Kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind
01.oktoober 2021.a, Tallinna kohtumaja
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: K. E. (isikukood xxxx; e-post: xxxx) Hageja lepinguline esindaja RÕA korras vandeadvokaat Ilya Zuev (e-post: [email protected]) Kostja: V. K. (isikukood xxxx; elukoht xxxx; e-post: xxxx) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristjan Tamm ([email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
25.08.2021, avalik kohtuistung
Kohtuistungil osalesid
Hageja K. E. Hageja lepinguline esindaja RÕA korras vandeadvokaat Ilya Zuev Kostja lepingulised esindajad Henno Kivirand ja vandeadvokaat Kristjan Tamm
2-20-15953 K. E. hagi V. K. (K.) vastu kahju hüvitamise nõudes 18 844,56 eurot
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista V. K.lt K. E. kasuks põhinõue summas 1 008,61 eurot.
3.Välja mõista V. K.lt K. E. kasuks viivis tasumata põhivõlalt (1008,61 eurot) alates 31.10.2020.a kuni 01.10.2021 summas 74,24 eurot.
4.Välja mõista V. K.lt K. E. kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (1 008,61 eurot) alates 02.10.2021.a kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta poolte menetluskulud täies ulatuses hageja K. E. kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.K. E. esitas 30.10.2020 Harju Maakohtule hagi V. K. vastu kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 26.06.2020 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas hagejale korteriomandi asukohaga xxxx, mille eriomandi esemeks on eluruum. Lepingu kohaselt kinnitas kostja, et korteril ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingus teavitas kostja hagejat, et hoone vajab remonti ja kaasajastamist ning täpsustas, et hoone teine korrus on välja ehitamata, soojustus puudub, hoone katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud osas on katus asendamata (vana eterniitkatus), korteris puudub pesemisvõimalus (vannituba) ja WC (üldkasutatav kuivkäimla paikneb koridoris). Augustis 2020. a. avastas hageja, et korterisse on sattunud vesi. Lähemal uurimisel selgus, et vesi pääseb korterisse läbi katuse ning suure tõenäosusega on tegemist vihmaveega. Hageja saatis 22.08.2020. a. kosjale sõnumi, milles märkis, et korteri katus ei ole vihmakindel ning palus kohest lahendust. Kostja väitis, et katus enne läbi ei lasknud ning palus naabriga rääkida. Kui hageja nõudis jätkuvalt olukorra lahendamist, palus kostja hagejal pöörduda oma esindaja poole. Kostja esindaja keeldus kostja esindaja tekkinud olukorra kohtueelsest ning rahumeelsest lahendamisest. Kuivõrd kostja ei olnud valmis tekkinud olukorda lahendama, hakkas hageja tegema ettevalmistusi oma õiguste kohtulikuks kaitsmiseks, tellis ekspertiisi katusel esinevate puuduste kohta ning võttis hinnapakkumise katuse parandamiseks.
2.Vastavalt elamu plekk-katuse lekkimispõhjuste väljaselgitamise auditile tuvastasid eksperdid et, lekkekohad paiknesid praktiliselt üle terve katuse; sademed nirisevad alla mööda plekipaani pikkivuuki ning kogunevad lõpuks rõhtvuuki, kust siis vuugi veega täitumisel voolavad edasi mööda pleki aluspinda roovituse ja sarikate pinnale, mis mõõdetuna oli mitmel juhul märg. Puitkonstruktsioonidel oli näha hulgaliselt ka varasema lekkimise jälgi. Korstna ümbert ja katuseharjal paistab valgus läbi, mis võib viidata ebasoodsate tuulte korral potensiaalsele lekkekohale. Katusel puudub katuse aluskate, mis peaks vältima kondensvee ja juhuslikult katusekattest läbi tunginud vee sattumist soojustuskihti, juhtides vee räästa kaudu välja. Valtspleki aluse roovitusena on kasutatud 50x50mm prusse sammuga 320mm, mis ei vasta standardile EVS 920‐2:2013 ning mis ei toesta plekkkatet piisavalt. Valtsliitena on katusel kasutatud ühekordset püstvaltsliidet plekipaanide omavahelises pikkiühenduses ning lamavaltsi rõhtühendustes, mis ei vasta standardile EVS 920‐2:2013. Kuna antud juhul oli kasutatud katusel ainult ühekordset püstvaltsi, siis esines lõike kus alumise valtsi lahtine serv oli nähtav ja seetõttu ka sademetele ligipääsetav. Katusele pääsuks rajatud plekkluuk ei vasta ehituslikele juhendmaterjalidele. Oma lõppjärelduses märkisid eksperdid järgmist: „Katuse ehitusel pole
arvestatud ehitustehniliste juhendmaterjalidega. Rikutud on katuse ehituse elementaarsete nõuete vastu, nagu kasvõi katuse aluskatte või õige roovituse olemasolu, mis aitaks vältida katusekattest läbi tungivate sademete tilkumist katuslae soojustuskiti ning katte mõlki vajumisi. Soojustuskihi märgumine vähendab isolatsiooni soojapidavusomadusi, suurendades samal ajal energiakulusid.“ Eksperdid pakuvad olukorra lahenduseks välja plekist katusekatte eemaldamise, olemasoleva roovituse lammutamise, katuse aluskatte, distantsliistude, roovituse ja uue katusepleki paigaldamise ning tuulekastide ja vihmaveesüsteemide paigaldamise. Hageja võttis hinnapakkumise ekspertide poolt soovitatud tööde teostamiseks ehk katuse korda tegemiseks, mille kohaselt on selliste tööde maksumus 17 448,67 eurot.
3.Antud juhul võõrandas kostja hagejale korteri kui eluruumi. Seega pidi korter kõlbama elamiseks, st. korteri omadused pidid võimaldama korteris elada. Korter, mille katus laseb vihmavett läbi, ei kõlba elamiseks. Samuti puudus lepingus igasugune viide selle kohta, et katus ei pea vett. Seega ei vastanud korter kokkulepitud omadustele. Kuna katuse puudused tulenevad ehituslikest puudujääkidest ning arvestades, et katus on ehitatud enne lepingu sõlmimist, saab mõistlikult järeldada, et puudused esinesid juba enne juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut hagejale. Hageja teavitas kostjat puuduse olemasolust mõistliku aja jooksul so vähem kui ühe kuu jooksul puudusest teadasaamist. Arvestades, et katuse puudused on tingitud ebaõigetest ehitusvõtetest, katus ehitati enne lepingu sõlmimist ning korter oli kostja omandis 10 aastat enne lepingu sõlmimist, siis pidi kostja olema teadlik katuses esinevatest puudustest. Seega ei oma tähtsust asjaolu, kas hageja teatas kostjat puudustest mõistliku aja jooksul või mitte. Kostja on keeldunud asja parandamisest. Seega on kostja igal juhul lepingut oluliselt rikkunud, andes üle asja, millel pole kokkulepitud omadusi ning hiljem keeldunud puuduste kõrvaldamisest. Juhul, kui kostja oleks hagejale üle andnud lepingutingimustele vastava korteri, siis ei peaks hageja kulutama katuses esinevate puuduste kõrvaldamiseks 17 448,67 eurot. Ehk teisisõnu, lepingu kohase täitmise korral oleks hageja olukorras, kus tal puuduks kohustus teha 17 448,67-eurone kulutus, et muuta korter elamiskõlbulikuks.
4.Hageja palub hagi rahuldada ning nõuda kostjalt välja kahjuhüvitis summas 17 448,67eurot, samuti välja mõista kostjalt kahjuhüvitiselt viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 31.10.2020 kuni põhinõude 17 448,67 euro tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused
5.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja hinnangul vastab müüdud korteriomand lepingutingimustele, st sellel ei ole selliseid omadusi, mida hageja ei saanud tavapärase hoolsusega lepingu eset enne ostmist üle vaadates märgata. Isegi, kui asuda seisukohale, et müüdud korteriomand ei vasta lepingutingimustele, siis hageja teadis või vähemalt pidi teadma müüdava korteriomandi (st nii selle eri- kui ka kaasomandi) keskmisest halvemast seisukorrast. Käesoleval juhul oli müügiesemeks korteriomand, mis koosneb nii eriomandi esemest kui ka kaasomandi osast. Hageja pretensiooni esemeks olev hoone katus on seega osa müügieseme kaasomandist. Hoonel oli osa katust kaetud plekiga ja osa eterniidiga. Kõnealuse korteriomandi müügikuulutuses oli selgesõnaliselt välja toodud, et korteriomand vajab sanitaarremonti. Kuivõrd korteriomand koosneb ka kaasomandi esemest ehk katusest, siis tähendab eelnev, et müüja avaldas võimalikele ostjatele, et ka hoone katus vajab sanitaarremonti. Riigikohtu praktika kohaselt kujutab müügikuulutuses avaldatud info müügieseme kokkulepitud omadusi. Müügikuulutusele olid lisatud ka fotod, millelt oli nähtav müügieseme, sh katuse üldine halb seisukord, mh see, et katuse plekk on nähtavalt roostes, mis viitab otseselt vee läbijooksule ja mille kaudu mõistlikud ostjad pidid aru saama, et katus vajab sanitaarremonti, nii nagu müügikuulutuses oli kirjas. Ka müügilepingus oli ühemõtteliselt välja toodud, et korteriomand vajab remonti ja kaasajastamist. Arvestades eeltoodut, siis lepingutingimuste, s.o nii müügilepingu kui ka müügikuulutuse kohaselt ei pidanudki müüdava
korteriomandi (st nii selle eri- kui ka kaasomand) näol olema heas seisukorras oleva ja kaasaegsetele ehitusnõuetele vastava korteriga. Lepingutingimuste kohaselt müüdigi hagejale korteriomand, mis vajab nii remonti ja kaasajastamist. Seega ei pidanud hoone katus kui müüdava korteriomandi kaasomandi osa olema heas seisukorras. Kostja ei ole seega lepingut rikkunud.
6.Isegi, kui asuda seisukohale, et müüdud korteriomand ei vasta lepingutingimustele, siis hageja teadis või vähemalt pidi teadma müüdava korteriomandi (st nii selle eri- kui ka kaasomandi osa) keskmisest halvemast seisukorrast, mis välistab kostja vastutuse. Nimelt pidi hageja nii müügilepingus kui ka müügikuulutuses märgitu kohaselt müügieset üle vaadates aru saama, et müügiese tervikuna vajab remonti ja kaasajastamist ning tegemist ei ole kaasaegse ega kõikidele nõuetele vastava korteriomandiga. Juba müügikuulutusele lisatud fotodelt oli näha, et hoone katus roostetab ja see võib lekkida. See pidi olema nähtav ka hoone ülevaatusel. Hageja käis ka müüdava korteriomandiga kohapeal tutvumas. Ülevaatusel oli pööningult nähtav, et katuse aluskonstruktsioon on täpselt selline, nagu see kunagi 1950-ndadel ehitati. Sealhulgas pidid olema nähtavad väidetava läbitilkumise järjed pööningul ja ka kõik muud hageja esitatud asjatundjaarvamuses välja toodud katuse aluskonstruktsiooni väidetavad puudused. Seega ei saa hageja asjatundja poolt välja toodud katuse aluskonstruktsiooni väidetavate puuduste näol olla tegemist varjatud puudustega. Müügilepingus kinnitas hageja, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja ta on teadlik lepingu punktides 2.1.2 ja 2.1.6 nimetatud asjaoludest ning ei loe neid lepingu eseme puuduseks. Kostja ei ole lepingut sõlmides lubanud hagejale mitteremonti vajavat korteriomandit, sh katust. Hageja oli korteriomandi, sh katuse keskmisest halvemast seisukorrast nii müügilepingu, müügikuulutuse kui ka ülevaatuse põhjal teadlik. Kostja ei ole seega müügilepingut rikkunud, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
7.Kostja ei nõustu asjatundja arvamuses toodud järeldusega, et vaidlusaluse korteriomandi katuse ehitusel ei ole järgitud katusetööde ehitustehnilisi juhendmaterjale. Vaidlusalune hoone, sh katus on ehitatud 1950-ndadel aastatel (v.a. plekk, mis on pandud hiljem). Vaatamata sellele, et katuse kate (eterniit) on poole katuse ulatuses kunagi asendatud plekiga, on katuse ehitusaastateks endiselt 1950-ndad, kuivõrd katuse aluskonstruktsiooni ei ole vahepealsel ajal muudetud. Seevastu on hageja asjatundja võtnud oma arvamuses katuse nõuetekohasuse hindamisel aluseks 2003. aastal ja hiljem kehtinud standardid ja normid. Osaliselt on kõnealuses ekspertarvamuses tuginetud isegi 2015. aasta standarditele ja normidele. Kostja hinnangul ei saa olla asjakohased asjatundjaarvamuses välja toodud järeldused, mille aluseks ei ole võetud ehitusaegseid standardeid ja norme. Hoone täpne ehitusaeg ei ole hagejale teada. Kuivõrd kostja on selles majas elanud terve elu, st sünnist saati, kuni müümiseni, siis peab olema see hoone ehitatud 1950-ndatel aastatel, kuivõrd kostja on sündinud 1958. Kostja esindaja avaldas enne hagi vastuse esitamist hageja esindajaga peetud kompromissläbirääkimistes arvamust, et hoone on ehitatud 1970-ndatel. Tegelik arvatav ehitusaeg on siiski 1950-ndad. 1950-ndatel aastatel ehitatud hoone, sh selle katus ei pea vastama 2003. aastal ja hiljem kehtima hakanud ehitusnõutele. Ka hageja esitatud hinnapakkumises on pakutud tänapäevaste ehitusnormide järgse katuse terviklahenduse väljaehitamist, mitte katuse vettpidavaks muutmiseks hädavajalikke remondikulusid. Nagu kostja juba märkinud on, siis ei saa 1950-ndatel aastatel ehitatud hoone nõuetekohasuse hindamiseks võtta aluseks 2003. aastal ja hiljem kehtima hakanud standardeid. Kostja hinnangul vastab hoone, sh selle katuse selle ehitamisajal kehtinud standarditele. Seega on vale hageja seisukoht, et katus ja selle aluskonstruktsioon oleks pidanud vastama kaasaegsetele ehitusnõuetele.
8.Mis puudutab seda, et hoone katuse plekkpaanid on ühendatud ühekordse valtsliitega, siis kehtivast õigusest ei tulene, et plekk-katuseid ei tohiks teha ühekordse valtsliitega, eriti suure kaldega katuste puhul, millega on käesoleval juhul tegemist. Hageja asjatundjaarvamuses viidatud tehnilised normis on soovituslikud, mitte kohustuslikud. Pooled ei ole kokku leppinud,
et müüdud hoone katusel pidi olema kahekordse valtsliitega plekk-katus. Kostja hinnangul saaks hageja nõuda üksnes katuse veekindluse tagamiseks vajalike kulutuste hüvitamist, mitte aga aluskonstruktsioonide väljavahetamise kulusid, katuse aluskatte lisamise kulusid jms, millega seotud kulud moodustavad valdava enamuse hageja nõudest, mida on pakutud hageja esitatud hinnapakkumises, millele hageja nõue tugineb. Plekk-katuse osa veekindlaks saamiseks ei ole vaja aga ümber ehitada katuse aluskonstruktsiooni. Katuse veekindluse saavutamiseks vajalike remonditööde ja materjalide kulu on 1 670 eurot + km, kokku 2004 eurot, mida tõendab R OÜ vastav hinnapakkumine. Seega, isegi kui nõustuda hageja seisukohaga, et kostja on lepingut rikkunud, ei saaks põhjendatud katuse kordategemise kulu olla suurem kui 2004 eurot, millest kostja saaks vastutada üksnes oma kaasomandi osale vastavas ulatuses.
9.Lisaks eelnevale ei ole hageja arvestanud katuse amortisatsiooniga ega arvestanud oma nõudest maha kasu, mida hageja uue katuse näol võrreldes vanaga saab. Samuti pole hageja pole arvestanud, et korteriomandi puhul peavad kaasomandi osa remondikulude kandmises osalema kõik korteriomanikud ning kogu remondikulu ei saa nõuda kostjalt kui ühelt korteriomanikult. Hageja esitatud hinnapakkumine sisaldab mitmeid elemente, mida katusel pole varem olnud. Näiteks tuleneb kõnealusest hinnapakkumisest, et hageja soovib uuele katusele paigaldada katuse redeli ja katusesilla komplektid, lumetõkketorud, korstnamütsi, käigusilla jms. Nagu müügikuulutuse piltidel ka näha, siis varem katusel selliseid tarvikuid ei ole. Seega ei pea kostja hüvitama hagejale selliseid hinnapakkumises välja toodud elemente, mida katusel pole varem olnud, kuivõrd läbi selliste kulutuste hüvitamise hageja rikastuks. Teiseks, ei ole hageja esitatud kahjuhüvitise osas arvestatud katuse amortisatsiooniga. Hageja nõuab kostjalt uut ja kaasaegset katust vana ja amortiseerunud katuse asemel. Kostja leiab, et hageja ei saa nõuda kostjalt uue ja kaasaegse katuse saamise kulusid. Lisaks sellele, et hageja oli teadlik, et ta ostab endale vana ning remonti- ja kaasajastamise vajava hoone, sätestab VÕS § 127 lg 5, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Seega kahju hüvitamise regulatsiooni ega ka kohtupraktika kohaselt ei saa hageja nõuda kostjalt uue ja kaasaegse katuse saamise kulusid, kui hagejale üleantud korteriomandi katus ei olnud üleandmise hetkel samaväärne uuega. Isegi, kui teised kahjuhüvitise eeldused oleksid täidetud, siis saaks hageja nõuda kostjal kahjuhüvitist üksnes summas, millest oleks vana katuse amortisatsioon maha arvestatud. Kuivõrd üldtunnustatud ehitusreeglite kohaselt on ehitise eluiga ca 50 aastat, siis arvestades hoone ehitusaastat (1950ndad), on käesoleval juhul on tegemist amortisatsiooniastmega ca 80-90%, mille võrra tuleks kahjuhüvitist VÕS § 127 lg 5 alusel vähendada. Ka ei saa hageja nõuda katuse asendamise kulu üksnes kostjalt kui ühelt kaasomanikult. Käesoleval juhul oli müügiesemeks korteriomand, mis koosnes nii eriomandist kui ka kaasomandi osast. Katus oli osa müüdud müügieseme kaasomandist. Kuna kinnisturaamatu andmete kohaselt on vaidlusaluses hoones kolm korteriomandit, siis tuleb katuse kui osa kaasomandi parandamise kulud jaotada kõigi kolme korteriomaniku kui kaasomaniku vahel. Kostja kaasomandi osa suurus oli 50,33%. Seega katuse kordategemise mõistlikust kulust peaks müüdud korteriomandi osale vastama samuti 50,33% põhjendatud paranduskulust. Ülejäänud osa katuse kordategemise kulust peavad kandma teised korteriomanikud, kui kaasomanikud. Isegi kui teised kahjuhüvitise eeldused oleksid täidetud, siis saaks hageja nõuda kostjalt üksnes kostja kui müüja kaasomandi osale vastavat osa põhjendatud remondi kogukulust. Kostja palub alternatiivselt kahjuhüvitist vähendada. Kõnealune korteriomand müüdi hagejale 30 000 euro eest. Seejuures nõuab hageja kostjalt kahjuhüvitis summas ca 18 000 eurot, mis moodustab kogu müügieseme hinnast ca 60%. On ilmne, et nii suures ulatuses kahjuhüvitise nõudmine on ebamõistlik, sest see oleks müüja suhtes äärmiselt ebaõiglane, kui ta peaks 60% müügihinnast hagejale katuse väidetavate puuduste eest tagastama, mis olid hagejale lepingu sõlmimise eelselt nähtavad. Seda eriti
olukorras, kus kostjaks on pea pensioniikka jõudnud isik, kes müüs hagejale vaidlusaluse korteriomandi heas usus. Kostja tegutsemist heas usus kinnitavad mitmed asjaolud. Nii müügikuulutusest ja sellele lisatud fotodelt kui ka müügilepingust nähtub, et kostja ei ole kunagi hagejat soovinud petta või viia eksimusse ilustades korteriomandi kui müügieseme omadusi. Kostja rõhutas korduvalt korteriomandi müümisel, et korteriomand (st nii eri- kui ka kaasomandi osa) vajab remonti ja kaasajastamist. Kostja ei ole kunagi proovinud jätta hagejale muljet, et tegemist oleks kaasaegse ja euronõuetele vastava korteriomandiga. Lisaks käis hageja ka koos ehitajast elukaaslasega müügiesemega objektil tutvumas, mis tähendab, et talle oli müügieseme olukord igas mõttes teada ja arusaadav. Seega, eelnevat kokkuvõttes leiab kostja, et isegi, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et hageja kahjuhüvitise nõue kuulub mingis osas hüvitamisele (millega kostja ei nõustu), siis tuleb väljamõistetavat kahjuhüvitist igal juhul VÕS § 140 alusel oluliselt vähendada. Kostja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohtu põhjendused
10.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ja tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
11.Hageja nõuab kostjalt müügilepingu esemel olnud varjatud puuduste hüvitamisega tekitatud kahju hüvitamist summas 17 448,67 eurot ja lisanduvat viivist hagi esitamisest alates kuni kohustuse täitmiseni. Vaidlust ei ole selles, et hageja omandas kostjalt 26.06.2020.a korteriomandi asukohaga xxxx, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 2 (tl 9-14, 15). Kohus loeb selle asjaolu TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejale üle puudustega asja. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas ning millises summas peaks kostja hagejale kahju hüvitama.
12.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
13.Riigikohus on selgitanud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku
aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16).
14.Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kostja hinnangul müüdi hagejale korteriomand, mis vajas nii remonti kui kaasajastamist. Müüdav korteriomand oli keskmisest kehvemas seisukorras. Kostja hinnangul pidi hageja aru saama muuhulgas ka katuse seisukorrast, kuivõrd juba välisel vaatlusel oli näha, et hoone katus roostetab ja see võib lekkida. Hageja vaidleb kostjale vastu ja selgitas, et ostis elamu õigustatud eeldusel, et katus peab sooja ning vett. Kostja ei avaldanud kordagi hagejale, et katus laseb läbi, vastupidi müügilepingus rõhutas kostja, et katus korteri kohal on vahetatud.
15.Riigikohus on selgitanud, et „et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada“ (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19).
16.Kohtule esitatud AS-i Kinnisvaraportaal müügikuulutusest selgub, et kostja pakkus müügiks „sanitaarremonti vajavat korteriomandit“ (tl 59). Müügilepingu p-s 2.1.6 avaldas müüja, et lepingu punktis 2.1.2 nimetatud saunahoone koos kuuriga on amortiseerunud ning vajab kapitaalremonti või lammutamist; – hoone vajab remonti ja kaasajastamist – hoone teine korrus on välja ehitamata, soojustus puudub, hoone katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud osas on katus asendamata (vana eterniitkatus); korteris puudub pesemisvõimalus (vannituba) ja WC (üldkasutatav kuivkäimla paikneb koridoris); – lepingu ese ei ole ühendatud ega liitunud veevarustuse ja kanalisatsioonitrassidega, puudub ka settekaev. Seega müüs kostja hagejale eluruumi. Eluruum peab vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kostjal on iseenesest õigus selles, et müüa saab ka puudustega või koguni elamiskõlbmatut eluruumi, kuid sellisel juhul tuleb pooletel selles kokku leppida. Käesoleval juhul ei selgu müügikuulutusest ega ka müügilepingust seda, et kostja oleks avaldanud, et korteriomandi eriosa oleks elamiskõlbmatu.
17.See et korteriomand vajas müügikuulutuses avaldatu kohaselt sanitaarremonti ei tähenda kohtu hinnangul, et kostja oleks sellega viidanud katuseparandamise vajalikkusele. Sanitaarremont kujutab endast perioodilist hooldustööd selleks, et oleks tagatud ehitise normaalne toimimine ning ka ehitise kasutusea pikenemine. Kõnekeeles peetakse sanitaarremondi all silmas seinte tapeetimist või värvimist, plaaditud seintel vuugivahede puhastamist ning üldiselt ruumidele puhta, värske ja korrastatud ilme andmist. Kostja on müügilepingus küll avaldanud, et hoone vajab remonti ja kaasaajastamist ning sama lause teine pool täpsustab kohtu hinnangul elamu puudusi ning töid, mida on vaja teha - hoone teine korrus on välja ehitamata, soojustus puudub, hoone katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud osas on katus asendamata (vana eterniitkatus), korteris puudub pesemisvõimalus (vannituba) ja WC (üldkasutatav kuivkäimla paikneb koridoris).
18.Kostja on katuse suhtes avaldanud vaid seda, et katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud osas on katus asendamata (vana eterniitkatus). Kostja ei ole avaldanud, millal katus on vahetatud ega seda, et vahetatud katuseosa võiks lekkida. Vastupidi, kostja poolt esile toodud viide katusevahetusele loob eelduse ootuseks, et vähemalt korteriomandi enda kohal on katus vettpidav ega vaja lähiajal parandustöid. Seega kõige eelpooltoodu alusel saab kohus teha vaid järelduse, et katus müügilepingu esemeksoleva korteriomandi kohal pidi olema veekindel ega ei tohtinud sadevett läbi lasta.
19.Hageja on korteriomandi varjatud puudustena esile toonud esile ka selle, et katusel puudub katuse aluskate, mis peaks vältima kondensvee ja juhuslikult katusekattest läbi tunginud vee
sattumist soojustuskihti, juhtides vee räästa kaudu välja, valtspleki aluse roovitusena on kasutatud 50x50mm prusse sammuga 320mm, mis ei vasta standardile EVS 920‐2:2013 ning mis ei toesta plekkkatet piisavalt, valtsliitena on katusel kasutatud ühekordset püstvaltsliidet plekipaanide omavahelises pikkiühenduses ning lamavaltsi rõhtühendustes, mis ei vasta standardile EVS 920‐2:2013. Kuna antud juhul oli kasutatud katusel ainult ühekordset püstvaltsi, siis esines lõike kus alumise valtsi lahtine serv oli nähtav ja seetõttu ka sademetele ligipääsetav ja katusele pääsuks rajatud plekkluuk ei vasta ehituslikele juhendmaterjalidele.
20.Kohus ei saa kuidagi hagejaga nõustuda aga selles nagu pooled oleksid kokku leppinud, et korteriomandi kohal olev katus peab vastama kõikidele tänapäevaste ehitusnormide nõuetele. Asja materjalidest ei nähtu, et müüja oleks elamut üles kiitnud või üritanud kuidagi puudusi varjata. Kostja on küll müügilepingus viidanud, et katus on korteri kohalt vahetatud, kuid esile ei ole toodud, millal see katus vahetati. Hageja ei toonud ka esile, et kostja oleks müügieelsetel läbirääkimistel väitnud, et katus vahetati hiljuti ja see vastab kaasaegsetele ehitusnormidele. Hageja avaldas kohtuistungil, et ta isegi ei küsinud kostjalt katuse vahetamise aja kohta. Ka ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks huvi tundnud selle vastu, kas vahetatud on terve katus või ainult katusekate. Seega on hageja ise endale tekitanud põhjendamatu ootuse, et vahetatud katuseosa vastab kaasaegsetel ehitusnormidele ja omistanud katusele omadusi, mida sel ei ole.
21.Enne kohtumenetlust vahetatud kirjavahetuse käigus on kostja esindaja märkinud, et katus vahetati ca 10-12 aastat tagasi. Samas 18.08.2021 menetlusdokumendis on kostja avaldanud, et katuse eterniit asendati katuseplekiga kostja isa poolt ajal, mil kostja ei olnud veel müügieseme omanikuks st enne 2010. Kostja esindaja Henno Kivirand mainis istungil, et katusepleki vahetus toimus koguni kaheksakümnendatel, täpsemalt kostja ei mäletavat. Müügikuulutusele lisatud fotolt nähtub, et plekkkatus ei ole hiljuti paigaldatud, kuivõrd katuse tsingikiht on tuhm ja katus korstna juurest roostes (tl 61). Seega ei saanud hageja katusel roosteplekke nähes eeldada, et tegemist täiesti uue ja hiljuti vahetatud ja kõikidele tänapäevastele ehitusnormidele vastava katusega.
22.Veebilehe https://www.muinsuskaitseamet.ee/et/plekk-katus-hooldus-ja-parandamine andmete kohaselt peab värvimata katuse tsingikiht olenevalt keskkonna saastetasemest vastu 12–36 aastat. Samalt muinsuskaitse veebilehelt selgub ka, et ühekordne valts oli valdav vanematel valtskatustel. Samuti see, et nüüdisaegse tehnoloogia järgi pikkadest valmispaanidest valtskatuseid hakati Eestis paigaldama 1990. aastate algul. Uuema aja valtskatust iseloomustab see, et katusepaanidel puuduvad korrapäraselt asetsevad ristvaltsid. Hageja esitatud auditi fotodelt nähtub, et katuseplekk ei koosne pikkadest valmispaanidest, vaid selgelt on näha ristvaltsi jooni. Seega on katuseplekk ilmselt vahetatud ca 1990 paiku. Seega ei ole hageja asjatundjate tuginemine 2003 või 2013 aasta ehitusnormidele asjakohane ja kohus ei saa nõustuda nende poolt välja toodud puudustega. Kuivõrd ei ole võimalik üheselt tuvastada, millal katus vahetati, ei ole kohtul võimalik ka hinnata, millistele ehitusnormidele pidi katus vastama ja kas on järgitud ehitusnorme.
23.Seda, et vahetatud katusepleki paanid on ühendatud ühekordse valtsiga ei saa kohus pidada samuti ehitusveaks või puuduseks nagu on viidanud hageja asjatundja. Kostja on õigesti tähelepanu juhtinud, et kahekordne valtsplekk-liide on soovituslik tänapäeval ehitamisele ja eelkõige madalakaldeliste katuste puhul. Tegemist on soovitusega tänapäeval ehitatavatele madalakaldelistele katustele, mitte aga kohustusliku nõudega, mis kohaldus käesoleval juhul minevikus ehitatud suure kaldega katusele. Seega lähtub kohus vaid sellest, et kostja võõrandas hagejale eluruumi, eluruumi peab vastama elementaarsetele tingimustele st peab elamu katus pidama muuhulgas ka sadevett.
24.Kohus leiab, et hageja poolt esile toodud müügilepingu eseme puudust tõendab müügilepingu eset uurinud asjatundjate audit selles, et „lekkekohad paiknesid praktiliselt üle terve katuse;
sademed nirisevad alla mööda plekipaani pikkivuuki ning kogunevad lõpuks rõhtvuuki, kust siis vuugi veega täitumisel voolavad edasi mööda pleki aluspinda roovituse ja sarikate pinnale, mis mõõdetuna oli mitmel juhul märg. Puitkonstruktsioonidel oli näha hulgaliselt ka varasema lekkimise jälgi. Korstna ümbert ja katuseharjal paistab valgus läbi, mis võib viidata ebasoodsate tuulte korral potentsiaalsele lekkekohale (tl 24). Samuti nähtub auditele lisatud fotodelt, et katus laseb läbi ega pea sadevett (fotod 21-27, tl 33-34). Seega on hageja tõendanud selle, et katus ei ole veekindel.
25.Kohus leiab, et kostja vastutust ei välista ega piira hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. „Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud“ (RKTKo 26.09.2007.a tsiviilasi nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.
26.Riigikohus juhtinud tähelepanu, et „Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud“(vt RKTKo nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26 ja nr 2-18-9099/65, p 10). Tsiviilkolleegium osundas lahendis nr 2-17-1937/52, et „Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt müügiesemel on. /.../ Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada“ (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19).
27.Kohus märgib, et müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30.09.2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10015, p 35). VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. „Müüja vastutust ei mõjuta ka ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase kogemusega. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi müüja“ (RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 24, 25, 26).
28.Kohus märgib, et kui kostja leiab, et hageja pidi maja ülevaatusel märkama seda, et katus roostetab ja võib lekkida, samuti varasemaid veejälgi katuse puitkonstruktsioonil, pidi sellest teadlik olema ka kostja ise. Ka kostja ise pidi märkama varasemaid veejälgi sarikatel, katuse roostetamist ning võis järeldada, et katus võib lekkida ja juhtima sellele ostja tähelepanu. Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh VÕS § 14 lg‐st 2 ja TsÜS §‐st 95. Kostja maja ülevaatusel ega ka tehingu sõlmimisel ei juhtinud hageja tähelepanu, et katus ei pruugi olla piisavalt veekindel.
29.Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus (elamu ei pea vihma). Riigikohus on ka selgitanud, et ostja ei pea puudusi
otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda VÕS § 218 lg 4 järgi vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis. Katuse lekkimine on varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest. Hagejal ei olnud ka kohustust ega ka võimalust puudusi enne lepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja tuvastamaks katuse puudusi. Kohus rõhutab, et puudusi, mille tagajärjel ei pidanud katus sadevett, ei saanud avastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest vesi pressis sisse katuse plekipaanide vahelt ja seda puudust oleks saanud märgata alles vihmase ilmaga.
30.Kohus arvestab siin ka seda, et kostja on korteriomandi omanik alates 2010, samas on ta ise avaldanud, et on selles majas elanud terve oma elu (tl 128). Seega on ta olnud vaidlusaluse korteriomandi omanik pikka aega ja pidi olema teadlik sellel olevatest puudustest. Riigikohus on märkinud, et „müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.“ RKTKo nr 3-2-1-53-17, p 14).
31.Kostja väide, et ta ei teadnud sellest, et katus laseb läbi kuivõrd ta ei kasutanud elamu teist korrust, ei ole kohtule veenev. Asjatundja tehtud fotodelt nähtub, et katusepleki paanide vahesid on üritatud täita valge hermeetikuga (tl 31). Seega on eelnevalt üritatud katust käepäraste vahenditega tihendada. Asjatundjad ei ole esile toonud, et hermeetikujäljed on värsked, seega saab kohus järeldada, et need parandused on tehtud teadmata ajal enne müügitehingut. Kohtule ei ole eluliselt usutav, et kostja (või mõni tema õiguseellane) on katust üritanud tihendada ilma igasuguse vajaduseta, seega pidi kostja olema teadlik sellest, et katus ei pea vett.
32.Eeltoodust nähtuvalt on tõendatud, et vaidlusaluse korteriomandi katus ei pidanud sadevett, puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, puudused ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal katuse lekkimisest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale SMSiga 22.08.2020 so mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 3), müüja pidi teadma puuduse olemasolust (VÕS § 221 lg 1 p 2).
33.Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. Hagiavalduse kohaselt hageja pöördus kostja poole koheselt so 22.08.2020.a teavitades teda sellest, et katus laseb läbi. Kostja vaidles puuduste olemasolule vastu, seega pidi hageja asuma koguma tõendeid kinnitamaks oma väiteid elamu puuduste kohta. Korteriomandi katuse puuduste täpne kirjeldus ja nende
kõrvaldamise maksumus selgis alles asjatundja arvamusest 22.10.2020. Seega on hageja täitnud kostjale puudustest teatamise kohustust VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 mõttes.
34.Järgnevalt hindab kohus seda, kas ja millises summas tuleb kostjal hageja kahju hüvitada. VÕS § 127 lg 1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
35.Kahjuhüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärki, samuti tuleb kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Riigikohus on selgitanud, et alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses, saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33).
36.Kahjuhüvitisest maha arvatavate kulude kohta on Riigikohus märkinud, et kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kuid hüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb hüvitisest arvata maha kasu, mille kahju tekitamine kaasa tõi, sest vastasel juhul oleks tegemist karistusliku hüvitisega, mis võiks viia hageja põhjendamatu rikastumiseni. Kasu mahaarvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada, et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5 kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (RKTKo nr 3-2-1-133-15, p 17).
37.Hageja on esitanud xxxx elamu plekk-katuse väljavahetamise kalkulatsiooni, mille kohaselt kulub ehitise puuduste kõrvaldamiseks kokku koos käibemaksuga 17 448,67 eurot (tl 38). Kostja on esitanud omapoolse hinnapakkumise plekk-katuse veekindluse tagamiseks summas 2004 (1670 + 20%km) eurot (tl 62).
38.VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui ta oleks ostnud elamu, millel ei ole varjatud puudusi. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja pidi hagejale tagama vaid veekindla katuse, mitte uue ja tänapäevastele normidele vastava katuse. Seega saab hageja kohtu hinnangul nõuda vaid katuse veekindlaks tegemise kulude hüvitamist. Hageja asjatundjad on tuvastanud, et katuseplekis endas auke ei olnud, vesi tuli sisse valtsivahedest. Seega puudus hagejal igasugune vajadus katusepleki vahetuseks ja lähtuda tuleb kostja hinnapakkumisest, millega kõrvaldataks lekked katusest plekipaanide valtside tihendamise teel. Kostja tõendist selgub, et selleks kuluks plekksepal 24 h tööaega ja abimaterjale - tarvikuid 550 euro ulatuses.
39.Kohus leiab, et hageja taotletud viisil katusekatte vahetamisega st lisasarikate, roovituse, aluskatte, otsa- ja äärelaudade ja uue valtspleki paigaldusega rikastuks hageja põhjendamatult. Kohus on eelpool tuvastanud, et kostja ei ole hagejale lubanud kaasaegset ja kõikidele tänapäevastele ehitusnõuetele vastavat katust.
40.Lisaks nõuab hageja kostjalt ka selliste täienduste hüvitamist, mida katusel varem ei ole olnud - katuse redeli ja katusesilla paigaldust, lumetõkketorude paigaldust, korstnamütsi ja käigusilla paigaldust. Fotodelt on tuvastatav, et müügilepingu esemel varem selliseid lisasid ei olnud (tl 59-61). Kuigi hageja hinnangul on need täiendused toredad või vajalikud, ei peaks kostja neid hagejale hüvitama ka juhul, kui pooled oleksid kokku leppinud kaasaegsetele nõuetele vastava katuse olemasolus. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 1 kohaselt tuleb kannatanu asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud siis, kui kahju ei oleks tekkinud, kuid seejuures ei tohi isik kahju hüvitamise tõttu rikastuda (vt nt RKTKo 3-2-1-15-16, p 22). Seega ei pea kostja hüvitama hagejale selliseid hinnapakkumises välja toodud elemente, mida katusel pole varem olnud, kuivõrd läbi selliste kulutuste hüvitamise hageja rikastuks põhjendamatult.
41.Kostja on esile toonud, et hageja kaasomandi suurus on 50,33% ja arvestades, et katus katab kogu maja, siis oleks õiglane nõuda ka hüvitist 50,33% ulatuses, mitte enam. Hageja vaidleb kostjale vastu, kuivõrd leiab, et vaidlusalune katus katab üksnes ja ainult hagejale kuuluvat korterit, mitte kogu maja. Samuti ei ole hinnapakkumist võetud kogu maja katuse remondiks, vaid üksnes korteri kohal oleva katuse remondiks, mis oma mahult on väiksem kui pool kogu maja katusest. Vaidlusaluse katuseosa remontimine ei puuduta teisi kaasomanikke, vaid üksnes hagejat, kelle korterit katus katab. Hageja leiab, et selleks, et viia korter vastavusse lepingutingimustega ja tagada korteri kohal oleva katuse vettpidavas, on vaja korteri kohal olev katus vahetada. Sellise töö maksumus on hinnapakkumise kohaselt 17 448,67 eurot. Hüvitades nimetatud summast 50,33%, ei ole võimalik katust vettpidavaks muuta ega lepingu esemel esinevaid puudusi kõrvaldada. Seega läheks katuseosa maksumuse hüvitamine 50,33% ulatuses vastuollu kahju hüvitamise eesmärgiga, milleks on asetada hageja olukorda, mis oleks olnud, kui asi oleks vastanud lepingutingimustele.
42.Kohus hagejaga ei nõustu. Kostja on õigesti esile toonud, et käesoleval juhul oli müügiesemeks korteriomand, mis koosneb nii eriomandist kui ka kaasomandi osast. Katus on osa müügieseme kaasomandist. Vaidlusaluses hoones on kinnisturaamatu andmete kohaselt kolm korteriomandit (tl 63). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt kannavad korteriomanikud ühiseid kulutusi vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Seega tuleb katuse kaasomandi kui osa parandamise kulud jaotada kõigi kolme korteriomaniku kui kaasomanike vahel. Kohus ei nõustu hageja väitega selles, et katuse parandamise kulu peab tasuma üksnes see kaasomanik, kelle korteriomandi kohal parandamist vajav katuseosa asub. Kaasomandi parandamise kulud jaotatakse kõigi korteriomanike kui kaasomanike vahel ning ei ole tähtsust, millise korteriomandi kohal parandamist vajav katus asub. Seega tuleb kostjal hüvitada 50,33% katuse veekindlaks muutmisele kuluvast 2004 eurost so 1008,61 eurot. Kohus ei pea võimalikuks väljamõistetavat kahjuhüvitist täiendavalt VÕS § 140 alusel vähendada, kuivõrd kohus on juba arvesse võtnud poolte käitumist tehingus. Kohus ei pea antud juhul 1008,61 euro suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist ebaõiglaseks või põhjendamatuks.
43.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul täidetud kõik vajalikud eeldused. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja
rikkumise vahel. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada osaliselt ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 1008,61 eurot.
44.TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise väljamõistetud summalt VÕS § 113 sätestatud määras alates 31.10.2020 so hagi esitamisest kohtuotsuse tegemise päevani ja sealt edasi kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostja on kohustusi rikkunud ja hagejale on kahju tekkinud, tuleb kostjalt lisaks kahjuhüvitisele ka viivis välja mõista. Viivisekalkulaatori kohaselt on viivise suuruseks kohtuotsuse tegemise seisuga 74,24 eurot. Kohus lisab viivisearvestuse asja materjalide juurde.
45.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
46.TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 18 844,56 eurot. Menetluskulude jaotamine
47.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 2 järgi kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kostja pakkus 25.08.2021 kohtuistungil hagejale kompromissi summas 1 000 eurot, mille tasaarvestas endal tekkinud menetluskuludega. Hageja kostja ettepanekuga ei nõustunud. Seega tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.
48.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
49.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson,
kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.