Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
25. september 2025, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-19301
Tsiviilasi
Alar Kirikali hagi Chris Laasi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Apellatsioonkaebuse hind
6367 eurot 4 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 4. aprilli 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Chris Laasi apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Chris Laas (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Maia Ploom Vastustaja (hageja): Alar Kirikal (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Kevin Kõo ja vandeadvokaat Margo Lemetti
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 4. aprilli 2024. a otsus muutmata.
2.Jätta Chris Laasi apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud Chris Laasi kanda. Mõista Chris Laasilt Alar Kirikali kasuks välja menetluskulude katteks hüvitis 1711 eurot 5 senti. Hüvitamisele kuuluvatelt menetlukuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva
sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Alar Kirikal (hageja) esitas 27. detsembril 2022 Tartu Maakohtule hagi Chris Laasi (kostja) vastu võlgnevuse ja kahjuhüvitise nõudes. Hageja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 5000 eurot, kahjuhüvitise 867 eurot ja viivis nendelt nõuetelt. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 1. oktoobril 2022 kostjale kuuluva XXXXXXXXXXX kinnisasja müügieelse kokkuleppe, mille kohaselt oli kokkuleppe eesmärgiks müüa hagejale kostja omandis olev hoonestatud kinnistu hinnaga 380 000 eurot, millest 5000 eurot kohustus hageja tasuma broneerimistasuna 1. oktoobril 2022. Ülejäänud ostusumma tuli tasuda asjaõiguslepingu sõlmimisel. Samuti lepiti kokku, et notariaalne müügi- ja asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 1. novembril 2022. Hageja tasus kostjale 5000 eurot. 6. oktoobril 2022 edastati hagejale kinnisasja hindamisakt, mille kohaselt oli kinnisasja turuväärtuseks 346 000 eurot. Kuna kostja ei olnud valmis kokku leppima hindamisaktile vastavas müügihinnas, teatas hageja 20. oktoobril 2022, et taganeb lepingust ja palub kokkuleppe alusel tasutud 5000 eurot tagastada. Notariaalselt tõestatud vormi järgimata jätmise tõttu on müügieelne kokkulepe tühine ning tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada. Maakleri vahendusel teatati 20. oktoobril 2022 hagejale, et 5000 eurot ei tagastata. Hageja esitas 22. novembril 2022 kostjale 5000 euro tagastamiseks nõudekirja. 29. novembril 2022 teavitas kostja hagejat, et tasutud 5000 eurot on broneerimistasu, mida hagejale ei tagastata. Hageja leidis vastuseks kostja vastuväidetele, et müügilepingu eellepingu tühisuse korral on tühised ka broneerimisega seonduvad kõrvalkokkulepped. Kostja tasaarvestusavaldus on alusetu. Pooled ei ole sõlminud suulist käsunduslepingut kinnistu hindamisakti tellimiseks ega lepingut kinnisasja kasutamise kohta.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Leping koosneb kahest osast: müügi eellepingust ja broneerimislepingust, millel ei ole kohustuslikku vorminõuet. Broneerimislepingu sõlmimisel ei rikkunud pooled vorminõuet. Müügi eelleping tühisus ei too kaasa broneerimislepingu tühisust. Broneerimislepingut tuleb hagejal täita. Tagastamisele mittekuuluv broneerimistasu oli mõeldud müügiprotsessi peatamisest tekkiva kahju hüvitamiseks. Hagejaga sõlmitud kokkuleppe tõttu ei saanud kostja pakkuda kinnistut müügiks vabas konkurentsis. Ostja ja müüja vahelised kokkulepped ei sõltu hindamisaktist. Lisaks lepingus kokkulepitule sõlmisid pooled täiendavaid kokkuleppeid. Kahjuhüvitise nõue ei ole põhjendatud, õigusabi kasutamine ei olnud vajalik ning kulud ei ole mõistliku suurusega. Viivisenõue on ebamõistlikult suur ning kostja taotleb selle vähendamist. Juhuks, kui kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud, teeb kostja hageja nõudega tasaarvestuse. Kostja nõue hageja vastu koosneb hindamisakti kulust 400 eurot, XXXXXXXXXXX kinnistu elektriarvest 58 eurot 43 senti ja 3000 euro suurusest kahjust tulenevalt hageja ning kostja vahelisest kokkuleppest vabastada XXXXXXXXXXX kinnistu enne notariaalse lepingu sõlmimist. Kostja pidi sõlmima üürilepingu, mille 2 kuu üüri kostjale ei tagastatud. Kostja tellis vastavalt hageja käsundile XXXXXXXXXXX hindamisakti. Kostjal tuli tasuda üürimajas elades endiselt XXXXXXXXXXX maja elektriarve. Kokku tekitas hageja kostjale varalist kahju 3458 eurot 43 senti. 2
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 4. aprilli 2024 otsusega hagi. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 5000 eurot, viivise võlgnevuselt 30 eurot 68 senti, viivise võlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lausest sätestatud määras alates 28. detsembrist 2022 kuni võlgnevuse tasumiseni, kahjuhüvitise 867 eurot ja viivise kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 28. detsembrist 2022 kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Maakohus jättis kostja tasaarvestuse vastuväite rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli 1. oktoobri 2022 kokkulepe kinnisasja võõrandamise eelleping VÕS § 33 lg 1 mõttes. Sellele viitab lepingu p-s 2.1. toodud lepingu eesmärk – kinnisasja võõrandamine hagejale. Pooled leppisid kokku kõigis olulistes müügilepingu tingimustes. Pooled kohustusid sõlmima tulevikus kinnisasja võõrandamise lepingu kokkuleppes määratud tingimustel. Riigikohus on leidnud, et sellistel asjaoludel on tegemist kinnisasja võõrandamise eellepinguga. Esitatud tõendite, sh poolte vande all antud ütluste alusel ei ole alust arvata, et poolte tegelik tahe oli suunatud broneerimislepingu sõlmimisele. Hageja avaldas, et tema jaoks oli 5000 eurot osa müügihinnast ning samm tehinguni jõudmiseks. Eelleping pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1). Pooled sõlmisid eellepingu elektroonilises vormis, seega on tehing seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1). Kuivõrd eellepingul ei ole olnud selle sõlmimisest alates õiguslikke tagajärgi, siis ei olnud hagejal kohustust tasuda kostjale 5000 eurot. Seega on hageja tasunud 5000 eurot sellise kohustuse täitmiseks, mida ei ole olemas ning hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 1028 lg 1 alusel 5000 euro tagastamist. Maakohus ei nõustu kostja vastuväidetega, mille kohaselt koosneb leping kahest osast, millest broneerimislepingu osa ei ole tühine. Kui eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Kohtueelselt kantud õigusabikulude hüvitamise nõue on VÕS § 115 lg 1, § 127 ja § 128 lg 3 alusel põhjendatud. Oma huvide kohtuväliseks kaitsmiseks tuli hagejal teha kulutusi õigusabile kostjale nõudekirja esitamiseks ja läbirääkimisteks. Advokaadist esindaja kaasamine kohtueelsetes läbirääkimistes oli vajalik, et aidata kaasa kokkuleppele. Õigusabi maht 4,25 tundi tunnitasuga 170 eurot ei ole ülepaisutatud ega ebavajalik. Lähtudes VÕS § 113 lg 1 esimesest lausest on hagejal õigus nõuda viivist. Hageja andis 22. novembri 2022 nõudekirjas kostjale 5000 euro tasumiseks tähtaja 29. november 2022. Hagi esitamise seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 30 eurot 68 senti. Tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõue on põhjendatud. Viivise vähendamiseks puudub alus. Kuivõrd 1. oktoobri 2022 kokkulepe on tervikuna tühine, siis ei ole hagejale sellest kokkuleppest tulenevalt ühtegi kohustust tekkinud. Kostja ei tõendanud, et ta tellis hindamisakti hageja käsundi alusel. Kostja ei tõendanud, et hageja soovis Padila 5 kinnistu vabastamist esimesel võimalusel enne notariaalse lepingu sõlmimist. Pooltel ei olnud kinnistu vabastamisega ja kostja kolimisega seonduvat kulude kandmise kokkulepet. Tasaarvestuse vastuväide ei ole seega põhjendatud.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt taotleb kostja hageja nõude tasaarvestamist kostja 3458 euro 43 sendi suuruse varalise kahju ja kohtu kindlaksmääratava mittevaralise kahju nõudega hageja vastu. Menetluskulud jätta hageja kanda. 3
Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei lähtunud kohus eellepingu tõlgendamisel poolte tegelikust tahtest. Pooled sõlmisid 2022. a septembri lõpus suulise broneerimislepingu. Hiljem saatis maakler pooltele allkirjastamiseks dokumendi, millesse oli lisatud ka kinnistu müügiga seotud tingimusi, mida eraldi läbi ei räägitud ega kokku ei lepitud. Pooled ei olnud eellepingu juriidilisest tähendusest ega kohustuslikust vorminõudest teadlikud. Pooled leppisid kokku vaid kinnisasja broneerimises ja selle eest tasumises. Hageja käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja märkis broneerimistasu ülekande selgituseks „broneerimistasu“. Hageja selgitas vande all, et maksis broneerimistasu selleks, et kostja kinnistut teistele müümiseks ei pakuks. Müügilepingu elemendid tekkisid eellepingule hiljem ja mitte poolte tahtest tingituna. Tegemist on kahe eraldi kokkuleppega – suuline kokkulepe broneerimiseks, mille alusel maksis hageja kostjale raha ja müügieelne kokkulepe, mille pooled allkirjastasid asjaolusid läbi arutamata. Broneerimisleping ei ole tühine. Broneerimistasu hõlmas konkreetset rahaliselt hinnatavat teenust. Broneerimisleping välistas kostja võimaluse leida kinnistule kostja jaoks soodsamate tingimustega ostja. Kohtunik ei juhtinud istungit erapooletult, vaid kohtul oli kujunenud oma arvamus, millele sooviti kinnistust leida. Kohtunik takistas poolte tegeliku tahte väljaselgitamist. Kohtunik segas kostja küsimustele vahele ning tahtis keskenduda ainult kirjalikule lepingule. Kohtunik esitas suunavaid küsimusi. Kostja tasaarvestuse avaldus tuleb rahuldada. Kohus möönis, et broneerimisleping võib olla kehtiv, sest leidis, et broneerimislepingust ei tulene hagejale kohustusi, mille rikkumise puhul võiks kostja hageja vastu esitada kahju hüvitamise nõuet. Kostja ei tuginenud kahju hüvitamise nõude esitamisel lepingu osale, mis seondub kinnisasja müügiga ning on tühine. Kinnistu vabastamises enne müügilepingu sõlmimist leppisid pooled kokku eraldi suulise lepinguga. Samuti leppisid pooled suuliselt kokku hindamisakti käsundis. Eeldatakse, et tellija peab tellimuse täitmise eest hüvitama täitjale tellimuse saamise eest kolmandale isikule makstud raha. Kostjale ei olnud hindamisakti vaja. Kostja tasus hindamisakti eest, sest asjaga oli kiire. Hageja tunnistas oma esindaja kaudu 14. detsembril 2022 kohustust maksta hindamisakti eest 400 eurot sellega, et vähendas oma nõuet 4600 euroni. Hageja soovil kostja kinnistult väljakolimine on tõendatud kostja ja tunnistajate ütlustega. Kostjal ei olnud vaja kinnistult välja kolida ilma, et hageja oleks sellekohast palvet esitanud.
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele menetluskulude kostja kanda jätmist.
vastu
ja
taotleb
selle
rahuldamata
ning
Maakohus lähtus poolte tegelikust tahtest. Poolte tegelik tahe oli eellepingus kokkulepitud tingimustel müügilepingu sõlmimiseni jõudmine. Vastupidist ei ole tõendatud. Maakohus tugines õigesti kokkuleppe sisule ning poolte vande all antud ütlustele. Vastavalt lepingu p-le 2.1 oli lepingu eesmärgiks kinnistu müük ning vastavalt p-le 4.1 oli tasutud 5000 eurot müügihinna osaks. Hageja märkis kohtuistungil, et eelleping oli samm müügitehinguni jõudmiseks. Enne 1. oktoobrit 2022 suulist broneerimislepingut ei olnud. Sellise väite esitas kostja esmakordselt apellatsioonkaebuses ning see on tõendamata. Eellepingule eelnenud arutelu ei tähenda broneerimislepingu sõlmimist. Maakler ei saatnud pooltele vaidlusalust eellepingut. Eellepingu saatis hagejale kostja 30. septembril 2022 e-kirjaga. Kostja oli või pidi olema eellepingu projektiga enne selle allkirjastamist ja hagejale saatmist tutvunud. Eellepingus kokkulepitu vastas hageja arusaamale sellest, milles kokku lepiti. Kostja võimalik teadmatus kinnisasja omandamisele suunatud eellepingu vorminõuetest ei muuda seda broneerimislepinguks. See oleks vastuolus notariaalse vormi nõude kaitse-eesmärgiga. 4
Hageja ei maksnud kostjale 5000 eurot suulise kokkuleppe tulemusena. Hageja tegi ülekande pärast 1. oktoobril 2022 kirjaliku lepingu allkirjastamist. Hageja ei väljendanud broneerimissoovi, vaid tema eesmärgiks oli osta maja. Hageja ei nõudnud broneerimislepingut. Tunnistajate ja poolte ütlused kohtuistungil ei tõendanud, et pooled leppisid kokku üksnes selles, et kostja kinnistut kellelegi müügiks ei pakuks. Ei ole eluliselt usutav, et keegi peaks tasuma 5000 eurot ainuüksi müügi peatamise eest olukorras, kus kinnistu ei olnudki veel avalikus müügis. Müügiportaalis avaldati kinnisasja kuulutus alles 2023. a märtsis. Eellepingut ei ole võimalik tõlgendada nii, et osa sellest kehtib ja osa on tühine. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete tühisuse. Ostuhinna makse 5000 eurot ei koosnenud eri komponentidest ega hõlmanud hüvitisi kulutuste eest. Etteheited maakohtule kohtuistungi juhtimisel on asjakohatud. Kohtu ülesanne ongi menetlust juhtida ja selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud. Pooled said kohtuistungil korduvalt väljendada ja selgitada oma arusaama oma tegelikust tahtest. Maakohus ei väitnud, et broneerimisleping võib olla kehtiv. Maakohus vaid mainis, et kui broneerimisleping oleks kehtiv, siis ei tuleneks ka sellest hagejale kohustusi, mille rikkumise puhul võiks kostja hageja vastu kahju hüvitamise nõude esitada. Kostja ei tellinud hindamisakti hageja käsundi alusel. Kinnisasja müümisel on tavaline, et müüja pakub hindamisakti oma kuludega. Kui hindamisakti tellib müüja, siis eelduslikult müüja hindamisakti eest ka tasub, kui pooled pole kokku leppinud teisiti. Tõendid teistsuguste kokkulepete kohta puuduvad. Hageja ei tunnistanud kohustust maksta hindamisakti maksumus 400 eurot kompromissettepaneku tegemisega. Ettepanekus oli märgitud, et selle tegemisega ei tunnusta hageja vastutust kostja nimetatud kulude eest. Pooled ei sõlminud kokkulepet, et hageja kolib kinnistule enne müügilepingu sõlmimist ja tasub varasema sissekolimisega seotud kulud. Tõendid, mille kostja nimetatud kokkuleppe tõendamiseks esitas, on võltsitud ja edastatud maakohtu poolt prokuratuurile. Asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise ajaks või peatselt pärast seda on ostjatel ootus, et neil on võimalik ostetud majja sisse kolida. Seega ei tähenda kostja enne asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise aega majast väljakolimine seda, et hageja ja kostja vahel pidi olemas olema kokkulepe hageja varasemaks sissekolimiseks. Kostjal puudub alus mittevaralise kahju hüvitamise nõudmiseks ning samuti pole tal mittevaralist kahju tekkinud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja ei korda neid kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6.
7.Hageja on esitanud kostja vastu tühise lepingu alusel tasutu tagastamise nõude. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping oli tühine. Samuti vaidlevad poole selle üle, kas kostjal oli õigus hageja nõuet oma nõudega tasaarvestada.
8.Maakohus leidis õigesti, et tegemist oli tühise lepinguga. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et pooled leppisid suuliselt kokku vaid broneerimislepingu sõlmimises ning kirjalikult kokkulepitu ei vasta poolte tegelikule tahtele. VÕS § 11 lg 4 kohaselt loetakse kirjalik leping sõlmituks, kui lepingupooled on lepingu allkirjastanud. Lepingupoolte võimalikud varasemad suulised avaldused tuleb lugeda
5
lepingueelseteks läbirääkimisteks. Kostja ei ole tõendanud, et enne kirjaliku lepingu sõlmimist leppisid pooled tegelikult suuliselt kokku milleski muus. Maakohus leidis õigesti, et vastavalt lepingu p-le 2.1. oli lepingu eesmärgiks kostjale kuuluva kinnisasja müük hagejale (dtl 12). Kirjalikus lepingus ei ole märgitud, et see kinnitaks varasemat kokkulepet. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et tunnistajate ülekuulamisest ja poolte vande all antud ütlustest oleks võimalik järeldada poolte selget ühist tahet, et hageja tasub 5000 eurot vaid kinnistu broneerimiseks.
9.Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et broneerimistasu tagasinõudmine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Ringkonnakohtu hinnangul esitas kostja hea usu põhimõtte rikkumise kohta vaid argumentatsiooni seoses lepingu kehtivusega. Tühise tehingu tagajärjena tühise tehingu alusel saadu tagastamine on kooskõlas seadusega (TsÜS § 84 lg 1). Kostja ei esitanud apellatsioonkaebuses ega maakohtus asjaolusid, mis viitaks hageja käitumise vastuolule hea usu põhimõttega.
10.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kohus möönis lahendi tasaarvestuse vastuväidet puudutavas osas, et broneerimisleping võib olla kehtiv. Maakohus leidis õigesti, et isegi kui broneerimislepingut puudutav osa lepingust ei oleks tühine, ei tuleneks sealt hagejale käesoleval juhul kohustusi, mille rikkumise puhul võiks kostja esitada kahju hüvitamise nõude. Arvestades, et leping oli tühine täies ulatuses, siis ei tekkinud hagejale lepingust ühtegi kohustust. Maakohus leidis õigesti, et kostja ei tõendanud hindamisakti tellimist hageja käsundi alusel ega poolte kokkulepet kinnistu vabastamise kohta enne notariaalse lepingu sõlmimist. Kostja ei esitanud asjaolusid, millest nähtuks kostjale mittevaralise kahju tekkimine.
11.Kohtuistungi protokollist ega salvestisest ei nähtu kostja väidetav kohtuniku erapoolikus istungi juhtimisel. Arvestades, et pooled olid sõlminud kirjaliku lepingu, oli põhjendatud, et kohus sidus tunnistajate ja poolte ütlusi just kirjaliku lepingu sõlmimise asjaoludega.
12.Kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda.
13.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulu apellatsioonimenetluses esindajatasu 1711 eurot 5 senti (koos käibemaksuga). Esindaja ajakulu on 8 tundi 15 minutit. Tunnitasu on 170 eurot (lisandub käibemaks). Ringkonnakohus lähtub TsMS § 175 lg 1 järgi menetluskulude kindlaksmääramisel kulude vajalikkusest ja põhjendatusest. Arvestades asja õiguslikku keerukust ja mahtu, on hageja esindaja ajakulu 8 tundi 15 minutit vajalik ja põhjendatud. Hageja esindaja tunnitasu ei ületa keskmist sarnastes asjades tasumisele kuuluvat tunnitasu. Tunnitasu on seega samuti põhjendatud. Hageja esindaja põhjendatud tasu on eelmärgitut arvestades kokku 1402 eurot 50 senti. TsMS § 174 lg 10 alusel lisandub sellele käibemaks. Tasu on kokku 1711 eurot 5 senti, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
(allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.