X (X) hagi KLM Kinnisvara OÜ vastu 2 000 euro saamiseks KLM Kinnisvara OÜ vastuhagi X vastu 17 000 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.08.2020 otsus
Kaebuse esitaja, liik ja hind
KLM Kinnisvara 19 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja) X (isikukood XXXXXXXXX), esindaja advokaat Margot Maksing
OÜ
apellatsioonkaebus,
hind
Kostja (vastuhagis hageja) KLM Kinnisvara OÜ (registrikood 12704597), esindaja vandeadvokaat Kersti Kägi Kohtuistungi toimumise aeg
09.06.2021
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 24.08.2020 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Hageja nõuded ja hagi aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja/müüja) esitas 06.03.2019 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse KLM Kinnisvara OÜ-lt (kostja/ostja) 4 045 euro 88 sendi saamiseks. Seoses kostja vastuväitega jätkus menetlus Harju Maakohtus. Hageja esitas hagi 22.04.2019 ja palus kostjalt välja mõista 2 000 eurot ning jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Pooled sõlmisid 12.05.2018 üürilepingu, mille esemeks oli Tallinnas, Sooranna 6 asuv kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega tähtajaga 5 kuud. Kostja kohustus tasuma igakuist üüri 1 000 eurot. Kostja tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 6 000 eurot. Pooled sõlmisid sama kinnistu suhtes 05.06.2018 võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu müügilepingu kinnistu omandi üleandmiseks hiljemalt 12.10.2018. Samuti leppisid pooled kokku, et üürilepingu alusel tasutu loetakse tasutuks osana ostuhinnast. Pooled leppisid kokku, et kinnistu müügihind oli 170 000 eurot. Kostja teatas 10.10.2018, et tal ei õnnestunud koguda ostuks vajalikke rahalisi vahendeid ning palus pikendada asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega. Pooled muutsid 15.10.2018 võlaõiguslikku müügilepingut ning leppisid erinevalt 05.06.2018 võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitust kokku, et nad sõlmivad asjaõiguslepingu lepingueseme omandi üleandmiseks hiljemalt 15.12.2018. Täiendavalt lepiti 15.10.2018 muutmiskokkuleppes kokku, et kostja kohustub lisaks ostuhinnale tasuma hagejale lepingu eseme kasutamise eest tasu 1 000 eurot kuus alates 13.10.2018 kuni lepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimise päevani. Seega pikendasid pooled üürilepingut. Kinnistul lasus hüpoteek aktsiaseltsi FEB (hüpoteegipidaja) kasuks, kelle nõusolekut oli vaja kinnistu müügiks. Hagejal õnnestus hüpoteegipidajaga saavutada uus kokkulepe detsembri alguses ja seejärel teavitas hageja viivitamatult ka kostjat, et viimane broneeriks notari aja. Kostja ei teatanud hagejale uut notariaega. Tegemist oli kostja lepingujärgse kohustusega. Hageja küsis 11.12.2018 kostjalt, kas ta oli notariaja juba leidnud. Kostja ei vastanud hagejale. Kostja teavitas 13.12.2018 hagejat, et tal oli probleem ostu rahastamisega, sest pank ei pikendanud laenuotsust. Hageja andis 14.12.2018 kostjale täiendava tähtaja notariaja broneerimiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kuni detsembri lõpuni. Kostja oma kohustusi ei täitnud. Kuivõrd kostja rikkus oluliselt võlaõiguslikust müügilepingust ja selle muutmiskokkuleppest tulenevaid kohustusi, siis 25.01.2019 taganes hageja võlaõiguslikust müügilepingust ja müügilepingu muutmise kokkuleppest. Tehing jäi tegemata kostjast tulenevatel põhjustel. Pooled leppisid võlaõiguslikus müügilepingus kokku, et lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu on kostja kohustatud tasuma hagejale leppetrahvi 22 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kostja poolt hagejale lepingu eseme ostuhinna osana tasutud ettemaks tasaarvestatakse seejuures eelnimetatud leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. Hageja nõudis kostjalt leppetrahvi tasumist 25.01.2019 nõudeavalduses. Kostja leppetrahvi ei tasunud. Hageja nõudis hagis leppetrahvi tasumist 4 007 eurot 85 senti. Hageja nõudis kostjalt ka seni tasumata üüri tasumist 3 166 eurot 67 senti (3 000 + 1 000/30*5). Kostjal oli tasumata tasu kinnistu kasutamise eest 15.11.2018-20.02.2019 (3 kuud ja 5 päeva), kuna sel perioodil valdas kostja kinnistut. Ühe kuu üür oli 1 000 eurot.
Kostja tekitas hagejale kahju 825 eurot 48 senti. Kinnistul asuvas elamus lõhuti WC pott ja sellest tulenevalt tekkis kahju 595 eurot 88 senti (sh ka paigaldamise kulu). Kinnistu ja sellel asuva elamu seisukord oli tervikuna halvenenud, mh oli elamu räpane ja koristamata. Sellest tulenevalt tekkis hagejale kahju 229 eurot 60 senti. Hagejal oli õigus nõuda kostjalt kokku 8 000 eurot (üür 3 166,67 + kahju 825,48 + leppetrahv 4 007,85). Üürilepingu kohaselt tasus kostja üürilepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha summas 6 000 eurot. Nimetatud tagatisraha oli jätkuvalt hageja poolt hoiustatud. Sellest tulenevalt tasaarvestas hageja oma nõuded 6 000 euro ulatuses kostja poolt üürilepingu alusel tasutud tagatisrahaga ja hageja nõudeks jäi 2 000 eurot. Kostja vastuväited hagile ja vastuhagi
3.Kostja vaidles hagile vastu osaliselt. Kostja oli nõus hüvitama wc poti lõhkumisega seotud kulud 395 eurot 48 senti (paigaldamise kuludega polnud nõus), kuid vaidles vastu leppetrahvi ja üüritasu nõuetele. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda. Tulenevalt üürilepingu p-st 5.1. lõppes üürileping 12.10.2015. Hageja seisukoht oli ebaõige, et pärast 12.10.2015 kasutas kostja kinnistut üürilepingu alusel. Võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingus ei ole viidet varasemale üürilepingule. Lepingu p 3.2. kohaselt tuli tasu maksta kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Seega sai hageja nõuda tasu kuni 15.12.2018 või äärmisel juhul, kuni kostja taganemisavalduseni. Arvestades üürilepingu p 2.6 ja asjaolu, et üürileping lõppes 12.10.2015, polnud hagejal õigust tagatisraha arvelt oma nõudeid rahuldada. Hageja ei saanud müügilepingust taganeda müügilepingu p 6.4 alusel, sest see polnud taganemise alus. Taganemise alused olid sätestatud p-des 6.1.1. ja 6.1.2. Hageja oleks pidanud lepingust taganemise avalduse vormistama notariaalselt, tulenevalt müügilepingu p-st 6.7. Kostja pakkus esimese notari aja 19.11.2018, kuid aeg ei sobinud kohtutäiturile. Uued ajad määrati veel 22.11.2018 ja 26.11.2018. Kostja kandis 21.11.2018 notari deposiiti osa tehingu rahast. 26.11.2018 tehing jäi ära hagejast tingitud asjaolu tõttu. Hageja ja tema võlausaldaja, kelle avalduse alusel oli hageja kinnistule seatud ka keelumärge, ei saanud hageja võla suuruses kokkuleppele ning notaris toimunud vaidluse järel võlausaldaja lahkus. Hageja lubas teavitada kostjat, millal ta suudab võlausaldajaga sõlmida kokkuleppe. Hagejal puudus alus lepingust taganemiseks, kuivõrd kostja oli oma 05.06.2018 ja 15.10.2018 lepingust tulenevad kohustused täitnud – kostja määras aja tehingu sõlmimiseks. Kostja esitas 21.01.2019 hagejale avalduse 05.06.2018 võlaõiguslikust müügilepingust ja 15.10.2018 võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkuleppest taganemiseks.
5.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja nõue tagatisraha tagastamiseks lõppes hageja tasaarvestusega. Hageja üüri- ja kahjunõue tekkisid üürilepingust. Tagatisraha eesmärk oli tagada üürilepingust tulenevaid nõuded. Kostja võttis osaliselt kahjunõude omaks. Kostjal polnud hageja vastu leppetrahvi nõuet, kuna asjaõigusleping jäi sõlmimata kostjast tuleneval põhjusel. Maakohtu otsus
6.Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 2 000 eurot ning jättis vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jäid kostja kanda ja kohus neid rahaliselt kindlaks ei määranud. Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle ja kohus luges need tuvastatuks:
− pooled sõlmisid 12.05.2018 üürilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga Sooranna tn 6, Tallinn, koos selle oluliste osadega ja päraldistega (registriosa nr 16047901). Üürilepingu p 5.1 kohaselt oli lepingu tähtaeg 5 kuud. Kostja kohustus üüri tasuma 1 000 eurot kuus, samuti tasus kostja üürilepingu sõlmimisel sularahas tagatisraha 6 000 eurot (tl 6-7); − pooled sõlmisid 05.06.2018 võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga Sooranna tn 6, Tallinn, koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Pooled leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 12.10.2018. Samuti leppisid pooled kokku, et üürilepingu alusel tasutu loetakse tasutuks osana ostuhinnast (tl 8-14); − 09.10.2018 palus kostja hagejalt pikendust asjaõiguslepingu sõlmimiseks kuni 50 päeva võrra põhjusel, et kostja ootab oma klientidelt sissetulekuid, mis võivad laekuda 50 päeva jooksul (tl 15), − pooled sõlmisid 15.10.2018 võlaõiguslikku müügilepingu muutmise lepingu ning leppisid erinevalt 05.06.2018 võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitust kokku, et nad sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjale hiljemalt 15.12.2018. Samuti leppisid pooled kokku selles, et kuivõrd lepingu eseme omandi üleandmise asjaõigusleping sõlmitakse hiljem kui oli võlaõiguslikus müügilepingus algselt kokku lepitud, ostja kohustub lisaks lepingu eseme ostuhinnale, tasuma müüjale lepingu eseme kasutamise eest tasu 1 000 eurot kuus alates 13.10.2018 kuni lepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimise päevani (tl 16-19); − 22.11.2018 ilmusid pooled notari juurde, kuid kolmanda isiku hüpoteegipidja AS FEB vastuseisu tõttu tehingu sõlmimiseni ei jõutud; − hageja pöördus 11.12.2018 kostja poole küsimusega, kas kostja oli notari aja saanud (tl 20); − kostja hagejale 13.12.2018 vastates notariaja kokkuleppimist ei kinnitanud, vaid avaldas mh, et üks probleemidest oli selles, et pank ei pikendanud laenuotsust pärast eelmist notaris kokkusaamist ja seal tekkinud olukorda (tl 21); − hageja andis 14.12.2018 kostjale täiendava tähtaja notariaja broneerimiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kuni 2018 detsembri lõpuni (tl 22); − kostja esitas 21.01.2019 hagejale avalduse 05.06.2018 ja 15.10.2018 kinnistu võlaõiguslikest müügilepingust taganemiseks põhjusel, et hageja poolt ei olnud 26.11.2018 asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks tagatud keelumärke kustutamine ning samuti hüpoteekide kustutamine (tl 67-68); − hageja taganes 25.01.2019 avaldusega 05.06.2018 võlaõiguslikust müügilepingust ja 15.10.2018 müügilepingu muutmise kokkuleppest põhjusel, et kostja rikkus kohustust teatada hagejale notari aeg ja sõlmida hagejaga asjaõigusleping hiljemalt 2018 detsembri lõpus (tl 23-25); − kostja andis kinnisasja valduse hagejale üle 20.02.2019 (tl 26).
7.Müügilepingu p-de 6.2.2 ja 6.2.3 järgi oli ostjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui müüja ei taga asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või asjaõiguslepinguga samaaegselt (samas dokumendis) lepingu esemelt seda koormava keelumärke ja/või seda koormavate kolmandate isikute õiguste, sh hüpoteekide, kustutamist, või/ja müüja koormab lepingu eseme selliste asjaõigustega või võlaõigustega kolmandate isikute kasuks, mida ei lõpetata hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ja seetõttu ei vasta lepingu ese käesolevas lepingus kirjeldatule (tl 11 pöördel). Hageja ei rikkunud müügilepingu p-te 6.2.2. ja 6.2.3. Kostja 21.01.2019 taganemine 05.06.2018 müügilepingust toimus õigusliku aluseta. Hageja tagas hüpoteegipidaja ja kohtutäituri
kohaloleku 22.11.2018 tehingu sõlmimise juures. Eeltoodust järelduvalt oli hagejal ja hüpoteegipidajal eelnevad kokkulepped tehingu sõlmimiseks ning müügilepingu esemel oleva hüpoteegi kustutamiseks. Asjaolu, et hüpoteegipidaja mingil põhjusel tehingu tegemise ajal varem kokkulepituga ei nõustunud ja tehing jäi sellel kuupäeval sõlmimata, ei olnud hagejale etteheidetav. Lepingu p 6.2.2 järgi oli hageja kohustus tagada asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või asjaõiguslepinguga samaaegselt (samas dokumendis) lepingu esemelt seda koormava keelumärke ja/või hüpoteegi kustutamine. Samas ei pidanud hageja nõustuma hüpoteegipidaja põhjendamatute nõudmistega. Jõustunud kohtulahendiga tsiviilasjas 2-18-17340 tuvastati, et hageja suhtes hüpoteegipidaja avalduse alusel läbiviidud sundtäitmine oli lubamatu. Seega ei olnud tehingu ärajäämine 22.11.2018 veel koheselt hagejale etteheidetav tegu ega andnud kostjale alust lepingust taganemiseks. Hageja ei saanud kontrollida hüpoteegipidaja käitumist. Asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks olid pooled kokku leppinud 15.12.2018. Seega oli 22.11.2018 tehingu ebaõnnestumisel hagejal veel aega hüpoteegipidajaga kokkuleppele jõudmiseks. Kui notari juures oleks ilmnenud hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest, oleks kostja saanud kahe nädalase etteteatamisega müügilepingu p 6.2 sätestatud täiendavat tähtaega andes müügilepingust taganeda. Käesoleval juhul taganes kostja müügilepingust hagejale täiendavat tähtaega andmata ja alles kaks kuud hiljem. Kostja polnud läbirääkimiste käigus hageja väidetavale rikkumisele tuginenud. Kostja müügilepingust taganemine toimus hiljem otsitud põhjusel ja ilma õigusliku aluseta. Lepingust taganemine ilma õigusliku aluseta ei toonud õigusliku tagajärjena kaasa lepingu lõppemist. Kuivõrd kostjapoolsel lepingust taganemisel ei olnud õiguslikke tagajärgi, siis kehtis pooltevaheline müügileping ka 25.01.2019. Müügilepingu p 5.2 teise lause järgi kohustus ostja teatama asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast müüjale müüja e-posti aadressil vähemalt kaks nädalat ette. Hageja taganes müügilepingust põhjusel, et kostja ei leppinud kokku uut notariaega. Kostja hagejaga ei nõustunud, kuna ta leppis notariga kokku mitme erineva ajaga (19.11.2018, 22.11.2018 ja 26.11.2018). Kostja seisukoht mitme erineva notariaja määramisest oli ekslik. Tegelikkuses määrati vaid üks notariaeg, so 22.11.2018. Tegelikkuses ei kogunetud notari juurde 19.11.2018, 22.11.2018 ega 26.11.2018. Notariaja kooskõlastamiseks pakuti välja erinevaid aegu, kuid need ei sobinud ühele- või teisele tehinguosalisele, st nendel kuupäevadel keegi notari juurde ei ilmunud. Tehingu aja kooskõlastamist ja selle käigus erinevate tehinguaegade väljapakkumist tehinguosalistele ei saanud käsitleda kui tehingu ajast teatamist. Müügilepingu p-st 5.2 tulenevalt oli asjaõiguslepingu sõlmimise aja ja koha teavitamine kostja kohustus. Kostja 13.12.2018 vastusest hageja 11.12.2018 küsimusele, kas kostja sai uue notariaja, selgus, et kostja ei väljendanud mingit üllatust selles suhtes, et tal oleks vastavasisuline kohustus, ei toonud esile, et uue notariaja kokkuleppimine oli tegelikkuses hoopis hageja ülesanne, vaid avaldas hoopis, et tal oli probleem pangapoolse rahastusega (tl 21). Kostja kinnitas ka istungil, et ta oli oma kohustused aja broneerimisega täitnud. Pooled ei leppinud müügilepingus kokku mingeid erandeid selleks puhuks, kui tehing ebaõnnestub müüja tegevuse tõttu. Müügilepingu p-de 5.2. ja 6.4.2 kohaselt pidi kostja leppima kokku ajad vähemalt kahel korral kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kui kostja oli tehingust hagejaga huvitatud, siis oli kostjal võimalik pöörduda hageja päringuga, kas hageja ja hüpoteegipidaja omavahelised probleemid olid lahendatud. Hageja teavitas kostjat probleemide lahendamisest telefoni teel ja 14.12.2018 e-kirjas (tl 22). Kostja selles osas vastu ei vaielnud. Ka 13.12.2018 e-kirjas hageja ei avaldanud probleeme hüpoteegipidajaga. Seega pidi kostja olema teadlik, et tehingu tegemine oli taas võimalik. Kostja kohustus oli pärast 22.11.2018 tehingu sõlmimise ebaõnnestumist tunda huvi, kas hageja ja tema võlausaldaja olid kokkuleppele jõudnud ning asuda vajadusel broneerima uut asjaõiguslepingu sõlmimise aega.
Hageja andis 14.12.2018 e-kirjaga kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat tehingu tegemiseks. Kostja ei vastanud sellele kirjale, ega toonud esile, et ta üritas notari aega kokku leppima asuda või see mingil põhjusel ebaõnnestus. Kostja tõi 13.12.2018 e-kirjas esile lisaks rahalistele probleemidele, et maja oli juba kuu aega tühi ning viitas katuse lekkimisele (tl 21). Kohtu hinnangul viitas kostja selline tegevus sellele, et kostjal tegelikkuses puudus detsembris 2018 huvi ja tahe asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Seega oli hageja õigesti järeldanud, et tehing jäi sõlmimata kostjast tulenevatel põhjustel. Hageja lepingust taganemise avaldus ei pidanud olema notariaalne. Kostja esitas 21.01.2019 hagejale avalduse lepingust taganemiseks kirjalikus vormis. Seega viitas kostja enda avalduse vorm üheselt sellele, et kostja aktsepteeris tehingust taganemise avalduse esitamist kirjalikus vormis. Pärast kostjale taganemisavalduse esitamist pidasid pooled sisulisi läbirääkimisi tekkinud vaidluse lahendamiseks. Kostja ei tuginenud läbirääkimiste käigus kordagi väitele, et hageja taganemisavaldus oleks tühine ega viidanud tühisusele ei vorminõude täitmata jätmise tõttu ega ka ühelgi muul alusel. Hageja sai kostja käitumisest aru, et kostja on nõus lepingu lõpetamisega teistsuguses vormis kui kokkulepitud vorm (VÕS § 13 lg 3).
8.Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks pidid olema täidetud järgmised eeldused: poolte vahel oli kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe), võlgnik rikkus lepingulist kohustust VÕS § 100), võlgnik vastutas rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga oli kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS § 103 ja § 160) ja võlausaldaja oli leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2). Müügilepingu p 6.4 järgi oli lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi 22 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Ostja poolt müüjale lepingu eseme ostuhinna osana tasutud ettemaks tasaarvestatakse seejuures eelnimetatud leppetrahvi ulatuses leppetrahviga ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest (tl 11 pöördel). Kohus oli eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel oli kehtiv müügileping ja lepptrahvikokkulepe, kostja rikkus oma kohustusi (ei broneerinud asjaõiguslepingu sõlmimise aega ning sellega keeldus lepingu eseme vastuvõtmisest ning tehingu tegemisest). Kostja oma vastutust vähendavaid ning rikkumist õigustavaid asjaolusid esile ei toonud. Hageja teatas lepingust taganemisel 25.01.2019, et nõuab kostjalt lepingu rikkumise eest leppetrahvi (tl 23). Hageja leppetrahvi nõue oli põhjendatud ja kuulus rahuldamisele. Hageja kahju hüvitamise nõue kuulus samuti rahuldamisele. Kostja ei vaielnud vastu kahju hüvitamise nõudele 395,48 eurot (WC poti hind). Kostja möönis, et WC pott võis puruneda ajal, kui kinnistu oli tema valduses. Kohtu hinnangul oli hageja nõue põhjendatud ka WC poti paigaldusest tekkinud kahju osas, sest kahju hüvitamise eesmärk oli kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis oli võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Samuti olid põhjendatud kulud seoses koristusteenusega (vt ka tl 26-27). Kostja ei esitanud selliseid vastuväiteid, mis annaksid aluse nende kulude väljamõistmata jätmiseks. Üürilepingust tulenev hageja nõue 3 166 eurot 67 senti perioodi eest 15.11.2018 - 20.02.2019 oli põhjendatud ja kuulus samuti rahuldamisele. Müügilepingu muutmise lepingus leppisid pooled kokku, et tasu arvestatakse kuni lepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimise päevani. Seega tuli kinnistu kasutamise eest tasuda kuni 15.12.2018, kui pooled pidid sõlmima kinnistu omandi üleandmise lepingu(p 3.2, tl 17 pöördel). Vaidlust ei olnud, et kostja valdas lepingu eset alates 12.05.2018 - 20.02.2019 (tl 6-7, 26). Pooled sõlmisid üürilepingu 12.05.2018 tähtajaga 5 kuud, st kuni 12.10.2018. Kuigi otseselt pooled uut üürilepingut ei sõlminud, kuid kostja jätkas samadel tingimustel üürilepingu eseme kasutamist, siis üürileping pikenes ja muutus tulenevalt VÕS § 310 lg 1 tähtajatuks. Seega ei olnud õige
kostja seisukoht, et üürileping lõppes tähtaja möödumisel 12.10.2018. Kuna kostja jätkas samadel tingimustel kinnistu kasutamist, muutus pooltevaheline üürileping tähtajatuks ja kehtis edasi. Pooled väljendasid tahet, et ostja peab tasuma 1 000 eurot kuus kinnistu tema kasutuses olemise eest. Hageja arvutuskäigule kostja vastuväiteid ei esitanud. Kuna hagejal oli kostja vastu nõue 8 000 eurot ja pooled leppisid kokku, et hageja võib tagatisrahast maha arvestada oma nõuded (üürilepingu p 2.6, tl 6), siis olid eeldused tasaarvestuse tegemiseks täidetud (VÕS § 197 lg-d 1 ja 2). Eeltoodust tulenevalt sai hageja oma nõuded tasaarvestada ja ja 2 000 eurot (8 000-6 000) tuli kostjalt täiendavalt välja mõista.
9.Kostja nõue üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha tagastamiseks tuli jätta rahuldamata põhjusel, et kostjal ei olnud hageja vastu tagatisraha tagastamise nõuet. Kohus tuvastas eelnevalt, et hageja oli oma nõuded kostja vastu kehtivalt tasaarvestanud tagatisrahaga. VÕS § 186 p-st 2 ja 197 lg-st 2 tulenevalt võlasuhe lõpeb tasaarvestusega kattuvas ulatuses. VÕS § 198 kohaselt tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja teostas tasaarvestuse enne kostja vastuhagi esitamist, seega lõppes kostja tagatisraha tagastamise nõue enne vastuhagi esitamist. Samuti polnud kostjal hageja vastu leppetrahvi nõuet. Müügilepingu p 6.3 järgi lepingust taganemisel müüjapoolse rikkumise tõttu oli müüja kohustatud ostjale tagastama kõik käesoleva lepingu kohaselt ostja poolt müüjale tasutud summad, millest oli maha arvatud 1 000 euro suurune summa iga lepingu eseme ostja kasutuses olnud kuu kohta ning tasuma ostjale leppetrahvi 11 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kohus tuvastas eelnevalt, et kinnistu omandi ülekandmise asjaõigusleping jäi sõlmimata kostjast mitte hagejast tulenevatel põhjustel ja kostjapoolne lepingust taganemine oli toimetu. Eeltoodust puudus kostjal õigus hagejalt leppetrahvi saamiseks. Apellatsioonkaebus
10.Kostja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning mõista hagejalt kostja kasuks välja 17 000 eurot. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda. Maakaohus tuvastas ebaõigesti, et kostjal polnud alust müügilepingust taganemiseks. Kohus tuvastas, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokkulepitud perioodi jooksul ilmusid pooled küll notari juurde, kuid hüpoteegipidaja vastuseisu tõttu asjaõiguslepingu sõlmimiseni ei jõutud. Järelikult polnud vaidlust, et müüja ei taganud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või asjaõiguslepinguga samaaegselt lepingu esemelt keelumärke ja/või hüpoteekide kustutamist, millega müüja rikkus müügilepingus kokkulepitut. Seeläbi esines ostjal müügilepingu p-st 6.2.2 tulenev alus lepingust taganemiseks. Hageja ja tema hüpoteegipidaja vaheline suhe ei olnud kostjale etteheidetav ja ei omanud tähtsust. Seega ebaõnnestus tehing hagejast tulenevatel asjaoludel. Kohus rikkus otsuse põhjendamiskohustust, kuna ei selgunud, millised olid hüpoteegipidaja nõudmised hageja vastu. Kostja oli õigustatud eeldama, et hagejal olid hüpoteegipidajaga sõlmitud kõik vastavad kokkulepped hüpoteegi kustutamiseks ja et tehing toimub. Kostja taganes lepingust õigustatult, sh oli avaldus tehtud mõistliku aja jooksul. Notari juurde tehingu aja kokkuleppimine kostja ülesanne ja ta leppis tehingu ajaks notaris 22.11.2018. Sellel päeva kogunesid tehingu osapooled notaribüroosse, kus tehing jäi ära hagejast tulenevatel põhjustel. Kostjal polnud kohustust leppida kokku uut aega ja tunda huvi, kas hageja ja tema võlausaldaja said kokkuleppele. Tõendamata oli väide, et kostja pidi teadma, et hageja ja tema võlausaldaja saavutasid kokkuleppe. Tehingu aeg lükkus edasi mitmel korral ja hagejast tulenevatel põhjusetel. Hageja kohustuseks oli tagada kohtutäituri nõusolek keelumärke ja hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Seda kohustust hageja ei täitnud.
Hagejal võis tekkida üksnes kahjunõue 395 eurot 48 senti, sest ülejäänud nõue oli tõendamata. Kohus lähtus vaid hageja selgitustest. Hagejal polnud leppetrahvi- ega üüritasu nõuet. Kostja jäi oma seisukoha juurde, mille kohaselt algselt sõlmiti üürileping kuni esialgse asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajani ning pooled nägid 15.10.2018 müügilepingu muutmise lepingus ette asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2018, siis sai üürileping pikeneda kuni selle ajani 15.12.2018. Üüritasu nõue ei saanud baseeruda lõppenud üürisuhtel. Hagejal võis olla tekkinud müügilepingu eseme kasutamise eest tasunõue mõnel muul õiguslikul alusel, kuid hageja polnud sellist nõuet esitanud. Vastustaja seisukoht
11.Hageja vaidles apellatsioonkaebuse vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
12.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel. Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega ning tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 ei korda neid. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
13.Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et kostjal puudus alus 21.01.2019 müügilepingust taganemiseks ja hageja 25.01.2019 taganemisavaldus oli õiguspärane. Kostja apellatsioonkaebuses toodud selgitused ei anna alust maakohtu järelduste muutmiseks. Kostja esitas samu selgitusi ka maakohtu menetluses ja kohus oli neid otsuses hinnanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega.
14.Pooled leppisid 05.06.2018 kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu hiljemalt 12.10.2018 ja ostja teavitab müüjat lepingu ajast (p-d 5.1. ja 5.2.). Kostja palus 09.10.2018 tehingu aja edasilükkamist. Pooled leppisid 15.10.2018 uueks ajaks 15.12.2018 (p 3.1.). Tehing pidi toimuma 22.11.2018. Maakohus tuvastas õigesti, et pole tõendatud, et notari juurde oli veel lepitud aegu kokku. Notariaja kooskõlastamine tehingu osapooltega ei tähendanud, et lepingu sõlmimise aeg oleks kokku lepitud. Rohkem notari aegu pooled kokku ei leppinud. Kostja ei eitanud, et notariaja kokkuleppimine oli tema kohustus. See nähtus ka kostja 13.12.2018 ekirjast.
15.Hageja põhistas, et kostja taotlusel toimunud lepingu sõlmimise tähtaja edasilükkamine kuni 15.12.2018 tingis hagejale probleeme hüpoteegipidajaga. Seega oli hageja ja hüpoteegivaheline pingeline olukord põhjustatud kostja käitumisest ja vastutust selle eest ei saanud jätta hageja kanda. Pooled peavad käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt (VÕS § 6 lg 1). Tuleb arvestada, et hageja tuli kostjale vastu uue asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja 15.12.2018 osas. Kostja väited, et teda hageja ja hüpoteegipidaja vahelised suhted ei puudutatud, polnud asjaolusid arvestades õiged. Pooltel oli võimalik tehingut vormistada kuni 15.12.2018. Lisaks polnud tõendatud, et perioodil 22.11.-15.12.2018 oli notari uue aja broneerimine ja lepingu sõlmimine välistatud hüpoteegipidaja tõttu. Hageja ja hüpoteegipidaja pidasid läbirääkimisi, mille tulemusel saavutati kokkulepe ja kuni tähtaja lõpuni oleks saanud notarisse ilmuda.
Kostja käitumisest nähtub, et ta aktsepteeris sellist olukorda, kuna peale 22.11.2018 kostja ei teinud hagejale etteheited lepingu rikkumises ega avaldanud soovi hagejapoolse käitumise tõttu lepingust taganeda ega esitada hageja vastu mingeid nõudeid.
16.Hageja uuris 11.12.2018, kas kostja sai notari aja, mille peale kostja vastas 13.12.2018, et tema laenuotsust ei pikendatud. Hageja selgitas 14.12.2018, et tehingu tegemise venitamine tekitab temal probleeme hüpoteegipidajatega, kuid ta on nõus veel kahe nädala jooksul notarisse minema tehingu tegemiseks. Samuti teatas hageja 14.12.2018, et ta soovib taganeda lepingust, kui detsembrikuu jooksul tehingut ei sõlmita. Kuna kostja sellele ei vastanud, siis saigi hageja lähtuda kostja viimasest 13.12.2018 seisukohast, et tal puudusid vastavad rahalised vahendid. Tõenditest kogumis nähtub, et asjaõigusleping jäigi sõlmimata kostjast tulenevatel põhjustel. Alles pärast 14.12.2018 teadet teatas kostja, et heidab hagejale ette lepingu rikkumist. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja taganes lepingust kaks kuud hiljem ega andnud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, kuigi lepingu järgi pidi seda tegema. Kuivõrd hageja teavitas kostjat enne lõpptähtaja saabumist, et tal on hüpoteegipidajaga kokkulepped saavutatud ja oli valmis detsembrikuu jooksul notarisse minema, siis polnud kostjal alust 21.01.2019 lepingust taganemiseks lepingu p 6.2.2. alusel. Asjaõiguslepingu sõlmimine peale 15.12.2018 oli tegelikkuses jätkuvalt võimalik.
17.Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et pooltevaheliste lepingute tõlgendamisel ei saanud rääkida, et kostjal oli vaid ühekordne kohustus notari aeg kokku leppida ja müüjale pakkuda. Kostjat sai pidada huvitatud isikuks, kes olles avaldanud müügilepingu sõlmimisega tahet saada asja omanikuks, pidi astuma aktiivseid samme tehingu toimumise tagamiseks. Kostja käitus vastupidiselt: paar päeva enne kokkulepitud tähtaja saabumist (13.12.2018 vastus hageja päringule) ei avaldanud kostja hagejale muret omandi saamise suhtes ega tähtaja pikendamiseks.
18.Kostja huvi puudust saab lugeda välja ka asjaolust, et tehinguga tegelev isik oli puhkusel ja hageja päringule vastuseks suunas muu isik hageja järgmise kontaktisiku poole. Vastasel juhul oleks kostja juba astunud samme, et tähtajaks sõlmida asjaõigusleping ja saada asja omanikuks ega poleks asunud väitma, et tema kohustus oli leppida kokku vaid üks notari aeg. Ka menetluse ajal ei näinud hageja takistust tehingu tegemiseks (hageja vastus vastuhagile, p 3.2.). Seetõttu olid kõik maakohtu otsuse järeldused õiged. Praegusel juhul olid põhjendamatud etteheited hüpoteegipidaja suhtes, sest asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt ei oleks jäänud tegelikkuses tehing selle tõttu sõlmimata. Samuti polnud 22.11.2018 ilmnenud takistused sellist laadi, mis oleksid välistanud tehingu tegemise lõplikult kokkulepitud aja jooksul. Maakohus hindas poolte võlaõiguslikust müügilepingust tulenevaid kohustusi kogumis õigesti ja jõudis põhjendatud järeldusele, et lepingut rikkus kostja, mitte hageja. Hagejal oli õigus lepingust taganeda, taganemine oli kehtiv ja seega oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi. Kuna hageja lepingut ei rikkunud, siis puudus kostjal leppetrahvi nõue.
19.Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et tal ei olnud kohustust hüvitada hagejale tekitatud kahju ja kuigi ta võttis maakohtus omaks wc-poti maksumuse hüvitamise nõude 395 eurot 48 senti, ei nähtunud kohtuotsusest, millised hageja nõuded olid tasaarvestatud. Ringkonnakohtu hinnangul on otsuses hageja kahjunõude käsitlus ja arutluskäik jälgitav ja kaebuse väited on selles osas edutud. 20.02.2019 vormistatud kinnistu vastuvõtmise aktis olid pooled fikseerinud, et wc pott oli puruks, vesi oli sisse jäätunud ja koristus ei olnud lõpetatud (lk 26). Seega ei ole õige kostja väide, et vaid istungil antud hageja selgituste alusel tuvastas kohus koristustööde vajalikkuse. Maakohus tuvastas fotode (tl 27) ja vastuvõtmise akti põhjal, et hagejale tekkis kahju koristuskulude ja lõhutud wc poti näol. Hageja tõendas kulude suurust arvetega. Maakohus leidis põhjendatult, et wc poti lõhkumisel tuleb lisaks uuele asjale hüvitada ka kulud, mis
seonduvad vana poti eemaldamisega, utiliseerimisega ja uue paigaldamisega (sh ühendamine ja silikonitööd). Vastasel juhul ei oleks asja kasutamine võimalik. Kostja peab hüvitama sellise kahju, mis võimaldab asja kasutamist. Kostja ei esitanud vastuväiteid koristustööde suurusele. Seega sai maakohus pidada hageja nõuet 825 euro 48 sendi ulatuses põhjendatuks (wc potiga seonduvad kulud 595 eurot 88 senti ja elamu seisukorra parandamise kulud 229 eurot 60 senti).
20.Hageja nõudis kostjalt ka üüritasu. Poolte vahel oli 12.05.2018 sõlmitud üürileping viieks kuuks ja pooled leppisid 05.06.2018 kokku üürilepingu eseme müügis. Müügilepingu muutmise lepingus 15.10.2018 lepiti kokku üüri tasumises kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Arvestades neid asjaolusid tuleb lugeda, et pooled soovisid olemasoleva üürilepingu pikendamist samadel tingimustel, mitte uue üürilepingu sõlmimist (VÕS § 29). Pooled jätkasid samadel tingimustel lepingut. Kuna asjaõiguslepingu sõlmimine pidi toimuma hiljemalt 15.12.2018, kuid jäi sõlmimata kostjast tulenevalt, siis oleks kostja pidanud kinnistu hagejale tagastama. Kostja seda ei teinud. Kostja oli seisukohal, et ta lõpetas lepingu 21.01.2019, kuigi ka sellel hetkel ei andnud ta kinnistut üle. Poolte vahel puudus vaidlus, et kostja andis kinnistu hagejale üle 20.02.2019. Selle kuupäeva seisuga sai lugeda leping lõppenud. Kohus rakendas õigesti VÕS § 310 lg-t 1. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja üüritasu nõue oli põhjendatud ja rahuldas nõude kuni 20.02.2019. Kostja kordas apellatsioonkaebuses samu vastuväiteid, mida esitas maakohtus ja kõigile neil vastas maakohus otsuses piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et üürileping pikenes ja hagejal oli õigus nõuda üüri. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et hageja tugines 13.06.2019 alternatiivselt, et tegemist on kasutuseelise nõudega. Seega on kostja etteheited asjakohatud, et hageja pole muid õiguslikke aluseid esile toonud. Kostja toodud seisukohad ei lükka ümber maakohtu järeldusi. Kostja ei nõudnud tagatisraha tagastamist, siis viitab see asjaolule, et ka kostja tegelikkuses pidas esialgset müügilepingut pikenenuks Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hagejal oli nõudeid kostja vastu 8 000 euro ulatuses ja kostjal hageja vastu polnud nõudeid. Kostja ei toonud esile sellised ajaolusid, mis välistaksid hageja õigust arvestada oma nõudeid tagatise arvelt. Arvestades eeltoodud põhjendusi ei ole kostja apellatsioonkaebus edukas ja puudub alus maakohtu otsuse muutmiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
21.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le 4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.