatud korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel. Nii vastutavad korteriomandi kaasomanikud AÕS § 70 lg 1, 2, 3, 6, VÕS § 65 lg 1, 2, KrtS § 15 lg 1, 2, § 40 lg 1, 41 lg 1 p 2 tulenevate kohustuste täitmise eest ühistu ees solidaarselt. VÕS § 8 lg 1, 2 järgi tekivad lepingust õigused ja kohustused lepingu pooltele. Kinnistusraamatu väljavõttega (avalduse lisa lk 6) on tõendatud, et korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu korteriomandi registriossa nr xxx, on kaasomandis ja sellest 2/3 suurune mõtteline osa kuulub I. K. ́ule ja 1/3 suurune mõtteline osa kuulub R. T.-E. ́ile. Kuigi R. T. - E. on väitnud, et tal on I. K.ga kokkulepe, et viimane tasub kõik kaasomandiga seotud maksed ja kulud ühistule, ei ole ta väitnud, et selle kokkulepe pooleks on ka ühistu ehk avaldaja. Avaldaja ei ole selle vastuväitega ka nõustunud (vastus 09.08.21). Nii leiab kohus, et kuigi puudutud isiku I väidete kohaselt peab tema ja I. K. vahelise kokkuleppe järgi korteriomandiga nr 1062180 seotud kulud kandma ühistu ees I. K., ei tekita nendevaheline kokkulepe õigusi ja kohustusi avaldajale VÕS § 8 lg 1, 2 järgi. Vastupidiselt tekivad R. T.-E. ja I. K. vahelisest lepingust (kokkuleppest) kohustused R. T.-E.le ja I. K.le ning R. T.- Eislleril on õigus esitada nõudeid I. K. vastu vastavalt nendevahelisele lepingule (kokkuleppele), kui viimane lepingust tulenevaid kohustusi rikub. Ülaltoodu alusel asub kohus järeldusele, et puudutatud isikud I ja II vastutavad solidaarselt ühistu ees kuni 31.12.17 kehtinud KÜS § 15, 15.1, AÕS § 75, § 70 lg 1, 2, 3, 6 , VÕS § 65 lg 1, 2 järgi ja alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 15 lg 1, 2, § 40 lg 1, 41 lg 1 p 2, VÕS § 65 lg 1, 2 järgi kohustuste täitmise eest. Seetõttu ei ole vaidluses tähendust, kas puudutatud isik I elab vaidlusaluses korteriomandis või ei ega ka asjaolul, kas puudutatud isik I on saanud ühistult kutseid koosolekutele. VÕS § 76 lg 1, 2 järgi tuleb kohustused täit vastavalt lepingule, seadusele. VÕS § 100 järgi on kohutuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, täitmisega viivitamine, osaline täitmata jätmine VÕS § 108 lg 1, § 101 lg 1 p 6, VÕS § 113 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist ja viivist. Vaidlust polnud selles, et avaldaja ehk Korteriühistu Mustamäe tee 181 vahendab ja teostab haldus- ja kommunaalteenuseid ülalmärgitud korteriomandile. Vaidlust polnud ka selles, et puudutatud isikud on jätnud ühistule tasumata perioodi mai 2016 kuni august 2020 (kaasa arvatud) eest vahendatud teenuste ja haldus - ja majandamiskulude eest kokku 3139,02 eurot. Vastavalt avaldusele moodustab sellest vahendatud teenuste ja haldus - ja majandamiskulude võlg perioodi mai 2016 kuni detsember 2017.a. eest 1272,97 ehk aja eest, mil kehtis KÜS § 15 ja §

Avaldusest nähtuvalt tuli puudutatud isikutel I, II vastavad kohustused ehk kulud kanda vastavalt iga kuu eest vastava kuu lõpus ehk et igakuised kohustused muutusid sissenõutavaks VÕS § 82 lg 1, 7 järgi iga kuu lõpus. Kuna vaidlust pole selles, et nõutavat võlga ei ole puudutatud isikud tasunud, siis on nad rikkunud VÕS § 100 mõttes perioodil 2016.a. mai- 2017.a. detsember (kaasa arvatud) KÜS § 15.1, § 15 ja perioodil 2018.a. jaanuar - 2020.a. august (kaasa arvatud) KrtS § 40 lg 1, 41 lg 1 p 2 tulenevat majandamise-, haldus- ja kommunaalkulude tasumise kohustustust. Seega võib avaldaja nõuda VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, KÜS § 15.1, § 15, KrtS § 40 lg 1, 41 lg 1 p 2, VÕS § 65 lg 1, 2 järgi puudutatud isikutelt solidaarselt kohustuse täitmist. Eeltoodu alusel tuleb puudutatud isikutelt avaldaja kasuks solidaarselt välja mõista võlga 3139,02 eurot. Kuna puudutatud isikud pole võlga tasunud, on nad kohustuse täitmisega viivituses ehk rikkumises VÕS § 100 järgi, mille tõttu on võlausaldajal ehk avaldajal õigus nõuda nendelt ka VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ehk 0,022% päevas. Viivis on kokku 30.09.20 seisuga 561,35 € ja selle suuruses ei ole vaidlust. Puudutatud isik I väitis, et ühistu pole kunagi talle arveid saatnud ja kui ta palus, et ühistu saadaks talle ka arveid, siis oli ühistu väitnud, et neid ei ole võimalik saata kahele e-posti aadressile. Lisaks väitis puudutatud isik I, et ta pole saanud ka võlanõudeid. Avaldaja ei nõustunud küll puudutatud isiku väidetega, kuid ei lükanud neid ka millegagi ümber (vastus 09.08.21). Nimetatud kaalutlustel leiab kohus, et puudutatud isiku I vastavaid väited tuleb pidada õigeks. Nagu avalduses nähtub, on võla periood mai 2016 - august 2021. VÕS 113 lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. VÕS § 6, 7 mõtte kohaselt peavad nii võlausaldaja kui võlgnik käituma võlasuhtes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt. Seega on hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas selline käitumine, kui avaldaja võlausaldajana teeb endast kõik oleneva, et teavitada varakult võlgnikku võlast. Sama moodi on hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas selline võlgniku kui puudutatud isiku I käitumine, kus ta tunneks huvi, kas ja mis moodi on kohustused ühistu ees täidetud ja seda olukorras, kus ta väidetavalt ei ela vaidlusaluses korteriomandis, arvestades ka seda, et ta on teise kaasosanikuga (puudutatud isikuga II) kokku leppinud, et viimane tasub kõik kulud ühistu ees. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotlustega ega asjaoludega ega nendele antud õiguslike hinnangutega, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega ei ole võimalik viivist vähendada VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 2 järgi esmalt seetõttu, et puudutatud isikud ei ole sellist taotlust esitanud ning teiseks ei ole viivis ebamõistlikult suur. Nimelt on viivis oluliselt väiksem kui põhivõlanõue, sest viivist on peetud kohtupraktikas ebamõistlikult suureks siis, kui see ületaks põhivõlga. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seega tuleb puudututud isikutelt solidaarselt välja mõista võlgnetavalt põhivõlalt viivist alates 01.10.2020 (avalduse esitamisele järgnevast päevas) VÕS § 113 lg 1 II lause järgi kuni põhivõla tasumiseni.

Eeltoodu alusel on avaldaja avaldus põhjendatud ja puudutatud isikutelt tuleb solidaarselt avaldaja kasuks välja mõista põhivõlga 3139,02 eurot, viivist 561,35 eurot ja alates 01.10.200 tasumata põhinõudelt kuni põhinõude täieliku tasumiseni viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Menetlusosalised võivad menetluse kuni tsiviilasja kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga (TsMS § 430 lg 1). Menetluskulude jaotus, rahalise suuruse kindlaksmääramine TsMS § 138 lg 1, 2, § 139 lg 1, § 143 p 4, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskulud kohtukulud ja asja läbivaatamise kulud, milleks on riigilõiv, lepingulise esindaja kulud ja menetlusosalisele menetlusdokumentide kättetoimetamisega seotud täituri tasu. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus asub seisukohale, et käesolevas asjas, kus tegemist on võlgnevuse ja viivise nõudega puudutatud isikute vastu, millise tasumisega puudutatud isikud on jäänud viivitusse ja sellega põhjustanud avaldaja pöördumise kohtusse, on asjaolusid arvestades õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud vastavalt TsMS § 172 lg 2 II lausele puudutatud isikute kanda. Kohus vaatleb edaspidi millised ja kui suured kulud jäävad puudutatud isikute kanda. Avaldaja tasus asjas lõivu 50 €. Avaldaja lepingulise esindaja kulud on kulude nimekirja järgi 6 tunni eest 792 € ning lisaks on kuluks ka kohtutäituri tasu 68,32 €. Puudutatud isikule I on menetluskulude nimekiri kätte toimetatud 14.08.2021 (TsMS § 477 lg 9, 314.1. lg 2) ja puudutatud isikule II on menetluskulude nimekiri kätte toimetatud 28.08.21 Ametlike Teadannete kaudu. Puudutatud isikud ei ole vastuväiteid esitanud. TsMS §175 lg 1 järgi kontrollib kohus lepingulise esindaja kulude põhjendatust. Avalduse kohaselt on esindajal kulunud aega avalduse koostamiseks, materjalidega tutvumiseks ja kohtu kirjale ning puudutatud isiku I vastusele vastamiseks kokku 6 tundi, mis on asja mahtu ja keerukust arvestades põhjendatud. Tasu määr on 110 €/h, millele lisandub käibemaks 20%. Tasu määr on kooskõlas kohtupraktikaga. Seega on esindaja põhjendatud kulud TsMS § 175 lg 1 järgi 792 €, sh käibemaks. Asjas on tõendatud, et avaldaja püüdis toimetada puudutatud isikule II kätte menetlusdokumente kohtutäituri vahendusel, mis siiski ei õnnestunud. Kohtutäitur K. Põltsi poolt 18.03.21 tehtud tasu väljamõistmise otsuse järgi on I. K.le menetlusdokumentide kättetoimetamisega seotud tasu 68,36 € (asi nr 025/2021/470). Kohus leiab, et nimetatud kulu on TsMS § 143 p 4 järgi põhjendatud. Arvestades eeltoodut, on avaldaja põhjendatud menetluskulud kokku 910,36 €. Kuna avaldaja kandis kohtutäituri kulusid seetõttu, et toimetada menetlusdokumendid kätte I. K.le, siis jääb vastav tasu 68,36 € TsMS § 172 lg 2 II lause järgi üksnes I. K. kanda. Muud kulud 842 € (910,36-68,36) jäävad TsMS § 172 lg 2 II lause järgi võrdselt puudutatud isikute kanda. Seega tuleb puudutatud isikult I välja mõista avaldaja kasuks menetluskulude katteks 421 € (842/2) ja puudutatud isikult II vastavalt 489,36 € (421+68,36). Kooskõlas avaldaja taotlusega ja vastavalt TsMS § 177 lg 4 tuleb puudutatud isikutelt välja mõista alates lahendi jõustumisest võlgnetevatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni nende kulude tasumiseni. Puudutatud isikute menetluskulud jäävad nende endi kanda ning kuna nad ei ole esitanud ka kulude nimekirja, siis kohus ei määra kindlaks ka nende rahalist suurust.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.