P. M. , R. P. -P. , K. L. , T. R. , M. P. , I. T. , M. P. , S. M. , T. H. , B. N. , U. T. , T. M. , R. M. ja J. L. hagi OÜ GRAAZ (likvideerimisel) vastu valduse rikkumise lõpetamiseks ja kasutuseeliste hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
1 860,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1 P. M. , ik XXX; Hageja 2 R. P. -P. , ik XXX; Hageja 3 K. L. , ik XXX; Hageja 4 T. R. , ik XXX; Hageja 5 M. P. , ik XXX, eestkostja T. R. , ik XXX; Hageja 6 I. T. , ik XXX; Hageja 7 M. P. , ik XXX; Hageja 8 S. M. , ik XXX; Hageja 9 T. H. , ik XXX; Hageja 10 B. N. , ik XXX; Hageja 11 U. T. , ik XXX; Hageja 12 T. M. , ik XXX; Hageja 13 R. M. , ik XXX; Hageja 14 J. L. , ik XXX; Hagejate tehinguline esindaja K. L. ; Kostja OÜ GRAAZ (likvideerimisel), rg-kood 11231240;
Kostja seaduslik esindaja (likvideerija) G. R.
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagiavaldus osaliselt.
2.Välja mõista kostjalt OÜ-lt Graaz (likvideerimisel) hagejate kasuks sissenõutavaks muutunud hüvitis saadud kasutuseeliste eest perioodi 01.01.201631.03.2021 eest summas 260,72 eurot.
3.Kohustada kostjat OÜ Graaz (likvideerimisel) lõpetama hagejate kaasomandisse kuuluva kinnistu aadressiga XXX (katastritunnus XXX) ala juurdepääsuteena kasutamine, kuni kostja lõpetab kinnisasja kasutamise või kuni kostjal on õiguslik alus hagejate kinnistu kasutamiseks.
4.Kohustada kostjat OÜ Graaz (likvideerimisel) hüvitama hagejatele omandiõiguse rikkumisega seonduv kasutuseelis perioodilise maksena 24,83 eurot aastas OÜ-le Graaz kuuluva garaažikinnistu aadressiga XXX (reg nr XXX) eest alates kohtuotsuse tegemisest, kuni kohtuotsuse p-s 3 nimetatud rikkumise lõpetamiseni.
5.Kohustada kostjat OÜ Graaz (likvideerimisel) hüvitama hagejatele omandiõiguse rikkumisega seonduv kasutuseelis perioodilise maksena 24,83 eurot aastas OÜ-le Graaz kuuluva garaažikinnistu aadressiga XXX (reg nr XXX) eest alates kohtuotsuse tegemisest, kuni kohtuotsuse p-s 3 nimetatud rikkumise lõpetamiseni.
6.Jätta rahuldamata hagiavaldus sissenõutavaks muutunud hüvitise 999,68 eurot ja edasiulatuva hüvitise 75,17 eurot aastas iga garaažikinnistu kohta osas.
7.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
7.1.Jätta menetluskulud 78% ulatuses hageja kanda ja 22% ulatuses kostja kanda.
7.3.Välja mõista OÜ-lt Graaz (likvideerimisel) hagejate kasuks menetluskulude katteks 49,50 eurot.
7.4.Kostja on kohustatud tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
8.Hagejate taotlusel tuleb välja mõistetud summad tasuda KÜ Õpetaja 2 arveldusarvele nr XXX 7 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Apellatsioonkaebuse esitamine Hageja võib esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta
seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUE
1.P. M. , R. P. -P. , K. L. , T. R. , M. P. , I. T. , M. P. , S. M. , T. H. , B. N. , U. T. , T. M. , R. M. ja J. L. (hagejad) esitasid 02.01.2021 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagiavalduse OÜ GRAAZ (likvideerimisel, kostja) vastu valduse rikkumise lõpetamiseks, kasutuseeliste hüvitamiseks 2016-2020. aasta eest, edasiulatuvate kasutuseeliste hüvitamiseks ja värava paigaldamisega seotud kasutuseelise hüvitamiseks.
2.Hagejad on XXX asuva korterelamu omanikud. Korterelamu sisehoovis asub garaažihoone, mis on jaotatud kuueks garaažiboksiks. Kostja omandis on kaks eraldi kinnistutena moodustatud garaažiboksi. Kolm garaažiboksi on XXX omanike kaasomandis ning üks garaažiboks kuulub kolmandale isikule.
3.Hagejatele on esitatud palve hoida vabana kostja garaažiboksideni viiv sissesõidutee ja tagada igal ajahetkel kostja garaažiboksidele ligipääs, kuid kostja ei ole aastate jooksul selle õiguse eest tasunud kompensatsiooni ega osalenud ka garaažihoone ja selle ümbruse heaperemehelikuks majandamiseks tehtud kulutuste kandmises.
4.Aastaid kestnud läbirääkimistes ei ole pooled kokkulepet saavutanud, mistõttu on hagejad pöördunud oma õiguste kaitseks kohtusse. Hagejad nõuavad kostjalt saadud kasutuseeliste hüvitamist summas 1260,40 eurot, hagejate kinnistu kasutamise lõpetamist, kuni kostjal on selleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel õiguslik alus ning edasiulatuvalt omandiõiguse rikkumise eest saadud kasutuseeliste hüvitamist 200 eurot aastas kuni rikkumise lõpetamiseni.
5.Hagejad märgivad, et seadusest ei tulene täpseid juhiseid, kuidas käituda nn enklaavomanikega, kelle kinnistu väärtust suurendab naaberkinnistu, mida see nn enklaavomanik enda kinnistu teenindamiseks kasutab. Käesoleval juhul tagab XXX kinnistut ümbritsev aed ning jalg- ja sissesõiduvärav, et kõrvalised isikud ei pääse sisehoovis parkimisalale parkima. Kuna kinnistu asub tasulises parkimisalas, on huvi selleks eelduslikult suur, mistõttu teenib jalg- ja sissesõiduvärava olemasolu ka kostja huve. Juhul, kui kostja saaks nautida väravast tulenevaid hüvesid, ilma kohustuseta osaleda värava finantseerimises, saaks ta värava kasutamisest põhjendamatu kasutuseelise. Hagejate hinnangul tuleb kostjat võrdsustada selliste kulutuste kandmisel teiste kaasomanikega. Kinnistule piirdeaia ehitamist on kohtupraktikas peetud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapäraseks valitsemiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 15.05.2020 otsus asjas 3-19-1017), mida võib teha kaasomanike enamusotsuse alusel. Tulemus nn enklaavomanikega peaks olema õiguse analoogiat kasutades sarnane. Käesoleval juhul vajas kinnistut ümbritsev aed 2017. a hädasti väljavahetamist, kuna vana aed oli amortiseerunud. XXX kaasomanikud ei nõuagi, et kostja osaleks tervet kinnistut ümbritseva aia ehitamise kulude katmisel, vaid üksnes
jalg- ja sissesõiduvärava osas, mida kostja ja/või tema rentnikud igapäevaselt peavad saama kasutada ning millest tulenevaid hüvesid nad seega ka naudivad.
6.Lisaks tuleb kostjal hüvitada juurdepääsutasu alates 2016. aastast kuni märtsini 2021 summas 1260,40 eurot. Hagejad nõuavad AÕS § 85 lg 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 alusel kasutuseelise kompenseerimist, mida kostja on saanud võõrast kinnisasja omaniku nõusolekuta tasuta kasutades.
7.Kostja kasutatav juurdepääsutee ei ole eraldiseisev teekinnistu, vaid tegemist on Õpetaja tn 2 sisehoovi alaga, mida korteriomanikud kasutavad autode parkimiseks. Kuna igal ajal tuleb hoida vabana juurdepääsutee kostja garaažiboksidele, siis väheneb see ala, millel korteriomanikud saavad oma autosid parkida. See nn kitsenduste ala on 45 m2. Parkimisstandardi järgi peab parkimiskoht olema 2,6 m lai ja 5 m pikk (pindala 2,6×5=13 m2). Seega mahuks 45 m2 alale 3,46 parkimiskohta. Arvestades juurde ka manööverdamisruumi, peavad hagejad põhjendatuks ja õiglaseks, kui arvestuse aluseks võetakse kaks kaotsi minevat parkimiskohta. Ebamõistlik oleks eeldada, et kaasomanikud peaksid parkima kinnistu rohealale selleks, et hoida vabana juurdepääsu kostja kinnistutele. Õpetaja tänav kuulub Tartu linna tasulise parkimise alasse, seega peavad need XXX korteriomanikud, kes hoovi parkima ei mahu, parkima tasu eest tänaval. Koos enda omanduses olevate garaažiboksidega saaksid kaasomanikud XXX kinnistul maksimaalselt parkida 9 autot, mistõttu kõigile korteritele (12) parkimiskohti ei jätku. Õpetaja tänav kuulub Tartu linna tasulise parkimisala B piirkonda, milles aastane parkimistasu on 500 eurot. Tasulise parkimisala piirkonna elanik peab tasuma 20% ettenähtud parkimistasust (100 eurot aastas). Seetõttu leiavad hagejad, et põhjendatud hüvitis hagejate õiguste rikkumise eest on 100 eurot aastas iga kostjale kuuluva garaažikinnistu eest ehk kokku 200 eurot.
8.Hagejad toovad esile, et kostja on teadlikult omandanud juurdepääsuteeta garaažikinnistud, mistõttu ei saa tema olukorda võrrelda isikutega, kes on juurdepääsu kinnistule kaotanud nt omandireformi tõttu.
9.Hagejad selgitavad, et kostjapoolne rikkumine seisneb hagejate omandiõiguse rikkumises, st hagejatele kuuluva juurdepääsutee kasutamises, omamata selleks õigust ning tasumata juurdepääsutasu. Hagejad on kostja käitumise õigusvastasusele korduvalt tähelepanu juhtinud. Kostja ei ole omalt poolt astunud vajalikke samme vajaliku juurdepääsu ja selle tingimuste määramiseks. Kostja ei ole pidanud vastuvõetavaks hagejate nõuet maksta hagejate omandiõiguse riive eest tasu. Kostja ei ole hagejate kinnistu õigusvastast kasutamist lõpetanud. Seega leiavad hagejad, et kostja rikub hagejate omandiõigust teadlikult. Kohtupraktika kohaselt saab üksnes juurdepääsu vajaja juurdepääsu määramist taotleda. Kostja pole seda senini teinud hoolimata sellest, et hagejad andsid veel 16.02.2021 kohtulikul ärakuulamisel selleks võimaluse ja tähtaja. Hagejad esitavad nõude lõpetada hagejate kaasomandisse kuuluva juurdepääsutee aadressil XXX kasutamine kostja poolt kuni kostjal on AÕS § 156 lg-le 1 vastav õiguslik alus juurdepääsuteed kasutada.
10.Alternatiivselt taotlevad hagejad, et kostjat kohustataks VÕS § 1045 lg 1 p 5, § 1043 ja § 136 lg 5 alusel hüvitama tekitatud kahju selliselt, et kohustada OÜ-d Graaz (likvideerimisel) andma hagejate kaasomandisse kuuluva kinnisasja (juurdepääsutee osas) kasutamise lepingu sõlmimiseks nõusolek VÕS § 136 lg 5 järgi, arvestusega, et lepingutasu oleks 100 eurot aastas OÜ-le Graaz kuuluva ühe garaažikinnistu kohta (kokku 200 eurot kahe kinnistu kohta aastas).
11.Hagejad märgivad, et kostja esitatud tõenditest nähtub, et kostja garaažiboksideni pääsemiseks on vaja hoida vabana vähemalt kahe parkimiskoha jagu ruumi, mida varasemalt kasutati parkimiseks, nagu nähtub kostja esitatud geoportaali väljavõttest.
12.Hagejate nõutud tasu ei ole põhjendamatult suur. Omandades juurdepääsuteeta kinnistu, pidi kostja ette nägema asjaolu, et peab hüvitama juurdepääsuga seonduvad kulud. Hagejad lähtuvad hüvitisnõude esitamisel parkimisest, kuna see on eelis, mille nad kostja tegevuse tõttu kaotavad.
13.Riigikohtu praktikast tulenevalt on juurdepääsutasu komponentideks teealuse maa maamaks, tee korrashoiukulud ja omandiõiguse riive. Hagejate hinnangul on nende omandiõiguse riive seotud parkimiskohtade kaotamisega. Arvestades ka tee korrashoiukulusid ja maamaksu, lisanduks tasule 72,33 eurot aastas.
14.Hagejad toovad esile, et XXX kinnistu on alati olnud aiaga ümbritsetud. 2017. a toimus amortiseerunud aia asendamine uuega.
KOSTJA VASTUVÄITED
15.Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu.
16.Kostja hinnangul puudub alus tema vastu rahaliste nõuete esitamiseks, kuna poolte vahel puudub siduv leping. Kostja toob esile, et ei ole alati saanud oma garaaži kasutada, kuna tee on olnud kinni pargitud ning tõendab seda Maa-ameti geoportaali kaardi väljavõttega, millelt nähtuvalt on kostjale kuuluvate garaažide esine ala autosid täis pargitud. Kostja leiab, et hagejate esindajad on varem kohtuväliselt ja nüüd kohtus esitanud nõuded eesmärgiga survestada kostjat oma kinnisasju hagejatele võõrandama.
17.Kostja ei vaidlusta asjaolu, et kasutab hagejate kinnisasja oma kinnisasjani pääsemiseks, kuid leiab, et hagejate nõuded on liiga suured. Kostja ei kasuta hagejate kinnistut nii suures ulatuses kui hagejad väidavad. Kostja vajab ligipääsu harva ning hagejad kasutavad kinnisasja ka ise. Juurdepääsutasu seostamine parkimistasuga kesklinna tsoonis on meelevaldne. Kostja hinnangul peaks sarnaseid nõudeid esitama ka XXX garaaži omanikule. Samuti ei ole kostja kunagi pidanud vajalikuks värava paigaldamist, mistõttu on värava paigaldamise kulu talle peale sunnitud. Seejuures on soetatud värava hind kostja hinnangul ebamõistlikult suur.
18.21.04.2021 esitas kostja täiendava seisukoha, milles märgib, et parkimiskohtade defitsiit XXX hoovis on kunstlikult tekitatud ning korteriühistu valduses olevad garaažid on välja üüritud Eesti Keskkonnauuringute Keskusele.
19.Kostja toob esile, et garaažibokse soetades kinnitasid müüjad, et neil ei ole olnud juurdepääsuga probleeme.
20.Kostja palub arvestada kompensatsiooni määramisel asjaoluga, et ajalooliselt on XXX omanikud talunud oma kinnistu ületamist tasuta, hinnates eelkõige heanaaberlike suhteid ning selle õiguse vähest kasutamist. Asjaolud muutusid, kui kostja keeldus KÜ Õpetaja 2 esinaise pakkumisest võõrandada garaažiboksid alla turuhinna väärtust.
21.Kostja on alati tasunud elektriarved tähtaegselt, kuid elektriühendus katkestati ning kostja pidi sõlmima ise energialepingu Eesti Energiaga.
22.Kostja vajab oma kinnistutele pääsemiseks 41m2 suurust ala. Kostja hinnangul on õiglane tasu hagejate maa kasutamise eest 12 eurot aastas.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
23.Kohus on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.
24.Poolte vahel puudub vaidlus järgnevate asjaolude üle: -
kostja kasutab hageja kinnisasja oma kinnisasjani pääsemiseks;
-
poolte vahel puudub leping kinnisasja kasutamise kohta;
-
XXX kinnistule ei ole seatud servituuti kostja kinnistute kasuks;
-
kostja ei maksa hagejatele tasu nende kinnisasja kasutamise eest.
25.AÕS § 85 lg 1 järgi vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037-1040.
26.VÕS § 1037 lg 1 järgi õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Sama paragrahvi kolmanda lõike järgi hinnatakse harilikku väärtust rikkumise aja seisuga.
27.Antud juhul puudub vaidlus, et kostja rikub hagejate valdust nende nõusolekuta selle tasuta kasutamise teel ning on saanud sellest kasu ehk juurdepääsu oma kinnistule. Seega on täidetud VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise eeldused.
28.Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, millist tasu peab kostja tasuma hagejatele nende kinnisasja kasutamise eest.
29.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 esimese lause järgi otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1 ja 2 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Eeltoodust tulenevalt hindab kohus tsiviilasjas kogutud tõenditele tuginedes seda, kas poole väited on tõendatud.
30.Kohus on 06.05.2021 määruses selgitanud pooltele tõendamiskoormist. Samuti on enne hagiavalduse menetlusse võtmist kohus poolte ärakuulamisel rõhutanud, et tegemist ei ole AÕS § 158 lg 1 alusel juurdepääsu kindlaksmääramisega hagita menetluses, kuna selline nõudeõigus oleks üksnes kostjal.
31.Hagejate hinnangul on kasutuseelise suuruseks 100 eurot aastas iga garaažiboksi kohta. Hagejad tuletavad kasutuseelise summa Tartu linna avalikul parkimisalal elanikele kehtestatud tariifist. Hagejad leiavad, et kuna kostja tegevuse tõttu kaotavad nad oma kinnistul kaks parkimiskohta, on kostja rikkumine hinnatav kahe auto parkimise hinnaga linnatänaval. Hagejad on toonud esile, et kostja on
saanud kasutuseeliseid ka sellest, et hagejad on tasunud maamaksu ja hoidnud enda kulul kostja kasutatavat ala korras.
32.Kostja hinnangul on õiglane tasu juurdepääsutee kasutamise eest 12 eurot aastas, arvestades kinnistu kasutamise ajalugu, tihedust, ajalist ja sõiduki kategoorialist piirangut (tl 94). Kostja peab õigeks tasuda maamaksu võrdses osas kõigi kasutajate vahel 41 m2 eest ligikaudu 1,5 eurot, hoolduskulusid ligikaudu 1,5 eurot ning mõistlik servituudi talumise kompensatsioon (tl 94, 94 pöördel).
33.Riigikohus on korduvalt leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1413 p 11, Riigikohtu 22. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15).
34.Antud juhul kasutab kostja regulaarselt hagejate kinnisasja, et pääseda oma kinnistuteni, seega on kostja saanud kasutuseelise sellest, et ei ole pidanud hagejatele kui juurdepääsutee omanikele tasu maksma. Lisaks hoiab ta hagejate kinnisasja kasutades kokku juurdepääsutee rajamise ja korrashoiuga seotud kulud ning maamaksukulu. Seega saab kostja kasu hagejate õiguste rikkumisest.
35.Kuigi antud juhul on tegemist õiguste rikkumise teel saadu hüvitamise nõudega hagimenetluses, leiab kohus, et rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hindamisel tuleb lähtuda analoogia korras AÕS § 156 lg 1 alusel hagita menetluses juurdepääsu tee eest tasu määramise reeglitest, arvestades hagimenetluse erisusi.
36.Riigikohus on praktikas leidnud, et AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määramisel tuleb arvestada kolme komponenti: maamaks, juurdepääsutee korrashoid ja hüvitis omandiõiguse riive eest (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-16-7011, p 12; Riigikohtu 28. märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492/165, p 16; Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 33 ja 39-40).
37.Hageja on 22.04.2021 menetlusdokumendis esile toonud, et arvestades kostja kasutatavat ala, on kostja osalus tee korrashoiukuludes 62,30 eurot aastas ja maamaksu tasumisel 10,03 eurot aastas (tl 86 pöördel). Lisaks mainivad hagejad, et tee korrashoiukulude alla kuuluvad ka ühekordsed suuremad kulutused, kuid pole esitanud kindlaid summasid (tl 87).
38.Kinnistusraamatust nähtuvalt on Õpetaja tn 2 kinnistu pindala 1468 m2. Hageja on esile toonud, et maamaks tervelt krundilt on 328 eurot aastas. Arvestades, et kostja kasutab sellest 45m2, on tema osa 3,06% ehk 10,03 eurot aastas (tl 86 pöördel). Hageja on märkinud, et kostja kasutatav ala on 45m2, kostja leiab, et see on 41m2, seega on nad kasutatava ala suurusjärgus ligikaudselt nõus. Kohtu hinnangul ei ole aga õiglane nõuda kostjalt maamaksu hüvitamist terve ala eest, kui see ei ole kostja ainukasutuses. Kuigi kostja tõttu võib olla tervel alal piiranguid, ei ole hagejatel selle kasutamine täielikult takistatud (näiteks manööverdamiseks, jalutamiseks, läbimiseks jmt). Samas ei ole õiglane ka jaotada seda kõigi kaasomanike vahel võrdselt, sest kostja kasutab ala rohkem kui teised omanikud. Kohtu hinnangul õiglane jaotada kulud vastavalt kinnistute arvule ning korrutada kostja osa kahega seoses tema saadava suurema huviga kitsendustega alast. Kohtu hinnangul on mõistlik hüvitis maamaksu eest 1,34 eurot aastas (10,03/15*2) kahe kinnistu peale kokku.
39.Teiseks on hagejad nõudnud kostja osalemist tee korrashoiukulude hüvitamises. Hagejad on märkinud, et nendeks kulutusteks on välikoristaja töötasu ja puhkusereservi kulutused (1836 eurot aastas), koristaja töövahendid ja materjalid (100 eurot aastas), sügisene lehtede äravedu (100 eurot aastas) ehk kokku 2036 eurot aastas ning kostja osa selles oleks 62,30 eurot aastas (tl 86 pöördel). Ka siin ei nõustu kohus hagejate seisukohaga, et kostja peab tasuma terve kitsendustega ala eest, kui see pole tema ainukasutuses. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid, et kostja kasutatava ala kulud oleksid niivõrd suured. Kohtu hinnangul on kulud ebamõistlikult suured ning tavapraktikat arvestades kajastavad tõenäoliselt kogu krundi korrashoiukulusid. Seega on kohtu hinnangul õiglane hüvitis tee korrashoiukulude eest 8,31 eurot aastas (62,30/15*2) kahe kinnistu peale kokku.
40.Kolmandaks tuleb kostjal tasuda mõistlikku hüvitist omandiõiguse riive eest. Hagejad on korduvalt selgitanud, et nende hinnangul on õiglane hüvitis 100 eurot aastas iga garaažiboksi kohta. Kostja on märkinud õiglaseks tasuks 9 eurot aastas, tuues esile, et varasemalt ei ole ligipääsu eest tasu nõutud, samuti ka kinnistu eelmistelt omanikelt, kostja kasutab hageja kinnisasja harva ning tegelikkuses ei ole parkimiskohtade nappus XXX kinnistul aktuaalne probleem (tl 94, 94 pöördel).
41.Poolte esitatust nähtub, et kostja kasutatav ala on hagejatele kuuluv parkimisplats, mitte tee (tl 101, 102). Kuigi hagejad kasutavad osa alast ka ise, siis on kohtule tõendatud, et ainult seoses kostja kinnistutele juurdepääsu tagamisega, ei saa hagejad vabalt kasutada osa oma kinnistust. Seega on tegemist omandiõiguse selge riivega, sest hagejatel ei ole võimalik oma kinnisasja kasutada seaduslikul soovipärasel viisil. Kohtu hinnangul erineb käesolev olukord olukorrast, kus kostja kasutaks lihtsalt hagejatele kuuluvat teed. Seega on nii omandiõiguse riive kui selle eest määratav kompensatsioon suurem.
42.Kostja on esitanud vastuväite, et parkimiskohtade puudus on kunstlikult tekitatud ning tegelikkuses on korteriomanike omandisse kuuluvad garaažiboksid välja üüritud Eesti Keskkonnauuringute keskusele. Hageja ei ole seda väidet omaks võtnud. Kostja on esitanud tõendina foto, millest nähtuvalt pargib Eesti Keskkonnauuringute keskuse kirja kandev auto Õpetaja tänaval aia ees (tl 99). Kohtu hinnangul ei tõenda see foto kostja väiteid, kuna viidatud auto pargib tänaval avalikul parkimisalal. Kostja teisest esitatud fotost nähtub XXX parkimisplats, millel jalutab üks isik, on pargitud kaks haagist ja üks auto (tl 100). Kohtu hinnangul ei tõenda aga kuupäevatemplita päevasel ajal tehtud foto, et parkimisplatsi ei kasutata.
43.Hagejad on esitanud nõude kasutuseeliste hüvitamiseks, mitte kahju hüvitamise nõude. Seetõttu ei ole hagejad tõendanud, et nad on pidanud tegelikkuses kandma kulutusi kahe auto parkimisega Tartu linna avalikus parkimistsoonis, vaid tuginevad eelkõige asjaolule, et kasutuseelise hüvitamisel ei pea tekkinud kahju tõendama.
44.Kohtu hinnangul ei ole õiglane antud juhul võrdsustada oma krundil parkimise võimalust linnatänaval tasulise parkimise alal parkimise hinnaga. Hageja on märkinud, et oleks ebamõistlik eeldada, et hageja peaks kasutama parkimisplatsi roheala parkimiseks (tl 4). Kohtu hinnangul ei pruugi parkimisala laiendamine kinnistu roheala arvelt olla ilmtingimata ebamõistlik olukorras, kus kõigile omanikele napib parkimiskohti.
45.Seega on kohtu hinnangul asjaolusid ja kehtivat kohtupraktikat arvestades mõistlik tasu kasutuseelise hüvitamise eest 20 eurot iga garaažikinnistu kohta ehk kokku 40 eurot.
46.Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja peab osalema hageja kinnistule värava paigaldamise kulutuste kandmises. Hagejad leiavad, et ka see on kasutuseelisena hüvitatav VÕS § 1037 lg 1 alusel. Kostja vaidleb vastu, et hagejate tellitud värav on liiga kallis ning tema jaoks ei olnud värava paigaldamine vajalik. Hagejad põhjendavad olukorda asjaoluga, et kinnistu on alati olnud väravaga piiritletud, ent värav oli 2017. aastaks amortiseerunud ja vajas vahetamist. Hagejate hinnangul tuleks selliste kulutuste kandmisel kohelda enklaavomanikku võrdeliselt kinnistu kaasomanikega, seega on võimalik otsustada värava vahetamine kaasomanike enamuse otsusel ning enklaavomanikul osaleda kulutuste kandmises võrdeliselt kaasomanikega. Kohus nõustub hagejatega, et ebaõiglane oleks olukord, kus enklaavomanikul on õigus takistada igasuguseid parandustöid. Samas leiab kohus, et antud juhul on värav paigaldatud hagejate kinnisasjale ning tõstab eelkõige nende kinnistu väärtust. Hagejate väide, et ilma väravata pargitaks nende hoov täis, on üksnes hüpoteetiline, sest sellist olukorda ei ole tekkinud. Kuigi kostja peab väravat oma kinnistule pääsemiseks kasutama ning seetõttu seda mingil määral kulutab, leiab kohus, et selline kulutus peaks seisnema hüvitises, mida kostja maksab hagejale juurdepääsutee korrashoiu eest. Kohus märgib, et olukord võib olla teistsugune, kui on vajalik teha kulutusi nt parkimisplatsi teekatte parandamiseks. Seega jätab kohus hagejate nõude väravaga seotud kasutuseelises rahuldamata.
47.Kohus rahuldab hagejate nõude VÕS § 1037 lg 1 alusel saadud kasutuseeliste eest hüvitise määramiseks osaliselt. Kohus leiab, et kostjalt tuleb välja mõista 24,83 eurot [(1,34+8,31+40)/2] iga kostjale kuuluva kinnisasja kohta aastas. Hageja nõuab hüvitist 2016. aastast kuni märtsini 2021 ehk viie aasta ja kolme kuu eest. Seega tuleb kostjalt välja mõista 130,36 eurot [(5*24,83)+(24,83/12*3)] iga kinnistu kohta ehk kokku 260,72 eurot.
48.Hagejad on esitanud nõude rikkumise ehk hagejate kinnisasja tasuta kasutamise lõpetamiseks. Kuna kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et ta hageja õigusi rikub, siis rahuldab kohus hagejate nõude. Kostjal on võimalik sõlmida hagejatega notariaalne kokkulepe või esitada kohtule avaldus AÕS § 156 lg 1 juurdepääsutee määramiseks.
49.Hagejad on esitanud nõude saadud kasutuseeliste hüvitamiseks kuni rikkumise lõpetamiseni.
50.Riigikohus on jaatanud võimalust nõuda kasutuseeliste hüvitamist ka edasiulatuvalt kuni rikkumise lõpetamiseni, kui hageja on vastava nõude esitanud (vt Riigikohtu 27. septembri 2017 lahend tsiviilasjas nr 2-15-18478, p 13).
51.Arvestades, et eelduslikult ei muutu asjaolud tulevikus oluliselt, leiab kohus, et hagejate nõue edasiulatuvate kasutuseeliste hüvitamiseks, kuni kostja poolt rikkumise lõpetamiseni, tuleb rahuldada. Kasutuseelise väärtuse hindamisel tuleb lähtuda samadest põhjendustest, mis saadud kasutuseeliste puhul. Seega rahuldab kohus hagejate edasiulatuva nõude osaliselt ja määrab, et kostja on kohustatud tasuma hagejatele 24,83 eurot aastas iga kostjale kuuluva garaažikinnistu kohta kuni rikkumise lõpetamiseni ehk õigusliku aluse saamiseks hagejate kinnistu kasutamiseks või selle kasutamise lõpetamiseks.
52.Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse sissenõutavaks muutunud hüvitise 999,68 eurot ja edasiulatuva hüvitise 75,17 eurot aastas iga garaažikinnistu kohta osas.
53.Kuna kohus rahuldab hagejate primaarsed nõuded, ei ole vajalik lahendada hagejate alternatiivset nõuet lepingu sõlmimiseks nõusoleku andmiseks. Menetluskulude jaotus ja kindaksmääramine
54.TsMS § 173 lg 1 ja 4 ning § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 alusel jagab kohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Arvestades, et hageja nõue on rahuldatud 22% ulatuses, tuleb kostja kanda jätta hageja menetluskulud 22% ulatuses.
55.Kostjal menetluskulud puuduvad. Hageja menetluskulud on taotluse järgi riigilõiv 350 eurot.
56.Hagi tagamise avalduse esitamisel tasutud riigilõivu 50 eurot jätab kohus hageja kanda, sest hagi tagamise avalduse jättis kohus rahuldamata.
57.Kohus märgib, et hagilt hinnaga 1860,40 eurot kuulub tasumisele riigilõiv summas 225 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista hagi rahuldamisega võrdelises ulatuses. Seega tuleb kostjalt välja mõista 49,50 eurot (225*22%).
58.Enammakstud riigilõivu 75 eurot tagastamiseks on hagejatel õigus esitada kohtule tagastamise taotlus.
59.TsMS § 177 lg 4 ja hagejate taotluse alusel mõistab kohus kostjalt välja menetluskulult viivise VÕS §-s 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. (allkirjastatud digitaalselt) kohtunik
Kohtuotsus osaliselt lahendatud Tartu Ringkonnakohtu 18. aprill 2022 kohtuotsusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.